中国农业银行个人一手住房贷款操作规程

('附件3：中国农业银行个人一手住房贷款操作规程一、总则第一条为了规范个人一手住房贷款操作，根据《中国农业银行个人信贷业务基本规程（试行）》、《中国农业银行个人住房贷款管理办法》，制定本规程。第二条本规程适用于售房人承担阶段性担保，且借款人以抵押方式承担全程担保的一手住房贷款。二、操作流程第三条借款人申请借款人申请一手住房贷款，须具有完全民事行为能力和偿还贷款本息的能力，按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》。调查人员需收集以下资料：（一）借款人身份证件；（二）借款人婚姻状况证明；（三）借款人还款能力证明；（四）购房首付款证明；（五）借款人与售房人签订的合法有效的房屋买卖合同；（六）有共同借款人的，共同借款人须按要求提供身份证件及其他相关证明文件，并按要求填写《中国农业银行个人房地产贷款申请表》；（七）对资质符合要求的借款人以所购住房之外的其他住房设定抵1押的，须提供抵押物房地产权利证书、抵押物所有权人及共有权人的身份证件及其同意抵押的书面承诺；（八）农业银行要求提供的其他资料。上述资料能够留存原件的留存原件；不能留存原件的，审核无误后留存复印件，加盖“与原件核对无误”章并签字。第四条贷款受理、调查（一）调查人员对收集的信贷资料初步审核，同意受理的，应及时进行贷前调查。对大额贷款应由两名调查人员共同调查。贷前调查主要包括以下内容：1、贷款资料是否真实、完整；2、借款人购房行为是否真实。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性，并在调查报告中出具明确的调查意见及风险提示；3、借款人及配偶信用状况是否符合规定。须通过查询人民银行个人征信系统调查借款人及配偶信用状况，打印并保存信用报告；4、借款人及配偶还款能力是否充足。调查、核实借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比应在50%（含）以下、月所有债务支出（本笔贷款的月还款额+其他债务月均偿付额）与月收入之比应在55%（含）以下；5、借款人购房首付款比例是否符合总行规定及按揭楼盘准入限定，是否已真实、足额支付；6、贷款年限是否符合规定；7、借款人所购住房与周边同类、同档次住房价格相比是否处于合理水平；8、贷款担保是否合法、足值、有效。抵押物权属状况是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件。对资质符合规定的借款人以所2购住房之外的其他住房设定抵押的，须按规定进行价格评估。调查人员要对评估价格是否合理出具明确的调查意见。（二）调查人员要与借款人至少面谈一次，重点了解借款人的基本情况、购房行为及贷款行为的真实性、还款意愿等并做好面谈记录。（三）调查人员应根据对信贷资料的分析及面谈情况确定是否开展实地调查。开展实地调查的，应重点了解借款人家庭状况、职业特征、收入情况、居住环境等因素并进行综合评估。（四）调查人员填写《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》，就借款人提供资料的真实性和完整性、购房行为真实性、信用状况、还款能力、购房首付款真实性、房产交易价格合理性，以及贷款主要要素（金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）、限制性条件等提出调查意见，并出具是否同意贷款的调查结论。（五）调查人员应按照规定将经调查核实的相关信息数据输入信贷管理系统（CMS）。（六）调查人员和调查主责任人均不同意贷款的，可中止贷款程序，及时通知借款人不予贷款的原因，并做好信贷资料归档工作。（七）调查人员同意贷款的，经调查主责任人签署意见后，报送审查人员进行审查。第五条贷款审查（一）一手住房贷款审查的主要内容包括：1、信贷资料是否完整、合法、有效；2、借款人及配偶的信用报告是否完整，信用状况是否符合规定；3、借款人及配偶本笔住房贷款月还款额与月收入之比、月所有债务3支出与月收入之比是否符合规定；4、购房首付款支付是否符合规定；5、贷款用途、金额、期限、利率、还款方式等是否符合规定；6、贷款担保是否符合规定；抵押物权属是否清晰，抵押物共有权人是否出具同意抵押的合法文件；借款人以非所购住房设定抵押的，抵押物是否经过价格评估，估价报告是否完整、合法、合规，估价结论是否基本合理；7、调查结论是否完整、清晰。（二）审查人员应基于信贷资料，通过尽职审查，对借款人购房风险进行整体评价，并特别关注借款人购房价格合理性。对于售房人员工、建筑企业员工及楼盘销售企业员工集中购买参与开发、建设及销售的楼盘的，应特别关注购房行为的真实性。（三）审查人员认为调查部门移交的信贷资料不全、调查内容不完整、不清晰的，应要求调查人员补充调查或重新调查。（四）审查人员应在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》中，就借款人信用状况、还款能力、购房首付款支付、贷款主要要素（包括贷款金额、期限、利率、还款方式、担保方式等）及限制性条款提出意见，出具是否同意贷款的审查结论，并经审查主责任人签署意见后报送有权审批人进行审批。（五）审查人员应按照规定将审查意见输入信贷管理系统（CMS）。第六条贷款审批（一）有权审批人根据调查意见和审查意见，在授权范围内，审批一手住房贷款业务，并在《中国农业银行个人房地产贷款内部运作（审查审批）表》上签署审批意见。4（二）有权审批人应按照规定将审批意见输入信贷管理系统（CMS）。第七条签订合同（一）贷款经有权审批人批准后，应直接或逐级批复至贷款行，由贷款行客户经理通知借款人提供在农业银行开立的用于还款的银行卡（折），并留存复印件。（二）贷款行客户经理应依据审批意见，按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定选用并填写个人购房担保借款合同。（三）在各方当事人签章前，应当由合同审查员进行规范性审查和/或法律审查。合同审查员应按规定出具审查意见。（四）合同审查通过的，客户经理应在核实借款人、担保人的真实身份基础上，按照《中国农业银行合同管理办法》有关规定与借款人、担保人当面签署或公证签署个人购房担保借款合同。第八条办理担保、保险手续（一）采用抵押担保的一手住房贷款，原则上以借款人所购的住房设定抵押；对采用借款人家庭拥有所有权的可自由处分的其他住房设定抵押的，须符合总行规定。（二）由售房人提供阶段性保证担保的，阶段性担保原则上自贷款发放之日起至办妥抵押登记手续之日止，售房人应在个人购房担保借款合同保证人签章处签章。（三）保证人缴纳保证金的，应在农业银行“保证金存款——个人住房一手楼贷款保证金”会计科目下为保证人设置保证金专户，并在借款合同中明确约定以该专户内的保证金为所担保的债务设定质押。（四）贷款行收执已经备案登记的房屋买卖合同，按规定取得抵押5（预告）登记证明、抵押（预告）登记受理证明或他项权利证书，并按要求在个人住房贷款抵押物登记管理台账中做好记录。（五）一手住房贷款保险遵循自愿平等协商原则。在借款人自愿基础上，贷款行与借款人平等协商选择是否投保、保险品种、保险金额、保险费缴纳方式和保险机构。借款人购买保险的，原则上应在保险单上明确贷款行为第一受益人并由贷款行将保险单作为重要凭证入库保管。第九条贷款发放（一）贷款发放前必须落实以下条件：1、有权审批人已经审批同意；2、房屋买卖合同已经生效并办理登记备案；3、贷款担保已经落实；4、贷款限制性条款已经全部落实；5、农业银行规定的其他条件。（二）满足放款条件的前提下，贷款行应按照总行CMS贷款发放实时处理流程有关规定，将贷款资金划入售房人账户。第十条档案管理（一）个人住房贷款业务档案按照《中国农业银行信贷业务档案管理办法》有关规定进行管理。（二）具备条件的分行，应积极推广电子档案系统，平时只使用电子档案，实物档案实行集中保管。第十一条贷后管理（一）借款人以所购一手住房设定抵押的，贷款行须密切关注按揭楼盘建设进度。按揭楼盘竣工验收合格后应督促售房人、借款人及时办理房地产初始登记、转移登记。贷款行应在住房转移登记之后三个月内申请6办理抵押登记。抵押登记原则上在房产竣工验收之日起两年内办妥，确因客观原因无法按时办妥的，贷款行应采取合理的风险防范措施并立即向上级业务主管部门书面报告。（二）在办妥抵押（预告）登记之前发放贷款的，贷款行应在合理期限内办妥抵押（预告）登记。（三）贷款风险分类按照《中国农业银行贷款风险分类管理办法》、《中国农业银行贷款风险分类操作规程》有关规定执行。（四）其他贷后管理工作按照《中国农业银行个人信贷业务基本规程》有关规定执行，总行另有规定的，从其规定。第十二条贷款收回（一）部分/全部提前还款1、借款人在提前还款前原则上应向贷款行提交书面申请。2、贷款行客户部门应在查询借款人贷款余额、逾期贷款本息、还款账户等基本情况的基础上，审核提前还款是否符合政策规定和合同约定，并提出是否核准的审核意见。3、贷款行会计部门根据客户部门核准意见为客户办理提前还款。部分提前还款的应生成新的还款计划并告知借款人；全部结清贷款的应办理清户撤押手续。（二）正常还款贷款行应采取适当方式提醒借款人在每期还款日前存入足额资金，并于约定还款日由计算机系统自动扣划。第十三条清户撤押借款人偿还全部贷款本息后（含提前全部结清贷款），贷款行会计部门出具贷款结清凭证给客户部门。客户经理负责通知借款人，持有效身份7证件、个人购房借款担保合同办理贷款结清手续。贷款行应将已入库保管的有关法律凭证和文件退给借款人，并由借款人书面签收。采取抵押担保方式的，贷款行应协助借款人办理抵押注销手续。三、附则第十四条本规程由中国农业银行总行负责解释和修改，各一级分行可制定实施细则，并向总行备案。第十五条本规程自2008年9月1日起实行。8',)