对评估报告的异议申请书(锦辉物业)20201117

('对评估报告的异议申请书异议申请人：重庆锦辉物业发展有限公司，住重庆市渝北区双龙湖街道百果路33号华辰财富广场3幢17层，组织机构代码：9150011220353503X5。法定代表人:林锋,总经理。被申请人：重庆乾垒运输有限责任公司，住所地重庆市大渡口区九宫庙街道钢花路104号，统一社会信用代码：91500104552005192W。法定代表人：唐建明，董事长。异议事项：申请人与被申请人之间借款合同纠纷一案（2016）渝0103民初13165号民事判决，（2017）渝05民终7927号民事判决书，被申请人申请执行评估拍卖通知书（2020）0103执恢1621号正在办理之中。申请人于2020年11月10日收到重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2020年10月15日出具的编号：铂码【2020】房法（评）渝第0157号《房地产评估报告》，申请人认为该《房地产评估报告》不具有客观公正性，特提出本异议申请。事实与理由：一、该评估报告采用的估值不合理，造成被评估对象价值严重贬损，不具有客观公正性。该评估报告采用的价值类型和评估方法完全背离涉案房屋的价值，使被评估对象严重贬损，未反应市场价值，不具有客观公正性。该评估报告应采用的评估价值类型为“市场价值”，称该方法是“在评估对象适当营销后，由熟悉情况、谨慎行事且不受强迫的交易双方，以公平交易方式在价值时点自愿进行交易的金额。评估机构认为本案评估适用“市场比较法”，比较法是“选取一定数量的可比实例，将它们与估价对象进行比较，根据期间的差异对可比实例成交价格处理后得到估价对象价值或价格的方法”，所得出涉案房屋的公正评估价值，经该机构评估，涉案房屋的评估总价仅为人民币3350.07万元。同时，根据申请人走访以及查询网上公布的案涉周边房屋成交价，均与本案评估价值具有天壤之别。同时，该评估机构应评估中采用“收益法”的方法进行评估，收益法是“预测估价对象的未来收益，利益报酬率和资本比率，收益乘数将未来收益转换为价值得到估价对象价值或价格的方法。”此时丽景天成六套房产【201房地证2010字第101857（2-1-1-1）、201房地证2010字第101862（2-1-1-2）、201房地证2010字第101860（2-2-1-1）、201房地证2010字第101854（2-2-1-2）、201房地证2010字第101861（2-3-1-1）、201房地证2010字第101858（2-3-1-2）】长期是以门市的店面进行使用经营，此次评估远远低于相同性质其他房屋的价值。本案鉴定机构出具的鉴定报告不能让人信服，其价格数据真实性有异议，对本次的评估价格不予认可。申请人认为，根据《房地产评估规范》5.1.2项“对同一评估对象宜选用两种以上的评估方法进行评估”，5.1.3项“根据已明确的评估目的，若评估对象宜采用多种方法进行评估，应同时采用多种评估方法进行评估，不得随意取舍；若必须取舍，应在评估报告中予以说明并陈述理由”，5.1.5项“收益性房地产的评估，应选用收益法作为其中的一种评估方法”等规定，本案评估仅仅使用一种“比较法”作为评估方法，违背了对同一估计对象选用两种以上的评估方法进行评估的规定，明显不具有合法性。二、该评估报告估值依据的资料基础不充分，评估结果让人难以信服。在本次评估报告书的附件中，除了被评估对象的几张门面和室内环境照片，没有关于周边市场价格信息的任何数据，评估机构作出的对被评估对象现有价值所依据的基础数据严重缺失，看不到任何调查结果和基础数据资料，更无从体现机构对周边地产价值判断的数据依据。可以这么说，该评估机构所谓的未来收益乘数就是建立在空中楼阁的“基础”上的，才导致评估价值严重低于实际价值，脱离现实。因为估价人员的严重失职、评估机构的虚假评估，使得被评估对象被严重贬损，严重损害了申请人的合法权益。综上所述，由重庆铂码房地产土地资产评估有限公司于2020年10月15日出具的编号：铂码【2020】房法（评）渝第0157号《房地产评估报告》，评估程序违法，评估报告的依据不合理、不合法、不充分，评估结果不具有主观的公正性，严重损害了异议申请人的合法权益；根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第五条“评估机构由当事人协商一致后经人民法院审查确定；协商不成的，从负责执行的人民法院或者被执行人财产所在地的人民法院确定的评估机构名册中，采取随机的方式确定；当事人双方申请通过公开招标方式确定评估机构的，人民法院应当准许”；显然评估机构没有和当事人共同协商违反了此条款，该评估报告的依据不合法、不合理。其次根据《最高人民法院关于人民法院民事执行中拍卖、变卖财产的规定》第六条“人民法院收到评估机构作出的评估报告后，应当在五日内将评估报告发送当事人及其他利害关系人。当事人或者其他利害关系人对评估报告有异议的，可以在收到评估报告后十日内以书面形式向人民法院提出。当事人或者其他利害关系人有证据证明评估机构、评估人员不具备相应的评估资质或者评估程序严重违法而申请重新评估的，人民法院应当准许。”因此，申请人特提出异议，敬请贵院公正审查，依法认定该评估报告错误或无效，并重新选定其他评估机构进行评估，以上异议请求应予批准！此致重庆市渝中区人民法院申请人：重庆锦辉物业发展有限公司2020年11月17日',)