民宿酒店设计与策划实施方案

目录页010302041.重庆市宏观旅游经济状况概述2.重庆市旅游业现状概述3.江津区经济发展概述4.酒店的基本情况5.酒店内部布局实景6.酒店周边旅游景点简述7.项目市场定位及产品定位8.项目市场竞争策略及营销定位9.酒店业人力资源现状及项目人力资源规划10.本策划方案重点总结11.本项目前景预测及风险评估重庆市宏观经济状况概述重庆市经济发展状况重庆市酒店业发展概况江津区经济发展状况江津区旅游经济发展重庆重庆市经济发展状况2016年重庆实现GDP17558.76亿元，人均GDP接近6万元，10.7%的经济增速位列全国省区、直辖市第一。2017上半年全市实现地区生产总值9143.64亿元，按可比价格计算，比上年同期增长10.5%。分产业看，第一产业增加值386.00亿元，增长3.9%；第二产业增加值4145.66亿元，增长10.7%；第三产业增加值4611.98亿元，增长10.8%。重庆是中华人民共和国直辖市、国家中心城市、超大城市，西南地区综合交通枢纽和最大的工商业城市。总面积8.24万平方千米(是北京辖区面积的五倍左右)。重庆市旅游业发展概况2016年全市接待境内外游客达到4.51亿人次，实现旅游总收入2645.21亿元，同比分别增长15.1%和17.5%。其中：接待入境游客316.58万人次，实现旅游外汇收入16.87亿美元，同比分别增长12.1%和14.9%。通过出境旅行社组织的出境游客196.24万人次,同比增长7.7%。重庆江津江津四面高山环抱，境内丘陵起伏，地貌以丘陵兼具低山为主，分平阶地、丘陵地和山地，其中丘陵占78.2%，低中山占21.8%。地质结构为“川东褶皱”和“川黔南北构造带”的过渡地带，构造形迹受其影响，轴线多扭曲呈“S”形。地势南高北低，长江横贯东西，并绕城而过，呈“几”安形。江津区经济发展状况江津区旅游经济发展2017年，江津区GDP预计实现755亿元，增长10.3%；一般公共预算收入69.8亿元，同口径增长10%；固定资产投资828亿元，增长11%；其中工业投资521亿元，增长10%；工业增加值370亿元，增长11%；社会消费品零售总额293亿元，增长13%；外贸进出口总额55亿元，增长45%；实际利用外资7.2亿美元，增长20%。2016年，全区游客接待1465.7万人次，旅游综合收入90.6亿元，其中，乡村旅游接待实现820万人次，旅游收入达30.2亿元。酒店基本情况酒店内部布局实景酒店周边旅游景点简述酒店基本情况本项目用地位于重庆市西南部，江津区南部区域，位处四面山镇、四屏镇五Ａ旅游度假区，地理区位优越。规划区目前主要有南、北、东三个入口，北部由Ｇ93渝泸高速刁家互通下道，沿Ｓ107省道经嘉平镇进入规划区，距离约20公里；东部由綦江区沿Ｓ312省道经蔡家镇进入，距离约35公里；南部由綦江区赶水镇或习水沿Ｓ302省道转Ｓ107省道经柏林镇进入规划区。2018年习水高速全面通车后，在四屏镇有高速路下道口，至本民宿所在地仅需15公里。酒店基本情况酒店内部布局拟景酒店内部布局拟景酒店内部布局拟景酒店部分户型图竞品分析竞品;四面山景区入口处，3公里范围内只有3家同档次酒店，其中重庆四面山大酒店2010年开业，距今8年之久，硬件设施陈旧，体验较差。另外，星宿丽景酒店开业时间也较久，卫生情况堪忧。其他酒店大部分属于农家乐形式的小型宾馆，无法满足中高端客户的度假、商务需求，市场空间相对比较大。项目基本产品定位本项目项目市场定位项目市场定位：一般来讲，酒店主要分为商务型酒店、快捷酒店、旅游度假酒店、会议会展酒店、公寓式酒店以及城市综合型酒店等类型：项目定位：准五星标准·轻奢、休闲度假酒店突出主题轻奢、时尚性客房以及精致餐饮作为酒店的核心竞争产品，打造江津区最具特色的休闲度假酒店从本地竞品的综合客源结构分析，本地消费者、周边市区旅游客人对酒店主要的客房、餐饮、康养消费支撑是非常明显的；因此，匹配合理的休闲养生功能是对市场的直接契合；但同时，现代酒店的设计理念在于相对于传统酒店，如果先做好减法，再做好加法，摒弃掉中看不中用的功能，匹配好以客户体验作为核心思想的内容，以标准+差异的品牌形式打造出一家高级、精致、亲民、极富舒适感的休闲度假酒店结合该地区该类酒店的市场预期，建议酒店规划为一家准五星标准的、时尚、休闲度假型酒店项目市场定位-客房客房是本项目的重中之重，根据其所处区域特征，故在客层选择上须相对精准，以确保产品规划能对接客户需求。1.行业划分：旅游休闲、金融机构、地产建筑、商贸流通、政府部门、工业园区企业、私人团体等；2.客人年龄结构划分：25-55岁；3.客源区域划分：以本项目为中心：第一圈层：江津区；第二圈层：重庆市区；第三圈层：周边省市全国其他地区。项目市场定位-餐饮餐饮市场受地域性限制的影响较大，本项目主要客源应是住店客人和四面山旅游景区客人为主的消费者，而在餐饮规划上应结合重庆、江津的实际情况，同时关注国内旅游客人口味的需求，务必做到精致而且精准。1.行业划分：会议及旅游团队、私人团体、工矿企业、金融机构、地产建筑、商贸流通、政府部门等；2.客人年龄结构划分：全部；3.客源区域划分，以本项目为中心：第一圈层：江津区；第二圈层：重庆市区；第三圈层：周边区市。项目市场定位-婚恋、亲子婚恋家庭市场应根据酒店所处地域的市场基础条件而产生可能的需求量来决定其应该在当前消费市场及特点情况下的功能匹配，本项目婚恋市场主要客源应是重庆城区及来自全国各地住店客人为主的消费者，。1.客源年龄结构划分：20-40岁；2.客源区域划分，以本项目为中心：第一圈层：江津区；第二圈层：重庆市区；第三圈层：周边省市。项目市场定位-康养康养市场受酒店项目所在地的消费潮流及消费习惯影响较大，本项目主要客源应是以住店客人为主，同时会有部分重庆、江津以及周边区县客人（商场成功人士、离退休干部）前来避暑和疗养。1.客源年龄结构划分：40-60岁；2.客源区域划分，以本项目为中心：第一圈层：江津区；第二圈层：重庆市区；第三圈层：周边省市。本项目主题定位现代酒店设计上一定应有一个明确的主题诉求，既可以凸显酒店的特点，又可以满足客人现实的需求。本店以双胞胎高概率为足够的明确主题，市场定位于准五星级标准的当地最好的休闲度假酒店，结合投资方倾力打造的高端、时尚、轻奢的酒店形象本项目室内设计主题定位双生民宿酒店设计上已有一个明确的主题诉求，则在硬件装修上就不必要用大量的昂贵的材料来堆砌出酒店的豪华气派，保持原生态的风格加现代酒店功能。本项目产品功能定位-餐饮全日制/风味餐厅在酒店前厅接待平行楼分别设置一个可以一次性最大量容纳100人人左右聚餐的餐厅，宴会、餐厅可一分为二使用；在酒店一楼设置全日制/风味餐厅一个，其中：经营业态混搭：除提供优质早餐功能外，并可在此提供以纯正、开放式半自助日韩轻食健康餐饮为主题的风味正餐服务及夜间酒吧功能（也包括可以提供预定式中小型自助餐、宴会辅助功能等）；在酒店前厅接待平行楼二楼可分别设置餐饮包间4－6间，装修考究／餐具美观／出品精致，主要突出就餐私密性；装修、装饰混搭：利用建筑特点，适当突出“情侣”概念（全/半开放空间），以时尚、雅致的的宾客体验式装饰（书籍、灯饰、花瓶、花）配合装修、家私、其它软装；营造江津地区独一无二的以情侣、家庭、朋友圈层为主的中高端、时尚、休闲聚会场所。大堂吧／咖啡厅大堂吧设置于酒店一楼，以“香”（纯正植物精油）为主题，按地道咖啡/茶饮+西点的形式，将精致、时尚的空间（15-20个绝对舒适的座位）、醇厚的香味体现出酒店浓浓的迎客之道、营造绝佳的会客之所。本项目产品功能定位-会议会议设施：在酒店分别设置2个会议室，其中1个（课桌式接待量20人左右，），另外可再设置一间可进行小型会议/聚餐的独立多功能房；若需举办大型会议、展览，可选用接待大厅、餐厅、室外等地方；设置要求：会议室的功能要求能复合化，重点在于，均可兼具中、小宴会厅、品茗、棋牌等功能。本项目产品功能定位-棋牌/商务中心棋牌：在酒店设置4个左右的棋牌室（均自带卫生间）；会议室具备宴会棋牌的使用功能；商务中心：在酒店1楼（靠近大宴会厅附近）设置商务中心1间，除匹配少量核心商务服务功能外，兼具酒店宴会、会议销售接待点（除此以外，可设置小卖部或自动售货机，满足客人24Ｈ不间断服务需求）。本项目产品功能定位-其它康体及娱乐（参考酒店建筑规划已建成的康乐功能）KTV有必要设置，建议1－2间即可（运作方式为量贩式）健身房小型有氧健身房（基本健身器材如跑步机等）游泳池小型室内恒温游泳池（后期可视情况是否增加标准户外游泳池）本项目服务定位“悠闲、时尚、乐享”为本项目的服务定位。酒店作为成功人士的梦想汇集之处，在运行服务过程中集中体现“如您所愿”的思路，以“您是我们永远的贵宾，我们是您的接待管理专家；将乐享式服务深刻的扎根于每一位来店消费的客人，引领江津酒店品质服务新风尚；并在传统标准化服务体系上建立完备的主动服务体系，主要表现在以下几个方面：对客环节的主动服务流程，如主动圈层营销系统的建立（自媒体、微信、邮箱推广等）、微笑大使服务（四面山景区旅游对接、酒店综合消费全程一对一、一站式服务）；后台支持部门的主动式服务体系建立（团队建设的核心思想，摈弃传统酒店固有的前后台、一、二线部门思想）；全员突出热情、超前、个性、效率四个特点；通过优质服务的叠加创造顾客的满意加惊喜的消费体验。项目营销定位销售方式定位营销定位前期营销打造重庆江津区“最具品质、富有特色的休闲度假酒店。完善企业文化规划，这样可以影响到员工团队；产品文化规划，也是该项目核心竞争力的设定；先期导入营销，涉及前期的宣传及推广。后记如家和汉庭们的萧条前言前言由第三次消费结构升级而带来的深层次影响正在各个行业蔓延。与生活相关的衣食住行，皆是如此。在酒店业，很多人旅行出差不再住如家、汉庭、7天，而是选择体验性更好的轻奢酒店和民宿。用户对经济型酒店不再像以前那么热情，资本亦是，“经济连锁不再是我们的业务重心”。近日华住酒店集团董事长季琦也对外表示，未来开店中高端酒店的比重会很高，“我们2017年前三个季度开了528家门店，中高端的占了60%。明年会再开650家以上的店，中高端占比还会更高。”现在，酒店行业也开始了整体的并购和升级。就华住集团而言，除了汉庭和海友等经济连锁酒店品牌之外，旗下还拥有全季、星程、桔子酒店等中端品牌，以及从法国雅高集团拿到授权运营的宜必思、美居、诺富特等。锦江收购维也纳，并创立了自己的精品酒店品牌——喆啡和丽枫；如家也将原本低端的如家连锁升级为如家精选。后记中端轻奢市场的红利以体验和品牌见长的一些中端轻奢酒店受到资本热捧，以亚朵、CitiGO、诗莉莉、桔子水晶等为代表的新型轻奢酒店品牌迅速在市场上崛起。消费者会敏感于如家和汉庭的涨价，但对以体验和主题为主的中端酒店来说，价格则没那么重要，体验和细节会让用户感觉物超所值。中端酒店板块的红利正式来临，从而带动中国酒店业进入一个新的发展黄金期。为抢占市场，中端酒店也纷纷明确了各自品牌的精准定位比如1．诗莉莉以“爱与美的共鸣”来吸引那些追求个性化、小众化的80、90后群体，客群以追求浪漫情感体验的女性和情侣为主。它在大理打造的泛蜜月客栈，价位1000-1500之间，2，爱的美宿馆，因为在住宿外，还可以体验到各类唯美元素打造的体验展览馆，为住客提供丰富的社交功能场景。因此价位在2000以上，价格直逼某些五星级酒店。3．亚朵提倡人文、温暖、有趣的“在路上”的生活方式，设计以“阅读”和“人文摄影”两大主题为主的空间，并为用户提供超出酒店边界的，包括餐饮、出行、健身、社交、艺术、旅游等高品质非标准化的服务体验。围绕着消费升级，整个酒店行业都在重新考量如何丰富“体验”的内涵。不仅是硬件、软件的升级，而是更精准地满足用户需求，让体验超出酒店这个位置的范畴，能提供聚焦于社区、或国家区域内的独特体验。未来酒店在硬件和软件上还将朝着智能化的方向升级，酒店可实现智能门锁、刷脸入住等功能。在这一背景下，产生估值近300亿美元的Airbnb。后记后记酒店与民宿终归是住宿业，回归到住宿的本质，产品是核心，住宿体验是基础，是前提，是成败存亡之关键。如果再细分，仍然是床的舒适感、房间设施的人性化、公区的人情味、服务的专业度、体验的独特性。重点总结I.以“新中式”的设计思想为主题，酒店在传统文化的基础上融入新的西式现代酒店理念，顾客感受到的不仅是一个高水平的酒店，更有文化和精神上的体验，大大超越传统酒店。II.服务定位确定为“超前式”服务，集中体现亲民、热情、时尚、个性和效率，在传统被动服务的基础上有较大的提升。III.优化项目配置，根据建筑现状漫客房、轻餐饮让酒店项目设置基本反映市场的需求及预期。IV.休闲度假型酒店定位，轻奢酒店客房、精致养生餐饮、健康有氧运动既丰富了酒店的产品，又聚焦客户的有效需求，避免了传统综合型酒店的无特色的大而全。V.提升各种设施的使用效率，如会议、康乐设施多用途设计，让其充分发挥其价值。VI.下一步可增加豪华宴会厅设置，满足与本店主题同步的婚宴、宝宝百天、生日宴会的需求，同时将打造江津区最完美的婚礼庆典场地，使酒店成为各式宴会专家，避开了宴会市场同质化竞争。VII.合理的管理体系规划及人力资源配置（在精不在多）方案，既能保证酒店正常运营，又极大地减少了酒店的成本负担。VIII.突破传统营销模式，建立多层次营销体系，确保产品和市场之间良好的互动。