租赁合同签约陷阱与风险防范

('第1页租赁合同签约陷阱与风险防范一、常见租赁合同的陷阱识别租赁合同关系中的陷阱与风险，在社会经济生活中屡见不鲜。这类合同出现陷阱与风险，有立法方面的原因，如调整租赁关系，特别是调整随着经济改革形势的发展出现的财产或财产权利的新型租赁关系方面的立法不足或者滞后，使某些租赁关系中权利义务的确认难以寻求具体的法律依据。但是更为常见的原因是租赁合同关系的当事人不知道学法用法，在具体租赁关系中陷入认识理解的误区，不能识别陷阱和预测风险，在租赁合同订立、履行阶段或者对租赁合同进行变更解除时，不清楚自身的权利的效力范围，对另一方当事人的履约行为失于明察致受骗或者陷入风险。具体而言，常见的租赁合同中的陷阱有以下几种：（一）出租人不具备主体资格在租赁法律关系中，出租的财产应当是出租人所有的财产，或者非出租人所有但依法或依照合同有权出租的财产。主体不合格的出租，通常情况下是出租人具有主观上的恶意，将他人的财产，包括非法占有的财产作为出租物，致使承租人蒙受经济损失，即明知无权出租而有意为之。不具备出租主体资格而出租某一财产，是租赁合同中典型的陷阱。（二）租赁物质量方面的欺诈陷阱在租赁合同中，出租人负有将租赁物交付给承租人使用收益的义务。因此，出租人交付的租赁物应符合合同约定的使用收益状态，在合同没有约定时也应使租赁物具有符合其自身性质的使用收益状态。而且在租赁合同的持续期间出租人也应保持租赁物合于约定的使用收益状态。出租人交付有瑕疵的租赁物，就是出租人交付给承租人使用的租赁物的品质或数量或其他性质不符合约定的标准或不符合租赁物应有的使用状态，导致承租人不能正常使用收益的情形。如在租赁物有瑕疵，承租人也不知道该租赁物有瑕疵的情况下，出租人出租有瑕疵的租赁物以获取承租人支付的租金等。（三）承租人擅自改造租赁物、擅自转租常见的情形如承租人未经出租人同意擅自改变租赁财产的用途，按照自身需要擅自进行加工、改装或者擅自将承租的财产转租给第三人，从中谋取利益。在财产租赁关系中，承租人未经出租人同意瞒着出租人实施这一类行为的情形在现实中经常出现，也是引发租赁合同纠纷的常见原因。另外，实践中还存在租赁期间对租赁财产的维修保养义务未作明确的约定，双方都拒绝或者怠于对租赁物进行维修保养，最终使承租人遭受人身或者财产的损害，进而引发双方之间的纠纷的情形。上述只是租赁合同关系中常见的几类陷阱和风险。在租赁合同的订立、履行阶段以及变更解除的程序中，还可能产生前述类别未能包第2页含的陷阱与风险，还需要合同当事人在签订租赁合同的全过程中认识分析并加以防范。二、租赁合同风险防范（一）租赁合同订立形式的风险防范当事人订立合同可采用书面形式、口头形式和其他形式。法律并不特别要求合同当事人采用何种形式订立合同，但是法律、行政法规规定采用书面形式的，应当采用书面形式。我国《合同法》第215条规定：“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁。”本条对租赁合同的形式作了几个层次的规定：1.租赁期限不满6个月的租赁合同，既可以采用口头形式也可以采用书面形式这是因为租赁期限较短的合同一般来说租赁物价值不大（当然不排除大型的机械设备），租赁物使用后变化也不大，租金也较少，租赁关系结束得快，证据不易失散。一旦发生纠纷容易分清责任，因此，不必要求当事人非以书面形式订立合同。但对于房屋租赁合同即使租赁期限不满6个月，因房屋的价值较高，租金多，按照我国《城市房地产管理法》的规定，房屋租赁，出租人和承租人应当签订书面租赁合同，并向房产管理部门登记备案。2.租赁期限在6个月以上的应当采用书面形式以租赁期限长短来划分是否应当采用书面形式是考虑到租期长短与合同当事人双方的利益有直接关系，因为租期长的合同往往租赁物价值较高，租金较多，对租赁物的使用消耗也多一些，如果以书面形式将双方的权利义务规定清楚，在将来发生争议时就有据可查，易于解决纠纷，保护当事人的合法权益。3.租赁期限6个月以上，当事人没有采用书面形式，双方又对租赁期限有争议的，如果双方已经履行合同的主要义务，合同有效如果当事人没有履行主要义务，对其他问题没有争议，只是对租赁期限有争议的，视为不定期租赁，其租赁合同还是有效的，不定期租赁合同双方当事人随时可以解除合同。所以，建议当事人在订立租赁合同时，尽量采用书面形式。当然，采用口头形式订立合同有其一定的便利性，如租一架照相机照相，在公园里租游船等，这种临时性使用时间很短，涉及的租金也较少，就不必非要采用书面形式订立合同。但是租赁合同毕竟是出租人将所有的或可支配的财产交付于承租人手中，由承租人对其占有使用，对出租人来说有丧失租赁物的风险，如果没有采用书面形式订立合同，一旦发生争议，口说无凭，当事人的权利很难得到保护。（二）租赁合同主要条款方面的风险防范当事人协商确定租赁合同的，合同的条款一定要全面，特别是主要条款不能遗漏，否则便容易引起纠纷。合同签订人起草合同应该认真细致，字斟句酌，文字表述要清晰、具体，避免出现模棱两可、含混不清的语句。在一般情况下，租赁合同应当具备的主要条款，包第3页括如下事项：1.有关租赁物的条款租赁物是租赁合同的标的物。租赁合同的当事人订立租赁合同的目的就是要使用租赁物或从他人使用租赁物中获取一定的利益，因此，租赁物是租赁合同的主要条款。有关租赁物的条款涉及这样几个方面：（1）租赁物的名称。租赁物应以明确的语言加以确定，如租赁物是汽车，应明确是小轿车还是货车。对租赁物本身的要求包括：租赁物应是有体物、非消耗物；应是流通物而不是禁止流通物，禁止流通物不能作为租赁物。如枪支是禁止制造、买卖、销售的，也是不能出租的。租赁物可以是种类物，也可以是特定物，对于种类物，一旦承租人对其选择完毕就已特定化。租赁物约定是否明确关系到租赁物的交付、合同期限届满承租人返还租赁物、第三人对租赁物主张权利等问题。（2）租赁物的用途。租赁物的用途关系到承租人如何使用该租赁物，因为承租人负有按照约定使用租赁物的义务。因此租赁物的用途必须约定清楚，否则当租赁物损坏时，出租人就难以行使其请求权。（3）租赁物的数量。明确数量，出租人才能准确地履行交付租赁物的义务，它也是租赁期限届满时，承租人返还租赁物时的依据。（4）租赁物的维修。承租人租赁的目的是为了使用收益，这就要求租赁物的状态必须符合使用的目的，同时，在使用租赁物时必然会有正常的消耗，这就存在一个对租赁物进行维修的问题。租赁物的维修义务应当由出租人承担，这是出租人在租赁合同中的主要义务。但并不排除在有些租赁合同中由承租人承担维修义务。承租人承担维修义务的一般有几种情况：一是有些租赁合同，法律就规定承租人负有维修义务。例如，海商法规定，光船租赁由承租人负责维修、保养。有时为了能够对租赁物及时、有效地进行维护，保持其正常的使用功能，合同双方可以约定，维修义务由承租人承担。二是根据商业习惯，租赁物的维修义务由承租人承担。例如，在汽车租赁中，一般都是由承租人负责汽车的维修。2.有关租金的条款出租人出租租赁物的目的就是收取租金，租金同租赁物一样是租赁合同中必不可少的条款，支付租金是承租人的主要义务，收取租金是出租人的主要权利。租金的多少、租金支付的方式，是人民币支付还是以外汇支付，是现金支付还是支票支付，是直接支付还是邮寄支付，是按月支付还是按年支付，是二次支付还是分次支付，是预先支付还是事后支付，这些问题都应当在订立合同时约定明确，以避免事后发生争议。同时，这些约定也是合同当事人履行义务和行使权利的依据。3.有关租赁期限的条款租赁期限关系到承租人使用租赁物的时间的长短、支付租金的时间、交还租赁物的时间等。如合同当事人对支付租金的期限没有约定时，可根据租赁期限来确定支付租金的期限。租赁期限可以年、月、第4页日、小时计算，要根据承租人的需要来确定。如果当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，可按照合同法的有关规定来确定。由于社会情况复杂多变，除了上述条款外，当事人还可以根据需要订立某些条款，如违约责任、解决争议的方式以及解除合同的条件等都是合同中的重要的条款。当事人签订租赁合同时，合同条款要尽量完备、严密、细致，避免遗漏，这样，才可以为将来合同的履行提供充分的依据，对双方起到约束作用。（三）租赁合同履行阶段的风险防范租赁合同成立并生效后，对租赁双方当事人均具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务，并遵循诚实信用原则，履行与租赁合同相关的义务。此外，当事人应了解租赁合同的特点，掌握租赁合同的一些特殊原则，如承租人的优先购买权，买卖不破租赁原则以及转租须得到出租人同意等，以正确主张及维护自己的权益。为了保证合同的履行，当事人可以要求担保。租赁合同的当事人可以在合同中约定担保条款，并且对选择的担保方式，如抵押、质押、留置等作出具体规定。小额财产租赁常有交纳押金的情况，它是承租人为履行义务而支付给出租人的担保，如租用电脑、自行车、游船时，出租人收取押金，租期届满，如果承租人不偿还租赁物或支付租金，出租人有权从押金中扣除；如果承租人依约履行了合同义务，出租人须将押金退还或抵作租金。当然，担保条款并不是租赁合同的必备条款，当事人宜酌情约定。（四）租赁合同解除的风险防范我国法律规定的解除合同方式有协议解除、约定解除及法定解除。在实践中，租赁合同当事人一方要想解除租赁合同的，应当注意解除合同所依据的条件是否成就。我国《合同法》在第十三章对租赁合同规定有特别的法定解除条件，归纳起来主要有以下几种：（1）承租人未按约定方法或租赁物性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的；（2）承租人未经出租人同意转租的；（3）承租人无正当理由不支付或迟延支付租金，在出租人给予的宽限期内仍不支付的，出租人可以解除合同；（4）因租赁物部分或全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人有解除权；（5）租赁物危及承租人的安全或健康，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍可随时解除合同；（6）对于不定期租赁合同，出租人与承租人都可随时解除，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。享有解除权的当事人，负有通知对方当事人的义务。租赁合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和租赁合同的性质，当事人可以要求恢复原状、采取补救措施，并有权要求赔偿损失。',)