不动产居间合同纠纷实务问题

('不动产居间合同纠纷实务问题所谓居间合同，是指当事人双方商定一方接受他方的托付，并根据他方的指示要求，为他方报告订立合同的时机或者为订约提供媒介服务，托付人给付酬劳的合同。近年来，伴着房地产二级市场的活泼和繁华，托付人通过中介公司以居间的方式进行房地产交易已成为一种普遍方式，而由此引发的纠纷也快速增多。实务中，主要存在以下法律问题：一、如何认定“居间人已促成合同成立”案例：被告（托付人）经原告（居间人）居间介绍，与出让方甲公司（案外人）签订了《在建工程转让协议》，受让甲公司开发的一在建工程。当时被告知晓甲公司与另一受让方乙公司（案外人）就同一工程签订的转让协议尚未解除。后乙公司向上海市第一中级人民法院提起诉讼，诉请甲公司履行双方签订的在建工程转让协议，本案被告作为第三人参与了诉讼。诉讼中，本案被告与乙公司就其赐予乙公司肯定的经济补偿从而取得系争工程开发权达成协议。上海市第一中级人民法院经审理判决：甲公司与乙公司签订的在建工程转让协议有效；本案被告与甲公司签订的转让协议无效；同时判决该工程土地运用权变更为本案被告。判决后，甲公司不服提起上诉。二审中，有关当事人达成了新的补偿协议，甲公司撤诉。本案原告遂诉请被告支付居间酬劳216万元。一种看法认为，原告促成被告与出让方甲公司订立的合同虽然被确认无效，但被告实际取得了系争工程工程的开发权，相关当事人达成的协议只是对价格的重新确认，应当认定原告促成被告与甲公司签订的转让协议已经成立。故应支持原告的诉请。另一种看法认为，依据已经生效的判决书可以确定，原告居间介绍签订的合同系无效合同，该合同自始就没有法律约束力，故不能认定是已成立的合同。居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳。故应当驳回原告的诉讼恳求。笔者认为，认定“居间人已促成合同成立”，必需同时满意两个条件：一是合同的成立与居间人的活动有因果关系；二是居间人介绍签订的合同应当是依法成立的有效合同。“居间人促成合同成立”，顾文思义，要求该合同的成立是因居间人提供了订立合同的媒介服务而促成的，即该合同的成立与居间人的活动有因果关系。假如托付人最终不是因居间人介绍签订的合同而取得了系争标的，我们就不能以该结果推断1出“居间人已促成合同成立”之现实。上述案例中，原告居间介绍签订的合同已被法院生效判决确认为无效，被告并非因该合同、而是因其与案外人达成的协议而取得了系争工程，有关当事人达成的补偿协议不能推翻生效判决所确认的现实，故不能由此结果得出“居间人已促成合同成立”之结论。虽然合同成立与合同生效是两个不同的概念，民法典也没有明确规定居间人促成订立的合同应当具有法律效力。但在居间法律关系中，居间人是为托付人服务的，这种服务表现为报告订约的时机或为订约的媒介，其目的在于通过居间活动取得酬劳。而托付人的目的在于通过居间人的服务，与对方就某一事项达成协议。只有居间人的活动到达目的了，托付人才负有给付酬劳的义务。因此，居间人的活动只有促成托付人与第三人之间建立起有效的合同关系才有意义。因此，笔者认为，居间人促成订立的合同应当是依法成立的有效合同，这样才符合居间合同的法律特征及民法典关于居间合同条款的立法本意。二、居间人未促成合同成立是否可依约主见违约金或服务费案例：原告（居间人）与两被告（托付人）签有《房地产买卖居间协议》，商定两被告分别托付原告出售、购置被告一之房屋；协议第九条商定，假如两被告未能履行有关条款，致买卖合同无法签订的，违约方或合意解除方应向原告支付数额相当于佣金的服务费54600元。后因被告二办不出贷款，两被告合意解除了协议，未能签订买卖合同。现被告二下落不明。原告遂诉请被告一按约支付服务费。一种看法认为，原、被告签订的协议合法有效，依据协议，作为合意解除方应向原告支付服务费，现原告主见被告一支付服务费有合同依据，故应判决被告一向原告支付一半服务费27300元。另一种看法认为，原告与两被告签订的《房地产买卖居间协议》系格式协议，其中第九条商定的内容明显加重了相对方的责任，而使原告居于无论居间行为胜利与否，均可取得相应酬劳的有利地位，此商定与法律的规定相悖，应为无效。故应驳回原告的诉讼恳求。笔者认为，本案当事人签订的是格式合同。民法典第四十条规定，提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排解对方主要权利的，该条款无效。民法典第四百二十七条规定，居间人未促成合同成立的，不得要求支付酬劳。然而，实务中，不少居间人为使自己取得酬劳的目的不落空，往往利用格式条款，要求托付人假如因违约未签订买卖合同或者因合意解除居间协议未签订买卖合同的，违约方及合意解约方需2向居间人支付相当于居间酬劳的违约金或服务费。这样，就使托付人处于必需签约，否则就要担当违约金或服务费的不利地位；而其自己则处于无论是否促成合同成立，均可取得相当于居间酬劳的违约金或服务费的有利地位。这明显加重了托付人的责任。因此，该条款违反了法律的强制性规定，应为无效。三、托付人躲避居间人私下签订买卖合同是否构成违约案例：原告（居间人）与出售方及被告（托付人）分别签有《房地产居间合同》一份，商定被告托付原告以140万元购置出售方房屋，在合同有效期内，依原告之布置，买卖双方至原告处，由原告代书签订房地产买卖合同，完成托付事项，被告支付原告服务酬劳14000元。合同签订后，原告两次布置双方签订买卖合同，因被告第一次未备齐首付款、第二次无故不到场而未成。第二次布置的次日，被告私下与出售方签订了买卖合同，合同价为160万元，并取得了所购房屋的房地产权证。原告遂诉请被告赔偿违约损失14000元。一种看法认为，被告的行为有违诚信，但该行为是否属于违约，双方并无商定，原告知请违约赔偿，缺乏依据。故应驳回原告的诉请。另一种看法认为，被告的行为不仅有违诚信，同时也违反了双方在居间合同中的商定，构成违约，应担当相应的违约责任。由于双方对违约责任没有商定，原告主见根据合同履行后其可以获得的利益进行赔偿，符合民法典的有关规定。故应支持原告的诉请。笔者认为，依据民法典第一百零七条规定，所谓违约责任，是指当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合商定时应当担当的民事责任。从这肯定义中我们可以看出，即使合同没有明确指出某种行为是否属于违约，只要当事人没有履行合同义务或者履行合同义务不符合商定的，就构成违约。本案中，作为居间人的原告，其义务是报告订立合同的时机，在商定的期限内布置双方签订买卖合同。而作为托付人的被告，其义务是在居间人的布置下前去签订买卖合同。但由于被告无故不到场，致使原告无法完成托付事项，取得居间酬劳，后被告又私下与居间人介绍的对方签订合同。虽然双方在合同中没有明确被告不听从居间人布置前去签约的行为构成违约，但从合同的内容来看，被告的行为违反了合同中商定的义务，构成违约。双方对违约责任没有商定，应适用法定形式。那么，被告的违约行为是否给原告造成了损失客观上，被告躲避原告自行与原告介绍的另一方签订买卖合同的行为，造成了原告促成合同成3立后可得酬劳的损失，虽然其合同价高于托付价，但这并不能转变被告利用原告的媒介签订买卖合同，躲避向原告支付酬劳之现实。故原告主见被告赔偿可得酬劳损失有合同依据及法律依据。4',)