王免、洛阳甲天置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书

('王免、洛阳甲天置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审结日期】2020.06.29【案件字号】(2020)豫03民终2935号【审理程序】二审【审理法官】王春峰姬秋萍范振洋【审理法官】王春峰姬秋萍范振洋【文书类型】判决书【当事人】王免;洛阳甲天置业有限公司【当事人】王免洛阳甲天置业有限公司【当事人-个人】王免【当事人-公司】洛阳甲天置业有限公司【代理律师/律所】马小静河南洛城律师事务所;薛刚河南洛城律师事务所【代理律师/律所】马小静河南洛城律师事务所薛刚河南洛城律师事务所【代理律师】马小静薛刚【代理律所】河南洛城律师事务所【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】王免【被告】洛阳甲天置业有限公司1/10【本院观点】本案争议的焦点为，王免是否应当补偿甲天置业公司房屋差价。【权责关键词】代理违约金支付违约金第三人新证据诉讼请求反诉维持原判执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议的焦点为，王免是否应当补偿甲天置业公司房屋差价。依据生效的河南省汝阳县（2017）豫0326民初1624号判决，王免认可新置换的房屋比原房屋多出33.69m2，二审中亦认可按房屋市场价2945.63元，以及低于市场价7%的价格计算，因此，一审法院按照33.69m2×2945.63元/m2×93%计算面积差价正确，本院予以维持。同时，上述判决亦认定楼层差价为每层50元/m2，因此，一审法院按照130.01m2×楼层差价50元/m2计算楼层差价亦无不当，本院予以维持。综上，扣减王免已付款70000元，其仍应支付甲天置业公司28792.1元正确，本院予以维持。王免的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王免的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由王免负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-0304:27:00【一审法院查明】一审法院认定如下事实：2011年，汝阳县城关镇凤山路原地税局家属楼进行统一拆迁改建。2011年5月9日，王免作为该楼住户与当时的汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部签订《房屋拆迁安置协议》，该协议甲方为汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部，乙方为被告王免，协议约定：1.乙方所属地税局家属楼2门栋第2层套房一处，原建筑面积87.56平方，置换后，面积96.32平方，煤房15平方，总合计111.32平方，进行房屋置换。2.此次拆迁置换原则按户权置换安置，户权置换按照以1:1.1置换，原则按原住房1楼、4楼的住户，置换为5至7楼，2楼、3楼的住户，置换为7至11楼，按顺序排列。如新建楼房面积小于住户实有面积，甲方可按市场价付给乙方差价款项，若新建面积大于原住房面积，其多出来面积，甲方可以按市场价格低7%收取乙方购房款。如住户需要高层可按市场定价低7%交付款项。另外，置换面积以县房管部门核实为准。住户煤球房可2/10自己选择，可置换房屋、也可置换储藏室，（置换新房产面积按建筑面积以新房产证面积为准）。3.乙方在搬迁过度安置期间，由甲方支付给乙方搬家费和过度安置费，合计每户4000元。另约定，甲方交房时间以乙方搬离旧房日起开始18个月内按协议约定的房产交付乙方使用，甲、乙双方若违反本协议规定违约方应向对方支付新房产价值20万元的20%的违约金。同时口头约定如有层差，按每平方50元补差价。同日，就王免的煤房，汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部给王免出具承诺书一份，该承诺书载明：王免煤房面积15平方米，可置换房产，可置换地下车位，由本人选择。该房屋的实际开发商为甲天置业公司。甲天置业公司借用汝阳县民安房地产开发有限公司的资质与王免签订协议。之后，甲天置业公司按照约定给付王免4000元安置费，王免搬离。2012年年底，原地税局家属楼改建成左岸贵都小区。王免置换的房屋为该小区3号楼1单元1301室，套房面积为130.01平方米。比改建前的房屋面积多33.69平方米，3号楼1单元13层的当时市场价为每平方2945.63元。王免于2014年1月给付甲天置业公司房款7万元整。后因房款及车库双方发生纠纷，王免诉讼来院。请求：1.请求汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司履行房屋拆迁安置协议，将置换给王免的房屋及车位交付给王免；2.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司支付违约金4万元；3.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司赔偿王免房屋租赁费21600元；4.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司赔偿王免车位租赁费9000元；5.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司给王免办理房产登记（房产证）并承担办证费用；6.由汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司承担诉讼费用。在诉讼过程中，王免将第三项诉求变更为要求从2012年12月11日按照每月租金220元支付至实际交付房产之日，第四项变更为限期给王免置换15平方的车位一个。本院于2017年12月27日作出（2017）豫0326民初1624号民事判决书，判决：一、甲天置业公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都小区3号楼1单元1301套房交付王免。二、甲天置业公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都15平方米的地下车位交付王免。三、驳回王免的其他诉讼请求。王免不服判决，提出上3/10诉，洛阳市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判"的终审判决。因在（2017）豫0326民初1624号案中甲天置业公司没有提起反诉，对其主张的房款，告知其在交付房屋后，可以另行主张权利。现（2017）豫0326民初1624号案已执行完毕。甲天置业公司诉至一审法院，请求判令支付房款43596元并从实际交房日起支付欠款利息至实际清偿之日。庭审时甲天置业公司明确计算方法及数额为：置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元m2×93%=99238.27元，加上置换面积130.01m2×楼层差价100元m2=13000元，99238.2747元+13000元-已付款70000元=42238.27元。【一审法院认为】一审法院认为，双方是权利义务享有和承担者，已经经一审法院生效的法律文书予以确认，双方当事人也均无异议，一审法院对此予以认定。本案争议的焦点是，王免是否按照《房屋拆迁安置协议》的约定，支付完毕置换后的房屋差价。一审法院（2017）豫0326民初1624号判决书认定，王免认可的房屋市场价格为2945.63元m2，现甲天置业公司主张按房屋市场价2945.63元m2计算置换多出面积的差价，一审法院予以认可。根据《房屋拆迁安置协议》的约定，王免按市场价低7%支付购房款。关于楼层差价，王免应置换的楼层为11层，现置换为13层，甲天置业公司要求按每平方米100元计算楼层差价，没有提供证据，应按照本院（2017）豫0326民初1624号判决书查明的每平方米50元计算楼层差价。甲天置业公司庭审时明确的房款数额第一部分计算有误，应为置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元m2×93%=92291.59元，王免应再支付房款的具体计算方法为，置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元m2×93%+置换面积130.01m2×楼层差价50元m2-已付款70000元=28792.10元，即王免还应该支付购房款28792.10元。关于甲天置业公司主张的从实际交房日起支付欠款利息，属于违约责任，因双方均存在违约，一审法院（2017）豫0326民初1624号判决，对王免主张的违约金没有支持，故本案对甲天置业公司的该请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王免于判决书生效后十日内，支付甲天置业公司房款28792.10元；二、驳回甲天置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，由甲天置业司负担302元，由王免负担586元。【二审上诉人诉称】王免上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回甲天置业公司诉讼请求；3.一、4/10二审诉讼费由甲天置业公司承担。事实与理由：甲天置业公司不具备本案原告的主体资格。本协议的签订人、履行者是汝阳县民安房地产开发有限公司和王免，如在协议的履行中出现纠纷需要诉讼，相对人则可提起。王免至今没有接到汝阳县民安房地产开发有限公司将该公司在本协议中享有的权利转移给甲天置业公司的任何通知或信件。本案应驳回甲天置业公司的诉讼请求。判决认定的“楼层差价款"无任何依据。综上所述，王免的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：王免、洛阳甲天置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2020)豫03民终2935号当事人上诉人（原审被告）：王免。委托诉讼代理人：郭晓华（系王免儿子）。被上诉人（原审原告）：洛阳甲天置业有限公司，住所地河南省洛阳市汝阳县城凤山路西建行院内某某。法定代表人：张保林，该公司董事长。委托诉讼代理人：马小静，河南洛城律师事务所律师。委托诉讼代理人：薛刚，河南洛城律师事务所实习律师。审理经过上诉人王免因与被上诉人洛阳甲天置业有限公司（以下简称甲天置业公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省汝阳县人民法院（2019）豫0326民初1321号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭进行了审理。王免及其委托诉讼代理人郭晓华，甲天置业公司的委托诉讼代理人马小静、薛刚到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称王免上诉请求：1.撤销一审判决；2.驳回甲天置业公司诉讼请求；5/103.一、二审诉讼费由甲天置业公司承担。事实与理由：甲天置业公司不具备本案原告的主体资格。本协议的签订人、履行者是汝阳县民安房地产开发有限公司和王免，如在协议的履行中出现纠纷需要诉讼，相对人则可提起。王免至今没有接到汝阳县民安房地产开发有限公司将该公司在本协议中享有的权利转移给甲天置业公司的任何通知或信件。本案应驳回甲天置业公司的诉讼请求。判决认定的“楼层差价款"无任何依据。二审被上诉人辩称甲天置业公司辩称，甲天置业公司的原告主体资格适格。王免诉汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部房屋买卖合同纠纷一案，案件审理过程中，王免申请追加甲天置业公司为本案被告参加诉讼，根据王免提交的证据及诉讼过程中甲天置业公司愿意承担房屋买卖协议所引起的所有权利及义务，王免也明确表示同意仅让甲天置业公司承担责任。因此，甲天置业公司与王免系合同双方的权利义务享有者和承担者，双方对此亦无异议。本案分别经汝阳县人民法院作出（2019）豫0326民初1624号民事判决书，洛阳市中级人民法院作出（2018）豫03民终2252号民事判决书，以上判决书生效后，甲天置业公司已按生效判决履行完毕全部义务，王免应当依法履行支付相应购房款的合同义务。关于“楼层差价款"，根据生效判决书认定的事实可以得出：层差价格为每平方米50元。一审法院认定事实清楚，证据确实、充分，应依法予以维持。甲天置业公司与王免系合同双方的权利义务享有者和承担者，且经生效法律文书予以确认，双方对此亦无异议。原告诉称甲天置业公司向一审法院起诉请求：判令王免支付房款43596元并从实际交房日起支付欠款利息至实际清偿之日。一审法院查明一审法院认定如下事实：2011年，汝阳县城关镇凤山路原地税局家属楼进行统一拆迁改建。2011年5月9日，王免作为该楼住户与当时的汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部签订《房屋拆迁安置协议》，该协议甲方为汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部，乙方为被告王免，协议约定：1.乙方所属地税局家属楼2门栋第2层套房一处，原建筑面积87.56平方，置换后，面积96.32平方，煤房15平方，总合计111.32平方，进行房屋置换。2.此次拆迁置换原则按户权置换安置，户权置换按照以1:1.1置换，原则按原住房1楼、4楼的住户，置换为5至7楼，2楼、3楼6/10的住户，置换为7至11楼，按顺序排列。如新建楼房面积小于住户实有面积，甲方可按市场价付给乙方差价款项，若新建面积大于原住房面积，其多出来面积，甲方可以按市场价格低7%收取乙方购房款。如住户需要高层可按市场定价低7%交付款项。另外，置换面积以县房管部门核实为准。住户煤球房可自己选择，可置换房屋、也可置换储藏室，（置换新房产面积按建筑面积以新房产证面积为准）。3.乙方在搬迁过度安置期间，由甲方支付给乙方搬家费和过度安置费，合计每户4000元。另约定，甲方交房时间以乙方搬离旧房日起开始18个月内按协议约定的房产交付乙方使用，甲、乙双方若违反本协议规定违约方应向对方支付新房产价值20万元的20%的违约金。同时口头约定如有层差，按每平方50元补差价。同日，就王免的煤房，汝阳县民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部给王免出具承诺书一份，该承诺书载明：王免煤房面积15平方米，可置换房产，可置换地下车位，由本人选择。该房屋的实际开发商为甲天置业公司。甲天置业公司借用汝阳县民安房地产开发有限公司的资质与王免签订协议。之后，甲天置业公司按照约定给付王免4000元安置费，王免搬离。2012年年底，原地税局家属楼改建成左岸贵都小区。王免置换的房屋为该小区3号楼1单元1301室，套房面积为130.01平方米。比改建前的房屋面积多33.69平方米，3号楼1单元13层的当时市场价为每平方2945.63元。王免于2014年1月给付甲天置业公司房款7万元整。后因房款及车库双方发生纠纷，王免诉讼来院。请求：1.请求汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司履行房屋拆迁安置协议，将置换给王免的房屋及车位交付给王免；2.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司支付违约金4万元；3.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司赔偿王免房屋租赁费21600元；4.判令汝阳民安房地产开发有限公司、第三人汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司赔偿王免车位租赁费9000元；5.判令汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司给王免办理房产登记（房产证）并承担办证费用；6.由汝阳民安房地产开发有限公司、汝阳民安房地产开发有限公司左岸贵都项目部及甲天置业公司承担诉讼费用。在诉讼过程中，王免将7/10第三项诉求变更为要求从2012年12月11日按照每月租金220元支付至实际交付房产之日，第四项变更为限期给王免置换15平方的车位一个。本院于2017年12月27日作出（2017）豫0326民初1624号民事判决书，判决：一、甲天置业公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都小区3号楼1单元1301套房交付王免。二、甲天置业公司于本判决生效之日起十日内将位于汝阳县城关镇凤山路左岸贵都15平方米的地下车位交付王免。三、驳回王免的其他诉讼请求。王免不服判决，提出上诉，洛阳市中级人民法院作出“驳回上诉，维持原判"的终审判决。因在（2017）豫0326民初1624号案中甲天置业公司没有提起反诉，对其主张的房款，告知其在交付房屋后，可以另行主张权利。现（2017）豫0326民初1624号案已执行完毕。甲天置业公司诉至一审法院，请求判令支付房款43596元并从实际交房日起支付欠款利息至实际清偿之日。庭审时甲天置业公司明确计算方法及数额为：置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%=99238.27元，加上置换面积130.01m2×楼层差价100元/m2=13000元，99238.2747元+13000元-已付款70000元=42238.27元。一审法院认为一审法院认为，双方是权利义务享有和承担者，已经经一审法院生效的法律文书予以确认，双方当事人也均无异议，一审法院对此予以认定。本案争议的焦点是，王免是否按照《房屋拆迁安置协议》的约定，支付完毕置换后的房屋差价。一审法院（2017）豫0326民初1624号判决书认定，王免认可的房屋市场价格为2945.63元/m2，现甲天置业公司主张按房屋市场价2945.63元/m2计算置换多出面积的差价，一审法院予以认可。根据《房屋拆迁安置协议》的约定，王免按市场价低7%支付购房款。关于楼层差价，王免应置换的楼层为11层，现置换为13层，甲天置业公司要求按每平方米100元计算楼层差价，没有提供证据，应按照本院（2017）豫0326民初1624号判决书查明的每平方米50元计算楼层差价。甲天置业公司庭审时明确的房款数额第一部分计算有误，应为置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%=92291.59元，王免应再支付房款的具体计算方法为，置换后多出面积33.69m2×市场价2945.63元/m2×93%+置换面积130.01m2×楼层差价50元/m2-已付款70000元=28792.10元，即王免还应该支付购房款28792.10元。关于甲天置业公司主张的从实际交房日起支付欠款利息，属于违约8/10责任，因双方均存在违约，一审法院（2017）豫0326民初1624号判决，对王免主张的违约金没有支持，故本案对甲天置业公司的该请求也不予支持。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条之规定，判决如下：一、王免于判决书生效后十日内，支付甲天置业公司房款28792.10元；二、驳回甲天置业公司的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费888元，由甲天置业司负担302元，由王免负担586元。本院查明本院二审期间，双方当事人均未提交新证据。本院对一审法院查明的事实予以确认。本院认为本院认为，本案争议的焦点为，王免是否应当补偿甲天置业公司房屋差价。依据生效的河南省汝阳县（2017）豫0326民初1624号判决，王免认可新置换的房屋比原房屋多出33.69m2，二审中亦认可按房屋市场价2945.63元，以及低于市场价7%的价格计算，因此，一审法院按照33.69m2×2945.63元/m2×93%计算面积差价正确，本院予以维持。同时，上述判决亦认定楼层差价为每层50元/m2，因此，一审法院按照130.01m2×楼层差价50元/m2计算楼层差价亦无不当，本院予以维持。综上，扣减王免已付款70000元，其仍应支付甲天置业公司28792.1元正确，本院予以维持。王免的上诉请求没有事实和法律依据，本院不予支持。综上所述，王免的上诉请求不能成立，应予驳回；一审法院审理程序并无不当，判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项的规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费520元，由王免负担。本判决为终审判决。落款审判长王春峰审判员姬秋萍9/10审判员范振洋二〇二〇年六月二十九日书记员李圆圆北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)