最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法...

('《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的理解与适用李玉明《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(以下简称<解释>)已于2003年6月1日起开始实施。该《解释》对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、适用惩罚性赔偿原则、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律做出了规定。笔者试图从该《解释》适用方面结合司法实践予以解读，以便使得广大的消费者和房地产专业人士有所认识。一、该《解释》调整的范围是商品房买卖合同纠纷，并非所有房屋买卖合同都适用《解释》调整该《解释》的名称是“关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释”，因此，《解释》的适用范围仅限于“商品房买卖合同纠纷案件”。商品房是指由房地产开发企业开发建设，建成后按照市场价格出售的住宅、写字楼和其他商业用房以及其他建筑物。商品房分为现房和预售商品房（也称期房）两种。其中现房是指已经过工程质量监督管理部门验收，并且取得质量合格证明文件，可以立即交付使用的商品房。预售商品房是指尚处于建设期内，不能立即交付使用的商品房。由于特殊的历史原因，我国目前存在着多种类型的房屋，如房地产开发企业建造的商品房、各级人民政府提供优惠条件建设的经济适用房、公房改制出售的房改房、单位集资房、个人所有的私有房等等。各种不同的房屋分别受不同法律政策调整，在现阶段经济适用房、房改房、集资房等房屋原则上不能自由买卖，其交易要受到国家政策的调整，比如需要补交土地出让金或者相当于土地出让金的价款或者居住一定年限后方可出售。而私有房屋的买卖与商品房买卖也有所不同，私有房屋买卖受《城市私有房屋管理条例》约束。《解释》第一条明确规定：“本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。”该《解释》的调整范围是商品房买卖合同行为，包括商品房预售和商品房现售。因而该司法解释适用的范围，是商品房买卖过程中的商品房期房预售合同和商品房买卖中的商品房现房销售合同纠纷。商品房买卖合同的出卖人是商品房开发企业；而买受人是支付价款取得商品房所有权的自然人和法人。《解释》第一条开宗明义地强调商品房买卖合同概念，具有重要的法律意义首先，明确了商品房买卖合同属于我国《合同法》分则规定的买卖合同的一种，应当适用买卖合同的法律规定来规范。买卖合同在法理上属于典型的诺成合同而不是要物合同，这就从理论上阐释了商品房预售合同成立的必然性；同时解决了认购、订购、预订、分期付款、交付使用等房地产交易中经常遇到一系列实际问题的学理根据；其次，明确商品房买卖合同的标的是商品房而不是其他类型的1房屋，这既有利于说明商品房与其他多种类型房屋的区别，又强调了成为买卖合同标的物的商品房一旦特定化，商品房买卖合同就是特定物买卖，而不是种类物买卖。这为解决房地产市场上出现的商品房买卖合同签订以后，出卖人又与第三人另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致买受人无法取得房屋，人民法院可以根据买受人的请求判令出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效奠定了基础。二、房地产开发企业出售期房时没有取得《商品房预售许可证》，只要在起诉之前已经补办完成，商品房预售合同有效；购房人以房地产开发企业没有办理登记备案手续为理由，要求认定合同无效的，法院不予支持。商品房预售，即俗称的“卖期房”或者“卖楼花”。是指房地产开发企业（出卖人）将正在建设中的房屋预先出售给买受人，并由买受人支付定金或者房价款的行为。根据国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《城市商品房预售管理办法》的有关规定，我国实行商品房预售许可制度和商品房预售合同登记备案管理。即：商品房预售实行许可证制度。开发经营企业（出卖人或者预售人）进行商品房预售，应当向县级以上人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。并且要求商品房预售人应当与承购人签订商品房预售合同。预售人在签约之日起30日内，持商品房预售合同向县级以上人民政府房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。在实践中，经常遇到房地产开发企业（预售人或者出卖人）没有取得《商品房预售许可证》，擅自出售期房或“卖楼花”，收受承购人定金或者房价款的行为。也常见房地产开发企业签订商品房预售合同，而没有按照规定到县级以上人民政府房地产开发主管部门和土地管理部门办理登记备案手续的情况。因此，实践中经常发生买卖双方对商品房预售合同是否有效产生分歧。《解释》第二条规定：“出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。”同时，对于商品房预售合同登记备案管理，《解释》在第六条规定：“当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。”《解释》的上述规定，明确了人民法院判定商品房预售合同有效与否的基本规则。该司法解释注意区分司法审判权和行政管理权的不同职能，保证人民法院正确行使审判权。人民法院对出卖人预售资格的审查，主要是看其是否取得《商品房预售许可证》，对其他预售条件的审查主要则是行政管理部门的权限。而对于商品房买卖合同的登记备案问题，该司法解释将其视为行政管理部门的一种合同管理措施，而不是确认合同效力的必要条件。应该说《解释》进一步贯彻了《合同法》中平等自愿、意思自治的原则规定。对当事人在平等自愿基础上订立的合同，只要没有违反法律、行政法规的强制性规定，就应尽量尊重双方当事人的意思表示，人民法院不能轻易确认合同无效。2三、房地产开发企业的销售广告和宣传资料在一定条件下构成要约，即使没有写到商品房买卖合同中，也被视为合同内容的一部分，房地产开发企业如果不履行承诺，就要承担民事责任。目前，在我国的商品房市场中，绝大多数的商品房是通过宣传广告进行促销的。由于我国商品房市场管理机制尚不健全，对销售宣传广告缺乏有效的规范管理，出卖人为获取最大利润，不惜代价地大打广告战，在进行销售时往往做出一些虚假、夸大不实的宣传，导致大量因虚假广告引发的纠纷出现。销售广告和宣传资料，特别是对广告内容确定，而且对于合同成立以及价款与报酬的确定具有重大影响的销售广告和宣传资料，属于《合同法》规定的要约邀请还是要约，在法学理论上区别明显，但是在实际生活中还需要仔细辨别。根据《合同法》第15条规定，“要约邀请是希望他人向自己发出要约的意思表示”。对于商业广告原则上应该认定为一种要约邀请，一般情况下，不能将未订入合同中的宣传广告内容作为合同内容。因此，销售广告和宣传资料，原则上不能对当事人产生合同约束力。但该《解释》以“但书”的形式明确了商品房买卖合同出卖人的法律责任。该《解释》规定：“出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。”即商品房的销售广告和宣传资料在特定条件下应当视为要约，即使没有载入商品房买卖合同，也应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。这些条件就是：第一，房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺是具体明确的；第二，房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中做出的具体确定的说明和允诺，对于商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响；第三、房地产开发企业（出卖人）在销售广告和宣传资料中所做出的具体确定地说明和允诺是以商品房开发规划范围内的房屋及其相关设施为内容的。根据该《解释》的这一规定，买受人在购买商品房时，应该尽可能将出卖人销售广告和宣传资料中所作的说明和允诺以约定的形式载入合同内容，以便发生纠纷时，最大限度地维护自身的合法权益。四、买受人通过签订商品房《认购书》、《确认书》等方式认购、订购、预订商品房的应当慎重，如果交纳了定金而今后由于自己的原因，又决定不再购买所定的商品房的，无权要求房地产开发企业返还定金。用认购、订购、预订等方式推销商品房，是商品房市场销售的通行做法。商品房认购、订购、预订协议的基本内容是，双方协商一致，在订立商品房买卖合同之前，预先订立书面认购、订购或者预订协议，以定金作为今后订立商品房买卖合同的担保。由出卖人向买受人收取部分货币作为定金，约定以后订立商品房买卖合同的协议。如果在约定期间内，商品房买卖合同订立，买受人收回定金或者以定金抵做部分购房款；如果在约定期间内，商品房买卖合同没有按照认购、订购、预订协议订立，有过错的当事人承担定金责任。因此，商品房认购、订购、预订协议实质是订立商品房买卖合同的预约担保，是商品房买卖合同担保的方式之一，适用《担保法》调整。3该《解释》规定：“如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理。”即：因买受人过错导致商品房买卖合同未能订立的，买受人无权收回定金；因出卖人过错导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人双倍返还定金。该《解释》同时规定：“因不可归责于当事人双方的事由导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。”按照《解释》第五条规定，如果买受人签署《认购书》、《确认书》等认购、订购、预订协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该认购、订购、预订协议应当被认定为商品房买卖合同。而《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同应当明确的主要内容是：1、当事人名称或者姓名和住所；2、商品房基本状况；3、商品房的销售方式；4、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5、交付使用条件及日期；6、装饰、设备标准承诺；7、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任8、公共配套设施的产权归属；9、面积差异的处理方式；10、办理产权登记有关事宜；11、解决争议的方法；12、违约责任；13、双方约定的其他事项。从这个意义上讲，买受人通过签订商品房《认购书》、《确认书》等方式认购、订购、预订商品房时也应当慎重行事。五、拆迁补偿安置协议具有优先保障权。如果房地产开发企业把拆迁补偿安置房屋另行出卖给其他人的，被拆迁人有权优先取得补偿安置房屋。如果被拆迁人发现房地产开发企业没有告之自己把安置房进行抵押，或者又将安置房出卖给第三人的，被拆迁人还有权要求解除拆迁补偿安置协议，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。房屋拆迁，是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要，由建设单位或者个人对现存建设用地上的房屋进行拆除，对房屋所有者进行迁移安置并按照有关规定给予一定补偿的活动。拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式（产权调换）订立的拆迁补偿安置协议，是法律、行政法规规定的三种法定拆迁补偿形式之一。由于拆迁补偿安置涉及到公民的居住、生活等基本生存的权利，同时还关系到社会的稳定。按照生存权应当优于经营权的法律原则，该司法解释规定了所有权调换拆迁补偿安置协议优先保障原则。《解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，应予支持。”该条第二款还规定：“被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的，按照本解释第八条的规定处理。”即被拆迁人发现房地产开发企业没有告之自己把安置房进行抵押，或者又将安置房出卖给第三人的，被拆迁人有权请求人民法院判令解除拆迁补偿安置协议，并可以要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。六、具有下列五种情形买受人可以要求房地产开发企业承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任4该《解释》第八条、第九条明确规定了出卖人违约导致商品房买卖合同目的不能实现，买受人无法取得房屋或者出卖人故意隐瞒重大事实真相导致商品房买卖合同无效或者被撤销、解除的五种情形：1、商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；2、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人；3、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；4、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；5、出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。在第1和第2两种情形下，出卖人的行为属于恶意违约，直接导致商品房买卖合同目的无法实现，甚至导致买受人无法取得房屋；而后面的三种情形，是出卖人在订立商品房买卖合同时故意隐瞒重大事实真相涉嫌民事欺诈，导致合同无效或者被撤销、解除。为了维护房地产市场的经济秩序，保障交易安全，保护守约方的合法权益，制裁恶意违约和欺诈行为，促进社会诚信制度的确立，根据《解释》规定，遇到以上五种情况，买受人可以请求返还已付购房款及利息赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。在前两种情形下，买受人还可以请求解除合同。其中值得注意的是，《解释》规定买受人不仅有权请求出卖人返还已经支付的购房款及利息、赔偿损失，同时还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。尽管《解释》规定了惩罚性赔偿原则，但是这种规定与《消费者权益保护法》第49条“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”的规定在适用条件和结果上还是有所不同。《消法》第49条规定的适用条件是“经营者提供商品或者服务有欺诈行为”，这是典型的概括表述方式。所谓欺诈行为，是指欺诈人恶意使被欺诈人产生错误认识为目的而为的行为。欺诈行为具有多种表现形式。凡是欺骗他人的行为，都可以构成民法上的欺诈行为。《消法》第49条的结果也是明确的——“增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”而《解释》适用的条件是典型的列举表述方式。只有在以上五种特定的情形下，才能适用惩罚性赔偿原则；而且结果是相对不确定的——“承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。”具体赔偿额由人民法院根据案件实际情况，在不超过已付购房款一倍的范围内自由裁量。七、买受人在与出卖人签订商品房买卖合同后，出卖人和第三人恶意串通，又另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用时，有权要求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效在实际生活中，出现过作为商品房开发经营企业的出卖人将商品房“一房多卖”的情形。经常出现的情形是，买受人已经与出卖人签订了商品房买卖合同并支付了部分购房款或者定金，而房地产开发企业在利益的驱动下，又与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同，将位置、朝向、楼层特定的房屋再次出售给第三人并交付使用，甚至办理了《房屋所有权证》，从而侵害买受人合法权益。由于商品房买卖合同是诺成合同和特定物买卖合同。根据《合同法》第八条第5二款“依法成立的合同，受法律保护”的原则，从倡导诚实信用，保障交易安全出发，《解释》第十条明确规定：“买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。”买受人有权请求人民法院确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效。买受人提出请求的，人民法院应当予以支持。八、在买受人与出卖人没有特殊约定时，出卖人“交钥匙”就视为房屋的交付使用，从此以后产生的房屋毁损、灭失的风险都由买受人承担。实践中，存在着许多当事人因对商品房买卖合同中约定的“房屋交付”理解不同而发生的争议。如出卖人往往认为“房屋交付”就是“交钥匙”；而买受人则认为，消费者买的是商品房屋所有权，而不仅仅是房屋的使用权，“房屋交付”不仅是领取房屋钥匙，还应同时办理交付房屋的所有权证书。根据《合同法》的有关规定，商品房买卖合同的出卖人不仅负有向买受人交付房屋的义务，并且负有向买受人转移房屋所有权的义务。但是，在商品房交易过程中，往往是房屋实际交付使用和房屋所有权转移（买受人取得《房屋所有权证》）在时间上不一致。所谓“房屋的交付使用”，就是出卖人将已建成的房屋转移给买受人占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买受人。但“房屋的交付使用”并不意味着房屋所有权的转移。对于一般动产而言，在标的物交付的同时所有权即发生转移，出卖人只要将标的物交付给买受人即履行了转移所有权的义务。而对于不动产，根据我国《城市房地产管理法》的规定，只有在办理登记手续后，房屋所有权才发生移转。《解释》第十一条规定：“对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。”所以，买受人应该认清“房屋的交付使用”与取得房屋所有权的区别。在订立商品房买卖合同时应该对“房屋交付使用”进行明确约定，以便充分反映自己的真实意思表示。例如可以在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权，取得房屋产权证书等内容。九、商品房主体结构质量不合格，或者虽然房屋主体结构合格，但是因为房屋其他质量问题严重影响正常居住使用的，买受人有权要求解除商品房买卖合同并有权要求赔偿损失；如果存在其他质量问题，出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人有权自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担商品房质量问题一直是近年来消费者投诉的热点和难点问题。由于商品房质量问题引起的纠纷近年来也呈上升趋势。目前，我国实行商品住宅质量保证书和住宅使用说明书制度。房地产开发企业在向买受人交付销售的新建商品房时，必须提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》是房地产开发企业对销售的商品房承担质量责任的法律文件。我国同时实行建设工程质量投诉处理制度。公民、法人和其他经济组织对于建设工程质量问题可以通过信函6电话、来访等形式向建设行政主管部门反映。商品房质量是指商品房作为产品的质量，即商品房工程实体质量或者商品房工程质量。按照ISO标准，其定义是：反映实体满足明确和隐含需要能力的特性之总和。这里的“明确需要”是指在合同、标准、规范、图纸以及技术文件中已经做出明确规定的要求。而所谓“隐含需要”一是指顾客或者社会对于实体的期望；二是指人们所公认的、不言而喻的、不必做出规定的“需要”，例如作为商品房应该满足人们的正常居住使用功能，就属于“隐含需要”。该《解释》第十二条规定：“因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”第十三条同时规定：“因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”《解释》把商品房质量严重不合格列为可以请求解除合同或者请求赔偿损失的条件。这些条件是：1、由于商品房屋主体结构质量不合格不能交付使用；2、在交付使用后，商品房屋主体结构质量经核验确属不合格；3、因商品房屋质量问题严重影响正常居住使用。其中，商品房主体结构质量问题是指由于严重超过规范规定的基础不均匀下沉、建筑物倾斜、结构开裂和主体结构强度严重不足等影响结构安全和建筑寿命，造成不可补救的永久性缺陷。建设工程主体结构质量合格与否，应当由有资格的国家建筑工程质量检验机构鉴定做出结论。应该注意由于商品房屋主体结构质量不合格以外的其他质量问题影响正常居住使用，购房者请求解除合同和要求赔偿损失的，《解释》要求商品房质量问题应该达到“严重影响”程度。至于“严重影响”的具体认定，则由人民法院结合案情和有关建筑规范、规定来判断。《解释》第十三条第二款规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。”《解释》中的“保修期”，根据国家有关规定房屋地基基础和主体结构是在合理使用年限内承担保修；在正常使用情况下，商品房各部位、部件的保修内容与保修期是：1、屋面防水3年；2、墙面、厨房和卫生间地面、地下室、管道渗漏1年；墙面、顶棚抹灰层脱落1年；地面空鼓开裂大面积起砂1年；门窗翘裂、五金件损坏1年；管道堵塞2个月；供热、供冷系统和设备1个采暖期或者供冷期；卫生洁具1年；灯具、电器开关6个月。十、商品房面积“缩水”按照有利于买受人的原则处理。近年来，商品房买卖合同纠纷中，有关商品房面积“缩水”的反映越来越多。一方面是由于个别房地产开发企业确实存在欺诈消费者的情况；另一方面是由于大多数商品房买卖合同买受人对于房屋面积计算规范不了解产生的歧义。建筑面积计算规则很多，也比较复杂，技术性较强，一般应该由专业的部门来测量计算。按照我国现行规定，商品房建筑面积由套内建筑面积和分摊的共有建筑面积组成。商品房套内建筑面积为购房者独立产权，分摊的共有建筑面积为共有产权。套内建筑面积是指建筑物外墙所围成空间的水平面积（使用面积），加上结构面积组成。商品房买卖合同买受人所购买的商品房面积除了包括此套住宅的套内建筑面积以外，还包括分摊的共有建筑面积。商品房面积误差比计算公式如下：产权登记面积－合同约定面积7面积误差比＝-----------------------------×100%合同约定面积根据建设部有关规定，按套（单元）计价或者按套内建筑面积计价的，应当在商品房买卖合同中注明建筑面积和分摊的共有建筑面积。按套（单元）计价的现房，买受人对现房实地勘察以后，可以在合同中直接约定总价款。按套（单元）计价的期房销售，房地产开发企业应当在合同中附所售房屋的平面图。平面图应当标明详细尺寸，并且约定误差范围。在交房过程中，套型与设计图纸一致相关尺寸也在双方约定范围以内的，维持总价款不变。如果套型与设计图纸不一致或者相关尺寸超出了双方约定的误差范围的，合同中约定有处理方式的，应当按照约定处理方式解决。如果合同中没有约定处理方式的，买受人可以退房或者与房地产开发企业重新约定总价款。《解释》第十四条规定：“出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出3％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过3％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。”十一、商品房买卖合同中约定违约金过高，当事人请求减少的，人民法院应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少商品房买卖合同履行过程中，经常出现的违约情形有：房地产开发企业未能按照合同约定时间内交付商品房使用权、未能在合同约定时间内办理《房屋所有权证》、交付的房屋与合同约定不符、交付的房屋存在质量瑕疵等等。而作为买受人一方的主要违约情形是未能按照合同约定时间交付购房款项。在实践中，买受人往往通过约定高额的商品房买卖合同违约金来保障自己的权益。因此，就出现了当事人双方因为违约金支付而产生的各种纠纷。为了协调商品房买卖合同当事人之间的权利义务关系。《解释》第十六条规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”这是最高人民法院第一次以司法解释的形式明确合同约定违约金过高，超过造成损失的，一方当事人提出请求时，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少。同时还明确了当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加时，应当以违约造成的损失确定违约金数额。如果买受人在签订商品房买卖合同时，没有约定违约金数额或者没有约定损失赔偿数额计算方法时，《解释》第十七条规定：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款8的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”十二、商品房“按揭”与商品房买卖合同“按揭”一词是指置业者以实物资产或者有价证券、契约等作为抵押获得贷款的活动。在我国，预售商品房按揭合同中并不事先转移房屋所有权，虽名为按揭合同，实质上仍为抵押贷款合同。预售商品房贷款抵押，是指商品房买卖合同中的买受人在支付首期规定的商品房价款以后，由银行代其支付其余的购房款，将所购商品房抵押给贷款银行作为偿还贷款的担保的行为。而且在我国现实房地产交易活动中，预售商品房贷款抵押往往和商品房买卖合同的出卖人——房地产开发企业对银行提供保证担保紧密相连。所以在通常的商品房按揭中，一般存在着四个合同，即商品房买卖合同、按揭贷款合同、通过购房人与按揭银行签订的抵押贷款合同中的抵押、回购的具体条款加以确定的抵押担保合同和保证担保合同。这中间的按揭贷款合同、抵押担保合同以及保证合同都属于商品房担保贷款合同。由于商品房交易过程中经常出现因为未能订立商品房担保贷款合同而导致商品房买卖合同无法继续履行；或者由于商品房买卖合同被解除、撤消或者无效导致商品房担保贷款合同没有意义；或者由于购房人没有按照担保贷款合同约定偿还贷款；或者没有按照担保贷款合同约定办理商品房抵押登记手续等等情形产生纠纷。因此，《解释》第二十三条规定：“商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。”对于商品房买卖合同一旦被确认为无效或者被撤消、解除时，《解释》第二十四条规定：“因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。”如果商品房买卖合同买受人没有按照担保贷款合同约定偿还贷款，也没有办理房屋抵押登记手续，银行有权请求处分商品房买卖合同项下买受人的合同权利。因此，《解释》第二十六条规定：“买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。”在商品房买卖合同买受人已经取得《房屋所有权证》并且和银行办理了房屋抵押登记手续时，银行有权就被抵押的商品房优先受偿。9',)