不定期租赁合同的解除及不动产添附、债务抵消

('申诉人(一审被告，反诉原告)平定华亿经贸有限公司，法人代表王连廷，董事长。委托代理人王春雷，山西春雷鑫律师事务所律师。对方当事人(一审原告，反诉被告)晋海林，男，1963年11月5日生，汉族，平定县冠山镇南关村人，住本村，平定县恒丰汽修厂，厂长。委托代理人：王爱田，山西圣平律师事务所律师。2002年底原告晋海林与被告平定县华亿经贸有限公司法定代表人王连廷协商晋海林租赁平定县华亿经贸有限公司所属汽修厂，王连廷当场书写了一份草协议，但该草协议台头部分没有注明甲乙双方，结尾部分也没有晋海林、王连廷签字盖章及签署日期。该草协议载明：经改制后，(1)通过改制后，根据平定县人民政府(2002)平政发31号文件精神，原粮油总公司下属五个企业承员承债式有王连廷买断，其中，原汽车队通过协商租赁给晋海林。(2)租期为10年，从2003年月日开始至年月日止。(3)共计占土地面积为平米，建筑物平米，各种仪器为台(以移交表为总)。(4)乙方必须对所有财产进行认真管理，不得流失、损坏。(5)必要的维修，乙方有根据实际情况进行，但不得动整体结构，如有大的变动，乙方必须向甲方提出同意后方可进行。(6)甲方要求乙方挂靠甲方名称，但甲方不得对乙方和所有经营管理等一切进行干扰。(只是挂靠)(7)双方对外必须配合，要做到互相支持，共同发展的目的。(8)甲方对乙方所有工作只做政策上的支持，不对生产经营负责一切负债，管理责任乙方自负。(9)租金3万元/年，必须按期上交()(10)必须以华亿经贸有限公司的名称挂牌。(11)甲、乙双方属松散性组合，各自互不干涉其自主经营，各自独立承担应负责任，以上协议，双方不得单方解除，其它事宜双方协商解决，但同样具有法律效益。共11条，由于晋海林提出他拿上草协议去咨询一下有关部门，再行签定正式合同，该草协议被晋海林拿走。之后，晋海林将协议第11条修改为“甲乙双方属松散性组合，各自互不干涉其自主经营，各自独立承担其责任”。晋海林这一份草协议保管至今。之后晋海林因租赁原来的场地到期，急需搬迁，找到王连廷协商，先搬迁随后签订合同，王连廷同意后，双方对车队部分厂房财产进行登记移交。晋海林于2003年申请用电，安装电表并对所承租的厂房进行了投资建筑维修，并以平定县华亿经贸有限公司恒丰汽配维修中心名义制作了广告牌(平定县工商局证明属侵权行为)开始了经营。2003年9月2日平定县华亿经贸有限公司召开所属各分公司车间主任以上的负责人会议时，通知晋海林参加了会议(有会议原始记录)。在此次会议上，王连廷明确提出“晋海林抓紧办理挂靠手续，1年3万元，如不能办理挂靠，按正常租有1年4万元，如设备、厂地结构变化一切增减须写申请，再等最后10天办理”。后晋海林于2004年9月18日在没有告知平定华亿经贸有限公司的情况下，伪造租赁协议，伪造王连廷签字捺手印，在平定县工商局办理晋海林个体工商户营业执照，注册号。又于2006年3月29日晋海林在平定县工商局注销了平定县恒丰汽配维修中心和晋海林个体工商户营业执照(注册号)，同时晋海林伪造董旭艳与平定华亿经贸有限公司王连廷签订的租房合同，在平定县工商局注册个人独资企业营业执照(注册号)，企业名称平定县恒丰汽修厂，投资人董旭艳。在平定县人民法院一审判决后，王连廷发现晋海林伪造租赁协议和王连廷签字办证的情况后，向阳泉市工商局进行了举报，晋海林于2007年6月26日向平定县工商局申请变更平定县恒丰汽修厂投资人董旭艳为晋海林。在实际租赁过程中，平定县华亿经贸有限公司于2004年3月26日因公司去河北购猪急需钱，王连廷在原平定县东大街信用社门前给晋海林打电话借现金2万元，随后晋海林于当日亲自送往平定县东大街信用社门前现金2万元，随后平定华亿经贸有限公司会计给其出据“今收到晋海林现金贰万元整”的收条一支，落款华亿公司。又于2006年6月24日平定县华亿有经贸有限公司借晋海林现金5万元，有华亿公司财务借据。2005年10月8日，平定县华亿经贸有限公司法人王连廷个人借晋海林汽修厂现金1万元，王连廷个人打的借条。晋海林提出平定华亿经贸有限公司在其汽修厂汽车维修产生费用32057元，由晋海林提供的修理清单表1张，其中有15次没有平定县华亿经贸公司的任何领导职工签字。在2006年4月平定县华亿经贸有限公司因县城东大街改造，并于2006年4月24日书面通知晋海林，要求接到通知后15日内将自己的一切东西搬清，将租赁物移交于平定华亿经贸有限公司，晋海林接此通知后于2006年5月8日诉至平定县人民法院，要求继续履行合同。原审诉讼中，晋海林提供了其按十年租赁期进行二十余万元投资的相关证据，华谊公司提出反诉，要求晋海林支付11万元租金。【原审裁判】2006年9月5日平定县人民法院作出(2006)平民初字第238号民事判决认定，原、被告经口头协商后，由被告法定代表人采用书面形式书写的(租赁)协议书，就双方租赁事宜作了约定，双方虽未在协议书上签字，但实际已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务，该合同理应成立。被告请求原告承付所欠租金与事实不符，应视为互负债务行为可予相互抵顶，其对原告承租期间的投资不予质证，请求解除双方租赁合同显属不当，为此依据《中华人民共和国合同法》第六十六条、第三十七条、第六条、第五条、第二百二十九条之规定判决：被告平定县华亿经贸有限公司与原告晋海林的租赁合同继续履行。判决生效后，平定县华亿经贸有限公司不服判决，向平定县人民检察院提出申诉。平定县人民检察院于2007年月日向阳泉市人民检察院提请抗诉。阳泉市人民检察院于2007年11月14日向阳泉市中级人民法院提出抗诉。【抗诉及其理由】阳泉市人民检察院院审查认为：一审判决在认定事实和适用法律上确有错误，理由如下：1、平定县人民法院在判决书中引用《中华人民共和国合同法》第37条认为，“双方虽未在协议书上签字，但实际均已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务”，从而确认王连廷单方起草的协议草稿为双方租赁关系成立的书面合同错误。《中华人民共和国合同法》第37规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。该条有三层含义：一是双方已经采用合同书的形式拟制好合同书，合同书关于合同的主要条款已经形成双方合意，没有任何争议;二是双方约定在适当的时间在书面合同书上签字或者盖章;三是还未在书面合同书上签字或者盖章之前，当事人一方已经履行了主要义务，而对方对这种提前履行约定义务给予接受和认可的。从本案来看，王连廷当着晋海林的面起草了协议书，形成协议书的草稿，而晋海林在拿走草稿之后，对草稿又进行了修改。这些拟制、修改的过程正是双方当事人协商形成合意的过程。而这一过程应该有一个相对合理的期限。本案从2002年底草拟合同书开始，尔后实际形成事实上租赁关系，再到平定县华亿经贸有限公司书面通知晋海林解除租赁关系，期间经过了三年又五个月，仍然没有在合同书上签字或者盖章，说明当事人双方并没有按照“草稿”签字或者盖章的诚意，也没有将该“草稿”变成正式合同的合意。也说明王连廷书写的“草稿”，晋海林并不同意;而对于晋海林拿走“草稿”三年又五个月不签字不表态的举动，王连廷也不催问。既然对于一个拟制租赁期限十年的合同，实际履行三年又五个月还不签字或者盖章，事实本身说明了双方并不打算按照拟制的“草稿”签署或者履行，这个事先拟制的“草稿”事实上已经成为废纸一张。对于从拟制到发生争议三年又五个月的协议书“草稿”，还能认为属于“在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的”情形，显然是错误的。而本案事实上当事人双方事隔三年又五个月还没有签署就是放弃。而这种没有签署又实际存在租赁关系的情况符合《中华人民共和国合同法》215条之规定，“租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式的，视为不定期租赁”。对于不定期租赁关系，根据《中华人民共和国合同法》232条之规定当事人可以随时解除。平定县华亿经贸有限公司书面通知晋海林解除租赁关系符合法律规定。故平定县人民法院判决平定县华亿经贸有限公司与晋海林的租赁合同继续履行错误。2、本案还存在平定县华亿经贸有限公司提出解除租赁合同的法定事由。晋海林在租赁过程中，多次伪造与平定华亿经贸有限公司的租房合同和法人王连廷的签字、手印，办理汽修厂营业执照等手续。其伪造租赁合同等行为恰恰说明在晋海林意识中，其保存的王连廷拟制的协议书“草稿”根本不是有效的合同书，伪造本身说明晋海林根本不愿意与平定县华亿经贸有限公司签定租赁合同，其只想维持不签合同书而成为事实租赁关系的现状。案件事实表明，在租赁关系存续的三年又五个月中，晋海林没有向平定县华亿经贸有限公司交付任何租金。至于判决书认定的“被告请求原告承付所欠租金与事实不符，应视为其互负债务行为可予相互抵消”，由于晋海林或者平定县华亿经贸有限公司任何一方并没有在租赁关系存续期间向对方主张抵消并通知对方，根据《中华人民共和国合同法》99条之规定，抵消之说不能成立。也正由于互负债务没有相互抵消，晋海林欠平定县华亿经贸有限公司三年又五个月的租金应当是不争的事实。晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金与平定县华亿经贸有限公司、王连廷个人欠晋海林款项，在审理案件中可以相互抵消，但平定县人民法院对晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金的事实不予认定不当。由于晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金构成逾期不支付，根据《中华人民共和国合同法》226条和227条之规定，平定县华亿经贸有限公司享有合法的租赁合同解除权。从这个角度看，平定县人民法院判决平定县华亿经贸有限公司与晋海林的租赁合同继续履行也属错误。由于在租赁关系存续期间，发生了晋海林欠平定县华亿经贸有限公司租金逾期不支付，以及晋海林在租赁过程中多次伪造与平定华亿经贸有限公司的租房合同和法定代表人王连廷的签字、手印，办理汽修厂营业执照等手续的情况，故平定县人民法院适用《中华人民共和国合同法》第5条和第6条之公平原则和诚实信用原则作为处理案件的依据不当。3、一审审理程序存在问题。在平定县人民法院审理期间，平定县华亿经贸有限公司依法提出了反诉请求判决晋海林给付11万元租金，法院对此进行了合并审理，并对相关证据进行了质证，但平定县人民法院判决书中没有对平定县华亿经贸有限公司的反诉请求作出判决，属于程序不当。【再审结果】该案抗诉后，阳泉市中级人民法院裁定指令平定县人民检察院再审。再审过程中，晋海林要求如果华亿公司坚持解除合同，须赔偿其各项经济损失四十余万元，双方各执己见，未能达成协议。2008年10月13日，平定县人民法院做出(2008)平民再一字第1号民事判决书。再审判决认为，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式，申诉方法定代表人书写的合同草稿，因双方一直未签字盖章，不能视为书面形式的合同书，双方的租赁关系应视为不定期租赁关系。在履行过程中均有权随时解除。原判认定该合同成立不符合法律规定，检察院抗诉理由成立，应予改判;对于申诉人请求被申诉人支付11万元租金的主张，因其互负债务行为可予相互抵顶，且申诉人对被申诉人提供的维修金额既不质证，又未提供反驳证据，故本院不予支持;鉴于被申诉人在租赁期间在所租厂房进行的投资建设，且申诉人对该项投资不予质证，申诉人应给予酌情补偿。故依据《中华人民共和国民事诉讼法》第186条、第188条之规定及《中华人民共和国合同法》第215条之规定，判决：一、撤销平定县人民法院(2006)平民初字第238号民事判决。二、解除华亿公司与晋海林的租赁关系，被申诉人晋海林在本决生效后三十日内将租赁物移交申诉人并搬离所租赁场地。三、申诉人补偿被申诉人经济损失10万元。此款在本判决生效后三十日内付清。四、驳回申诉人的反诉请求。原审诉讼费2300元由华亿公司负担1300元，晋海林负担1000元;反诉费2500元由华亿公司负担。【点评】本案涉及到不动产不定期租赁合同的解除、不动产租赁物的添附和借款与租金债务抵消等三个民事法律问题。一、关于租赁合同的问题租赁合同是指当事人双方约定，在一定期限内，一方移转特定物于他方占有、使用或者收益，他方给付租金并于期限届满时返还该特定物的合同。其中移转特定物的使用或收益权的一方为出租人;出租人所移转的特定物为租赁物，租赁物须为法律自由流通的动产或者不动产;对租赁物享有使用或收益权的一方为承租人。租赁合同依其目的分为两种：以使用为目的的租赁为使用租赁;以使用收益为目的的租赁为用益租赁。租赁合同具有以下特征：一是租赁合同是标的物的使用收益权与租金对待移转的合同。出租人保留租赁物的所有权。这是租赁有别于买卖、互易或借贷之处。二是租赁合同是双务、有偿、诺成性合同。三是租赁合同的标的物须为有体物、特定物、非消耗物。租赁合同不移转标的物的所有权，租期届满，承租人须返还租赁物。四是租赁权的物权化。承租人的租赁权可以对抗他人，具有物权的性质。如在租赁合同有效期内，出租人将财产再租给第三人的行为对承租人无效。在租赁关系存续期间，出租人出卖租赁物于第三人，租赁合同不受影响，对第三人继续有效。买受人作为新的所有权人，须尊重承租人的租赁权，即须取代原所有人的地位而成为新的出租人。民法理论上称此为“买卖不破租赁”。关于租赁合同的期限。租期是由双方当事人协商确定的合同的重要条件之一。通常，不动产租赁多具长期性，而动产租赁多为短期。按照《合同法》规定，租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式或者虽有书面形式但对租赁期限没有约定或者约定不明的且依照《合同法》第61条仍不能确定的，或者租赁期间届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，视为不定期租赁。对于不定期租赁，当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同期满，可以续订，但《合同法》规定租赁合同约定的期限不得超过20年，超过的部分，即使有约定，该超期约定也依法无效。本案的焦点之一就是是否签订了租赁合同。原审认为，根据《中华人民共和国合同法》第37规定，“采用合同书形式订立合同，在签字或者盖章之前，当事人一方已经履行主要义务，对方接受的，该合同成立”。而本案双方虽未在协议书上签字，但实际已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务，该合同理应成立。但原审判决却忽略了《合同法》就租赁合同的特殊规定即租赁期限六个月以上的应当采用书面形式。当事人未采用书面形式或者虽有书面形式但对租赁期限没有约定或者约定不明的且依照《合同法》第61条仍不能确定的，视为不定期租赁。本案客观反映出双方书面合同并没有形成。把华亿公司法定代表人单方起草的协议书草稿当作正式的合同书、把经过三年又五个月还没有由合同双方当事人签字或盖章的、而在发生纠纷后才由对方当事人提交法庭的草稿当作正式的合同书，显然是错误的。即便按原审认为“实际已履行了合同约定的交付租赁物和承付租金的主要义务”，但在实际履行的三年又五个月期间双方并没有在双方合意的基础上形成的书面合同上签字或盖章。因此说，即使合同成立，也属于不定期租赁合同(限定在六个月以内)成立。而在承租开始后的六个月期满后，承租人晋海林继续使用租赁物，出租人华亿公司没有提出异议，这种情形依法应当视为不定期租赁，而不能说十年期的租赁合同成立。华亿公司依法可以随时解除租赁关系。2006年4月因县城东大街改造，华亿公司于当年4月24日书面通知晋海林，要求接到通知后15日内将自己的一切东西搬清，将租赁物移交于平定华亿经贸有限公司，符合《合同法》关于“出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人”的规定。再审采纳了检察机关的关于本案租赁关系属于不定期租赁合同的抗诉意见，判决解除当事人双方的租赁关系无疑是正确的。二、关于不动产租赁物添附的问题添附通常是指不同所有人的物合在一起形成不能分离的物的客观现象，包括事实上的不能分离和经济上的不能分离。经济上的不能分离是指虽然在事实上可以将合在一起的物分离开，但在经济上是不合理的、不合算的。因添附的发生导致添附物归何人所有的问题，因此，添附是一种财产所有权的取得方式，我国虽无专门的法律规定，但理论上认为添附是所有权原始取得的一种方式。但依民法的一般原理，当事人得就添附物的权利归属进行协商。若当事人对物的权利归属协商一致，自应按其协商一致的意见确定添附物的所有权归属。但若当事人不能协商一致时，则应依据添附的具体情况来确定添附物的所有权归属。在民法理论中，添附是混合、附和、加工三者的总称。混合指两个或两个以上不同所有人的动产，互相混杂合并，不能识别，或虽能识别，但不能分离或难以分离的添附形式。混合包括固体与固体的混合、液体与液体的混合、气体与气体的混合。附合指两个或两个以上不同所有人的物结合在一起而形成新的财产，虽能辩认原物，但非经拆毁新形成的物不能将二者分开或须耗费巨资才能将二者分开的添附形式。附合包括动产与动产的附合、动产与不动产的附合、不动产与不动产的附合。动产与动产附合时，应由主物的所有人或者价值较大的物的所有人取得合成物的所有权。若附合的两物不能区分主从或在价值上相等，则合成物应为原各物的所有人共有。动产与不动产附合时，动产上的所有权消灭，由不动产的所有人或者合法使用人取得所有权。而不动产与不动产的附合，在我国基本上不会发生。因为在我国，土地上建筑物的建造须经一定程序审批，并以取得土地使用权为前提条件。如没有取得土地使用权，则也不能取得建筑物的所有权。即便经有关部门批准在他人建筑物上增建建筑物，则后建造人可以单独取得所有权，这种情况下不发生附合问题。如果未经有关部门批准，在增建的建筑物上不发生权利，而应看作是动产与不动产的附合。如在承租人在出租人的建筑物上增建其他建筑物，则增建的建筑物为原建筑物的附属物，也属于动产与不动产的附合，可由出租人取得所有权。如建造人为恶意的则其建造的房屋为非法建筑物，应当予以拆除并赔偿土地所有人或者使用人的损失。加工是指对他人的财产加以加工或改造，使其成为具有更高价值的新物。附合是添附中最主要的一种形式。在不动产租赁合同纠纷案中所涉及的添附物，即为动产和不动产的附合。根据附合原理，实践中把装修于他人房屋之上所形成的添附物，界定为用于装修房屋的装修材料以及其他一些相关财产。这些财产一旦附合于房屋便与房屋融为一体不可分离，或分离后大大降低这些财产以及房屋本身价值。而且动产与不动产附合后，会产生不动产所有人取得动产所有权、动产所有权因附合而消灭的物权效果。添附理论的目的，首先是为了解决一物分属不同所有人不利于所有权稳定的情况;其次是为了充分地实现物的使用价值和经济价值。从上述添附的三种情形看，不论为何种情形的添附，均为使原物的形态发生变化而成为新物，并且增加了物的经济价值。在此种情形下，或不能恢复原状，或虽可恢复原状但在经济上是不合理、不合算的，因而不应恢复原状，而由一方当事人取得新形成的物的所有权。这种所有权的取得为原始取得，并不以另一方当事人转移所有权为依据。添附的结果，使一方所有权扩大，而另一方所有权丧失，此虽在社会经济方面看是必要的，但在当事人方面说，对于丧失所有权的一方却是不公平的，因此，从公平原则出发，因添附而受到损失的一方当事人得要求获得利益的一方返还其所得的利益。在发生添附时，失去所有权的当事人请求返还利益，适用法律关于不当得利的规定。因为，法律虽出于避免经济上浪费的考虑，规定得由一方当事人取得因附合、混合、加工而形成的物的所有权，但该当事人并没有因此取得较之原所有权更大的利益的根据，丧失所有权的当事人也没有失去其利益的根据，并且所有权扩大的一方取得利益与所有权丧失的一方的利益受损失之间是有因果关系的。因此，双方当事人之间形成不当得利之债的关系，受损失的一方有权请求得到利益的一方返还其所得的利益。此利益的返还不是返还原物及孳息，而是返还因取得他人之物所有权所增的利益。对于添附物的概念及范围，现有的法律并无明确规定，实践中出租方与承租方常会因哪些设施可以拆除、哪些由出租人折价补偿而发生争议。关于在不动产租赁物添附问题发生纠纷，现有可依据的部门规章、司法解释及法律，一是《城市房屋租赁管理办法》第23条规定：“承租人应当爱护并合理使用所承租的房屋及附属设施，不得擅自拆改、扩建或增添。明确需变动的，必须征得出租人的同意并签订书面合同。因承租人过错造成房屋损坏的，由承租人负责修复或赔偿。”二是最高人民法院《关于贯彻执行<中华人民共和国民法通则>若干问题的意见(试行)》(以下简称《意见》)第86条对合法添附的物权归属作了简单规定：“非财产所有人在使用他人的财产增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理;没有约定又协商不成，能够拆除的，可以责令拆除;不能拆除的，也可以折价归财产所有权人，造成财产所有权人损失的，应当负责赔偿。”三是《合同法》第223条规定：“承租人经出租人同意，可以对租赁物改善或增设他物。”“未经同意的，出租人可以要求承租人恢复原状或赔偿损失。”基于不动产租赁物添附的特点并结合上述规定，实践中一般按照以下原则处理：一、侵权责任原则。侵权责任原则适用于承租人在没有取得房屋所有人同意的前提下，私自对租赁房屋进行装修的行为。根据我国民法规定，非财产所有权人只有在取得所有人的同意之后，才能在他人的财产上从事添附行为，否则为侵权行为。在房屋租赁活动中，承租人只取得了房屋的使用权，在未取得房屋所有人同意的情况下进行装修，侵犯了房屋所有人的所有权，承租人应承担恢复原状和赔偿损失的责任。此种情况的具体处理办法为：承租人对其投入的装修物，能够拆除的，可以责令其拆除;不能拆除的，房屋所有人不承担损失赔偿责任，承租人因拆除装修物造成房屋损坏的，应承担赔偿责任。二、当事人约定原则。该原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁房屋进行装修，双方事先约定了具体的处理意见，且该房屋租赁合同属于正常终止。承租人经所有人同意对房屋进行装修属于合法的添附行为，对装修投入损失的承担按事先约定的办法进行处理，这是我国民法自愿原则和民事权利可处分原则在民事活动中的具体适用。最高人民法院关于贯彻执行民法通则若干问题的意见(试行)第八十六条即做了关于非产权人在使用他人财产上增添附属物，财产所有人同意增添，并就财产返还时附属物如何处理有约定的，按约定办理的规定。三、公平合理原则。此原则适用于承租人在取得房屋所有人同意的情况下对租赁的房屋进行装修，双方未对装修补偿作约定，且合同属于正常终止的情况。民法通则第一百三十二条规定：当事人对造成损害都没有过错的，可以根据实际情况，由当事人分担民事责任。承租人在取得房屋所有人的同意后对房屋进行装修是一种合法的添附行为，但双方未就装修费用的承担问题事先约定且合同属于正常终止，实践中一般以公平合理的原则加以解决。具体处理办法是：承租人投入的装修物，能够拆除的，由承租人拆除归自己所有;不能拆除的可以折价归财产所有人;造成财产所有人损失的，承租人应负赔偿责任。四、违约过错责任原则。承租人在取得房屋所有人同意的情况下为装修行为，若原租赁合同属非正常终止，如合同无效或者一方违约，必然存在着一方或双方当事人的过错行为，可能造成另一方当事人因装修投入的损失或利益的丧失。根据我国民法通则第六十一条之规定，民事行为被确认为无效或者被撤销的，有过错的一方应当赔偿对方因此所受的损失。因此实践中处理这一类型纠纷应适用过错原则。在房屋租赁合同中，承租人对租用房屋进行装修是以房屋所有权人同意为前提条件的，房屋一经装修，必然就存在着双方当事人对装修的责任承担问题，而并非一方当事人的违约过错行为引起。实际上，在房屋租赁合同中，尽管承租人对租用的房屋进行装修是以房屋租赁合同的成立为基础的，但是，房屋装修并非租赁合同成立的必然产物，即存在着房屋所有人同意这一前提。确切地说，在整个租赁合同中，房屋装修的权利义务既作为合同的一部分又相对独立于房屋租赁关系而存在，这是物的添附在合同中体现出来的特殊性。一方当事人只有违反了房屋装修的权利义务关系，才会导致另一方当事人的损失(包括利益的损失)，也只有在这种情况下才适用过错责任原则。具体可按照如下原则处理：(1)租赁合同无效时对装修物的处理。由于出租人单方原因或租赁双方的原因导致合同无效时，应当依据合同法第58条规定的"有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任"的原则，对装修物进行处理。如果系出租人责任导致合同无效的，则承租人经出租人同意所作的装修损失应全部由出租人承担。如果导致合同无效系双方责任，则因此所出现的装修损失应当按双方的过错责任大小由双方按比例承担。(2)因出租人过错导致合同解除的，应当对承租人所作的装修作现值评估，按照这个评估价，出租人补偿承租人的装修损失。(3)因承租人的过错导致合同解除的，在追究承租人违约责任的同时，出租人应对承租人的装修损失适当赔偿。(4)因租赁双方共同过错导致合同解除的，应当在对装修损失进行现值评估后，考虑到装修物对出租人的可利用价值，首先由出租人给承租人适当的补偿，这个补偿与评估现值之间的差额，应当由租赁双方按过错责任分担。就本案而言，虽然华亿公司法定代表人在协议书草稿中曾经写有“必要的维修，乙方有根据实际情况进行，但不得动整体结构，如有大的变动，乙方必须向甲方提出同意后方可进行”的条款，但该协议书并没有经合同双方当事人签定;虽然华亿公司曾经在对方当事人参加的会议上明确提出“晋海林……如设备、厂地结构变化一切增减须写申请”，但这些内容也没有形成书面约定。综观全案来看，晋海林进行其称价值二十余万元的装修未经租赁物所有权人同意，而华亿公司对承租人晋海林租赁其房屋作为汽修厂必然要进行必要的装修改造这一情况能够预见并对晋海林的装修行为应当发现却没有及时予以制止，这种情况显然属于双方都有不适当之处的情形。况且在再审诉讼中，华亿公司对于晋海林提出的投资二十余万元不予质证，按照最高人民法院《关于民事证据若干问题的规定》应当推定为承认，故再审判决按照双方均有过错及公平责任原则，确定由双方当事人各自承担一半总体看是适当的。但是，法庭应当在对装修损失进行现值评估后，考虑到装修物对出租人的可利用价值，确定由出租人给承租人适当的补偿额更为妥当。三、关于债务抵消问题我国《合同法》规定，“当事人互负到期债务，该债务的标的物种类、品质相同的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但依照法律规定或者按照合同性质不得抵消的除外。当事人主张抵消的，应当通知对方。通知自到达对方时生效。抵消不得附条件或者附期限。当事人互负债务，标的物种类、品质不相同的，经双方协商一致，也可以抵消。”抵消，指当事人双方互负债务，各以其债权充抵债务的履行。抵消因其产生的根据不同，可分为法定抵消和协议抵消。法定抵消应当具备以下条件(1)当事人双方互负债务互享债权。抵消发生的基础在于当事人双方既互负债务，又互享债权，只有债务而无债权或者只有债权而无债务，均不发生抵消。双方当事人互负债务互享债权，一般因两个法律关系而发生，但也不排除当事人双方基于多个法律关系而累计的对待债权债务。(2)双方债务均已到期。抵消具有用相互清偿的作用，因此只有履行期限届至时，才可以主张抵消，否则，等于强制债务人提前履行债务，牺牲其期限利益。(3)债务的标的物种类、品质相同。种类相同，指合同标的物本身的性质和特点一致。比如都是支付金钱，或者交付同样的种类物。品质相同，指标的物的质量、规格、等级无差别，比如都是一级天津大米。债务种类品质不相同，原则上不允许抵消。债务的标的物品质种类相同还表明，用以抵消的债务应当是物而非行为，因为行为具有特定的人身性质，不具有可比性，很难使双方债权在对等额内消灭。当事人双方互负到期债务的，任何一方可以将自己的债务与对方的债务抵消，但下列情况除外：一是依照法律规定不得抵消的。二是按照合同的性质不得抵消的。当事人主张抵消的，必须以意思表示为之，该意思表示以口头或者书面通知对方时发生效力，对方为无行为能力人或者限制行为能力人的，通知到达其法定代理人时发生效力。抵消不得附条件或附期限。附条件的债权在条件不成就时，不能实际享有，而条件有可能不成就。附期限的债权在期限尚未到来时也并未存在，将效力不确定的债权抵消，可能损害一方当事人的权利。在当事人双方债权债务互为相等的情况下，抵消产生合同关系消灭的法律后果，但如果债务的数额大于抵消额，抵消不能消灭合同关系，而只是在抵消范围内减少债权。协议抵消，指当事人双方协商一致，使自己的债务与对方的债务在对等额内消灭。法定抵消与约定抵消都是将双方债务在对等额内消火。但两者有不同，主要表现在：一是抵消的根据不同。法定抵押是基于法律规定，只要具备法定条件，任何一可以将自己的债务与对方的债务抵消;约定抵消，双方必须协商一致，不能由单方决定抵消。二是对抵消的债务的要求不同。法定抵消要求标的物的种类、品质相同;约定抵消标的物的种类、品质可以不同。比如可以约定以煤炭抵消运输费，以二级大米抵消一级大米。抵消的标的物的种类、品质尽管不同，但一般说来，他们的价值基本相当。三是对抵消的债务的期限要求不同。法定抵消当事人双方互负的债务必须均已到期;约定抵消，双方互负的债务即使没有到期，只要双方当事人协商一致，愿意在履行期到来前将互负的债务抵消，也可以抵消。四是程序要求不同。法定抵消，当事人主张抵消的应当通知对方，通知未到达对方，抵消行为不生效;约定抵消，双方达成抵消协议时，发生抵消的法律效力，不必履行通知义务。约定抵消使交易活动更加灵活，对当事人也更为便利，但当事人约定抵消必须坚持自愿、公平的原则，防止以欺诈、胁迫的手段或者乘人之危，使对方在违背真实意思的情况下作出同意抵消的表示。就本案而言，晋海林欠交华亿公司11万元租金，而华亿公司向晋海林借款或欠汽车修理费(原粮油总公司下属五个企业由王连廷个人以承员承债式买断)共计112057元，双方互负债务无疑。作为晋海林欠交的租金，应属到期债务;而华亿公司向晋海林的借款或欠汽车修理费由于未约定还款期限亦属晋海林随时可以主张的债权，双方互负的债务又均属金钱对待给付，相互之间抵消符合法律规定。但是当事人主张抵消的，必须以意思表示为之，该意思表示以口头或者书面通知对方时发生效力。双方当事人在纠纷发生前任何一方均未有抵消债务的意思表示。在案件审理中主张抵消是可以的，但法庭应当审理并作出相应的判决。判决书只在综述部分确认可予相互抵消，未在判决诸项予以判明是不适当的。',)