解析二手房交易中违约金的法律条款与规定

('二手房买卖合同违约金篇一：房屋买卖合同违约金房屋买卖合同违约金1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行一、违约金是否不能超过合同总金额的20%在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。有法律问题，上法律快车http:///篇二：房屋买卖合同违约问题在二手房买卖中，每遇房上涨或下跌，都会出现卖方或买方违约的情况。诉至法院，有地方法院判决合同有效，双方继续履行合同；而有的法院则判决违约一方承担违经责任，解除双方的买卖合同。一、房屋买卖合同签订后不履行怎么办（一）要求继续履行。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。首先当事人一方可要求违约方继续履行合同，如对迟延履行约定了违约金的仍可要求支付迟延履行违约金，如没约定迟延履行违约金有损失的可要求赔偿损失。但有下列情况的不适用继续履行，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：1、法律上或者事实上不能履行；2、债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；3、债权人在合理期限内未要求履行。（二）解除合同，适用定金罚则或要求对方支付违约金。当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款。1、定金罚则，如果合同当事人在合同中约定了定金条款，或者另外订立了定金合同，则可以适用定金。以定金方式承担违约责任的做法是：支付定金一方违约时，不得要求对方退回定金；收受定金一方违约时，应双倍返还定金。其中需要注意的是，定金数额不得超过合同总价款的20％，超过部分将不被视为定金2、违约金，如不适用定金罚则适用违约金。当事人在合同中明确约定违约金的数额或者计算方法，并且约定不违法，也无明显不合理的，则适用合同约定的违约金。但如果合同约定的违约金数额低于造成的损失的，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以增加；如果约定违约金过分高于造成的损失，当事人可以请求法院或者仲裁机构予以适当减少3、赔偿损失，在另外一些情况下，违约一方应当承担赔偿损失的责任：（1）合同当事人没有约定违约金和定金，也没有法定违约金可以适用的，如果违约行为给对方造成了损失，则违约方应承担赔偿损失的责任，数额可由双方商定，或由仲裁机构裁决和法院判决。（2）虽有合同约定的违约金或者法定违约金，但违约一方支付的违约金不足以补偿损失的，对于不足部分仍应赔偿损失。损失赔偿的金额应相当于因违约给对方造成的损失－－包括合同履行后本可以获得的利益，但不超过违约一方在订立合同时预见到或者应当预见到的因违约可能造成的最大损失。二、房屋买卖合同一方违约咋办按照约定全面履行合同义务是合同履行的一项基本原则。因此，除合同另有约定或出现可单方解除合同的法定情形外，无论是合同签订后的预期违约还是合同履行期届满后的实际违约，如另一方坚决要求继续履行的，除符合《合同法》第一百一十条规定外，应责令双方继续履行。在履行义务的同时，另一方还有其他损失的，应当赔偿损失。对于确不能继续履行的，违约方应当赔偿因违约而给对方造成的损失，包括直接损失和预期可得利益损失。其中房屋涨跌损失的确定，可参照以下方式：（一）双方协商确定的，从其约定；（二）双方不能协商确定的：1、原则上可比照最相类似房屋的市场成交价（首先是同幢相同楼层及房型；其次是相邻幢同楼层及房型；再次是相同区域内房屋）与买卖合同成交价之差确定房屋涨跌损失；2、无最相类似房屋比照的，可通过专业机构评估确定房屋涨跌损失。认定损失的时间点应从保护守约方的利益出发，以守约方的请求为基础，结合合同约定的履行期限届满之日、违约方的违约行为确定之日以及审理中房屋的涨跌情况等，合理确定最后，守约方损失的认定还应综合考虑守约方的履约情况、违约方能预见的因房屋价值涨跌而产生的损失以及双方是否已采取必要措施防止损失扩大等因素。三、律师看法作为长期关注二手房交易的崔新江律师认为，遇到这种情况，守约一方在向人民法院提起诉讼时，最好选择让违约方承担违约责任，解除房屋买卖合同，而不要选择合同的继续履行。理由是：一般情况下，业主都是以银行贷款按揭形式从开发商手中购房，之后按月供款还贷。在购房时间不长，银行贷款未还完情况下，房产都抵押给了银行。所以，在进行二手房交易过种中，业主要赎楼，买家要申请过户及申请银行贷款等。在办理这些事项时，很多情况下是需要原业主的配合。如果原业主不配合，买家根本完不成二手交易过户的全部程序。不但如此，在原业主不配合赎楼的情况下，买家就得自行出钱赎楼或找担保公司赎楼。如果原业主另有债务，极有可能被债权人申请查封。或者原业主真接另找买家，把房屋过户他人，使买家落空。二手房交易中手续繁琐，风险随时可能发生，加之在办理交易中不可能每个原业主不配合的事情都向法院申请强制执行，所以不建议买家选择合同的继续履行。律师提示：为了防止业主在房价上涨时毁约或买家在房价下跌时退房，建议在签订房屋买卖合同时约定较高的定金或违约金，增加违约成本，违约成本大于或等于房价上涨或下跌的价值时，可避免一方违约情况的发生。定金只要不超过房价的20%，就会得到法院的支持。篇三：房屋买卖合同违约金篇一：房屋买卖合同违约金房屋买卖合同违约金1.提问一：违约金是否不能超过合同总金额的20%？2.提问二：房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金3.提问三：既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行一、违约金是否不能超过合同总金额的20%在中介提供的很多关于房屋买卖合同的格式条款中，中介通常将违约金约定为总房价的20%。很多人以为违约金最多只能约定为20%。其实纯属误读。我国的《担保法》中规定了定金不能超过合同总金额的20%，也许对违约金的误读从此而来。但定金和违约金并不是一回事。违约金多高，完全可以由房屋买卖的双方根据自己的意愿协商确定。二、房屋买卖合同违约金中约定了违约金，一方迟延履行合同义务时，守约方就可主张全额的违约金在二手房买卖合同中，通常会约定一种“滞纳金”，主要是针对迟延履行合同义务时，违约方需支付的;另外一种是违约金，通常是指一方违约导致合同无法继续履行时，违约方需支付给守约方的。但是有时由于合同文字不严谨，或者对法律一知半解，很多人混淆了这两种违约金的适用，在一方稍有违约情形时，守约方就希望能要求20%或者更高额的违约金，但其实是不能得到法律支持的。只有在一方严重违约，导致合同解除时，才承担此部分违约金。如果合同继续履行，一般参照“滞纳金”追究违约责任。三、既然合同中约定了违约金的数额，就应该按照约定执行违约金可以由买卖双方依据自己的意愿协商确定，但如果发生纠纷，并不一定能完全按照约定的数额执行。因为我们国家合同法的违约责任是一种补偿，只是弥补损失，而不是惩罚性的违约金。因此如果合同中约定的违约金过高或过低，都可参照实际损失进行调整。具体说，如果合同中约定的违约金高于实际损失的30%，则认为违约金约定过高，需要适当调低;如果合同中约定的违约金低于实际损失，则守约方除可主张违约金外，对于违约金不足以弥补损失的部分，还可要求违约方赔偿，即参照实际损失调高违约金。比如房屋买卖合同中约定上家如迟延迁出户口，每逾期一天，需按日支付合同总金额千分之五的滞纳金，当双方发生争议时，下家无法证明自己的实际损失真有那么多，法院最终将违约金调整为每日100元。以上为房屋买卖合同违约金的内容，房屋买卖双方要结合上述法律规定，依据自己的实际情况，合理的约定违约金，才能充分保障己方的利益。房屋买卖合同违约金和继续履行的关系合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。关于违约金与继续履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同解释问题。(1)对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。(2)对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。（3）不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施，并且根据合同法第112条，并没有免除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必要就此约定违约金。如果约定了这种情形下的违约金，那么，应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。但有三种情形例外：①守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；②根据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；③合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定态度。”相关条款第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。篇三：如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款如何理解和处理商品房买卖合同违约金条款？为了体现对履行合同的担保，以保护守约方的利益，商品房买卖合同中会约定违约金条款。那么如何处理违约金与实际损失的关系，当没有约定违约金时，能够主张赔偿违约金是一种责任形式，首先是对守约方的补偿，其次还可表现为对违约方的惩罚，补偿性和惩罚性可并存。商品房买卖合同纠纷案违约金数额的确定：一般原则是有约定的从约定，这是合同自由原则的体现；没有约定或损失额难于确定的，根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定：逾期付款的，按照应付未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算；逾期交付房屋的，按照逾期交付房屋期间有关主管部门公布或有资格的评估机构评定的同地段同类房屋租金标准计算；逾期办证的，按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。违约金以补偿性为主、惩罚性为辅的性质，决定了当事人对违约金的约定并不是绝对的，是依法可作调整的，《合同法》对此已作明确规定，《司法解释》对违约金如何调整作了进一步的规定。在审判实践中应注意的问题：第一，违约金的调整以当事人的申请为前提，不得依职权主动调整。第二，违约金的调整是对数额的调整，而不是对违约金标准的调整。第三，对于增加违约金问题，只要当事人约定的违约金低于造成损失的，就应予以增加，无需审查是否过分低于造成的损失。对于是否低于造成的损失，应由守约方承担举证责任。第四，对于减少违约金问题，应以违约金是否过高作为是否减少违约金的标准。而违约金是否过高又是以违约金是否超出损失的30％为标准的，如超出30％，则应认定为过高，应酌情调整到30％以内；如超出损失但未超出损失的30％，则不认定为过高，无需调整。一般涉及减少违约金的案件，都是开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书的，现就此类案件如何确定损失和如何减少违约金进行具体阐述。开发商逾期交楼或逾期办理房地产权属证书，必然使买受人不能在预期的时间对房屋充分行使占有、使用、收益和处分的权利，使买受人的利益受损。由于买受人可以各种方式补救，一般很难举证证实具体的损失额，所以可参照《司法解释》对未约定违约金或损失时确定违约金或损失的原则来确定损失。对于逾期交楼，《司法解释》确定了政府部门公布的租金指导价和评估机构评定的市场价并存的标准，但实际上根据上述两种标准得出的结果大相迳庭，这对当事人的权益影响较大，当事人争议较大，这种情况在市场经济较发达的地区尤其明显。笔者认为，租金的指导价不能充分体现不同地段不同房屋的具体情况，而且明显低于未约定违约金情况下适用的法定标准（即中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准），明显不公平合理，有悖市场经济规律，不宜使用，否则会造成有约定不如无约定的现象，产生不好的社会导向。租金市场价较公平合理，但操作困难，影响审判效率。而按中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准确定损失，既符合《合同法》和《司法解释》的精神，又比较公平合理，是可行的。所以如确需减少违约金，应减少至不低于按该标准计算的数额为肓训殳町減少至按该标准计算。篇四：二手房买卖合同正式版房产买卖合同卖方：身份证号：联系电话：通讯地址：买方：身份证号：联系电话：通讯地址：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：。土地使用权证号：，房产权证号：，登记建筑面积为：平方米。套内建筑面积为：平方米。该房地产土地使用权年限自年月日至年月日止。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条【房地产产权现状】该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。第三条【房地产租约现状】该房地产所附租约现状为第项：1、该房地产没有租约；2、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予买方。第四条【附着于该房地产之上的户口】如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产过户登记后，应享有完全的处日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。第五条【转让价款】该房地产转让总价款为人民币：（小写：元）。第七条【税费承担】双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。买方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。第八条【付款方式】买方于月日前一次性付清全部房款第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的，卖方有权要求买方要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。第十条【房地产交付】卖方应当于年月日将该房地产交付买方，并履行列手续：1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙；3、分权，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起30第十一条【延迟交房的违约责任】除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。第十二条【附随债务的处理】卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十三条【产权转移登记】买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买方须按本约定办理交纳税费的手续。第十四条【其他违约责任】任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。第十五条【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十七条【合同附件】本合同共有附件份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十八条【法律适用与纠纷解决】因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第种方式解决：1、向遂宁仲裁委员会申请仲裁；2、向房产所在地人民法院起诉。第十九条【合同数量及持有】本合同一式4份，卖方1份，买方1份，其他交有关部门，均具同等法律效力第二十条【合同生效】本合同自买卖双方签署后立即生效。卖方（签字）：买方（签字）：年月日年月日附件一：双方其他约定：一、关于水、电、天然气交接1、交付方方只对以下记录之前的水、电、气使用额度承担责任：经双方共同确认水电气分户表记录,水表交接读数记录截止于______________________（吨），大写：________________________（吨）电表交接读数记录截止于__________________（度），大写：______________（度）；天然气表交接读数记录截止于____（立方），大写：_____________（立方）。2、接收方对交接记录之后产生的水电气使用费用承担负责，交付方自交接之日起不再对增加的水电气使用负责。交付方：接收方：篇五：房屋买卖合同违约金和继续履行的关系房屋买卖合同违约金和继续履行的关系合同法第114条规定：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就延迟履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”这一条对普通违约金与继续履行能否并用没有明示，民法通则等法律也无明确规定。关于违约金与继续履行的关系，我们认为在坚持违约金的赔偿性的同时，应探究当事人的真实意图，决定是否可以同时要求实际履行。这个问题属于合同解释问题。(1)对于迟延履行违约金，包括没开始履行和中断履行或者部分履行。从当事人的意思看，是预定迟延履行造成的损失补偿，没有免除实际履行的意思；从法律看，第114条第3款也明确了没有免除的含义，所以可以要求继续履行。(2)对于就不履行约定的违约金，当事人的意思就是就整个不履行合同造成的实际损失预定的赔偿金，守约一方只能在要求支付违约金和要求继续履行之间作出选择：要么要求支付违约金，免除对方继续履行的责任；要么，要求继续履行，不得要求支付违约金，除非出现合同法第110条规定的不得强制实际履行的情形。[1]此时不履行约定的违约金和继续履行就不可并用。当然，当选择了继续履行而不得要求支付违约金时，可能造成了其他的如质量瑕疵的损失，那么，这时并不是适用已约定的违约金，而可以要求其他的补救措施或损害赔偿的问题。（3）不排除就履行不符合约定而约定违约金的情形。合同法提供了要求更换、重作、维修、退货、减少价值或者报酬等法定的补救措施，并且根据合同法第112条，并没有免除继续履行的责任，补救措施与继续履行可以并用，没有必要就此约定违约金。如果约定了这种情形下的违约金，那么，应该坚持合同自由原则，尊重当事人的选择。但这只是对因其违约行为给守约方造成损失的补偿，并未免除违约方履行合同的义务。若守约方在要求违约方支付违约金的同时，要求其继续履行合同，依法应当予以支持。若违约方拒不履行合同，根据守约方的请求，应当依法判令违约方增加对违约金的承担数额。但有三种情形例外：①守约方在要求增加违约金数额的同时，又要求违约方继续履行的，若判令增加违约金数额，就不应支持其提出的继续履行请求；②根据合同法第110条规定，不能强制履行的，在判令违约金的同时，不能要求违约方实际履行；③合同中在约定违约金时，并未指明其具体性质是不履行违约金还是不完全履行违约金，判令违约方承担违约金后，若对守约方来说已经等于或高于合同履行所带来的利益，此时也不应要求违约方继续履行合同。在处理这些问题时，最重要的是要坚持两个原则：一是违约责任不具有惩罚性，二是公序良俗下的契约自由。如果认为违约金及其他违约责任具有惩罚性的话，那么，就可以说合同法允许私设处罚权，这样的话，违背民法或者说私法的最基本原则。美国合同法重述第二版规定：“合同中可预定任何一方应付的违约金，但其金额就预测的损害赔偿或违约造成的实际损失而言应该合理。如果预定违约金的金额无理过大，则该条款不予执行，因为按照公共政策，这种预定违约金为罚金。”“如果合同的预定违约金是合同双方努力公平、合理确定的违约情况下所产生的预期损失，则法律并不对其持否定态度。”相关条款第一百一十条当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（一）法律上或者事实上不能履行；（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；（三）债权人在合理期限内未要求履行。篇六：二手房买卖合同完整版定稿二手房买卖合同当事人基本信息：卖方：买方：姓名：____________________姓名：身份证：__________________身份证:联系电话：________________联系电话：_________________________通讯地址：________________通讯地址：________________________根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，签订本合同，以资共同信守执行。第一条【转让标的】卖方自愿将其房屋及其房内设施出售给买方，该房屋具体情况如下：坐落于______________________路（街）_____________号，_________小区_________号楼__________门________室；所在楼层为___层，为____________________________结构。房地产证号为：_________________________。房屋土地使用权证号为___________________________________________。房地产用途为：_。登记建筑面积为：________________________平方米。（其中实际建筑面积__________平方米，公共部位与公用房屋分摊建筑面积_________平方米）。房屋附属设施为仓房、家具及家用电器。卖方将该房屋占用范围内的土地使用权及该房屋的相关权益随该房屋一并转让给买方。卖方还应当将附属于该房屋的装修及其现有其他设施、设备和其他相关物品与该房屋相关的所有权利转让给买方，其转让价格已包含在上述房屋的价款中，不再另行支付价款。第二条【买卖双方申明】卖方申明：卖方保证已如实陈述上述房屋权属状况和其他具体状况。卖方确认该房地产没有租约、没有设定抵押、担保也未被查封冻结，无产权纠纷和财务纠纷等权属纠纷，无不良事件发生，提供的材料齐全、真实有效，可以办理权属过户、税务登记、贷款申请等与交易有关的各项事宜。保证该房屋不受他人合法追索。该房归属卖方一人所有，卖方对该房地产享有完全独立的处分权，并完全有权签署本房屋转让合同及相关协议文件，无共有人（如有）反对。自本合同签订之日起卖方不得再对该房屋进行任何物权处分及附加任何物权、债权负担，不得再与买方以外的任何第三人签订该房屋的买卖合同、赠与合同、抵押合同等。该房屋所有权、使用权等一切权利归买方所有，卖方对违反国家及广西壮族自治区关于房屋交易政策引起的后果承担法律责任。如因卖方不如实陈述告之引起的其他相关纠纷，由卖方向买方承担违约责任,并对第三方负担处理义务，与买方无关。买方申明：买方购买本合同第一条所述卖方房屋，支付房款，履行本合同约定的各项义务，承担违反本合同义务的法律责任。第三条【附着于该房地产之上的户口】该房地产所附着的户口，卖方保证于买卖双方办理完过户更名手续之日起10日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之四向买方支付违约金。第四条【转让价款】该房地产转让总价款为人民币：________拾万____________________________________________仟元（小写：__________元）。该转让价款不含税费。第五条【付款方式】买方分两期付清购房款项。第一期为首付款万元，于年____月____10清。以上款项，由买方直接通过转帐或者直接存入等方式支付到卖方提供的本人银行帐号，每次收到款项后卖方应当开具收据给买方。卖方：账户名:，开户行:收款银行卡账号：买方:账户名:，开户行:付款银行卡账号：第六条【税费承担】经双方协商相关税费中：房地产过户所涉费用均由买方承担。第七条【房地产交付】卖方应当于收到第一期购房款后10日内，即_______________________________________________________________年______月___1、卖方应在正式交付房屋前保证房屋及其屋内已有设施的、水、电等基本条件的完好。如因上述基本条件存在问题引起的纠纷，由卖方出面协助处理。2、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；3、交付该房地产钥匙；4、本合同规定的其他应完成的事项。本条规定的各项手续均完成后，才视为该房屋验收交接完成。第八条【延迟交房的违约责任】除不可抗拒的自然灾害外，卖方未按合同约定的交房期限执行的，自约定的交付期限逾期达一个月以上的，即视为卖方不履行本合同，买方有权解除合同，卖方按本合同第十条规定承担违约责任第九条【产权转移登记】买卖双方约定于买方支付第一期购房款后办理产权过户手续，在此之前卖方将交易的二手房的《中华人民共和国房屋所有权证》交由买方保管。若卖方在交易过程中，未经买方同意私自重新办理《中华人民共和国房屋所有权证》，视为违反本合同，按第十一条违约责任，赔偿买方损失。如因卖方原因而不能办理过户登记，买方有权解除合同，解约时，卖方除返还全部房价款外，并按本合同第十一条规定承担违约责任。该房屋在正式办理产权过户前，若因城市规划建设需要，被政府征收，政府给予一切补偿权益归买方所有。卖方不得以房屋尚未过户之名要求享受相关补偿权、人益第十条【装修问题】在买方入住，但未办理产权过户手续期间，买方可以进行装修，由此产生的费用有买方承担。但卖方违约收回房屋，卖方除退还买方购房款与违约金外,要赔偿买方装修费用，包括材料费、人工费。第十一条【违约责任】买卖双方合同签定后：若因卖方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知买方，并在___________日内全部返还买方的已付款（返还房款=买方已付款+利息）。若因买方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，应书面通知卖方，卖方在____________________日内部分返还买方已付款（返10日内正式还房款=买方已付款-利息）。利息计算方法按合同生效日至合同中止日买方已付房款月利率3%计算,即：利息=已付房款合同签订至中止经过几个月3%（定义为乘法）。不足一个月的按照一个月计算。房款及利息全部结清完毕后合同方能中止。第十二条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。本合同未尽事宜，买卖双方可另行订立补充条款或补充协议。补充条款或补充协议均为本合同不可分割的部分。第十三条【本合同争议解决方式】在履约过程中发生的争议，双方可通过协商、诉讼方式解决。第十四条【合同数量及持有】本合同共计5页，一式_________份，卖方________份，买方_______份，其他交有关部门，均具同等法律效力。本合同自买卖双方签字（盖章）之日起生效。卖方（签章）：买方（签章）：身份证:身份证:共有人（签章）：证人（买方）：身份证：身份证:担保人（卖方）：身份证:年月日年月日篇七：卖方毁约,房屋总价款20%违约金全获支持——张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例卖方毁约，房屋总价款20%违约金全获支持—张仁藏律师代理二手房案件又一经典案例【案情简介】第三人：北京房地产经纪有限公司，住所地北京市区大街号办公楼室原告诉称：XX年1月6日原被告在北京某房地产经纪有限公司的居间斡旋下签订了《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》，约定被告将其位北京市于朝阳区院号楼单元房屋转让给原告，原告向其支付房款750万元。原告应于XX年1月13日将首付款275万元支付给被告，并约定原被告双方应于接到地产通知3个工作日后共同前往贷款机构办理贷款申请手续，双方应在贷款机构签发批贷函后2个工作日向房屋登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。原告按照约原告：王某，女，汉族，区楼室被告：刘某，男，汉族，楼单元门。196年月日出生，住北京市196年月日出生，住河北省定履行了自己的义务，并多次要求被告依约同原告去贷款机构办理贷款申请手续，但被告一直推脱不与配合。故此起诉请求：1、判令解除原被告签订的《北京市存量房屋买卖合同》及其《补充协议》；2、判令被告返还原告已付购房款275万元；3、判定被告向原告支付违约金150万；4、判定被告赔偿原告中介费损失72350元；5、判令被告赔偿原告房屋增值部分65万元。被告辩称并反诉称：不同意原告的全部诉讼请求。合同约定的违约金过高，请求予以减少。合同签订时原告及中介公司骗被告签了阴阳合同，其没有接到中介公司的通知去办理贷款，也没有向原告提出过增加购房款。被告在签订房屋买卖合同时以为是要按照750万元办理签，却收到中介公司职员3月20日发来的电子邮件要求按照650万元办理签，被告查找了相关资料，觉得这样对自己的风险很大，因此拒绝配合办理签。原告和中介公司恶意串通把750万元的买卖合同做成了650万的房屋买卖和100万的装修装饰和家电款，按照650万元的成交价来交税，以达到偷税漏税的目的，损害国家利益。因此原被告签订的买卖合同无效，原告应当承担定金罚则。第三人述称：补充协议是否解除听从法院判决。不认可被告的反诉请求，合同是有效的【审理结果】一审法院认为，原被告签订的房屋买卖合同是双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。被告要求确认合同无效的反诉请求没有事实和法律依据，法院不予支持。按照合同约定，卖方应配合买方办理贷款面签手续，被告在两次面签时均拒绝配合，其理由一是签价格与合同不符，二是签合同中对税费承担的约定与补充协议不一致。对于签价格问题，被告自愿在买卖合同中约定房屋成交价650万元，家具家电装饰装修及配套设备等作价100万，对此应自行承担相应后果。且在原告和中介公司已同意按其要求修改签价格后，被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。对于税费承担问题，双方已在买卖合同中约定全部由买方负担，在贷款面签时为了打消被告顾虑，原告同意先办理缴税手续，但被告仍不同意配合办理贷款面签，缺乏合理依据。被告拒绝配合原告办理贷款面签，已构成违约，并造成双方买卖合同无法继续履行，被告应承担相应违约责任，原告有权解除合同，鉴于原告已于XX年7月11日将房屋交还被告，法院确认双方买卖合同及《补充协议》已于XX年7月11日解除。原告要求被告返还购房定金50万元的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。被告要求保留定金的反诉请求法院不予支持。原告要求被告支付违约金150万的诉讼请求有事实和法律依据，法院予以支持。原告未能举证证明违约金不足以弥补其损失，要求被告赔偿房屋增值损失65万元和中介费损失72350元的诉讼请求法院不予支持。被告请求法院减少违约金的抗辩意见法院不予采信。对于被告要求原告支付房租的诉讼请求，原告和中介公司至迟在XX年3月23日之前已经通知被告可以注销原签重新办理。被告此后仍拒绝办理面签造成双方交易履行迟延，按照双方《补充声明》的约定，此后的租金有被告自行承担。被告不服案件一审判决，向北京市第三中级人民法院提起上诉。北京市第三中级人民法院对本案进行了二审，并于XX年6月20日出具了民事判决书，二审法院采纳了一审法院的判决理由，并作出驳回上诉，维持原判的终审判决。【律师讲法】虽然整个案件案情并不十分复杂，但若想做到当事人满意也不容易。我本人从执业以来做过很多二手房纠纷的案件，基本上所有跟二手房有关的纠纷类型都是打过的，所以对这个案子驾轻就熟。最终凭借丰富的经验以及扎实的专业知识，获得了当事人的认可。回顾整个办案过程，我有几点办案经验和心得想和读者分享：、原告咨询——为当事人安抚情绪，进行心理建设本案原告在被告拒不配合办理贷款面签，又不承担违约责任的情况下，表现得十分焦虑、手足无措。他找到我进行咨询，我首先耐心询问案件的基本情况。由于当事人显得颇为激动，对于案情描述不够全面。细心洞察到此种情形，凭借以往的办案经验，我首先对当事人的情绪进行安抚，并进行心理建设。我用过去办理成功的几个类似案例作为例证，向当事人表明案件胜诉的可能性。此外，还向当事人细心列举了法律法规及司法解释对案件所涉情形的规定，从法律依据的角度为当事人提供心理支持。最后，用心鼓励当事人，违约在于对方，作为守约方应该勇敢地拿起法律武器，切实维护自身的合法权益。当事人被我的话语打动，情绪重新变得平静。我再次对案件情况进行梳理，抽丝剥茧，详细记录下与案情有相关度的案件描述，循序渐进，一步一步深入案情内部。分析之后，当事人肯定了我的专业知识以及敬业态度，并对此次案件的审理重拾信心。二、抽丝剥茧一一尽可能使得违约金获得全部支持在房屋买卖合同纠纷类型的案件中，卖方违约，拒不卖房、过户的案件并不少见，尤其是作为国内一线城市的北京，随着房屋价格的不断攀升，买卖双方在签订房屋买卖合同之后，卖方见房屋价格上涨巨大，不满足于约定价款而要求提高房价或拒绝过户、交房的现象非常普遍，本案就是一起典型的房屋买卖合同纠纷中卖方违约的案件。但是在以往类似案件的法院判决中，大部分案件的违约金都未能获得全部支持。由于经历过百余起二手房买卖的案件，经验在我办理本案过程中发挥了很大的作用。从当事人利益的角度出发，虽然现实中违约金全部支持的案件并不十分常见，但我决定努力尝试一把，尽力丰富证据材料，维护当事人合法权益，力求使得违约金获得全部支持。在本案中，被告一再要求减低违约金数额，关于违约金数额的确定成为双方争议的焦点之一。法官虽然对于违约金数额的判断拥有较大的裁量权，但也并非完全没有依据。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释（二）》（以下简称“《合同法》司法解释二”二十九条的规定,当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。根据以往的办案经验，我认为这一条在司法审判中具有很好的指导意义，它既是法官在违约金数额认定过程中的重要依据，也是双方当事人在违约金博弈中制胜的关键。因此在寻求违约金争议的突破口时，我也是从以下几个方面进行考虑：一）原告实际损失篇八：二手房买卖合同正式版房产买卖合同卖方：身份证号：联系电话：通讯地址：买方：身份证号：联系电话：通讯地址：）第根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：，产别：。房屋总层数：所在层数：土地使用权证号：，房产权证号：，登记建筑面积为：该房地产土地使用权年限自年月日至年月日止使用权类型：，设计用途：该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条【房地产产权现状】该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。第三条【房地产租约现状】该房地产所附租约现状为第项：1、该房地产之上存有租约，卖方须于本合同签订时将承租人放弃优先购买权的书面文件及租赁合同交予买方。第四条【附着于该房地产之上的户口】如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产过户登记后，应享有完全的处分权，卖方保证于收到房地产转让总价款之日起日内迁出，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。第五条【转让价款】该房地产转让总价款为人民币：（小写：元）。第七条【税费承担】双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。买方不按约定缴纳相关税费，导致交易不能继续进行的，买方不得因此解除合同，本合同应继续履行，但违约方应承担违约责任，赔偿给守约方造成的损失。第八条【付款方式】买方于月日前一次性付清全部房款第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的，卖方有权要求买方要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。第十条【房地产交付】卖方应当于年月日将该房地产交付买方，并履行下列手续：301、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续；2、交付该房地产钥匙；3、第十一条【延迟交房的违约责任】除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。第十二条【附随债务的处理】卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十三条【产权转移登记】买卖双方须在签订本合同7日内，共同向房地产权登记机关申请办理转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助。在收文回执载明的回复日期届满之日起7日内，买方须按本约定办理交纳税费的手续。第十四条【其他违约责任】任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。第十五条【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十七条【合同附件】本合同共有附件份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十八条【法律适用与纠纷解决】因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列第种方式解决：1、向xx市仲裁委员会申请仲裁；2、向房产所在地人民法院起诉。第十九条【合同数量及持有】本合同一式4份，卖方1份，买方1份，其他交有关部门，均具同等法律效力。第二十条【合同生效】本合同自买卖双方签署后立即生效。卖方（签字）：买方（签字）：年月日年月日附件一：双方其他约定：交付方：接收方：篇九：XX年二手房买卖合同（新）房产买卖合同卖方：身份证号：联系电话：通讯地址：买方：身份证号：联系电话：通讯地址：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》及有关法律、法规的规定，买卖双方在平等、自愿、公平、协商一致的基础上就本合同所涉房地产转让事宜，达成如下协议：第一条【转让标的】卖方所转让房地产（下称该房产）坐落于：宁津县城南环开元社区一期五号楼四单元三零一室及其车库。土地使用权证号：登记房产建筑面积为：平方米。附车库建筑面积为：37平方米。该房地产约定交付的附属设施设备、装饰装修、相关物品等在签订本协议前，已经双方现场确认，均无异议。第二条【房地产产权现状】该房地产没有设定抵押也未被查封，卖方对该房地产享有完全的处分权。如果该房地产所有权被没收、设定抵押或者被查封，卖方应返还买方所给付的价款及同期银行贷款利息。第三条【房地产租约现状】该房地产没有租约；第四条【附着于该房地产之上的户口】如该房地产所附着有卖方户口，基于保证买方办理房产过户登记后，应享有完全的处分权，卖方保证于收到房地产转让总价款之日交付房产钥匙及其车库钥匙，房产及其车库所有权归买方所有，逾期则以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金。第五条【转让价款】该房地产及其车库转让总价款为人民币：（小写：第七条【税费承担】双方约定，由买方承担办理相关过户手续双方按规定应缴纳的一切可能产生的税、费。在办理过程中出现一切问题，买卖双方应积极协商解决，任何一方不能无故拖延，否则应承担因此造成的损失。第八条【付款方式】买方于月日前付清全部房款第九条【买方逾期付款的违约责任】买方逾期付款的，卖方有权要求买方要求买方以未付款项为基数，按日万分之五支付违约金，合同继续履行。第十条【房地产交付】卖方应当于年月日将该房地产交付买方，并履行1、买卖双方共同对该房地产及附属设施设备、装饰装修、相关物品元）。等事项进行验收，记录水、电、气表的读数，并办理交接手续及其相关的所有的单证；2、交付该房地产钥匙和车库的钥匙；3、第十一条【延迟交房的违约责任】除本合同另有约定外，卖方未按合同约定的期限将该房地产交付买方，自约定的交付期限届满次日起至实际交付日止，卖方以该房地产转让总价款为基数按日万分之五向买方支付违约金，合同继续履行。第十二条【附随债务的处理】卖方在交付该房地产时，应将附随的水费、电费、煤气费、电话费、有线电视费、物业管理服务费、垃圾清运费等费用结清，单据交买方确认，否则买方有权从交房保证金中抵扣上述欠费。第十三条【产权转移登记】买卖双方须在签订本合同后，在条件成熟时，共同向房地产权登记机关申请办理房产所有权转移登记手续，卖方应按照行政机关的登记手续要求积极协助办理，在办理过程中出现一切问题，双方应积极协商解决，任何一方不得无故拖延，否则承担所造成的损失。买方须按本约定办理交纳税费的手续。第十四条【其他违约责任】任何一方不履行本合同约定义务，致合同目的不能实现，守约方有权选择定金罚则或要求对方支付该房地产总价款百分之10%的违约金。第十五条【不可抗力】因不可抗力不能履行本合同的，根据不可抗力的影响，部分或者全部免除责任，但法律另有规定的除外。因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力结束之日起15日内向另一方提供证明。第十六条【本合同与其他文件的冲突解决】买卖双方在本合同签订之前的承诺及协议，如有与本合同不相符的，以本合同为准。第十七条【合同附件】本合同共有附件份。合同附件为本合同组成部分，具有同等法律效力。第十八条【法律适用与纠纷解决】因本合同发生纠纷，由买卖双方协商解决。协商不成时，依据中华人民共和国法律，采取下列方式解决：向该房产所在地人民法院起诉。第十九条【合同数量及持有】本合同一式份，卖方份，买方份，其他交有关部门，均具同等法律效力第二十条【合同生效】本合同自买卖双方签署后立即生效。卖方（签字）：年月日见证人（签字）：年月日买方（签字）：年月日见证人（签字）：年月日附件一：双方其他约定：一、关于水、电、天然气交接1、交付方方只对以下记录之前的水、电、气使用额度承担责任：经双方共同确认水电气分户表记录,水表交接读数记录截止于______________________（吨），大写：________________________（吨）电表交接读数记录截止于_________________（度），大写：______________（度）；天然气表交接读数记录截止于____（立方），大写：_____________（立方）。2、接收方对交接记录之后产生的水电气使用费用承担负责，交付方自交接之日起不再对增加的水电气使用负责。交付方：接收方：',)