民法典第三编：合同 - 第二分编典型合同之第十四章租赁合同与第十五章融资租赁合同解析

('第十四章租赁合同一、租赁合同的概念与特征（一）租赁合同的概念703条：租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。在租赁合同中，提供租赁物的一方为出租人，使用租赁物的一方为承租人，而租金则是承租人使用租赁物的对价。租赁物一般应为非消耗物、有体物，对无体物使用权的取得不适用租赁合同的规定。在罗马法上，租赁的内涵要比现在广得多，罗马法根据给付内容的不同，将租赁分为物件租赁、劳务租赁和劳务成果租赁，这也就是现代民法中的租赁、雇佣和承揽。（二）租赁合同的特征1、是双务、有偿、诺成、有名合同租赁合同的成立以双方当事人的意思表示一致为准，并不要求书面形式，故租赁合同为诺成合同。2、是转让财产使用权、收益权的合同租赁合同是以承租人取得租赁物的使用、收益为目的，由于租赁合同发生移转的是物的使用、收益权，而不发生物的所有权的移转，因此，承租人对物只享有使用、收益权，而不享有处分权，承租人破产时租赁物也不能列入破产财产中，这是租赁与消费借贷的重要区别。3、具有临时性租赁合同是出租人临时将其财产的使用、收益权转让给承租人的合同，具有临时性的特征，不适用于对财产为永久性使用的情形705条条明确规定了租赁合同的临时性（最长期限）：租赁期限不得超过二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不得超过二十年。4、租赁合同中承租人为取得租赁物的使用、收益权必须支付租金。这也是租赁合同与借用合同的根本区别之所在，在借用合同中，借用人也是以取得标的物的使用、收益权为目的，但借用人一方的使用为无偿使用，无须支付对价。可以说，借用合同会因有偿而变为租赁，租赁合同也会因无偿而转变为借用。租金一般为金钱上的支付，但也可以为实物，法律对此并无限制。二、租赁合同的内容与形式704条：租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、用途、租赁期限、租金及其支付期限和方式、租赁物维修等条款。707条：租赁期限六个月以上的，应当采用书面形式。当事人未采用书面形式，无法确定租赁期限的，视为不定期租赁。此条应认定为倡导性规定，而不应看作是法律对租赁合同的书面形式所作的强行性规定，因为该条至少可以推知：1、租期不满六个月的租赁合同，无须采纳书面形式；2、不定期租赁，无须采纳书面形式。3、应当采纳书面形式的租赁合同，没有采纳书面形式的，双方就租赁期限也无争议的，租赁合同的效力不应当受到影响，若双方就租赁期限发生争议，则视为不定期租赁。二、出租人的主要义务1、交付租赁物义务和适租义务708条：出租人应当按照约定将租赁物交付承租人，并在租赁期限内保持租赁物符合约定的用途。包括两个方面的内容：①依照合同交付租赁物的义务；②出租人所交付的租赁物应当符合合同约定的使用收益目的。作为有偿合同的一种，一般认为租赁合同可以准用买卖合同关于瑕疵担保义务的规定。与出卖人所负担的瑕疵担保义务相同，出租人的瑕疵担保同样包括两个方面的内容：物的瑕疵担保义务和权利的瑕疵担保义务。2、维修租赁物的义务712条：出租人应当履行租赁物的维修义务，但是当事人另有约定的除外。出租人对租赁物的瑕疵负有担保义务，其有义务使租赁物在租赁期间保持符合良好用途。因此，在租赁物出现不符合用途或者妨碍承租人正常使用的情形时，承租人对租赁物负有维修的义务。该义务的构成一般包括以下几项要件：①租赁物有维修的必要；②租赁物有修缮的可能；③承租人在租赁期间内将修复事宜通知出租人。出租人不履行维修义务的法律后果：713条：承租人在租赁物需要维修时可以请求出租人在合理期限内维修。出租人未履行维修义务的，承租人可以自行维修，维修费用由出租人负担。因维修租赁物影响承租人使用的，应当相应减少租金或者延长租期。因承租人的过错致使租赁物需要维修的，出租人不承担前款规定的维修义务。3、权利瑕疵担保义务（责任）723条：因第三人主张权利，致使承租人不能对租赁物使用、收益的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金。第三人主张权利的，承租人应当及时通知出租人。三、承租人的主要义务1、支付租金的义务租金是承租人使用租赁物的对价，因此，支付租金就成了承租人的主要义务。租金支付期限的确定。721条：承租人应当按照约定的期限支付租金。对支付租金的期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定，租赁期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付；租赁期限一年以上的，应当在每届满一年时支付，剩余期限不满一年的，应当在租赁期限届满时支付。违反支付租金义务的法律后果。722条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以请求承租人在合理期限内支付；承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。2、按约定使用租赁物的义务709条：承租人应当按照约定的方法使用租赁物。对租赁物的使用方法没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，应当根据租赁物的性质使用。未按约定使用租赁物的责任。承租人未按照约定的方法或者未根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并请求赔偿损失。免责。710条：承租人按照约定的方法或者根据租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损耗的，不承担赔偿责任。3、妥善保管租赁物的义务714条：承租人应当妥善保管租赁物，因保管不善造成租赁物毁损、灭失的，应当承担赔偿责任。承租人未履行该义务造成租赁物毁损灭失的，以致于影响到租赁物正常使用、收益或返还租赁物的，承租人应当承担损害赔偿责任。对租赁物进行改善或增设他物的规定：715条：承租人经出租人同意，可以对租赁物进行改善或者增设他物。承租人未经出租人同意，对租赁物进行改善或者增设他物的，出租人可以请求承租人恢复原状或者赔偿损失。4、不得随意转租的义务716条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人转租的，承租人与出租人之间的租赁合同继续有效；第三人造成租赁物损失的，承租人应当赔偿损失。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。转租期限不应超过剩余租赁期限。717条：承租人经出租人同意将租赁物转租给第三人，转租期限超过承租人剩余租赁期限的，超过部分的约定对出租人不具有法律约束力，但是出租人与承租人另有约定的除外。推定出租人同意转租。718条：出租人知道或者应当知道承租人转租，但是在六个月内未提出异议的，视为出租人同意转租。次承租人代位求偿权。719条：承租人拖欠租金的，次承租人可以代承租人支付其欠付的租金和违约金，但是转租合同对出租人不具有法律约束力的除外。次承租人代为支付的租金和违约金，可以充抵次承租人应当向承租人支付的租金；超出其应付的租金数额的，可以向承租人追偿。5、期限届满返还租赁物的义务733条：租赁期限届满，承租人应当返还租赁物。返还的租赁物应当符合按照约定或者根据租赁物的性质使用后的状态。期限届满承租人继续使用租赁物及房屋承租人的优先承租权：734条：租赁期限届满，承租人继续使用租赁物，出租人没有提出异议的，原租赁合同继续有效，但是租赁期限为不定期。租赁期限届满，房屋承租人享有以同等条件优先承租的权利。四、承租人的法定解除权1、非承租人原因致使租赁物无法使用724条：有下列情形之一，非因承租人原因致使租赁物无法使用的，承租人可以解除合同：①租赁物被司法机关或者行政机关依法查封、扣押；②租赁物权属有争议；③租赁物具有违反法律、行政法规关于使用条件的强制性规定情形。2、不可归责于承租人的租赁物毁损、灭失的，不能实现合同目的的729条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物部分或者全部毁损、灭失的，承租人可以请求减少租金或者不支付租金；因租赁物部分或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。3、不定期租赁合同的解除权730条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，视为不定期租赁；当事人可以随时解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。4、租赁物危及承租人的安全或者健康的731条：租赁物危及承租人的安全或者健康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。五、租赁期间租赁物所有权的变动1、所有权变动不破租赁（即买卖不破租赁）725条：租赁物在承租人按照租赁合同占有期限内发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力。2、房屋承租人优先购买权（注意指房屋租赁）726条：出租人出卖租赁房屋的，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利；但是，房屋按份共有人行使优先购买权或者出租人将房屋出卖给近亲属的除外。出租人履行通知义务后，承租人在十五日内未明确表示购买的，视为承租人放弃优先购买权。委托拍卖情况下房屋承租人优先购买权。727条：出租人委托拍卖人拍卖租赁房屋的，应当在拍卖五日前通知承租人。承租人未参加拍卖的，视为放弃优先购买权。优先购买权受到侵害的法律后果。728条：出租人未通知承租人或者有其他妨害承租人行使优先购买权情形的，承租人可以请求出租人承担赔偿责任。但是，出租人与第三人订立的房屋买卖合同的效力不受影响。六、房屋承租人死亡的租赁关系的处理732条：承租人在房屋租赁期限内死亡的，与其生前共同居住的人或者共同经营人可以按照原租赁合同租赁该房屋。第十五章融资租赁合同一、融资租赁合同的概念与特征（一）融资租赁合同的概念735条：融资租赁合同是出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择，向出卖人购买租赁物，提供给承租人使用，承租人支付租金的合同。融资租赁集借贷、租赁、买卖于一体，是将融资与融物结合在一起的交易方式。融资租赁合同是由出卖人与买受人之间的买卖合同和出租人与承租人之间的租赁合同构成的，但其法律效力又不仅是买卖和租赁两个合同效力的简单叠加。租赁合同的主体为三方当事人，即出租人(买受人)、承租人和出卖人(供货商)。承租人要求出租人为其融资购买承租人所需的设备，然后由供货商直接将设备交给承租人。（二）融资租赁合同的特征1、与买卖合同不同，融资合同的出卖人是向承租人履行交付标的物和瑕疵担保义务，而不是向买受人（出租人）履行义务，即承租人享有买受人的权利但不承担买受人的义务。2、与租赁合同不同，融资租赁合同的出租人不负担租赁物的维修与瑕疵担保义务，但承租人须向出租人履行交付租金义务。3、根据约定以及支付的价金数额，融资租赁合同的承租人有取得租赁物之所有权或返还租赁物的选择权。即如果承租人支付的是租赁物的对价，就可以取得租赁物之所有权，如果支付的仅是租金，则须于合同期间届满时将租赁物返还出租人二、融资租赁合同的内容与形式736条：融资租赁合同的内容一般包括租赁物的名称、数量、规格、技术性能、检验方法，租赁期限，租金构成及其支付期限和方式、币种，租赁期限届满租赁物的归属等条款。融资租赁合同应当采用书面形式。三、出卖人的主要义务1、向承租人交付租赁物（标的物）739条：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，出卖人应当按照约定向承租人交付标的物，承租人享有与受领标的物有关的买受人的权利。承租人拒绝受领标的物的条件。740条：出卖人违反向承租人交付标的物的义务，有下列情形之一的，承租人可以拒绝受领出卖人向其交付的标的物：（1）标的物严重不符合约定；（2）未按照约定交付标的物，经承租人或者出租人催告后在合理期限内仍未交付。承租人拒绝受领标的物的，应当及时通知出租人。2、标的物之瑕疵担保义务和损害赔偿义务四、出租人的主要义务1、向出卖人支付标的物的价金2、承租人行使索赔权协助义务741条：出租人、出卖人、承租人可以约定，出卖人不履行买卖合同义务的，由承租人行使索赔的权利。承租人行使索赔权利的，出租人应当协助。一般情况下，承租人行使索赔权不影响支付租金义务。742条：承租人对出卖人行使索赔权利，不影响其履行支付租金的义务。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的，承租人可以请求减免相应租金。3、索赔失败的责任承担义务743条：出租人有下列情形之一，致使承租人对出卖人行使索赔权利失败的，承租人有权请求出租人承担相应的责任：（1）明知租赁物有质量瑕疵而不告知承租人；（2）承租人行使索赔权利时，未及时提供必要协助。出租人怠于行使只能由其对出卖人行使的索赔权利，造成承租人损失的，承租人有权请求出租人承担赔偿责任。4、出租人不得擅自变更买卖合同内容744条：出租人根据承租人对出卖人、租赁物的选择订立的买卖合同，未经承租人同意，出租人不得变更与承租人有关的合同内容。5、租赁物质量瑕疵担保责任747条：租赁物不符合约定或者不符合使用目的的，出租人不承担责任。但是，承租人依赖出租人的技能确定租赁物或者出租人干预选择租赁物的除外。6、权利瑕疵担保责任748条：出租人应当保证承租人对租赁物的占有和使用。出租人有下列情形之一的，承租人有权请求其赔偿损失：（1）无正当理由收回租赁物；（2）无正当理由妨碍、干扰承租人对租赁物的占有和使用；（3）因出租人的原因致使第三人对租赁物主张权利；（4）不当影响承租人对租赁物占有和使用的其他情形。五、承租人的主要义务1、根据约定，向出租人支付租金租金确定。746条：融资租赁合同的租金，除当事人另有约定外，应当根据购买租赁物的大部分或者全部成本以及出租人的合理利润确定。752条：承租人应当按照约定支付租金。承租人经催告后在合理期限内仍不支付租金的，出租人可以请求支付全部租金；也可以解除合同，收回租赁物。2、对租赁物的保管、使用和维修义务750条：承租人应当妥善保管、使用租赁物。承租人应当履行占有租赁物期间的维修义务。六、租赁物的归属规则1、租赁物的所有权745条：出租人对租赁物享有的所有权，未经登记，不得对抗善意第三人。2、租赁期限届满租赁物归属757条：出租人和承租人可以约定租赁期限届满租赁物的归属；对租赁物的归属没有约定或者约定不明确，依据本法第五百一十条的规定仍不能确定的，租赁物的所有权归出租人。租赁物价值返还及租赁物无法返还。758条：当事人约定租赁期限届满租赁物归承租人所有，承租人已经支付大部分租金，但是无力支付剩余租金，出租人因此解除合同收回租赁物，收回的租赁物的价值超过承租人欠付的租金以及其他费用的，承租人可以请求相应返还。当事人约定租赁期限届满租赁物归出租人所有，因租赁物毁损、灭失或者附合、混合于他物致使承租人不能返还的，出租人有权请求承租人给予合理补偿。约定支付象征性价款后租赁物归属。759条：当事人约定租赁期限届满，承租人仅需向出租人支付象征性价款的，视为约定的租金义务履行完毕后租赁物的所有权归承租人。3、融资租赁合同无效租赁物归属760条：融资租赁合同无效，当事人就该情形下租赁物的归属①有约定的，按照其约定；②没有约定或者约定不明确的，租赁物应当返还出租人。但是，③因承租人原因致使合同无效，出租人不请求返还或者返还后会显著降低租赁物效用的，租赁物的所有权归承租人，由承租人给予出租人合理补偿。七、租赁期间租赁物风险的承担1、租赁物致人损害的责任承担749条：承租人占有租赁物期间，租赁物造成第三人人身损害或者财产损失的，出租人不承担责任。2、租赁物毁损、灭失不影响租金给付751条：承租人占有租赁物期间，租赁物毁损、灭失的，出租人有权请求承租人继续支付租金，但是法律另有规定或者当事人另有约定的除外。八、融资租赁合同的法定解除（一）合同解除的法定情形1、出租人解除融资租赁合同753条：承租人未经出租人同意，将租赁物转让、抵押、质押、投资入股或者以其他方式处分的，出租人可以解除融资租赁合同。2、出租人或承租人解除融资租赁合同754条：有下列情形之一的，出租人或者承租人可以解除融资租赁合同：①出租人与出卖人订立的买卖合同解除、被确认无效或者被撤销，且未能重新订立买卖合同；②租赁物因不可归责于当事人的原因毁损、灭失，且不能修复或者确定替代物；③因出卖人的原因致使融资租赁合同的目的不能实现。（二）合同解除后的法律后果1、承租人承担赔偿责任755条：融资租赁合同因买卖合同解除、被确认无效或者被撤销而解除，出卖人、租赁物系由承租人选择的，出租人有权请求承租人赔偿相应损失；但是，因出租人原因致使买卖合同解除、被确认无效或者被撤销的除外。出租人的损失已经在买卖合同解除、被确认无效或者被撤销时获得赔偿的，承租人不再承担相应的赔偿责任。2、租赁物意外毁损灭失756条：融资租赁合同因租赁物交付承租人后意外毁损、灭失等不可归责于当事人的原因解除的，出租人可以请求承租人按照租赁物折旧情况给予补偿。九、其他特别规定737条：当事人以虚构租赁物方式订立的融资租赁合同无效。这种虚构租赁物融资，实际上是“名为租赁实为借贷”。实际上带有通谋隐藏行为，依照民法典146条：行为人与相对人以虚假的意思表示实施的民事法律行为无效。以虚假的意思表示隐藏的民事法律行为的效力，依照有关法律规定处理。738条：依照法律、行政法规的规定，对于租赁物的经营使用应当取得行政许可的，出租人未取得行政许可不影响融资租赁合同的效力。',)