已付首付未签合同，能否退款？及签约后未取合同问题解析

('1---------------------------------精选公文范文--------------------------购房合同已签，但一直没拿到篇一：不符合购房条件但是已签合同如何处理不符合购房条件但是已签合同如何处理很多城市都推出了限购的政策，对于买房者有严苛的规定，并不是想要买房就能买房。但有些开发商为了招揽顾客，对方明明不符合买房条件也跟他们签合同。那么，不符合购房条件但是已签合同如何处理?律伴网小编介绍了相关内容。不符合购房条件但是已签合同如何处理?司法实践中，有些当事人以限购政策实施导致不符合购房资格要求确认合同无效。根据《合同法》和最高人民法院相关司法解释，违反法律和行政法规导致合同无效的，仅限于全国人大及其常----------------精选公文范文----------------2---------------------------------精选公文范文--------------------------委会制定的法律和国务院制定的行政法规，不得以地方性法规、行政规章为依据。限购政策不属于法律和行政法规范畴，故不能作为合同无效的理由。那么，限购政策能否作为解除房屋买卖合同的理由呢?除协议解除和符合约定解除条款外，合同解除一般必须以合同目的无法实现为条件。当事人就解除房屋买卖合同无法达成一致意见时，如限购政策并未达到合同不能继续履行、无法实现合同目的的程度，就不能解除合同;如限购政策导致合同目的不能实现，则可以解除合同。本案中，由于原告并非北京市居民，亦无法提供连续满五年的缴税凭证或社保记录，不具有购房资格，无法获得房屋所有权以实现合同目的，故其要求解除合同获得法院支持。风险提示解除合同不等于免除违约责任合同解除与违约责任免除不能画等号，限购政策导致合同解除，并不能必----------------精选公文范文----------------3---------------------------------精选公文范文--------------------------然免除违约责任的承担。单纯因限购政策实施导致合同目的无法实现并解除合同的，无需承担违约责任。但如果合同订立、履行过程中，一方违约而违反限购政策导致合同目的无法实现并解除合同的，不能免除违约责任，如恶意拖延付款时间或过户时间，遇限购政策出台;恶意通过中断缴纳社会保险或所得税而使购房资格丧失等。不符合购房条件但是已签合同如何处理?购房者不要有侥幸心理，要是不符合购房条件而强行签合同，最终影响的还是你自己。如果你想要请律师帮助你解决法律不符合购房条件纠纷，建议你可以点击在线咨询系统直接询问律师。文章来源：律伴网http:///篇二：签订购房合同书后有哪些问题签订购房合同书后有哪些问题买房对于绝大多数人来说都是一件大事，花了很多时间和精力做好了前期----------------精选公文范文----------------4---------------------------------精选公文范文--------------------------准备工作之后，购房者往往被买房的最后临门一脚签订购房合同而困扰。当你已经签订购房合同书，成交后，是否就万事大吉了呢?且慢，你还要注意很多方面的现实问题，以下12个问题签订购房合同后一定要明白。1.房屋交付后办理两证需交哪些费用答：办房产证时需缴纳契税，首套房90㎡以下总房款1%，90㎡以上至140㎡缴纳总房款的%，140㎡以上缴纳总房款的3%，二套房一律按照3%缴纳。维修基金费用：总建筑层数6层及以下65元/平米;7-17层92元/平米;18层及以上104元/平米。交房时根据实测面积办理，面积多退少补。2.缴纳完定金后，几日内签约答：以缴纳定金当日起5日内签约，特殊情况需以书面形式向开发商申请，逾期按双方约定的违约条款执行。3.办理按揭需准备哪些资料?未满18岁可以按揭买房吗----------------精选公文范文----------------5---------------------------------精选公文范文--------------------------答：所有产权人到场，并提供身份证，借款人必须征信良好;提供贷款资料：身份证，户口簿，首付款发票，结婚证，收入证明，办理公积金需要提供公积金缴存单。未满18岁可以买房，需一次性付款，但无法取得按揭资格。4.预售资金监管有指定银行吗，购房贷款在哪家银行办理答：根据《商品房预售管理条例》采取专项资金监管制。5.各楼公摊的分配原则及公摊面积说明答：通常计入分摊面积的共有建筑面积包括：1、各产权户的电梯井、管道井、楼梯间、配电室、设备间、公共门厅、过道以及为整幢建筑服务的共有房屋和管理房屋;2、套与公共建筑空间之间墙体水平投影面积的一半。6.两人非直系亲属可否共同购买?有无特殊要求答：可以多人共同购买，根据客户----------------精选公文范文----------------6---------------------------------精选公文范文--------------------------实际情况确认产权分配，前提条件必须有购房资格。7.是否可以不在开发商指定的银行办理按揭贷款答:不可以。8.签《预售合同》以后是否可以变更购房人或所有权人答：不可以。客户在签署《预售合同》时未做预告登记的夫妻关系可以增加所有权人。其他情况则不能变更。9.商业贷款有何要求答：满18周岁，有稳定职业和收入，为中华人民共和国合法公民，无案底。10.贷款的还贷方式有几种?有什么区别答：等额本金和等额本息两种。等额本息还款方式：是在还款期内，每月偿还同等数额的贷款，这样由于每月的还款额固定，可以有计划地控制家庭收入的支出，也便于每个家庭根据自己的收入情况，确定还贷能力。----------------精选公文范文----------------7---------------------------------精选公文范文--------------------------等额本金还款方式：是将本金每月等额偿还，然后根据剩余本金计算利息，所以初期由于本金较多，将支付较多的利息，从而使还款额在初期较多，而在随后的时间每月递减，这种方式的好处是，由于在初期偿还较大款项而减少利息的支出，比较适合还款能力较强的家庭。11.购房贷款政策明细答：首套房首付款三成，贷款上限七成，贷款上限30年;二套房首付款至少四成，贷款上限30年，具体执行以银行政策为准。12.购房多久可以卖?有什么手续答：签完购房合同就可以转手卖，今年330新政实行营业税“五改二”，满两年免征营业税。文章来源：律伴网http:///篇三：签订购房合同八大注意事项签订购房合同八大注意事项第一项：关于五证陷阱：有些开发商没有五证或五证----------------精选公文范文----------------8---------------------------------精选公文范文--------------------------不全时，为了出售房屋可能提供虚假的五证主要是复印件；或者提供小区一期或前几期的有效五证来出售房屋。五证不全可能导致买受人不能取得房产证甚至导致购房合同无效。对策：1、复印件要注意看原件。2、有原件要看批准日期以及使用和出售面积的多少。3、对承诺证件正在办理中的开发商可约定开发商在一定期限内不能取得该证件所要承担的责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证对出售房屋所持有五证的真实性、有效性。若因此导致买受人退房的，出卖人愿向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第二项：关于公摊面积陷阱：建设部格式合同第五条只有对建筑面积出现变化的处理，这样有的开发商会提高公摊面积减小使用面积，而总的建筑面积不变。依据合同开发商----------------精选公文范文----------------9---------------------------------精选公文范文--------------------------并未违约，买受人也起诉无据。对策：1、在合同第三条中写明确套内建筑面积和公摊面积。2、在附件二中列明公摊面积的构成3、按套购买使用面积，双方不涉及公摊处理。律师建议增加补充条款：双方协商一致，同意对公摊面积的变化按下列第____种方式处理：1、如果实测公摊面积超出暂测面积的，买受人在超出暂测面积的3%以内据实结算，超出3%以上的部分由出卖人承担相关费用；如果实测面积少于暂测面积，买受人据实结算。2、买受人对实测面积的承担，仅在超出暂测面积的1平方米以内据实结算。第三项：关于房产证陷阱：建设部格式合同第十五条并未说清条款中“规定期限”是指法定还是约定期限，所以其中房产证的办理取----------------精选公文范文----------------10---------------------------------精选公文范文--------------------------得日期不明。可能导致资质较差的开发商拖延颁证或找各种理由不办证。对策1、五证齐全的项目一般买受人得到房产证有保证，所以五证不全就免谈。2、将不能办理房产证中行政机关的原因单列出来，开发商是具体行政行为的相对人，买受人不能起诉行政机关的违法行为。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的原因，导致其在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，双方选择以下第____种方式处理：1、买受人不退房的，出卖人按照本合同第九条第1种第（1）项的违约金计算标准承担责任。2、买受人退房的，出卖人按照本补充条款的第八条出卖人责任的约定承担责任。如果因买受人不依法交纳办理房产证相关费用的原因，导致出卖人在交房----------------精选公文范文----------------11---------------------------------精选公文范文--------------------------后360日内不能为其办理取得房产证的，买受人按照本合同第七条第1种的处理方式及违约金计算标准承担责任。如果因颁证行政机关的原因，导致出卖人在交房后360日内不能为买受人办理取得房产证的，买卖双方互不承担责任。但出卖人应当出示盖有行政机关公章的证明文件，否则视为出卖人违约。第四项：关于书面通知陷阱：合同中约定通知义务后（如：交房通知），开发商如期不能履行义务，延期后其可以在售楼部张贴书面公告，却署名约定日。还将公告辩为书面通知，以推托自己的责任。对策：1、将书面通知的形式约定清楚，开发商违约时，买受人就有确凿证据。2、如有开发商违约，买受人应一具体的书面形式通知对方，以备证据。律师建议增加补充条款：本合同中所含书面通知义务的，双----------------精选公文范文----------------12---------------------------------精选公文范文--------------------------方均应以邮政快件的方式通知对方。第五项：关于所售房屋的坐落位置陷阱：开发商开发多个楼盘时，买受人可能买得是位置好的某号楼，可交房时该楼号又变为相同结构位置不好的楼层。对策：1、在合同附件一中，附上小区的平面图并标明楼号。2、开发商应在此附图中盖章确认。律师建议增加补充条款：出卖人应当将出售房屋所属楼号在小区平面图中标明，并将小区平面图粘贴在本合同附件一内加盖公章。第六项：关于所售房屋的抵押陷阱：有的开发商为了盘活资金往往将土地使用权抵押，进而将所建楼盘抵押。如果此类房屋出售，开发商破产时，买受人得不到房屋。因为买受人还未得到房产证，不具有物权。对策：1，在土地管理部门、房管部门查清----------------精选公文范文----------------13---------------------------------精选公文范文--------------------------该楼盘有无抵押记载。2、要求开发商将合同在房管局备案3、要求开发商提供保证责任。律师建议增加补充条款：出卖人保证自己所售房屋不存在抵押的情况，若因此导致买受人退房，出卖人应向买受人承担已付房款双倍的返还责任。第七项：关于物业管理公约陷阱：《物业管理条例》今年9月1日实施，其中明确规定买受人在购房前开发商要与前期物业管理企业签订《物业管理公约》。否则，开发商就不得出售房屋。潜在的买受人也就有可能依法得不到房产证。对策：1、买受人应要求前期物业应以招投标的方式介入。2、开发商与前期物业签订了《物业管理公约》。3、买受人也应签订三方都署名的《物业管理公约》。----------------精选公文范文----------------14---------------------------------精选公文范文--------------------------律师建议增加补充条款：出卖人在出售房屋前，应与招投标方式选择的前期物业管理企业签订《物业管理公约》。买卖双方在签订本合同时，应同时签订有前期物业管理企业署名的《物业管理公约》。第八项：关于各方责任范围陷阱：如果因开发商的各种原因（如：五证不全、一房二买、又抵又买等）情形导致买受人得不到房屋，买受人的损失范围没有界定。然而法律也没明确具体范围。对策：1、根据《民法通则》以及6月1日的《解释》将实际损失细化。2、对开发商给自己造成的损失准备好证据。律师建议增加补充条款：如果因出卖人的单方原因导致退房，出卖方承担的责任范围如下：出卖人的责任范围：1、退还已付房价款及其利息（此----------------精选公文范文----------------15---------------------------------精选公文范文--------------------------利息的计算，如果是一次性付款按同期银行存款利率计算；如果是按揭付款按同期银行贷款利率计算）。2、赔偿买受人从签订此购房合同时起到退房时至每平方米售价的升值差价。3、赔偿买受人对所购房屋的装饰装修费用（此费用仅以装修实物和相关票据为限）。4、对于按揭付款的买受人，出卖人应赔偿买受人办理按揭相关手续的费用（包括：银行手续费、保险费、评估费公证费等）。----------------精选公文范文----------------',)