购房合同：房价按套内面积计价

('购房合同上的房价以套内面积计算篇一：套内面积与建筑面积计价谁对购房者更有利套内面积与建筑面积计价谁对购房者更有利房地产市场红红火火，可买房应该按照什么来计价却一直是个“搞不清楚”的问题。该按照建筑面积还是套内面积？全国各地有不同的做法。不过，在近几年预售商品房的纠纷中，面积缩水投诉呈直线上升趋势，根本的原因则在于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商的弄虚作假现象。尽管两种计价方式都并非绝对完美，而是各有利弊，但专业人士的普遍看法是，按建筑面积卖房更容易诱发开发商的欺诈，按套内面积卖房相对而言则对消费者更有利。我们刊发这一组文章，并不在于让上海的房产商一定要实行“套面”计价法，而是希望任何一种计价方式都应该透明和公平，别因为消费者的“无知”而恶意欺骗，别因为处于卖方地位就肆意蒙蔽，而处于弱势地位的消费者也应为买房多做“功课”。年初一去亲戚家拜年了吗？拜年的时候买了水果篮吗？水果篮打开后是不是发现底层铺满了烂桔子而总分量却分毫不差？如果以上这三个问题，你的答案都是“对”，那么恭喜你，你肯定能体会我们这组文章的良苦用心。上海的郭女士年前来本刊编辑部反映，她在浦东买了一套房子，单价每平方米7000元左右，预售合同上写的“总建筑面积”为163平方米，而“套内面积”为127平方米。算算得房率也有77以上，在高层房里算很不错了。拿房的时候到了，郭女士却傻了眼。套内面积实测为125平方米，而总建筑面积却猛增到165.5平方米，按照合同约定，房子面积误差在3以内的，房款要多退少补，于是，郭女士多付了17500元的房款给房产商，可是自己家里的面积还少了2个平方米，得房率一下子跌到75多！这还只是第一重损失，此后她去办理契税等手续时，都将损失更多的金钱。心惊胆战的郭女士更联想到，会不会这膨胀出来的面积根本就不存在，是开发商“搞定”的结果？可是，“公摊面积”项目有几十个，自己压根儿不可能去拿尺量，若请专业机构来量，收费高且不说，更要有开发商提供图纸数据才行，简直是不可能！第1页共14页业内人士指出，像郭女士这样的困境，在如今的房地产市场上比比皆是。而这种近乎“骗术”的核心原理乃是利用“总建筑面积”、“套内面积”和“公摊面积”之间的关系进行欺诈。因为如今的预售合同都是按照“总建筑面积”计价，所以一些开发商会想办法让交房时的“公摊面积”增加，而增加的部分自然会进入“总建筑面积”从而让房款增加，但消费者却无法从中获得收益，只有多花钱。随后，对增加出来的“公摊面积”，部分不良开发商又有两种处理手段，一是这些面积根本是子虚乌有，杜撰来骗人的;另一种更阴险的办法是，开发商的确多造了一些建筑物，可是这些建筑物花了购房者的钱却没有被大家使用，依然被开发商占用、出租获得收益。这位业内人士认为，如果按照“套内面积”签订预售合同，就会最大限度地遏止这种手段，因为计价单位是套内面积，如果开发商胡乱增加面积，自己反受其害，更重要的是，消费者只要关上门自己拿尺量量就会明白自己得到的面积究竟有多少。“套面”售房北京受追捧从203年12月1日开始，北京的房屋买卖形式发生了根本变化，根据《北京市城市房地产转让管理办法》（以下简称《办法》）规定，12月1日以后新取得商品房预售许可证并初始预售的住宅项目，必须按照套内建筑面积计价，按套内建筑面积结算房价款。按照《办法》的实施细则规定，不按套内建筑面积计价的，北京市或区、县国土房管局将不得进行预售登记。也就是说，新住宅项目的房地产开发商必须按套内面积售房，否则就是不合法项目。在实施细则中首次提到，经济适用住房、普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都应当以套内建筑面积计价和结算房价款。但是，独立的别墅和整栋楼房预售，计价方式由当事人自行约定。新实施细则还规定，203年12月1日之前已经取得商品房预售许可证的住宅项目，还没有公示面积测绘报告书和分摊情况的，从12月1日起应当予以公示，内容应当与预售的商品房预测和分摊情况一致。据了解，《北京市城市房地产转让管理办法》于203年8月26日由市人民政府第13次常务会议通过，9月2日市政府令第135号予以公布，自203年12月1日起施行。此前，广东、重庆、深圳、海南和杭州等省市已相继出台和实施了以套内建筑面积作为计价依据的相关规定。第2页共14页所谓“套内建筑面积”，包括套内房屋的使用面积——俗称“地毯面积”、套内墙体面积和阳台建筑面积三部分。《办法》明确规定，可以分摊的公用建筑面积随套内建筑面积权利份额一并转让;竣工后套内实测面积与预测面积发生误差时，按合同约定的方式处理;合同未约定或者约定不明的，当面积误差比绝对值超过3％的，购房人有权退房。北京市国土资源和房屋管理局市场一处的陈同顺处长对本刊记者表示，出台这项规定主要是因为近几年预售商品房面积缩水投诉呈直线上升趋势。据中消协统计，在北京针对销售面积问题的投诉，仅次于工程质量问题，近3年这方面的投诉分别以13、25、33的速度增加。由于消费者对房屋建筑面积的测算方法不了解，造成开发商在销售商品房过程中出现弄虚作假现象，相关部门核查起来难度较大。陈处长表示，按套内面积出售的规定，是在“多数专家和开发商反对，几乎全部消费者赞成的情况下制定和颁布的”。他认为，房屋建筑面积的计量是专业性比较强的工作，需要专业机构才能测量，所以购房者若想对房屋的建筑面积进行测量必须出资聘请测量单位。而套内建筑面积自己就能测量出来，既有助于避免开发商多算公摊面积来增加利润等作弊行为，又能有效减少目前关于“住房面积缩水”、“分摊面积不合理”的纠纷。对规范的开发商来说，则创造了平等的竞争环境，有利于整个房地产市场的良性发展。“公摊面积”公愤遍地“人们不做能做的事情，只做能被监督的事情。”北京汉卓律师事务所律师、著名的房产预售合同“204条版”的作者秦兵如此评价“按套内面积买房”的意义。秦兵分析说:“按照总建筑面积买房的最大弊端是消费者根本无法核定自己应得与实得面积之间是否存在误差，从而给房产商的欺诈留下空间。”他告诉记者，房产商通常的“面积欺诈”会通过三种手段来实施。第一是虚增名目，比如设备间等一些买房者不会留意也不会看见的东西。第二是增加面积，把10平方米的泵房说成是30平方米，消费者平时也不可能进去测量核实。第三是最常见的多次公摊，通过一期、二期，户数增减等手段，把一些公用部位的面积反复公摊，达到牟取暴利的目的。秦兵说:“由于面积问题公愤太大，199年北京就出台了一个要求房产商按照套内面积卖房的规定，但根本没有任何开发商执行，因为其中的暴利非常惊人。按照我个人的估计，一些最黑心的房产商，可以从中获得9的利润。”第3页共14页“马克思曾说过，为了巨额利润，人们不惜铤而走险。可是在面积问题上，房产商面对巨额利润，却不用冒任何危险。”秦兵说，“房产商甚至不用去贿赂测量公司，因为测量公司是按照测得面积收费，本身有多测面积的动机。此外，很多测量公司不负责任，完全按照房地产开发商提供的图纸‘纸上谈兵’地计算。而最重要的一点是，此事无法监督，消费者肯自己掏钱请专业公司重新测量的可能性极小，成本极高，即使测量后打了官司，测量公司要负的责任也仅仅是退回多测面积的测量费。在国外，乱出测量报告是要坐牢的。”秦兵告诉记者:“按照套内面积卖房还有一个隐藏的好处是很多人没有看到的，它有利于房地产商的充分竞争，从而提高质量降低价格。彩电的竞争为什么如此激烈，因为大家的制式一样，竞争完全在价格和性能上展开。而房地产商如果都能把面积水分挤掉，那些原本就诚实经营的开发商就会更有优势，从而展开更有可比性的竞争。否则，一些狡诈的开发商打着低价的幌子预售，再靠面积把戏把钱赚回来，等于是诚实的开发商也吃亏了。”尽管秦兵对“按套内面积买房”的政策表示了很大的鼓舞之意，但他依然觉得其中有一些问题并没有得到解决。“最核心的问题是执法措施没有跟上。”秦兵表示，“现在北京要求每套房子都得按照套内面积卖，可是没说不按照这个办法卖如何处理开发商。现在规定说不执行就不让登记，可是我觉得这样处理是荒唐的，因为不登记吃亏的还是消费者，等于买了没有小产证的烂尾楼了。但对开发商来说，大可以卷了钱走人。所以应该追究他们的赔偿责任。”篇二：按套内面积签合同的好处从12月1日开始，北京市的房屋买卖形式将发生根本变化，包括经济适用房在内的普通住宅、公寓及其他高档住宅等居住类房屋的预售，都要以套内建筑面积计价和结算房价款。而且，北京市政府有关主管部门还下发硬性规定说，不按套内面积售房，区、县、市各级国土房管局将不予以登记，也即是不合法。那么，北京为什么硬性规定所有新建居住类房屋必须按套内面积售房呢？套内面积售房能给购房者带来什么好处呢？和以前的房屋买卖形式相比，套内面积售房能够更加保证购房者的合法权益吗？购房者如何使用新规定，保障自己的合法权益呢？房产商怎么执行新规定呢？套内面积售房后，房价是不是就会上涨呢？按照第4页共14页套内面积售房的新规定，公共部位的产权如何界定呢？套内面积能自己测量吗？按照新规定，以后谁对出现缩水的面积负法律责任呢？11月30日，我们特别邀请了新办法颁布的职能部门———北京市国土房管局市场处副处长姜才原、北京市华远集团总裁任志强、中国房协房地产专业委员会秘书长王平、北京第一个使用套内建筑面积售房项目———北京风林绿洲项目副总经理周伟峰、北京第一个使用套内使用面积售房项目———锋尚国际公寓总经理张在东、成业行房地产经纪公司总经理张寒燕、鸿基世业房地产开发公司总经理王振平，以及购房者代表———美国金州投资集团控股公司投资总监夏勇。-房价会上涨吗主持人：从直观上来看，按照套内建筑面积售房好像比按照建筑面积售房的房价要高，那会不会给市场里的准购房者一个担心：本来北京的房价就高，现在实行新政之后，我还能买得起吗？姜才原：在实行套内建筑面积售房之前，我们房地局等有关职能部门做了一个分析，我们认为房地产买卖的成交，取决于总价而不是单价，按照套内建筑面积售房，是在总价不变的情况下，只是对计价方式做一个调整。任志强：有一个最基本的事实要跟市场里的购房者说明：这只是一种买卖方式的改变，和房屋交易的实质不发生矛盾。这种调整会产生一种现象：单价上涨，总价不变。张寒燕：名义房价提高，实质房价不变，对普通购房者来说，没有什么变化，但是会给房地产价格的研究带来混乱，这可能是一个非常大的问题。-公摊会缩水吗主持人：我手里有一份数据：据中国消费者协会统计，消费者在房地产方面的投诉，近三年来分别以23、25和13.2的增长率增长。今年全国商品房投诉达到1.7万件，而面积之争是房地产纠纷的焦点，主要问题是商品房面积缩水，购房者认为不能明明白白消费。我们都想知道，政府出台这个政策，能够避免面积纠纷吗？能够在什么方面更多地保证消费者权益？任志强：原来以建筑面积计价的时候产生了很多纠纷，确实有。可能不内行的开发商以及很多建设单位都没有考虑到保温层的问题，这个问题在北方比南方更多，主要是在设计图纸的时候不计算保温层，但是房子建好之后，在进行实际测量时，就要加上保温层和外立面的面积，这就会产生很大的差距，所以，大家认为买的室第5页共14页内面积缩水，公摊面积增加，这是传统的测量方法造成的。而且，建设部和各地政府，为了保护消费者，特别规定了哪些面积可以分摊，哪些不可以分摊，比如为公共服务的一些面积就不得分摊，有的小区多出的面积不知道归谁，因此产生了问题。姜才原：我们觉得实行套内面积售房有几个理由。第一，使用套内建筑面积计价，可以让购房者明明白白购房，因为这种方式简单易算。第二，套内建筑面积易于测量。按建筑面积售房，要弄清楚分摊部位、分摊面积，而现在的住宅建筑，内部格局十分复杂，准确区分每个部位的情况几乎无法做到，而且复杂到连专业技术人员、管理人员也有争论。实行套内建筑面积计价后，购房人进行维权，相对成本低一些，易于测量。第三，能够减少面积纠纷。我们从实行套内建筑面积计价比较早的广州和重庆了解到，这些地方商品房的纠纷大幅降低。有一个数据说，重庆现在面积纠纷是零。第四，实行套内计价以后，有利于创造公平、公正、公开的市场环境，减少了开发企业增加分摊面积的利益驱动，买房人不用承担不明不白的房款。张寒燕：在市场的初级阶段，开发商的商业伦理也处于初级阶段，就产生了初级阶段问题，就产生了初级阶段法律解决问题。随着市场走向成熟，预售的台阶高了，封顶了再卖比挖坑的时候卖，和购房者的纠纷就少了。如果房子按照套做好，同时标清公摊面积的属性、位置、面积的大小等，我相信业主会感觉自己是买了一个明白房。王振平：现在改用套内建筑面积售房了，房地产商和业主沟通好，就可以了。作为业主来说，我觉得关键不是计价，更关注的是居住品质。-小区品质会不会降低主持人：使用套内面积售房，会不会造成房地产商只注重把房子里面设计好了，而在公共区位“偷工减料”，从而使购房者的居住品质下降？姜才原：每一个居住小区在建设前期，开发商都要进行统一的规划，而且要报到北京市规划部门审批，经过审批后的规划方案是不能随意变更的。开发商如果随意变更，可能面临市场的惩罚。我们在新办法中有一条规定，要求开发商在预售房子之前首先要预测，并公示结果，包括被分摊部位的名称、用途、面积及分摊系数，包括不分摊的部位也要说明，满足购房者的知情权，购房者比较这些信息以后，就可以决定买与不买。第6页共14页实行套内计价以后，公共部位如果说缩水了，减少了，风险不仅仅是买房人，对开发商也有危险，比如走道比别人小一号的话，可能面临房子卖不出去的风险。以前按建筑面积卖房的时候，外面的配套好不好，有没有湖，也不和房价挂钩，为什么要建那么好的环境，有湖，有水景花园，实际上这是市场的导向。如果把公共部位建得不好，可能能蒙一个人，两个人，但是不能蒙所有的人，可能卖一部分，其他的房子就卖不出去了，开发商风险更大。而且，购房者可以通过签订严格的购房合同，使用政府的法律法规规避风险。分摊面积缩水的问题，通过这个办法应该得到比较好的解决。任志强：按套内建筑面积卖房，是政府在低级的消费阶段和低级的法律阶段不得不采取的临时性措施，这不是一个最好的办法。现在市场上大部分消费者，可能处于住房的改善和增量阶段，没有到生活质量提高的阶段，所以更注重我花了多少钱，买了多少套内真正使用的面积。但是房子有两个空间，一个是室内的空间，还有室外的空间。比如说三星级酒店和五星级饭店，大堂的面积和装饰绝对不一样，如果大堂面积很小，再好也不能是五星级饭店，这就是差别。我们不能靠面积计价的方式解决市场上所有存在的问题，解决不了。现在的法律只能解决套内建筑面积是多少，分摊面积多少，没有解决土地归谁，院墙归谁，楼顶归谁，湖面、水面归谁，锅炉房归谁等等。主持人：按照新政策买房以后，一幢住宅楼的大堂是不是归业主，电梯间、保卫间归谁？任志强：归所有的业主。如果共有的业主说同意出租，这个钱归业主分。姜才原：按套内建筑面积买房，并不意味着购房人只取得套内建筑面积的产权；按建筑面积买房，也不意味着购房人没有取得商品房相应的土地使用权。关于购房人按套内建筑面积买房以后，其产权内容，此次发布的市政府135号令还有比较好的规定，值得宣传，让大家都知道。-物业费怎么收主持人：有很多您非常关心按照套内建筑面积售房之后，物业管理费用怎么收取？是按照建筑面积，还是按照室内面积？姜才原：我们认为，首先要说明的是，这次调整仅仅是计价方式，在购房合同上还要求写三个面积：建筑面积、套内面积和分摊面积。现行的产权证还是按建筑面积发，物业管理费和供暖费等费用，仍然和建筑面积挂钩。现在仍是按建筑面第7页共14页积，物业管理费和供暖费等费用的收取以后是否与套内建筑面积挂钩或与别的什么挂钩，使收费更合理，值得研究。主持人：风林绿洲是北京市第一个用套内建筑面积售房的项目，已经交付使用很长时间了，请问来自风林绿洲的周先生，你们小区现在是按照什么面积标准收取物业管理费？周伟峰：按建筑面积收费。我们按照份额来收物业管理费，就是任总提到的业权的方式。最简单的说法，就是按照政府批准的可以销售的面积，计算业主购买的份额比例，按照这个比例交纳物业管理费用。主持人：锋尚国际公寓是北京第一个按照套内使用面积售房的项目，现在也已经入住了，是怎么交纳物业管理费用的？张在东：现在还没有收取物业管理费用，因为最后一批房子今年4月份交，会所没有完工，园林没有做好，这个时候收物业费不合理，等到园区全做好，没有一个施工工人，完全进入使用状态，那个时候收费才合理。-游戏规则将改变，市场会不会有些混乱主持人：这个新政策的推行，肯定改变了以往的北京房地产市场的游戏规则，有很多相关政策也将进行新的调整，这会给北京的房地产市场带来什么样的变化？任志强：可能会在市场上造成一些麻烦。这个麻烦包括，我们的房价统计，房价统计基本上在全国用同一个方式，在北京同时出现了几种不同的方式，一部分是按套内计价的方式，一部分是按非套内计价的方式，办公楼没有按套内计价，成品房也没有按照套内计价。外界听到北京的时候，很难搞清楚是什么样的统计数字，所以在统计局形成的结果，北京的房地产价格上涨，在外地的影响也是这样的。给老百姓的印象也是房价上涨，这个过渡期的解释的量会大。而在具体销售时，建筑面积、套内建筑面积、使用面积等几种方式都会标出来，在很长的时间以后，人们才会习惯。-业主是不是更弱势主持人：原来都说房地产商是强势，业主是弱势。现在按照套内建筑面积售房，会不会使业主更加只关心自己房子的事情，其他公共部位和我没有关系，业主的共有财产的意识更加淡薄，业主之间的关系更加松散，和房地产商之间、和物业管理公司之间都更加孤立，就真的变成弱势了？这有利于购房者维护“70年”产权的利益吗？第8页共14页王平：房地产市场从上世纪80年代发展到今天，在政府的支持下，消费者不是弱势群体，而是越来越强了，懂得越来越多，而且越来越科学；开发商从强势群体的80年代到现在，越来越弱了。信息上，老百姓对住房了解的信息越来越多，而开发商越来越弱了。主持人：一定要做一个硬性的规定吗？是不是消费者可以有更多的选择，既可以选择按套内建筑面积买房，也可以选择按建筑面积买房？王平：我们不倡导老百姓愿意怎么选择就用什么方法，如果产生第三种、第四种怎么办，市场也会混乱。我觉得这个政策非常好，以前我们老觉得买房容易，结束太难了，现在这个新规定，在建项目、存量房转让等方面的执行中，手续更简化了。-房产证怎么标明夏勇：从消费者的角度来讲，我花了100万元买房，开发商不一定告诉我每一个部位相应的价格是多少，但是，他应该告诉我，100万元里含什么东西，应该有房产，还应有土地使用权。比如说100亩的土地，我使用的有多少。现在按套内面积买房，我仍然要关注套内是多少面积，套外还有多少是我的，土地有多少是我的使用权，因为这些都包含在房价里了。主持人：夏先生的观点代表了许多购房者的想法，新政策实施后，关于套内建筑面积售房的形式现在还没有立法保护，作为购房者，除了在合同中尽量保护自己以外，政府在房产证上有没有新的改变？何时发放土地证？姜才原：我们正在制定另外一个规定，就是房地产登记条例，就是解决怎么发房产证和土地证的问题。现在两个是分开的，房产证是房产证，盖房管局章就可以了；土地证是盖政府的章。我们考虑是发两个证还是一个证，现正在探讨。北京市正在制定相关的配套文件，可能会相继出台10个文件。篇三：房地产按套内面积计价的利弊按套内面积计价的利弊北京规定今后商品房销售以套内建筑面积计价，目的是想规范房地产交易市场的同时，也能提高土地利用率。但在实际操作过程中，这一计价新政在现实生活中可能会引发许多负面的连锁反应。在房价高、买房难的今天，在房地产市场上的每一次风吹草动，都会出现蝴蝶效应，都会牵动众多老百姓那敏感的神经。北京市按套内面积计算房价的政策一第9页共14页出，在百姓中间立刻引起了轰动效应!但这一政策到底对购房者意味着什么呢?合理性体现在“三利”首先我们应该承认，北京市住建委推出这一政策的初衷是良好的，而且也有它的合理性。长期以来，商品房习惯于以总体建筑面积计价，套内套外混在一起。一般的购房者对于一个小区到底有多少公共面积、自己又应该分摊多少很难搞清，结果商品房定价处于模糊状态，开发商可以很方便地利用套外面积跟购房者玩捉迷藏游戏。因此公摊面积就成为了开发商与业主发生纠纷较多的集中点。据时代九合律师事务所的王建文律师介绍，造成这一现象的根本原因在于建筑形式本身比较复杂，虽然同是为小区服务的，有的建在地下室就可以公摊，有的建在室外就不能公摊，另外是否为这个楼的业主独立服务也很难说，因此纠纷也比较多。他强调，正是因为公摊面积问题复杂，把按建筑面积计价改为以套内面积计价才显得那么重要而紧迫。只有将商品房定价严格限定于按套内面积计算，购房者付出的购房资金与他看得见的房屋实有面积直接挂起钩来，才能真正杜绝模糊定价所导致的种种购房陷阱。这样做虽然会提升单位面积的价格，但也起到了给购房者一个“明白账”的效果。从这一点来说，按套内面积计价确实有利于保障购房者的权益。其二，放眼海外，以套内面积计价也是国际上通行的做法。从这个角度来看，也算顺应了国际潮流。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭告诉记者，对公有共用面积的范围确定和面积测算，是比较专业的技术问题，一般购房者很难对此有透彻的了解。因此大多数市场成熟的国家在房产交易中都以套内面积计价。这是大势所趋，我国迟早也将采取这种计价方式，重庆和北京只是先行一步，接下去很有可能将会在全国推广。记者在网上搜索发现，贵州、海南、四川等省份及广州、柳州等城市，都曾经进行过按套内面积计价的试点。其三，这一计价方式有利于土地集约利用。因为按套内面积计算房价，将使公摊成本没有办法直接计入销售价格，进而会迫使开发商努力提高住房的得房率，控制公摊面积。这样一来，就能在客观上提高土地的使用效率，符合城市土地集约节约化利用的国策。模糊定价漏洞没解决第10页共14页俗话说：巧买哄不了拙卖的。不管楼房的单位面积价格怎样计算，开发商都不会做赔本生意。羊毛出在羊身上，无论是按建筑面积计价还是按套内面积计价，开发商都会将公摊面积的成本和其预期利润加到房价里，分摊到房子的单位面积上。就算是按套内面积计算，购房者也得承担公摊部分的钱。可是不管是算建筑面积还是套内面积，购房者都一样搞不清楚公摊面积到底有多大。因此，以套内面积计价并没有从根本上解决模糊定价的问题。更重要的是，该政策的配套措施仍踪影全无，即如何规范公摊面积的计算与定价并无下文，这也是眼下质疑声此起彼伏的重要原因。如果政府仅仅要求开发商按套内面积计价而没有其他的监管措施跟上的话，这种对购房者的所谓保障将是很有限的，甚至可以为开发商玩另一种捉迷藏游戏提供方便。因此在许多人眼里，这样简单的规则改动只不过是换汤不换药的一种说法，并没有解决市场不规范不透明的积习，购房者的权利依然无法获得保障。可能引发负面连锁反应更令人们担心的是，游戏规则的突然改动，会不会引发出各种各样的负面连锁反应?首先，双重计价标准将会导致统计上的混乱。从时间上看，此次新规只适用于新建商品房，但对于存量商品房则继续适用按建筑面积计价的规则。这样一来，同一城市里的住房价格统计就会出现混乱，所谓鸡同鸭讲的笑话就可能在现实中出现。从空间上看，此次新规只适用于北京，就算将来逐渐推广到全国，也是一个一个城市推广。这样的话，像国家统计局每月推出的全国70个大中城市的房价数据将如何进行纵向比较呢?从房屋性质上看，此次新规不适用于经济适用房和两限房，但包括上海在内的许多城市在统计住房均价时也包括经适房和限价房，结果统计出来的均价就会失真。从销售面积上看，如果有的城市算建筑面积，有的城市算套内面积，统计口径失之毫厘，全国住房销量的统计结果将谬以千里。其次，新规出台后，包括政府有关部门、开发商和房产中介在内的许多相关方面的电脑程序都必须要重新修改，所有的开发商的章程也都要修改。这其中的巨大成本又该由谁买单呢?第三，如果按套内面积计价，那在维修基金的使用上公摊部位该如何计算?物业管理费又该按照什么标准缴纳呢?目前在产权交易时很多税费都按建筑面积缴纳，物业管理费也是按照建筑面积缴纳的，新的计价方式是否也直该修改呢?如果不修第11页共14页改的话，那不是会制造更大的混乱吗?如果要修改的话，那为什么到现在还迟迟不见动静呢?第四，如果按套内面积计算，公摊面积的所有权还算不算是业主的呢?过去因为业主购买的是包括公用面积在内的建筑面积，所以每个业主都享有一部分公摊面积的所有权，新规却让人感觉公摊面积将不属于业主了。这样一来，业主在公摊面积上的权利和责任将反而更加模糊，不利于公共区域的管理和维护。“诱导”公摊面积缩水恒大地产集团重庆有限公司董事长廖嘉宁告诉记者，在重庆，因为公摊面积对价格没有任何意义，形同鸡肋，所以重庆楼盘土地利用率普遍较高。但因为楼道、大堂等公摊面积有限，楼盘整体格局都比较局促，舒适性会受到一些影响。经过了几年的实践，如今重庆市场正在积极呼吁将出售方式从套内面积改回建筑面积。因此他认为此次北京市的做法并不明智。显然，过去开发商可以利用说不清楚的“公摊面积”来为自己谋取利益，还有很大的积极性来建筑公共部分，现在则可以采用只扩大套内面积的手段，大幅缩小公共建筑的规模了，结果将造成小区的公共建筑减少，降低整个小区的居住质量。毕竟重庆的实践情况表明，如果房价按套内面积计算的话，几乎所有新建商品房的公摊面积都会“自动”缩水30％左右。虽然土地利用率是提高了，但因公摊面积缩水而引起的商品房预售纠纷也日益增多。因为开发商可以通过缩小电梯间、楼梯间面积，做成一梯多户等许多方式轻松减少公共区域面积，但这样一来，很容易影响到居民正常的生活，难以想象省之又省的电梯间挤了三五个人之后，是否还有立锥之地?而过窄的楼道导致许多大件家具无法运入室内时又该怎么办?销售面积透明化是根本由此可见，单单把计价方式从建筑面积变成套内面积，将会引发利弊互现的复杂情况。如何才能从根本上解决这个问题呢?由于重庆的实践中引发了许多新问题，因此2021年8月，重庆市要求商品房销售者在出售房屋时，要向购房者同时公布房屋建筑面积的价格和套内建筑面积的价格。重庆市要求房地产开发企业与购房者签订合同时，买卖双方要对商品房的建筑面积、套内建筑面积、建筑面积单价、套内建筑面积单价在合同中进行明确约定，并约定按套内建筑面积和套内建筑面积单价作为面积误差的处理依据，保护广大购房者的合法权益。第12页共14页一方面，只有实行商品房销售建筑面积标价与套内建筑面积标价并行的办法，才能让购房者真正全面掌握市场真实商品房价格信息。由于购房者同时获悉了自己到底花了多少钱买了多大的套内面积和公摊面积，所以开发商就无法继续利用套外面积来“捣浆糊”，这样购房者的权利就得到了根本的维护。另一方面，仅仅在合约中约定明确价格，并不会引起统计、税收等方面的巨大连锁反应，避免了引入双重指标可能产生的各种纠纷，方便了同一城市的新老商品房之间进行价格比较，也不会影响对全国各大城市商品房价格进行比较。同时，把套内面积和建筑面积价格明细化，也有利于提高业主的权利意识。目前，开发商随意侵占小区公共面积的情况比较普遍，但是由于业主在购房时所付费用是捆绑在一起的，套外公共面积虽然从理论上说属于业主，但对于大多数业主来说，由于未能清晰定价，其归属比较模糊，一些权利意识比较强的业主在与开发商为公共面积权利而展开的博弈中很难得到普遍支持，导致这种维权困难重重。看似把建筑面积计价转为套内面积计价十分简单，却由于房地产问题的复杂性，结果牵一发而动全身，引出许多新的问题。所以更科学有效、成本更低的办法就是在不改变现有计价方式的前提下，同时在合约中标明套内面积和公摊面积各有多少。换汤不换药时下，高房价正导演着越来越多的爱情悲喜剧。房子成了80后男女结婚的终极障碍，越来越高的房价与工薪阶层的购买力差距越来越远。结果因为买不起婚房，很多相爱的男女只能分道扬镳。许多年轻人发出悲鸣：80后的爱情注定死在房子上。不可否认，如今的高房价正像一个沉重的十字粜，压在老百姓的身上，让他们举步维艰。今年年中的这一波疯涨，不但让政府大跌眼镜，让开发商大叫看不懂，更是几乎把工薪阶层期待房价理性回归的最后一丝希望浇灭了。老百姓对房地产的高度关注也使我们《财事焦点》栏目最近连续三期都把焦点集中在了房地产上。然而，无论是之前报道的政府加大土地供应量还是收紧二套房贷，都无法从根源上解决房价和居民收入严重脱常的问题。而此次北京市政府又祭出了按套内面积计算房价的杀手锏，希望以此来提高土地利用率，增加供给，进而间接给房价降温，但实际上却是换汤不换药，并不能解决实质性问题。第13页共14页同时，这一小小的修改牵一发而动全身，结果很有可能造成捡了芝麻丢了西瓜，到头来得不偿失。正如教育部要调整44个汉字笔画，目的只是输入电脑时更规范，但整个社会为之付出的代价却可能极为巨大。更重要的是，哪怕北京市政府的初衷是好的，但新政的出台时机也不对。计价方式的简单修改，将直接导致商品房单价上涨15％－30％，这一剧烈涨幅对尚不知其中原委却已如惊弓之鸟的广大老百姓来说，实在是“心脏不能承受之重”，结果可能再次导致非理性的恐慌性抢购行为的出现，开发商也可能会借机进一步推高房价，反而不利于社会和谐稳定。我们了解各地政府在解决居民住房难问题上所作出的种种努力，但为什么历年来从各个方面进行的调控，都无法真正扑灭房价虚高的火焰呢?想建经济适用房，结果冒出了六连号事件；想抑制投资性住房需求，结果二套房贷政策形同虚设；想增加土地供应量，结果土地都给开发商囤积了??问题的症结到底出在哪里?是监管不到位吗?政策没落实吗?制度有漏洞吗?还是政府本身已经被高房价“挟持”了呢?就像是一个深陷泥潭的人，想努力抓往自己的头发从而把自己拉出泥潭，结果反而越陷越深?这个问题的答案，我不知道。因为房价的涨跌，本身是多个利益群体经过多重博弈后产生的复杂结果。不管房地产的问题多么复杂，我们的政府都应该鼓起勇气，沉下心来好好反思一下过去几年宏观调控的得失，老百姓不需要换汤不换药的折腾，需要的是药到病除的改革勇气和决心。第14页共14页',)