西安与南京存量房买卖合同范本对比分析

('第1页共27页合同编号：存量房买卖合同示范文本出卖人：买受人：中华人民共和国住房和城乡建设部中华人民共和国国家市场监督管理总局制定第2页共27页二〇一九年月第5页共27页目录说明专业术语解释第一章合同当事人第二章房屋基本状况第三章房屋价款第四章房屋转移登记与交付手续第五章房屋交易方式及合同网签备案第六章其他事项第6页共27页说明1.本合同文本为示范文本，由中华人民共和国住房和城乡建设部、中华人民共和国国家市场监督管理总局共同制定。各地可在有关法律法规、规定的范围内，结合实际情况调整合同相应内容。2.签订本合同前，出卖人应当向买受人出示有关权属证书或证明文件。买受人应实际查看房屋，了解并认可房屋的详细情况。3.出卖人应当就合同重大事项对买受人尽到提示义务。买受人应当审慎签订合同，在签订本合同前：要仔细阅读合同条款，特别是审阅其中具有选择性、补充性、修改性的内容，注意防范潜在的市场风险和交易风险。4.本合同文本【】中选择内容、空格部位填写内容及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。【】中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不作约定时，应当在空格部位划×，以示删除。5.出卖人与买受人可以针对本合同文本中没有约定或者约定不明确的内容，根据所售房屋的具体情况在相关条款后的空白行中进行补充约定，也可以另行签订补充协议。6.双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订合同时认真核对，以确保各份合同内容一致；在任何情况下，出卖人和买受人都应当至少持有一份合同原件。7.本合同自签订之日起90日内，买卖双方应当到资金监管窗口第7页共27页办理资金监管相关手续，逾期未办理该手续的，则本合同网签备案状态自动失效；如需交易，应另行网签合同。专业术语解释1.存量房买卖：是指已被购买或自建并取得所有权证书的房屋的再转让。2.法定代理人：是指依照法律规定直接取得代理权的人。3.套内建筑面积：成套房屋的套内建筑面积，由套内使用面积、套内墙体面积、套内阳台建筑面积三部分组成。4.房屋的建筑面积：是指房屋外墙（柱）勒脚以上各层的外围水平投影面积，包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯等，且具备有上盖，结构牢固，层高2.20M以上（含2.20M）的永久性建筑。5.不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。6.共有：房屋共有分为按份共有和共同共有。按份共有人对共有房屋按照其份额享有所有权；共同共有人对共有的房屋共同享有所有权。7.抵押权：为担保债务的履行，债务人或者第三人不转移财产的占有，将该财产抵押给债权人的，债务人不履行到期债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，债权人有权就该财产优先受偿。8.承租人优先购买权：出租人出卖租赁房屋时，应当在出卖之前的合理期限内通知承租人，承租人享有以同等条件优先购买的权利。9.合同网签备案：是指房屋交易合同网上签约备案。第8页共27页存量房买卖合同双方当事人在自愿、平等、公平及诚实信用的基础上，根据《中华人民共和国合同法》《中华人民共和国物权法》《中华人民共和国民法总则》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律、法规的规定，就出卖人向买受人出售其房屋相关内容协商一致，签订本房屋买卖合同。第一章合同当事人出卖人：_________________________________________________【法定代表人】【负责人】：__________________________________第9页共27页【国籍】【户籍所在地】：____________________________________证件类型：【居民身份证】【护照】【统一社会信用代码】【__________】，号码：________________________________通讯地址：________________________________________________________联系电话：___________________【法定代理人】【委托代理人】：_______________________________【国籍】【户籍所在地】：____________________________________证件类型：【居民身份证】【护照】【统一社会信用代码】【_________】，号码：________________________通讯地址：________________________________________________________联系电话：___________________（房屋为共有时，可相应增加出卖人）共有方式为【按份共有】【共同共有】，按份共有份额为_________。买受人：_________________________________________________________【法定代表人】【负责人】：_______________________________________第10页共27页【国籍】【户籍所在地】：__________________________________________证件类型：【居民身份证】【护照】【统一社会信用代码】【__________】，号码：______________通讯地址：________________________________________________________联系电话：______________________【法定代理人】【委托代理人】：_____________________________________【国籍】【户籍所在地】：__________________________________________证件类型：【居民身份证】【护照】【统一社会信用代码】【_________】，号码：________________________通讯地址：________________________________________________________联系电话：______________________（房屋为共有时，可相应增加买受人）共有方式为【按份共有】【共同共有】，按份共有份额为_________。第11页共27页第二章房屋基本状况第一条房屋基本情况（一）出卖人所售房屋（以下简称该房屋）坐落于：____________【区】【县】________________（楼盘/小区地址）______________（楼盘/小区名称）_________【幢】【】__________单元_________号（室）。该房屋所在建筑物的主体结构为__________，建筑总层数为_______层，其中地上________层，地下_________层。该房屋所在楼层为_________层，建筑面积共___________平方米，其中套内建筑面积________平方米，分摊共有建筑面积________平方米。（二）若该房屋用途为住宅，其性质为【商品房】【房改房】【经济适用房】【】。（三）该房屋户型：____室____厅____厨____卫____【】；朝向为【东】【南】【西】【北】向（可多选）；有______个阳台，其中________个阳台为封闭式，________个阳台为非封闭式。（四）该房屋装修情况：【毛坯】【简装】【精装】第12页共27页（五）该房屋电梯配置：【有】【无】（六）该房屋车库/车位配置：【有】【无】__________________（车位、地下室有独立产权的，应另行签订买卖合同）（七）该房屋建成年份:_______________。（八）其他_________________________。该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定见附件一。第二条房屋权属情况及使用情况（一）该房屋【房屋所有权证号】【不动产权证书号】【】为_______________，规划用途为【住宅】【办公】【商业】【________】。（二）土地使用状况。该房屋占用的建设用地【不动产权证书号】【国有土地使用证号】【】：__________________，用途为【住宅】【商业】【________】，土地使用年限为从______年至______年。（三）该房屋抵押情况：【已抵押】【未抵押】。抵押人：____________________，抵押权人：__________________，抵押登记日期：______________，债务履行期限：______________。该房屋已经设定抵押的，出卖人应当于______年______月______日前办理抵押权注销登记，并取得不动产权证书，因提前还款产生的利息及其他费用由第13页共27页____方承担。（四）该房屋租赁情况：【已出租】【未出租】。出卖人已将该房屋出租，【买受人为该房屋承租人】【承租人放弃优先购买权】。租赁期限：从____年____月____日至____年____月____日。出卖人与买受人经协商一致，自本合同约定的交付日至租赁期限届满期间的房屋收益归【出卖人】【买受人】所有。_______________________________________________________________。出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明见附件二。（五）其他_________________________。第三条房屋权利状况承诺1.出卖人对该房屋享有合法权利；2.该房屋没有出售给除本合同买受人以外的其他人；3.该房屋无司法查封或其他限制转让的情况；4.________________________________________；5.________________________________________。如该房屋权利状况与上述情况不符，导致不能完成本合同网签备案或【】的，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷第14页共27页款部分），并自买受人付款之日起，按照______％（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息。给买受人造成损失的，由出卖人支付【已付房价款一倍】【买受人全部损失】的赔偿金。第三章房屋价款第四条房屋成交价格出卖人与买受人约定的该房屋的成交价格为：_________（币种）________元（大写______________________元整）。第五条交易资金和资金监管（一）签订本合同前，买受人应向出卖人支付定金_________（币种）________元（大写______________________元整），该定金于【本合同签订】【交付首付款】【】时【抵作】【】该房屋价款。支付方式为：□存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户□直接支付给出卖人，出卖人应于收到款项之日起日内将该笔定金存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。（二）买受人采取下列第种方式付款：第15页共27页1.一次性付款。交易双方应当在______年______月______日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起日内将房屋全部价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。2.分期付款。交易双方应当在______年______月______日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起日内分______期将该房屋全部价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。首期房价款_________（币种）________元（大写______________________元整）应当于______年______月______日前支付。_________________________________________________________。3.首付加贷款方式付款：【商业贷款】【公积金贷款】【商业和公积金组合贷款】【】。交易双方应在______年______月______日前签订存量房资金监管协议，买受人应当在签订监管协议之日起日内将首期房价款_________（币种）________元（大写______________________元整）存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户，占该房屋全部价款的_____％。买受人应在______年______月______日前就余款_________（币种）______第16页共27页__元（大写___________________元整）向________________（贷款机构）申请贷款支付。如贷款机构不批准买受人的贷款申请或者批准的贷款金额少于买受人申请的贷款金额，双方当事人同意按照___________________方式处理。①如贷款额度低于拟贷款金额，买受人应于贷款审批通过之日起日内自行补足购房款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户；②买受人因自身原因未获得银行或公积金管理中心批准的，双方协商一致解决方式为：□买受人自行筹集剩余房价款支付给出卖人。支付时间：自买受人收到贷款未得到批准通知之日起日内，将房屋转让价款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户。□买受人应于收到贷款未得到批准通知之日起日内继续申请其他银行贷款至贷款批准，继续申请贷款的次数以次为限，期间已产生的及将要产生的各项费用由买受人自行承担，在申办贷款过程中产生的各项费用由买受人承担，买受人次申请银行贷款后仍未得到批准，未能按时向出卖人支付购房款的，第17页共27页视为买受人违约，出卖人有权追究买受人的违约责任。4.其他方式：__________________________________________________。（三）资金监管1.买卖双方约定，买受人将交易资金_________（币种）__________元（大写_____________________元整），存入存量房交易资金监管部门授权或备案的交易资金监管账户，该房屋交易资金监管账户开户行为_________________，账户名称为_______________________，账号为_______________________。2.其他约定。第六条逾期付款责任除不可抗力外，买受人未按照约定时间付款的，双方同意按照下列第____种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在____日之内，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之____的违约金。（2）逾期超过____日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，出卖人有权解除合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应当自解除合同通知送达之日起____日内按照累计应付款的____%向出卖人支付违第18页共27页约金，同时，出卖人退还买受人已付房价款（含已付贷款部分）。买受人应于收到出卖人书面解除通知之日起日内配合出卖人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。出卖人不解除合同的，买受人按日计算向出卖人支付逾期应付款万分之____（该比率不低于第（1）项中的比率）的违约金。本条所称逾期应付款是指依照第五条约定的到期应付款与该期实际已付款的差额；采取分期付款的，按照相应的分期应付款与该期的实际已付款的差额确定。2.出卖人未按合同约定时间内协助买受人共同办理按揭手续或资金监管，超过日的，买受人有权解除合同，买受人不解除合同的，出卖人每逾期一日，按全部房款的____％向买受人支付违约金；买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，买受人有权按全部房款的_____％向出卖人主张违约金，出卖人应于收到买受人书面解除通知之日起日内配合买受人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。3._________________________________________________________。第七条税费对于存量房买卖所涉及税费的缴纳，买卖双方约定按照下列方式承担：（一）应当按照国家相关规定履行各自承担的纳税义务，缴纳各项税费；（二）出卖人承担的税费为：【所得税】【增值税】【教育费附加】【城第19页共27页建税】【土地增值税】【印花税】【综合地价款】【土地出让金或土地收益金】【___________】。买受人承担的税费为：【契税】【印花税】【___________】。（三）其他约定：________________________________________________。第四章房屋转移登记与交付手续第八条房屋转移登记手续□买受人贷款银行审批通过，并且将贷款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续；□买受人一次性付款的，自购房款存入交易保证机构设立的二手房交易结算资金监管账户之日起日内由出卖人、买受人双方申请办理转移登记手续；□其他约定：。如未按本合同第八条约定的期限办理产权转移登记手续，按下列第种方式处理。1.逾期不超过日的，自本合同约定的期限届满之日起至实际办理之日止，第20页共27页违约方每日按总房款的%的向守约方支付违约金，合同继续履行；逾期超过日，守约方有权解除合同，并将书面通知违约方，解除书面通知自到达之日起生效。违约方应于收到书面解除通知之日起日内，配合办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续，每逾期一日，按购房总价款的%支付违约金；2.其他方式：。第九条房屋交付时间和手续出卖人应在【完成全部购房款的支付】【完成房屋产权转移登记】【_____________】之日，将房屋交付给买受人。该房屋交付时，买卖双方应当履行下列手续：1.买卖双方共同对附件一中所列该房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体情况进行验收和交接，并记录水、电、气表的读数（详见附件一）；2.买卖双方在房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单上签字；3.移交该房屋房门钥匙；4.房屋为住宅的，出卖人已经将户口迁出房屋所在地址；如未迁出，买卖第21页共27页双方约定日内出卖人须办理户口迁移手续；5.。在房屋交付日以前发生的【物业服务费】【供暖】【水】【电】【燃气】【有线电视】【网络】【___________】费用由出卖人承担，交付日以后（含当日）发生的费用由买受人承担。出卖人同意将其缴纳的该房屋专项维修资金（公共维修基金）的账面余额转移给买受人，未缴纳房屋专项维修资金（公共维修资金）的由【出卖人】【买受人】【】缴纳。上述房屋风险责任自该房屋【所有权转移】【转移占有】之日起转移给买受人。第十条逾期交付责任除不可抗力外，出卖人未按照第九条约定的时间将该商品房交付买受人的，双方同意按照下列第种方式处理：1.按照逾期时间，分别处理（（1）和（2）不作累加）。（1）逾期在日之内（该期限应当不多于第六条第1（1）项中的期限），自第九条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之的违约金（该违约金比率应当不低于第六条第1（1）项中的比率）。（2）逾期超过日（该期限应当与本条第（1）项中的期限相同）后，第22页共27页买受人有权解除合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款（含已付贷款部分），并自买受人付款之日起，按照%（不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率）计算给付利息；同时，出卖人按照全部房价款的%向买受人支付违约金。买受人不解除合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之（该比率应当不低于本条第1（1）项中的比率）的违约金。2._________________________________________________________。第五章房屋交易方式及合同网签备案第十一条房屋交易方式出卖人与买受人通过______种方式达成交易。1.双方当事人自行成交；2.双方当事人委托房地产经纪机构__________________（机构名称）成交，统一社会信用代码：__________________,经纪服务合同编号：__________________，经纪服务费用为________（币种）__________________元（大写______________________元整）。其中出卖人按成交价格的%支付经纪服务费用元，买受人按成交价格的%支付经纪服务费用元。房地产经纪服务合同见附件三。第23页共27页3.其他方式：________________________________________________。第十二条交易合同网签备案（一）买卖双方当事人就合同条款协商一致后，出卖人应当登录房屋所在地住房城乡建设（房地产）主管部门房屋网签备案系统办理存量房买卖合同网签备案。由房地产经纪机构促成交易的，由房地产经纪机构代为办理存量房买卖合同网签备案。（二）有关存量房买卖合同网签备案的其他约定如下：__________________________________________________________。第六章其他事项第十三条1.出卖人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，买受人有权解除本合同。买受人解除合同的，应当书面通知出卖人。出卖人应于收到买受人书面解除通知之日起日内配合买受人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。出卖人应按照购房总价款%向买受人支付违约金，且出卖人应退还所收买受人全部已付款（包含定金）：①出卖人提供的该房屋所有权证、原购房合同等相关产权证明手续不真实、不完整、无效，导致买受人无法取得房屋所有权的；②该房屋被查封或限制转让，导致买受人无法取得房屋所有权的；③拒绝将该房屋出售给买受人或者擅自提高房屋交易价格的；第24页共27页④出卖人未按照约定按时办理房屋抵押登记注销手续的；⑤本合同签订时出卖人故意隐瞒该房屋已出卖给第三人或已抵押的事实，或者本合同签订后出卖人又将该房屋出卖或抵押给第三人，导致本合同根本目的不能实现的。2.买受人若出现下列情形之一（包括但不限于以下情形），均视为违约，出卖人有权解除本合同。出卖人解除合同的，应当书面通知买受人。买受人应于收到出卖人书面解除通知之日起日内配合出卖人办理二手房网签合同及交易资金监管协议的注销手续。买受人应按照房屋成交价的%向出卖人支付违约金。①提供的证件等资料不真实、不完整、无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；②拒绝购买该房屋的；3.因出卖人自身原因未按期迁出该房屋相关的所有户口的，每逾期一日，出卖人应向买受人支付房屋总价款万分之一的违约金。4.交易双方任意一方存在违约情形，除应承担相应条款的违约责任外还应向对方支付因主张违约产生的其他费用（包括但不限于律师费、公证费、保全费、保险费等）5.交易双方签订本合同时已经对于该合同签订后，房屋价格可能上涨或者下跌的风险有所预知，任何一方不得因此因素拒绝履行合同，如果最终因此因素导致合同解除，违约方应向守约方赔偿房屋差价损失。第25页共27页第十四条不可抗力本合同签订后，因不可抗力导致合同当事人不能依约履行或不能如期履行，发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除相应的法律责任。因不可抗力导致合同不能履行的，买卖双方可以解除合同，互不承担违约责任。但因不可抗力不能按照约定履行合同的一方当事人应当及时告知另一方当事人，并自不可抗力事件结束之日起30日内向另一方当事人提供证明。第十五条送达双方当事人保证在本合同中记载的通讯地址、联系电话均真实有效。任何根据本合同发出的文件，均应当采用书面形式，以【邮政快递】【邮寄挂号信】【___________】方式送达对方。任何一方变更通讯地址、联系电话的，应当自变更之日起_______日内书面通知其他当事人。变更的一方未履行通知义务导致送达不能的，对方当事人按照约定的通讯地址进行送达的，视为有效送达。第十六条争议解决方式本合同在履行过程中发生的争议，由双方当事人协商解决，或按照下列第____种方式解决：第26页共27页1.依法向房屋所在地人民法院起诉。2.提交____________________仲裁委员会仲裁。第十七条补充协议对本合同中未约定或约定不明的内容，双方可根据具体情况签订书面补充协议（补充协议见附件四）。第十八条其他约定变更合同条款、约定产权出售比例、免责情形等其他合同内容，买卖双方约定为：。第十九条合同生效本合同自双方签字或盖章之日起生效。本合同的解除应当采用书面形式。本合同及附件共____页，一式____份，其中出卖人____份，买受人____份，【____】____份，【____】____份。合同附件与本合同具有同等法律效力。出卖人（签字或盖章）：买受人（签字或盖章）：【法定代表人】（签字或盖章）：【法定代表人】（签字或盖章）：【委托代理人】（签字或盖章）：【委托代理人】（签字或盖章）：【法定代理人】（签字或盖章）：【法定代理人】（签字或盖章）：签第27页共27页订时间：____年____月____日签订时间：____年____月____日第28页共27页附件一房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品清单等具体约定双方共同确认，本附件所约定的房屋附属设施设备、装饰装修、相关物品等随同房屋由出卖人转让给买受人。（一）房屋附属设施设备：1.供水：【自来水】【矿泉水】【热水】【中水】【】：___________2.供电：【220V】【380V】【可负荷_________KW】【】：____________3.供燃气：【天燃气】【煤气】【】：_________________________________4.外供暖气：【汽暖】【水暖】【】：_________________5.自备采暖：【电暖】【燃气采暖】【燃煤采暖】【】：_________________6.空调：【中央空调】【自装柜机_______台】【自装挂机_______台】【】：_________________7.电视馈线：【无线】【有线（数字、模拟）】【】：_________________8.电话：【外线号码_________________】【内线号码_________________】【】：_________________第29页共27页9.互联网接入方式：【拨号】【宽带】【ADSL】【】：_________________10.其他。（二）房屋配套物品1.【房屋钥匙】【单元门钥匙（或磁卡）】【信箱钥匙】【水门钥匙】【电门钥匙】【暖门钥匙】【燃气门钥匙】【】【】；2.【《住宅使用说明书》及《住宅质量保证书》】【《家装装修施工合同》及装修材料的发票】；3.水卡【有】【无】，水表读数；电卡【有】【无】，电表读数；燃气卡【有】【无】，燃气表读数；4.【有线电视交费凭证】【电话交费凭证】【ADSL(上网)交费凭证】；5._________________________________________________________。（三）房屋家具、电器、用品情况（四）其他附件二出卖人提供的承租人放弃优先购买权的声明附件三房地产经纪服务合同附件四补充协议及其他约定',)