解析租赁合同终止与维持的双面法律风险

('租赁合同解除和撤销的法律风险租赁合同解除和撤销的法律风险。租赁合同解除和撤销的法律风险合同的解除，有正常履行完毕解除、协商一致解除、法定解除和约定解除四类。合同正常履行完毕解除。双方协商一致解除，是指合同本来没有履行完毕，但双方当事人均认为解除合同更加符合自己的利益，或者一方提出要解除合同，经协商、做工作后另一方也同意的，合同也可以解除。这两个比拟简单。下面着重讲一下法定解除。法定解除主要有以下几种情况：1、《合同法》第68条、第69条规定的解除情形。内容：应领先履行债务的当事人，有确切证据证明对方有以下情形之一的，可以中止履行；中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行才能并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。〔一〕经营状况严重恶化；〔二〕转移财产、抽逃资金，以逃避债务；〔三〕丧失商业信誉；〔四〕有丧失或者可能丧失履行债务才能的其他情形。第1页共24页这条的内容主要是说，假如一方有证据说明另一方已经不具备继续履行合同的根本条件，继续坚持履行将会导致重大经济损失的，可以暂时先中止履行。中止后一段时间内对方仍无好转迹象，不能继续履行合同的，可以宣告解除。这条规定假如用的好，可以极大降低因经营商业风险带来的法律风险，是一个有力武器。但行使的程序比拟复杂，对证据的要求也比拟高，假如把握不好，也容易带来违约的风险。2、《合同法》第94条规定的法定解除情形。〔1〕因不可抗力致使不能实现合同目的。不可抗力主要是指人力不能预见，或者即使可以预见也不能防止的情形。一般情况下，发生地震、海啸、台风等自然灾害，或者发生战争、罢工或者重大社会事件导致不能正常履行合同的，应认定为不可抗力，双方对没有履行合同的局部均可以免责。但有一点要提醒，在不可抗力发生之前对方已经存在违约行为的，那么不能由于发生不可抗力而免责。〔2〕在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为说明不履行主要债务。双方当事人应当根据合同约定或者法律规定的期限履行合同。但假如该期限尚未届满，一方当事人已经明确表示自己不会履行合同的，这时另一方当事人便可以行使合同的解除权。这种情况比拟少见。第2页共24页〔3〕当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行。这种情况也不多见，因为合理期限终究是多长时间，没有一个明确的解释，要参考详细情况确定。而不同的情况又是千差万别，法院在审理过程中也常常会出现不同理解，故除非在合同中可以明确约定合理期限终究是多长〔比方一个月或者三个月都是可以的〕，否那么该条款的适用面也不是太广。〔4〕当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的。迟延履行债务是理论中出现的数量最多的一种法定解除合同的情形。由于租赁合同双方当事人的合同目的一般来说比拟容易理解，出租人是为了获取收益，而承租方是为理解决经营场地问题，因此假如延迟履行债务的行为已经导致双方难以实现合同目的的，即可以要求单方解除合同。当然，这里所说的迟延履行债务还必须具有一定程度的严重性，违约金额必须到达合同总金额的一定数量。假如仅仅是细微违约，那么法院一般也会要求继续履行合同，而不会支持解除合同。〔5〕法律规定的其他情形。不多说。第3页共24页从上述规定看，法律根本上确认只有在一方存在比拟严重的违约行为的前提下，另一方才有相应的解除合同的权利。假如一方没有违约行为，或者仅有细微的违约行为，另一方那么没有解除合同的权利。另外，还可以看出，严重违约的一方自己是没有权利要求解除合同的，否那么就容易给违约方自行撕毁合同、逃避合同责任创造了借口。另外，能否在合同中约定，本合同履行期间双方均不得单方解除合同？我们认为，这种规定与《合同法》规定的当事人享有单方合同解除权的规定是相矛盾的，也不利于保护因违约而受到损失的守约一方当事人的合法权益，故这类条款应属无效。3、《合同法》分那么租赁合同一章中规定的可以解除合同的情形。《合同法》分那么租赁合同一章中主要有六处地方提到了法定的可以解除合同的情形。第219条：承租人未按照约定的方法或者租赁物的性质使用租赁物，致使租赁物受到损失的，出租人可以解除合同并要求赔偿损失。这里所说的情况与前面提到的违背规定改变房屋使用性质的情况有所不同，前面所说的是房屋自身的使用性质不能改变，不能将居住用房改为商业用房。这里包含上述情第4页共24页况，但还可以有其他情况，如同一类型的房屋不能在同一使用性质下改成其他用处，如房屋为商业用房，但只合适作仓储而不合适作餐饮；假如承租人未经答应擅自将房屋改变为餐饮用房的，出租人也可以解除合同。第224条：承租人经出租人同意，可以将租赁物转租给第三人。承租人未经出租人同意转租的，出租人可以解除合同。这条在上面已经提到，不能擅自转租；承租人擅自转租的，出租人可以解除合同。第227条：承租人无正当理由未支付或者迟延支付租金的，出租人可以要求承租人在合理期限内支付。承租人逾期不支付的，出租人可以解除合同。这条实际上就是由于承租人不支付租金导致出租人不能实现营利的目的，故可以解除合同。第231条：因不可归责于承租人的事由，致使租赁物局部或者全部毁损、灭失的，承租人可以要求减少租金或者不支付租金；因租赁物局部或者全部毁损、灭失，致使不能实现合同目的的，承租人可以解除合同。这条除了涵盖了不可抗力的情况外，还包括由于承租人意志以外的其他原因导致房屋毁损的情况。比方楼下租户擅自改变房屋构造导致楼上房屋严重变形毁损，不能继续用于出租的，承租人也可以解除。第5页共24页第232条：当事人对租赁期限没有约定或者约定不明确的，视为不定期租赁。当事人可以随时解除合同，但出租人解除合同应当在合理期限之前通知承租人。租赁合同期限的问题上面也谈过了。第233条：租赁物危及承租人的平安或者安康的，即使承租人订立合同时明知该租赁物质量不合格，承租人仍然可以随时解除合同。这是为了保护承租人的人身权利不受伤害而可以单方解除的情形。4、《租赁司法解释》里面规定的可以解除租赁合同的情形。第6条：由于一房数租，也就是出租人在与承租人签订租赁合同后，又与其他承租人就同一房屋签订了其他多份租赁合同，导致不能顺利履行合同的，最终被确认不能履行合同的承租人，有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同。第7条：承租人擅自变动房屋建筑主体和承重构造或者扩建，在出租人要求的合理期限内仍不予恢复原状，出租人有权参照合同法第219条的规定解除租赁合同并要求赔偿损失。第8条：因以下情形之一，导致租赁房屋无法使用，承租人可以恳求解除合同：〔一〕租赁房屋被司法机关或者行政机关依法查封的；第6页共24页〔二〕租赁房屋权属有争议的；〔三〕租赁房屋具有违背法律、行政法规关于房屋使用条件强迫性规定情况的。上述情况，假如要求承租人必须继续履行合同，那么有可能导致承租人承当难以意料的法律风险，对于承租人来说明显不公平，故承租人可以解除合同。5、合同约定解除约定解除的情形，主要是双方当事人在法律规定的范围之内，考虑到合同的详细情况，假如出现了某些情形，将导致一方当事人的合法权益严重受损的，双方可以考虑在合同中约定，由一方行使合同解除权。由于合同内容的广泛性，建议当事人在签订租赁合同时可以充分利用约定解除权的重要作用，对某些严重损害合同当事人合法权益、但又没有被法律法规明确作为法定合同解除权理由的行为，以约定解除条款的方式进展明确。在这边我试举一例说明约定解除权的情形。在1994年建立部公布了一个规章叫做《城市房屋租赁管理方法》，这个《方法》的第二十四条规定，承租人如有以下情形，出租人具有合同解除权。内容有：将承租的房屋擅自转让、转借别人或擅自调换使用的；拖欠租金累计六个月以上的；利用承租房屋第7页共24页进展违法活动的；成心损坏承租房屋的。20xx年12月,住房和城乡建立部公布了《商品房屋租赁管理方法》，并声明《城市房屋租赁管理方法》这个规章予以废止。但这个规章的上述内容详细、明确，且并不违背相关法律强迫性规定，仍然具有一定的合理性。假如当事人可以将上述内容在双方的租赁合同中以合同约定的方式加以明确，那么更加有利于保护合同当事人的合法权益。经典推荐租赁合同的法律风险防控随着现今租赁市场的日益活泼，租赁合同成为市场交易中最活泼的合同之一，但其中的法律风险常不能被当事人重视到而引发了一系列的争议，给当事人带来了经济损失。根本案情：我司将一地块租借给A司使用，租赁期为八年。A司将地块转租给B司。合同到期后，B司不搬离场地，且欠A司数月租金。A司将B司诉之法院，我司是地块的所有权人，与本案有直接的利害关系，法院追加为第三人。原告要求被告支付拖欠租金且搬离场地归还地块。本案的争议的焦点是支付租金及合同到期后场地返还。笔者反思整个合同签订履行全过程，确实存在着瑕疵。下面仅是第8页共24页笔者对租赁合同瑕疵的个人分析^p，希望能为将来租赁性质的合同签订降低法律风险，提供一定的参考作用。一、租赁合同的概念租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同中交付租赁物供对方使用、收益的一方称为出租人，使用租赁物并支付租金的一方称为承租人。租赁合同是转移使用权的合同。顾名思议，仅发生财产使用收益权的转移，不失财产所有权。承租人使用完毕后，仍应交还财产，无权对之处分。二、常见租赁合同条款在订立时存在的瑕疵及风险笔者将工作理论中所经历的多份租赁合同的条款和上述案例的条款进展了比照，分析^p，总结，将最容易引发合同纠纷的瑕疵条款进展列明如下：1.租赁范围不够明确。在笔者经历的一份场地和岸线租赁合同中，仅约定栈桥、墩子及码头边沿线长度。无细节的描绘，无示意图示说明确切的租赁范围，约定范围不明导致这成为双方争议之一。租赁合同中最根本的标的物条款不明确，给合同埋下了风险。导致双方权利义务不明确，引发纠纷的。第9页共24页2.场地出租无交接的书面手续留存。标的物的交接状态不明确，无法区分何物是原先存在的，何物是后添附的，是否可以拆解等等，引起在合同终止的归还状态的不确定性。3.租赁期限过长。例如上述案例中合同租期长达八年，导致合同双方当事人受合同拘谨的状况长期不能改变，从而不利于保护当事人的权益和发挥财产的效用。4.不重视转租条款的内容。订立制止转租条款，但实际上发生转租事实。对转租方的选择未做任何的前期调查。从本案可以看出，对真正实际承租人的资产和信誉情况不明，导致了长期拖欠租金行为的发生及不肯归还标的物的行为。5.押金条款约定、违约金约定数额较低。换句话说，就是违约本钱过低，承租人继续使用标的物得来的利益，远远大于违约金，无畏违约行为。6.在合同履行过程中，对承租人要对租赁物状态改变的恳求，无明确无书面、肯定的回复，以导致默认了承租人的行为。在合同终止时对标的物的状态确认上遇到了障碍。这是出租人在合同履行过程中，对租赁物的状态控制不善，导致风险的产生。7.通常为合同执行，出租人会与实际承租人另签订租赁合同，如办理某答应证所需，常常会有一个三方协议的存在。且第10页共24页不说三方协议的有效性存在争议，但一个标的物出现了两份租赁合同，就不符合法律规定。这也是上述案例中导致我司以第三人身份参加诉讼的主要____。三、以后签订租赁合同所需考前须知1.租赁期限不宜过长。租赁期限是租赁合同的主要内容之一，租赁合同的期限原那么上由租赁合同当事人约定。《合同法》第214条规定：“租赁期限不得超过20年。超过20年的，超过局部无效。”“租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不得超过20年。”租赁期限过长会导致承租双方的状态长时间不能改变，不利于新情况的发生，调整合同的相关条款。承租人在订立租赁期限条款时，应结合自身的详细情况，合理确定租期。待合同终止后，双方均有意，可以续订，及时修订上份合同中的缺陷之处。2.对租赁物的描绘明晰准确，做好交接书面确认。在合同中要有详细的条款对租赁物的相关属性做出明确的规定，这些内容主要涉及租赁物的名称、租赁物的数量、性质、用处等涉及到可能影响合同效力的问题，尤其应规定所租赁的财产应具备承租方所拟使用的目的，防止因双方对租赁物的特性和用处理解上的分歧而影响合同的效力，利于防止索赔时，出现纠纷。假设是出租时应履行特别程序或准备的出租物，应事先办理相第11页共24页关手续，如1995年建立部规章《城市房屋租赁管理方法》第13条规定：房屋租赁实行登记备案制度。3.慎重选择合同承租方，尽量防止订立转租条款。对方当事人的履约才能及资信状况对租赁合同的履行是至关重要的。在合同订立前，要理解对方资信情况，可以通过查看其营业执照，理解注册资金、经营范围、企业经济性质，可到当地工商行政管理机关去查询，或通过对方的老客户，从侧面理解对方的资信状况。在合同签字盖章时应及时审查合同上的承租人是否与签字盖章的姓名或名称一致。确信对方具有履约才能，商业信誉良好，合同履行较有保障才能与之签约。4.明确租金支付条款，发现违约立即采取措施。租金条款可能发生争议的情形主要为承租人拒付租金或延付租金，为了及时弥补因承租人违约行为而造成的损害后果，出租人应在合同中明确承租人支付租金的时间和方式，并对其拒付租金或延付租金时可以采取的救济措施作较为详细的规定，《合同法》规定对承租人无正当理由拒付租金或延付租金时，经出租人催告后的合理期限内，承租人仍不支付时，出租人可以解除合同。这是一项法定解释权，但要注意的是，对于什么才是“合理期限”法律并未明确，出租方可以事先在合同中订明这一期限。第12页共24页法律对此另有规定的依法律的特别规定，例如根据《城市私有房屋管理规定》，承租人累计6个月拒不交纳租金的，出租人有权解除合同。应根据法律规定订立合同条款。5.加大违约本钱的约定，守约者的保护力度增加。合同中应该对可能出现的违约情形，规定详细违约责任的承当方式、违约金或是损失赔偿金的计算方法，防止简单地陈述“假如承租方违约应承当违约责任”的高度概括性条款，以免在发生合同纠纷时对承租人如何承当违约责任产生争议。____关于〈适用中华人民共和国合同法〉假设干问题的解释(二)中第二十九中关于违约责任的约定中“当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般会认定为”过分高于造成的损失。人民法院可能不予以支持，所以在订立违约责任条款时，应注意违约金比例不予过高。6.合理选择管辖地。该条款常会被无视，但管辖地的合理选择对合同纠纷的顺利解决有较大影响。不管是仲裁，或是法院管辖，应从便利诉讼及降低合同争议解决本钱的角度，综合合同的详细内容选择合同的签订地、履行地、被告住所地、原告住所地、不动产所在地等与合同亲密相关的地点的法院管辖。7.关注时效特殊性。根据《民法通那么》第一百三十五条规定，通常当事人向人民法院恳求保护民事权利的诉讼时效为第13页共24页二年。但《民法通那么》第136条规定诉讼时效期间为1年的情况包含延付或者拒付租金。应积极跟踪合同的履约过程，发现有延付或拒付租金情况时，应及时向对方发出通知函或催讨函或提起相关的诉讼，确保时效内积极行使该合法权利。8.重视在履约过程中对合同相对方财产状态的关注，及时采取财产保全手续，有助于执行程序的开展。通常在租赁纠纷中，因为合同相对方不能按时支付租金，拖欠租金数额较大而诉之法院，因诉讼期限较长，承租人可能通过各种手段隐匿财产，损害出租人的利益。我国《民事诉讼法》专章规定的财产保全制度，就是为了防止当事人在起诉法院后，可能遭受难以弥补的损害而要求法院对承租人的财产进展查封、扣押、冻结等，防止承租方恶意转移财产。这时就需要出租人能提供被执行财产线索，假设无，法院无法启动保全措施，即便出租人在诉讼中获得胜诉，因出租人无法向法院提供相应的财产线索，最终导致执行无法开展，出租人的收取租金的权益仍无法得到保障。所以在合同履行过程中和发生诉讼后，出租人应积极关注并搜集承租人的财产信息，也是为将来发生争议做好诉讼准备。9.做好合同履行过程中的各类证据材料的搜集工作。在合同履行中合同文本、补充协议、会议纪要、双方的邮件、来第14页共24页往，每月租金的支付凭证，各类带有公章的各类文件等都是合同履行的重要证据。在平时的工作中一定要做好留存，假设在将来争议发生时，都是重要的证据。这也需要合同经办人及合同履行人提升证据意识，多为公司保存一些证据资料，形成严谨的证据链，使自己成为诉讼的主动者，为公司挽回更多的损失。四、结语笔者通过理论中经历的真实案例的真实感受和客观分析^p现租赁合同条款的瑕疵点，让读者理解到如何降低租赁合同法律风险，即从订立时对租赁合同风险把控和履约过程中的时时跟踪。当然这仅仅只是笔者工作理论的体会，目的是能让读者从中汲取一点经历，在将来的工作和生活中，都不要因合同条款的不完善或合同履行中过程出现了问题而引发经济损失，这对企业的安康开展来说，具有十发重要的意义。电子合同的法律风险及防范随着电子商务的开展，合同的形式出现了多样化，其中，电子合同因具有方便、快捷的特点，逐渐成为企业之间签订合同的重要方式。《中华人民共和国合同法》明确规定，当事人订立合同，有书面形式、口头形式和其他形式。第15页共24页书面形式是指合同书、信件和数据电文(包括电报、电传、、电子数据交换和____)等可以有形地表现所载内容的形式。俗话说：鱼和熊掌不可兼得，凡事有利必有弊，我们在享受电子合同带来便利的同时，也不得不承受其可能产生的法律风险。既然存在风险，我们就应该注意加强防范。本文以件为例进展分析^p。一、法律风险1、保存时间短理论中收发件的纸张一般有三种：热敏纸、喷墨打印纸和激光打印纸。其中热敏纸的保存时间最短，一般3个月到1年，而且怕高温;喷墨机打印的纸存理论一般为2至3年，但怕湿度高;激光打印纸保存时间更长一些长。可见件随着时间的推移或周围环境的变化存在字迹模糊不清、无法识别的风险，从而影响其作为证据使用时的力。2、对原件的认定不统一司法理论主流观点认为：电子合同件为拟制原件，不属于真正意义上的原件，故不能单独作为认定案件事实的证据。第16页共24页当最后接收电子合同方持接收到的电子合同到法院主张合同权利时，假如发送方否认发过电子合同或否认电子合同件内容的，接收方仅有电子合同而无其他证据的，其主张很难得到法院支持。3、查询电信记录难度较大虽然到电信企业查询电子合同记录可以核实电子合同的收发情况，但目前却受以下因素的制约：(1)通常电信企业不承受当事人的查询，即使有律师出面也不例外，必须请法院查询，而有的法官认为这不属于法院依职权取证的范围，不愿意查询。(2)即使法院协助查询，电信企业通常也以内部规定为由只提供最近1年的记录，并且要求出示有详细的收发时间及收发号码的电子合同件。但现实中，发出方的电子合同机可设定隐藏号码，使电子合同件不显示电子合同发出号码。(3)无法区分查询到的是电子合同记录还是使用电子合同机的通话记录，且所能查询到的电子合同记录无法反映电子合同内容。4、电子合同件与复印件极其相似且容易造假第17页共24页电子合同机的根本工作原理是通过扫描装置读取原稿上的影像点并转换为数字形式，再压缩调制为声频类比信号由电信交换网传到接收端，然后解调解码扩展后显像。严格地说，收到的电子合同件只是原稿的复印件。因此使用电子合同机自带的复印功能，通过设定电子合同号码及时间可以任意制作电子合同件，而且伪造后很难鉴定。二、风险防范措施1、尽量不用且慎用电子合同方式签订合同。涉及公司重大事项的合同必须以面签方式签订，对情况紧急需以电子合同签订的合同，及时采取证据补强的措施。2、及时采取强化或补救措施。以电子合同方式签订合同，紧急情形消失后，应及时就电子合同内容补签书面确实认书，或直接在原电子合同件上重新签名盖章，变电子合同件为真正的原件。确保双方电子合同机时间、日期显示准确，防止收发时间显示错误使电子合同件内容与待证明的事实相冲突。3、建立合同档案管理。建立专门的合同档案，分部门、按时间将合同建档管理。第18页共24页妥善保管与合同有关的其他资料，出现纠纷时将其它证据作为电子合同件的补强证据提供给法院，当各个证据之间可以互相印证并形成证据链时，要证明的事实也就可以验证了。4、建立电子合同收发登记制度。增强以电子合同方式签订合同或发送函件的客观可信性，这样在有其他证据佐证的情况下更能说明电子合同的真实性。租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险租赁合同违约和损害赔偿方面的法律风险违约行为是合同法律风险最主要的表达方式。一方当事人有违约行为，会给另一方当事人带来履行合同的不便，也会造成另一方当事人的经济损失。违约行为除了通过合同条款加以事先规制之外，更主要是通过损害赔偿的方式进展弥补，让守约方获得相应的利益以弥补受到的损失，不能让违约方因为违约行为而获得利益，因此需要对违约和损害赔偿进展简单的介绍。1、违约的条件。违约的条件比拟简单，就是合同的一方或者双方当事人不履行法律规定或者合同约定的义务，或者履行合同义务不符合法律规定或者合同约定的情形。与侵权行为不同的是，违约行为不需要考虑当事人是不是在主观上具有过错，终究是成心还第19页共24页是过失；只要在客观上有违背合同的行为，即可以认为产生了违约。详细到租赁合同，出租人方面主要的违约形式有：不在规定时间内提供租赁房屋、提供租赁房屋的条件与合同约定不一致、未办理租赁合同登记备案手续、未对房屋正常使用的损害提供维修效劳、擅自将已经租赁的房屋再租给其别人等等；承租人方面主要的违约行为有：不按照约定的时间和数量支付租金、押金或者保证金等财物、不按照合同约定的用处使用租赁房屋、未经出租人答应擅自将房屋转租给第三人、合同到期后拒不按照约定将房屋交换出租人等。2、违约损害赔偿的方式。违约后一般可以采取的损害赔偿的方式主要有以下几种。〔1〕实际履行、继续履行。也就是违约方在客观上仍然存在继续履行合同的条件、守约方也愿意要求违约方继续履行合同，直至将合同按照约定全部履行完毕为止。相比拟其他违约损害赔偿的方式而言，实际履行的本钱较少，法律根据也比拟明确，较少发生争议的几率，所以在理论中发生违约损害赔偿案件，法院也会要求当事人首先采取实际履行的方式承当违约责任。〔2〕采取补救措施、恢复原状。详细到租赁合同来说，可以要求出租人尽快将房屋存在的缺陷修复、将原先已经中断第20页共24页的水电煤供给恢复、通过自购建材将房屋已经受到毁损的局部尽快恢复原状；可以要求承租人另行寻找租赁房屋、继续经营以减少实际损失、适当减少房屋租金，等等。采取补救措施主要是为了采取措施防止损失的不恰当扩大。〔3〕赔偿损失。这是最常见的违约损害赔偿方式。主要有：①违约金。根据双方在合同中约定的如发生违约情形，违约方需要向守约方承当一定的金钱赔偿。违约金只有双方在合同中约定才能要求赔偿。违约金兼有补偿实际损失和惩罚违约行为的双重属性；假如当事人约定了违约金，但数额缺乏以赔偿实际损失的，在支付违约金之后还应当赔偿实际损失；假如当事人并没有因为违约行为受到损失，但约定了违约金的，也应该承当违约金。违约金约定的数额过高或者过低的，在诉至法院后可以恳求法院予以适当调高或者调低。违约金过高予以调低的，一般认为最高数额应为实际损失的30%。②实际损失。包括直接损失和间接损失两局部。直接损失是指由于对方的违约行为导致当事人现有财产的减损灭失和支付费用的增加。例如：因承租人不恰当使用房屋导致房屋构造发生变形，出租人紧急聘请工人对房屋进展维修加固，但只修复了一局部，还有一局部无法修复。在这里，房屋构造无法修第21页共24页复的局部就是出租人现有财产的减损灭失；该修理费根据法律应由承租人负担，出租人垫付的修理人工费就是支付费用的增加。直接损失是现实的财产损失，一般是比拟容易确定的。间接损失那么比拟难以理解，它是指合同在全面和适当履行之后可以实现和获得的财产利益。一般来说，间接损失一般是指可得利益的损失，或者说是利润的损失。比方说，承租人获得租赁房屋后经出租人答应又转租别人，承租人因此而获得的利益即为可得利益。假如发生损失，那么为间接损失。根据《合同法》第一百一十三条的规定，间接损失的赔偿不得超过违背合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违背合同可能造成的损失。这些规定比拟疑难，大家只要知道要赔偿间接损失或者可得利益损失这些概念就可以了。③约定赔偿计算方式。这又是合同法赋予我们的强大武器。由于损害赔偿的计算方法是一件较为复杂的事，假如双方当事人可以在合同中事先对可能发生的违约行为作一大概的估计，并对违约赔偿计算方式作一较为详细和明确的约定，那么在事后进展损害赔偿工作时无疑具有相当的便利性。④采取措施防止损失扩大的合理费用。在违约行为发生后，双方均应当采取适当措施方式防止损失的扩大。一方或者双方不采取适当措施导致损失扩大的，对于损失扩大的局部，当事第22页共24页人无权要求损害赔偿。对于采取措施防止损失扩大而支出的合理费用，可以由违约方承当。租赁合同及其法律风险概述租赁合同及其法律风险概述合同是人们日常生活以及从事商业活动最重要的法律行为和根据之一。租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。租赁合同是最常见的合同种类之一。虽然国家对标准合同行为，已经有了《民法通那么》、《合同法》以及其他许许多多的法律、法规、司法解释、地方性法规等规定，许多政府机关为标准和指导合同行为，还订立了许多合同范本，供大家选用、参考，但由于人们日常生活和商业活动的复杂性、法律法规的抽象性和社会生活的超前开展，因此我们仍然需要合同来对我们的日常生活和商业活动进展规制，并充分利用合同可以约定范围的广泛性，弥补法律法规和范本合同的局限性，标准更多的合同内容，充分行使自己的合同权利。当事人在订立合同的过程中，需要经过双方充分的协商，将自己的需求和真实的意思充分在合同中表述出来；订立了合同之后，双方也应该根据法律的规定与合同的约定，全面地行第23页共24页使自己的合同权利、履行自己的合同义务，以到达双方订立、履行合同的目的，获取各自的利益。当然，在签订、履行合同的过程中，特别是一些大型、重要、权利义务复杂的合同的签订、履行过程中，经常会出现一些争议，比方：双方对合同条款的效力、解释或履行过程看法不一，造成合同无法正常履行；或者一方或者双方出现了违背法律规定或者合同约定的情况导致另一方的损失，需要双方协商解决，甚至需要到法院、仲裁机构通过诉讼、仲裁等方式解决。这些情形，我们统称为合同的法律风险。合同的法律风险种类很多，我们今天讲课主要将其归类为以下五个方面的内容：租赁合同效力方面的法律风险、租赁合同内容和条款方面的法律风险、租赁合同解除的法律风险、租赁合同违约损害赔偿方面的法律风险、租赁合同诉讼法律风险。第24页共24页',)