解读物业管理委托合同的性质与分类

('物业管理委托合同委托方：（以下简称甲方）受托方：（以下简称乙方）根据《中华人民共和国民法典》及有关法律法规的规定，遵循平等自愿、公平和诚实信用的原则，双方就办公大楼的物业委托乙方实行物业管理事项协商一致，特订立本合同。第一条：委托管理内容1、办公大楼建筑公共部分的管理和日常小型维修、养护（不含维修材料费）。即：楼顶、内外墙面、承重结构、楼梯间、走廊、通道、门厅、玻璃幕墙、厕所、台阶、坡道、地上（下）停车场、自行车棚、服务区域内的附属建筑物。2、公用设施、设备的日常小型维修、养护、运行和管理（不含维修材料费及设备的年度检测费）。即：共用的上下水道、落水管、供配电系统、供水系统、风机及管网系统、消防设施设备、空调系统、电梯、大厅感应门、照明系统、消防监控、安保监控、一卡通系统、楼宇自控、系统切换及控制中心设备机房的运行、维修维护和使用管理。3、本物业区域内附属配套的市政公用设施的维修、养护和管理。包括道路、室外上下水管、沟渠、污水井、停车场等。4、本物业区域内绿化的日常养护与管理，大厅室内及门口等公共部位摆花及养护管理（不包括花卉租赁摆放及所产生的费用）。5、公共环境卫生包括：办公大楼内的公用部位卫生，室外公共第1页/共9页场所卫生、广场、道路、园林小品、地下停车场垃圾的收集、清运（不含外运）、消杀工作。6、安全管理。包括本物业公共区域的24小时安全和消防监控、门岗及办公大楼内的巡视、来访人员登记等管理。7、车辆出入登记及地上、地下停车场车辆停放秩序的管理，以及报刊、邮件的收发工作。8、需要由物业管理的相关工程图纸、档案与竣工验收资料、物业档案资料的管理。第二条：委托管理期限本合同委托物业管理期限为年。自年月日起至年月日止。合同期满后，在同等条件下，乙方享有优先委托管理权。第三条：甲方的权利与义务1、合同生效后，甲方指定为物业管理协调联系部门及负责人，代表和维护业主单位的合法权益，监督、配合和支持乙方的日常管理工作。2、督促工作人员自觉遵守物业管理的规章制度，配合物业管理服务人员的工作。3、审定乙方拟定的物业管理制度及物业管理服务实施方案。4、检查监督乙方物业服务工作的实施及管理制度、服务方案、服务质量标准的执行情况。5、审定乙方编制的大楼及附属建筑物、构筑物、公共场地、设第2页/共9页施、设备、绿化以及红线内物业配套的市政公共设施等年度维修计划、养护计划。6、在合同生效之日起10日内向乙方提供无偿提供100平方米建筑面积管理用房（其中办公用房50平方米，员工宿舍30平方米，其它用房20平方米）使用（产权属甲方）。7、负责收集、整理物业管理所需的建筑、设施设备等有关资料、并与合同生效后向乙方移交。8、按时支付乙方物业管理服务费。9、协调、处理本合同生效前发生的管理、工程遗留问题。10、根据具体情况，协调乙方进行设备使用、管理的技术培训。11、随机不定期检查乙方服务人员的定岗、定位和出勤情况。审查人员岗位配置情况。12、乙方所招聘的服务人员不具备履行本合同业务的任职条件的员工，或已达到法定退休年龄、违法违纪、违章操作的，甲方有权要求乙方进行更换。13、有权对乙方服务人员的劳动合同、身份证明等情况进行监督、审查。但因乙方自身原因对物业服务人员发生的劳动纠纷，甲方不承担任何责任。14、甲方成立专门物业考核组，每季度对乙方各项服务进行考核。15、按以下内容考核物业服务人员：人员年龄40周岁以下的不少于总人数的50％，所有人员年龄不得超过55周岁，历史清白，政第3页/共9页治合格。其中保安人员年龄35周岁以下的不少于6人，身高1.68米以上，中专以上文化水平，五官端正，身材匀称，形象好。会务人员年龄均在26周岁以下，身高1.6米以上，相貌较好，气质端庄大方。维修人员需持证上岗，必备电梯操作证、电工证。保洁人员年龄50周岁以下，五官端正，有劳动能力，身体健康，无缺陷。16、国家法律法规规定的和本合同约定的其他权利、义务。第四条：乙方的权利与义务1、根据有关法律法规及本合同的约定，制定物业管理制度，并经甲方审查同意后实施。2、不得将物业管理项目承包给其他单位和个人，但政策法规有规定的或个别单项项目确需分包的，必须征得甲方的同意。3、负责编制大楼及附属建筑物、构筑物、设施、设备以及红线内物业配套市政公共设施的年度维修、养护计划、更新改造和大中修方案，经甲方同意后组织实施。4、对本物业的公共设施、设备没有处置权，不得擅自占用和改变使用功能。如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须经甲方同意，报有关部门批准方可实施。5、严格按照办公大楼物业管理服务方案确定的工作量、质量标准及承诺提供管理与服务，对甲方指出的问题应及时纠正。6、建立本物业的物业管理档案并负责及时记录有关变更情况。对甲方移交的全部资料负有妥善保管、管理与保密工作的义务，不得擅自复制（创优评比及运行维修需要的除外），避免损坏和丢失。第4页/共9页本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房及物业管理的全部档案资料。7、合理安排照明、供暖、制冷系统等设施设备的运行时间，满足甲方的正常办公需要，并尽量为甲方节约能源，避免浪费。8、物业管理服务所需各种工具、材料、办公设备、服装费用及其他日常消耗物品均由乙方负担。所用物料应符合国家质量和卫生标准，不得使用有损建筑和设施，设备的维修、保洁材料。9、遵守甲方的各项规章制度并服从甲方的管理，保证物业管理服务人员具备良好的政治、业务素质及敬业精神，正确履行职责。对甲方提出的不称职人员，应尽快予以调换。10、接受甲方对乙方履行本合同项下业务的监督和考核，并向甲方提供物业服务人员的劳动合同、身份证明、保险等相关复印件备查。11、乙方负责物业管理服务人员的人身安全和保险，对在物业管理服务工作时，由于人员操作原因，造成的人员伤害或设备损坏，费用由乙方负责承担。12、对服务人员定期进行职业道德和操作技能及安全教育、培训与管理，确保服务人员素质具备岗位所必需的业务技能和水平。13、国家法律法规规定的和本合同约定的其他权利、义务。第五条：物业管理服务质量1、主楼及配套设施完好率99%以上。2、主楼、生活楼、设备零修、急修及时率99%以上,设施设备第5页/共9页返修率小于3‰。3、维修工程质量合格率100%。4、消防设施设备完好率100%，火灾事故发生率为0%。5、清洁保洁率99%以上。绿化完好率98%以上。6、公共照明路灯完好率98%以上。7、设备完好率99%以上。8、道路、停车场完好率99%以上。9、排水管、明暗沟、雨、污水井、化粪池完好率99%以上。10、治安案件发生率1‰以下。11、客户对管理服务满意率95%以上。12、重要机电设备完好率100%。第六条：物业管理服务费1、本物业的管理服务费为元/年，大写：元整，由甲方每月向乙方支付元整，余款年终一次性结清。2、乙方接管物业后，由乙方开具合法有效的税务发票，甲方即按月度支付管理服务费用，并于月底支付本月度物业服务费用。3、在合同履行期间，如乙方遇到国家法律、法规或劳动管理部门有关政策规定对劳动者最低工资标准或其他费用有所调整，甲乙双方可协商对相关费用进行调整。第七条：违约责任1、乙方未能达到约定的管理目标及管理服务承诺的，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同，但需提前第6页/共9页30天书面通知乙方，造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。2、合同履行期间除不可抗力因素任何一方不得擅自终止合同。3、合同履行期间，任何一方不履行或不完全履行约定义务，另一方有权终止合同。责任方承担违约责任，并赔偿因此给对方造成经济损失。4、因乙方失职或其他过错，在责任范围内未尽到安全防范义务，造成甲方的财产被盗或损害的，或在甲方区域内如乙方工作人员违反国家法律、地方法规及甲方规定，将按规定进行处罚，乙方承担全部责任。5、合同履行期间，如遇不可抗拒的自然灾害，造成经济损失，双方应相互体谅，共同协商，共同分担。乙方因维护、保养不当、不及时或违规操作等，造成甲方建筑、设备、设施损坏或财产损失的，应按实际损失赔偿。侵害甲方利益的，由乙方承担全部责任。6、未经甲方同意，乙方擅自对房屋、设施、设备、公共场地等进行改造更新或占用、改变使用功能的，所发生的费用由乙方承担，并负责赔偿甲方因此而遭受的损失或负责恢复原状。第八条：争议解决甲乙双方如由于本合同产生争议，甲乙双方应及时协商解决。协商不成时，可向甲方所在地人民法院起诉，并由败诉方承担法院受理费、律师费等诉讼费用。第九条：附则1、自本合同生效之日起，根据甲方委托管理事项，提供物业管第7页/共9页理服务，并于15天内办理完交接验收手续。2、本合同的订立、生效、履行、修改和终止等事项均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。3、物业管理方案和服务质量标准等规定，在合同中有约定的，以合同约定为准。合同中没有约定的，以双方协商另行约定为准。4、因房屋建筑质量、设施、设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。5、本合同未尽事宜，双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等法律效力。6、本合同一式四份，共十页，甲乙双方各执两份，经甲乙双方签字盖章后生效，每份具有同等法律效力。（以下无正文，为签署页）第8页/共9页签署页：甲方（盖章）：乙方（盖章）：地址：地址：法定代表人：法定代表人：委托代理人：委托代理人：电话：电话：传真：传真：开户名：开户名：开户银行：开户银行：帐号：帐号：税号：税号：签署日期：年月日签署日期：年月日第9页/共9页',)