最高法解析：商品房交易纠纷法律适用指南

('最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的...最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释〔2003〕7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过.现予公布,自２００３年６月１日起施行.二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释.第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同.第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持.当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持.被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理.第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人.第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持.第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外.房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外.第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭.第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额.第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起９０日.合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外.第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外.第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位.第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人.第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持.第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷.担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理.商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人.第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告.第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外.第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》.最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的...最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释〔2003〕7号中华人民共和国最高人民法院公告《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于２００３年３月２４日由最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过.现予公布,自２００３年６月１日起施行.二○○三年四月二十八日为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件,根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律,结合民事审判实践,制定本解释.第一条本解释所称的商品房买卖合同,是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人,买受人支付价款的合同.第二条出卖人未取得商品房预售许可证明,与买受人订立的商品房预售合同,应当认定无效,但是在起诉前取得商品房预售许可证明的,可以认定有效.第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请,但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定,并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的,应当视为要约.该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同,亦应当视为合同内容,当事人违反的,应当承担违约责任.第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的,如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同,应当按照法律关于定金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由,导致商品房买卖合同未能订立的,出卖人应当将定金返还买受人.第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容,并且出卖人已经按照约定收受购房款的,该协议应当认定为商品房买卖合同.第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由,请求确认合同无效的,不予支持.当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的,从其约定,但当事人一方已经履行主要义务,对方接受的除外.第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议,明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置,如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人,被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的,应予支持.被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议的,按照本解释第八条的规定处理.第八条具有下列情形之一,导致商品房买卖合同目的不能实现的,无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）商品房买卖合同订立后,出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后,出卖人又将该房屋出卖给第三人.第九条出卖人订立商品房买卖合同时,具有下列情形之一,导致合同无效或者被撤销、解除的,买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失,并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任:（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实.第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通,另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用,导致其无法取得房屋为由,请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的,应予支持.第十一条对房屋的转移占有,视为房屋的交付使用,但当事人另有约定的除外.房屋毁损、灭失的风险,在交付使用前由出卖人承担,交付使用后由买受人承担；买受人接到出卖人的书面交房通知,无正当理由拒绝接收的,房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担,但法律另有规定或者当事人另有约定的除外.第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用,或者房屋交付使用后,房屋主体结构质量经核验确属不合格,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.交付使用的房屋存在质量问题,在保修期内,出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的,买受人可以自行或者委托他人修复.修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担.第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符,合同有约定的,按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的,按照以下原则处理:（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％）,按照合同约定的价格据实结算,买受人请求解除合同的,不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％,买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的,应予支持.买受人同意继续履行合同,房屋实际面积大于合同约定面积的,面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足,面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担,所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的,面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人,面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人.第十五条根据《合同法》第九十四条的规定,出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款,经催告后在三个月的合理期限内仍未履行,当事人一方请求解除合同的,应予支持,但当事人另有约定的除外.法律没有规定或者当事人没有约定,经对方当事人催告后,解除权行使的合理期限为三个月.对方当事人没有催告的,解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的,解除权消灭.第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的,应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的,应当以违约造成的损失确定违约金数额.第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法,违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定:逾期付款的,按照未付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.逾期交付使用房屋的,按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定.第十八条由于出卖人的原因,买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的,除当事人有特殊约定外,出卖人应当承担违约责任:（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的,自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的,自合同订立之日起９０日.合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的,可以按照已付购房款总额,参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算.第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年,由于出卖人的原因,导致买受人无法办理房屋所有权登记,买受人请求解除合同和赔偿损失的,应予支持.第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同,约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的,包销期满未销售的房屋,由包销人按照合同约定的包销价格购买,但当事人另有约定的除外.第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋,包销人请求出卖人赔偿损失的,应予支持,但当事人另有约定的除外.第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷,人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的,按照约定的内容确定各方的诉讼地位.第二十三条商品房买卖合同约定,买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失.因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的,当事人可以请求解除合同,出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人.第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除,致使商品房担保贷款合同的目的无法实现,当事人请求解除商品房担保贷款合同的,应予支持.第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的,如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求,应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的,仅处理商品房买卖合同纠纷.担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的,可以与商品房买卖合同纠纷合并审理.商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人.第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续,担保权人起诉买受人,请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的,应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时,如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的,应当列为共同被告.第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款,但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续,抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的,不应当追加出卖人为当事人,但出卖人提供保证的除外.第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的,适用本解释.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件,在本解释公布施行前已经终审,当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的,不适用本解释.《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为,适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》.对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关说明对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关说明由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人（以下简称买受人）究竟应在多长时间内取得其所购商品房的权属证书，买受人、房地产开发商（以下简称出卖人）和房地产行政主管部门在商品房房屋权属办理过程中各自应承担什么样的责任等问题，一直以来都是商品房买卖合同纠纷中的一个热点问题。2003年4月28日颁布，并于2003年6月1日施行的最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称“司法解释”）在第十八条、第十九条对商品房房屋权属证书的办理期限问题作出了如下规定：司法解释第十八条规定，“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：(一)商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；(二)商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；(三)商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”司法解释第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。”司法解释第十八和十九条所规定的买受人取得所购房屋权属证书的期限，从表面上看似乎为解决实践中关于商品房房屋权属证书办理期限而引发的争议提供了法律依据，但通过将司法解释与现有法规、规章中有关房屋权属证书办理期限的规定，以及北京市房屋权属证书办理的实际操作进行比较、分析，笔者认为司法解释的规定违反了现有法规、规章规定，且在北京市的现实中不具备可操作性，原因如下：一、根据建设部《城市房屋权属登记管理办法》的规定和北京市房地产行政主管部门（以下简称房管部门）的工作程序，目前在北京市，买受人办理其所购房屋的权属证书，需经过以下几个步骤：第一步，出卖人在商品房竣工后，向房管部门申请商品房所有权的初始登记，并提交相关用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、竣工验收资料以及其他有关的证明文件；第二步，由房管部门对出卖人的初始登记申请进行审查，分别由出让处核对出让情况、权属处确权，登记发证事务所向出卖人颁发商品房所有权的初始登记证明（俗称大产权证）。确权程序期间，对于超出规划审批指标的建筑面积，房管部门会在颁发大产权证之前，要求出卖人按相关规定补办规划审批手续，并补办土地出让手续，补缴土地出让金；第三步，由买受人与出卖人双方共同向房管部门申请买受人所购房屋的所有权转移登记，双方提交转移登记所需文件，并由买受人缴纳相关契税等与房屋交易有关的税费；第四步，房管部门对出卖人与买受人双方的转移登记申请进行审查后，为双方办理立契过户手续，并根据立契过户档案记载，向买受人颁发其所购房屋的所有权转移登记证明，即房屋权属证书（也俗称小产权证）。二、在司法解释出台前，有诸如《城市房地产开发经营管理条例》、《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》等法规和规章，曾针对有关房屋权属证书的办理作出过规定，分别如下：首先是国务院1998年7月20日颁布的《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起90日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”由于房地产开发企业（也即出卖人）申请的商品房初始登记，不会涉及“土地使用权的变更”，因此，从合理角度理解，此条规定中所说的“办理土地使用权变更和房屋所有权登记”应是指房屋所有权的转移登记，也就是说，根据该条规定，买受人是办理房屋所有权转移登记手续的主要义务人，其应于预售商品房交付/现房销售合同签订后90日内，办理预售房/现房的转移登记手续，出卖人对此履行协助义务。2按照北京市现行的小产权证办理程序，买受人申请房屋所有权转移登记事实上须以出卖人完成商品房的初始登记、取得大产权证为前提条件，而初始登记是从商品房竣工后开始的，且初始登记手续的合法完成期限是127天（按《城市房屋权属登记管理办法》计算，详见下文中所述），这还不包括建成商品房超指标建筑面积补办规划审批和土地出让的时间（详见下文中所述），也未将常见的北京市房管部门工作迟延情况考虑进去。也就是说，根据该条规定，即使在建成商品房建筑面积不超规划的情况下，买受人也无法在商品房竣工交付后90天内申请房屋所有权的转移登记。这种规定存在着一定的超现实性，在实践中往往是不可实现的。再看建设部2001年4月4日颁布的《商品房销售管理办法》，其第三十四条规定“房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助商品房买受人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。”这里所说的出卖人须在交房后60天内提交的“办理房屋权属登记的资料”没有明确是出卖人办理商品房所有权初始登记、以取得大产权证的所需资料，还是办理所有权转移登记、以取得小产权证的所需资料。不妨分析一下：如果是指转移登记中的资料，显然不合理，因为，交房后60天的期限内尚不能完成初始登记（初始登记的合法完成期限是127天，详见下文中所述）、以取得大产权证，在这个期限内要求出卖人提交包括大产权证在内的办理转移登记的资料，显然是不可能的。因此，从合理的角度分析，只能是指办理商品房所有权初始登记中所需的资料。即，根据该条规定，出卖人应在商品房交付后60天内，将办理初始登记的资料提交房管部门，之后，协助买受人办理“土地使用权变更和房屋所有权登记手续”，即所有权转移登记手续。此外，建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》中第十六条规定“新建的房屋，申请人应当在房屋竣工后的3个月内向登记机关申请房屋所有权初始登记，并应当提交用地证明文件或者土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、施工许可证、房屋竣工验收资料以及其他有关的证明文件。”该条中关于“竣工后3个月内申请初始登记”的规定进一步证明了同是建设部颁布但时间较早一点的《商品房销售管理办法》第三十四条中关于出卖人应在商品房交付后60日内提交的“房屋权属登记的资料”不可能是转移登记的资料，3而应是初始登记的资料，但两规章在初始登记资料提交时间上又存在相互冲突的情况。根据《中华人民共和国立法法》中关于“同一机关制定的法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、规章，新的规定与旧的规定不一致的，适用新的规定”的规定，出卖人提交商品房初始登记资料的期限应以时间较晚的《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的规定为准，即：出卖人应于商品房竣工后3个月内申请房屋所有权的初始登记，并提交初始登记资料。同样是建设部1997年10月27日颁布，2001年8月15日修正的《城市房屋权属登记管理办法》，其第十七条规定“因房屋买卖、交换、赠与、继承、划拨、转让、分割、合并、裁决等原因致使其权属发生转移的，当事人应当自事实发生之日起90日内申请转移登记。”针对房屋买卖的情况来说，这里的“自事实发生之日”在一般情况下应是指所有权人与买房人签署买卖合同之日，但由于预售房的买卖早于所有权人完成初始登记、取得大产权证之前许多，因此，对于预售房的买卖，从合理角度来说，应将“自事实发生之日”理解为签署了买卖合同且所有权初始登记完成、出卖人取得大产权证之日。也就是说，根据该条规定，出卖人和买受人应在签署了商品房买卖合同并出卖人完成商品房所有权初始登记并取得大产权证之日起90日内申请转移登记。此外，该《城市房屋权属登记管理办法》第二十六条还规定“登记机关自受理登记申请之日起7日内应当决定是否予以登记，对暂缓登记、不予登记的，应当书面通知权利人（申请人）”；第二十七条规定“登记机关应当对权利人（申请人）的申请进行审查。凡权属清楚、产权来源资料齐全的，初始登记、转移登记、变更登记、他项权利登记应当在受理登记后的30日内核准登记，并颁发房屋权属证书。”也就是说，对于预售商品房而言，买受人取得小产权证的合法期限，根据该《城市房屋权属登记管理办法》规定，是254天（竣工后3个月初始登记申请期+7天初始登记受理期+30天大产权证颁发期+90天转移登记申请期+7天转移登记受理期+30天小产权证颁发期）。但，对于商品房超出规划的建筑面积补办规划审批和土地出让手续，到底应在房管部门受理初始登记申请之前，还是之后，《城市房屋权属登记管理办法》没有说法，因此，补办规划和土地出让手续的工作，到底应在出卖人的初始登记申请期内完成，还是可在房管部门受理初始登记后的发证期限内完成，现无定论。如果应在出卖人初始登记申请期限内完成，显然3个月的申请期不足，因为现实4中出卖人无法在3个月内提交全套初始登记资料，并同时完成规划和土地出让的补办手续；如果可在房管部门的发证期限内完成，又使房管部门无法在受理后30日内完成登记发证工作。因此，前述254天的小产权证取得合法期限还缺乏现实中的可操作性。三、鉴于现有各法规和规章中关于权属证书办理的规定，存在着约定不明、与现实脱节、没有可操作性及相互冲突等情况，因此，笔者认为，司法解释的出台应对症解决上述问题，通过对上述法规和规章在适用上的解释，使权属证书办理有明确、统一的法规可依，同时又具备现实的可操作性。但笔者发现，本应达到此目的的司法解释第十八、十九的规定，却存在着以下问题：1、司法解释将办理房屋权属证书的主要义务归结于出卖人，违背了国务院《城市房地产开发经营管理条例》规定的原则，对出卖人不公。2、司法解释超出对国务院《城市房地产开发经营管理条例》和建设部《商品房销售管理办法》、《城市房屋权属登记管理办法》进行解释的范围，擅自增加了买受人取得小产权证的期限，且增加的期限既违反现有法规，又不具有现实的可操作性。买卖双方未约定小产权证办理期限的，按照司法解释第十八条，买受人取得小产权证的期限为预售房交付使用/现房合同订立后的90天，买卖双方约定小产权办理期限的，按照司法解释第十九条，小产权证的事实取得期限最长不得超过约定期限一年。但国务院《城市房地产开发经营管理条例》中的90天只是买受人“办理转移登记”行为的履行期限，而不是转移登记的完成期限，建设部《商品房销售管理办法》中的60天期限（尽管其已被《城市房屋权属登记管理办法》中的3个月期限所取代），也只是出卖人提交初始登记资料的期限，建设部《城市房屋权属登记管理办法》中规定的各期限也都仅是初始登记和转移登记等的申请期、受理期和房管部门的发证期，不但不是买受人取得小产权证的期限，而且根据《城市房屋权属登记管理办法》，买受人取得小产权证的合法期限是254天。如上文所述，这254天的期限尚缺乏现实中的可操作性，司法解释第十八和十九条中新“制定”的小产权证取得期限更无法实现。3、司法解释的规定极易诱导出卖人与买受人双方在商品房买卖合同中，对于根本无法由双方掌握的买受人取得小产权证的期限进行约定，从而埋下了纠纷的隐患。5从《城市房屋权属登记管理办法》的相关规定不难看出，买受人取得小产权证不仅需要出卖人提供资料、买受人亦提供资料和缴纳税费，而且更取决于房管部门的大量工作。在买卖双方提出申请、提交资料和税费后，何时可以取得小产权证，已非买卖双方可能控制。因此，买卖双方事实上根本无法在商品房买卖合同中对小产权证的取得期限进行约定。但由于按照司法解释第十八条规定，买卖双方没有对此进行约定的，为预售房交付/现房合同订立后的90天，而此规定对出卖人非常不利，为此，多数出卖人会希望在订立商品房买卖合同时在其中增加相关约定。从此点上来看，司法解释第十八条的规定实际上起到了诱导买卖双方在商品房买卖合同中约定小产权证取得期限的作用，但由于该小产权证的取得期限实际上根本不能由买卖双方控制，因此，十八条的规定很可能为相关纠纷预埋了隐患。4、司法解释既没有对不明确的法规规定进行明确解释，也没有解决现有法规和规章间相互冲突的问题，更没有考虑现实中存在的一些实际问题。对于我们前面所说的诸如《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中“土地使用权变更和房屋所有权登记”是否指所有权转移登记、《商品房销售管理办法》第三十四条中“办理房屋权属登记的资料”是否指所有权初始登记的资料、《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中“自事实发生之日”对预售商品房而言是指何日等模糊不清的问题，司法解释第十八和十九条未予以进一步明确。对于诸如《商品房销售管理办法》第三十四条中提交初始登记资料的60天期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十六条中的3个月初始登记申请期限间的冲突、及《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条中自商品房交付起90天的转移登记申请期限与《城市房屋权属登记管理办法》第十七条中自事实发生起90天的转移登记申请期限间的冲突，司法解释第十八和十九条也未予以统一。对于前面所说的出卖人无法在3个月的初始登记申请期内完成补办规划和土地出让手续的现实问题，司法解释第十八、十九条也未给予一定的体谅和解决。5、司法解释将“办理房屋所有权登记的期限”的概念与“买受人取得房屋权属证书的期限”的概念相混淆，增加了这方面纠纷产生的可能性。司法解释第十八条规定，“……买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的……出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限……”；第十九条规定，“商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一6年，……买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持”。这显然是将“办理房屋所有权登记的期限”的概念等同于了“买受人取得权属证书的期限”的概念。但我们认为，“办理房屋所有权登记的期限”是指办理行为的履行期限，即只要在该期限内履行了办理行为，无论在该期限内办理行为是否完成，都不违约，而司法解释第十八、十九条的规定实际上是将所有权登记行为的“办理期限”与“完成期限”等同，我们认为其曲解了原有相关法规的规定和当事人双方的意思表示，增大了将来相关纠纷产生的可能性。6、司法解释对何为“因出卖人原因”，何为“非因出卖人原因”没有进一步的明确规定，造成纠纷处理中的难度，无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。根据司法解释第十八、十九条规定，“因出卖人原因”导致的买受人不能在一定期限内取得小产权证，皆由出卖人承担违约责任。但何为“因出卖人原因”却没有进一步的明确规定，诸如出卖人未能在3个月的初始登记期内完成补办规划和土地出让手续（事实上无法完成），是否属出卖人责任，以及房管部门工作超过规定期限而出卖人现实中无法举证时，是否可认定为出卖人责任等问题，在纠纷的处理实践中，如无明确规定可依，就无形中扩大了法官的自由裁量权，不利于司法公正的维护。7、司法解释没有注意到现实中越来越多的买受人拖延小产权证办理从而造成为其承担贷款保证人责任的出卖人保证责任无法及时解除的情况，缺乏在此方面对出卖人利益的保护。实践中，很多情况下，买受人买房申请银行个人住房抵押贷款时，均由出卖人为买受人的还贷提供信用保证，此保证一般均在买受人以所购房抵押给银行并在小产权证上办理了相应的抵押登记手续后，随抵押关系的生效而解除。实践中，买受人因各种原因拖延办理小产权证，又因没有小产权证而无法办理抵押登记，致使抵押关系不能生效，造成出卖人的保证责任迟迟不能解除的情况，越来越普遍，一旦买受人不还贷款，出卖人仍须履行保证责任，而后再费时、费力向买受人追偿，这往往给出卖人利益造成不必要的损害。而司法解释第十八、十九条在保护买受人尽快取得小产权证方面进行规定的同时，并未从保护出卖人利益角度对前述问题作出相关必要的限制性规定。以上是笔者对司法解释中有关商品房房屋权属证书办理期限规定的粗浅看法，希望引起大家对商品房房屋权属证书办理问题的重视和思考，以利于最高人7民法院对该司法解释第十八条、第十九条规定的进一步调整、修改或补充，从而减少或避免相关纠纷的产生。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《合同法司法解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行1情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2008年12月15日北京市高级法院审判委员会第23次会议通过）第二十五条（违约金的调整）当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求增加违约金的，调整后的违约金应以因对方违约造成的损失数额为限。当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高于造成损失的部分，进行适当减少。前款损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整，但当事人以合同不成立、合同不生效、合同无效或者没有违约进行免责抗辩的情形除外。当事人在一审程序中经法院释明未请求调整违约金，在二审程序中请求调整的，法院不予支持。第三十三条（逾期付款违约金）当事人对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金等违约责任的约定，但计算逾期付款违约金的起算点应当随之调整。当事人约定有逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由，拒绝承担逾期付款违约金的，法院不予支持。当事人约定有逾期付款违约金，但其后的对帐单、还款协议等未涉及逾期付款责任问题，出卖人依据对帐单或还款协议主张欠款时，依据合同主张逾期付款违约金的，法院应予支持。当事人没有约定逾期付款违约金计算方法的，逾期付款违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算。当事人没有约定逾期付款违约金，出卖人主张买受人违约诉请逾期付款违约金的，法院不予支持，但出卖人以贷款利息为标准主张损失的，法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还具体规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围；该解释第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本解释规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，第一，出卖人限定为房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，不是所有的房屋买卖合同的卖方；第二，买方是不特定的社会个体，不是定向销售的买房人。本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。可以看出，房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释[２００３]７号中华人民共和国最高人民法院公告第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据本条规定，如果开发商延迟交房又对违约金没有约定的话，应当按照违约期间的房租来要求承担违约责任。律师解读说,因不可抗力因素，开发商可以延期交房。其中，不可抗力因素是指不能避免，并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。如此看来，只有符合法律规定的不可抗力的要件，开发商才能免除延期交房的违约责任。否则就要给购房者赔偿。支付延期交房的违约金和履行债务（此处指交房）是开发商互不冲突的两个义务，只要开发商没有证据证明其存在法定或约定的延期交房免责事由，就应承担延期交房的违约责任，与购房者按其通知要求领钥匙或入住没有关系。未约定违约责任延迟交房也要赔钱内容提要：按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。重庆南岸区的张女士问：2008年3月，我在南坪一小区购买了一套120平方米的商品房，购房合同约定交房时间为去年7月。但是，直到现在开发商也没通知我接房。我多次找开发商协商交房时间，开发商都没有明确表态。当初签订的购房合同中，没有约定开发商延迟交房是否承担违约责任。请问像这种情况，开发商是不是就不用承担延迟交房的法律责任？汉尊律师事务所龙渝律师答：按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。如果商品房买卖合同没有约定违约金数额，或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，即使张女士和开发商的购房合同中没有关于延迟交房的相关约定，开发商仍然要为延迟交房承担相应的法律责任。房地产报2006年12月28日合同未定赔偿标准司法解释已有规定案例：2006年市民张先生在本市购买商品住房一套。合同约定，当年6月交付。张先生参照交房时间，在2006年5月末将自己原来的房子卖了出去。结果6月份新房子却没到手，开发商称，房子的验收手续有问题，耽误了工期。无家可归的张先生只得在工作单位附近租住了一处房子，每月租金1000多元。当年10月份，张先生终于接到通知，可以来收房子了。可是开发商延期4个月，张先生光房租就花了4000多元，再加上搬家等费用，损失不小。于是他就找到开发商要求赔偿延期交房的违约金和租房花费的费用，可是开发商称合同中没有规定违约赔偿，并且只同意赔付部分租金。张先生咨询律师后，将开发商告上了法庭。后经法院调解，开发商以银行贷款利息为标准支付了延期交房的违约金，并支付了张先生租房花费的租金。最新银行贷款利率2011年7月7日起执行目前最新贷款基准利率：六个月(含)6.10%一年(含)6.56%解读最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(转)（2003-5-713:17:24）最高人民法院日前公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将于6月1日起施行。这一关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。解读一销售广告可视为合同内容一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据合同法第14条关于要约的规定，司法解释明确规定应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。解读二房子“缩水”3％将难以解除合同买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。解读三到期不办房产证可申请赔偿司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。解读四恶意违约欺诈代价沉重商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。司法解释规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第3人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第3人。司法解释规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第3人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。解读五“交钥匙”就算房屋交付使用房子到底什么时候算是交付使用，《解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。司法解释规定，所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。解读六质量严重影响正常居住，合同可解除如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。解读七支持拆迁户优先取得补偿安置房司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第3人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，法院应予支持。如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。解读八合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。同时，司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。解读九包销商也要参加合同纠纷诉讼司法解释规定，如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。司法解释对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确：房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。司法解释规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。司法解释还规定，如果房地产开发企业违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民......最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。解释将于6月1日起施行。“交钥匙”就算交付使用解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋......关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20......2003年3月24日，最高院审委会通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“《解释》”），《解释》将于2003年6月1日起施行。学习了《解释》，虽然略有......律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释......解读《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补......２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。《解释......关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20......《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》全文解读为正确、及时审理商品房买卖合同纠纷案件，根据《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《中华人民共和国担保法》等相关法律，结合民事审判实践，制定本解释。【释义】本条说明了此司法解释的法律依据，我们可以看到依据的都是全国人大制定的法律性规范文件，没有一部是行政机构制定的法规或者规章，这说明此解释的制作者对部分行政机构制定的法规及规章的稳定性并不认同，为了保证此解释的合法性，作者只引用了相对来说级别比较高的法律。另外，本人在此做一点常识性解释，根据《立法法》的规定，我国的规范性文件有法律、行政法规、地方性法规、自治条例和单行条例、国务院部门规章和地方政府规章几种，象建设部的《商品房销售管理办法》就是部门规章。当然最高人民法院今天发布的这个司法解释不在此列，它是根据《人民法院组织法》第三十三条的规定：“最高人民法院对于在审判过程中如何具体应用法律、法令的问题，进行解释”，由于目前的纠纷多是由人民法院审理，所以可能这个司法解释要比其他文件更为有效，所谓“县官不如现管”啊。第一条本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。【释义】本条对商品房买卖合同的概念进行了定义，“商品房”大概只有在中国才有，它的作为房屋的一种，是相对于“公房”和“二手房”来说；不仅如此，我们还给它赋予了新的内容，就是那些还没有完工不具备使用功能的房屋。中国的土地制度大概是历史上最复杂的制度，中国的房屋制度可能是当代世界范围内最为复杂的制度，而中国的房屋预售制度则为至今为止人类历史上空前绝后最为复杂的制度，这项制度复杂到一个政府无法对它的运行规律进行有效的调整，无法将土地、房屋、预售纳入到一项有效的法律体系中进行综合的考虑，只能是出一个问题讨论一个问题，它无法使立法者参考其他国家或者地区的立法内容，无法对现有的市场行为进行预测；有了商品房、有了预售，中国的房地产诉讼就永远没有消亡；可以说“预售不废，国难不已”。此条解释让人看起来还有点思考：什么“尚未建成”？什么叫“已竣工”？为了避免歧义，我认为还是“未竣工”和“已竣工”作为分界点比较好，否则大家可以想一想：如果开发商给消费者一套房屋，什么都全了，就是电梯每天只能开2小时，此时房屋到底是处于什么状态呢？第二条出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。【释义】中国的预售制度由来已久，目前由94年《城市房地产管理法》和95年建设部《城市商品房预售管理办法》两个规范性文件进行调整，但是两个文件对这项人类1历史上最复杂的行为的描述加起来总共只有17条，如果除去重复和无用的内容，则仅13条1100字，可谓大道至简。高法的这项解释是一种明显的功利思想，相对于说“双方不到结婚年龄是非法婚姻关系，但是离婚前已经到达结婚年龄的除外”；前三句认定预售许可制度的有效性，后两句则认定了开发企业的变通性；所以有人说中国没有办不成的事情，关键看你怎么办。对于消费者来说，如果想利用开发商没有取得预售许可证这一点来进行诉讼，我劝你还是要快点行动，否则磨磨蹭蹭的等下去，等对方有了许可证后再诉讼，一切都晚了；因为《预售许可证》相对于《土地使用权证》、《房屋所有权证》来说，其取得的成本比较低，而且是低多了。第三条商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。【释义】中国目前的房地产欺诈主要是通过广告来完成的，而中国的消费者大概最相信的也就是广告，所以房地产广告成为中国目前广告业的支柱产业；这种对广告特别是大篇幅广告的崇拜心理，使消费者行为方式非理智的重要表现，是消费者一切苦难行为的源泉。本来《合同法》第十五条已经规定了广告内容可以作为要约或者要约邀请，如果作为要约的话，其内容应当作为合同内容兑现，否则将承担违约责任。但是建设部《商品房销售管理办法》第十五条又说：“房地产开发企业、房地产中介服务机构发布的商品房销售广告和宣传资料所明示的事项，当事人应当在商品房买卖合同中约定。”这一条看起来是保护了消费者，但实际上它的潜台词是说：“如果广告不写入合同，那么广告就不做为合同的一部分，开发商就不需要就广告内容承担责任”，所以我想全体开发商都应当感谢《商品房销售管理办法》第十五条的制定者，这是一种大智慧，一种将非法行为写成合法行为的大智慧，我们普通人连这种胆量都没有，而建设部的大师们不仅敢于将非法写成合法，而且写到让普通人看不出来的水平，难道这不是一种大智慧吗？幸运的是，起草《合同法》的学者们没有象建设部的官员这么写，否则全世界都会嘲笑中国法律人的弱智；更幸运的是，法官们的良知在他们制定司法解释的时候驱使他们力求恢复法理的真相，虽然只是恢复了“商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定”这一部分，但已经是巨大的进步了，我们要向法官们致敬。希望这一条最后直接改成“广告和宣传资料应当做为房地产合同的要约”，因为过长的定语使消费者难以理解，而且还会给欺诈者以更多开脱的机会；例如我现在就可以给有关人士出计一条：大家在广告下面写一行小字“一切以最后完工为准”或者“本广告内容尚未最终确定”，那么此法律解释的前提条件就丧失了，消费者也就无法再用“内容确定”来一条来要求开发商兑现承诺了。对于消费者来说，最保险的方法就是将一切写入合同，具体方法可以参照《商品房买卖合同补充协议范本204条》。第四条出卖人通过认购、订购、预订等方式向买受人收受定金作为订立商品房买卖合同担保的，如果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定2金的规定处理；因不可归责于当事人双方的事由，导致商品房买卖合同未能订立的，出卖人应当将定金返还买受人。【释义】定金合同是中国房地产业的一个特有现象，签订了定金合同就是给消费者的脖子上上了一个小套，而收取了定金则将这个小套紧了紧，不退定金就是把这个小套拉了拉使消费者不得不低头，很多消费者不是为了房屋而购房，而是为了不使定金浪费而购房。这一条本来是想说，即使签订了定金合同，如果没有签订正式的商品房买卖合同，那么开发商应当退还定金，但是又觉得这样写好象太对不起开发商的良苦用心，所以又写了“果因当事人一方原因未能订立商品房买卖合同，应当按照法律关于定金的规定处理”，那么，怎么叫做“一方原因呢”？怎么又叫“未能订立商品房买卖合同”呢？消费者去了现场双方没有就合同的条款达成一致性建议，是不是就是未能订立合同呢？此时是哪一方的原因呢？我想司法解释是对现有的司法审判中可能出现模棱两可的结果进行排除，将条件与结果进行确定，而一条司法解释显然没有做到这一点，它不能解决目前大量存在的定金合同争议，也就是说无法使消费者摆脱那个脖子上的小套。第五条商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。【释义】这一条是比较危险的，相当于确认了定金合同向买卖合同的转化条件；法律或者司法解释应当减少纠纷的，但是我想这一条则是相反的，它增加了纠纷。我们一般将定金合同称为预合同，而将买卖合同称为本合同，预合同实际上是给双方一个退出的机会，使大家在损失不大的情况下及时解除或者中止本来设想的交易行为，所以各国都规定了预合同解除的内容，严格限制将预合同认定为本合同的条件，但是这一条里我们看不到这种法律思想，很遗憾。第六条当事人以商品房预售合同未按照法律、行政法规规定办理登记备案手续为由，请求确认合同无效的，不予支持。当事人约定以办理登记备案手续为商品房预售合同生效条件的，从其约定，但当事人一方已经履行主要义务，对方接受的除外。【释义】中国房屋销售登记备案制度来本就没有法律规定，很多内容都是房屋管理机构为了挣那点“登记费”，在自己的文件中规定了“合同必须登记”这样几个字；殊不知，这种规定给多少企业创造了机会：开发商在预售时每平方米只收消费者三千元，利用这部分资金将楼建设成后，房价暂进可以涨到五千元，为了按照五千元的价格出售房屋，就要解除原来的预售合同，也就是要主动违约；怎么办呢？其中一个最有效的理由就是“没有登记备案”。此条解释可以说对症下药，基本上否定了登记备案制度的合法性，在目前登记制度没有建立以前，是一种进步；当然，如果登记制度建立了再这样写，可就是倒退了。这大概就是法律的其妙性之所在吧，此一时彼一时也。第七条拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安臵协议，明确约定拆迁人以位臵、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安臵，如果拆迁人将该补偿安臵房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得补偿安臵房屋的，应予支持。3被拆迁人请求解除拆迁补偿安臵协议的，按照本解释第八条的规定处理。【释义】本为这一个司法解释全部都是写商品房的，但是这里却写到了拆迁房，可见是因为拆迁问题到了“非抓不可”的地步了；我想大概是有的法官自己体会到中国拆迁制度的腐败性了，当然腐败之源就是《城市房屋拆迁管理条例》，其中以十五条、十六条、十七条为最劣，简直就是强抢豪夺。可怜法官们的一番苦心，他们不能直接出关于拆迁的解释，只能在这里面提几句，将补偿安臵房归于商品房调整的范围之内，可见是良心未泯啊。但是此条如果能够写得更好一些，应当加一句“被拆迁人有权选择是产权调换，还是货币补偿”，否则今后拆迁企业都不进行产权调换了，这样可以避开一个责任“雷区”。第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：【释义】这两天就报纸说“商品房买卖欺诈已经可以做到双倍返还”，大家兴高采烈地认为商品房已经可以适用消费者权益保护法的调整了，居然还有一位老教授在电视上也这样说；我想说法律欺诈是最大的欺诈，大家一定要看清楚，《消法》第四十九条是说：“经营者提供商品或者服务有欺诈行为的，应当按照消费者的要求增加赔偿其受到的损失，增加赔偿的金额为消费者购买商品的价款或者接受服务的费用的一倍。”消法强调的是最低赔偿要“增加一倍”，而本司法解释则说得“可以不超过一倍”，前者是“应当”，后者是“可以”；前者是最低一倍高不封顶，后者是最高一倍低不限量，那当然包括零赔偿，所以根本不是一回事！（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；【释义】此款就是秦兵经常说的“秘密抵押”，按说这种情况不应当发生：所有权人怎么会不知道自己的房屋被抵押出去了呢？但是在中国、在北京这种事情就天天在重复，开发商将已经出售给消费者的房屋抵押给了银行，有时还不止是一家银行，使消费者用自己的钱购买完房屋后，为开发商进行了担保，如果开发商破产了，那么消费者还要将房屋给银行，做到“钱房两空”；这是我们的制度设计问题，北京市762名人大代表只有一名律师（同达律师所刘红宇女律师），懂抵押担保的人大概不超过三人，这样的人大代表能够写出高质量的法律吗？不可能，不信各位可以在明年开人大会的时候问一问人大代表：中国的抵押制度就怎么实现“秘密抵押”，估计大家准是一头雾水：“大哥，啥是抵押”。（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。【释义】这一款没有什么难的，一般人一看就明白，我也就不多写了；其实这还是制度设计的问题，属于物权变动的内容；只是中国这样的事情太多，不仅你没有入住的房屋，有时就连你自己住着的房屋也竟然会被其他人出卖，不是盗窃胜似盗窃、不是抢劫劣于抢劫。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：4【释义】第八条强调的是合同违约责任，以合同有效为前提；而此条强调的实际上是一种缔约过失责任，也就是说当合同不成立或者无效时，开发商也要承担责任；此条甚好！但是如果将两倍赔偿由“可以”改成“应当”则更好！目前很多案件开发商主动追求合同无效，因为合同无效后一切合同责任都可以免除，这里就明确通知开发商了：“合同就是无效，你也要承担责任”；而且这样对消费者就产生了一个有利之处，如果当合同虽然有效但责任无法确定时，可以追求合同无效，变不利为有利，变被动为主动。（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安臵房屋的事实。【释义】以上三款都是对消费者知情权的保护，保是写得不是很具体，就是如何确认“故意隐瞒”这一事实，因为法律上说好说，但是在诉讼中做起来可以难了，这个法律环境是很难证明的，可以法官们想做好事，也不好做，只能让律师来证明了。第十条买受人以出卖人与第三人恶意串通，另行订立商品房买卖合同并将房屋交付使用，导致其无法取得房屋为由，请求确认出卖人与第三人订立的商品房买卖合同无效的，应予支持。【释义】象此条所述行为本来可以确认为诈骗，但是因为中国房地产市场中这种行为太多了，大家怕监狱里富豪太多，就要为他们找一个出路，如果建富豪专狱又担心“各地区发展不平衡”，再加房屋不动产又不象动产一样可以移动，大家反而就将这种不转移财产地点的诈骗不认为是诈骗了，这实在是一种对犯罪的纵容，此条不好，大大的不好。第十一条对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用，但当事人另有约定的除外。房屋毁损、灭失的风险，在交付使用前由出卖人承担，交付使用后由买受人承担；【释义】此条前半句没有什么可说的，说得都是应当说的内容。买受人接到出卖人的书面交房通知，无正当理由拒绝接收的，房屋毁损、灭失的风险自书面交房通知确定的交付使用之日起由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。【释义】此条的后半句则有问题了，什么叫“无正当理由”？为什么不强调一下交房通知里的内容怎样才是合法有效？为什么不看看目前交房时的各项“非法集资”？为什么不想一想交房前要让消费者签订的各种不平等“条约”，总是强调消费者的单方责任，而不强调开发商的交付义务，明显占在广大资产阶级一边嘛，明显将少数劳动人民看成是刁民嘛，希望下次写司法解释时可以改正！第十二条因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】这里面就几个内容可以让某些人上下其手，什么叫“主体结构质量不合格不能交付使用”，什么是法律意义上的“主体结构”？与技术意义上的“主体结构”是否一样？法律上的“质量”是技术上的“质量”是否一样？此条是强调质量问题的，如果出现了这种问题什么办：主体结构质量合格但房屋不能使用怎么办？我花一百万购买的房屋如果仅仅是主体结构质量“合格”行不行？也就是说以高价购买了一辆符合夏利5质量标准的宝马车，这样的合同能否解除？我想，大概很多法官都是文科出身，大概想说清楚质量问题，但是又无法说清楚，就去找建设部有关质量管理部门了，质量管理部门也不想说得太清楚，干脆还是用这种不清楚的语句来表示吧，可叹到头来吃苦头的还是消费者。第十三条因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】此款表面看来很好，但实际一用又极为不好，什么叫“严重影响正常居住使用”，例如：某宅一用厕所，则楼下厕所开始下雨；另一处客厅中间有一大煤气立柱；还有一处在餐厅内可以听到隔壁卧室动静。这些现象是否“严重影响正常居住使用”？法律不清则责任不明，责任不明则易枉法裁判。交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担。第十四条出卖人交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：（一）面积误差比绝对值在３％以内（含３％），按照合同约定的价格据实结算，买受人请求解除合同的，不予支持；（二）面积误差比绝对值超出３％，买受人请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买受人同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款由买受人按照约定的价格补足，面积误差比超出３％部分的房价款由出卖人承担，所有权归买受人；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在３％以内（含３％）部分的房价款及利息由出卖人返还买受人，面积误差比超过３％部分的房价款由出卖人双倍返还买受人。【释义】中国的商品房买卖合同中会出多少个面积方面的述语，据我所知大概有以下五个：销售面积、建筑面积、套内建筑面积、套内实用面积、公摊面积，其实面积就是长宽之积，为什么要做得这么复杂呢？其中一个重要的基本原理是：将简单的事情复杂化后就可以获得暴利。所以说北京现在的业主，几乎人人都知道自己房屋的建筑面积是多少，但是能够知道自己的建筑面积中分摊的公用面积是多少、公用部位又在何处的人可以说是万里挑一。为什么实用面积这么简单的内容推广不开，而建筑面积这么复杂的概念却大行其事，就是因为实用面积太容易核实了，开发企业很难做假；而建筑面积不仅容易做假，而且即使被查出来也可以以“由第三方测量”为理由开脱责任；所以说中国的房地产市场是欺诈者的天堂，再老实的企业到中国搞房地产也要学着搞点小动作，而且往往从面积开始。这个司法解释早就开始准备了，我本来以为会在面积问题上有所突破，例如：业主是否有权选择测量单位、测量失误的责任是否应当由开发企业与测量企业共同承担、面积测量报告是否应当附图等具体问题上进行规定，但是很显然，司法解释依然没有说清楚这一点，例如：如果套内实用面积减少10%，但总建筑面积仅减少2%，能不能解除合同？看来这又给我们留下了很多工作；中国消费者维权的道路已经很漫长了，中国商品房消费者维权的道路会更加漫长。6第十五条根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】这一条写得不错，可以举个例子来说明：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主就开始行使催告权：“开发商，你2003年2月1日前一定要给我房，我急着结婚用”。但“经催告后在三个月的合理期限内”也就是2003年5月1日前开发商还没有交付，已经从根本上影响我得“非典”了，于是我要求解除合同，法院应当支持；不过注意，最后可是说明“另有约定的除外”，所以和开发商签字一定要小心。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。【释义】这一条也举个例子：本来合同约定2003年1月1日交房，但是开发商到了2003年1月10日还没有交房，于是业主于2003年2月1日发挂号信说：“开发商，你不交房影响了我得非典了，我准备解除合同”，那么到2003年5月1日前消费者都可以解除合同；而且如果到了2003年4月30日，我还想再等等看一看，那么可以再发一封信，又可以延长三个月。但是，如果你一封信也没有发，或者说是没有任何证据可以证明你发了信了，那么你的解除权行使日期到2004年1月2日截止，消费者过了这一天就再也不能要求解除合同了！第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。【释义】此条的依据是《合同法》第114条所说的：“约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。”但此条容易与第八条、第九条产生矛盾的理解，因为前两条是说“不超过已付购房款一倍的赔偿责任”，为什么这里又说“以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少”，一个是100%，一个是30%，这倒底是怎么一回事呢？答案可能有以下几个：1、法官们写错了，他们因为非典太忙了，可能少写了几个字；2、第八条、第九条适用于合同无效、解除、撤销三种情况，而此条则适于普通情况下仅要求支付违约金的情况；不过当合同解除时也有违约金啊，所以有点难以理解。3、秦兵还处于弱智状态，无法理解最高人民法官的精深博大之思想；我对消费者有一个建议：当你的合同可能被判无效或者被撤销时，你就直接要求两倍赔偿；当你的合同要求解除时，你也要两倍赔偿，但是最好别提违约金；不过，你如果不提违约金，又会出现另外一种风险，就是法官并不支持两倍赔偿，怎么办呢？只能看你的运气了。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：7逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。【释义】此条简单是从《商品房买卖合同补充协议范本204条》中抄下来的，只是我当时说是租金是实际发生的租金，而此处写得是拟制的租金，我如果在合同里这么写可能被认为无效条款，所以说司法解释的要求比我得要求还要高，没有办法，谁让人家是最高法院呢。第十八条由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起９０日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起９０日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。【释义】此条款是整个解释中最伟大最清楚的条款了，从1949年建国以来，没有任何一个法律、法规、规章、文件或者领导讲话，说过办理产权证不准时要承担违约责任，这次说得是非常具体了，是“三个代表”最直接的体现。第十九条商品房买卖合同约定或者《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定的办理房屋所有权登记的期限届满后超过一年，由于出卖人的原因，导致买受人无法办理房屋所有权登记，买受人请求解除合同和赔偿损失的，应予支持。【释义】此条与第十八条是不一样的，上条说是的违约责任，此条说是解除合同，而且强调是由于出卖人的责任；只是留了一个小尾巴：什么是出卖人的责任呢？这又是给双方律师提供了辩论的机会。另外，《城市房地产开发经营管理条例》第三十三条规定全文如下：“预售商品房的购买人应当自商品房交付使用之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续；现售商品房的购买人应当自销售合同签订之日起９０日内，办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续。房地产开发企业应当协助商品房购买人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。”各位看官注意，此条强调是由购买人办理承担全部办证义务，也别以为是开发商的义务。第二十条出卖人与包销人订立商品房包销合同，约定出卖人将其开发建设的房屋交由包销人以出卖人的名义销售的，包销期满未销售的房屋，由包销人按照合同约定的包销价格购买，但当事人另有约定的除外。【释义】此条写得是商品房的批发业务，提出了一个新概念：“包销人”，其实就是销售代理，所以如果消费者在购买房屋时是与代理商签订合同，可能会有一定的风险。第二十一条出卖人自行销售已经约定由包销人包销的房屋，包销人请求出卖人赔偿损失的，应予支持，但当事人另有约定的除外。【释义】对消费者没有什么太多的影响，但是如果开发商将本来承诺由代理商销售的房屋自己销售了，就会有点麻烦了。8第二十二条对于买受人因商品房买卖合同与出卖人发生的纠纷，人民法院应当通知包销人参加诉讼；出卖人、包销人和买受人对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。【释义】前面所说都是实体问题，此条说的是审判程序问题，此处将代理商做为第三人对待，三角合同最难处理，请消费者在签订合同时务必与开发商签订买卖合同，如果有代理商的话最好签一个居间合同罢了。第二十三条商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款、因当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及其利息或者定金返还买受人。【释义】此条是指如果消费者无法取得银行贷款的情况，现在这种事情越来越多了，因为“假贷”越来越多，银行也怕了，所以有时看着业主长相不对就不敢贷款了；只是少了一个条款：如果因为消费者的原因不能取得贷款，消费者是否有权解除买卖合同？就是说银行不给我贷款了，我能不买房了吗？此等情况会在非典后日益增加，不知道法院会怎么处理。第二十四条因商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。【释义】此条是共同保护开发商、消费者的，因为只有在处理银行合同中，两者才有可能站在同一条壕沟里，这种机会并不是很多，希望各位要珍惜。第二十五条以担保贷款为付款方式的商品房买卖合同的当事人一方请求确认商品房买卖合同无效或者撤销、解除合同的，如果担保权人作为有独立请求权第三人提出诉讼请求，应当与商品房担保贷款合同纠纷合并审理；未提出诉讼请求的，仅处理商品房买卖合同纠纷。担保权人就商品房担保贷款合同纠纷另行起诉的，可以与商品房买卖合同纠纷合并审理。【释义】此款也是审判程序方面的规定，就是要将《商品房买卖合同》纠纷与《商品房抵押贷款合同》纠纷或《商品房担保贷款合同》纠纷一并审理。商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的、出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。【释义】写到这里我到想起一种情况，如果消费者与开发商之间的争议是由法院管辖的，那么银行非常容易加入进来，但是如果是由仲裁委员会来管辖，由于仲裁程序没有第三人的制度，所以银行很难加入进来，这时的情况就比较难办了。另外，在《商品房担保贷款合同》里，各方的身份如下是不一样的；在贷款合同里，银行是贷款人，消费者是借款人；在担保合同里，开发商是担保人、银行是担保权人、消费者是债务人；在抵押保同里，消费者是抵押人，银行是抵押权人。第二十六条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，亦未与担保权人办理商品房抵押登记手续，担保权人起诉买受人，请求处分商品房买卖合同项下买受人合同权利的，应当通知出卖人参加诉讼；担保权人同时起诉出卖人时，如果出卖人为商品房担保贷款合同提供保证的，应当列为共同被告。【释义】此条内容比较难懂，这就是担保法的高深之处，中国的土地法律很难，预9售法律更难，预售房的担保法律极难，但最难的是中国预售商品房的抵押法律，全民界难度第一，不要说普通人搞不懂，就是抵押法专家也很难说自己全懂了得；本来律师不想加入到这个市场里，但是没有办法，党和国家非让律师挣钱不可，除了专业律师谁还搞得懂这些东西啊。此条可以解释为：如果消费者不能按时向银行还贷，在消费者还还没有办理抵押登记手续（这时银行拿不到房屋）的情况下，如果银行起诉消费者，那么应当通知开发商参加，潜台词是：如果银行赢了官司，开发商就要将房屋给银行，虽然房屋并没有抵押给银行；这一条的实质是通过诉讼办理抵押登记，主要目的是为了保护大中华帝国的银行。第二十七条买受人未按照商品房担保贷款合同的约定偿还贷款，但是已经取得房屋权属证书并与担保权人办理了商品房抵押登记手续，抵押权人请求买受人偿还贷款或者就抵押的房屋优先受偿的，不应当追加出卖人为当事人，但出卖人提供保证的除外。【释义】此条也是为了保护银行的，只是让银行对开发商网开一面，平时都是朋友，现在已经有消费者顶帐了，就不要再拉上开发商了，当然开发商提供了保证的除外。第二十八条本解释自２００３年６月１日起施行。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，本解释公布施行后尚在一审、二审阶段的，适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行后订立的商品房买卖合同发生的纠纷案件，在本解释公布施行前已经终审，当事人申请再审或者按照审判监督程序决定再审的，不适用本解释。《中华人民共和国城市房地产管理法》施行前发生的商品房买卖行为，适用当时的法律、法规和《最高人民法院〈关于审理房地产管理法施行前房地产开发经营案件若干问题的解答〉》。【释义】此条可谓是全文的画龙点眼之作，过去的司法解释都是约束生效之后建立的法律行为，而此条则是明确只要没有结案的案件都可以适用，所以我的几个案件要坚决拖到2003年儿童节以后再开庭。解读最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释(转)（2003-5-713:17:24）最高人民法院日前公布的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》，将于6月1日起施行。这一关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补偿安置、房屋面积缩水、商品房的交付使用及风险承担、商品房质量、商品房包销、商品房担保贷款（按揭）等方面如何具体适用法律作出更加明确、具体的规定。其中，对房地产开发企业严重违反诚实信用原则、损害买受人利益的恶意违约、欺诈等行为，明确规定可以适用惩罚性赔偿原则。解读一销售广告可视为合同内容一些房地产开发商利用虚假广告吸引客户、兜售商品房的行径将得到有效遏制。司法解释规定，商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是房地产开发企业就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。解释特别提到，这些说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。根据合同法第14条关于要约的规定，司法解释明确规定应当将有关销售广告和宣传资料内容视为要约，而买卖合同的订立则视为买房户对房地产开发企业要约的承诺。解读二房子“缩水”3％将难以解除合同买房者都会担心一个问题———缩水，也都明白一个3％的界线。而在现实中，有些买房人不能接受这一误差比例，要求与房产商解除合同。从6月1日起，根据最高人民法院的司法解释，房子“缩水”3％将难以解除购房合同。根据这一司法解释，商品房买卖中，面积误差比绝对值在3％以内（含3％），按照合同约定的价格据实结算，买房户请求解除合同的，法律不予支持。除此外，司法解释还规定，房地产开发商交付使用的房屋套内建筑面积或者建筑面积与商品房买卖合同约定面积不符，合同有约定的，按照约定处理；合同没有约定或者约定不明确的，按照以下原则处理：面积误差比绝对值超出3％，买房户请求解除合同、返还已付购房款及利息的，应予支持。买房户同意继续履行合同，房屋实际面积大于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款由买房户按照约定的价格补足，面积误差比超出3％部分的房价款由房地产开发商承担，所有权归买房户；房屋实际面积小于合同约定面积的，面积误差比在3％以内（含3％）部分的房价款及利息由房地产开发商返还买房户，面积误差比超过3％部分的房价款由房地产开发商双倍返还买房户。解读三到期不办房产证可申请赔偿司法解释规定，由于房地产开发企业的原因，买房户在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。解读四恶意违约欺诈代价沉重商品房买卖过程中，房地产开发企业恶意违约和欺诈，致使买房户无法取得房屋的，将担负惩罚性赔偿责任。司法解释规定，具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买房户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：商品房买卖合同订立后，房地产开发企业未告知买房户又将该房屋抵押给第3人；商品房买卖合同订立后，房地产开发企业又将该房屋出卖给第3人。司法解释规定，房地产开发企业订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买房户可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任：故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；故意隐瞒所售房屋已经出卖给第3人或者为拆迁补偿安置房屋的事实。解读五“交钥匙”就算房屋交付使用房子到底什么时候算是交付使用，《解释》第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋的交付使用。因此，人们常说的“交钥匙”就算交付使用。司法解释规定，所谓房屋的交付使用，就是房地产开发企业将已建成的房屋转移给买房户占有，其外在表现主要是将房屋的钥匙交付给买房户。但房屋的交付使用并不意味着房屋所有权的转移。如果当事人仅约定了“房屋交付使用”的时间，而未明确约定其中包括房屋所有权转移的，房地产开发企业只要在约定的期限内将房屋移转给买房户占用，即“交钥匙”，就应认定房地产开发企业按期履行了“房屋交付使用”的义务。当然，根据法律规定，商品房买卖合同的当事人可以对“房屋交付使用”的内容进行特别约定。如果当事人在合同中明确约定“房屋交付使用”不仅是转移占有房屋，而且同时要转移房屋所有权的，就应当按照约定来确定当事人双方的权利义务内容。在此约定下，房地产开发企业不仅应当在合同约定的期限内向买房户“交钥匙”，而且还应当将房屋所有权移转于买房户，否则，将承担违约责任。解读六质量严重影响正常居住，合同可解除如果购买的商品房因质量问题严重影响正常居住使用，法院应支持买房户解除房屋买卖合同。司法解释规定，因房屋质量问题严重影响正常居住使用，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院应予支持。同时，如果交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，房地产开发企业应当承担修复责任；房地产开发企业拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买房户可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。司法解释规定，因房屋主体结构质量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主体结构质量经核验确属不合格，买房户请求解除合同和赔偿损失的，人民法院也应该支持。解读七支持拆迁户优先取得补偿安置房司法解释规定，拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿安置协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第3人，被拆迁人请求优先取得补偿安置房屋的，法院应予支持。如果被拆迁人请求解除拆迁补偿安置协议，无法取得房屋的拆迁户可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求房地产开发企业承担不超过已付购房款1倍的赔偿责任。解读八合同确认无效，当事人可请求解除“按揭”贷款司法解释明确了当事人行使商品房买卖合同解除权的条件。对当事人在签订商品房买卖合同时，明确约定以担保贷款方式付款的，如因当事人一方的原因或者不可归责于当事人双方的原因，买房户不能签订担保贷款合同而导致买卖合同无法继续履行的情况，应当允许当事人解除合同，否则买房户没有能力支付购房款，也无法实现商品房买卖合同的目的。同时，司法解释还明确了当事人行使担保贷款合同解除权的条件。买房户签订商品房担保贷款合同的目的是为了购买商品房，当商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，买房户贷款已经失去了意义，如果不允许解除合同，对买房户是不利的。而贷款银行在没有任何担保的情况下将大量的贷款供给买房户，也将面临很大的风险。因此，在商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除时，当事人可以请求解除商品房担保贷款合同。此外，司法解释规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，房地产开发企业应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买房户。解读九包销商也要参加合同纠纷诉讼司法解释规定，如果发生买房户因为商品房买卖合同与房地产开发企业发生纠纷，人民法院将会通知包销商也参加诉讼。司法解释对包销人在商品房买卖合同纠纷中的诉讼地位也予以明确：房地产开发企业、包销人和买房户对各自的权利义务有明确约定的，按照约定的内容确定各方的诉讼地位。司法解释规定，如果包销合同约定明确，应当按照约定确定双方的权利义务；如果当事人对包销期满后未出售房屋的归属没有约定的，应当按照包销价格由包销人购买。司法解释还规定，如果房地产开发企业违反包销合同约定，自行出卖已经约定由包销人销售的房屋，应当承担违约责任，赔偿包销人的损失。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）第十六条当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失３０％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期付款的，按照未付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。《合同法司法解释（二）》（2009年2月9日由最高人民法院审判委员会第1462次会议通过）第二十九条当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行1情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失”。《北京市高级人民法院审理买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（试行）》（2008年12月15日北京市高级法院审判委员会第23次会议通过）第二十五条（违约金的调整）当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求增加违约金的，调整后的违约金应以因对方违约造成的损失数额为限。当事人依照合同法第一百一十四条第二款的规定，请求减少违约金的，法院应当尊重当事人的意思自治，保护诚信守约的当事人，依据促进交易及维护交易安全的原则，对约定违约金过分高于造成损失的部分，进行适当减少。前款损失包括积极损失和可得利益损失。当事人对损失数额计算方法没有约定的，法院可以比照守约当事人相同条件下所获取的利益来确定可得利益损失，或者根据公平原则、诚实信用原则以及合同的履行情况确定可得利益损失。对损失数额双方当事人应当分别举证。当事人未提出违约金调整请求的，法院不主动调整，但当事人以合同不成立、合同不生效、合同无效或者没有违约进行免责抗辩的情形除外。当事人在一审程序中经法院释明未请求调整违约金，在二审程序中请求调整的，法院不予支持。第三十三条（逾期付款违约金）当事人对付款期限作出的变更，不影响当事人关于逾期付款违约金等违约责任的约定，但计算逾期付款违约金的起算点应当随之调整。当事人约定有逾期付款违约金，买受人以出卖人接受价款时未主张逾期付款违约金为由，拒绝承担逾期付款违约金的，法院不予支持。当事人约定有逾期付款违约金，但其后的对帐单、还款协议等未涉及逾期付款责任问题，出卖人依据对帐单或还款协议主张欠款时，依据合同主张逾期付款违约金的，法院应予支持。当事人没有约定逾期付款违约金计算方法的，逾期付款违约金数额可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款的利率标准计算。当事人没有约定逾期付款违约金，出卖人主张买受人违约诉请逾期付款违约金的，法院不予支持，但出卖人以贷款利息为标准主张损失的，法院应予支持。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二条还具体规定：出卖人未取得商品房预售许可证明，与买受人订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。3、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的适用范围；该解释第一条：本解释所称的商品房买卖合同，是指房地产开发企业（以下统称为出卖人）将尚未建成或者已竣工的房屋向社会销售并转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。本解释规定的商品房买卖合同，对主体有特殊规定，第一，出卖人限定为房地产开发企业，房地产开发企业是以营利为目的，从事房地产开发和经营的企业，不是所有的房屋买卖合同的卖方；第二，买方是不特定的社会个体，不是定向销售的买房人。本解释适用于房地产开发企业将自行开发的房屋预售或现售。可以看出，房改房的购买、旧房买卖、集资建房不适用该解释。4、商品房买卖合同纠纷案件的赔偿范围有什么特殊规定；《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第八条具有下列情形之一，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人；（二）商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人。第九条出卖人订立商品房买卖合同时，具有下列情形之一，导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任：（一）故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明；（二）故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实；（三）故意隐瞒所售房屋已经出卖给第三人或者为拆迁补偿安置房屋的事实最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释（２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过）法释[２００３]７号中华人民共和国最高人民法院公告第十七条商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。根据本条规定，如果开发商延迟交房又对违约金没有约定的话，应当按照违约期间的房租来要求承担违约责任。律师解读说,因不可抗力因素，开发商可以延期交房。其中，不可抗力因素是指不能避免，并不能克服的客观现象，如战争、自然灾害等。如此看来，只有符合法律规定的不可抗力的要件，开发商才能免除延期交房的违约责任。否则就要给购房者赔偿。支付延期交房的违约金和履行债务（此处指交房）是开发商互不冲突的两个义务，只要开发商没有证据证明其存在法定或约定的延期交房免责事由，就应承担延期交房的违约责任，与购房者按其通知要求领钥匙或入住没有关系。未约定违约责任延迟交房也要赔钱内容提要：按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。重庆南岸区的张女士问：2008年3月，我在南坪一小区购买了一套120平方米的商品房，购房合同约定交房时间为去年7月。但是，直到现在开发商也没通知我接房。我多次找开发商协商交房时间，开发商都没有明确表态。当初签订的购房合同中，没有约定开发商延迟交房是否承担违约责任。请问像这种情况，开发商是不是就不用承担延迟交房的法律责任？汉尊律师事务所龙渝律师答：按照《合同法》以及最高人民法院《商品房买卖合同纠纷解释》的有关规定，出卖人延期交付使用房屋的，应当支付违约金或者赔偿损失。如果商品房买卖合同没有约定违约金数额，或者损失赔偿额计算方法的，可以按照延期交付使用房屋期间有关主管部门公布的或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。所以，即使张女士和开发商的购房合同中没有关于延迟交房的相关约定，开发商仍然要为延迟交房承担相应的法律责任。房地产报2006年12月28日合同未定赔偿标准司法解释已有规定案例：2006年市民张先生在本市购买商品住房一套。合同约定，当年6月交付。张先生参照交房时间，在2006年5月末将自己原来的房子卖了出去。结果6月份新房子却没到手，开发商称，房子的验收手续有问题，耽误了工期。无家可归的张先生只得在工作单位附近租住了一处房子，每月租金1000多元。当年10月份，张先生终于接到通知，可以来收房子了。可是开发商延期4个月，张先生光房租就花了4000多元，再加上搬家等费用，损失不小。于是他就找到开发商要求赔偿延期交房的违约金和租房花费的费用，可是开发商称合同中没有规定违约赔偿，并且只同意赔付部分租金。张先生咨询律师后，将开发商告上了法庭。后经法院调解，开发商以银行贷款利息为标准支付了延期交房的违约金，并支付了张先生租房花费的租金。最新银行贷款利率2011年7月7日起执行目前最新贷款基准利率：六个月(含)6.10%一年(含)6.56%解读《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释，对商品房预售合同的效力、商品房销售广告、拆迁补......最高人民法院日前公布关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释。解释将于6月1日起施行。“交钥匙”就算交付使用解释第11条明确规定，对房屋的转移占有，视为房屋......律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》律师带你解读《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释......２００３年３月２４日最高人民法院审判委员会第１２６７次会议通过《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下称《解释》），并公告宣布该解释将自２００３年６月１日起施行。《解释......关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20......2003年3月24日，最高院审委会通过了《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（下简称“《解释》”），《解释》将于2003年6月1日起施行。学习了《解释》，虽然略有......对最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》相关说明由于法律法规的规定不够明确、统一，以及实际操作中存在的各种因素，商品房的购买人（以下简......关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释最高人民法院公告法释〔2003〕7号《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》已于20......',)