无力支付购房款--违约方解除合同

('无力支付购房款,,违约方解除合同篇一：违约方是否有权解除合同？违约方是否有权解除合同？根据我国《合同法》的规定，违约方一般是没有解除合同的权利的，但是在有些情况下，如果继续履行合同，违约方将面临更大的损失，而守约方拒不行使解除权。那么法院应当根据违约方的请求判决解除合同。同时，守约方有权要求违约方赔偿损失。有一个案例即为此种情形：A公司为房产开发商，B为购房人，A公司开发出一楼盘后以商铺形式将该楼盘的一部分分割出售给B等购房人，另外一部分未出售并租给某百货商场经营，但该商城因经营不善遭人哄抢倒闭，随后时代广场在此开业不久又停业，造成整个大楼无法正常运营，同B一样的其他购房人纷纷要求退房并解除合同，但是B不愿意解除合同，要求A办理产权过户，由于整个大楼处于闲臵状态，A公司为盘活资产重新开业，拟将整个时代广场经营面积格局进行调整，包括B购买的商铺在内的面积全部重新规划，并准备施工。A公司两次致函B，通知其解除合同。随后A公司强行拆除了A的商铺的玻璃隔墙及部分管线设施，然后开始施工。B为此与A公司发生纠纷。A公司诉至法院要求解除合同并愿意退还房款及承担逾期办理产权证书的违约责任及其他经济损失。本案焦点在于：A公司作为违约方是否有权解除合同，能否以支付违约金替代实际履行合同一般来说，违约方是没有权利提出解除合同的，只有守约方才有权利选择继续履行合同还是解除合同。合同作为双方当事人意思表示高度一致且愿意受此意思表示约束的一种承诺，应当得到遵守和履行。但是本案情况较为特殊，应该归为情势变更。如果整个合同继续履行下去，不仅B到不得利益，而且A公司也将遭受巨大损失，必然会出现“双输”的局面。按照现行法律，违约方没有解除权其解除合同的诉请不应得到支持，而且法律也没有情势变更的规定。案件的判决结果体现了法官的智慧：根据《合同法》第一百一十条的规定，当事人一方不履行非金钱债务或者履行非金钱债务不符合约定的，对方可以要求履行，但有下列情形之一的除外：（二）债务的标的不适于强制履行或者履行费用过高；判决双方合同解除，A公司赔偿了B较高金额的损失，形成了双赢的结果。本案违约方较高的姿态加上法官的智慧，使得这个案件得到了圆满的处理，但是值得我们思考的是，如果这个案件中A公司没有这么高的姿态，没有主动给出一个令B满意的数额，B也没有反诉，法院该怎样判决呢如果支持其解除的的话，B的权利如何保障如果法院主动提高A公司的赔偿数额的话又违反了"消极中立"的审判原则，因为B并没有反诉。个人认为：相对公平的做法应该是支持A公司解除合同的请求，同时也允许B另行起诉主张自己的损失。这样能够使双方的利益大致平衡，体现法律的公平精神。本案中，违约方以承担违约责任及赔偿损失为代价“购得”了一个解除权，但是这样的例外情况也仅限于此民法的诚实信用原则不允许当事人因违约而获得利益，违约方无解除权应该还是基本原则。（本文作者北京盈科（上海）律师事务所资深律师李煜琰律师，如需转载请注明作者及出处）篇二：解除购房合同违约金篇一：购房合同中的违约金案例购房合同中的违约金案例基本案情：XX年4月11日，杨某作为出卖人与高某签订了《房屋买卖合同》，约定杨某将房屋出卖给高某，购房总款为335万元。同时合同约定若一方违约，应当支付房屋总价20%的违约金。合同签订后，高某因逾期付款形成违约，同时高某因无力继续支付购房款，诉至法院要求解除合同。杨某聘请本所律师提起反诉，要求高某按照合同约定支付购房总价款20%的违约金67万元。法院判决结果：房屋买卖合同解除，高某给付杨某违约金25万元。在此，我们结合本案，将房屋买卖合同中违约金的法律问题，向读者做一简要介绍：一.房屋买卖合同中是否约定违约金以及约定违约金数额的多少，由买卖双方自主决定。《合同法》一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。”可见，是否在房屋买卖合同中约定违约金，以及约定违约金的数额，适用意思自治原则，法律不予规范，由买卖双方决定。律师提醒：建议约定违约金因为如果约定了违约金，一方违约时，对方即可直接按照约定主张违约金。比如本案合同中约定了违约金为购房总价款的20%，律师就可以要求高某给付总房价335万元25%的违约金67万元。如果没有约定违约金，守约方只能依据实际损失，要求对方赔偿。但是，主张实际损失，法院要求当事人举证证明。可见，约定了违约金就省去了举证证明实际损失的麻烦。房屋买卖合同的违约金通常为房屋总价款的10-20%。二.当事人认为约定的违约金低于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;当事人认为约定的违约金过分高于实际损失的，可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少律师提醒：1、一方当事人认为约定违约金低于损失的，可以放弃违约金，直接主张实际损失。2、一方认为违约金过份高于实际损失的，则必须请求法院或者仲裁机构进行调整。最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)第二十九条：“当事人主张约定的违约金过高请求予以适当减少的，人民法院应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量，并作出裁决。当事人约定的违约金超过造成损失的百分之三十的，一般可以认定为合同法第一百一十四条第二款规定的“过分高于造成的损失。”司法实务中法院确定损失的办法，应当以鉴定部门的鉴定结论为准。但是，法院委托鉴定，往往时间很长，为了尽快审结案件，法官通常仅仅咨询鉴定部门，记入笔录即可进行调整。比如本案法官就是采取了这种办法，确认违约金的具体数额为25万元。合同法违约金比例】谈如何确定支付违约金数额违约金可分为法定违约金与约定违约金。法定违约金是指在一些法规(如《工矿产品购销合同条例》、《农副产品购销合同条例》等)中，明文规定的违约金比例;约定违约金是指合同双方当事人在签订合同时约定的违约金比例如果合同中只对违约金做了原则性的规定，没有具体约定违约金的比例或数额，并且有关条例也没有明确规定违约金比例的，则可按《民法通则》及《经济合同法》中关于承担违约金责任的一般原则执行。如果合同中没有规定违约金的条款，但只要由于违约造成了对方的损失，违约方就应向对方支付赔偿金。该赔偿金的数额，可按照签订合同时有效的有关条例的规定执行，有关条例对违约金比例未作规定，而违约又未给对方造成损失的，可以根据实际情况酌情处理。以下着重谈谈法定违约金与约定违约金的确定和适用。法定违约金合同对违约金作了原则性规定，且有关条例规定了违约金比例，适用法定违约金。在此情况下，由于合同的内容、违约的性质、程度的不同，确定违约金的方法与数额也有所不同。第一，有关条例明确规定了违约金比例的，即可按该比例直接计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第5项规定，逾期交货的，应比照中国人民银行有关延期付款的规定，按逾期交货总值计算，向需方偿付逾期交货的违约金。这里明确规定了延期交货的违约金比例为每日万分之三。再如，《如工承揽合同条例》第21条第4项规定，逾期交付定作物，应当按照合同规定，向定作方偿付违约金。以酬金计算的，每逾期一天，按逾期交付部分的酬金总额的千分之一偿付违约金。由此可见，延期履行合同的法定违约金的计算标准是固定的。各种滞期费、滞纳金等适用如上规定。第二，有关法规只规定了违约金一定比例范围。这需要通过受理案件的人民法院或合同仲裁机关确定一定的比率，才能计算出违约金的数额。如《工矿产品购销合同条例》第35条第1项规定，供方不能交货的，应向需方偿付违约金。通用产品的违约金为不能交货部分货款总值的百分之一至百分之五。一般来讲，不履行或不完全履行合同的法定违约金为一定的比例范围。约定违约金由于约定违约金的比例法律无明文规定，有的同志认为约定违约金的数额不能超过法定违约金，超过的就是无效。实践中也常常遇到约定违约金过高的问题。究竟应如何确定约定违约金的比例，下面从几个方面谈谈看法。笔者认为，约定违约金的最高限额为违约部分的货款或酬金的总额。这里既包括不履行或不完全履行合同的违约金，也包括延期履行合同的各种违约金。从法律上讲，《民法通则》第122条第2项规定，当事人可以在合同中约定，一方违反合同时，向另一方支付一定数额的违约金。该法条对约定违约金的数额未作限制，允许当事人用约定违约金来弥补某些法定违约金过低的缺陷。如《工矿产品购销合同条例》规定通用产品的法定违约金的比例只是违约部分货款的百分之一至百分之五。这就使一些不法商人有可乘之机，如供货方在因市场行情变化使自己产品变为紧俏时可能径行违反合同不供货，即使按最高数额支付违约金，仍大有利可图。这显然不处利于社会主义经济秩序的稳定不利于保护合同当事人的合法权益。因此，法律规定当事人通过协商，在法定违约金之上议定约定违约金是完全必要的。通过较高的约定违约金可以起到预防违约的积极作用。但这样的约定也不是无限制的，根据《民法通则》的公平原则和诚实信用原则，以及司法实践中的惯例，将约定违约金的数额限制在违约部分的货款总额或酬金总额之下较为适宜。但如果有关条例对违约金数额有特别规定的应按特别规定办。如《公路货物运输合同实施细则》第19条第1项规定，违约金数额由双方商订，同等对待，一般最高不应超过违约金部分运量应计运费的10%。对此，约定违约金的最高比例也应为违约部分运量应计运费的10%。值得注意的是，这里所说的对违约金最高数额的限制，不同于违约方对另一方的实际损失所做的赔偿。《民法通则》第122条第1款规定，当事人一方违反合同的赔偿责任，应相当于另一方因此所受到的损失。如一份购销合同的货款总值为5万元，违约金为1万元。如果由于供方未履行合同，使需方受到了6万元的经济损失。对此，违约的供方除支付1万元的违约金外，还应赔偿5万元的经济损失。在司法实践中，对具体合同的违约金条款进行认定时，应首先看其是否符合订立经济合同的一般原则性规定。即要看其是否有显失公平、是否有胁迫或欺诈等情况的存在。如果发现有属于《经济合同法》第七条关于无效经济合同规定的，就应认定该违约金条款为无效。【合同法违约金比例】合同中约定的违约金超过一定的比例法律有限制安阳林先生来电咨询：我公司是一家建筑公司，前两年与一家房地产公司签订合同约定由我公司承建某小区的建设项目，合同中约定工程竣工若晚于约定的工期的话，每延误一天由我公司按合同总造价的%向房地产公司支付违约金。但工程开始后由于种种原因，建筑实际完工时间比合同中约定的完工时间晚了很多天，如果按照合同约定的方式计算，违约金的数额都快接近工程总造价了。请问，这种情况下,违约金是否必须按照合同中约定的方式进行计算河南国基律师事务所路未晞解答：首先，应当确定双方所签订的合同是否为真实意思表示，合同是否有效。如合同为有效合同，则需要看其是否合理。根据我国《合同法》第一百一十四条的规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加;约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。《最高人民法院关于审理经济合同纠纷案件中具体适用经济合同法的若干问题的解答》第九条也明确规定，违约金通常不超过合同未履行部分的价金总额。本案中单看双方合同约定的违约金比例并不太高，但如实际算下来违约金的数额接近整个工程的总造价的话，则需要对其合理性进行确定。在实践中，合同双方的当事人为了确保合同的顺利履行，通常在签订合同的时候就会针对违约金问题加以约定。违约金的性质是重在补偿还是重在惩罚是认定违约金条款效力的重要依据之一，当事人签订合同后，就应实际、全面地履行从而使合同目的顺利地得以实现。其间，一旦有违约现象存在，就涉及违约金的问题。但违约金的功能是在于使未违约方因对方的违约而造成的损失或失去的利益得以补偿和实现，如果双方都违约，则应按责任的大小来承担所造成的损失。当事人在合同中就违约问题有明确规定的，法律予以充分尊重。但一旦当事人双方在合同中约定的违约金比例过高，超过一定比例的话，法律对其还是加以限制的。【合同法违约金比例】工程合同违约金比例【合同法违约金比例】工程合同违约金比例违约金有法定违约金与约定违约金之分，《合同法》第一百一十四条规定的是约定违约金，约定违约金具有如下特征：(1)违约金的数额是双方预先确定的;(2)违约金是—种违约后的补救措施;(3)违约金的支付是独立于履行行为之外的给付。换言之，只要当事人无特别约定，支付违约金的行为不能替代履行合同，当事人不得在支付违约金后而免除履行主债务的义务(《合同法》第第一百一十四条第三款)。1、违约金适用的一般原则性规定。(1)合同对违约金有具体约定的按约定，对违约金无约定或约定不明确的，按没有约定处理。(2)违约金的计算依据是合同总价。(3)约定违约金数额一般以不超过合同未履行部分的价金总额为限。2、逾期付款违约金的计算，应注意不同时期的计算参考依据。自1996年以来，中国人民银行已四次调整逾期罚息计算标准，即依次调整为日万分之五、日万分之四、日万分之三、日万分之二点三。如果不考虑罚息发生的时期，一律按日万分之五或日万分之四等计算，是不符合中国人民银行关于逾期罚息计算标准的规定的。罚息计算方法的正确表述方式为：逾期罚息自某某之日起至付清之日止，按中国人民银行规定的同期逾期罚息计算标准计付。按照1999年2月16日施行的最高人民法院法释〔1999〕8号《关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复》和XX年11月21日起施行的最高人民法院法释〔XX〕34号《关于修改〈最高人民法院关于逾期付款违约金应当按照何种标准计算问题的批复〉的批复》的规定，对于合同当事人没有约定逾期付款违约金标准的，人民法院可以参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的计算标准计算逾期付款违约金。中国人民银行调整金融机构计收逾期贷款利息的标准时，人民法院可以相应调整计算逾期付款违约金的计算标准。3、合同当事人明确约定适用地方规章规定的，人民法院可以参照执行。最高人民法院于1993年4月7日以法经(1993)56号《关于处理建筑工程承包合同纠纷案件能否参照省政府办公厅转发的〈关于建设工程实行提前竣工奖的暂行规定〉的函复》答复如下：《建筑安装工程承包合同条例》第十三条第一款虽然规定了逾期交付工程应承担违约责任，但没有规定具体标准，而是允许当事人在合同中约定。4、对约定违约金和罚款的，或只约定罚款的，只要其金额不超过未履行部分总额的，可将罚款视为违约金处理篇二：退房违约金是多少退房违约金是多少？一、商品房退房违约金比例，退房违约金是多少？1.商品房退房违约金按购房合同中关于退房违约金的约定来执行。2.如果购房合同中没有约定违约金，则双方协商，协商解决不了则要按照法律规定(支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金)来处理。3.双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金。4.违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿，违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。二、退房违约金的程序：1.写一《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法；2.如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任；3.在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。三、商品房退房违约金比例，退房违约金是多少？1.商品房退房违约金按购房合同中关于退房违约金的约定来执行。2.如果购房合同中没有约定违约金，则双方协商，协商解决不了则要按照法律规定(支付定金一方违约的，定金不予返还；收取定金一方违约的，双倍返还定金)来处理。3.双方都有过错的，按照各自过错程度分担违约金。4.违约金不足以弥补损失的，可以要求违约方按对方所受损失进行赔偿，违约金过高的也可以请求减少赔偿金额。四、退房违约金的程序：1.写一《退房申请》，在写《退房申请》时一定要注意自己是否要承担违约责任，如果要承担违约责任，一定要明确违约金的数额或者违约金的计算方法；2.如果退房申请获得批准，和开发商签订《解除协议》，在《解除协议》中一要明确什么时候去房屋管理部门办理退房手续，二要明确什么时候退购房款，三要明确相应的违约责任；3.在拿到退房款之前一定要保存好收据、合同等相关原件，以便发生纠纷时好维权。篇三：解除购房合同退房十二问解除购房合同退房十二问【编者语】最近一段时间以来我团队接到了来自全国各地的很多楼盘的业主们的求助，诉求以退房居多，数量之多实属罕见，退房理由更是五花八门，但是经过后续的跟踪调查，大部分业主们的诉求都没有得到满足，有的甚至没有及时采取司法途径导致本来已经岌岌可危的权利越陷越深，甚至最终丧失，不能不让人扼腕叹息。在此，我们就业主们提出几个具有代表性的问题为大家做一期问答希望可以帮助到面临困难的业主。1.退房？开发商怎么可能同意呢？很多业主都担心，开发商收了钱怎么能轻易地还给业主呢。实际上只要开发商的违约行为成就了解除合同的条件，同时购房者也意图解除合同，我们就可以通过诉讼来解除购房合同。即便开发商不愿意解除合同，面对购房者的合理诉求也不得不遵从合同的约定，为自己的违约行为埋单。2.为什么一定要走诉讼程序？实务中不少业主都和开发上达成了退房协议，约定一定时限内开发商退款给业主，殊不知这样的方式具有极大的安全隐患。实践中的案例，双方签署了退房协议，约定三个月内将房款退回，殊不知半个月后开发商宣布破产，退房的业主房财两空。之所以退房一定要走诉讼程序，就是为了能够得到一份据有强制执行力，又不会超过诉讼时效的判决书，唯有此种办法才能最大程度的保证退房后款项的到位。3.我自己起诉还是大家伙一起起诉好呢？单打独斗的业主面对实力强大的开发商，毋庸置疑是力量悬殊的对比，即便法律面前人人平等是难以否认的，但在实务中往往由于开发商各方面的强大实力运用拖延战术，加上业主独自作战，无论是专业性还是经验上都明显处于劣势，导致诉讼困难重重难以进行，终究购房者耗不过开发商，退房以失败告终。而来自大洋彼岸的集团诉讼制度缓解了这一尴尬的问题。集团诉讼集合多数业主的力量，通过专业律师团队的组织达到足以与开发商抗衡的诉讼集体，使得开发商不得不重视业主们的诉求。面对有机的诉讼集体，无论是开发商还是审判人员都怠慢不得，因此有效地集团诉讼往往达到出其不意的效果。4.我还是想要理想的房子？很多购房者都是经过了千挑万选才入手了心仪的房子，不想轻易的放弃买到的房子但是因为开发商的种种违约行为又让这房子距离理想中的房子有一些出入，有些购房者都面对这样的矛盾心理。其实这是房产集体维权的过程中普遍存在的，有的业主想退房，有的业主想要保留房子，那么两种诉求是否不可调和呢？其实并不是这样的。不管是何种诉求，业主们都面临一个根本性问题——开发商处于主动地位，业主极其被动此时唯有扭转这样的局势业主才有维权成功的可能性，也就是给开发商施加压力。以我们的经验来看，通过提起诉讼往往会达到绝佳的效果。维权成功的业主定会有深刻感受，起诉前和起诉后开发商就像变了一个样子，开始为了避免集体的大额赔偿不断与业主取得联系寻求和解的可能性，可以看到诉讼给开发商带来的压力要比上访、信访等方式的直接、有效地多，通过专业的方式向开发商宣示了自己维权的决心和方向，可以达到最好的效果。5.解除合同需要律师帮助吗？不管是何种诉讼都是一样的，律师的作用就是以自己在法律领域的专业优势为当事人获得最好的诉讼结果，如果当事人认为自己可以很好的驾驭诉讼不需要律师辅助则可以独立提起诉讼。法条大家都可以轻松地查到，律师的作用就是帮助当事人将案件和法律有机结合，灵活运用实体法、程序法，通过精妙的诉讼技巧全力帮助当事人获得胜诉并且落实权利。6.我该找什么样的律师维权呢？正如上一个问题，房产纠纷中涉及到法律领域和房地产领域等多个方面的专业问题，一般购房者在这几个领域几乎没有任何了解，维权往往失去方向，此时就需要律师的帮助，并且是专业律师的帮助。就像医生，术业有专攻律师也分为很多领域，不同领域的律师之间也会感叹“隔行如隔山”，面对房产纠纷应当选择专业的房产律师团队来帮助自己维权，对房产领域陌生的律师面对房地产纠纷也往往无从下手，维权效率低下事小，错过了维权时机事大！7.有的律师承诺100%能退房，可信吗？每一位当事人都希望律师作出百分百胜诉的承诺，这样的心情可以理解，但是一名合格的、负责任的律师绝对不会为当事人做出任何关于案件结果的承诺，无论是从理论上还是职业要求上讲都不允许。首先，在案件的发展过程中无法预见将来会发生什么样的情况，另外，几乎每个案件法官都有一定的自由裁量权，也是律师力量之外的因素。对于当事人来说，最好篇三：违约方是否有权解除合同及解除合同后违约方违约方是否有权解除合同及解除合同后违约方赔偿守约方相关问题指导案例四违约方是否有权解除合同及解除合同后违约方赔偿守约方相关问题指导案例新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案来源：法制办主站发布时间：XX-04-2710:30阅读次数：新宇公司诉冯玉梅商铺买卖合同纠纷案（XX年6月10日中华人民共和国最高人民法院公报[XX]第6期出版）裁判摘要：一、根据合同法第一百一十条规定，有违约行为的一方当事人请求解除合同，没有违约行为的另一方当事人要求继续履行合同，当违约方继续履行所需的财力、物力超过合同双方基于合同履行所能获得的利益，合同已不具备继续履行的条件时，为平衡双方当事人利益，可以允许违约方解除合同，但必须由违约方向对方承担赔偿责任，以保证对方当事人的现实既得利益不因合同解除而减少。二、在以分割商铺为标的物的买卖合同中，买方对商铺享有的权利，不同于独立商铺。为保证物业整体功能的发挥，买方行使的权利必须受到其他商铺业主整体意志的限制。原告：江苏省南京新宇房产开发有限公司，住所地：江苏省南京市中山路。法定代表人：周秋隆，该公司总经理。被告：冯玉梅，女，40岁，住安徽省马鞍山市金家庄区。原告江苏省南京新宇房产开发有限公司（以下简称新宇公司）因与被告冯玉梅发生商铺买卖合同纠纷，向江苏省南京市玄武区人民法院提起诉讼。原告诉称：被告与原告签订商铺买卖合同一份，购买原告开发建设的时代广场第二层一间商铺。被告付清了购房款，原告也已将该商铺交付被告使用。1999年6月18日，在时代广场租房的江苏嘉和百货有限公司（以下简称嘉和公司）因经营不善，遭到哄抢后倒闭，各小业主经营的商铺也随之关门停业。当年12月，购物中心又在时代广场开业。由于经营成本过高，各小业主不服从物业管理，不交纳物业管理费，购物中心也于XX年1月停业。时代广场的两度停业，引起大部分业主不满，纷纷要求退掉购买的商铺，还与原嘉和公司的债权人一起到处集体上访。为维护社会稳定，政府出面协调，要求原告回收已售出的商铺。其间，原告的股权经历二次调整。新的股东认为，前两次停业，是经营者选择的经营方向与方式不对造成的，因此决定将原经营衣帽箱包等项目，改变为经营高档消闲娱乐等综合性项目；将原来的市场铺位式经营，改变为统一经营。为此，原告开始回收已售出的商铺，对时代广场重新布局。目前时代广场中150余家商铺，回收得只剩下被告和另一户邵姓业主，时代广场开始按重新布局施工，原小业主经营的精品商铺区不复存在，今后也不可能恢复。由于这两家业主不退商铺，时代广场不能全面竣工。上述情形构成情势变更。请求判令解除被告与原告签订的商铺买卖合同，被告将所购商铺返还给原告，以便原告能够完成对时代广场的重新调整。原告除向被告退还购房款外，愿意给予合理的经济补偿。原告提交以下证据：1．商铺买卖合同，用以证明双方当事人之间存在着商铺买卖关系；2．物业交接记录，用以证明原告已将商铺交付给被告；3．新街口公安派出所告示，用以证明时代广场前两次开业后秩序混乱，无法正常经营；4．新宇公司会议纪要，用以证明原告始终在努力处理各位业主反映的问题；5．情况说明及统计，用以证明大部分业主因不满时代广场的混乱经营状况，提出退商铺的要求；6．玄武区人民政府会议纪要，用以证明时代广场存在的问题已经引起当地政府重视，政府部门参与协调；7．关于商铺商业氛围的改善意见和建议，用以证明时代广场内商铺经营状况不佳的原因，以及进行重新调整的必要性；8．南京市外经委通知，用以证明原告的股东已作过调整；9．原告致被告的函件，用以证明原告向被告提出过解除合同的请求及理由；10．时代广场现状照片，用以证明时代广场已全面停业，原分割各商铺的幕墙均已拆除，正在对全面布局重新调整；11．物品清单及公证书，用以证明原告将被告商铺内的物品进行清点后，拆除了该商铺的玻璃幕墙。被告辩称：被告与原告签订的商铺买卖合同合法有效应当对双方当事人具有法律约束力。合同签订后，被告按约交清全部购商铺款，原告也向被告交付了商铺。原告的股东变更，不应影响被告行使自己的合法权益；时代广场经营不善，也不能成为原告不履行合同的理由。原告请求解除商铺买卖合同，没有法律依据，该诉讼请求应当驳回。被告未提交证据。南京市玄武区人民法院经审理查明：新街口地区是南京市最繁华、最集中的商业区域。位于新街口东北角中山路18号以南的时代广场，是原告新宇公司开发建设的商业用房。该建筑物为地下一层、地上六层，总面积6万余平方米。地上第一、二、三层约6000平方米的部分区域，被分割成商铺对外销售给150余家业主，其他建筑面积归新宇公司自有。1998年10月19日，新宇公司与被告冯玉梅签订了一份商铺买卖合同，约定：新宇公司向冯玉梅出。售时代广场第二层编号为2B050的商铺，建筑面积平方米，每平方米售价16元，总价款368184元，10月22日前交付，交付后三个月内双方共同办理商铺权属过户手续。1998年10月26日，上述合同在南京市房地产市场管理处登记。合同签订后，冯玉梅按约支付了全部价款。1998年11月3日，新宇公司将2B050号商铺交付冯玉梅使用，但一直未办理产权过户手续。1998年，原告新宇公司将时代广场内的自有建筑面积租赁给嘉和公司经营。1999年6月，嘉和公司因经营不善停业。同年12月，购物中心又在时代广场原址开业。XX年1月，购物中心也停业。这两次停业，使购买商铺的小业主无法在时代广场内正常经营，部分小业主以及嘉和公司的债权人集体上访，要求退房及偿还债务。在此期间，新宇公司也两次变更出资股东。新宇公司的新股东为盘活资产重新开业，拟对时代广场的全部经篇四：不按期支付购房款请求解除房屋买卖合同并支付违约金案北京强佑房地产开发公司诉邱淦青不按期支付购房款请求解除房屋买卖合同并支付违约金案【要点提示】合同解除后，违约方已支付违约金的情况下，根据公平原则，非违约方应当返还违约方的支付的价款及其利息。【案例索引】一审：北京市第二中级人民法院[XX]二中民初字第00014号（XX年6月18日）二审：北京市高级人民法院[XX]高民终字第1073号（XX年10月15日）【案情】原告北京强佑房地产开发公司。被告邱淦青。XX年12月30日，北京强佑房地产开发公司（以下简称强佑公司）与邱淦青签订了两份《商品房买卖合同》合同约定：邱淦青购买强佑公司开发建设的和平新城2号楼A座一层、二层商品房各l套，总价款为8587569元；买受人逾期付款超过30日，则出卖人有权解除合同，买受人应按累计付款的2％向出卖人支付违约金；出卖人应在XX年5月31日前，将符合本合同约定的商品房交付买受人使用，出卖人逾期交房不超过90日的，出卖人按日向买受人支付已交付房款万分之二的违约金，合同继续履行，逾期超过90日的，则买受人有权解除合同；该合同自生效之日起30日内由出卖人申请预售登记备案。双方在两份合同附件中约定买受人应于XX年12月30日缴付首期房款3447569元，余款514万元，在出卖人登记完毕本《商品房买卖合同》后7日内，买受人须提供并办理完毕按揭所需要的相关手续。如买受人以按揭付款或公积金方式缴付房款，而出卖人在规定期限内未收到买受人全部相关手续及款项时则依照本买卖合同买受人逾期付款的违约责任办理。双方同时约定，买受人所购房屋需全款付到出卖人账户后方可办理入住手续。自XX年10月25日至XX年1月7日，邱淦青分3次支付给强佑公司购房款3435027．50元。此后邱淦青未再向强佑公司支付购房款，亦未办理贷款的相关手续。XX年1月14日，强佑公司按照双方约定对两套房屋进行了预售登记备案。强佑公司未向邱淦青交付上述房屋。XX年12月，强佑公司以邱淦青逾期支付购房款为由起诉至一审法院，请求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并要求邱淦青支付违约金。另查，强佑公司在一审诉讼中，已将双方诉争的标的物另卖他人。【审判】一审法院经审理认为，强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律、行政法规的强制性规定，应属有效，双方均应遵照履行。此案中，强佑公司已依约进行了商品房预售登记工作，履行了应尽的义务，邱淦青逾期支付购房款的行为已构成违约。诉讼中双方均同意解除合同，法院对此不持异议。合同解除后，强佑公司应返还邱淦青已付购房款；邱淦青因未依约履行付款义务，其应自行承担购房款的利息损失，同时承担合同约定的违约责任。据此判决：一、解除北京强佑公司与邱淦青签订的两份《商品房买卖合同》；二、北京强佑公司返还邱淦青已付购房款；三、邱淦青向北京强佑公司支付违约金。邱淦青不服一审判决提起上诉，请求二审法院依法驳回强佑公司的违约金请求，同时要求强佑公司继续履行合同，如合同不能继续履行，要求强佑公司返还购房款并支付利息。二审法院经审理认为，强佑公司与邱淦青签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示，不违反法律规定，应属有效，双方当事人均应依约履行。在强佑公司依约履行合同义务的情形下，邱淦青未能及时支付剩余购房款，其应对此承担违约责任。因此，对邱淦青拒绝支付强佑公司违约金的上诉请求，法院不予支持。邱淦青违约后，强佑公司依约享有合同解除权，邱淦青在一审过程中也表示愿意解除合同，因此一审法院作出的解除合同的判决并无不当。鉴于此，并考虑双方的诉争标的已卖与他人的客观情况，对邱淦青提出的要求继续履行合同的请求，法院亦不予支持。鉴于一审判决已判令邱淦青支付违约金，且双方所签两份合同均无若解除合同已付购房款利息不予返还的约定，根据公平原则，强佑公司对邱淦青已付购房款的利息应当一并予以返还。邱淦青的该项上诉请求合理，应当予以支持。据此判决：一、维持一审判决第一项、第三项。二、变更一审判决第二项为：强佑公司返还邱淦青已付购房款并支付利息三、驳回邱淦青其他上诉请求。【评析】本案的争议焦点在于在邱淦青违约导致购房合同解除的情况下，强佑公司在返还邱淦青购房款的同时是否应当返还购房款的利息。对此，有两种截然相反的意见。一种意见认为，在本案当中，邱淦青是合同的违约方，其应当承担因其违约所造成的一切不利后果。如果没有邱淦青的违约行为，购房款所产生的利息是应当归属于强佑公司的，而在邱淦青违约导致合同解除的情况下，反而令强佑公司承担利息返还的不利后果是不合理的。这与一审判决的意见是基本一致的。另一种意见认为，合同解除的后果虽然是由邱淦青的违约行为引起的，但双方对此约定了违约金，违约方承担的不利后果就应当体现为违约金的支付，不应再令其承担利息损失的不利后果。这也是二审判决的意见。我们同意后一种意见，违约方应当承担因其违约行为所导致的法律后果，但这并不意味着违约发生后，违约方的正当利益也不予保护。就本案而言，应当明确以下两个问题。1．支付违约金是违约的法律后果，返还购房款是合同解除的法律后果本案中，合同双方对违约金作了明确规定，因此在违约行为发生后，违约方就应当依据合同约定承担支付违约金的责任，这是其违约行为导致的法律后果。违约金是双方当事人对违约导致的损失金额的预测，违约方支付了违约金就应当认为其已承担了相应的违约责任，这也是对当事人意思自治的尊重。与此不同的是，强佑公司对邱淦青购房款的返还是合同解除所产生的法律后果，而非违约行为的直接后果，也就是说，判令强佑公司返还邱淦青购房款，不是从考察违约的法律后果出发，而是从考察合同解除的法律后果出发的，对这二者应当作明确的区分。2．购房款的利息应当与购房款适用同一法律规则购房款的利息与购房款之间是孳息与原物的关系，根据孳息随原物的原则，在当事人没有特别约定的情况下购房款利息应当与购房款适用同一法律规则。如上所述，购房款的返还是合同解除的法律后果，合同解除后，购房款被视为自始归属于邱淦青所有，强佑公司应当予以返还同时，利息归属又取决于货币本身的归属。因此，本案中购房款所产生的利息也应与购房款适用同一法律规则，由强佑公司予以返还，即邱淦青的违约行为并不导致其丧失利息返还请求权的法律后果。第一种意见以“因违约导致的不利后果应当由违约方承担”为理由而强调强佑公司不应向违约方返还购房款利息的观点是将违约关系与合同解除关系相混淆的结果。本案当中，购房款利息是购房人的合法利益，应当予以保护。综上所述，二审法院的判决是正确的。（编写人：北京市高级人民法院乔新生许雪梅责任编辑：袁春湘）fnl_79152文件提供：北大法宝Tel:010-82689699篇五：解除买卖合同,案例篇一：房屋买卖合同解除权纠纷案例合同解除条件未成就，卖方无权解除房屋买卖合同作者：北京市正海律师事务所涛房屋买卖合同解除权纠纷案例【案情介绍】XX年4月，姜卓与张升签订了《北京市存量房屋买卖合同》，约定姜卓购买张升位于北京市朝阳区远洋天地小区两居室房屋一套。房屋总价款人民币108万元。同日，双方签订《补充协议》，主要内容如下：姜卓以商业贷款方式购买此房，于签署本协议当日给付张升定金2万元，于房屋评估报告下发后3个工作日内支付购房首付款人民币33万元，其余购房款73万元，由姜卓所申请的贷款机构支付。贷款期限不晚于XX年5月31日，即姜卓支应于XX年5月31日前，支付全部购房款。张升在XX年5月31日前将房屋交付姜卓。协议签订后，姜卓依约于XX年4月22日向张升支付了购房定金2万元；于XX年5月11日向张升支付了购房首付款32万元，同日，张升将房屋交付姜卓，姜卓对房屋进行了装修。此后，贷款银行以姜卓无北京市常住户口为由，不予办理商业贷款。姜卓为了履行剩余74万元付款义务，决定另行筹措资金改由现金形式支付，并于XX年6月25日电话通知张升，张升表示同意。XX年7月13日，姜卓通知张升办理收款、过户事宜。但张升却以姜卓延期付款已经违约在先为由，提出解除合同。XX年8月28日，张升向姜卓发出《房屋买卖合同解除通知书》，以姜卓延期付款为由再次提出解除合同。鉴于双方坚持己见，不能协商解决争议，姜卓委托北京市正海律师事务所韩涛律师，依据房屋买卖合同中的仲裁条款将案件提交【仲裁庭意见】仲裁庭经过审理，认为：1、姜卓因自身原因未能办理贷款，未能按照合同约定于XX年5月31日前支付全部购房款，构成违约，应当承担违约责任。但是张升据此要求解除合同的请求无合同与法律依据。2、张升请求单方解除房屋买卖合同，不符合《合同法》第九十四条第三项有关合同解除的条件，不予支持。【裁决结果】1、双方应当继续履行房屋买卖合同。姜卓于仲裁裁决书送达之日起五日内，向张升支付购房款74万元，张升拒不接受的，姜卓应立即办理提存公证。张升配合姜卓办理房屋过户登记手续。2、姜卓向张升支付违约金4800元。3、驳回双方的其他仲裁请求与反请求。【法律分析】一、《合同法》对于合同解除的规定本案双方争议焦点为卖方行使法定单方解除权的条件是否成就。在此，我们简要回顾一下合同法对于合同解除的相关规定：所谓“合同解除”，是在合同有效成立之后，因当事人一方的意思表示，或者双方的协议，使基于合同发生的债权债务关系归于消灭的行为。《合同法》对于合同解除规定了约定解除与法定解除两类：（一）约定解除，它包括两种情况：1、合同约定了合同解除条款。如合同约定，违约方以支付一定数额的违约金作为合同解除的条件。2、在合同签订后，经双方协商解除合同。（二）法定单方解除权，即合同法第九十四条规定的几种情况：1、因不可抗力致使不能实现合同目的；2、在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；3、当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；4、当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；5、法律规定的其他情形。二、张升行使法定解除权的条件与程序就本案而言，张升认为姜卓迟延履行付款义务，但是合同未约定在此情况下张升拥有合同解除权；故张升只能依据《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定行使法定单方解除权。该条规定的单方解除权必须满足以下条件：1、当事人一方具有迟延履行合同义务的行为；2、当事人一方迟延履行的是合同主要义务；3、经另一方催告；4、迟延履行的一方在被催告后的合理期限内仍未履行。当事人一方迟延履行其主要义务时，另一方在催告之后，并不立即享有解除合同的权利，而应当在催告之后，经过一段合理的期限，以使迟延履行的一方有足够的时间去履行其主要债务。在满足上述行使解除权的条件后，张升还要依据《合同法》第96条规定通知对方，自通知到达对方时合同解除。本案中，鉴于张升在双方变更付款方式后，并未明确向姜卓催要欠款抑或给姜卓合理的时间去履行付款义务不符合《合同法》第九十四条第一款第（三）项规定的单方解除权的条件，故张升不享有合同解除权。三、姜卓收到张升解除合同的通知后，提出异议的期限。姜卓收到张升发出的解除合同通知后，如果不在三个月内及时提起仲裁申请，有可能导致合同解除的法律后果，丧失胜诉权。依据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释（二）》第二十四条规定，在一方依据合同或者合同法规定行使合同解除权，解除合同通知到达对方当事人后，对方当事人行使异议权的期限有两种情况：（一）双方约定解除合同的异议期限。如果一方当事人在约定的异议期限届满后才提出异议并向人民法院起诉的，人民法院不予支持。（二）当事人没有约定异议期间。在解除合同或者债务抵销通知到达之日起三个月以后才向人民法院起诉的人民法院不予支持。通过上述简要分析，我们不难看出合同法立法目的是维护交易的安全与稳定，合同解除的条件十分严格，当事人不能随意主张解除合同，否则构成违约行为。篇二：合同解除权案例买卖合同解除权某等与上海强士投资管理股份有限公司等股权转让纠纷上诉案上海市第二中级人民法院民事判决书(XX)沪二中民四(商)终字第532号上诉人(原审原告)徐某。委托代理人唐某。上诉人(原审原告)沈某某。委托代理人干建根，上海市雄风律师事务所律师。上述两上诉人的共同委托代理人刘晓岚，上海市凌云永然律师事务所律师。被上诉人(原审被告)上海强士投资管理股份有限公司。法定代表人吴甲，该公司总经理。委托代理人蔡岚，上海市申达律师事务所律师。被上诉人(原审被告)吴乙。委托代理人吴甲，上海强士投资管理股份有限公司总经理。上诉人徐某、沈某某因与被上诉人上海强士投资管理股份有限公司(下称强士公司)、吴乙股权转让纠纷一案，不服上海市青浦区人民法院(XX)青民二(商)初字第1849号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭,公开开庭审理了本案。上诉人徐某委托代理人唐某、上诉人沈某某委托代理人干建根、上述两上诉人共同委托代理人刘晓岚、被上诉人强士公司法定代表人吴甲及委托代理人蔡岚被上诉人吴乙及其原委托代理人李庆春到庭参加诉讼。本案现已审理终结。原审法院经审理查明：一、XX年11月9日，徐某、沈某某与强士公司、吴乙签订《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》一份，约定由徐某、沈某某将其持有的顺康公司全部股权有偿转让给强士公司、吴乙，转让价格为3,850万元，其中强士公司受让70%，吴乙受让30%。合同第五条股权转让价款的支付及转让步骤约定为：1、受让方已于XX年10月19日向转让方指定的上海宝正拍卖有限公司(以下简称拍卖公司)支付了首期款800万元；2、本合同签署生效后8个工作日内(即为11月21日)，转让方负责与受让方共同到工商局办理股权转让工商变更登记，工商受理后8个工作日内，受让方向转让方再支付1,800万元；3、前述2,600万元转让方应优先用于清偿顺康公司债务，受让方有权予以定向监管，其中：(1)600万元用于清偿建行上海杨浦支行的贷款；(2)965万元用于清偿工行上海嘉定支行的贷款；(3)350万元用于支付本院(XX)青民二(商)初字第155号执行案件的欠款；(4)500万元用于归还上海天赐福投资管理有限公司(下称天赐福公司)的其他债务；4、转让方收到前述2,600万元后15个工作日内解除顺康公司资产抵押、查封，且完成税务、银行等所有变更手续；5、待所有手续完毕后8个工作日内，受让方向转让方支付850万元(即累计付款达3,450万元)，转让方将公司所有印章、文件及材料，包括但不限于公章、合同专用章、财务专用章、法定代表人印章、营业执照以及全部合同、批文、文件等一并交付给受让方；6、转让方应于XX年4月底前，将公司所有业务处理完毕(包括将现有租赁关系全部解除并完成承租方、转租方、使用方等清场)，待该等事务处理完毕后，受让方将余款400万元支付给转让方；7、自XX年1月1日起，顺康公司的租金归受让方所有；第六条：合同双方在本合同签署时共同封存顺康公司的公章、合同专用章、财务专用章等重要文件物品，封存至双方认可的共管保险箱；第七条：拍卖公司为转让方的全部责任义务提供连带责任保证，转让方指定该行代为收取股权转让款；第八条受让方强士公司和吴乙按照70%和30%比例向转让方徐某、沈某某支付本合同约定的各期股权转让款；第九条违约责任：如任一受让方不能按期支付股权转让款，每逾期一天应向转让方支付逾期部分转让款的万分之五的违约金。逾期超过30日，转让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让款25%的违约金。二、合同签订后，强士公司于同年12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元(含当年10月19日支付的800万元，合计支付2,400万元)。至XX年3月，吴乙支付了200万元，至XX年6月9日，吴乙又支付了233万元。三、XX年11月23日，合同双方向工商部门申请办理顺康公司股权变更登记手续，同月29日完成股东变更登记手续。XX年2月22日，顺康公司完成税务变更登记手续。四、徐某、沈某某认为强士公司、吴乙未按期支付股权转让款，曾委托代理人在XX年1月至同年4月多次致函强士公司、吴乙要求其按照合同第五条第5项之约定付满至3,450万元，强士公司、吴乙认为自己已履约，系徐某、沈某某未履行对租金收益、厂房清场和对公章等物品封存共管义务，不同意徐某、沈某某的请求。至同年7月31日，徐某、沈某某致函强士公司、吴乙要求解除涉案合同。原审法院经审理后认为：系争双方于XX年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》系双方当事人通过平等协商后签订，如实反映了双方当事人的真实意思，应确认为合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。顺康公司的股权转让款为3,850万元，根据合同第五条第2项之规定，强士公司、吴乙应在工商受理后的8个工作日内支付1,800万元。连同徐某、沈某某已收取的800万元，徐某、沈某某应优先用于清偿顺康公司债务。根据庭审已查明的事实，合同双方向工商部门申请办理股东变更登记手续的日期为XX年11月23日，则强士公司、吴乙应在同年12月5日支付转让款1,800万元。然强士公司、吴乙实际于12月6日支付1,200万元，同年12月25日支付400万元，至XX年3月才付清此款。虽然强士公司、吴乙已逾期，合同中也规定了徐某、沈某某可解除合同，但鉴于强士公司、吴乙迟延付款超过30日的金额200万元只占到期应付款的较小部分，且此后强士公司、吴乙又支付了233万元，故强士公司、吴乙的此逾期付款行为尚未对合同履行构成威胁，徐某、沈某某不能仅此为由要求解除合同否则不利于鼓励交易，维护市场经济秩序的稳定。强士公司、吴乙付满至2,600万元后，徐某、沈某某未优先清偿天赐福公司债务、也未在约定的期间内完成对顺康公司的银行开户信息的变更登记、通知强士公司、吴乙封存公章等方面的义务，故徐某、沈某某无权要求强士公司、吴乙支付合同第五条第5项项下的850万元转让款。至于强士公司、吴乙的逾期付款行为是否给徐某、沈某某造成经济损失，对此徐某、沈某某可向强士公司、吴乙另行主张。原审法院据此作出判决：驳回徐某、沈某某的所有诉讼请求。原审判决后，上诉人徐某、沈某某不服，向本院提起上诉称：1、系争股权转让合同第9条第2项明确约定：“逾期超过30日，出让方有权单方解除本合同，并要求违约方支付相当于股权转让价25%的违约金”，而被上诉人截止XX年3月7日才支付的200万元已逾期3个多月，上诉人有权依据合同约定行使解除权。2、合同签订以后，上诉人依约完成了该股权转让合同的主要义务——按期办理了股权转让工商变更登记手续，股权顺利变更至被上诉人名下。而被上诉人却屡屡违约，未按时向上诉人支付相应股权转让款，约定的第二期1,800万元股权转让款延迟三个多月才付清，后期850万元转让款在持续一年多的时间里仅陆续支付了233万元，构成了根本违约。3、被上诉人关于我方未履行公章共管、天赐福公司债务的清偿及涉案场地清场义务的抗辩，并不能成为其不支付后续股权转让款的理由，也不影响我方行使合同解除权。关于公章共管问题，在涉案合同签订至XX年5月长达两年的时间里，被上诉人从未就公章共管问题提出任何异议，此后提出仅是为其无力继续履约的行为寻找托辞。关于天赐福公司债务的清偿问题，基于上诉人与天赐福公司就还款问题一直处在协商过程中，最终还款数额及方案在XX年3月方才确定，还款期限为XX年10月31日，目前根本未到还款期。且该笔债务在股权转让变更登记之后即归属于上诉人，上诉人尚未清偿天赐福公司债务的行为根本不影响涉案股权转让合同的履约，更不影响被上诉人的任何权益。关于清场问题，被上诉人未按期支付第二期1,800万元转让款及第三期850万元转让款，导致上诉人清场费用紧张，清场工作无法继续开展。关于银行开户信息的变更登记手续，XX年11月我方亦依照约定配合被上诉人完成变更，被上诉人拥有对顺康公司的实际控制权。4、被上诉人从XX年4月15日开始支付转让款850万元，至XX年5月21日彻底停止支付的13个月里，分十一笔才支付233万元，平均每笔不到20万元，最小一笔为5万元，其支付能力已基本丧失。故原审法院对违约事实、被上诉人的履约能力、履约意愿等事实的认定是错误的，请求二审法院：撤销原审判决，发回重审或依法改判。被上诉人上海强士投资管理股份有限公司、吴乙答辩称：上诉人无权单方解除合同，理由是：1、第二期1,800万元股权转让款中有80万元系1月8日支付，120万元系3月7日支付，合计200万元迟延支付不能作为上诉人解除合同的理由。该笔款项在整个转让款中占10%都不到，由于客观原因发生迟延的时间也是很短的，即使违反合同约定也是轻微违约，不应导致合同解除。同时，该笔款项应当依照约定偿还天赐福公司的债务，但上诉人无偿占用至今。况且，我方支付略有迟延之后，上诉人也是配合我方履行合同的，现上诉人以当时的这一瑕疵要求解除合同，理由不能成立。2、关于第三期850万元股权转让款迟延支付的问题，顺康公司的债务是否得到清偿对我方而言很重要，在合同约定的天赐福公司债务没有得到清偿之前，按照股权转让步骤，850万元还没有到付款时间，转让人应该按照合同约定履行完对天赐福公司债务的清偿义务，然后才能请求我方履行850万元的付款义务。同时，如果天赐福公司与顺康公司500万元的债务清偿方案发生调整，亦要经得我方同意。况且，上诉人也未依照合同约定完成系争场地的清场义务。同时，自XX年1月1日起系争场地的租金亦应归我方，而我方至今未收到过。所以上诉人违约在先，我方有权不再支付第三期850万元股权转让款。3、合同约定在合同签署时就应该共同封存公司的共管物品，但我方多次提出共管要求，上诉人都不配合。故请求二审法院驳回上诉人的上诉请求，维持原判。本院经审理查明，原审查明事实属实，本院予以确认。本院另查明以下事实：1、XX年11月顺康公司银行开户信息完成变更登记。2、XX年7月上海市工商行政管理局完成对“上海顺康乳业发展有限公司”名称变更为“上海顺康实业有限公司”的预先核准。XX年12月系争股权所涉土地的权属进行变更登记。3、徐某、沈某某曾于XX年1月对租赁系争场地的上海子发工贸有限公司进行了清退工作该公司于XX年3月发函要求徐某、沈某某及时支付清退补偿款。4、XX年3月3日，天赐福公司致函顺康公司原股东徐某、沈某某确认相互间债务的数额、还款方式，并明确最后还款期限为XX年10月31日。以上事实，有徐某、沈某某一审提供的《开户许可证》、二审开庭前提交的工商部门核发的企业名称变更预先核准通知书及青浦区房地产交易中心出具的缴款书、上海子发工贸有限公司XX年3月发给上诉人的函件、天赐福公司XX年3月发给上诉人的函件为证。本院认为：系争双方于XX年11月9日签订的《上海顺康乳业发展有限公司股权转让合同》乃双方当事人真实意思的体现，该合同合法、有效，对双方当事人具有法律约束力。篇三：从一起案例看商品房买卖合同解除权的行使期限篇六：解除购房合同协议书范本3篇解除购房合同协议书范本3篇在购房协议中，买售人应当仔细阅读本合同内容，对合同条款及专业用词理解不一致的，可向当地房地产开发主管部门咨询，如无异议视为双方同意内容。以下是今天小编为大家精心准备的：3篇解除购房合同协议书相关范本。内容仅供参考，欢迎阅读!解除购房合同协议书范本篇一甲方：___________________________乙方：___________________________甲、乙双方于______年_____月_____日签订了编号为NO：_________的《_________市外销商品房预售契约》/《_________市商品房买卖合同》(下称"该契约")。现双方经友好协商，达成如下一致意见：1.甲方同意按本协议约定的时间及条件与乙方处理相关事宜，依该契约的约定，甲方应向乙方返还双倍定金已付房价款及相应利息共计人民币________元，除尚未归还之银行贷款外，甲方需向乙方实际支付人民币________元。银行贷款部分款项共计________元由甲方______年_____月_____日直接返还予贷款银行，并向乙方提供银行的收据，做为乙方与银行解除借款合同的依据。2.双方同意甲方按照下列期限，分期将除银行贷款部分外的购房款直接支付给乙方(1)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%计_________元直接返还款项。(2)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付______%计_________元直接返还款项。(3)______年_____月_____日之前，甲方向乙方支付款项计_________元，以及交付返还全部银行贷款后银行所提供的收据。3.乙方如系以银行抵押贷款方式支付部分房价款的，自本协议签署之日起至该契约正式注销之日，每月应向贷款银行支付的抵押贷款月均还款(下称"月均还款")，由甲方支付，乙方给予必要的配合，且乙方无须再向甲方归还4.甲方按本协议第2条第(6)款约定执行完毕后，双方另行签订解约协议解除该契约。自该契约解除后，乙方不再对该契约项下的房屋及其相关建筑享有任何权利，甲方有权另行处置该契约项下房产。在该契约解除之前，如果乙方不再要求退房、解约的，可与甲方另行协商。5.甲方向乙方支付全款计_________元之后，并且双方签订解除该契约的文件生效后，乙方应授权甲方至_________市国土资源与房屋管理局(下称"房地局")办理该契约注销登记手续之全部所需文件(包括签署递交房地局的解约协议、返还甲方开具的付款票据和合同等)。6.甲乙双方同意该契约之注销登记手续于甲方向乙方支付完毕全部直接返还款项后15日内办理。7.本协议自双方签字之后甲方向乙方所支付首批还款计_________元到达乙方账户开始生效，壹式陆份，甲乙双方各持叁份。甲方(盖章)：_________乙方(盖章)：_________代表(签字)：_________代表(签字)：__________________年____月____日_________年____月____日解除购房合同协议书范本篇二甲方：乙方：根据实际情况，在平等协商，自愿互谅的基础上，本于诚信，甲乙双方达成如下协议：第一、甲乙双方同意解除XX年7月16日签订的《工程承包合同》及其它相关协议。自协议解除之日起，甲乙双方彼此之间的权利、义务关系自行消灭。甲乙双方相互不再以任何形式追求对方的违约责任。第二：甲乙双方同意对于合同订立、执行过程中各自的任何形式的损失自行负责担。第三：鉴于合同未能履行是由于客观经济形势变迁造成的，甲方同意于本协议签订之日一次性退还乙方已经交纳的甲方施工管理费万元;待该工程施工完成计量结算后(XX年12月6日前)甲方退还乙方已交纳甲方10万元履约保证金。第四、甲乙双方都保留通过诉讼解决本合同争议的权利，在本协议生效后，如果任何一方不履行本协议约定的义务，另一方有权寻求通过诉讼解决争议。在诉讼过程中，本协议将不利于违约方的解释。第五、未尽事宜双方协商解决。甲方：乙方日期：解除购房合同协议书范本篇三甲方：乙方：甲、乙双方于年月日签订的《房屋租赁合同》，原所签订的期为年月年日至月日止。现甲、乙双方经过友好协商，均表示同意提前解除该租赁合同，已达成以下协议：一、经甲、乙双方协商同意，双方于年月日签订的《房屋租赁合同》于年月日因乙方拖欠房屋租金过多而提前解除。截止到此，乙方所欠的租金为。二、乙方在办理合同解除前，自愿退出该租赁房屋，并核算清所欠甲方的所有应缴费用，如租金、管理费、水电费等。三、在办理合同解除前，乙方将乙方房屋中的所有物品存放于甲方的仓库中，用于留置。在解除合同后，缴纳完所欠的甲方全部费用时，再将其在一天内自主取回。逾期的，甲方有权自行处理，并不赔偿乙方任何损失。四、乙方在办理合同解除后，退还房屋给甲方时，原有水、电及消防等设备等应该保持正常，乙方不得损坏屋内设施和原有装修，损坏应照价赔偿。五、办理合同解除后，乙方应缴清所欠甲方的一切应缴费用，若乙方未能在合同解除后30日内缴清所有欠款的，甲方每月按全部欠款的5%加收滞纳金。六、如因乙方未能按约定期限办理完退房手续，给甲方造成任何损失的，甲方有权用向乙方要求赔偿。七、鉴于甲、乙双方的合作关系，甲方同意在双方解除合同后，给予乙方不超过天的搬迁及清理时间。如乙方不按时退场的，每逾一天，需向甲方支付元的违约金。八、甲、乙双方签署本协议后，有关甲、乙双方的租赁关系结束，但不影响《房屋租赁合同》中结算和清理条款的效力。篇七：解除合同时能否要求违约方承担违约责任解除合同时能否要求违约方承担违约责任XX年第5期的《中华人民共和国最高人民法院公报》公布了一个非常有意思的案例：“广西桂冠电力股份有限公司与广西泳臣房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷案”。该案例在“裁判摘要”指出：“《中华人民共和国合同法》第九十七条规定‘合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的，根据履情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。’合同解除导致合同关系归于消灭，故合同解除的法律后果不表现为违约责任，而是返还不当得利、赔偿损失等形式的民事责任。”最高人民法院定期在公报上公布的案例，要么是具有广泛代表性的典型案例，要么是解决有关法律难点、焦点问题的典型案例，要么是具有开创性的裁判文书；作为我国最高司法机关，最高人民法院以公报形式公布的案例往往会对司法实践产生重要影响。而上述案例的裁判理由以及最终的处理方式，与司法实践中通常的处理方式完全不同。这一裁判理由无论正确与否，均会对律师以及法官处理案件产生一定的影响。本文将就上述裁判理由进行简要的探讨，希望能以此抛砖引玉。【案情概要】XX年3月12日，广西桂冠电力股份有限公司（简称为“桂冠公司”）与广西泳臣房地产开发有限公司（简称为“泳臣公司”）签订了一份《基地定向开发建设协议书》（以下简称为“协议书”），约定由桂冠公司委托泳臣公司建设办公综合楼和商品住宅小区。XX年3月30日，双方又签订了一份《广西桂冠电力股份有限公司基地定向开发建设补充协议书》（以下简称为“补充协议”），就协议书约定的有关事宜进行了补充约定。其中约定，基本开发建设费每平方米4350元，合计19万元。如果泳臣公司无法按协议约定的时间交付工程，桂冠公司有权要求泳臣公司按日支付违约金，每日违约金为基本开发建设费的万分之三。泳臣公司违反土地抵押约定，应当按日支付违约金，每日违约今金标准为基本开发建设费的万分之三，并且赔偿桂冠公司因此产生的一切损失。上述协议签订后，桂冠公司共向泳臣公司支付了11050万元用于办公楼建设。但是，泳臣公司没有按约定的时间完成有关工程，并且建设的大楼存在的安全和质量问题，被南宁市建设主管部门认定“属重大工程质量事故”。XX年7月30日，桂冠公司起诉，要求解除协议书、补充协议，泳臣公司返还桂冠公司已经支付的11050万元及利息，返还定金100万元并承担全部诉讼费用等。XX年2月29日，桂冠公司增加了以下诉讼请求：判令泳臣公司支付工程逾期违约金5187万元、支付办公楼抵押违约金万元；泳臣公司赔偿桂冠公司办公楼项目损失万元[1]。【裁判情况】一审法院没有支持桂冠公司要求泳臣公司支付逾期违约金以及办公楼抵押违约金的诉讼请求，主要的理由是“本案合同解除是基于泳臣公司的违约事实而产生的法律后果，解除合同不属于违约责任方式，而属于合同违约后的一种补救措施；合同解除后的法律后果不表现为违约责任，而是主要表现为包括不得得利返还和损害赔偿的民事责任”；“根据《合同法》第九十七条的规定，合同解除的法律后果是使合同关系归于消灭，解除合同的后果，违约方的责任承担方式也不表现为支付违约金。”据此，一审法院经审判委员会讨论决定，作出解除协议书及补充协议、泳臣公司返还桂冠公司购房款11050万元、泳臣公司赔偿桂冠公司损失万元、驳回桂冠公司的其他诉讼请求的判决。二审法院即最高人民法院在违约金的问题上观点与一审法院的观点一致；更为耐人寻味的是：一审判决泳臣公司应当赔偿的万元损失，二审法院以“鉴于合同解除后桂冠公司另行购买办公楼需要支付费用，而泳臣公司专门按照桂冠公司的要求定向建设的住宅楼和商品住宅小区，合同部履行也会给泳臣公司造成一定的损失”为由，将损失赔偿标准酌定为1000万元[2]。【裁判理由分析】解除合同是一种救济违约的手段而非承担违约责任的一种方式，这是毫无疑问的，目前多数学者以及司法实践均支持这一观点；但是，守约方解除合同的同时能否要求违约方按照约定的方式承违约责任，或者说，守约方解除合同后，能否要求违约方按照约定的损失赔偿额计算方法要求对方赔偿损失，则是值得商榷的问题。裁判理由援引的《合同法》第九十七条确实明确规定：“合同解除后，尚未履行的，终止履行，已经履行的根据履行情况和合同性质，当事人可以请求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。”即合同解除后合同关系终止，当事人有权采取要求恢复原状、采取其他补救措施、要求赔偿损失等手段进行救济。但是，本人认为结合《合同法》的其他规定进行分析，可以得出合同解除与要求对方承担违约责任并不矛盾。【《合同法》其他规定之浅要分析】上述《合同法》第九十七条除了规定当事人有权采取要求恢复原状、采取其他补救措施外，还规定当事人“有权要求赔偿损失”。而这里的“赔偿损失”本身，其实就是承担违约责任的一种方式，因为《合同法》第一百零七条规定：“当事人不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”也就是说，“赔偿损失”是承担违约责任的方式之一，而非与违约责任并行或者相互排斥的民事责任承担方式。而《合同法》第一百零七条之后的第一百零八条至一百二十二条，都是对如何确定违约责任进行规定。其中第一百一十三条第一款规定了确定损失赔偿额的原则，即“损失赔偿额应当相当于因违约所造成的损失，包括合同履行后可以获得的利益，但不得超过违反合同一方订立合同时预见到或者应当预见到的因违反合同可能造成的损失”。一般而言，在当事人之间没有就违约金或者违约金计算方法作出约定的情况下，法官将依据该条规定确定损失赔偿额。除规定损失赔偿额的确定原则外，《合同法》第一百一十四条还进一步规定，当事人之间可以约定违约金、损失赔偿额的计算方法：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。当事人就迟延履行约定违约金的，违约方支付违约金后，还应当履行债务。”根据该规定可以明确的是：违约金与损失赔偿额，其实是一个硬币的两面，当事人约定的违约金或者违约金计算方法，其实就是当事人事先对某一违约行为对守约方可能造成的损失赔偿额作出的约定，这种约定符合《合同法》第一百一十四条的规定；当事人约定的违约金或者违约金计算方法，是确定《合同法》第九十七条以及第一百零七条规定的“赔偿损失”的数额的事实依据。综上所述，本人认为：合同解除后，守约方要求违约方按约定承担违约责任，不仅不违反《合同法》第九十七条确定的原则，并且符合《合同法》关于违约责任的其他规定；上述案例的裁判理由不能成立。【合同解除与违约条款是否终止的问题】上述裁判理由隐含的另一个理由是，合同解除后合同关系终止，因此合同中约定的违约条款也不再适用于合同当事人，即守约方要求违约方承担违约责任已经没有了合同依据。本人认为这是一种似是而非的观点：合同解除后双方合同关系终止，但是合同中有关违约责任的条款，并不随之终止。因为《合同法》第九十八条明确规定：“合同的权利义务终止，不影响合同中结算和清理条款的效力。”而违约条款是合同当事人为确定损失赔偿数额而事先约定的条款，也就是说，违约条款是当事人对可能出现的违约事项对应的补偿方式作出的约定，其作用在于当违约事实发生后对各方当事人的损失进行清理和结算。因此违约条款属于结算和清理条款，根据上述《合同法》第一百零八条的规定，合同解除并不会导致违约条款终止。【关于公平原则问题】桂冠公司解除合同的同时，还要求泳臣公司返还已付款项、支付利息、返还定金、支付违约金、赔偿损失，其实是同时主张了多种要求泳臣公司赔偿其损失的方式，包括约定的方式（定金以及违约金）以及法律规定的方式（《合同法》第九十七条及一百零七条规定的赔偿损失、支付利息）。而这四种方式确定的损失赔偿额实际上是相互交叉，甚至相互包含的。比如，经评估确定的桂冠公司重新购买办公楼所需增加的费用万元，是桂冠公司的主要的实际损失。该损失数额足以囊括约定的迟延交付违约金、抵押违约金等方式确定的损失。因此，根据《合同法》第一百一十三条的规定而不支持桂冠公司主张的迟延交付违约金、抵押违约金等诉讼请求，也是完全可行的；适用《合同法》的其他规定，完全可以避免在本案中适用违约条款导致破坏公平原则的裁判结果。因此，上述案例的处理方式，不但在法理上难以自圆其说，并且可能将简单事情复杂化——为了避免法官采取上述案例的处理方式，守约方有可能被迫先起诉要求违约方承担违约责任，然后再解除合同并提起另一个诉讼要求违约方返还财产、赔偿损失等。如此一来，不但会影响到守约方救济违约的效率，而且将会极大地浪费司法资源这无异于杀鸡取卵。',)