安徽省康利城市开发与张玲房产交易争议二审裁决文书

('张玲、安徽省康利城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审理法院】安徽省合肥市中级人民法院【审结日期】2020.12.22【案件字号】（2020）皖01民终10032号【审理程序】二审【审理法官】张怡董江宁余海兰【审理法官】张怡董江宁余海兰【文书类型】判决书【当事人】张玲;安徽省康利城市建设开发有限公司【当事人】张玲安徽省康利城市建设开发有限公司【当事人-个人】张玲【当事人-公司】安徽省康利城市建设开发有限公司【代理律师/律所】叶振东安徽品涵律师事务所;石佳佳安徽品涵律师事务所;管斌北京金诚同达（合肥）律师事务所【代理律师/律所】叶振东安徽品涵律师事务所石佳佳安徽品涵律师事务所管斌北京金诚同达（合肥）律师事务所【代理律师】叶振东石佳佳管斌【代理律所】安徽品涵律师事务所北京金诚同达（合肥）律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】张玲1/11【被告】安徽省康利城市建设开发有限公司【本院观点】双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。【权责关键词】撤销违约金支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则关联性合法性质证诉讼请求缺席判决维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。【本院认为】本院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履行各自的义务。张玲应当按照约定支付购房款，办理相应的银行按揭贷款支付房屋尾款。从本案已查明事实来看，张玲至今未能办理银行按揭贷款，亦未支付房屋尾款。张玲上诉称无法办理按揭贷款的原因系不可归责于双方的事由导致的，且目前该房屋已经不可能再办理银行贷款，据此要求解除双方之间的合同。但从本院已生效的（2020）皖01民终4941号民事判决书可以看出，案涉房屋所在楼栋其他购房人已经成功办理银行贷款并放款，张玲主张其未能办理银行按揭贷款系不可归责于双方的事由导致，并未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，张玲以此为由主张解除合同，本院不予支持。综上，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9234元，由张玲负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-1702:22:11【一审法院查明】一审法院认定事实：2017年4月20日，康利公司（出卖人）与张玲（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于合肥市用途为商业的房屋出卖给买受人，房屋建筑面积为47.94平方米，套内建筑面积为26.89平方米，总金额为973415元，首付款493415元应在2017年4月20日前支付，剩余房款480000元办理按揭贷款；出卖人应在2017年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的房屋交付给买2/11受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：若因买受人原因，按揭银行不同意向买受人提供贷款的，买受人应在银行或出卖人通知不能办理按揭之日起30日内将余下的应付款以现金方式一次性支付给出卖人，若买受人不能付清余款，则需承担逾期付款违约责任；买受人应在本合同签订之日起5日内办理完毕按揭贷款手续，否则也应承担逾期付款的违约责任，但因出卖人原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外等。2017年4月12日，张玲向康利公司交付购房定金2万元，2017年4月18日，交付房款84049元，合计104049元。2017年4月19日，张玲作为委托方与受托方安徽紫金商业管理有限公司（以下简称紫金公司）签订《托管租赁管理合同》，约定：张玲将位于安徽省合肥市交口新视界公馆商业楼项目5＃楼商1-135号房屋委托给紫金公司统一经营管理，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，第一年至第五年租金合计389366元，紫金公司在签订本合同之日起3日内一次性支付张玲。同日，紫金公司通过银行向张玲转付租金389366元，张玲出具了收条。同日，张玲交付购房款389366元。2017年4月19日，张玲出具《授权委托书》，授权紫金公司代为办理案涉房屋的交接手续，代为验收房屋、签收交房文件、领受房屋钥匙等。2017年9月30日，紫金公司与康利公司签订《新视界广场收楼确认书》，确认案涉房屋已于2017年9月30日交付使用。案涉房屋于2017年7月31日取得《建设工程规划许可证（正本）》。2017年4月12日，张玲缴纳团购费50000元，新视界公馆出具了收据。一审庭审中，张玲陈述解除合同的依据为康利公司违规进行售后返租，指定的贷款银行因康利公司违规操作不办理按揭贷款，同时康利公司擅自变更规划图纸，合同约定的分摊面积与实际交付房屋的分摊面积不同，面积误差比超出3%。【一审法院认为】一审法院认为，张玲与康利公司签订的《商品房买卖合同》及张玲与紫金公司签订的《托管租赁管理合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。张玲与康利公司签订《商品房买卖合同》后，支付购房款为张玲作为买房人的主要合同义务，张玲主张由于康利公司的原因导致银行不能提供贷款，经生效裁判文书（2020皖01民终4941号）确认的事实，案涉房屋所在的5某楼其他购房人已经成功办理银行按揭贷款并放款，康利公司的证据具有3/11优势证明效力，一审法院予以采信。至于张玲以按揭贷款方式支付购房余款，系张玲与提供按揭贷款的银行间的法律关系，非康利公司应当履行的义务范畴。在张玲未能成功办理按揭贷款，无法支付购房余款后，康利公司与张玲可另行协商付款方式，现张玲据此主张解除商品房买卖合同，不符合法律规定，不应准许。康利公司与张玲签订案涉《商品房买卖合同》时，房屋具备商品房预售许可证，且已经取得《建设工程规划许可证（正本）》，房屋具备销售条件，房屋的专有面积和公摊面积经测绘确定，且双方合同中亦明确约定，张玲在签订合同时对面积均予以明知，张玲主张房屋不具备销售条件，以公摊面积为由主张解除合同依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张玲的诉讼请求。案件受理费减半收取4617元，由张玲负担。二审中，康利公司提交了2020年9月28日上海浦东发展银行合肥四牌楼支行出具的情况说明复印件一份，证明目的：陶侠、龚关、孔满义、张玲、裴城程均系自身原因导致未能贷款。该情况说明在另案中已经将原件交给了安徽省合肥市包河区人民法院、唐利案在一审中已经另行开具了说明，经过举证质证。蔡福万和陈飞没有开具相应的原因说明，据康利公司了解，该两户没有去该银行办理按揭贷款。张玲质证称，该情况说明原件确实在另案中，但对该说明内容真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。在本案合同签订之后，张玲已经按照约定提供了所有贷款资料，不存在贷款资料不齐全的事实。情况说明的时间是2020年9月28日，与本案双方签订买卖合同相隔3年多，不能反映当时的贷款情况。该情况说明没有出具人的签字，不符合合法性的要求。该情况说明与张玲提供的视频资料相冲突，视频资料证明了不能办理贷款的原因是因为第三方垫资，而并非情况说明所述的表面现象。【二审上诉人诉称】张玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，康利公司返还张玲款项543415元，并自2017年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由康利公司承担。事实与理由：第一，一审法院认定案涉房屋所在的5某楼有其他购房人成功办理银行贷款从而认为本案中康利公司的证据具有证据优势，并未查明张玲不能办理贷款的具体原因。2017年4月，双方当事人签订《商品房买卖合同》后不久，在康利公司的通知下，张玲将个人银行按揭的全部资料按要求及时提交，并且提交给了两家贷款银行。直至今日，张玲的银行按揭一直没有办理下来。一审庭审后，2020年54/11月6日，张玲去了康利公司所称可以贷款的第三家银行将所有资料递交给银行工作人员审核，银行工作人员明确回复有这样流水的垫资记录无法办理贷款。已生效的法律文书中确认5某楼有其他购房人成功办理银行贷款确实是事实，但银行贷款是根据每个项目及贷款个人不同的情况去审批的，并不能说明张玲一定能够办理贷款。自2017年，康利公司的合作贷款银行相继换了几家银行，正是因为每家银行在合作初期都未发现开发商垫资记录给部分业主发放了贷款，后期了解事实就不再与康利公司合作，直至换下一家合作银行。三年多时间，仍然有很多业主未能办理贷款，一审法院并未查明不能办理贷款的具体原因。张玲、安徽省康利城市建设开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书安徽省合肥市中级人民法院民事判决书（2020）皖01民终10032号当事人上诉人（原审原告）:张玲。委托诉讼代理人：叶振东，安徽品涵律师事务所律师。委托诉讼代理人：石佳佳，安徽品涵律师事务所律师。被上诉人（原审被告）：安徽省康利城市建设开发有限公司，住所地安徽省合肥市包河区宁国路某某。法定代表人：王新德，该公司董事长。委托诉讼代理人：管斌，北京金诚同达（合肥）律师事务所律师。审理经过上诉人张玲因与被上诉人安徽省康利城市建设开发有限公司（以下简称康利公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服安徽省合肥市包河区人民法院（2020）皖0111民初2536号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年11月26日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称张玲上诉请求：1.撤销一审判决，改判解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》，康利公司返还张玲款项543415元，并自2017年5月1日起按银行5/11同期贷款利率支付利息；2.本案诉讼费用由康利公司承担。事实与理由：第一，一审法院认定案涉房屋所在的5某楼有其他购房人成功办理银行贷款从而认为本案中康利公司的证据具有证据优势，并未查明张玲不能办理贷款的具体原因。2017年4月，双方当事人签订《商品房买卖合同》后不久，在康利公司的通知下，张玲将个人银行按揭的全部资料按要求及时提交，并且提交给了两家贷款银行。直至今日，张玲的银行按揭一直没有办理下来。一审庭审后，2020年5月6日，张玲去了康利公司所称可以贷款的第三家银行将所有资料递交给银行工作人员审核，银行工作人员明确回复有这样流水的垫资记录无法办理贷款。已生效的法律文书中确认5某楼有其他购房人成功办理银行贷款确实是事实，但银行贷款是根据每个项目及贷款个人不同的情况去审批的，并不能说明张玲一定能够办理贷款。自2017年，康利公司的合作贷款银行相继换了几家银行，正是因为每家银行在合作初期都未发现开发商垫资记录给部分业主发放了贷款，后期了解事实就不再与康利公司合作，直至换下一家合作银行。三年多时间，仍然有很多业主未能办理贷款，一审法院并未查明不能办理贷款的具体原因。第二，一审法院适用法律错误，依据不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保贷款合同，张玲有权解除合同。结合双方证据及庭审查明事实可知，张玲积极配合康利公司办理银行贷款，康利公司在庭审中亦认可该事实。康利公司未能提供任何证据证明是因为张玲的原因导致无法办理贷款，故无法办理贷款原因即使不在于康利公司，也不在张玲。本案中即使按照对康利公司最有利的原则，即不可归责于双方当事人的原因，张玲也可以依法请求解除合同要求返还购房款。第三，一审法院忽略了案涉商品房已经不能再办理银行贷款的事实，根据合同约定，张玲有权解除合同。合同补充协议第4条约定“因康利公司原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外”，张玲在康利公司无限期拖延贷款情况下，财务计划被打乱，现在无力支付剩余房款已成为事实，合同目的不能实现。在此情况下，不论是康利公司的原因还是不可抗力因素，都只能解除合同。虽然康利公司一直强调现在合作的银行可以办理贷款，但张玲去该银行已经得到明确答复不予贷款。若法院判令合同继续履行，此后银行又不能给予贷款，必然引起严重的社会危害。6/11二审被上诉人辩称康利公司辩称，第一，案涉房屋已经交付，张玲已经收房且收取了5年租金，在此情况下诉请解除合同无事实依据。第二，张玲主张按揭贷款无法办理要求解除合同，无事实和法律依据。目前张玲是可以通过办理银行按揭贷款的方式支付剩余购房款。由于张玲不按照银行要求前往递交按揭贷款资料导致按揭贷款无法办理，责任应由张玲承担。张玲在恶意不去办理银行按揭贷款的前提下，应根据补充协议约定以现金方式一次性支付剩余房款。康利公司不存在任何行为或者操作会导致银行拒绝发放按揭贷款，2017年案涉楼栋在九江银行合肥屯溪路支行已放款16户。第三，为维护交易的稳定性，案涉合同也不宜解除。案涉房屋经张玲委托案外人对外出租，现已由东南眼科医院实际占有使用，为维护交易稳定性，案涉合同不应解除。第四，根据诚实信用原则，张玲也不能解除合同。根据康利公司提供的证据材料可以证明案涉合同未能办理按揭贷款手续是因为张玲的原因，那么显然张玲不享有合同解除权，解除权在康利公司处。张玲自始至终都没有提供一份证据证明康利公司存在违约行为。本案中康利公司没有任何违约行为，且张玲的合同目的已经实现，张玲不具备解除权。原告诉称张玲向一审法院起诉请求：1请求法院判令解除双方当事人签订的《商品房买卖合同》;2、判令康利公司依法返还张玲款项543415元,并自2017年5月1日起按银行同期贷款利率支付利息;3、判令康利公司承担本案的全部诉讼费用。一审法院查明一审法院认定事实：2017年4月20日，康利公司（出卖人）与张玲（买受人）签订一份《商品房买卖合同》，约定出卖人将位于合肥市用途为商业的房屋出卖给买受人，房屋建筑面积为47.94平方米，套内建筑面积为26.89平方米，总金额为973415元，首付款493415元应在2017年4月20日前支付，剩余房款480000元办理按揭贷款；出卖人应在2017年9月30日前将取得《建设工程规划许可证（正本）》并符合合同约定的房屋交付给买受人，逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的3%向买受人支付违约金。附件四合同补充协议约定：若因买受人原因，按揭银行不同意向买受人提供贷款的，买受人应在银行或出卖人通知不能办理按揭之日起30日内将余下的应付款以现金方式一次性支付给出卖人，若买受人不能付清余款，则7/11需承担逾期付款违约责任；买受人应在本合同签订之日起5日内办理完毕按揭贷款手续，否则也应承担逾期付款的违约责任，但因出卖人原因、国家政策或不可抗力因素导致的除外等。2017年4月12日，张玲向康利公司交付购房定金2万元，2017年4月18日，交付房款84049元，合计104049元。2017年4月19日，张玲作为委托方与受托方安徽紫金商业管理有限公司（以下简称紫金公司）签订《托管租赁管理合同》，约定：张玲将位于安徽省合肥市交口新视界公馆商业楼项目5＃楼商1-135号房屋委托给紫金公司统一经营管理，委托期限自2018年1月1日起至2027年12月31日止，第一年至第五年租金合计389366元，紫金公司在签订本合同之日起3日内一次性支付张玲。同日，紫金公司通过银行向张玲转付租金389366元，张玲出具了收条。同日，张玲交付购房款389366元。2017年4月19日，张玲出具《授权委托书》，授权紫金公司代为办理案涉房屋的交接手续，代为验收房屋、签收交房文件、领受房屋钥匙等。2017年9月30日，紫金公司与康利公司签订《新视界广场收楼确认书》，确认案涉房屋已于2017年9月30日交付使用。案涉房屋于2017年7月31日取得《建设工程规划许可证（正本）》。2017年4月12日，张玲缴纳团购费50000元，新视界公馆出具了收据。一审庭审中，张玲陈述解除合同的依据为康利公司违规进行售后返租，指定的贷款银行因康利公司违规操作不办理按揭贷款，同时康利公司擅自变更规划图纸，合同约定的分摊面积与实际交付房屋的分摊面积不同，面积误差比超出3%。一审法院认为一审法院认为，张玲与康利公司签订的《商品房买卖合同》及张玲与紫金公司签订的《托管租赁管理合同》，系各方当事人真实意思表示，内容不违反法律行政法规的强制性规定，合法有效，各方应按合同约定履行各自义务。张玲与康利公司签订《商品房买卖合同》后，支付购房款为张玲作为买房人的主要合同义务，张玲主张由于康利公司的原因导致银行不能提供贷款，经生效裁判文书（2020皖01民终4941号）确认的事实，案涉房屋所在的5某楼其他购房人已经成功办理银行按揭贷款并放款，康利公司的证据具有优势证明效力，一审法院予以采信。至于张8/11玲以按揭贷款方式支付购房余款，系张玲与提供按揭贷款的银行间的法律关系，非康利公司应当履行的义务范畴。在张玲未能成功办理按揭贷款，无法支付购房余款后，康利公司与张玲可另行协商付款方式，现张玲据此主张解除商品房买卖合同，不符合法律规定，不应准许。康利公司与张玲签订案涉《商品房买卖合同》时，房屋具备商品房预售许可证，且已经取得《建设工程规划许可证（正本）》，房屋具备销售条件，房屋的专有面积和公摊面积经测绘确定，且双方合同中亦明确约定，张玲在签订合同时对面积均予以明知，张玲主张房屋不具备销售条件，以公摊面积为由主张解除合同依据不足，一审法院不予支持。一审法院依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法法〉的解释》第九十条之规定，判决：驳回张玲的诉讼请求。案件受理费减半收取4617元，由张玲负担。二审中，康利公司提交了2020年9月28日上海浦东发展银行合肥四牌楼支行出具的情况说明复印件一份，证明目的：陶侠、龚关、孔满义、张玲、裴城程均系自身原因导致未能贷款。该情况说明在另案中已经将原件交给了安徽省合肥市包河区人民法院、唐利案在一审中已经另行开具了说明，经过举证质证。蔡福万和陈飞没有开具相应的原因说明，据康利公司了解，该两户没有去该银行办理按揭贷款。张玲质证称，该情况说明原件确实在另案中，但对该说明内容真实性、合法性、关联性及证明目的均有异议。在本案合同签订之后，张玲已经按照约定提供了所有贷款资料，不存在贷款资料不齐全的事实。情况说明的时间是2020年9月28日，与本案双方签订买卖合同相隔3年多，不能反映当时的贷款情况。该情况说明没有出具人的签字，不符合合法性的要求。该情况说明与张玲提供的视频资料相冲突，视频资料证明了不能办理贷款的原因是因为第三方垫资，而并非情况说明所述的表面现象。本院查明本院对一审查明而为双方当事人无异议的事实予以确认。本院认为本院认为，双方当事人之间签订的《商品房买卖合同》系当事人的真实意思表示，不违反法律、法规强制性规定，应为合法有效，双方均应当按照合同约定履9/11行各自的义务。张玲应当按照约定支付购房款，办理相应的银行按揭贷款支付房屋尾款。从本案已查明事实来看，张玲至今未能办理银行按揭贷款，亦未支付房屋尾款。张玲上诉称无法办理按揭贷款的原因系不可归责于双方的事由导致的，且目前该房屋已经不可能再办理银行贷款，据此要求解除双方之间的合同。但从本院已生效的（2020）皖01民终4941号民事判决书可以看出，案涉房屋所在楼栋其他购房人已经成功办理银行贷款并放款，张玲主张其未能办理银行按揭贷款系不可归责于双方的事由导致，并未提供充分的证据予以证明，应当承担举证不能的不利法律后果，张玲以此为由主张解除合同，本院不予支持。综上，张玲的上诉请求不能成立，应予驳回。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费9234元，由张玲负担。本判决为终审判决。落款审判长张怡审判员董江宁审判员余海兰二〇二〇年十二月二十二日法官助理丁玉洁书记员胡天纯附法律依据附：本案适用的相关法律条文《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（一）原判决、裁定认定事实清楚，适用法律正确的，以判决、裁定方式驳回上诉，维持原判决、裁定;（二）原判决、裁定认定事实错误或者适用法律错误的，以判决、裁定方式依法改判、撤销或者变更;10/11（三）原判决认定基本事实不清的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判;（四）原判决遗漏当事人或者违法缺席判决等严重违反法定程序的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。原审人民法院对发回重审的案件作出判决后，当事人提起上诉的，第二审人民法院不得再次发回重审。北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)