房屋建造合同概览：了解建筑协议的关键要素

('一、执行建造合同准则面临的问题1、企业的赋税负担加重建造合同准则按完工进度确认合同收入，与《施工企业会计制度》在收入确认的时点和金额上存在较大差异，比《施工企业会计制度》更符合权责发生制的要求，更为严格地遵循了谨慎原则，更能准确地反映施工企业的经营业绩。但确认的利润会计期末就要立即缴纳企业所得税，在项目工程款拨付远远滞后于工程完工进度的情况下，企业需要垫付大量的资金用于赋税，大大加重了企业的赋税负担，增加了企业的资金成本，使施工企业的资金更加紧张和短缺。2、项目部成本核算水平有限项目经理部是施工企业特殊的组织形式，是在工程项目所在地临时组建的工作机构，其主要任务是按照建造合同与发包单位办理工程结算，并收取工程价款，向工程队拨付工程款和备料款，保证其按时完成施工任务。可以说，项目部通过对资金的管理，最能直观地反映工程收入和成本，是建造合同的主要会计核算主体。实行建造合同，并不仅仅与财务部门有关，需要各部门密切配合，准确预测合同收入和成本，及时办理工程价款结算，严格控制成本开支，最终体现项目部的整体管理水平。而目前项目部的管理水平还很低，管理手段相对落后，有可能降低建造合同会计核算的准确性。3、建造合同的不确定性相当大由于建筑工程项目价值较大，生产周期很长，经常发生工程变更，引起合同总造价的变化；再加上目前我国的建筑市场还不规范，工程变更在工程项目竣工后还迟迟不批，发包方故意拖延工程结算时间。此外，合同实际成本受市价的影响也较大，难以准确预计，特别是材料单价市场波动很大，影响了完工进度的计算。4、会计人员素质差，职业道德水平低大部分项目部存在会计核算工作不规范，内部控制制度不严、财务人员理财观念落后的现象，不注重知识的更新，工作中有章不循，习惯于听从领导的吩咐，会计人员对经济事项的真实性、合法性不进行监督，领导批多少就支多少。更有甚者，法制观念淡薄，无视国家财经纪律，截留收入、挤列成本、乱借款，乱担保等时有发生。二、执行建造合同准则应做的各项基础工作1、及时成立建造合同核算领导小组在执行建造合同的过程中，施工企业各项目部要成立以项目经理牵头，财务、计划、技术、物资、设备、劳资和办公室等部门参与的建造合同成本核算领导小组，各业务部门要协调配合，认真、详实地研究、分析、确认相关数据，真实反映当期损益，避免出现潜盈、潜亏。2、加强对建造合同收入的动态管理发包单位与承包企业要规范建造合同的签订，保证建造合同的执行，减小合同风险，维护正常的市场经济秩序，促使双方经济利益的及时流入。新签一个项目合同后，施工企业要及时编制合同总收入预算，总收入包括合同内收入。变更索赔收入和业主奖励收入，合同初始收入为合同总金额扣除暂定金及其他计入合同金额但由发包商掌握使用的部分后的有效合同价。合同因变更，索赔，奖励等形成的收入不能随意确认，只有在符合规定的条件时才构成合同总收入。所以，应加强对合同执行全过程的监督管理，对因变更设计，非可控因素造成的工程造价的变化，应及时取得发包单位的签认，以便财务部门及时、准确地计算合同收入，真实反映施工企业的经营业绩。3、加强对建造合同成本的管理建造合同总成本包括单项工程分包成本、经营费用成本、管理费及工资以及机械折旧成本。需要注意的是，企业行政管理部门为组织和管理生产经营活动所发生的管理费用、企业因筹集生产经营所需资金而发生的财务费用、因订立合同而发生的有关费用应作为期间费用管理，直接计入当期损益。施工企业各项目部在每个会计期末，应以工程投标报价为基础，组织技术、物资、设备、财务和计划部门测算，预计未来的合同成本。4、提高对成本的预测与控制能力项目部应利用实施建造合同的契机，将成本预测与控制有机地结合起来。目标成本作为企业的一项重要经营管理目标，同时兼有目标属性和成本属性。目标成本应由财务部门会同计划、物资，技术、劳资等有关责任部门，根据企业的经营目标，在对工程项目建设的内外环境进行认真分析、研究的基础上共同确定。制定目标成本，既有助于在实行建造合同准则时准确估计合同总预算成本，又可加强成本管理，挖掘企业潜力，还可用于评价和考核企业各部门的工作业绩。5、做好建造合同成本核算的各项基础工作一是应做好企业施工定额的制定和修订工作。施工定额是企业编制施工计划、进行生产消耗控制和经济核算分析的依据，企业要合理制定与适时修订施工定额。二是要建立、健全实物的计量、收发、领退和盘点制度，严格实行岗位责任制，保证企业各项资产的安全和完整。三是要建立健全与成本核算有关的各项原始记录和工程量统计制度，保证原始记录的真实性、准确性和及时性，使成本核算具有可靠的基础。6、全面提高会计人员的综合素质作为会计人员，必须要有良好的职业道德修养和高尚的职业风范，要有强烈的事业心和责任感，切实负起政治责任、历史责任和经济责任。项目部财务主管要熟知有关财经法律、法规和税务知识，依法处理账务，加强业务知识学习，增强实际操作能力，以适应工作的需要。三、建造合同准则的具体运用项目中标后，项目部要会同上级机关及时编制合同总收入预算和总成本预算，确定项目部的上交指标。每个会计期末，采用完工百分比法确认合同收入和合同费用，一般选用累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定完工百分比。例：某有限公司承担施工的某高速公路工程，合同金额为16277万元，暂定金为1620万元，预计总成本为11726万元，分包合同总价为10905万元，预计毛利率为20%.该工程于2004年初正常开工，2006年2月份全部完工。建造该项目的有关资料。1、预计项目总收入和总成本合同初始收入一般为中标合同总金额扣除暂定金及其他计入合同金额但由业主掌握使用的部分后的金额，但中标前后工程量清单变化较大的项目，项目部要组织计划和技术部门根据施工图重新核定工程量，对增减工程量进行调整，结合调整后的单价计算出有效合同价，作为项目的预计合同总收入。项目部因变更，索赔、奖励等形成的收入，在符合规定的收入确认条件时，要及时调整合同的总收入。上例中，假设该项建造合同中标前后工程量清单没有变化，2004年合同初始收入为合同金额减去暂定金，即16277-1620=14657（万元）。假如2005年该项目因变更设计增加收入1098万元，已得到业主的认可和批复。同时，因工程进度和质量获全线第一名，业主同意支付额外奖励款147万元，2005年，该项目预计合同总收入应为14657+1098+147=15902（万元）。假如2006年该项目因变更设计又增加收入400万元，已得到业主的认可和批复，2006年该项目预计合同总收入应为15902+400=16302（万元）。该项目2004年预计合同总成本为11726万元，假如2005年该项目因变更设计使分包成本增加174万元，2005年该项目预计合同总成本应为11726+174=11900（万元）。假如2006年该项目因分包施工工程量增加又增加成本280万元，2006年该项目预计合同总成本应为11900+280=12180（万元）。2、合同收入和合同费用的确认建造合同总则规定了采用完工百分比法确认合同收入与合同费用的总原则，即：如果建造合同的结果能够可靠地估计，企业应根据完工百分比法在资产负债表日确认合同收入和合同费用，每个会计期末，项目部应采用完工百分比法确认合同收入和合同费用。二、施工企业在执行建造合同准则中遇到的主要问题（一）合同总收入与合同预计总成本的确认，存在一定的难度。准确的确认合同总收入与预计合同总成本是正确核算建造合同的前提，而施工企业当前面临以下两种情况严重影响建造合同收入与成本的确认：1.目前建筑市场还不规范，有的工程项目合同总价不确定；有的工程项目经常发生设计变更，合同总价变化较大；还有的工程项目边设计、边施工，根本没有合同总价。有的工程成本受市价影响较大，难以准确预计合同总成本等。这些实际存在的问题给施工企业执行建造合同带来了一定难度，如果处理不好，将影响会计信息的准确性。2、施工企业自身的管理水平参差不齐，在一定程度上也影响了合同总收入与合同预计总成本的确认与计量。新的建造合同准则，要求施工企业具有较高的管理水平与职业判断能力，才能保证准确地确认合同总收入和预测合同总成本。而目前施工企业管理水平普遍较低，管理手段比较落后，有关专业人员的综合素质与职业判断能力较低，导致合同总收入确认与合同预计总成本预测的合理性与准确性大大降低。（二）完工百分比方法的选择存在一定困难。大部分建造合同的开工日期与完工日期分属不同的会计年度，将合同收入和合同成本进行配比，准确地分配计入实施工程的各个会计年度成了一个重要的问题。建造合同准则规定采用完工百分比法，确定完工百分比有多种方法，比如实际成本比例法、完成工作量法与实际测定进度法，概括起来分为投入测算法和产出测算法两大类。1、投入测算法，即按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定完工百分比，这种方法较为简单、直观。但在工程项目的不同阶段，有时这种对应关系是不成比例的。比如，在实际工作中发生了无效的成本投入（如工程返工），成本发生了变化，但完工进度并没有发生变化，以成本投入多少反映完工进度往往会出现偏差。2、产出测算法，即按已完成的工作量占合同预计总工作量的比例或通过实际测定确定完工百分比，这种方法在工程内容一致，施工难度均衡且合同造价变化不大的情况下，简便易行且准确性较高，但在实际施工过程中，工程内容一致，施工难度均衡且合同造价相当的情况并不多见。另外，受勘察技术影响，实际施工环境与设计图纸时常存在偏差，工程变更经常发生，施工企业在完成合同外工程后，如果采用产出测算法，在变更工程未得到批复的情况下就确认收入，会给企业带来一定的经营风险。（三）内部交易事项的核算不十分规范。这主要表现在两个方面；1、内部交易收入与成本确认不对等。目前大型建筑施工企业基本上都是采取集团总承包，所属子分公司具体施工的二级项目管理模式。期末，根据建造合同准则，发包方（集团公司）与分包方（子分公司）都要按照建造合同准则确认已完成的合同收入与合同成本。对于整个企业来说，这属于内部交易事项，如果发包方与分包方认定的完工进度或合同总金额不一致时，会造成分包方确认的收入与发包方对分包工程确认的成本不相等，不仅给报表合并时内部交易事项的抵销带来一定的难度，还会影响整个企业集团收益的准确性。2、内部计价结算不及时造成企业的资产负债同时虚增。在施工生产过程中，由于种种原因，发包单位对内部分包单位的计价结算工作不能及时完成，期末，会形成发包单位的已结算未完工款（在预收账款项下反映）和内部分包单位的已完工未结算款（在存货的未完施工中反映）的双边挂账，而对于整个集团而言，分包单位在存货中挂账的未完工程实际上在发包方已经实现（在预收账款中反映），如此以来，报表合并后，会形成资产与负债的同时虚增，影响整个企业的资产质量。（四）对企业纳税产生一定的影响。由于建造合同准则规定的收入确认时间与确认金额与按现行税法规定的纳税义务发生时间及计税依据不同，不仅造成应纳税金额的争议，而且形成纳税时间上的差异。这主要表现在对营业税与所得税的影响上。1.对营业税的影响。按照税法规定，营业税的计税依据是业主签认的工程结算单。而建造合同准则规定的收入是施工单位按照完工百分比法确定的合同收入，不一定取得有关的收入凭证，二者存在时间上和金额上的差异，后者按照配比原则计提的“应交税金”金额，不能反映纳税的现实义务，造成实际工作上的不方便与误解。2.对所得税的影响。首先，企业主营业务税金及附加是作为一项费用在企业所得税前扣除的，对营业税的影响也必定影响企业所得税的计算；其次，由于按完工百分比确认的收入与工程结算单的计价金额不一致，形成年度计算的利润也不一致，造成应交所得税的时间性差异。第三，由于变更工程的普遍存在，在变更工程得不到业主的批复时，施工企业已按完工百分比确认的变更工程收入不能收回，会计总收入要小于纳税总收入，多交的所得税无法退回，给企业造成一定损失。第四，对建造合同损失，建造合同准则要求计提合同预计损失计入当期管理费用，而税法只允许于实际发生亏损时才能进入当期损益，从应纳税所得额中扣除，而不允许预提的合同预计损失在税前扣除。（五）容易产生人为调节利润现象。建造合同准则的实施，不仅对施工企业的管理与职业判断提出了更高的要求，同时也给企业经营者带来了很大的人为操纵利润空间。合同结果的估计与完工百分比法的选择由于缺少科学的操作规则，更多的是由企业自主决定，因而企业可以以此来达到调节利润的目的。如完工百分比采用投入测算法，企业收入不够时，可加大成本投入，但工程实际进度可能变化不大；如账面利润过多或不够时，企业可通过调整目标利润的方法，进行人为调节，导致收入与利润失真，而施工项目跨年度、工程量大的特点，使得此类人为操作行为很难被辨认。三、对上述问题的解决途径（一）合同总收入与合同预计总成本的确认问题。需要从两个层面解决：1.国家应加大力度，进一步规范建筑市场，严格建设项目的审批，要通过制订一系列法律法规来解决建筑市场中长久存在的工程变更问题与工程款拖欠问题，保护施工企业的合法权益；2.施工企业应提高内部管理水平，积极应对市场变化，借鉴国际会计准则的规定，在企业内部建立一套行之有效的内部财务预算和报告制度，对合同收入和合同成本的预测进行动态管理与调整，建立健全企业内部概预算、耗费定额、会计核算制度、成本分析制度，提高测算水平，为工程项目合同收入、合同成本的合理预计提供准确信息。（二）完工百分比方法的选择问题。根据施工企业的实际情况，在能够完善各项成本测算的基础上，采用投入测算法比较适宜，因为：1.这更加符合施工企业的管理目标，由于投入测算法将投入与产出有机结合起来，通过累计发生的实际成本与合同预计总成本的比例确定完工百分比，有利于对整个项目的成本进行核算与监督，及时发现问题，减少项目风险，并对整个项目的经济效益进行考核，更加符合目前施工企业普遍实施的施工管理模式；2.更加符合国际惯例，虽然国际会计准则及许多国家规定可用投入测算法和产出测算法两种方法计算完工百分比，但由于投入测算法更为先进可行，所以被广泛采用，随着全球经济一体化，我国会计改革的目标就是将我国的会计体系完全融入世界的发展轨道，从而实现与国际会计的信息可比。3.对于无效的成本投入（如因管理原因造成的返工成本）在计算完工百分比时可以从合同成本中剔除，以消除对完工进度的影响。（三）内部交易事项核算的规范问题。1.对于发包方与内部分包单位收入成本确认不一致的问题，应从制度上加以规范，首先保证双方会计核算方法、建造合同成本管理体系的一致性，同时严格内部单位收入确认签认制度，要规定内部分包单位的收入确认一定要经过发包方的签认，保持上下一致，确保企业集团正确抵消内部交易事项。2.对于内部结算不及时，形成分包单位成本挂账的情况，除了要规范内部施工计价结算制度，确保内部结算及时外，因单价不明确、工程量不确定或其他原因确实无法进行内部计价结算的，企业在编制合并报表时，要将分包单位“存货”中反映的已完工未结算款（存货中的未完施工）与发包单位“预收账款”中反映的已结算未完工款（预收账款的已结算未完工款）进行对抵，避免虚增资产与负债，保证财务信息的真实性。（四）影响税金的问题。执行新的建造合同后，企业存在的营业税及所得税时间及金额上的差异，是由于收入确认与工程结算分开所带来的问题。1.对于纳税时间性差异，会随着工程进度的完成，差异逐渐消失，只是由于纳税时间的前后不一致，会形成一定的资金成本，对此，在确认收入时要进行合理的筹划，最大限度地减少资金成本。2.对纳税金额差异，我们应慎重对待，应加强变更工程预计的谨慎度，防止将不能实现的变更工程确认为收入交纳营业税及企业所得税。对于建造合同的执行与税务上的差异，施工企业的主动权很少，只能是尽量避免，更多是寻求国家有关部门的协调，减少会计与税务方面的差异，降低施工企业的税务风险。（五）人为调节利润的问题。对于这个问题应主要从两个方面加强审计与监督：1.上级主管部门、财税部门、社会中介机构等在规范企业管理制度的前提下，加大对企业的监督检查与处罚力度，杜绝此类行为的发生。2.利用内部审计部门，监事会等企业内部监督机构加大监督力度，避免股东与经营者之间因委托与代理关系，而产生的道德风险问题。3.企业通过设计激励性机制，把企业的经营业绩与经营者的收益结合起来，提高会计信息的准确性，减少人为因素的影响。总之，由于新的建造合同准则在我国应用的时间比较短，在具体的执行过程中难免会遇到一些问题，这对于建筑施工企业而言，既是挑战，更是机遇，我们必须认真研究，积极应对，为准则的实施创造良好的条件，为企业的发展壮大以及在全球经济一体化的市场形势下走向国际市场打下坚实的基础。企业会计准则第15号—建造合同》对建造合同的确认、计量和相关信息的披露进行了规范，提高了会计信息质量，真实地反映了会计目标。但也存在着一些影响施工企业准确执行建造合同的不利因素和弊端。本文就施工企业执行《建造合同》准则遇到的问题及应对策略，提出自己几点粗浅的看法。一、存在的问题和弊端1.合同预计总收入和预计总成本确认的不确定性准则规定，合同收入包括两部分内容，一是合同规定的初始收入，即建造承包商与业主签订的合同中最初商定的合同总金额，二是因合同变更、索赔、奖励等形成的收入。就合同规定的初始收入而言，由于建筑市场的不规范和招投标形式的多样化，投标时施工企业和业主商定的合同金额往往与工程决算价相差较大。还有工程项目采取费率招标方式，施工企业和业主只在合同中约定综合费率，不约定合同价，或者边设计边施工，后签合同等。这些因素都不同程度地影响施工过程各个期间合同预计总收入的准确性。就因合同变更、索赔、奖励、签证等形成的收入而言，当发生合同变更时，需要经过工地监理、设计单位、业主代表等多个环节的签字才能生效。另外对施工单位提出的变更及索赔申请，业主或第三方有一个讨价还价的过程，往往不能及时批复，因而给预计合同总收入带来不确定性。同样，合同预计总成本受工程所处位置、当地物价及劳动力价格、气候条件、国家宏观调控等客观因素制约，同时也受施工组织方案、施工工艺和施工管理人员素质等企业自身条件的制约，难以做出准确地预计。2.施工过程中应收账款的失真性建造合同准则在核算方面的显著变化就是合同收入确认与工程价款结算的分离,在施工过程中不再按当期合同收入确认应收账款，而是按收到的业主和监理的工程量签批单作为应收账款的确认的有效凭据，从而带来了施工过程中应收账款的失真问题。目前，建筑市场竞争激烈，业主或发包方拖欠工程款的现象比较普遍。在施工过程中业主往往以各种借口推迟在工程进度结算签批单签字致使工程结算滞后于工程实际形象进度，应收账款迟迟得不到确认，账面反映的应收账款小于实际的应结算价款甚至出现负数，应收账款账面信息失真。3.以职业判断为核心的完工进度确认容易导致人为调节利润现象发生。建造合同准则确认完工进度都是由施工企业独立完成，无论是按累计实际发生的合同成本占合同预计总成本的比例确定完工进度，还是按已经完成的合同工作量占合同预计总工作量的比例确定完工进度，都是企业自行测算，而且不同的人员对完工程度可能做出不同的职业判断。另外，合同成本能否收回更具有很强的随意性，一项施工合同的成本到底能否收回，施工企业可以对其中任何一种判断做出充分的解释。这些核算方法上的不足为调节利润、粉饰报表提供了便利条件，特别是为了完成年度目标或计划，通过调整合同预计总成本测算数据来调节当期应确认的收入、成本，进而达到调节利润的目的。二、应对策略1.做好收入管理和成本核算的基础工作，为合同收入和合同成本的准确预计提供翔实的基础资料首先，应加强合同收入和变更签证、索赔奖励等收入台账的管理工作，做到与施工现场实际形象进度同步，与施工现场变更增减收入信息互动，为合同预计总收入的确认提供及时的、准确的第一手资料。其次，应按照会计基础规范和企业的管理模式，建立劳务结算制度、各种财产物资的收发及保管制度、机械租赁及结算制度、折旧及间接性费用分摊制度等，做到人工、材料、机械等消耗及时准确，与成本核算有关的各项原始记录规范正确，使成本核算具有可靠的基础。最后，财务部门在收到各部门提供的核算资料，将实际发生的合同成本及时入账，最终统计出实际已发生的合同成本。只有将已发生合同成本计算准确了，才能更好地测算预计预计合同总成本。2.加强施工过程的结算管理，实现结算与项目实际形象进度同步施工过程中应收账款信息失真问题的根源是建筑市场不规范，合同双方权利义务不对等，业主或发包方有意拖延结算时间。因此，一方面，政府主管部门和监管部门应制定出台相应的管理办法，加大对业主或发包方的约束。另一方面施工方应建立完善的施工过程结算管理制度，落实施工现场变更签证、索赔奖励等资料的收集、申报和追踪签批责任人，并将资料签批回收工作纳入绩效考核。另外还可与业主或发包方协商签订合同补充协议，明确开单结算期和收取工程款时间的有关规定，明确业主或发包方及时进行工程结算的义务。3.建立工程项目中间审计制度和定期财务检查制度建立工程项目中间审计制度，是发现项目过程管理漏洞和违规违纪行为，保证建造合同执行良性运行的有效方法。第一，审计人员往往独立于项目或被审计单位，与被审计单位没有利益冲突，比较客观公正。第二，审计人员往往经验丰富，职业判断能力较高，能准确独立进行职业判断。由于所站的角度和实践经验丰富，能及时发现建造合同执行中有无人为地调节收益等不合理的会计处理行为，并及时纠正或反馈给企业高层做出决策，使核算客观反映工程项目的实际状况。同时，通过定期的财务检查制度，也能及时纠错，发现项目不合理的会计处理行为。4.加强会计人员的业务培训和学习，提高其综合技能职业判断的准确与否是执行建造合同的关键，因此，企业应组织加强会计人员的业务知识学习，是执行建造合同准则对会计人员素质的内在要求。一要加强工程造价知识的学习，拓宽知识领域。二组织建造合同核算方面的经验交流，让大家取长补短，相互学习，相互提高。三要加强财经法规制度宣贯工作，强化项目负责人和会计人员的法律意识和制度意识。如何作好《建造合同准则》实施细则中的合同总收入确定与预计总成前言建造合同是指为建造一项或数项在设计、技术、功能和最终用途等方面密切相关的资产而订立的合同。《建造合同准则》是国家财经法规的组成部分，是规范建造施工项目收入、成本、毛利确认的基本原则，是企业进行考核、决策的重要依据。执行《建造合同准则》是一项跨越专业领域的工作，涉及项目多个部门参与，执行建造合同小组由财务部门（含资金、审计）、经营管理部门、市场开发部门、劳动人事部门、设备物资部门、技术部门等相关管理部门组成。建造合同的实施能真实反映企业生产经营状况，做到事前控制，促进项目经营管理水平不断提高。通过分析找出成本盈亏、节超的原因，总结经验，制定对策，更近一步落实后期控制成本、降低成本的目标。现将我公司在建造合同执行中建造合同总收入确定与建造合同预计总成本的测算工作作一简单介绍。关键词：建造合同合同总收入预计总成本确定测算一、建造合同总收入的确定建造合同总收入，是指站在不同时点对最终可能实现的合同总收入的金额，包括建造合同初始收入和合同变更增加收入（调整或新增数额）、索赔增加收入（合同外）、奖励增加收入等形成的收入。项目经营管理部门（合同部）根据项目的施工合同（协议书）等相关文件及合同变更、索赔、奖励等执行情况，对合同预计收入进行测算，填制《建造合同总收入确定表》。建造合同总收入=建造合同初始收入+变更增加收入+索赔增加收入+奖励增加收入等。（一）建造合同初始收入、合同变更收入、合同索赔收入、奖励收入的确认：1.建造合同总收入不含投标合同中的工程备用金、暂定金的费用，填写建造合同初始收入时要扣除合同中的备用金、暂定金的费用。2、若补充合同或协议、变更索赔项目审批表是以工程单价形式批复的，还应提供相应项目经业主或总承包商审批的工程数量依据，按批复的工程数量和工程单价计算新增收入。3、若暂没有正式单独签订补充合同或协议，无奖励协议，也无业主或总承包商对该项目的审批表，无奖励审批表，对已完项目业主或总承包商按主标合同结算报表进行了预结算，可按合同项目结算报表和合同项目价款支付单作为确认依据；4、若已完项目或索赔补偿项目，业主或总承包商采取财务直接支付方式的，可提供合同项目价款支付单、奖励支付单作为确认依据。总之，填写的所有的数字必须有业主签字盖章认可的正式的文字资料证据为基础，必须真实可靠。二、建造合同预计总成本的测算确定建造合同预计总成本，是指为完成某项建造合同预计会发生的相关费用，包括从合同签订开始至合同完成止所需要发生的、与建造合同有关的直接费用和间接费用，即我们通常说的五项费用：人工费、材料费、机械费、其他直接费、间接费。建造合同预计总成本分析测算及包括内容详见下表：（一）预计总成本测算的基本情况及要求1、新开工项目的合同预计总成本=从开工至完工需要发生的总成本。2、在建项目的预计合同总成本=实际已经发生的工程成本+预计将要发生的合同成本。3、在建项目合同预计总成本的确认、计量中，“实际已经发生的工程成本”的确认、计量由项目财务部门负责提供；“预计将要发生的合同成本”的确认、计量由项目经营部门（合同部）根据工程实际的人工费、材料单价、材料消耗量、机械费等对工程剩余工程量预测出实际完成所需的五项费用总成本。4、分包成本主要为内部切块、专业分包结算成本以及外部专业分包或劳务作业分包结算成本。5、项目部应及时办理对外、对内结算手续，内部挂账费用必须及时清理，对应摊销的各种成本费用必须及时摊销。确保准确、及时归集已经发生的合同成本。6、合同预计总成本不包括应当计入当期损益的管理费用、销售费用和财务费用。（二）预计总成本预测中五项费用的测算预计总成本中的五项费用计算，可按照实物法编制预计成本，即根据工程所需用人工、材料、机械台班实际单价和数量计算成本。分析时可以根据合同投标时的子目逐一分析其单价后，乘以子目预计的工程量计算得来，也可以根据分项工程分析得来。有分包合同的项目子目以分包合同的单价为准计算。1.人工费等于预计人工工日乘以人工实际工资单价。人工工日指完成工程或合同子目需要投入的直接从事建筑安装工程施工的生产性人工工日总量，分包工程按照分包合同计算，自行施工工程子目人工工日可以根据实际人员配置情况或内部承包标准，也可以参考投标预算定额中的用工数量分别乘以预计工程量计算得来。2.材料费等于预计材料总量乘以材料实际单价。材料预计总量指在合理使用材料的情况下，完成合同工程量必须消耗的材料总量。主要材料可以通过施工图纸计算、试验计算、施工组织设计计算或配合比计算得到，也可参考投标预算定额得到；辅助材料、周转性材料、其他材料可参考投标预算定额计算得来。施工机械用的柴油、汽油、电、水、风、煤计入台班费中，不计入材料用量。3.机械费等于预计机械台班总量乘以机械台班实际单价。预计机械台班总量，小型设备台班按预算定额中相应的台班消耗数量的80%计算，大型设备具备条件时可以通过实测计算，也可以按照预算定额中相应的台班消耗数量的80%计算。机械台班实际单价：小型设备按照预算定额的机械台班费定额计算，大型设备台班单价只计算扣除折旧费、大修理费和安拆费后的一类费和动力燃料费，不含以下费用：自有机械设备机上操作人员的人工费用；折旧费、大修理费；大型施工机械设备的安装、拆除、试运转、场内转移及辅助设施（包括基础、轨道、枕木等）摊销费用。计算大型设备的动力燃料的耗量时，若台班用量为实测数，则消耗量也为实测数，若台班用量是按照投标预算定额中的台班消耗量的80%计算的，则其单位消耗量采用相应定额的台班消耗量。外租设备：外租设备的租赁价格中均应含有机上人工费。4.其他直接费包括有关设计和技术援助费、冬雨季施工增加费、夜间施工增加费、特殊地区施工增加费、施工现场材料的二次搬运费、检试验费、工程定位复测费、工程交点费、场地清理费、小型临时设施费及其他费用（施工工具用具使用费等）。其他直接费＝（预计人工费+预计材料费+预计机械费）×其他直接费率＋检验试验费。检验试验费按照项目实际所签订的合同协议计算，一般约为工程造价的0.8-1%。其他直接费费率参考投标定额，一般约为2-3%。5.间接费：包括临时设施摊销费用和为组织和管理施工生产活动所发生的费用，如项目现场管理人员的工资、福利费、五险一金等（项目评估时的2%部分），固定资产折旧费以及修理费、取暖费、水电费、办公费、差旅费、财产保险费、工程保修费、排污费、税金（印花税），劳动保护费、安全基金、后勤车辆费，工会、教育费，其他。预测时项目部合同人员要与财务部人员根据项目实施规划和工程进展情况进行预测。间接费＝（预计人工费+预计材料费+预计机械费）×间接费费率＋2%的五险一金等费。建造合同中的五险一金费用的计算基数要与项目评估时的基数一致。（三）其他费用的计算1.项目部管理费：包括项目业务招待费、开发费、诉讼费。根据项目实施规划及工程完成情况预测计入，项目业务招待费可根据工程进展情况及公司有关业务招待费规定参考确定。2.税金：按照实际向税务部门缴纳或甲方代扣的税率计取。实际税率未明确计算时，注意投标时税率的取费基础为税前合计价，税务部门收取的基数为税后价，应将其统一换算为税后价。3.上级管理费：建造合同中的上级管理费指我公司在项目评估时下达给项目的企业管理费指标扣除2%五险一金后的费用。水利水电工程为6%，非水利水电工程为4%。4.利润：实际是项目部完成了上述各项指标后的工程盈余。总之，《建造合同准则》的实施中，建造合同总收入的确定与建造合同预计总成本的测算工作是最关键的一个环节。项目经营管理部（合同部）在计算建造合同总收入与预测合同总成本时要综合考虑各种因素，认真、细致、不少算、不漏算、严格把关，同时要尊重事实际，确保各种数据的真实、准确与完整，真实反映企业生产经营情况。最终通过分析找出成本盈亏、节超的原因，总结经验，制定对策，更近一步落实后期控制成本、降低成本的目标。',)