解析建筑工程合同的常见类型与通用条款示例

('建筑工程合同类别有哪些篇一:建设工程合同分类建设工程合同属于《合同法》上的有名合同，是指由承包人进行工程建设，发包人支付价款的合同。在传统民法上，建设工程合同属承揽合同的一种。建设工程合同按照工程不同的性质、阶段、内容通常可作如下分类:一、按承包方式分类:工程总承包合同、承包合同、专业分包合同、劳务分包合同。工程总承包合同，又称为“交钥匙承包合同”，亦即发包人将建设工程的勘察、设计、施工等工程建设的全部任务一并发包给一个具备相应的总承包资质条件的承包人。承包合同，是指总承包人就工程的勘察、设计、建筑安装任务分别于勘察人、设计人、施工人订立的勘察、设计、施工承包合同。专业分包合同，是指施工总承包企业将其所承包工程中的专业工程发包给具有相应资质的其他建筑企业完成的合同.如单位工程中的地基、装饰、幕墙工程。劳务分包合同，是指施工总承包企业或者专业承包企业将其承包工程中的劳务作业发包给劳务分包企业完成的合同。二、按工程实施的不同阶段和职能分类:勘察合同、设计合同、施工合同、招投标代理合同、监理合同、工程咨询合同、物资采购合同、工程保险合同、工程担保合同等三、按工程计价方式分类:固定价合同、可调价合同、成本加酬金合同。其中固定价合同可分为固定总价合同和固定单价合同;可调价合同可分为可调总价合同和可调单价合同。四、按施工内容(单位工程、分部分项工程)分类:主体结构合同、地基与基础合同、设备安装合同、水电合同、装修合同、电梯合同、幕墙合同、弱电工程合同、锅炉合同、垃圾处理合同、室外道路合同、园林绿化合同等。五、按行业的不同分类:建筑工程合同、市政工程合同、水利工程合同、公路工程合同、铁路工程合同、通讯工程合同、航空工程合同、港口工程合同等篇二:建筑合同种类有哪些篇一:建设工程合同分类及组成建设工程合同分类及组成1.按承发包方式分:?勘察设计或施工总承包合同?单位工程承包合同?工程项目总承包合同?bot合同(特许权协议)2.按承包工程计价方式分类:?总价合同?单位合同?成本加酬金合同。总价合同可分类固定总价合同和调价总价合同。单位合同分为:估计工程量单价合同，纯单价合同，单位与包干混合合同等。3.与建设工程有关的其他合同:?建设工程委托监理合同?建设工程物资采购合同?建设工程保险合同?建设工程担保合同4.按工程建设阶段分为:?工程勘察合同?工程设计合同?工程施工合同1z206030建设工程合同的主要内容1.建设工程总承包合同的主要条款:?词语涵义及合同文件的组成?总承包的内容?双方当事人的权得义务?合同履行期限?合同价款?工程质量与验收?合同的变更?风险责任和保险?工程保修?对设计分包人的规定?索赔与争议的处理?违约责任2.建设工程总承包的履行:?建设工程总承包合同订立后，双方都应按合同的规定严格履行?总承包单位可以按合同规定对工程项目进行分包，但不得不利于转包?建设工程总承包单位可以将承包工程中的部分工程发包给具有相应资格条件的分包单位，但是除总承包合同中约定的工程分包外，必须经发包人认可。3.施工总承包合同协议书的内容:?工程概况?工程承包范围?合同工期?质量标准?合同价款?组成合同的条件?承包人向发包人的承诺?发包人向承包人的承诺?合同的生效4.组成合同的文件依据优先顺序分别为:?本合同协议书?中标通知书?投标书及附件?专用条款?通用条款?标准规范及有关技术文件?图纸?工程量清单?工程报价单或预算书5.工程分包分为专业工程分包和劳务作业分包。专业工程分包资质设2-3个等级，60个资质类别。劳务分包资质设1-2个等级，13个资质类别6.建筑工程总承包单位按照总承包合同的约定对建设单位负责:分包单位按照分包合同的约定对总承包单位负责，总承包单位和分包单位就分包工程对建设单位承担连带责任。施工单位不得转包或违法分包工程。7.劳务分包人须服从工程承包人转发的发包人及工程师的指令，劳务分包人必须为从事危险作业的职工办理意外伤害保险，并为施工场地内自有人员生命财产和施工机械设备办理保险，支付保险费用8.劳务分包的劳务报酬，除本合同约定或法律政策变化，导致劳务价格变化，均为一次包死，不再调整9.劳务报酬的支付:全部工程完成后，经工程承包人认可后14天内，劳务分包人向工程承包人递交完整的结算资料，按约定的合同计价方式进行劳务报酬最终支付，结算资料在递交的14天内工程承包人进行核实确认，在承包确认后4天内，向劳力分包人支付劳务报酬。1z206040建设工程担保1.投标担保或投标保证金是指投标人保证具有投标接受后对其投标书中规定的责任不得撤销或者反悔，否则招标人将对投标保证金予以没收。投标保证金的数额一般为投标价的2%左右，但最高不得超过80万元人民币，投标保证金有效期应当超出投标有效期30天。2.投标保证金的形式:?交付现金?支票?银行汇票?不可撤销信用证?银行保函?由保险公司或者担保公司出具投标保证书3.投标保证金的作用:主要用于筛选投标人4.履约担保是指发包人在招标文件中规定的要求承包人提交的保证履约合同的义务的担保。5.履约担保的形式:银行保函，履约担保书，保留金。6.银行履约保函是由商业银行开具的担保证明，通常为合同金额的10%左右，银行保函分为有条件的银行保函和无条件的银行保函。7.工程采购项目保证金提供担保形式的，其金额一般为合同价的30%-50%8.保留金一般为每次工程进度款的10%，但总额一般限制在合同总价款的5%，(通常最高不超过10%)一般在工程移交时发包人将保留金的一半支付给承包人，保修期满1年后(一般最高不超过2年)14天内将剩下的一半支付给承包人。9.预付款担保一般为合同金额的10%，但需由承包人的开户银行向发包人出具预付担保。10.预付款担保的形式一般为银行保函，也可由担保公司担保，或采取抵押等担保形式。11.预付担保的作用在于保证承包人能够按公司规定进行施工，偿还发包人已支付的全部预付款。12.投标书附件中规定的预付款额，应在承包人根据发包人呈交或认可的履约保证书和已经发包人认可的条件对全部预付款价值进行担保的保函之后，由工程师开具证明支付给承包人。13.支付担保是指应承包人的要求，发包人提交的保证履行合同中约定的工程款支付义务的担保。14.支付担保的形式:?银行保函?履约保证金?担保公司担保?抵押或质押15.发包人支付担保应是金额担保，实行履约金分段滚动担保。担包额度为工程总额的20%-25%。本段清算后进入下段。16.支付担保的作用是通过对发包人资信状况进行严格审查并落实各项反担保措施，确保工程费用及进支付到位。一旦发包人违约。付款担保人将代为履约。17.发包人、承包人为了全面履行合同，应互相提供以下担保:发包人向承包人提供履约担保，按合同约定支付工程价款及履行合同约定的其他义务，承包人向发包人提供履约担保按合同约定履行自己的各项义务。18.《房屋建筑和市政基础工程施工招标投标管理办法》关于发包人工程款支付担保的内容:招标文件要求中标人提交履约担保的，中标人应当提交。招标人应当同时向中标人提供工程款支付担保。篇二:建设工程施工合同的类型及选择一、建设工程施工合同的类型按计价方式不同，建设工程施工合同可以划分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同三大类。根据招标准备情况和建设工程项目的特点不同，建设工程施工合同可选用其中的任何一种。1、总价合同总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同。(1)固定总价合同。承包商按投标时业主接受的合同价格一笔包死。在合同履行过程中，如果业主没有要求变更原定的承包内容，承包商在完成承包任务后，不论其实际成本如何，均应按合同价获得工程款的支付。采用固定总价合同时，承包商要考虑承担合同履行过程中的全部风险，因此，投标报价较高。固定总价合同的适用条件一般为:?工程招标时的设计深度已达到施工图设计的深度，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，以及承包商依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大差异。?工程规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包内容较为简单的工程部位。这样，可以使承包商在报价时能够合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。?工程合同期较短(一般为1年之内)，双方可以不必考虑市场价格浮动可能对承包价格的影响。(2)可调总价合同。这类合同与固定总价合同基本相同，但合同期较长(1年以上)，只是在固定总价合同的基础上，增加合同履行过程因市场价格浮动对承包价格调整的条款。由于合同期较长，承包商不可能在投标报价时合理地预见1年后市场价格的浮动影响，因此，应在合同内明确约定合同价款的调整原则、方法和依据。常用的调价方法有:文件证明法、票据价格调整法和公式调价法。2、单价合同单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价应为计入各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价。单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。单价合同的工程量清单内所开列的工程量一般为估计工程量，而非准确工程量。3、成本加酬金合同成本加酬金合同时将工程项目的实际造价划分为直接成本费和承包商完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由业主实报实销，另按合同约定的方式付给承包商相应报酬。成本加酬金合同大多适用于边设计、边施工的紧急工程或灾后修复工程。由于在签订合同时，业主还不可能为承包商提供用于准确报价的详细资料，因此，在合同中只能商定酬金的计算方法。在成本加酬金合同中，业主需承担工程项目实际发生的一切费用，因而也就承担了工程项目的全部。而承包商由于无风险，其报酬往往也较低。按照酬金的计算方式不同，成本加酬金合同的形式有:成本加固定酬金合同、成本加固定百分比酬金合同、成本加浮动酬金合同、目标成本加奖罚合同等。在传统承包模式下，不同计价方式的合同类型比较见表1-1二、建设工程施工合同类型的选择建设工程施工合同的形式繁多、特点各异，业主应综合考虑以下因素选择不同计价模式的合同:1、工程项目的复杂程度规模大且技术复杂的工程项目，承包风险较大，各项费用不易准确估算，因而不宜采用固定总价合同。最好是有把握的部分采用总价合同，估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同。有时，在同一工程项目中采用不同的合同形式，是业主和承包商合理分担施工风险因素的有效办法。2、工程项目的设计深度施工招标时所依据的工程项目设计深度，经常是选择合同类型的重要因素。招标图纸和工程量清单的详细程度能否使投标人进行合理报价，取决于已完成的设计深度。表2-1中列出了不同设计阶段与合同类型的选择关系。表2-1不同设计阶段与合同类型选择3、工程施工技术的先进程度如果工程施工中有较大部分采用新技术和新工艺，当业主和承包商在这方面过去都没有经验，且在国家颁布的标准、规范、定额中又没有可作为依据时，为了避免投标人盲目地提高承包价款或由于对施工难度估计不足而导致承包亏损，不宜采用固定价合同，而应选用成本加酬金合同。4、工程施工工期的紧迫程度有些紧急工程(如灾后恢复工程等)要求尽快开工且工期较紧时，可能仅有实施方案，还没有施工图纸，因此，承包商不可能报出合理的价格，宜采用成本加酬金合同。对于一个建设工程项目而言，采用何种合同形式不是固定的。即使在同一个工程项目中，各个不同的工程部分或不同阶段，也可采用不同类型的合同。在划分标段、进行合同策划时，应根据实际情况，综合考虑各种因素后再作出决策。一般而言，在合同工期在1年以内且施工图设计文件已通过审查的建设工程，可选择总价合同;紧急抢修、救援、救灾等建设工程，可选择成本加酬金合同;其他情形的建设工程，均宜选择单价合同。篇三:建设工程施工合同的类型建设工程施工合同的类型总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同;单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同;而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。一般情况下分为三大类型，即总价合同、单价合同和成本加酬金合同。总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同;单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同;而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。因此，《建设工程施工合同》(gf-1999-0201)第三部分专用条款中第六款“合同价款与支付”中对于合同价款的三种方式:固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同的提法有所不妥。而且，这本施工合同示范文本是适用于工程量清单招标的工程，而通过直接发包、施工图招标选择施工单位的工程，这本施工合同示范文本中许多条款不大适用。有的同志以为《建设工程施工合同》(gf-1999-0201)可以管好所有的工程，以至于只要把它拿来填上就行了，这显然是对合同的误解，合同计价形式是多种多样的，不是一个“示范文本”可以管住的。合同管理是从政府、合格的中介机构到订约各方面所必须付出比目前大得多的精力从事的一件大事，因此，对建筑市场建设各方来说，弄清各种类型的计价方法、优缺点和使用时机是非常必要的。接下来，简单介绍一下各种计价方式。篇三:工程施工合同类别篇一:建设工程施工合同的类型及选择一、建设工程施工合同的类型按计价方式不同，建设工程施工合同可以划分为总价合同、单价合同和成本加酬金合同三大类。根据招标准备情况和建设工程项目的特点不同，建设工程施工合同可选用其中的任何一种。1、总价合同总价合同又分为固定总价合同和可调总价合同。(1)固定总价合同。承包商按投标时业主接受的合同价格一笔包死。在合同履行过程中，如果业主没有要求变更原定的承包内容，承包商在完成承包任务后，不论其实际成本如何，均应按合同价获得工程款的支付。采用固定总价合同时，承包商要考虑承担合同履行过程中的全部风险，因此，投标报价较高。固定总价合同的适用条件一般为:?工程招标时的设计深度已达到施工图设计的深度，合同履行过程中不会出现较大的设计变更，以及承包商依据的报价工程量与实际完成的工程量不会有较大差异。?工程规模较小，技术不太复杂的中小型工程或承包内容较为简单的工程部位。这样，可以使承包商在报价时能够合理地预见到实施过程中可能遇到的各种风险。?工程合同期较短(一般为1年之内)，双方可以不必考虑市场价格浮动可能对承包价格的影响。(2)可调总价合同。这类合同与固定总价合同基本相同，但合同期较长(1年以上)，只是在固定总价合同的基础上，增加合同履行过程因市场价格浮动对承包价格调整的条款。由于合同期较长，承包商不可能在投标报价时合理地预见1年后市场价格的浮动影响，因此，应在合同内明确约定合同价款的调整原则、方法和依据。常用的调价方法有:文件证明法、票据价格调整法和公式调价法。2、单价合同单价合同是指承包商按工程量报价单内分项工作内容填报单价，以实际完成工程量乘以所报单价确定结算价款的合同。承包商所填报的单价应为计入各种摊销费用后的综合单价，而非直接费单价。单价合同大多用于工期长、技术复杂、实施过程中发生各种不可预见因素较多的大型土建工程，以及业主为了缩短工程建设周期，初步设计完成后就进行施工招标的工程。单价合同的工程量清单内所开列的工程量一般为估计工程量，而非准确工程量。3、成本加酬金合同成本加酬金合同时将工程项目的实际造价划分为直接成本费和承包商完成工作后应得酬金两部分。工程实施过程中发生的直接成本费由业主实报实销，另按合同约定的方式付给承包商相应报酬。成本加酬金合同大多适用于边设计、边施工的紧急工程或灾后修复工程。由于在签订合同时，业主还不可能为承包商提供用于准确报价的详细资料，因此，在合同中只能商定酬金的计算方法。在成本加酬金合同中，业主需承担工程项目实际发生的一切费用，因而也就承担了工程项目的全部。而承包商由于无风险，其报酬往往也较低。按照酬金的计算方式不同，成本加酬金合同的形式有:成本加固定酬金合同、成本加固定百分比酬金合同、成本加浮动酬金合同、目标成本加奖罚合同等。在传统承包模式下，不同计价方式的合同类型比较见表1-1二、建设工程施工合同类型的选择建设工程施工合同的形式繁多、特点各异，业主应综合考虑以下因素选择不同计价模式的合同:1、工程项目的复杂程度规模大且技术复杂的工程项目，承包风险较大，各项费用不易准确估算，因而不宜采用固定总价合同。最好是有把握的部分采用总价合同，估算不准的部分采用单价合同或成本加酬金合同。有时，在同一工程项目中采用不同的合同形式，是业主和承包商合理分担施工风险因素的有效办法。2、工程项目的设计深度施工招标时所依据的工程项目设计深度，经常是选择合同类型的重要因素。招标图纸和工程量清单的详细程度能否使投标人进行合理报价，取决于已完成的设计深度。表2-1中列出了不同设计阶段与合同类型的选择关系。表2-1不同设计阶段与合同类型选择3、工程施工技术的先进程度如果工程施工中有较大部分采用新技术和新工艺，当业主和承包商在这方面过去都没有经验，且在国家颁布的标准、规范、定额中又没有可作为依据时，为了避免投标人盲目地提高承包价款或由于对施工难度估计不足而导致承包亏损，不宜采用固定价合同，而应选用成本加酬金合同。4、工程施工工期的紧迫程度有些紧急工程(如灾后恢复工程等)要求尽快开工且工期较紧时，可能仅有实施方案，还没有施工图纸，因此，承包商不可能报出合理的价格，宜采用成本加酬金合同。对于一个建设工程项目而言，采用何种合同形式不是固定的。即使在同一个工程项目中，各个不同的工程部分或不同阶段，也可采用不同类型的合同。在划分标段、进行合同策划时，应根据实际情况，综合考虑各种因素后再作出决策。一般而言，在合同工期在1年以内且施工图设计文件已通过审查的建设工程，可选择总价合同;紧急抢修、救援、救灾等建设工程，可选择成本加酬金合同;其他情形的建设工程，均宜选择单价合同。篇二:建设工程施工合同的类型建设工程施工合同的类型总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同;单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同;而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。一般情况下分为三大类型，即总价合同、单价合同和成本加酬金合同。总价合同又包括固定总价合同和可调值总价合同;单价合同包括估算工程量单价合同和纯单价合同;而成本加酬金合同包括成本加固定百分比酬金合同、成本加固定金额酬金合同、成本加奖罚合同、最高限额成本加固定最大酬金合同。因此，《建设工程施工合同》(gf-1999-0201)第三部分专用条款中第六款“合同价款与支付”中对于合同价款的三种方式:固定价格合同、可调价格合同、成本加酬金合同的提法有所不妥。而且，这本施工合同示范文本是适用于工程量清单招标的工程，而通过直接发包、施工图招标选择施工单位的工程，这本施工合同示范文本中许多条款不大适用。有的同志以为《建设工程施工合同》(gf-1999-0201)可以管好所有的工程，以至于只要把它拿来填上就行了，这显然是对合同的误解，合同计价形式是多种多样的，不是一个“示范文本”可以管住的。合同管理是从政府、合格的中介机构到订约各方面所必须付出比目前大得多的精力从事的一件大事，因此，对建筑市场建设各方来说，弄清各种类型的计价方法、优缺点和使用时机是非常必要的。接下来，简单介绍一下各种计价方式。篇三:施工合同类型一、施工合同类型[内容]按照计价方式不同，施工合同可以分为总价合同、单价合同、成本加酬金合同。1(总价合同2(单价合同单价合同是施工合同类型中最主要的一类合同类型。就招标投标而言，采用单价合同时一般由招标人提供详细的工程量清单，列出各分部分项工程项目的数量和名称，投标人按照招标文件和统一的工程量清单进行报价。单价合同适用的范围较为广泛，其风险分配较为合理，并且能够鼓励承包人通过提高工效、管理水平等手段从节约成本中提高利润。单价合同的关键在于双方对单价和工程量的计算和确认，其一般原则是“量变价不变”:量，工程量清单所提供的量是投标人投标报价的基础，并不是工程结算的依据;工程结算时的量，是承包人实际完成的工程数量，但不包括承包人超出设计图纸范围和因承包人原因造成返工的实际工程量。价，是中标人在工程量清单中所填报的单价(费率)，在一般情况下不可改变。工程结算时，按照实际完成的工程量和工程量清单中所填报的单价(费率)办理。按照单价的固定性，单价合同又可以分为固定单价合同和可调单价合同，其区别主要在于风险的分配不同。固定单价合同，承包人承担的风险较大，不仅包括了市场价格的风险，而且包括工程量偏差情况下对施工成本的风险。可调单价合同，承包人仅承担一定范围内的市场价格风险和工程量偏差对施工成本影响的风险;超出上述范围的，按照合同约定进行调整。3(成本加酬金合同成本加酬金合同是由发包人向承包人支付工程项目的实际成本，并按照事先约定的某一种方式支付酬金的合同类型。对于酬金的约定一般有两种方式:一是固定酬金，合同明确一定额度的酬金，无论实际成本大小，发包人都按照约定的酬金额度进行支付;二是按照实际成本的比率计取酬金。采用成本加酬金合同，发包人需要承担项目实际发生的一切费用，承担几乎全部的风险;而承包人，除了施工风险和安全风险外，几乎无风险，其报酬往往也较低。这类合同的主要缺点在于发包人对工程造价不易控制，承包人也不注意降低项目成本，不利于提高工程投资效益。成本加酬金合同主要适用于以下几类项目:(1)需要立即开展工作的项目，如震后的救灾工作;(2)新型的工程项目，或者对项目内容及技术经济指标未确定的项目;(3)风险很大的项目。[案例]万禾花园项目为了赶进度，在设计图纸未齐全的情况，与承包商签订施工合同。合同约定:本工程合同采用平方米造价大包干结算。但在施工过程中发生了一系列设计变更:建筑面积增大，楼梯从直型改为弧型，加盖锥屋顶等，由此引起工程竣工结算纠纷。请问:该工程采用总价合同是否合适,应采用什么合同方式,[结果]1、本工程不适宜采用总价合同。2、本工程宜采用单价合同。[点评]1、总价合同适合范围详见[内容]。2、单价合同适用范围详见[内容]，尤其是在工程量清单计价模式下，采用单价合同更有利于办理竣工结算。二、合同价款[内容]1、约定:发包人承包人应在协议书中约定合同价款。招标工程的合同价款由发包人承包人依据中标通知书的中标价款在协议书中约定。非招标工程的合同价款由发包人承包人依据双方确定施工图预算的总造价在协议书中约定。2、调整因素:除合同另有约定外，调整因素应包括:(1)工程量的偏差;(2)工程变更;(3)物价及后继法律法规的变化;(4)费用索赔事件或发包人负责的其他情况;(5)工程造价管理机构发布的造价调整;(6)专用条款约定的其他调整因素。[案例]广东某科技项目依照《广东省建设工程施工合同范本》(2006版)，合同双方按中标通知书的中标价约定合同价款，但没有约定调整合同价款因素。由于业主委托中介机构编制工程量清单出现失误，且业主通知该项目加建二层，导致工程主体封顶后工程量大大增加。问:就发生事件，该项目应怎样确定合同价款,[结果]不考虑其他事件，本项目应在原合同价款基础上调整下列合同价款:1、工程量偏差引起的增减价款。2、工程设计变更发生的增加价款。[点评]施工合同没有另外约定合同价款调整事宜的，视为按照上述因素调整合同价款。这也完全符合国际施工合同条件的通用做法。工程量偏差、工程变更，是上述调整合同价款的二个因素，所以本项目应相应调整由此引起的合同价款。三、施工合同主体[内容]1、法律依据:1999年3月15日九届全国人大二次会议通过并于1999年10月1日起实施的《中华人民共和国合同法》，对建设工程施工合同做了明确的规定。施工合同是一种民事合同，合同的双方是平等的民事主体。无论发包人是国家机关、企业法人还是一般的公民，其与承包人的法律地位都是平等的。为了满足工程施工和质量等需要，《建筑法》对承包人进行了约束，要求其必须具备国家相应资质条件和履行施工合同的能力，承包人必须是企业法人。而对于发包人，既可以是具备法人资格的国家机关、事业单位、企业单位和社会团体，也可以依法登记的个人合伙企业、个体经营户或者是个人，即一切以协议、法律等要求且具备合法手续，承认全部合同条件，自愿和有能力履行合同约定义务的合同当事人。为确保工程款能及时予以支付，发包人必须具备支付工程价款的能力。2、主体资格:施工合同主体的单位一般要求是法人单位，特别是合同当事人双方，均要求具有法人资格。除了私人自建住宅外，要求发包人一般应是经国家批准的工程建设项目的法人，而且应落实投资计划，具备相应的协调能力。承包人要求必须是企业法人，而且具备符合国家相应资质要求的施工企业。无营业执照或无承包资质的单位不能作为建设工程施工合同的承包人，资质等级低的不能越级承揽建设工程。3、权利和义务:首先，施工合同是双方行为的准则。在工程施工过程中，不论是承包人还是发包人，其一切行为和职责都要以施工合同为依据，双方必须按照合同办事;其次，施工合同制约着发包人和承包人的行为，要求双方严格履约。因履行合同使双方的权利和义务产生相互的关系，是法律关系而非情理的关系。也就是说，双方的权利和义务均受到法律的保护和监督，双方都必须认真履行合同;第三，施工合同明确了双方权利和义务。在工程施工过程中，承包人与发包人的权利和义务究竟如何，需由合同予以明确。而且这种权利和义务关系是相互补充、相互制约的，一方的权利就是另一方的义务;对方的权利就是自己一方的义务。譬如，发包人为实现承包人能够按施工合同约定的开工日期如期开工这一权利，就要履行施工合同的约定为承包人提供开工条件的义务。又如，承包人为实现自己能够按期如数从发包人那里收取工程款这一权利，就一定要履行施工合同约定的工程进度计划，按质按量完成一定工程的义务，其收款的权利就是其完成施工工程量的结果;若承包人不能按施工合同约定的工程进度按质按量履行完成工程量的义务，那就意味着将会失去了按期如数收取工程款的权利。[案例]2007年4月16日，原告浙江马金建筑工程有限公司与被告江西万方房地产开发有限公司签订了《协议书》，双方约定:被告将公寓楼交由原告承建，并确保在2个月内开工，原告支付给被告承建定金4万元，协议还对其他内容作了约定。同年4月28日，原告交付被告4万元，被告出具了一份收据，内容为“兹收到浙江马金建筑工程有限公司叁万元人民币作为弋阳县赣东北贸易广场三期部分工程定金。另收壹万元，合计肆万元。”被告作为担保人在协议书及收据上签名。同年8月，原告向被告催问协议工程开工事宜，要求返还定金，未果，故起诉至法院，请求判令被告返还原告定金4万元整，并承担利息。[结果]因承包人主体资质不符合要求，违反了法律规定，该合同被判无效，4月7日，江西省弋阳县人民法院审结了此起建设工程施工合同纠纷案例，法院一审判令被告江西万方房地产开发有限公司返还原告定金人民币4万元整及利息;被告对上述债务承担保证责任。[点评]法院经审理认为，原告与被告签订公寓楼建设承包协议，其主体不具备签订建设工程承包合同的资质，违反了有关法律、法规的强制性规定，故双方签订的协议书无效。根据有关法律规定，合同无效后，因该合同取得的财产应返还，被告获取定金及利息均为因合同所取得财产，故应返还给原告。被告系担保人，由于对保证方式没有约定，应按连带责任承担保证责任。从上案例可见，合同主体一般要求是法人单位:发包人可以是机关、事业单位、企业法人，也可以是个人或是个体户。承包人必须是企业法人，并具备国家规定的相应施工企业资质;不是企业法人(如:企业分支机构、施工队、个人)、是法人但没有施工企业资质、有资质但越级经营，都属于违法的承包人，其签订的合同或合同条款无效。',)