中介冒充买家压低房价,合同效力存疑:无效、未成立抑或可撤销? 如果只能选择一个的话,我建议使用“合同效力存疑:可撤销?”这个表述最为简洁明了。
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('中介假扮买家压价买房,买卖合同无效、不成立,还是可撤销?去年的11月份通过中介卖了一套房子不过签了合约收了定金之后李先生却发现自己中了计究竟是怎么回事呢?这天是法院判决书下达的日子,李先生非常心急等待结果,直到接到律师打来的电话,他才松了一口气。究竟什么事令到李先生那么高兴呢?事情要从去年4月份说起,顺德大良链家一个叫刘美林的中介找到他,说有两名客户看中了他的房子。当时他就和对方草签了合同,并将房屋的最终交易价格定为112.8万,买家的签字人是陈建玲。但是在银行交资料办贷款的时候,李先生就发现只有陈建刚和一名叫刘德桂的女子到场,办理按揭提交的资料也是刘德桂的。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创1/5李先生觉得不对路上网搜索竟发现刘德桂、陈建刚原来都是链家的中介还是刘美林的下属而且,中介并不是以112.8万的成交价格向银行申请贷款,而是以145万的价格提交资料的,而当时银行对这间屋的评估价更是超过了161万。李先生认为中介刻意隐瞒房价信息找人假扮买家才导致自己低价卖房于是要求解除合同但遭到拒绝无奈之下,李先生于是提起诉讼。而顺德法院近日作出了判决,撤销了双方签订的《房地产买卖合同》。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创2/5而根据现在网上的评估价李先生小区的房价目前已经达到每平方米15000多元总价大概220万以上比之前成交价整整高了100多万!【颜宇丹律师视点】丹柱法律团队负责人颜宇丹律师认为,根据《最高人民法院关于适用《中华人民共和国合同法》若干问题的解释(二)》第十九条规定,对于合同法第七十四条规定的“明显不合理的低价”,人民法院应当以交易当地一般经营者的判断,并参考交易当时交易地的物价部门指导价或者市场交易价,结合其他相关因素综合考虑予以确认。转让价格达不到交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十的一般可以视为明显不合理的低价。如果中介利用优势,购买价格经评估明显低于市场价格的70%,卖方可以显示公平要求撤销买卖合同。显失公平的合同是指一方当事人利用优势或者对方缺乏经验,在订立合同时使双方的权利义务明显不公平的合同。根据《民法总则》第一百五十一条:一方利用对方处于危困状态、缺乏判断能力等情形,致使民事法律行为成立时显失公平的,受损害方有权请求人民法院或者仲裁机构予以撤销。即订立显失公平的合同受害方可以到法院或者仲裁机构予以撤销。依照法律规定,依法成立的合同就具有法律的约束力,2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创3/5民事活动应当遵循公平合理和诚实信用原则,法律鼓励交易和诚实信用,以利于促进资源的合理有效配置,人民法院和仲裁机构在法律适用的利益衡量和价值判断上更倾向于不去轻易否定合同的效力;但对上述顺德该起案例,从某种程度上讲,法院判决更多的是基于买方为房地产中介人员的特殊身份,因其利用自身优势、违背诚实信用原则,干扰了正常的房屋市场交易秩序,悖离了中介机构及其人员应有的职业忠诚和勤勉尽责的居间服务规范,而支持了买方要求撤销买卖合同的诉讼请求。无独有偶,去年一起天津中介人员炒房合同案引起全国关注。笔者颜宇丹律师接受深圳电视台《深圳地产》栏目采访,对媒体广泛关注的“天津首例以炒房为目的的房屋买卖合同被判无效”的案例进行点评。天津中介人员炒房合同被判无效,还是不成立?【案例提要】据天津媒体报道:2016年3月,房产中介人员尤某某利用自身优势从市民吴某某手中购买房屋,双方签订房屋买卖居间合同,并约定买方在办理房屋手续时房子可以过户给第三方。卖房发现买主系炒房人员后,提出解除合同。日前,滨海新区人民法院塘沽审判区经审理后,认定双方签订的买卖合同不成立。据悉,塘沽审判区最近对17件房屋买卖合同纠纷案件认定为“名为买房,实为炒房”的行为,依法认定合同不成立,驳回索赔的诉讼请求。天津这组判决针对的是个别房产中介,违反居间合同2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创4/5的忠诚义务的炒房行为,而不是要对所有买房合同的“主观心理”是否炒房做出认定。法院认定中介买房合同不成立的理由是,合同不是“真实意思表示”。有媒体将上述判决解读为法院判决“炒房合同无效”,很多民众认为今后大家买卖房产,只要找出双方当事人带有“炒房”的目的,那么,所签订的购房合同就会立刻被推翻,即一切“炒房合同”皆无效。【法官说法】滨海新区法院塘沽民二庭副庭长李桂华表示,此类案件多为房地产中介人员,利用具有的房源信息优势及熟悉房屋交易流程优势,与卖房人签订房屋买卖合同,再加价转卖给他人从中牟利。为了保证其顺利实施倒房行为,此类合同一般都约定交付定金后便腾空并移交房屋,此举是为方便让实际买房人看房。同时还会约定允许过户给第三方,是为保证卖房人与实际买房人办理过户。当卖方人陷入了炒房人的圈套,拒绝履行合同时就会被以违约为由起诉,并索要高额违约金。2016全新精品资料-全新公文范文-全程指导写作–独家原创5/5',)
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