“断供”引发的商品房买卖合同和担保贷款合同解除问题

('“断供”引发的商品房买卖合同和担保贷款合同解除问题——房地产公司诉吴某龙商品房预售合同案【案件基本信息】1.裁判书字号浙江省台州市天台县人民法院（2020）浙1023民初903号民事判决书2.案由：商品房预售合同纠纷3.当事人原告：房地产公司被告：吴某龙第三人：某银行天台县支行【基本案情】吴某龙向房地产公司购买商品房，2018年1月25日，双方签订了《商品房买卖合同》，约定房屋价款计781471元，买受人向出卖人支付房款首付款161471元，并到出卖人指定的银行办理余款按揭手续。《商品房买卖合同》附件八约定，房地产公司提供阶段性按揭贷款担保事宜，吴某龙没有按期偿还银行贷款本息，经银行出具证明，房地产公司有权向吴某龙催告，催告15天后仍未还款的，房地产公司有权解除合同，撤销预售登记，吴某龙所欠银行的贷款由房地产公司直接给付银行，在办理撤销抵押手续后，房地产公司可以重新出售房屋，售出后30天内将原收取的首期房款及吴某龙已还银行的贷款本金在扣除定金、银行罚息、利息、赔偿金、代偿款项所产生的损失、撤销抵押等费用后返还吴某龙。双方还约定吴某龙逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知房地产公司承担保证责任的，房地产公司有权解除《商品房买卖合同》并要求吴某龙承担违约责任。2018年7月26日，吴某龙、某银行天台县支行，房地产公司三方签订了《个人购房担保借款合同》一份，吴某龙向某银行天台县支行借款用于购房，房地产公司提供阶段性保证和抵押，保证期间为自借款发放之日至借款人取得房地产权属证书，并办妥以贷款人为抵押权人的抵押登记手续完成之日止。2018年6月12日，案涉房屋办理了预售商品房买卖预告登记，同年8月3日，案涉房屋办理了预售商品房抵押权预告登记。2019年10月、11月、12月，2020年1月、2月，吴某龙均未能按约还本付息，截至2020年3月27日，未结清期数为5期，尚欠本金609501.81元，利息14837.65元。【案件焦点】1.房地产公司与吴某龙签订的《商品房买卖合同》是否应当解除；2.解除《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》的诉讼请求是否应当合并审理；3.如《商品房买卖合同》和《个人购房担保借款合同》均解除，开发商房地产公司是否可以直接承担买受人吴某龙对银行的还款责任。【法院裁判要旨】浙江省台州市天台县人民法院经审理认为：当事人可以约定一方解除合同的条件，解除合同的条件成就时，解除权人可以解除合同。房地产公司与吴某龙在合同中约定逾期偿还银行到期贷款本息累计二次以上（含二次）或者银行终止借款合同或者银行通知房地产公司承担保证责任的，房地产公司有权解除《商品房买卖合同》。现吴某龙已逾期向某银行天台县支行还款累计5期，解除合同的条件已成就，故对房地产公司要求解除《商品房买卖合同》的诉讼请求予以支持。合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。吴某龙、某银行天台县支行应当协助房地产公司办理注销《商品房买卖合同》项下房地产的备案登记手续以及预购商品房预告登记手续。《商品房买卖合同》解除后，《个人购房担保借款合同》的合同目的已无法实现，某银行天台县支行作为担保权人主张同时解除《个人购房担保借款合同》，而房地产公司亦请求法院判决由其直接向某银行天台县支行支付贷款本息，双方实际达成了解除合同的合意，对某银行天台县支行解除《个人购房担保借款合同》诉讼请求，法院予以支持。对于某银行天台县支行因《个人购房担保借款合同》解除而遭受的利息损失，因上述合同解除系买受人吴某龙违约导致，某银行天台县支行最终可向吴某龙主张，为减少当事人之间不必要的诉累，利息损失可由房地产公司直接对某银行天台县支行进行赔偿，房地产公司已赔偿的款项，在应当返还吴某龙的购房款中予以抵销。利息损失参照《个人购房担保借款合同》中的约定计算至本息还清日止。浙江省天台县人民法院依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第九十七条、第一百一十五条，《中华人民共和国物权法》第二十条第二款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，作出如下判决：一、解除房地产公司与吴某龙签订的《商品房买卖合同》；二、解除房地产公司、吴某龙、某银行天台县支行签订的《个人购房担保借款合同》；三、房地产公司应于判决生效之日起十日内返还吴某龙购房款；四、限房地产公司于本判决生效之日起十日内返还某银行天台县支行贷款本金并赔偿利息损失；五、吴某龙应赔偿房地产公司律师代理费损失并赔偿第四项中房地产公司已向某银行天台县支行支付的利息，律师代理费及利息损失在第三项中予以抵扣。一审宣判后，当事人未上诉，现判决已发生法律效力。【法官后语】在贷款购房情形下，买受人、开发商与银行之间实际形成了“三角法律关系”，即买受人与开发商之间的房屋买卖关系，买受人与银行之间的借款及抵押关系，开发商与银行之间的担保关系。开发商行使解除权，人民法院应当重点审查商品房买卖合同中的具体约定。如双方未约定买受人“断供”可以解除合同的，该种情形下能否解除商品房买卖合同在司法实践中分歧较大。一种观点认为，开发商不享有法定解除权。买受人的主要义务是支付购房款，至于购房款的来源是买受人自有资金还是借款与开发商无关，买受人“断供”实际是未按约定向银行履行还款责任，该违约行为基于买受人、开发商、银行三方订立的商品房担保贷款合同而非买受人与开发商订立的商品房买卖合同。另一种观点认为，商品房买卖合同与担保贷款合同是有紧密联系并且能相互影响的特殊合同关系，买受人“断供”导致开发商承担担保责任，之前获得的房屋价款又被银行从保证金账户中扣回，房款“得而复失”显然使开发商售房营利的合同目的不能实现，应当赋予开发商解除权。笔者认为，如果买受人“断供”较少，之后又能及时补足，开发商承担并不沉重的担保责任后亦可向买受人追偿以弥补损失，此时仍以开发商“合同目的不能实现”之由苛责买受人有失公平；反之，开发商承担了较重甚至与银行贷款金额相当的担保责任后，实践中买受人往往并无可供执行的财产，房屋因诉讼被长期搁置，增加了开发商资金断裂的风险，故此时赋予开发商解除权较为合理。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条的规定，担保权人即银行作为有独立请求权第三人提出诉讼请求或者就担保贷款合同纠纷另行起诉的，应当与商品房买卖合同纠纷合并审当无争议。从合同的产生看，商品房担保贷款合同的成立依赖于商品房买卖合同的成立；从合同的履行目的看，商品房担保贷款合同的履行服务于商品房买卖合同的履行，二者纠纷相伴而生，无论是银行作为担保权人，还是开发商作为阶段性担保的保证人，主张解除商品房担保贷款合同均应当与商品房买卖合同合并审理。商品房买卖合同和担保贷款合同解除后，款项的返还原则上仍应遵循合同的相对性，即开发商将房款返还买受人，买受人返还房屋；与此同时，买受人将全部贷款返还银行，银行则返还买受人已经偿还的本金及利息；对于因担保贷款合同解除而受到的损失，银行可以要求“断供”的买受人予以赔偿。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条第二款规定：“商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。”为了减少不必要的重复、烦琐和当事人的诉累，在合并审理的情况下，可以由开发商直接向银行返还贷款，并直接向银行承担买受人应当承担的责任，这是上述司法解释规定的应有之义。',)