章建利、济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书

('章建利、济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审理法院】山东省济南市中级人民法院【审结日期】2022.06.10【案件字号】(2022)鲁01民终2573号【审理程序】二审【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【审理法官】尹腾闵雯焦玉兴【文书类型】判决书【当事人】章建利;济南万达商业广场置业有限公司【当事人】章建利济南万达商业广场置业有限公司【当事人-个人】章建利【当事人-公司】济南万达商业广场置业有限公司【代理律师/律所】范晓明山东四洲律师事务所;徐相华山东德衡(济南)律师事务所;徐国红山东德衡(济南)律师事务所【代理律师/律所】范晓明山东四洲律师事务所徐相华山东德衡(济南)律师事务所徐国红山东德衡(济南)律师事务所【代理律师】范晓明徐相华徐国红【代理律所】山东四洲律师事务所山东德衡(济南)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】章建利;济南万达商业广场置业有限公司1/30【本院观点】本案的争议焦点是：1.济南万达公司是否构成逾期办证违约；2.章建利的提起本案诉讼是否超出诉讼时效；3.如济南万达公司构成逾期办证违约，违约金是否应予支持，违约金的起算时间及标准应如何确定。违约金的调整应以违约造成的损失为标准，在合同对于逾期办证违约金有明确约定的情况下，章建利应就双方约定的违约金低于造成的损失承担举证责任。【权责关键词】欺诈显失公平催告撤销代理情势变更违约金过错支付违约金合同约定诚实信用原则证人证言证据交换客观性关联性质证证明责任（举证责任）诉讼请求维持原判发回重审执行诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。【本院认为】本院认为，本案的争议焦点是：1.济南万达公司是否构成逾期办证违约；2.章建利的提起本案诉讼是否超出诉讼时效；3.如济南万达公司构成逾期办证违约，违约金是否应予支持，违约金的起算时间及标准应如何确定。关于第一个焦点问题，济南万达公司是否构成逾期办证违约，涉案合同约定，案涉房屋交付使用之日起365日内，济南万达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需承担相应的违约责任。自补充协议约定的2012年6月30日起365日即到2013年6月30日，济南万达公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2013年1月14日济南万达公司取得初始登记，但因初始登记房屋用途为办公，与合同约定的商业用途不符，导致章建利无法按合同约定的房屋用途办理涉案房屋的权属登记，章建利遂起诉济南万达公司，本院受理后作出(2018)鲁01民初556号民事判决书认为，章建利主张要求变更合同约定的房屋用途为办公并变更合同约定的价格，系满足产权登记的合理诉求，济南万达公司应与章建利协商合同形式记载的更正事宜，对此应由双方另行缔约，该判决已生效。章建利接受房屋用途为办公的现状，选择继续履行合同，因涉及房屋用途变更，在转移登记过程中，需要济南万达公司协助章建利办理权属转移登记。双方就另行缔约各执一词，各自主张对方怠于行使自己的权利。章建利提供的证据能够证实章建利一方积极向济南万达公司主张权利并书面催促济南万达公司履行变更合同义2/30务，济南万达公司提供的证据证实在章建利方催促后才联系章建利一方于2022年1月31日前办理合同用途变更，章建利一方在2022年1月12日更改合同并于2022年1月20日办理不动产登记，系在济南万达公司发函通知的时间内，据此，因济南万达公司原因，导致章建利不能按照合同约定办理不动产登记，济南万达公司构成违约，应承担逾期办证违约责任。济南万达公司主张其不构成违约的理由不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题，章建利提起本案诉讼是否超出诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2020年3月11日的生效裁判文书认定，如因合同内容未作必要更正而引起逾期办证之争议，当事人可另行处理。本案系因合同约定房屋用途变更导致的逾期办证争议，诉讼时效应在2020年3月11日起算，章建利提起本案诉讼未超出诉讼时效。济南万达公司关于章建利的起诉已超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。关于第三个焦点问题，逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”合同的约定对双方当事人具有约束力。涉案合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。济南万达公司主张章建利对涉案房屋出租，并没有损失，即便其构成逾期办证违约，应按照上述合同约定承担违约金，章建利主张应按照每日万分之一标准计算逾期办证违约金。对此本院认为，违约金的调整应以违约造成的损失为标准，在合同对于逾期办证违约金有明确约定的情况下，章建利应就双方约定的违约金低于造成的损失承担举证责任。本案中，章建利并未提供证据证实其损失，涉案房屋登记用途为办公，章建利已经通过诉讼途径要求济南万达公司承担了涉案房屋用途变更的违约责任。另，济南万达公司提供的证据能够证实涉案房屋存在作为商铺对外出租情形，章建利基于涉案房屋获取收益，并未因此造成损失。因此，违约金的确定应以合同约定为准。按照双方合同约定，按实际支付房价款6698341.68元(18249768元-11551426.32元)的0.01%计算的违约金为669.83元，济南万达公司应予承担。综上所述，济南万达公司的上诉请求部分成立，章建利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：3/30【裁判结果】一、维持济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初12985号民事判决第二项；二、变更济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初12985号民事判决第一项为济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付章建利逾期办证违约金669.83元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24696元，由济南万达商业广场置业有限公司负担3元，章建利负担24693元；二审案件受理费98784元，由上诉人济南万达商业广场置业有限公司负担12元，章建利负担98772元。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2410:09:25【一审法院查明】一审法院认定事实：2011年3月16日，章建利(买受人)与济南万达公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定章建利购买济南万达公司销售的济南万达商业广场商业地块X房屋(以下简称“案涉房屋”)，房屋用途为商业，济南万达公司应于2011年9月30日前，将具备验收(略)条件的商品房交付章建利使用。济南万达公司应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。房屋总价款18249768元。2011年3月28日，案涉房屋合同备案所有权人为章建利，房屋用途为商业。2013年1月14日，案涉房屋权属登记所有权人为济南万达公司，房屋用途为办公，变更原因为换证。2018年4月10日，章建利起诉济南万达公司，认为2017年4月26日济南万达公司通知章建利缴纳契税、维修基金等税费提供办理房产转移登记的一切手续。接通知后，章建利于同年5月10日向济南万达公司指定的产权代办公司济南景达房地产咨询有限公司交纳500元办证费用。之后，章建利缴纳了契税和印花税，在递交办理产权转移登记资料时，被登记中心工作人员告知案涉房屋不能办理用途为商业的不动产权证。章建利诉求变更案涉房屋预售合同房屋用途为办公，并变更案涉房屋价款，退还房款差价12735368元及利息……。济南市中级人民法院经审理作出(2018)鲁01民初556号民事判决书，判决认为案涉房屋的规划许可、施工过程均以济南万达公司为主导，且济南万达公司系办理不动产初始登记的申请人，对房屋用途为办公是明知的。案涉房屋价款应调整为办公用途价格。章建利主张变更房屋用4/30途并变更合同价格，系满足产权登记的合理诉求，对于合同形式记载的更正事宜，双方应另行缔约。判决济南万达公司退还章建利房款差额11551426.32元，并自2011年10月16日起至实际支付之日止，按年利率6%计算资金占用损失。案经二审维持原判，并于2020年4月28日执行完毕。2021年7月16日，章恒怡(章建利之子)向济南万达公司邮寄函件一份，内容为：“本人章恒怡，贵司与本人2011年2月1日、2日签订《商品房买卖合同》及补充协议，由本人自贵司购买济南万达商业广场X某楼X、Y号房屋，现经已生效人民法院民事判决书认定，该合同系按照所涉房屋用途为“办公”性质所签，原合同记载的该房屋为“商业”用途与事实及人民法院生效的法律文书认定不符，应予以变更。因贵司至今未应本人要求将该合同记载的上述房产由“商业”用途变更为“办公”性质，本人特致函贵司：请贵司于收到此函之日起工作日内，与本人共同将原《商品房买卖合同》约定中上述房产的由原“商业”用途变更为“办公”用途。望贵司在本函所定期限内完成上述事项，以避免双方的进一步损失。”函件于2021年7月19日签收。2021年12月29日，济南万达公司给章建利邮寄告知函，告知章建利根据(2020)鲁民终66号民事判决书确定内容，双方需配合将原合同约定的规划用途由商业变更为办公，如真有办理案涉房屋不动产权证书的意思，于2021年1月31日前对接济南万达公司工作人员，确定合适时间更改案涉合同房屋用途商业为办公，更改后务必及时办理房屋权属证书。【一审法院认为】一审法院认为，章建利与济南万达公司签订的商品房买卖合同及补充协议，已经另案认定为有效合同。关于诉讼时效问题。合同约定案涉房屋交付时间为2011年9月30日，并约定于案涉房屋交付使用之日起365日内，济南万达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。章建利与济南万达公司均认可，案涉房屋依约交付使用。根据前述合同约定，济南万达公司提交办理产权证所需要材料到房产登记机关的时间应为2013年6月30日前。在2018年4月10日(2018)鲁01民初556号案件的起诉中，章建利陈述于2017年4月26日接到济南万达公司通知缴纳契税、维修基金等税费提供办理房产转移登记的一切手续，之后办理过程中，被告知案涉房屋用途为办公，不能办理商业用途的不动产权证。说明2013年6月30日、2018年4月10日这两个时段，章建利均知晓济南万达公司未依约履行办理不动产权证的合同义务。在(2018)鲁01民初556号案件的起诉中，章建利只主张了变更合同中案涉房屋用途和价款，并没有行使主张逾期办理产权证书违约金的权利。章5/30建利于2021年8月31日向一审法院起诉济南万达公司支付逾期办理产权证书违约金，至此时济南万达公司未依约履行合同义务，章建利的合法权益应当给予保护，但受到保护的期间应以此时间向前推算三年，既违约金起始时间应从2018年9月1日起计算。对济南万达公司章建利起诉已超过诉讼时效及重复主张权利的辩解理由，一审法院不予采纳。对章建利要求违约金从2012年10月1日起计算的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约计算基数和计算标准的问题。章建利主张合同约定因买受人原因造成逾期办证应向出卖人赔偿总房款的日万分之一，根据民法典第五百八十五条规定应按照对等原则处理，以合同价款18249768元为基数，按日万分之一计算。济南万达公司辩解合同约定违约金为总房款的0.01%，应以退还差价款后实际房款3797272元的0.01计算。一审法院认为，案涉合同总价款为18249768元，因济南万达公司原因，合同签订用途与房屋规划用途不一致，此情况下章建利通过司法救济途径维护合法权益，经法院判决退回案涉房屋商业用途与办公用途差价款11551426.32元，并支付年6%的资金占用利息，该判决经二审生效，且已经执行完毕。由此可以认定章建利实际支付案涉房屋购房款6698341.68元，逾期办理不动产权证书的违约金应以此基数计算，对济南万达公司要求以3797272元为基数计算违约金的辩解理由，一审法院予以采纳。对章建利要求以18249768元基数计算的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。案涉《补充协议》约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约金……。”与案涉合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”对比，买受人与出卖人权利义务明显不对等，利益严重失衡。根据公平原则章建利主张以购房款为基数，按日万分之一计算违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对济南万达公司要求以总购房款的0.01%计算的辩解理由，一审法院不予采纳。综上，逾期办证违约金应以6698341.68元为基数，自2018年9月1日起至2021年8月25日(章建利诉求截止日期)止，按日万分之一计算为729449.40元。判决：一、济南万达商业广场置业有限公司于判决生效之日起十日内支付章建利逾期办证违约金729449.40元。二、驳回章建利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍6/30支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49392元减半收取24696元，由章建利负担22389元，由济南万达商业广场置业有限公司负担2307元。【二审上诉人诉称】章建利上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判为判令济南万达公司向章建利支付违约金2176961元，具体计算方式为以人民币6698341.68元为基数，每日按万分之一计算，自2012年10月1日起计算至2021年8月25日；或将案件发回重审；2.本案一、二审的所有诉讼费用由济南万达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误不清。(1)一审认定涉案违约金的起始计算时间应自2018年9月4日起算系认定事实错误。首先，双方合同约定济南万达公司应于2011年9月30前向章建利交付涉案房屋，且济南万达公司应在交付房屋后365日内即2012年10月1日前将应由其提供的登记资料提交产权登记部门备案，一审所认定的济南万达公司提交资料备案的期限2013年6月30日属认定事实错误。其次，本案中因济南万达公司向产权登记部门提供了性质分别为“商业”及“办公”两种性质的登记资料导致章建利无法办理产权登记，双方对于涉案房屋规划性质产生争议，在该房屋规划性质确认前，章建利无法确定自身权益如何受损，亦无法直接就涉案房屋所有权登记逾期主张权利，直至济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号民事判决生效后，涉案房屋才确定为“办公”性质，章建利关于涉案房屋所有权逾期登记的权益所受的损失方能够明确，而非章建利怠于主张权利。第三，自2012年起，章建利一直多次就涉案房屋权属过户问题与济南万达公司交涉，即章建利已多次向济南万达公司主张权利，应为诉讼时效中断情形，人民法院应对章建利自2012年10月1日起的相应权利予以连续保护并支持，一审仅认定支持章建利自2018年9月4日起的权利是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案中，章建利自2012年起即多次向济南万达公司主张权利，且其权益受损系根据济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号判决的明确，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款、第一百九十五条之规定，章建利的诉讼请求依法应予以支持，一审人民法院未按以上法律规定裁判本案，系适用法律错误。综上所述，一审民事判决认定事实错误不清，适用法律错误，依法应予以撤销，章建利的上诉请求合法有据，请二审人民法院予以支持。济南万达公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法驳回章建利的原审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由章建利承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误：原审法院在有明确适用于本案的法律规定的情况下，径直适用法律原则，违反了法律运用的基本顺序。1、一审7/30法院未在穷尽法律规则的基础上适用法律原则。一审法院根据《民法典》第六条公平原则相关规定，判令济南万达公司按照案涉《补充协议》约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约.....”以购房款为基数按日万分之一计算违约金。但对于因开发商原因，导致购房人未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十四条已有明确规定。本案一审法院在案件情况有明确的法律规则的情况下适用法律原则，属于未穷尽法律规则的基础上迳行适用法律原则，违反了法律适用的基本顺序。2、一审法院在正常适用法律规则不会产生极端的、人们不可容忍的不正义的裁判结果的情况下，即舍弃法律规则而直接适用了法律原则，破坏法律的权威性与确定性，应予纠正。本案中，章建利并未因房屋产权证逾期办理而产生实际损失，相反已获取巨大收益。在本案涉商品房交易中，章建利通过(2018)鲁01民初556号案件，获取11551426.32元的退款(原购房总价款18249768元)，并以差价款为基数按照年息6%自2011年10月16日起至实际支付之日止支付资金占用费。其获取涉案房屋的价格为12147元/平方米x551.44平方米=6698341.68元，价位仅为同地段类似房屋价位的三分之一，而涉案房屋使用功能、出租收益与同地段类似临街商铺毫无区别，经现场勘查，涉案房屋目前出租给便利蜂超市、老刘生态大鱼坊、新四方快餐店等，均系商业性租赁使用。通过安居客查询对比，该地段办公用房租金远远低于临街商铺租金，章建利以办公用房的购买价格实现临街商铺的高额租金收益，根据损益相抵原则，其不仅不存在实际损失，相反已额外获取巨大收益。此外，章建利系办理产权证的责任主体，济南万达公司仅具有协助义务。章建利在发函催告前并未联系不动产中心获取合同变更及产权登记相关办理流程并要求济南万达公司提供协助，因其自身怠于行使办证权利，无权要求仅具有协助义务的济南万达公司为其过错买单，否则有违诚实信用及公平原则。综合损益相抵、诚实信用、公平正义的原则，即使章建利不向济南万达公司赔偿任何违约金，本案结果亦不会存在不正义情况。鉴于此，在正常适用法律规则不会产生极端的、人们不可容忍的不正义的裁判结果的情况下，一审法院即舍弃法律规则而直接适用法律原则，无异于破坏法律的权威性与确定性。综上，一审法院直接适用法律原则裁判本案，属于法律运用错误。二、本案在合同有明确约定的情况下，即突破合同条款做出裁判，违背了当事人的意思自治，造成了案件实体不公正。1、撤销、变更权8/30制度作为民法典项下的规制，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对撤销、变更权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，否则法律的指引评价作用荡然无存。故人民法院应当尊重当事人的意思自治，保证交易安全，双方订立合同条款不可肆意无端撤销、变更。2、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定出自合同双方意思自治，且不违反法律强制性规定及公序良俗，合法有效。本案一审法院考虑公平原则，对产权证逾期办理的违约责任适用案涉《补充协议》第六条第3款关于以按揭贷款方式购买房屋客户的相关约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约......”该条款之所以如此约定，系因通过按揭贷款方式购房的客户，在其办理完毕房产证及抵押登记前，开发商需为其按揭贷款承担连带担保责任(简称“阶段性担保责任”)。在此期间，一旦购房人贷款断供，开发商将面临代其偿还贷款本息及罚息的风险。《补充协议》中约定上述违约责任条款主要系督促购房人尽快完成产权证及抵押登记办理，以降低济南万达公司承担担保责任的风险；但未采取按揭贷款方式的购房客户(一次性付款客户)并不适用该等违约责任。因此，《补充协议》关于按揭客户逾期提交资料所应承担的违约责任并不能对等适用于开发商。一审法院将该等条款强行适用于开发商，恰恰是对公平原则的违背。3、根据《民法典》第585条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，如章建利主张合同约定的违约金过低请求法院予以调整，应以存在实际损失并能有效证明为前提。涉案房屋此前虽未办理产权证，但章建利可通过商业性出租获得远超过办公用房的高额租金收益，并未因产权证逾期办理产生实际损失，故其要求上调违约金并无依据，不应予以支持。综上所述，根据平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则以及相关法律法规规定，本案应当适用《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约责任的明确约定，即按购房价款6698341.68元的0.01%即669.83元。一审法院任意突破合同条款，严重违背了当事人意思自治，造成了实体上的不公正。三、章建利主张违约金的诉讼时效已过，其诉讼请求应依法驳回。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案……如因9/30出卖人原因，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款价格的0.01%向买受人支付违约金。”最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”；最高人民法院《民事审判指导与参考》(总第68辑)对上述第18条答复如下：“如当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清偿期限届满的次日起计算……”。根据上述合同约定及法律规定可以确认，因双方合同约定的逾期办理产权证违约金系直接确定数额的“一时性债权”，而非以每日为单位累计计算的“继续性债权”，诉讼时效应当从该一时性债权请求期限届满的次日起计算。一审法院既然认为章建利在2013年6月30日已知晓上诉人未依约履行办理不动产证的义务，则自章建利主张逾期办证违约金的诉讼时效截止2015年6月30日已届满，其本案诉请因超过诉讼时效应予驳回。一审法院无视合同关于逾期办证违约金性质为“一时性债权”的明确约定，认定章建利的诉讼请求未超过诉讼时效，属明显的法律适用错误。综上，请求二审法院撤销一审民事判决书，并依法驳回章建利的原审诉讼请求。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。章建利提交证据一、微信截屏打印件4页。拟证明2017年，章建利、章恒怡、程爱芬、单帅由章建利作为代表向济南万达公司主张权利。证据二、济南万达公司收据复印件一张。拟证明2011年10月20日济南万达公司向章建利收取涉案房屋公共维修基金及契税款项613665.4元，其未向房屋权属登记部门代缴。证据三、济南市中级人民法院(2021)鲁01民终5334号民事判决书，拟证明：1、房地产开发商因权属登记的违约存在持续性，其违约金应为继续性的，2、房地产开发商作为出卖人以格式合同将其权属登记违约金定为0.5%在其违约20个月的情形下已属显然过低，3、本案中济南万达公司违约已达近10年之久，其格式合同将其违约责任定为0.01%明显过低，且其违约责任为继续性。章建利申请证人金燕、韩士明出庭作证，拟证实涉案房产章建利在上述二人任职期间就办证事项与二人多次交涉，并表示如济南万达公司违约将追究违约责任。济南万达公司对证据一微信截图内容的真实性需庭后核实，但对证明目的有异议，因为双方在沟通的过程中万达公司多次告知章建利10/30涉案房屋既可以办理商业登记，也可以办理办公登记，因为2009年该地块拿的时候，地块的性质就是商业用地，并且与章建利多次沟通与协调让章建利进行选择未果，导致2018年系列案件的诉讼，但是诉讼案件以后，在2022年1月12日双方在原来的合同上将商业用途改为办公用途，在2022年1月12日之前，章建利拒不配合修改合同。对证据二收条的真实性需庭后核实，应该由我们交纳的，我们会依法交纳。对证据三5334号民事判决书的真实性无异议，但是对章建利的证明内容有异议，因本案至今已经发生了严重的情势变更，案件情况与案件性质已经严重不同，特别是涉案的程爱芬，因为该系列案件从济南万达公司手中白得一套281平的黄金旺铺，并且白得济南万达公司400多万元。章建利陈述10年之久万分之一明显过低与事实不符，与本案整个全案不符，因为章建利多交的利息是建立在商业用房这个概念上，但实际上章建利是用商业来经营该涉案房屋，该涉案房屋也更适合商业用房，2018年系列案件在惩罚性判令济南万达公司承担章建利年化利6%的时候，没有考虑涉案房屋的商业用途与办公用途之间四倍的差距。总之我方尊重5334号民事判决的确认及精神，但是本案与5334号截然不同。对证人证言有异议，从客观上来讲，涉案房屋自2011年交付至2022年办证，这个过程中双方是会有沟通，证人对双方矛盾的焦点在他们任职的过程中不明白，也就是说当时章建利在办证的过程中并没有正确的提出自己的主张。对证人证言的真实性和证明目的均有异议，该证人目前身份不明，其次没有提供任何与万达公司存在劳动关系和是销售人员、销售经理的证明，其证言不具备真实性和客观性，且仅为单方陈述，在无其他证据证明的情况下，不能单独作为有效证据使用。而且该证人陈述对于章建利与其沟通的过程从没有向济南万达公司汇报过，假如章建利真与其沟通过，就其从没有汇报过的情况来看，作为工作人员是严重失职，也能看出济南万达公司对于章建利的诉求在这个过程中是不知情的，济南万达公司并没有直接接收到章建利的诉求。对于第一个证人在章建利代理人提问说其他客户有无向你诉求办证的事情，该证人毫不犹豫的说出程爱芬、章恒怡，由此可以推断出在证人作证之前，章建利以及代理人有极大可能已经与证人作了详细的交流沟通以及作证的内容及方式，带有直接的诱导和指点，并非证人的真实意思表示和客观陈述。而且该两个证人对于什么时候章建利与其交流的、提出诉求的，均是记不清了，可见对于是否存在真正的交流并非客观真实，不足以证明其拟证明。综上所述，济南万达公司的上诉请求部分成立，章建利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一11/30款第二项规定，判决如下：章建利、济南万达商业广场置业有限公司房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书山东省济南市中级人民法院民事判决书(2022)鲁01民终2573号当事人上诉人(原审原告)：章建利。委托诉讼代理人：范晓明，山东四洲律师事务所律师。上诉人(原审被告)：济南万达商业广场置业有限公司，住所地济南市。法定代表人：张晶，执行董事兼经理。委托诉讼代理人：徐相华，山东德衡(济南)律师事务所律师。委托诉讼代理人：徐国红，山东德衡(济南)律师事务所律师。审理经过上诉人章建利、济南万达商业广场置业有限公司(以下简称济南万达公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初12985号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年3月18日立案后，依法组成合议庭，开庭进行了审理。章建利及其委托诉讼代理人范晓明、济南万达公司的委托诉讼代理人徐相华、徐国红到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称章建利上诉请求：1.撤销一审民事判决，并依法改判为判令济南万达公司向章建利支付违约金2176961元，具体计算方式为以人民币6698341.68元为基数，每日按万分之一计算，自2012年10月1日起计算至2021年8月25日；或将案件发回重审；2.本案一、二审的所有诉讼费用由济南万达公司承担。事实和理由：一、一审判决认定事实错误不清。(1)一审认定涉案违约金的起始计算时间应自2018年9月4日起算系认定事实错误。首先，双方合同约定济南万达公司应于2011年9月30前向章建利交付涉案房屋，且济南万达公司应在交付房屋后365日内即2012年10月1日前将应由其提12/30供的登记资料提交产权登记部门备案，一审所认定的济南万达公司提交资料备案的期限2013年6月30日属认定事实错误。其次，本案中因济南万达公司向产权登记部门提供了性质分别为“商业”及“办公”两种性质的登记资料导致章建利无法办理产权登记，双方对于涉案房屋规划性质产生争议，在该房屋规划性质确认前，章建利无法确定自身权益如何受损，亦无法直接就涉案房屋所有权登记逾期主张权利，直至济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号民事判决生效后，涉案房屋才确定为“办公”性质，章建利关于涉案房屋所有权逾期登记的权益所受的损失方能够明确，而非章建利怠于主张权利。第三，自2012年起，章建利一直多次就涉案房屋权属过户问题与济南万达公司交涉，即章建利已多次向济南万达公司主张权利，应为诉讼时效中断情形，人民法院应对章建利自2012年10月1日起的相应权利予以连续保护并支持，一审仅认定支持章建利自2018年9月4日起的权利是错误的。二、一审判决适用法律错误。本案中，章建利自2012年起即多次向济南万达公司主张权利，且其权益受损系根据济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号判决的明确，依据《中华人民共和国民法典》第一百八十八条第二款、第一百九十五条之规定，章建利的诉讼请求依法应予以支持，一审人民法院未按以上法律规定裁判本案，系适用法律错误。综上所述，一审民事判决认定事实错误不清，适用法律错误，依法应予以撤销，章建利的上诉请求合法有据，请二审人民法院予以支持。济南万达公司辩称，一、合同合法有效，应遵守合同约定。本案中双方签订的《商品房买卖合同》系当事人之间的真实意思表示，并未违反法律行政法规强制性规定，应属合法有效，应予保护。合同签订后济南万达公司在约定期限内交付案涉房屋，交房已经10多年，章建利已实际占有、以“商业”经营使用该房屋10余年，使用盈利(房租)总计超过1000万元。二、本案因发生严重情势变更而具有特殊性，济南万达公司与章建利之间已经出现显失公平情势。章建利实际交总房款18249768.00元，利用法院审判、执行拿回总款17622905.70元。济南万达公司已经被济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号、山东省高院(2020)鲁民终66号民事判决书作出否定性评判，并以济南市中级人民法院的(2020)鲁01执468号执行案件惩罚性执行给章建利总计17622905.7元。且不说上述审判、执行是否合法合理，但是经过执行以后，章建利实际仅用626862.30元，购买13/30了济南市中区经四路万达广场黄金地段面积552.44㎡的“黄金旺铺”，占有使用10多年收益超过1000万元，严重显失公平。三、逾期办证不仅仅是济南万达公司一方的原因，章建利也有过错。1、涉案房屋从土地到规划，全部都是商业，所谓的“办公”是商业办公，不是纯办公写字楼，章建利也是清楚的。济南万达公司在签订、履行合同过程中没有恶意及欺诈。关于《划拨土地目录》、《土地空间规划目录》、《土地利用现状分类》等法律资料中有详述，这里不再赘述。2、济南万达公司一直积极主动的联系章建利办证，但是章建利不配合。(2018)鲁01民初556号系列案件审理确认、执行期间及执行完结之后，济南万达公司一直积极配合审判工作履行各项义务，案件产生后涉案房屋处于可以办“商业”产权登记，也可以办“办公”产权登记状态。主要是因为章建利拒不配合所致。一审中，济南万达公司已经提交2021年6月份的电话告知通话记录及12月份的书面函告予以证明，这里不再赘述。四、本案中章建利无损失，只有巨大收益。1、合同签订后济南万达公司在约定期限内交付案房屋。章建利占有使用10多年收益超过1000万元。逾期办证违约责任的认定以未完成交付为前提，本案购房人已实际占有、以商业经营使用该房屋，逾期办证没有阻碍章建利商业使用、收益，章建利无损失。2、一审中，章建利没有提交证据证实其因逾期办证造成的实际损失的数额，也没有提交证据证实“约定的违约金为已交购房款的0.01%低于造成的损失”。根据《中华人民共和国民法典》第585条关于：“当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。约定的违约金低于造成的损失的，人民法院或者仲裁机构可以根据当事人的请求予以增加……”之规定，章建利主张案涉合同约定的违约金计算标准过低没有事实和法律依据，不应得到支持。五、济南万达公司与章建利双方签订的《商品房买卖合同》第十五条违约责任是在充分估算风险并在“风险对等”基础上的特别约定，本案一审法院不应在不顾事实的基础上重复适用“对等原则”。因章建利向北京银行按揭贷款，以涉案房屋作为抵押物，济南万达公司为其提供担保，担保期限为借款合同签署之日至抵押物办理完抵押登记并将房产证及他项权证交付银行即自2011年4月贷款之日起至实际2022年1月份完成产权证前，济南万达公司为章建利承担担保责任，按揭贷款中济南万达公司作为抵押人承担巨大风险，14/30故双方对违约金约定做出了不同支付方式，且双方均了解并自愿接受，即在《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；在《补充协议》第六条约定：如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费,或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约金。一审法院是没有充分考量违约金条款的约定背景的情况下适用“对等”原则，与法治精神相悖。涉案房屋已经办证，已经没有可审判内容。六、关于章建利诉求的违约金起算时间及诉讼时效问题，我方认为本案不存在违约金计算起始时间，所以我方不再赘述。关于诉讼时效的问题，请法院依法审理裁判。综上所述，请二审法院请依法驳回其一审诉讼请求、二审上诉请求。济南万达公司上诉请求：1.撤销一审民事判决书，并依法驳回章建利的原审诉讼请求；2.本案一审、二审诉讼费用由章建利承担。事实和理由：一、原审法院适用法律错误：原审法院在有明确适用于本案的法律规定的情况下，径直适用法律原则，违反了法律运用的基本顺序。1、一审法院未在穷尽法律规则的基础上适用法律原则。一审法院根据《民法典》第六条公平原则相关规定，判令济南万达公司按照案涉《补充协议》约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费,或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约.....”以购房款为基数,按日万分之一计算违约金。但对于因开发商原因，导致购房人未能在合同约定的时间内取得房屋权属证书的情形，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条、十四条已有明确规定。本案一审法院在案件情况有明确的法律规则的情况下适用法律原则，属于未穷尽法律规则的基础上迳行适用法律原则，违反了法律适用的基本顺序。2、一审法院在正常适用法律规则不会产生极端的、人们不可容忍的不正义的裁判结果的情况下，即舍弃法律规则而直接适用了法律原则，破坏法律的权威性与确定性，应予纠正。本案中，章建利并未因房屋产权证逾期办理而产生实际损失，相反已获取巨大收益。在本案涉商品房交易中，章建利通过(2018)鲁01民初556号案件，获取11551426.32元的退款(原购房总价款18249768元)，并以差价款为基数按照年息6%15/30自2011年10月16日起至实际支付之日止支付资金占用费。其获取涉案房屋的价格为12147元/平方米x551.44平方米=6698341.68元，价位仅为同地段类似房屋价位的三分之一，而涉案房屋使用功能、出租收益与同地段类似临街商铺毫无区别，经现场勘查，涉案房屋目前出租给便利蜂超市、老刘生态大鱼坊、新四方快餐店等，均系商业性租赁使用。通过安居客查询对比，该地段办公用房租金远远低于临街商铺租金，章建利以办公用房的购买价格实现临街商铺的高额租金收益，根据损益相抵原则，其不仅不存在实际损失，相反已额外获取巨大收益。此外，章建利系办理产权证的责任主体，济南万达公司仅具有协助义务。章建利在发函催告前并未联系不动产中心获取合同变更及产权登记相关办理流程并要求济南万达公司提供协助，因其自身怠于行使办证权利，无权要求仅具有协助义务的济南万达公司为其过错买单，否则有违诚实信用及公平原则。综合损益相抵、诚实信用、公平正义的原则，即使章建利不向济南万达公司赔偿任何违约金，本案结果亦不会存在不正义情况。鉴于此，在正常适用法律规则不会产生极端的、人们不可容忍的不正义的裁判结果的情况下，一审法院即舍弃法律规则而直接适用法律原则，无异于破坏法律的权威性与确定性。综上，一审法院直接适用法律原则裁判本案，属于法律运用错误。二、本案在合同有明确约定的情况下，即突破合同条款做出裁判，违背了当事人的意思自治，造成了案件实体不公正。1、撤销、变更权制度作为民法典项下的规制，必然须以维护意思自治、鼓励市场交易、稳定市场秩序、实现资源的有效配置的合同法立法宗旨和价值取向为依归，故对撤销、变更权的使用条件予以严格限定才是这一制度的主要方面和价值侧重，否则法律的指引评价作用荡然无存。故人民法院应当尊重当事人的意思自治，保证交易安全，双方订立合同条款不可肆意无端撤销、变更。2、案涉《商品房买卖合同》第十五条约定，“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”，该约定出自合同双方意思自治，且不违反法律强制性规定及公序良俗，合法有效。本案一审法院考虑公平原则，对产权证逾期办理的违约责任适用案涉《补充协议》第六条第3款关于以按揭贷款方式购买房屋客户的相关约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费,或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付16/30总房价款万分之一的违约......”该条款之所以如此约定，系因通过按揭贷款方式购房的客户，在其办理完毕房产证及抵押登记前，开发商需为其按揭贷款承担连带担保责任(简称“阶段性担保责任”)。在此期间，一旦购房人贷款断供，开发商将面临代其偿还贷款本息及罚息的风险。《补充协议》中约定上述违约责任条款主要系督促购房人尽快完成产权证及抵押登记办理，以降低济南万达公司承担担保责任的风险；但未采取按揭贷款方式的购房客户(一次性付款客户)并不适用该等违约责任。因此，《补充协议》关于按揭客户逾期提交资料所应承担的违约责任并不能对等适用于开发商。一审法院将该等条款强行适用于开发商，恰恰是对公平原则的违背。3、根据《民法典》第585条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条，如章建利主张合同约定的违约金过低请求法院予以调整，应以存在实际损失并能有效证明为前提。涉案房屋此前虽未办理产权证，但章建利可通过商业性出租获得远超过办公用房的高额租金收益，并未因产权证逾期办理产生实际损失，故其要求上调违约金并无依据，不应予以支持。综上所述，根据平等原则、自愿原则、公平原则、诚信原则以及相关法律法规规定，本案应当适用《商品房买卖合同》第十五条关于逾期办证违约责任的明确约定，即按购房价款6698341.68元的0.01%即669.83元。一审法院任意突破合同条款，严重违背了当事人意思自治，造成了实体上的不公正。三、章建利主张违约金的诉讼时效已过，其诉讼请求应依法驳回。《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应在商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提交的资料报产权登记机关备案……如因出卖人原因，买受人不能在规定期间内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按照已付房款价格的0.01%向买受人支付违约金。”最高人民法院于2016年12月11日印发的《第八次全国法院民事商事审判工作会议(民事部分)纪要》第18条:“买受人请求出卖人支付逾期办证的违约金，从合同约定或者法定期限届满之次日起计算诉讼时效期间”；最高人民法院《民事审判指导与参考》(总第68辑)对上述第18条答复如下：“如当事人在合同中明确约定了违约金的具体数额，即一旦发生逾期办证的违约情形，出卖人应支付确定金额的违约金，则该种违约金给付在性质上属于一时性债权，其内容在出卖人未按照约定履行办证义务时就确定，故诉讼时效应当从该一时性债权清17/30偿期限届满的次日起计算……”。根据上述合同约定及法律规定可以确认，因双方合同约定的逾期办理产权证违约金系直接确定数额的“一时性债权”，而非以每日为单位累计计算的“继续性债权”，诉讼时效应当从该一时性债权请求期限届满的次日起计算。一审法院既然认为章建利在2013年6月30日已知晓上诉人未依约履行办理不动产证的义务，则自章建利主张逾期办证违约金的诉讼时效截止2015年6月30日已届满，其本案诉请因超过诉讼时效应予驳回。一审法院无视合同关于逾期办证违约金性质为“一时性债权”的明确约定，认定章建利的诉讼请求未超过诉讼时效，属明显的法律适用错误。综上，请求二审法院撤销一审民事判决书，并依法驳回章建利的原审诉讼请求。二审被上诉人辩称章建利辩称，一、一审判决以公平原则裁判本案适用法律正确。1.在民事活动中，当事人应遵循公平原则系《中华人民共和国民法典》的基本性规定，任何民事行为均应遵循此原则，任何违反此原则的民事行为均应承担责任，一审判决适用此基本原则裁判本案并无不当。本案中，对于办证违约的责任，济南万达公司为规避其因买受人违约造成的自身风险，在《补充协议》第六条第3款约定，要求买受人承担按总房价款项每日万分之一的违约责任，但对于承担着按揭贷款本金及利息支付义务，同时承担着所有权瑕疵风险的章建利，济南万达公司仅按已付房价的万分之一承担违约责任，上述约定已明显造成双方权利义务显失公平，一审法院对于违约责任的调整系对公平、诚信交易的维护。一审判决不仅仅适用公平原则裁判本案，同时适用了具体的法律规则。本案中，一审适用法律依据不仅适用了《中华人民共和国民法典》第一编中的第六条，同时适用了第三编中的五百七十七条、第五百八十五条等具体的法律规定。一审判决对于济南万达公司办证违约金的计算方式调整合法有据。本案中，因济南万达公司行为造成章建利就涉案房屋近10年未能取得权属登记，如济南万达公司仅按已付房款的万分之一承担违约责任，已明显与其责任不相适应。涉案房屋的出租收益与本案无关，且约定原违约金标准无法弥偿章建利的损失。首先，章建利就涉案房屋的出租收益与济南万达公司作为出卖人应承担的违约责任不是同一法律关系，二者不应混淆或抵消；其次，未取得权属证书的房产与取得权属证书的房产在租赁范围及租金金额上存在弱势，本案因济南万达公司的行为，亦造成了章建利丧失了取得合理租金收益的资格；再次，18/30房屋作为高价值财产，不仅有出租收益功能，还具有售卖、抵押等增值收益途径，本案中章建利交付的首付款已超出涉案房屋的实际价款，即因济南万达公司的行为，不仅造成章建利无端背负了贷款本息，还致使章建利长期无法实现涉案房屋的售卖、抵押等增值收益途径，据此，本案中章建利的损失绝非房屋价款万分之一能够弥偿，一审法院对于济南万达公司办证违约金应按每日万分之一计算的调整合法有据。本案章建利的诉讼请求并未超过诉讼时效。根据双方合同及补充协议约定，双方仅约定了济南万达公司办证违约金的计算方式，并未约定确定的具体金额。济南万达公司的办证违约责任行为系持续性的，其应承担持续性的违约责任。本案关于延期办理权属登记的违约金标准，因违反公平原则应予调整，根据调整后的对等计算方式，其违约金的计算方式由仅按款项比例计算调整为按照款项比例及违约期间综合计算，即其违约责任应与按违约期间对应，应属于继续性债务。五、本案中章建利按照年化利率7.26%承担了无端支付的长期贷款利息，济南市中级人民法院(2018)鲁01民初556号仅支持了年化利率6%的资金占用成本，同时本案中济南万达公司在明知涉案房屋自始即为办公的规划用途情形下，隐瞒真实情况，取得了不真实的商品房预售许可证，并向章建利隐瞒真实情况，超收巨额款项达10年之久，其因违约行为获得的收益应同时承担相应的责任，其在交易中不仅违反了公平原则，还违反了诚实信用原则，应对章建利承担责任。综上所述，济南万达公司的上诉请求与事实不符，于法无据，应予以驳回。原告诉称章建利向一审法院起诉请求：1.请求判令济南万达公司向章建利支付违约金，计算方式为：自2012年10月1日起至2020年4月27日止，以人民币18249768元为基数，按每日万分之一计算，计人民币5046060.85元；自2020年4月28日起以人民币6698341.68元为基数，按每日万分之一计算，计算至2021年8月25日为人民币324199.73元；2.本案的诉讼费用由济南万达公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2011年3月16日，章建利(买受人)与济南万达公司(出卖人)签订《商品房买卖合同》及《合同补充协议》，合同约定章建利购买济南万达公司销售的济南万达商业广场商业地块X房屋(以下简称“案涉房屋”)，房屋用途为商业，济南万达公司应于2011年9月30日前，将具备验收(略)条件的商品房交付章建19/30利使用。济南万达公司应于商品房交付使用后365日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。房屋总价款18249768元。2011年3月28日，案涉房屋合同备案所有权人为章建利，房屋用途为商业。2013年1月14日，案涉房屋权属登记所有权人为济南万达公司，房屋用途为办公，变更原因为换证。2018年4月10日，章建利起诉济南万达公司，认为2017年4月26日济南万达公司通知章建利缴纳契税、维修基金等税费提供办理房产转移登记的一切手续。接通知后，章建利于同年5月10日向济南万达公司指定的产权代办公司济南景达房地产咨询有限公司交纳500元办证费用。之后，章建利缴纳了契税和印花税，在递交办理产权转移登记资料时，被登记中心工作人员告知案涉房屋不能办理用途为商业的不动产权证。章建利诉求变更案涉房屋预售合同房屋用途为办公，并变更案涉房屋价款，退还房款差价12735368元及利息……。济南市中级人民法院经审理作出(2018)鲁01民初556号民事判决书，判决认为案涉房屋的规划许可、施工过程均以济南万达公司为主导，且济南万达公司系办理不动产初始登记的申请人，对房屋用途为办公是明知的。案涉房屋价款应调整为办公用途价格。章建利主张变更房屋用途并变更合同价格，系满足产权登记的合理诉求，对于合同形式记载的更正事宜，双方应另行缔约。判决济南万达公司退还章建利房款差额11551426.32元，并自2011年10月16日起至实际支付之日止，按年利率6%计算资金占用损失。案经二审维持原判，并于2020年4月28日执行完毕。2021年7月16日，章恒怡(章建利之子)向济南万达公司邮寄函件一份，内容为：“本人章恒怡，贵司与本人2011年2月1日、2日签订《商品房买卖合同》及补充协议，由本人自贵司购买济南万达商业广场X某楼X、Y号房屋，现经已生效人民法院民事判决书认定，该合同系按照所涉房屋用途为“办公”性质所签，原合同记载的该房屋为“商业”用途与事实及人民法院生效的法律文书认定不符，应予以变更。因贵司至今未应本人要求将该合同记载的上述房产由“商业”用途变更为“办公”性质，本人特致函贵司：20/30请贵司于收到此函之日起工作日内，与本人共同将原《商品房买卖合同》约定中上述房产的由原“商业”用途变更为“办公”用途。望贵司在本函所定期限内完成上述事项，以避免双方的进一步损失。”函件于2021年7月19日签收。2021年12月29日，济南万达公司给章建利邮寄告知函，告知章建利根据(2020)鲁民终66号民事判决书确定内容，双方需配合将原合同约定的规划用途由商业变更为办公，如真有办理案涉房屋不动产权证书的意思，于2021年1月31日前对接济南万达公司工作人员，确定合适时间更改案涉合同房屋用途商业为办公，更改后务必及时办理房屋权属证书。一审法院认为一审法院认为，章建利与济南万达公司签订的商品房买卖合同及补充协议，已经另案认定为有效合同。关于诉讼时效问题。合同约定案涉房屋交付时间为2011年9月30日，并约定于案涉房屋交付使用之日起365日内，济南万达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。章建利与济南万达公司均认可，案涉房屋依约交付使用。根据前述合同约定，济南万达公司提交办理产权证所需要材料到房产登记机关的时间应为2013年6月30日前。在2018年4月10日(2018)鲁01民初556号案件的起诉中，章建利陈述于2017年4月26日接到济南万达公司通知缴纳契税、维修基金等税费提供办理房产转移登记的一切手续，之后办理过程中，被告知案涉房屋用途为办公，不能办理商业用途的不动产权证。说明2013年6月30日、2018年4月10日这两个时段，章建利均知晓济南万达公司未依约履行办理不动产权证的合同义务。在(2018)鲁01民初556号案件的起诉中，章建利只主张了变更合同中案涉房屋用途和价款，并没有行使主张逾期办理产权证书违约金的权利。章建利于2021年8月31日向一审法院起诉济南万达公司支付逾期办理产权证书违约金，至此时济南万达公司未依约履行合同义务，章建利的合法权益应当给予保护，但受到保护的期间应以此时间向前推算三年，既违约金起始时间应从2018年9月1日起计算。对济南万达公司章建利起诉已超过诉讼时效及重复主张权利的辩解理由，一审法院不予采纳。对章建利要求违约金从2012年10月1日起计算的诉讼请求，一审法院不予支持。关于违约计算基数和计算标准的问题。章建利主张合同约定因买受人原因造成逾期办证应向出卖人赔偿总房款的日万分之一，根21/30据民法典第五百八十五条规定应按照对等原则处理，以合同价款18249768元为基数，按日万分之一计算。济南万达公司辩解合同约定违约金为总房款的0.01%，应以退还差价款后实际房款3797272元的0.01计算。一审法院认为，案涉合同总价款为18249768元，因济南万达公司原因，合同签订用途与房屋规划用途不一致，此情况下章建利通过司法救济途径维护合法权益，经法院判决退回案涉房屋商业用途与办公用途差价款11551426.32元，并支付年6%的资金占用利息，该判决经二审生效，且已经执行完毕。由此可以认定章建利实际支付案涉房屋购房款6698341.68元，逾期办理不动产权证书的违约金应以此基数计算，对济南万达公司要求以3797272元为基数计算违约金的辩解理由，一审法院予以采纳。对章建利要求以18249768元基数计算的诉讼请求，一审法院不予支持。《中华人民共和国民法典》第六条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循公平原则，合理确定各方的权利和义务”。案涉《补充协议》约定“如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费，或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约金……。”与案涉合同约定的“如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金”对比，买受人与出卖人权利义务明显不对等，利益严重失衡。根据公平原则章建利主张以购房款为基数，按日万分之一计算违约金的诉讼请求，一审法院予以支持。对济南万达公司要求以总购房款的0.01%计算的辩解理由，一审法院不予采纳。综上，逾期办证违约金应以6698341.68元为基数，自2018年9月1日起至2021年8月25日(章建利诉求截止日期)止，按日万分之一计算为729449.40元。判决：一、济南万达商业广场置业有限公司于判决生效之日起十日内支付章建利逾期办证违约金729449.40元。二、驳回章建利的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费49392元,减半收取24696元，由章建利负担22389元，由济南万达商业广场置业有限公司负担2307元。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。章建利提交证据一、微信截屏打印件4页。拟证明2017年，章建利、章22/30恒怡、程爱芬、单帅由章建利作为代表向济南万达公司主张权利。证据二、济南万达公司收据复印件一张。拟证明2011年10月20日济南万达公司向章建利收取涉案房屋公共维修基金及契税款项613665.4元，其未向房屋权属登记部门代缴。证据三、济南市中级人民法院(2021)鲁01民终5334号民事判决书，拟证明：1、房地产开发商因权属登记的违约存在持续性，其违约金应为继续性的，2、房地产开发商作为出卖人以格式合同将其权属登记违约金定为0.5%在其违约20个月的情形下已属显然过低，3、本案中济南万达公司违约已达近10年之久，其格式合同将其违约责任定为0.01%明显过低，且其违约责任为继续性。章建利申请证人金燕、韩士明出庭作证，拟证实涉案房产章建利在上述二人任职期间就办证事项与二人多次交涉，并表示如济南万达公司违约将追究违约责任。济南万达公司对证据一微信截图内容的真实性需庭后核实，但对证明目的有异议，因为双方在沟通的过程中万达公司多次告知章建利涉案房屋既可以办理商业登记，也可以办理办公登记，因为2009年该地块拿的时候，地块的性质就是商业用地，并且与章建利多次沟通与协调让章建利进行选择未果，导致2018年系列案件的诉讼，但是诉讼案件以后，在2022年1月12日双方在原来的合同上将商业用途改为办公用途，在2022年1月12日之前，章建利拒不配合修改合同。对证据二收条的真实性需庭后核实，应该由我们交纳的，我们会依法交纳。对证据三5334号民事判决书的真实性无异议，但是对章建利的证明内容有异议，因本案至今已经发生了严重的情势变更，案件情况与案件性质已经严重不同，特别是涉案的程爱芬，因为该系列案件从济南万达公司手中白得一套281平的黄金旺铺，并且白得济南万达公司400多万元。章建利陈述10年之久万分之一明显过低与事实不符，与本案整个全案不符，因为章建利多交的利息是建立在商业用房这个概念上，但实际上章建利是用商业来经营该涉案房屋，该涉案房屋也更适合商业用房，2018年系列案件在惩罚性判令济南万达公司承担章建利年化利6%的时候，没有考虑涉案房屋的商业用途与办公用途之间四倍的差距。总之我方尊重5334号民事判决的确认及精神，但是本案与5334号截然不同。对证人证言有异议，从客观上来讲，涉案房屋自2011年交付至2022年办证，这个过程中双方是会有沟通，证人对双方矛盾的焦点在他们任职的过程中不明白，也就是说当时章建利在办证的过程中并没有正确的提出自己的主张。对证人证23/30言的真实性和证明目的均有异议，该证人目前身份不明，其次没有提供任何与万达公司存在劳动关系和是销售人员、销售经理的证明，其证言不具备真实性和客观性，且仅为单方陈述，在无其他证据证明的情况下，不能单独作为有效证据使用。而且该证人陈述对于章建利与其沟通的过程从没有向济南万达公司汇报过，假如章建利真与其沟通过，就其从没有汇报过的情况来看，作为工作人员是严重失职，也能看出济南万达公司对于章建利的诉求在这个过程中是不知情的，济南万达公司并没有直接接收到章建利的诉求。对于第一个证人在章建利代理人提问说其他客户有无向你诉求办证的事情，该证人毫不犹豫的说出程爱芬、章恒怡，由此可以推断出在证人作证之前，章建利以及代理人有极大可能已经与证人作了详细的交流沟通以及作证的内容及方式，带有直接的诱导和指点，并非证人的真实意思表示和客观陈述。而且该两个证人对于什么时候章建利与其交流的、提出诉求的，均是记不清了，可见对于是否存在真正的交流并非客观真实，不足以证明其拟证明。济南万达公司向法庭提交证据一《告知函》，内容显示2021年12月30日济南万达公司向章建利送达《告知函》，书面告知章建利另行缔约合同的操作方法及对接人、签约地点。直到2022年1月12日在万达公司多次函告的情况下，章建利等人才配合另行定约合同。拟证明：济南万达公司已安排专人对接章建利推进另行缔结合同及产权证办理事宜、已尽善意履行义务，且双方纠纷持续在审理、执行过程中，不存在违约行为。证据二：改签后的《商品房买卖合同》：内容显示双方依据(2020)鲁民终66号民事判决书确定的内容，在原合同的基础上做出变更并签字盖章。拟证明：1、2011年3月16日双方签合同之前及当时均清楚涉案房屋建立在纯商业地块之上；2、在济南万达公司的多次通知下，双方于2022年1月12日完成《商品房买卖合同》的另行缔约；3、关于商铺用途的条款已经被新的合同所代替；4、双方需自2022年1月12日新缔约之日起办理不动产登记。后期耽误的时间是由章建利造成的。证据三：房屋所有权转移登记收件清单、产权登记信息：内容显示市中区经四路X号房屋已于2022年1月20日办理房产证。拟证明：涉案房屋已完成权属证书办理，章建利已经取得本案涉案房屋的不动产登记证书，证明本案已经没有可裁判内容。证据四：涉案房屋使用状况照片及楼层平面图一份：内24/30容显示涉案房屋位于第1、第2层上下两层格局，正在经营的字号为“老刘生态大鱼坊、新四方快餐店”。拟证明：1、涉案房屋章建利正在将涉案房屋以商业用途进行使用。2、涉案房屋不是写字办公楼，是临街商铺。3、章建利没有任何购房合同损失。证据5：安居客app房屋使用信息截图：截图分别显示涉案房屋所在的写字楼与临街商铺近期租房价格，其中办公楼临街商铺使用单价约8元/平方米/日(且在商铺租赁受疫情影响的情况下)，写字楼约2元/平方米/日。商业盈利是办公盈利的4倍。拟证明:章建利将涉案房屋以临街商铺方式使用，相比于按照办公用途使用，多取得了巨额收益。章建利在获取济南万达公司退还的差价款后仍以商铺用途使用房屋，说明其没有因购房合同承受损失，反而额外获得巨大收益。同时说明涉案房屋位置更适用于商业。证据六：北京银行个人购房借款及担保合同：显示济南万达公司为章建利个人按揭贷款提供担保。拟证明：1、章建利系通过按揭方式购买的涉案房屋，且济南万达公司自2011年4月1日贷款之日起至办证前，为章建利承担担保责任，济南万达公司作为抵押人承担巨大风险，故双方对违约金约定做出了不同约定，且双方均了解并自愿接受；2、证明双方“《商品房买卖合同》第十五条约定：如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金；在《补充协议》第六条约定的：如买受人未按照本项前述约定提交资料或预交税费,或未按通知要求重新提交资料文件，每迟延一日，向出卖人支付总房价款万分之一的违约金”的约定已经是对等的计算了双方的权利义务，一审法院抛开事实再次适用“对等”原则是重复适用，未能充分理解合同精神，把握对等尺度，是不合法的。证据七、涉案房屋所涉《土地证》一份、《建设工程施工许可证》一份、济南市规划局济规法函(2018)4号“关于市中区济南万达商业广场4某办公楼规划许可情况的复函”一份，拟证明：1、土地证显示在双方2011年签订商品房买卖合同之前，土地产权自2009年8月20日-2049年8月9日，涉案房屋性质是建设在商业用地的商业房，属于商业金融业地块上衍生、配套的商业用房屋。关于这一点是众所周知，不存在欺诈。2、在规划、建设、预售(签署合同)阶段，涉案商品房在各证件中均被明确定义为商业用途，只因后期验收细节上出现错误。济南万达公司没有恶意的主观过错，不应当承担惩罚性责任。需要说明的是，涉案房产自始25/30至终都可登记为办公、可登记为商业。因为2009年万达公司取得土地的时间关于商业办公用房，商业用房，办公用房区分不是非常明确，当事人是可以选择登记的，需要变更一些手续就可以。证据八、(2020)鲁民终66号民事判决书、(2018)鲁01民初556号民事判决书(一审中提交)，拟证明：118室房屋实测面积为551.44方米，章建利为购买上述房屋实际支付房屋价款18249768元。证据九、济南市中级人民法院的(2020)鲁01执468号执行案卷材料一宗，(裁定书，结案通知书一审中已提交)，拟证明：1、章建利借用法院司法力量依据：(2018)鲁01民初556号民事判决收回房屋差价款及利息损失共计17622905.7元。分别是：2020年4月23日，章建利从执行法院收到案件执行款项17551905.70元。2020年5月18日，章建利从执行法院收到案件执行款项71000元；2、此间章建利是没有任何利息损失的，因为退回差价发生的事由是房屋用途概念的变化，但是实际用途一直用于商业没有改变，合同没有解除并继续履行，济南万达公司已经在2011年9月30日前依约交付了涉案房屋，自交付之日至今章建利就开始按照商业用途盈利，其利用“商业经营”(非“办公经营”)的盈利大大超过房屋差价的利息。章建利实际仅用626862.30元，购买了济南市中区黄金地段面积552.44㎡的商业用房并收益10年有余，之于万达公司显失公平。(2018)鲁01民初556号判决结果不符合司法公平正义的要求、不符合社会主流价值观念，万达公司将保留继续维权的权利。涉案一审判决即(2021)鲁0103民初12985号判决书，没有注意全局已经显失公平的状态，没有注意到本案的特殊情况，做出了适用法律错误、认定事实不清的错误判决，亦不符合司法公平正义的要求。章建利对证据一的真实性无异议，但与本案无关联，本案章建利诉讼的是自2012年10月1日至2021年8月25日的违约责任，并且该函系章建利2021年7月16日向万达要求更正合同后万达公司的回应。对证据二真实性无异议，但证明内容有异议。首先该合同是依据556号判决双方对合同作的更正，每一个写的都是更正，不是变更。因此双方从未重新另行缔约。对证据三真实性无法认可，但涉案房屋确实于2022年1月份将权属登记证书过户章建利名下。同时对于济南万达公司的证明内容不认可，这份证据因时间不具备关联性，与本案无关。对证据四的真实性予以认可，照片上显示的房屋全部都是空置状态，500多平空置了400多平。同时房屋出租收益与本案没有关联性。对楼层26/30平面图看不清，但根据556号判决涉案房屋自始规划就是办公，该案审理过程中有济南市规划局的明确答复，从未作过变更。对证据五真实性无法认可，同时中介信息也无法确定真实的房屋出租价格及是否存在出租情况，且房屋出租收益与本案是两个法律关系。对证据六借款合同彩印件真实性无异议，但对证明内容存在异议，首先该合同记载的非常清楚，章建利因购买涉案房屋向北京银行贷款1000余万元，贷款期限10年，合同利率7.26%，也就是章建利因为济南万达公司出售与规划不符的房屋支付的利息为7.26%每年，无端承担的贷款本金是1000余万元，结合556号判决以及执行情况，执行款项不足支付的本息。同时本案章建利首付原合同价款即已超出实际房款，万达公司就该担保事项不存在任何风险。对证据七土地证、建设工程许可证非原件，真实性无法认可，复函的附图无法辨析，真实性无法认可，但在556号案件中章建利及代理人申请过规划详图，上面明确记载涉案房屋为办公性质。同时商业地块不代表每个建筑物都具有商业属性，商业地块上还有消防设施，还有物业用房，还有安保用房，也有办公用房，按照现行的法律法规规定，建筑物以具体的规划确定其用途，不以综合地块的性质确定属性。对证据八、九的真实性无异议，对证明内容有异议，上述判决及执行款项尚不足以弥补章建利因万达公司隐瞒真实情况造成的资金损失，且房屋的租赁使用与本案无关。同时正是由于万达公司的行为造成章建利长达10年无法行使售卖、抵押、融资等所有者权益。二审另查明，补充协议第四条1、本合同第八条约定的该房屋交付时间为2012年6月30日之前。本院作出的(2018)鲁01民初556号民事判决书认为，涉案房屋买卖合同约定的房屋用途与规划用途不一致，万达公司无法按合同约定的房屋用途为章建利办理不动产登记，构成违约。章建利接受房屋规划的现状，选择继续履行合同。章建利、济南万达公司均不服一审判决提起上诉，山东省高级人民法院作出(2020)鲁民终66号民事判决，维持一审判决，并于2020年3月11日送达。2022年1月12日，双方将原《商品房买卖合同》中该商品房的用途为“商业”更正为“办公”，章建利签字予以确认；2022年1月20日，涉案房屋办理权属登记，房屋用途为办公。27/30本院查明本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为本院认为，本案的争议焦点是：1.济南万达公司是否构成逾期办证违约；2.章建利的提起本案诉讼是否超出诉讼时效；3.如济南万达公司构成逾期办证违约，违约金是否应予支持，违约金的起算时间及标准应如何确定。关于第一个焦点问题，济南万达公司是否构成逾期办证违约，涉案合同约定，案涉房屋交付使用之日起365日内，济南万达公司将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，出卖人需承担相应的违约责任。自补充协议约定的2012年6月30日起365日即到2013年6月30日，济南万达公司应将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，2013年1月14日济南万达公司取得初始登记，但因初始登记房屋用途为办公，与合同约定的商业用途不符，导致章建利无法按合同约定的房屋用途办理涉案房屋的权属登记，章建利遂起诉济南万达公司，本院受理后作出(2018)鲁01民初556号民事判决书认为，章建利主张要求变更合同约定的房屋用途为办公并变更合同约定的价格，系满足产权登记的合理诉求，济南万达公司应与章建利协商合同形式记载的更正事宜，对此应由双方另行缔约，该判决已生效。章建利接受房屋用途为办公的现状，选择继续履行合同，因涉及房屋用途变更，在转移登记过程中，需要济南万达公司协助章建利办理权属转移登记。双方就另行缔约各执一词，各自主张对方怠于行使自己的权利。章建利提供的证据能够证实章建利一方积极向济南万达公司主张权利并书面催促济南万达公司履行变更合同义务，济南万达公司提供的证据证实在章建利方催促后才联系章建利一方于2022年1月31日前办理合同用途变更，章建利一方在2022年1月12日更改合同并于2022年1月20日办理不动产登记，系在济南万达公司发函通知的时间内，据此，因济南万达公司原因，导致章建利不能按照合同约定办理不动产登记，济南万达公司构成违约，应承担逾期办证违约责任。济南万达公司主张其不构成违约的理由不能成立，不予支持。关于第二个焦点问题，章建利提起本案诉讼是否超出诉讼时效。诉讼时效期间自权利人知道或者应当知道权利受到损害以及义务人之日起计算。2020年3月11日的生效裁判文书认定，如因合同内容未作必要更正而引起逾期办证之争议，当事人可另行处理。28/30本案系因合同约定房屋用途变更导致的逾期办证争议，诉讼时效应在2020年3月11日起算，章建利提起本案诉讼未超出诉讼时效。济南万达公司关于章建利的起诉已超过诉讼时效的理由不能成立，不予支持。关于第三个焦点问题，逾期办证违约金问题。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十二条规定，“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30％为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”合同的约定对双方当事人具有约束力。涉案合同约定，如因出卖人的责任，买受人不能在规定期限内取得房地产权属证书的，买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.01%向买受人支付违约金。济南万达公司主张章建利对涉案房屋出租，并没有损失，即便其构成逾期办证违约，应按照上述合同约定承担违约金，章建利主张应按照每日万分之一标准计算逾期办证违约金。对此本院认为，违约金的调整应以违约造成的损失为标准，在合同对于逾期办证违约金有明确约定的情况下，章建利应就双方约定的违约金低于造成的损失承担举证责任。本案中，章建利并未提供证据证实其损失，涉案房屋登记用途为办公，章建利已经通过诉讼途径要求济南万达公司承担了涉案房屋用途变更的违约责任。另，济南万达公司提供的证据能够证实涉案房屋存在作为商铺对外出租情形，章建利基于涉案房屋获取收益，并未因此造成损失。因此，违约金的确定应以合同约定为准。按照双方合同约定，按实际支付房价款6698341.68元(18249768元-11551426.32元)的0.01%计算的违约金为669.83元，济南万达公司应予承担。综上所述，济南万达公司的上诉请求部分成立，章建利的上诉请求不能成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：裁判结果一、维持济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初12985号民事判决第二项；二、变更济南市市中区人民法院(2021)鲁0103民初12985号民事判决第一项为济南万达商业广场置业有限公司于本判决生效之日起十日内支付章建利逾期办证违约金669.83元。29/30如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百六十条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费24696元，由济南万达商业广场置业有限公司负担3元，章建利负担24693元；二审案件受理费98784元，由上诉人济南万达商业广场置业有限公司负担12元，章建利负担98772元。本判决为终审判决。落款审判长尹腾审判员闵雯审判员焦玉兴二〇二二年六月十日书记员朱俞颖北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。30/30',)