物业管理-物业委托服务合同(包干制)

('合同编号：前期物业服务合同（包干制）委托方（甲方）：物业服务企业（乙方）：物业服务有限公司说明1、本合同文本为示范文本，适用于业主、业主大会选聘物业服务企业之前，由开发建设单位选聘物业服务企业签订《前期物业服务合同》时使用。合同双方当事人在签订合同之前应当仔细阅读本示范文本的内容。2、本合同文本为示范文本，由物业总公司依据根据《中华人民共和国物权法》、国务院《物业管理条例》等有关法律法规制定。3、本文本所称前期物业服务，是指由开发建设单位通过招投标方式或者经县级人民政府房地产行政主管部门批准采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业，按照《前期物业服务合同》的约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。4、本文本所称甲方为开发建设单位，乙方为物业服务企业。在签订合同前，合同双方应当出示有关资质、信用证明及签订主体资格的证书、证明文件。5、根据国务院《物业管理条例》第二十五条的相关规定，双方当事人签订的《前期物业服务合同》为甲方与物业买受人签订的物业买卖合同的组成部分。6、《前期物业服务合同》的受益主体包括全体业主及物业使用人，受益主体享有合同明确的各项权利，并依法履行合同约定的相应义务。7、本合同文本[]中选择内容、空格部位填写及其他需要删除或添加的内容，双方当事人应当协商确定。[]中选择内容，以划√方式选定；对于实际情况未发生或双方当事人不做约定的，应当在空格部位打×，以示删除。8、双方当事人可以根据实际情况决定本合同原件的份数，并在签订时认真核对合同内容。9、本合同未尽事项，可由双方当事人在签订合同时附页另行约定，并作为所签合同的组成部分。前期物业服务合同委托方（甲方）：［业主委员会］［业主］委托方登记号（身份证号）：通讯地址：联系电话：邮政编码：物业服务企业（乙方）：营业执照注册号：企业资质证书号：组织机构代码：法定代表人：联系电话：委托代理人：联系电话：通讯地址：邮政编码：根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《物业管理条例》等有关法律、法规的规定，甲乙双方在自愿、平等、公平、诚实信用的基础上，就物业服务有关事宜,协商订立本合同。第一部分物业项目基本情况1第一条本物业项目（以下简称“本物业”）基本情况如下：名称:[地名核准名称][暂定名]。类型:［高层住宅］［多层住宅］［经济适用住房］［公寓］［别墅］［办公］［商业］。坐落位置:市区（县）路（街）。建筑面积:[预测面积][实测面积][房屋所有权证记载面积]平方米。区域四至:东至：；南至：；西至：；北至：。规划平面图和委托的物业构成明细见附件一、二（以实际验收清单为准）。第二条物业服务用房物业服务用房建筑面积为平方米，其中业主大会及业主委员会办公用房建筑面积为平方米，位于本物业。物业服务用房属全体业主所有，乙方在本合同期限内2无偿使用并负责维护管理，但不得改变其用途。（物业服务用房明细表及测绘图见附件三）第二部分物业承接查验第三条物业承接查验内容和标准1．甲、乙双方按住房和城乡建设部《物业承接查验办法》规定进行物业承接查验；(具体验收细则见附件四，相关表格见附件七)2.甲方应当在物业交付使用30日前，与乙方完成物业共用部位、共用设施设备的承接查验工作。现场检查和验收时甲、乙双方共同参与，共同确认查验结果，并签订物业承接查验协议。建设单位和物业服务企业应当将物业承接查验备案情况书面告知业主。3．物业承接查验费用由甲方承担。4.前期开办费用由甲方承担。（1）经甲方同意提前招聘的人员工资、奖金等人员开支；（2）物业用房装修相关费用；（3）开荒保洁费用；（4）提供一切用于入伙的物资(工具、办公用品、家具等，见附件五)；5．现场查验20日前，甲方应向乙方移交下列资料：3（1）竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；（2）共用设施设备清单及安装、使用和维护保养等技术资料；（3）物业质量保修文件和物业使用说明文件；（4）供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等准许使用文件；（5）承接查验所必需的其他资料。（具体资料清单见附件五，相关表格见附件七）未能全部移交前款所列资料的，甲方应当列出未移交资料的详细清单并书面承诺补交的具体时限。5．查验中发现的问题、相应解决办法及时限，甲、乙双方应以书面方式予以确认。3、甲乙双方对查验结果存在争议的，应当在查验记录中载明，并明确解决办法。第四条甲方按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。乙方有权就房屋本体、共用部位及共用设施设备等质量问题要求甲方承担相关责任。在保修责任期限内，如存在质量问题，按以下第种方式处理：（1）甲方负责返修；4（2）委托乙方返修，甲方支付全部费用；（3）因工程质量问题造成的业主拖欠物业费由地产承担全部费用（4）。业主房屋专有部分房屋质量问题，业主根据相关法律法规及购房合同向甲方要求承担相应责任，乙方应积极协调甲方及时履行维修责任。（具体细则见附件六，相关表格见附件七）第三部分物业服务内容第五条乙方应当提供的物业服务包括以下内容：1、制订物业服务工作计划并组织实施；管理相关的工程图纸、档案与竣工验收资料等；根据法律、法规和《临时管理规约》的授权制订物业服务的有关制度。2、物业共用部位的日常维修、养护和管理。共用部位明细见附件三。3、物业共用设施设备的日常维修养护、运行和管理。共用设施设备明细见附件九。4、公共绿地、景观的养护。5、清洁服务，包括物业共用部位、公共区域的清洁卫生，垃圾的收集等。6、协助维护秩序，对车辆（包括自行车）停放进行管5理。7、协助做好安全防范工作。发生安全事故，及时向有关部门报告，采取相应措施，协助做好救助工作。8、消防服务，包括公共区域消防设施的维护以及消防管理制度的建立等。9、负责编制物业共用部位、共用设施设备、绿化的年度维修养护方案。10、按照法律、法规和有关约定对物业装饰装修提供服务。11、对物业区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规、规章的行为，应当及时告知、建议、劝阻，并向有关部门报告。12、制定预防火灾、水灾等应急突发事件的工作预案，明确妥善处置应急事件或急迫性维修的具体内容。13、设立服务监督电话，并在物业区域内公示。14、协助社区居委会等单位组织开展社区文化活动等。15、其他服务事项：。第六条乙方提供服务的受益人为本物业的业主及物业使用人。本物业的业主（物业使用人）均应履行本合同，享有相应的权利，承担相应的义务。6第七条其它事项：1.在本物业保修期内甲方委托乙方代为保修的，费用由甲方承担。2.会所、幼儿园、商业中心等物业服务内容及费用由相关单位与乙方另行商定。3.。第四部分物业服务标准第八条乙方应按甲方招标文件、乙方投标文件及本合同约定提供前期物业服务（见附件十）。乙方提供的前期物业服务标准不得低于物业所在地物业管理主管部门公布的相应等级服务标准。本物业服务等级标准为级。（具体标准见附件十）。第九条乙方应加强对物业使用中禁止行为的监管，对业主（物业使用人）违反《临时管理规约》以及物业管理等相关法律、法规规定的行为及时进行告知、劝阻、制止，对违法行为劝阻无效的应及时向有关行政主管部门报告并协助处理。第五部分物业服务期限7第十条物业服务期限为年，自年月日至年月日。本合同期限未满，若业主委员会代表业主与业主大会依法选聘的物业服务企业签订《物业服务合同》生效的，本合同自动终止。第十一条本合同期限届满前月，业主大会尚未成立的，甲、乙双方应就延长本合同期限达成协议；双方未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后月内继续履行本合同，甲方或全体业主应在此期间依法选聘新的物业服务企业或其他管理人。第六部分物业服务相关费用第十二条本物业区域物业服务收费方式为：［包干制］1、物业服务费用由业主按其拥有物业的建筑面积交纳，具体标准如下：[多层住宅]：元/平方米/月；[高层住宅]：元/平方米/月；[别墅]：元/平方米/月；[办公楼]：元/平方米/月；[商业物业]：元/平方米/月；8[会所]：元/平方米/月；物业：元/平方米/月。2、实行包干制的，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担；乙方不得以亏损为由要求增加费用、降低服务标准或减少服务项目。3、乙方应当定期向业主公布公共服务收支情况。4、本条约定的物业服务费不含物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备大修、中修和更新、改造的费用。第十三条甲方应当按[月度][每年]交纳物业服务费，每次交费的具体时间为。物业区域内已竣工但尚未出售的物业、因开发建设单位原因未能按时交付物业买受人的物业及开发建设单位的自有物业，乙方应当按前款规定向开发建设单位收取物业服务费。（具体细则见附件十一）第十四条业主或物业使用人申请装饰装修时，乙方应当告知相关的禁止行为和注意事项，与其订立书面的装饰装修服务协议。除约定收取的费用外，乙方不得另行收取其他费用。如收取装饰装修押金的，未造成共用部位、共用设施设备和承重结构损坏，乙方应当在完工三个月后将押金全额退还。9第十五条乙方在本物业收取的停车服务费不超过价格主管部门规定标准。1．地面车位（1）中型机动车元/月/辆（2）小型机动车元/月/辆（3）摩托车元/月/辆（4）电动车元/月/辆（5）三轮车元/月/辆（6）自行车元/月/辆（7）其他。2．车库（含地面、地下车库）（1）中型机动车元/月/辆（2）小型机动车元/月/辆（3）摩托车元/月/辆（4）电动车元/月/辆（5）三轮车元/月/辆（6）自行车元/月/辆（7）其他。3．其他。（停车服务费以本物业所在地价格主管部门最终核定标准为准。）104.乙方收取车辆停放服务费，应建立健全车辆停放服务的内部管理制度，做好车辆进出管理以及停车场所的保洁、照明、巡视和日常维护等服务工作。乙方应当与停车场车位使用人签订书面的停车服务协议，明确双方在车位使用及停车服务等方面的权利义务。第十六条乙方受甲方、业主（物业使用人）委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的事项与费用，由当事人与乙方自行约定。按乙方在物业区域内公示的收费标准或按双方的约定收取费用。业主、物业使用人在符合相关法律规定的前提下，利用住宅物业从事经营活动的，乙方可以参照商业物业标准收取相应的物业服务费。第十七条物业区域内，乙方接受供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等公用事业服务单位委托代收使用费用的，不得向业主收取手续费等额外费用，不得限制或变相限制业主或物业使用人购买或使用。第七部分共用部位、共用设施收益及分配第十八条乙方经营归业主所有的共用部位、共用设施设备用于广告、房屋租赁、会所经营、商业促销等活动，应当在符合有关法律规定并征得相关业主的同意后，按照规定11办理有关手续。第八部分双方权利与义务第十九条甲方的权利义务1、应当按照国家有关规定和物业买卖合同的约定，移交权属明确、资料完整、质量合格、功能完备、配套齐全的物业。2、负责在物业销（预）售时将本合同的内容向购房人进行明示，并在与购房人签订的销售合同中包含本合同内容。3、在物业销售前将《临时管理规约》向物业买受人明示，并予以说明，要求物业买受人对《临时管理规约》予以书面承诺；4、在首次业主大会成立并选举产生业主委员会前，代表全体业主审定乙方制定的前期物业管理服务方案及物业服务年度、季度工作计划。监督、检查乙方物业服务工作开展情况。5、甲方为了有利于物业销售而向物业买受人做出减免物业服务费用等相关承诺，其减免的费用由甲方承担支付给乙方。（相关细则见附件十一）6、支持配合乙方做好物业服务工作和宣传教育、文化12活动，不得干涉乙方依法、依本合同约定内容所进行的物业服务活动。7、按时足额向乙方支付本合同约定的应由甲方承担的各项费用。8、向乙方移交符合规定面积和标准，可直接投入使用，并与物业管理主管部门备案在册一致的物业服务用房。9、按照法定的保修期限、范围，承担物业的保修责任，负责处理开发建设遗留问题引发的纠纷，不因此影响乙方工作。10、有权监督本物业区域内共用部位、共用设施的收益使用情况。11、对本物业区域内的物业服务事项有知情权。12、对乙方提供的物业服务有建议、督促的权利。13、有权组织物业服务满意度调查。14、按照相关规定交存、使用和续交专项维修资金。15、按照约定交纳物业服务费与特约服务费；对违反物业服务合同约定、逾期不交纳物业服务费的业主或物业使用人，督促其交纳。16、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。17、。1318、在乙方办理入住日前，提供符合办公要求的物业服务用房，建筑面积约平方米，位置为。第二十条乙方的权利义务1、设立专门机构负责本物业的日常服务工作，并按投标承诺委派相应专业要求的管理与技术人员履行本合同；2、根据有关法律、法规及本合同的约定，按照物业服务标准和内容提供物业服务，收取物业服务费、特约服务费。3、在甲方首期房屋交付前，乙方应安排主要管理人员和工程技术人员进驻现场，配合甲方做好房屋验收、承接查验及房屋交付、业主入住等服务工作；4、对业主和物业使用人违反本合同和《临时管理规约》的行为，采取告知、劝说和建议等方式督促业主和物业使用人改正。5、可以选聘专业性服务企业承担物业区域内的专项服务项目，但不得将本物业区域内的全部物业服务委托给第三方；乙方应当将委托事项及受托企业的信息在物业区域内公示；乙方与受托企业签订的合同中约定的服务标准，不得低于本合同约定；乙方应当对受托企业的服务行为进行监督，并对受托企业的服务行为承担责任。6、建立、妥善保管和正确使用本物业的档案资料，及时14记载有关变更信息，并为业主的个人资料信息保密。7、及时向全体业主和物业使用人通报本物业区域内有关物业服务的重大事项，接受甲方、业主和物业使用人的监督，每半年向全体业主或甲方报告一次本合同履行及物业服务工作开展情况。8、结合本物业的实际情况，编制物业服务方案、年度季度服务计划、年度维修养护计划、年度费用预算和决算报告；保修期满后，乙方应根据物业实际情况制定本物业的年度大修、中修和更新、改造方案，并按规定程序办理。9、在业主办理交房手续时，应将房屋装饰装修中的禁止行为和注意事项书面告知业主，并按规定与装饰装修房屋的业主签订房屋装饰装修管理服务协议。10、乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉；11、不得擅自占用本物业区域内的共用部位、共用设施设备或改变用途，不得擅自占用、挖掘本物业区域内的道路、场地。确需临时占用、挖掘本物业区域内道路、场地的，应当按规定办理相关手续，制定施工方案，开工前要在物业区域内公示，施工过程中尽可能减少对业主的影响，并及时恢复原状。1512、本物业区域内需另行配备相关设施设备的，应当与甲方协商解决。13、本合同依法解除、协商解除、单方解除或者期满终止时,乙方应当按照有关规定和本合同约定退出本物业管理区域的物业服务，并按有关规定和本合同约定办理移交手续和项目退出手续。14、有关法律规定和当事人约定的其他权利义务。15、；第九部分合同终止第二十一条甲乙双方中任何一方决定在服务期限届满后不再续约的，均应当在期满3个月前书面通知对方。第二十二条服务期限届满前，甲方决定继续聘用乙方的，应当在期满前3个月书面通知乙方；乙方自接到续约通知1个月内回复甲方。双方同意续签，应当在服务期限届满前日内签订新的物业服务合同。第二十三条服务期限届满前3个月，甲方未将续聘或解聘意见通知乙方的，视为甲方同意续聘，服务期限自动延续1年。第二十四条本合同终止后，新的物业服务企业接管本16物业前，应甲方的要求乙方应当暂时继续提供物业服务，一般不超过3个月；双方的权利义务继续按本合同执行。第二十五条本合同终止后，甲乙双方应当共同做好债权债务处理事宜，包括物业服务费用的清算、对外签订的各种协议的执行等；甲乙双方应当相互配合，做好物业服务的交接和善后工作。第十部分违约责任第二十六条甲方、业主逾期未交纳物业服务费的，应当按照[逾期每日万分之五]的标准承担相应的滞纳金，逾期仍不缴纳的，乙方可以向人民法院起诉。乙方违反本合同约定，擅自提高物业管理服务收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方清退多收费用。乙方在服务期限内擅自撤出的，应当按照[剩余期限物业服务总费用]的标准向业主支付违约金；乙方在本合同终止后拒不撤出本物业区域的，应当按照[延迟撤出期间物业服务总费用]的标准向业主支付违约金。前述行为给业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。除不可预见的情况外，乙方擅自停水、停电的，甲方有权要求乙方限期解决，乙方应当承担相应的违约责任；给17业主造成损失的，乙方应当承担相应的赔偿责任。第二十七条除本合同第九部分规定的合同终止情形外，甲乙双方均不得提前解除本合同，否则解约方应当承担相应的违约责任；造成损失的，解约方应当承担相应的赔偿责任。第二十八条因甲方原因导致乙方未完成本合同约定的物业管理服务目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决逾期未解决或造成乙方经济损失的，乙方有权依法解除本合同，并要求甲方给予乙方经济赔偿。第二十九条因乙方原因未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改；逾期未整改或整改不符合合同约定，造成甲方经济损失或一定后果的，甲方有权依法解除本合同，并要求乙方给予甲方经济赔偿。第三十条除本合同另有约定外，甲乙双方可以结合本物业的具体情况和服务需求以附件的形式对违约责任进行详细约定。违约行为给他方造成损失的，均应当承担相应的赔偿责任。第三十一条因房屋、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担责任并作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生事故的直接原因，18以相关主管部门的鉴定为准。第三十二条因不可抗力致使合同部分或全部无法履行的，根据不可抗力的影响，部分或全部免除责任。第三十三条为维护公共利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、暖气管、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，乙方因采取紧急避险措施造成损失的，当事人应当按有关规定处理。第三十四条乙方有确切证据证明属于以下情况的，可不承担违约责任：1、由于甲方、业主或物业使用人的自身责任导致乙方的服务无法达到合同要求的。2、因维修养护本物业区域内的物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。3、非乙方责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的。第十一部分争议解决第三十五条合同履行过程中发生争议的，双方可以通过友好协商或者向物业所在地物业纠纷人民调解委员会申请调解的方式解决；不愿协商、调解或者协商、调解不成的，19可以按照以下方式解决：1、向有管辖权的人民法院提起诉讼；2、向[仲裁委员会][中国国际经济贸易仲裁委员会]或申请仲裁。第十二部分附则第三十六条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时完整的移交给业主委员会；业主委员会尚未成立的，应移交给甲方或代管；并按照住房和城乡建设部《物业承接查验办法》、《市物业管理条例》等相关规定办理移交和项目退出手续。第三十七条为维护甲方、业主的切身利益，在不可预见情况下，如发生燃气泄漏、漏电、火灾、水管破裂、救助生命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主应积极配合乙方对上述情形发生时所采取的紧急避险措施。乙方不承担由此造成的责任和损失。第三十八条对本合同的任何修改、补充须经双方书面确认，与本合同具有同等的法律效力。修改、补充的内容不得与本合同文本和《临时管理规约》的内容相抵触。第三十九条合同有效期内，如价格主管部门批准调整20相关物业服务收费标准，从批准执行之日起，乙方可按照调整后的标准向甲方、业主、物业使用人收取。第四十条本合同连同附件共页，一式份，甲乙双方各执份，报市（县）、区物业管理行业主管部门备案各一份，具有同等法律效力。第四十一条本合同经甲乙双方签字并签章后生效，效力同时及于本物业区域的全体业主。第四十二条其他约定：。甲方盖章：乙方盖章：法定代表人：法定代表人：授权委托人：授权委托人：年月日年月日21附件：一、规划平面图二、物业构成明细三、物业服务用房明细表及测绘图四、物业移交与接管验收五、验收移交资料明细六、工程质量保修七、相关表格八、物业共用部位明细九、物业共用设施设备明细十、物业服务标准十一、空置房补贴办法22附件一：规划平面图23附件二：物业构成明细类型幢数套（单元）数建筑面积（平方米）高层住宅多层住宅别墅商业用房工业用房办公楼自行车库机动车车库会所学校幼儿园文化活动场所用房合计备注24附件三：物业服务用房明细表及测绘图25公司LOGO物业移交与接管验收WY-M-01C/0附件四：1总则1.1接管验收是指发展商在新项目竣工验收合格后，将该项目向物业管理单位移交，物业管理单位按照合同的约定代表全体业主为防止接管物业出现严重质量问题，导致业主广泛投诉而采取的替业主提前服务式的验收。1.2通过以顾客期望为中心的接管验收，可以更好地帮助地产开发把好质量关，维护品牌。因此，项目所在区域地产公司、物业分公司均必须严格遵守本规定，有计划地做好物业验收及接管工作。1.3由于接管验收的重要性，为了更有效地监督工程保修、整改的实施，在接管验收结束以后的工程尾款支付期间，需增加物业总经理支付审核的权力。1.4在进行接管验收策划时须注意：一般情况下，在项目入伙前预留一段充分的时间完成接管验收工作，便于整改接管验收过程中发现的问题。2相关职责界定2.1物业分公司负责成立接管验收小组，编制接管验收方案并实施，撰写接管验收报告，进行问题复验及编写复验报告。2.2项目所在区域地产公司负责成立物业移交小组，提供符合移交条件的物业，配合接管验收，对存在问题进行维修、整改。2.3物业总公司负责对接管验收进行指导及监督，关注验收接管中的共性问题及可能引起重大投诉的各种质量隐患。2项目物业移交与接管的前提条件3.1水、电、煤气(天然气)、有线电视、电话、互联网等已开通，具备试验条件。3.2各种机电设备已安装调试完毕，具备运行条件。3.3楼宇及公共配套设施已清理完毕，具备交楼条件。3.4卫生间已注满水，具备做48小时闭水试验的条件。3.5所有物业的产权、工程、设备资料及业主资料已准备完毕。3.6单体建筑已通过市质检部门验收。4工作顺序4.1依据新建房屋竣工后地产公司提出的接管验收申请，物业公司应于5～10个工作日内对该工程是否已具备接管验收条件予以审核，并填写《新建房屋具备接管验收条件审核单》。4.2新建房屋具备接管验收条件时，编制《新建物业接管验收工作安排》，并回复是否同意接管验收。新建物业接管验收工作安排应含以下内容：1)确定接管验收标准。2)确定参检人员并进行培训。3)选择并确定接管验收的标准样板房。26公司LOGO物业移交与接管验收WY-M-01C/04)按接管验收检查标准并对照标准样板房，对拟接管每套房间及外墙屋面、室外小品、道路等进行检查。对检查中达不到标准的，以书面整改单形式交施工单位限期整改。整改后及时复检，直至完全符合接管验收标准为止。5)针对项目特点制定接管验收注意事项。6)确定检查人员工作安排并明确分组情况，如几个组、每组几个人、共多少人、谁负责等同时，确定是个人按套操作还是分组按项操作。7)确定工作量，制定每组每天各检查几套房及几天完成检查任务的目标。8)确定验收时间计划：初验：天，月日至月日初验整改：天，月日至月日复验：天，月日至月日复验整改：天，月日至月日复验整改验收：天，月日至月日4.3如同意接管验收，即物业公司与地产公司约定验收时间。4.4于约定的时间开始按《房屋接管验收表》（户内）进行单套房屋接管验收。4.5对于单项公共设备设施的验收，按《公共设备设施接管验收表》（单项）进行单项物业接管验收。4.6单栋楼内房屋及公共设备设施验收通过后，将楼内单套房屋及单项公共设备设施验收的相关质量记录作为其附页。4.7小区绿化设施按《小区公共绿化验收单》进行项目接管验收。4.8新建物业进行逐项验收时，验收周期根据建筑面积多寡及人力情况来定，一般每人每天验4～5套房（可根据时间调整），时间控制在十五个工作日之内完成（建筑面积10万平方米为单位）。4.9如验收有不合格的项目，应签发《工程遗问题留联系单》，对所列返修项目，发展商应于规定的日期内返修完毕交与复验直至合格。一般要求在二十个工作日内完成，全部验收工作应控制在入伙前完成。返修复验需由地产公司提出，随时提出，随时复验。4.10验收合格，应于5个工作日内签署《工程移交单》。4.11对于已签署《工程移交单》的新建房屋，双方应于规定时间内办理交接手续。4.12接管验收流程。27公司LOGO物业移交与接管验收WY-M-01C/05注意事项5.1物业接管验收一定在地产竣工验收基础上进行，并永久保存期间的资料、记录。5.2物业公司在前期介入时应加强对现场建筑、安装工程的跟进，特别是电梯、发电机、供配电消防、空调、供水、智能化、停车场等设备设施安装的跟进及现场影像的收集建档，及时发现问题，消除隐患，并与设备设施供应商及安装单位建立良好的沟通渠道。积极参加竣工验收，跟进竣工验收中暴露出的问题，将问题解决在接管验收之前。5.3移交验收时，房屋、设备、设施屡次整改仍不合格，同时入伙时间已至，物业公司应将接管验收不合格问题编制报告，及时向地产领导报请书面意见。5.4在接管初期设备设施免费维保期内，对施工或安装单位的维保工作进行有效监控，应向发展商索要设备设施采购及安装合同的复印件，维保作业计划、维保期限及内容和其它服务承诺的复印件，设备设施供应商及安装单位的联系人、电话、地址等资料。6记录6.1《工程移交单》6.2《工程遗留问题联系单》进行培训、模拟演练成立接管验收小组房屋验收小组设备验收小组进行验收工作图纸、资料交接验收合格图纸、资料交接验收合格不合格项按照返修流程设备及系统查验并记录逐户逐项查验并记录填写记录，并签字确认贴验讫封条钥匙交接28公司LOGO物业移交与接管验收WY-M-01C/06.3《接管验收资料清单》6.4《房屋接管验收表（户内）》6.5《小区公共绿化验收单》6.6《公共设备设施接管验收表（单项）》6.7《新建房屋具备接管验收条件审核单》6.8《工程资料移交清单》29公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/0附件五1验收移交需提交的资料：竣工图纸资料和文字资料1.1竣工图纸资料（各单体工程）1)建筑竣工图。2)结构竣工图。3)给排水竣工图。4)电气竣工图。5)消防工程竣工图。6)住宅区总规划图。7)住宅区竣工总平面图。8)绿化工程竣工图。9)各类设备竣工图（电梯、智能化、通讯、供暖供气等）。1.2文字资料（各单体工程）1)综合竣工验收文字资料。2)土建竣工验收文字资料。3)给排水竣工验收文字资料。4)电气竣工验收文字资料。5)消防工程竣工验收文字资料。6)绿化工程文字资料。7)各类设备安装、调试竣工资料及使用说明书。2各单项资料中主要包括以下几个方面：1)竣工工程项目一览表。2)设备清单。3)设备材料证明。4)土建施工记录。5)设备安装调试记录。6)建（构）筑物记录。7)隐蔽工程验收记录。8)工程质量事故发生及处理记录。9)图纸会审记录。10)设计变更通知和技术核定单。11)其它。30公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/03土建工程施工技术材料归档资料（文字资料）1)施工许可证或开工许可证。2)施工执照（复印件）。3)施工合同。4)开竣工报告。5)施工组织设计及施工技术交底。6)施工测量放线记录。7)施工总结。8)桩基础技术材料。9)基础。10)隐蔽工程验收记录。11)回填夯实检验报告。12)基础、主体中间验收证书。13)图纸会审和设计修改变更。14)事故处理记录。15)建筑物、构筑物及重要设备安装测量定位记录及各种观测记录。16)原材料产品及重要构件出厂证明。17)原材料试化验单及材料代换审批单。18)试件试验（含数理统计、配合比报告）。19)工程质量评定汇总表。20)钢结构施工技术材料。21)预应力张拉施工技术材料。4给排水工程技术档案归档资料（文字资料）4.1供水工程1)计划批文。2)建设许可证。3)工程开工申请表、报建表。4)建筑许可证。5)工程招、投、中标通知书。6)征用土地批文、协议书以及红线图。7)设计审批文件及地质资料。8)工程质量检查监督报告。9)验收会议纪要及质量评审材料。10)工程预决算书。31公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/011)施工许可证。12)施工执照（影印件）。13)施工合同，工程任务书。14)开工，竣工报告。15)施工组织设计及施工技术交底。16)施工测量放线图表及记录。17)施工技术总结。18)工程竣工验收合格证。19)图纸会审记录及设计变更通知单、联系单。20)地基处理资料。21)事故处理及遗留问题处理意见。22)隐蔽工程验收记录（包括沟槽验收记录，钢管焊接及防腐检查验收记录，管道接口检查记录）。23)材料，构件出厂合格证。24)原材料试验报告及材料代换审批单。25)试件试验报告（含数理统计、配合比报告）。26)管道水压试验、渗水量试验记录。27)设备系统调试记录（包括供水加压泵房调试记等）。28)供水管道冲洗、消毒记录及水质分析报告。29)回填土夯实检验记录。30)工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）。31)工程质量评定表。32)给水工程技术要素表。33)工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）。34)其它。4.2排水工程1)施工许可证。2)施工执照（影印件）。3)施工合同，工程任务书。4)开工，竣工报告。5)施工组织设计及施工技术交底。6)施工测量放线图表及记录。7)施工技术总结。8)工程竣工验收证明书。9)图纸会审记录及设计变更通知单、联系单。10)地基处理资料(软基处理、桩基、混凝土施工记录等)。11)事故处理及遗留问题处理意见。32公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/012)隐蔽工程验收记录。13)材料，构件出厂合格证。14)原材料试验报告及材料代换审批单。15)试件试验报告（含数理统计、配合比报告）。16)污水闭水试验记录。17)机泵安装记录。18)设备试运转记录（包括污水提升设备）。19)回填土夯实检验记录。20)工程竣工测量成果（包括管道的坐标、里程、高度、坡度）。21)工程质量评定表。22)（雨、污）水工程技术要素表。23)工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）。24)其它。5建筑电气安装、调试档案资料的提纲5.1高压电器资料1)安装前器身检查资料。2)变压器安装资料。3)调试资料。4)制造厂提供资料。5.2高压隔离开关、负荷开关资料5.2.1高压隔离开关资料1)安装资料。2)制造厂提供资料。5.2.2高压负荷开关资料1)安装资料。2)制造厂提供资料。3)调试资料。5.3盘、箱、柜安装、调试资料5.3.1盘、箱、柜安装资料1)基础型钢安装资料。2)盘、箱、柜安装资料。5.3.2盘、箱、柜上设备调试资料1)盘、箱、柜各种电表调试资料。2)各类继电器的试验及正式资料。3)制造厂提供资料。33公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/05.4高低压线路敷设及调试资料5.4.1高低压母线（铜母线和铝母线）资料1)母线安装资料。2)母线调试资料。3)制造厂提供资料。5.4.2高低压电缆的敷设资料1)直埋电缆资料。2)电缆沟敷设电缆资料。3)电缆吊架、桥架敷设电缆资料（明敷电缆）。4)各种形式敷设电缆需具备下列资料。5.4电源配管和各种接地的资料5.5.1电源配管资料1)明配管资料。2)暗配管资料。3)设计变更通知单。4)管子规格型号及产品合格证。5.5.2各种接地资料1)接地种类名称。2)各种接地的敷设方式。3)测试仪表、人员、天气等。4)画出示意图并填表。5.6电梯资料1)电梯安装资料。2)电梯调试资料。3)制造厂提供资料。5.7公用天线资料1)安装资料（包括制造厂提供资料）。2)调试资料。6通信管道工程档案归档内容1)计划批文、计划任务书。2)建设许可证。3)工程招、投标书，中标通知书。4)设计方案及审批文件。5)工程重要会议纪要和指导性文件。6)工程预、决算书。34公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/07)施工许可证。8)施工执照（影印件）。9)施工合同，工程任务书。10)开工、竣工报告。11)施工组织设计或施工方案。12)施工测量放线记录。13)施工总结。14)工程竣工验收合格证。15)图纸会审记录及设计变更通知单、联系单。16)事故处理及遗留问题处理意见。17)停工、复工通知单。18)工程返修结果报告表。19)隐藏工程验收记录。20)材料、构件出厂合格证。21)原材料试验报告及材料代换审批单。22)试件试验报告（含数理统计、配合比报告）。23)回填土夯实检验记录。24)工程竣工测量成果（包括管道位置、标高等）。25)工程质量评定表。26)通讯管道工程技术要素表。27)工程照片（工程面貌及施工新工艺、新技术等）。28)其它。7燃气工程技术档案归档内容及要求7.1燃气分站（厂）1)计划批文。2)建设许可证。3)工程招、投、议标书。4)征用土地批文、协议书及红线图。5)工程地质报告。6)工程概、预、决算书。7)设计（包括方案、扩充、施工）审批文件。8)区域位置图。9)验收会议纪要及质量评审材料。10)施工许可证。11)施工执照（复印件）。35公司LOGO验收移交资料明细WY-M-01C/012)开工、竣工报告。13)设计、施工技术交底记录。14)施工测量、放线测量。15)施工技术总结。16)单位工程竣工验收说明书及消防验收合格证。17)图纸会审和设计修改通知单及联系单。18)事故处理记录。19)隐蔽工程验收记录。20)设备、材料出厂合格证、设备试验报告、原材料试化验单。21)工艺管线探伤报告。22)压力容器检验报告。23)工艺设备、管线压力试验及吹扫报告。24)设备调试及试运转记录。25)工程质量检查评定表。26)其它。7.2地下管道工程——（1到17项与上述7.1条相同）18)管道探伤报告。19)管沟回填场地平整质量验收记录。20)隐蔽工程验收记录。21)材料、设备出厂合格证。22)管线测量报告及记录。23)压力试验及吹扫报告。24)工程质量检查评定表。25)施工检查记录。26)工程技术要素表。27)地面标志桩验收记录。28)其它。36公司LOGO工程质量保修WY-M-01C/0附件六：1总则1.1房屋建筑工程保修期限按照国家建设部《房屋建筑工程质量保修办法》以及项目所在地产公司与施工单位签订的《建筑工程施工合同》中约定的保修期限执行。1.2房屋保修处理的原则是优先处理业主室内返修，其次处理公共设施设备返修，最后处理房屋本体返修。1.3保修期满，未经物业分公司确认并签字，项目所在区域地产公司不得向施工单位交付保修保证金。1.4区域公司注销时，如项目保修期未届满，则由区域公司授权委托物业分公司行使区域公司权利监管质量保证金。1.5针对业主提出的(或物业人员发现)的工程质量问题，经鉴定属于保修范围内的必须按本手册规定执行。2相关职责界定2.1完成项目交接验收后，物业分公司应要求区域地产公司将整个项目有关质量保修的相关约定资料移交物业分公司，便于物业分公司对原施工单位的质量保修工作进行监督。2.2物业总公司负责对项目所在公司报送的《工程保修汇总分析》提出审核审查意见。2.3项目所在区域地产公司负责组建和管理综合维修队，监督保修工作。2.4物业分公司负责与项目所在公司沟通、协调，并负责进行工程保修回访和汇总分析。2.5保修期内出现的工程质量问题，尤其是影响到大多数业主生活的质量问题，物业分公司应督促区域公司在第一时间书面通知施工单位到现场解决。2.6施工单位怠于维修或维修两次以上仍存在质量问题的，物业分公司可要求区域公司委托物业分公司组织进行维修，费用经区域公司确认后从施工单位质保金中扣减。2.7因施工单位怠于维修或两次维修后仍存在质量问题所引起的业主索赔责任，由物业分公司配合区域公司做好取证工作，以便于向施工单位追讨违约责任。3工作程序3.1成立综合维修队，由原施工单位构成，原则上谁施工，谁维修；原施工单位拒不履行维修义务的，由项目所在地产公司另行安排维修，维修费用从原施工单位保修保证金中支付。3.2房屋交收(入伙)时发现问题的保修按本手册入伙管理规定的进行。37公司LOGO工程质量保修WY-M-01C/03.3业主装修入住后至保修期满时的保修3.3.1物业服务中心客服部收到业主提出的保修要求后，应做好报修记录，并及时报告物业工程部。3.3.2物业分公司工程部接单后，陪同业主到现场查看。3.3.3在判定为确是保修内容时，工程部填写《工程遗留问题处理记录表》，并与业主预约维修时间，报项目所在区域地产公司工程部。3.3.4物业分公司工程部负责督促综合维修队按照预约时间进行维修，维修完毕经业主检验后请其在《入户维修单》对应栏上签字确认。3.3.5物业分公司工程部核对确认后，将《工程遗留问题处理记录表》、《入户维修单》复印件交客服部与该业主资料一并存档。3.3.6客户服务中心在保修工作完成后一个月内必须进行100%回访，并将反馈结果记录物业回访记录上。3.4公共设施设备、房屋本体大项维修需有物业分公司提出并上报物业总公司。3.4.1物业分公司、物业服务中心提出公共设施设备、房屋本体保修要求，到现场查看，确定保修内容后签署填写《工程遗留问题处理记录表》并向综合维修队下达。3.4.2综合维修队接单后，立即组织维修，维修完毕请物业分公司工程部验收。3.4.3物业分公司工程部验收签字后，将《工程遗留问题处理记录表》交客服部存档。3.5保修情况汇总统计。3.5.1物业分公司工程部负责对工程保修情况进行季度汇总分析，编写统计分析报告，与季度工作总结报物业总公司。3.5.2物业总公司就物业分公司报送的工程保修汇总分析，提出意见。4相关文件与记录4.1《工程遗留问题处理记录表》4.2《入户维修单》注：1.因工程质量问题造成的业主拖欠物业费由地产承担全部费用；2.由物业寻找第三方全权处理的遗留问题发生费用由地产公司支付。38公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F1C/0附件七：工程移交单工程名称日期工程移交内容工程移交情况施工单位负责人签字：年月日建设单位负责人签字：年月日物业公司负责人签字：年月日39公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F2C/0工程遗留问题联系单收件部门/人：回复时间：发件部门/人：发件时间：抄送：内容：收件部门回复情况：40公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F3C/0接管验收资料清单物业服务中心名称：物业位置：序号资料名称数量备注移交单位：移交人：年月日接收单位：接收人：年月日41公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F4C/0房屋接管验收表（户内）项目名称：楼号房间号日期项目验收结果不合格项复验结果墙面地面顶棚玄关地面吊顶户门居室门窗、玻璃栏杆瓷砖洗手间柜厨柜（含设备）吊柜衣帽柜42公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F4C/0通电通水排水镜子淋浴设备浴盆、洗脸盆座便器、洁身器采暖设备及管线燃气炉及管线照明灯具开关插座其它面板其它备注以上不和格项，请在10日内由项目部监督施工单位返修，物业以复验为准。物业签字开发商签字施工方签字签字时间签字时间签字时间43公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F5C/0小区公共绿化验收单物业服务中心名称：面积项数项目验查情况结论责任人1地形2草坪3地被4苗木苗木苗木苗木其他项目部验收人：物业公司项目中心验收人：物业公司(章)二零年月日44公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F6C/0公共设备设施接管验收表（单项）物业服务中心名称：设备名称使用地点数量验收项目验收结果不合格项复验结果123456789101112131415161718备注以上不和格项，请在10日内由项目部监督施工单位返修，物业以复验为准。物业签字开发商签字施工方签字签字时间签字时间签字时间项目内容序号45公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F7C/0新建房屋具备接管验收条件审核单工程名称：建设单位：竣工日期：竣工验收日期：建筑面积：结构类型：项次项目核查情况1竣工验收合格证明文件2此次所列设备能否正常运行A供电设备B给排水设备C消防设备D监控设备E卫生设施/道路设施其他3本幢房屋幢、户编号是否已经有关部门确认（提供相关文件）4应交验产权资料A项目批准文件B用地批准文件C建筑执照其他5应交验技术资料A竣工图（包括总平面图、建筑结构设备，附属工程及隐蔽管线的全套图纸）B地质勘察报告C工程合同及开、竣工报告46公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F7C/0D工程预决算E图纸会审记录F工程设计变更通知及技术核定单(包括质量事故处理记录)G隐蔽工程验收签证H沉降观察记录I竣工验收证明书J钢材、水泥等主要材料的质量保证书K水、电、卫生器具、电梯等设备的检验合格证书L新材料、构配件的鉴定合格证书M砂浆、混凝土试压报告N供水试压报告其他6发展商交纳维修基金情况核验（提供相关文件）审验结论47公司LOGOWY－QEHI－GC－11－F8C/0工程资料移交清单工程名称日期工程移交内容工程移交情况施工单位负责人签字：年月日建设单位负责人签字：年月日物业公司负责人签字：年月日48公司LOGOWY－QEHI－KF－05－F2C/0工程遗留问题处理记录表收文单位需完成时间年月日通知时间月日时签发人返修地点/房号遗留问题内容结果跟踪(或未处理原因)物业公司意见:开发商意见:工程遗留问题处理记录表收文单位需完成时间年月日通知时间月日时签发人返修地点/房号遗留问题内容结果跟踪(或未处理原因)物业公司意见:开发商意见:49附件八：物业共用部位明细1、房屋承重结构；2、房屋主体结构；3、公共门厅；4、公共走廊；5、公共楼梯间；6、内天井；7、户外墙面；8、屋面；9、传达室；10、。50附件九：物业共用设施设备明细1、电梯：垂直梯；扶梯；。2、绿化率：%；楼间、集中绿地；砖石铺装；。3、区域内市政：市政供暖采暖及生活热水系统；[道路][楼间甬路]；[室外上下水管道]；[沟渠]；[蓄水池]；[化粪池]；[污水井]；[雨水井]；变配电系统包括；高压双路供电电源；51公共照明设施[路灯]个；[草坪灯]个；[]个；[物业区域的外围护拦及围墙]；[高压水泵][高压水箱]个；[污水泵]；[中水及设备系统]；[]。4、[燃气调节站]；5、消防设施包括；6、监控设施包括；7、避雷设施包括；8、空调设备：[中央空调系统]使用范围；9、电视共用天线；10、电脑网络线；11、电讯电话；12、地下机动车库平方米；13、地上机动车停车场平方米；14、非机动车库平方米；15、垃圾中转站；16、信报箱；17、共用设施设备用房平方米；18、物业服务用房平方米；5219、。53附件十：物业服务标准54公司LOGO空置房补贴办法WY-M-01C/0附件十一：1总则1.1为确保物业公司整体经营目标的实现，必须建立和完善各物业管理项目中空置房物业费补贴比例。日常物业服务过程中，根据项目实际情况，前期存在一定量空置房（未售出），物业分公司也将投入人力进行管理，根据集团对物业费收费管理规定，物业分公司综合物业费收缴率作为年度目标责任书经营指标内容，物业分公司确定各物业管理区域的物业费收缴率，作为责任书的指标之一的管理规定，空置房物业费作为整体收费预算一部分也应列入需收费项目。1.2物业分公司与区域地产对项目空置房所发生费用进行月度及年度结算，用于解决项目独立核算收支平衡。2相关界定2.1物业公司根据约定的物业服务标准对服务辖区实施物业管理服务，确保物业服务工作的质量，对于项目入伙投入管理之日起，对入伙业主收缴物业管理费，对于空置单元的物业管理费用，由区域公司每月据实予以支付。2.2对于区域公司根据销售需要产生的物业费用打折、优惠所产生的相关费用，由区域公司根据产生的实际费用每月据实补贴支付。2.3物业公司根据项目费用测算，当入伙率达到盈亏平衡点时，向集团提交盈亏平衡报告，经物业总公司审核确定后，提报集团董事长审批通过，区域公司可停止费用补贴。由当地物业公司自负盈亏。2.4根据项目不同情况，区域公司对于单个物业管理项目补贴期限最长不超过3年。特殊情况的持有项目延长补贴需经集团董事长审批。5556',)