烟台海基置业与王早新房产销售合同争议二审判决书

('烟台海基置业有限公司、王早新商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审理法院】山东省烟台市中级人民法院【审结日期】2022.04.15【案件字号】(2022)鲁06民终1693号【审理程序】二审【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【审理法官】王守远侯伟平张婷婷【文书类型】判决书【当事人】烟台海基置业有限公司;王早新【当事人】烟台海基置业有限公司王早新【当事人-个人】王早新【当事人-公司】烟台海基置业有限公司【代理律师/律所】张其元北京市盈科律师事务所;强震北京市盈科(济南)律师事务所【代理律师/律所】张其元北京市盈科律师事务所强震北京市盈科(济南)律师事务所【代理律师】张其元强震【代理律所】北京市盈科律师事务所北京市盈科(济南)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】烟台海基置业有限公司【被告】王早新1/15【本院观点】王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。根据涉案合同约定，海基置业应于2019年12月30日交付房屋，而新冠疫情系发生于2020年1月，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，海基置业迟延履行交付房屋的合同义务后才发生了新冠疫情的不可抗力，不能免除其违约责任，其应交付涉案房屋的日期不因新冠疫情而延期，故对海基置业的上述主张，不予支持。王早新于2020年11月30日向海基置业发送了《退房通知函》，未超过其合同解除权。【权责关键词】无效催告违约金恢复原状支付违约金不可抗力合同约定新证据关联性诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。【本院认为】本院认为，王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争执的焦点问题为《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》应否解除。海基置业主张，涉案房屋虽于2020年6月1日取得竣工验收备案许可证，但是由于不可抗力原因造成的，海基置业可以据实予以延期，扣除掉疫情影响期间，海基置业延期交付房屋未超过90日，王早新不享有涉案合同的约定解除权。本院认为，根据涉案合同约定，海基置业应于2019年12月30日交付房屋，而新冠疫情系发生于2020年1月，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，海基置业迟延履行交付房屋的合同义务后才发生了新冠疫情的不可抗力，不能免除其违约责任，其应交付涉案房屋的日期不因新冠疫情而延期，故对海基置业的上述主张，不予支持。王早新因海基置业逾期交付涉案房屋超过90日主张解除涉案合同于约相合，于法有据，应予支持。海基置业主张，王早新行使合同解除权已经超过法定期间，其应在2021年4月1日前向法院提起诉讼要求解除或者向海基置业发送单方解除通知。本院认为，王早新于2020年11月30日向海基置业发送了《退房通知函》，未超过其合同解除权的除斥期间，故2/15对海基置业的上述主张，不予支持。涉案合同已于海基置业收到《退房通知函》之日即2020年12月7日解除。海基置业主张，王早新的《退房通知函》内容为“请求贵公司尽快予以解除”，系要求海基置业进行主动解除，且没有规定期限，不能产生单方解除合同的效力。本院认为，根据王早新的《退房通知函》的标题和具体内容，王早新系根据涉案合同约定行使其合同解除权，具有解除涉案合同并退房、退款的意思表示，故王早新的《退房通知函》能够产生单方解除合同的效力，对海基置业的该项主张，不予支持。综上所述，海基置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人烟台海基置业有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2417:56:15【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年8月11日，王早新与海基置业签订了《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，合同约定王早新向海基置业购买东海黄金海岸-阳光海岸海泰居91号楼1-502号房产，建筑面积56.09平方米，房屋总房款为330000元；合同第八条约定交付期限：卖方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》……；合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任：……(2)逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金……。合同签订后，王早新分别于2018年8月11日、2018年8月16日、2019年7月14日向海基置业交付10000元、160000元、160000元，共计330000元。王早新履行了付款义务后，海基置业未于2019年12月30日将符合合同约定的房屋交付王早新。2020年11月30日，王早新向海基置业法定代表人宋作建邮寄了《退房通知函》，要求解除涉案合同，海基置业于2020年12月7日收到该《退房通知函》。审理中，王早新提交了2018年8月13日收据一张、2018年8月13日及2019年7月2日《保证书》两份，收据的收款单位系手写“翔海集团”，收款人系姜傲。王早新主张该款项系海基置业委托的中介收取的，是10000元抵顶30000元的购房活动；《保3/15证书》系海基置业销售人员代表海基置业承诺交的10000元顶30000元装修，赠送家具家电。还承诺“……每年5月-11月公司托管服务包租模式每年租金30000元整，除5-11月，剩下的月份业主可自己居住”；海基置业对该收据中的款项不予认可，主张该收据并未加盖任何公章，王早新亦无证据证明该10000元与本案的关联性，故该10000元不能认定为本案房款。两份保证书均未加盖任何单位公章，无法证明与本案的关联性，不予认可。审理中，海基置业主张其应在2019年12月30日交付房产，但根据合同约定，双方对发生重大疫情造成房产延期交付进行了约定，2020年1月发生疫情，全国一级响应，山东省于3月2日降为2级，于5月6日降为3级，2020年1月至5月6日这期间属于不可抗力期间，根据双方约定，可以进行延期交房。合同约定，如因卖方责任买方不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按3款不同的方式进行处理，应为无效，应按最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第十五条规定处理，也就是说从2020年4月1日直到2021年3月30日，海基置业无法为王早新办理产权证书，王早新可以据此要求海基置业解除合同、赔偿损失，涉案房产已于2020年6月1日取得竣工验收备案和不动产登记证，从2020年6月1日后随时可以为王早新办理房产证，王早新以不能办理房产证要求解除合同，无事实和法律依据。海基置业还主张王早新的退房通知书并未单方行使解除权，在退房通知书最后一页载明“请贵公司尽快解除此商品房买卖合同，并退房……退还本人已交付全部房款、利息、违约金，请贵公司依照合同约定尽快办理相关事宜”，该通知不符合单方解除的规定，根据法律规定单方解除自送达之日起生效，该内容是王早新一方要求海基置业尽快解除，是一种请求权，且没有规定期限，即使王早新以延期办证要求解除合同也不符合双方的约定及法律规定。综上，王早新的通知不能达到单方解除的法律效力。【一审法院认为】一审法院认为，王早新与海基置业签订了《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。王早新按合同约定履行了交付全部房款的义务，海基置业亦应按合同约定履行于2019年12月30日前交付符合合同约定及法律规定的房产，但海基置业未能在合同约定的期限内交付符合约定的房产，构成违约，其应承担违约金责任。根据涉案合同第九条约定，海基置业逾期交房超过90日后，王早新有权解除合同，海基置业抗辩未按期交房的原因是因为疫情，但合同约定的交房期限是2019年124/15月30日，此时，疫情并未爆发，海基置业抗辩因疫情造成延期交房，无事实依据。海基置业抗辩其于2020年6月通知王早新收房，王早新不予认可，海基置业亦未提供证据证明，故不能认定海基置业履行了通知王早新收房义务。王早新于2020年11月30日向王早新发送了《退房通知函》，涉案合同应自海基置业收到《退房通知函》之日解除，即涉案合同于2020年12月7日解除。海基置业主张王早新发出的退房通知函不能达到单方解除的法律效力，对此，一审法院认为，王早新发出的退房通知函不管从内容还是标题上均能看出王早新解除合同的意思表示，对海基置业的该主张不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，王早新主张海基置业返还购房款330000元，予以支持。关于王早新主张的利息及违约金系王早新的实际损失，王早新的实际损失即是利息损失，该利息应自王早新向海基置业交付购房款之日起至海基置业全部返还购房款之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，对王早新多请求的部分，不予支持。对王早新请求的2018年8月13日其交付给“翔海集团”的购房款，因海基置业对此不予认可，且王早新未提交证据证明与涉案房屋的关联性，对此不予支持。综上，鉴于本案事实，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于2021年9月15日作出判决：一、解除王早新与海基置业于2018年8月11日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号：龙预字第xxx号；二、海基置业于判决生效后十日内返还王早新购房款330000元及利息(以170000元为基数，自2018年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以160000元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以330000元为基数，自2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回王早新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6502元，减半收取计3251元，由王早新负担126元，海基置业负担3125元。二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予5/15以确认。【二审上诉人诉称】海基置业上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判继续履行海基置业与王早新于2018年8月11日签订的《烟台市新建商品房买卖合同(预售)》；改判海基置业不返还王早新已交纳的购房款及利息；2.诉讼费用由王早新承担。事实和理由：一审判决中认定的事实不符合客观情况。一、涉案房产虽然在2020年6月1日取得竣工验收备案许可证，但是由于不可抗力原因造成的。2020年1月24日，山东省发布重大传染病新冠疫情一级响应。2020年3月7日，由一级响应降低到二级。2020年5月6日，由二级响应降低到三级响应。在2020年1月24日至2020年5月6日期间，建筑行业处于停工停产状态，人员也限制流动，此属于不可抗力。双方签订的《新建商品房买卖合同》第八条中也将重大疫情列为不可抗力，且约定卖方可以据实予以延期。虽然双方约定涉案房产逾期交付超过九十日，买受人可以解除合同，但是在90日内王早新并无合同解除权，扣除掉疫情期间，海基置业延期交付也就在47(23+24)天，不符合约定解除的条件。二、王早新行使合同解除权已经超过法定时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的期限，自解除权知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据双方约定，如果没有新冠疫情，由于海基置业原因，不能按时交房，王早新应该在2021年4月1日前向法院提起诉讼要求解除或者向海基置业发送单方解除通知。但是王早新起诉的时间为2021年6月1日，已经超出按照逾期交付解除合同的行使期间，王早新以逾期交房解除合同的解除权已经消灭。三、如果按照延期办证解除合同，那么庭审中已经说明，合同约定应视为双方约定不明，应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条计算解除的期限，必须为超过不动产登记期限一年，王早新才能解除合同并要求赔偿损失。也即从2021年6月1日起，王早新有合同解除权。但是涉案房产早就具备办证条件，且根据双方合同第十五条约定和办证的实践，买受人办理产权证，出卖人只有辅助义务，需要王早新自行找海基置业办理。涉案房产证未能办理产权登记证的原因在于王早新，与海基置业无关，王早新不能据此解除合同。四、关于王早新在庭审中一再提起的虚假宣传的问题，即使属实，按照《中华人民共和国民法典》第五百条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失，应该承担赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，6/15该条明确规定，因虚假宣传订立的合同，王早新不能据此解除合同。如果王早新认为有损失，只能要求赔偿而非解除合同，五、王早新的退房通知书不能产生单方解除合同的效力，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除：通知债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行义务的，合同自通知载明的期限届满时解除。王早新虽然向海基置业邮寄了送达通知书，但是其内容为“请求贵公司尽快予以解除”。王早新将解除的权利给予海基置业，其内容为要求海基置业进行主动解除，且没有规定期限。王早新邮寄时，涉案房产已经具备交付条件且能够办证，海基置业不同意解除与王早新的合同。故双方签订的《新建商品房买卖合同》合同目的已经达到，双方均应全面履行。而且法院应该保护交易的稳定，不轻易解除合同，从而保护交易双方的合同预期，稳定社会秩序。庭审中，海基置业明确表示放弃第三和第四部分的上诉理由。综上所述，海基置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：烟台海基置业有限公司、王早新商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书山东省烟台市中级人民法院民事判决书(2022)鲁06民终1693号当事人上诉人(原审被告)：烟台海基置业有限公司，住所地山东省龙口市徐福街道驻地。法定代表人：宋作建，董事长。委托诉讼代理人：李峰。委托诉讼代理人：诸葛雨。被上诉人(原审原告)：王早新。委托诉讼代理人：张其元，北京市盈科律师事务所律师。7/15委托诉讼代理人：强震，北京市盈科(济南)律师事务所律师。审理经过上诉人烟台海基置业有限公司(以下简称海基置业)因与被上诉人王早新商品房销售合同纠纷一案，不服山东省龙口市人民法院(2021)鲁0681民初4332号民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年4月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称海基置业上诉请求：1.撤销一审判决第一项、第二项，改判继续履行海基置业与王早新于2018年8月11日签订的《烟台市新建商品房买卖合同(预售)》；改判海基置业不返还王早新已交纳的购房款及利息；2.诉讼费用由王早新承担。事实和理由：一审判决中认定的事实不符合客观情况。一、涉案房产虽然在2020年6月1日取得竣工验收备案许可证，但是由于不可抗力原因造成的。2020年1月24日，山东省发布重大传染病新冠疫情一级响应。2020年3月7日，由一级响应降低到二级。2020年5月6日，由二级响应降低到三级响应。在2020年1月24日至2020年5月6日期间，建筑行业处于停工停产状态，人员也限制流动，此属于不可抗力。双方签订的《新建商品房买卖合同》第八条中也将重大疫情列为不可抗力，且约定卖方可以据实予以延期。虽然双方约定涉案房产逾期交付超过九十日，买受人可以解除合同，但是在90日内王早新并无合同解除权，扣除掉疫情期间，海基置业延期交付也就在47(23+24)天，不符合约定解除的条件。二、王早新行使合同解除权已经超过法定时间。《中华人民共和国民法典》第五百六十四条规定：法律没有规定或者当事人没有约定解除权行使的期限，自解除权知道或者应当知道解除事由之日起一年内不行使，或者经对方催告后在合理期限内不行使的，该权利消灭。根据双方约定，如果没有新冠疫情，由于海基置业原因，不能按时交房，王早新应该在2021年4月1日前向法院提起诉讼要求解除或者向海基置业发送单方解除通知。但是王早新起诉的时间为2021年6月1日，已经超出按照逾期交付解除合同的行使期间，王早新以逾期交房解除合同的解除权已经消灭。三、如果按照延期办证解除合同，那么庭审中已经说明，合同约定应视为双方约定不明，应该按照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第五条计算解除的期限，必须为超过不动产登记期限一年，王早新才能解除合同并要求赔偿损失。也即从2021年68/15月1日起，王早新有合同解除权。但是涉案房产早就具备办证条件，且根据双方合同第十五条约定和办证的实践，买受人办理产权证，出卖人只有辅助义务，需要王早新自行找海基置业办理。涉案房产证未能办理产权登记证的原因在于王早新，与海基置业无关，王早新不能据此解除合同。四、关于王早新在庭审中一再提起的虚假宣传的问题，即使属实，按照《中华人民共和国民法典》第五百条规定“当事人在订立合同过程中有下列情形之一，造成对方损失，应该承担赔偿责任：故意隐瞒与订立合同有关的重要事实或者提供虚假情况”，该条明确规定，因虚假宣传订立的合同，王早新不能据此解除合同。如果王早新认为有损失，只能要求赔偿而非解除合同，五、王早新的退房通知书不能产生单方解除合同的效力，根据《中华人民共和国民法典》第五百六十五条的规定：当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方，合同自通知到达对方解除：通知债务人在一定期限内不履行债务则合同自动解除，债务人在该期限内未履行义务的，合同自通知载明的期限届满时解除。王早新虽然向海基置业邮寄了送达通知书，但是其内容为“请求贵公司尽快予以解除”。王早新将解除的权利给予海基置业，其内容为要求海基置业进行主动解除，且没有规定期限。王早新邮寄时，涉案房产已经具备交付条件且能够办证，海基置业不同意解除与王早新的合同。故双方签订的《新建商品房买卖合同》合同目的已经达到，双方均应全面履行。而且法院应该保护交易的稳定，不轻易解除合同，从而保护交易双方的合同预期，稳定社会秩序。庭审中，海基置业明确表示放弃第三和第四部分的上诉理由。二审被上诉人辩称王早新辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律准确，程序合法，海基置业上诉请求缺乏事实与法律的依据，且无新的证据提交，请贵院依法驳回上诉，维持原判。一、一审判决认定事实正确，适用法律准确，王早新与海基置业于2018年8月11日签订的《商品房买卖合同》合法有效，系双方的真实意思表示，对双方均有约束力，海基置业未按照合同约定向王早新交付达到使用条件的涉诉房屋，已构成违约，王早新享有解除权。王早新与海基置业签订《商品房买卖合同》后，王早新于2018年8月11日至2019年7月14日向海基置业交纳了全部购房款，海基置业亦认可王早新付清房款，王早新已经按期履行了自身合同义务，海基置业亦应按照合同约定在2019年12月9/1530日前向王早新交付符合约定的房产，根据《商品房买卖合同》第九条约定，“卖方如未按本合同规定的期限将该商品房交付买方使用，按下列方式处理：……(2)逾期超过90日后，买方有权解除合同。买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30天内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金”。合同约定的房屋交付日期到达后，海基置业迟迟不向王早新交付案涉房屋，在王早新多次催问下一直推诿敷衍，拒不告知交房时间及逾期交房理由，王早新为维护自身合法权益，行使商品房预售合同第九条约定的解除权，于2020年11月30日通过邮政快递方式向海基置业邮寄送达了《退房通知函》，2020年12月7日海基置业签收该《退房通知函》，双方之间的《商品房买卖合同》自海基置业收到《退房通知函》时已经解除。海基置业主张未按期交房是由于新冠疫情造成的，但《商品房买卖合同》约定的交房期限是2019年12月30日前，此时新冠疫情并未爆发，逾期交房与新冠疫情无关，根据海基置业所述，2020年5月6日已经恢复施工，但海基置业仍未将符合合同约定的商品房交付给王早新，海基置业主张的“2020年6月1日取得竣工验收备案许可证”不仅满足不了案涉商品房的交付条件，且早已逾期。一审判决解除王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》并无不当。二、一审判决认定王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》于2020年12月7日解除事实正确，适用法律准确。海基置业主张王早新行使解除权的时间为王早新的起诉时间2021年6月1日并无事实和法律的依据。王早新于2020年11月30日通过邮政快递方式向海基置业邮寄送达了《退房通知函》，2020年12月7日海基置业签收该《退房通知函》，双方之间的《商品房买卖合同》自海基置业收到《退房通知函》时已经解除。王早新的起诉行为是基于海基置业收到《退房通知函》后迟迟不履行返还购房款的义务而作出的维护自身合法权益的行为。三、海基置业主张《退房通知函》不能产生单方解除《商品房买卖合同》的效力没有事实和法律依据。在一审庭审过程中，海基置业承认王早新依据双方签订的《商品房买卖合同》的约定行使了合同解除权，并于2020年12月7日收到了王早新邮寄的《退房通知函》，根据《中华人民共和国合同法》第九十六条规定，“当事人一方依照本法第九十三条第二款、第九十四条的规定主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。对方有异议的，可以请求人民法院或者仲裁10/15机构确认解除合同的效力。”《退房通知函》内容为“请贵公司尽快解除此《商品房买卖合同》并退房。……并在15日内依照本合同约定，退还本人已交付全部房款、利息、违约金”，该《退房通知函》明确体现出王早新解除合同的意思表示，《商品房买卖合同》已于2020年12月7日解除，海基置业应当返还王早新购房款330000元及利息。原告诉称王早新向一审法院起诉请求：1.解除王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》；2.判令海基置业返还王早新购房款340000元及利息(以180000元为基数，自2018年8月16日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以160000元为基数，自2019年7月14日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以340000元为基数，自2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；3.判令海基置业向王早新支付违约金6800元；4.本案诉讼费由海基置业承担。一审法院查明一审法院认定事实：2018年8月11日，王早新与海基置业签订了《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，合同约定王早新向海基置业购买东海黄金海岸-阳光海岸海泰居91号楼1-502号房产，建筑面积56.09平方米，房屋总房款为330000元；合同第八条约定交付期限：卖方应当在2019年12月30日前，依照国家和地方人民政府的有关规定，将具备下列条件并符合本合同约定的商品房交付买方使用：1、取得《建设工程竣工规划验收合格证》；2、取得《建设工程竣工验收备案表》；3、取得《烟台城市新建住宅项目配套设施交付使用证》……；合同第九条约定卖方逾期交房的违约责任：……(2)逾期超过90日后，买方有权解除合同，买方解除合同的，卖方应当自买方解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买方累计已付款的2%向买方支付违约金……。合同签订后，王早新分别于2018年8月11日、2018年8月16日、2019年7月14日向海基置业交付10000元、160000元、160000元，共计330000元。王早新履行了付款义务后，海基置业未于2019年12月30日将符合合同约定的房屋交付王早新。2020年11月30日，王早新向海基置业法定代表人宋作建邮寄了《退房通知函》，要求解除涉案合同，海基置业于2020年12月7日收到该《退房通知函》。审理中，王早新提交了2018年8月13日收据一张、2018年8月13日及2019年7月11/152日《保证书》两份，收据的收款单位系手写“翔海集团”，收款人系姜傲。王早新主张该款项系海基置业委托的中介收取的，是10000元抵顶30000元的购房活动；《保证书》系海基置业销售人员代表海基置业承诺交的10000元顶30000元装修，赠送家具家电。还承诺“……每年5月-11月公司托管服务包租模式每年租金30000元整，除5-11月，剩下的月份业主可自己居住”；海基置业对该收据中的款项不予认可，主张该收据并未加盖任何公章，王早新亦无证据证明该10000元与本案的关联性，故该10000元不能认定为本案房款。两份保证书均未加盖任何单位公章，无法证明与本案的关联性，不予认可。审理中，海基置业主张其应在2019年12月30日交付房产，但根据合同约定，双方对发生重大疫情造成房产延期交付进行了约定，2020年1月发生疫情，全国一级响应，山东省于3月2日降为2级，于5月6日降为3级，2020年1月至5月6日这期间属于不可抗力期间，根据双方约定，可以进行延期交房。合同约定，如因卖方责任买方不能在规定期限内取得产权证书的，双方同意按3款不同的方式进行处理，应为无效，应按最高人民法院关于商品房买卖合同司法解释第十五条规定处理，也就是说从2020年4月1日直到2021年3月30日，海基置业无法为王早新办理产权证书，王早新可以据此要求海基置业解除合同、赔偿损失，涉案房产已于2020年6月1日取得竣工验收备案和不动产登记证，从2020年6月1日后随时可以为王早新办理房产证，王早新以不能办理房产证要求解除合同，无事实和法律依据。海基置业还主张王早新的退房通知书并未单方行使解除权，在退房通知书最后一页载明“请贵公司尽快解除此商品房买卖合同，并退房……退还本人已交付全部房款、利息、违约金，请贵公司依照合同约定尽快办理相关事宜”，该通知不符合单方解除的规定，根据法律规定单方解除自送达之日起生效，该内容是王早新一方要求海基置业尽快解除，是一种请求权，且没有规定期限，即使王早新以延期办证要求解除合同也不符合双方的约定及法律规定。综上，王早新的通知不能达到单方解除的法律效力。一审法院认为一审法院认为，王早新与海基置业签订了《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，系双方当事人真实意思表示，且不违反法律、行政法规强制性规定，应属合法有效，予以确认，双方均应按合同约定履行各自义务。王早新按合同约定12/15履行了交付全部房款的义务，海基置业亦应按合同约定履行于2019年12月30日前交付符合合同约定及法律规定的房产，但海基置业未能在合同约定的期限内交付符合约定的房产，构成违约，其应承担违约金责任。根据涉案合同第九条约定，海基置业逾期交房超过90日后，王早新有权解除合同，海基置业抗辩未按期交房的原因是因为疫情，但合同约定的交房期限是2019年12月30日，此时，疫情并未爆发，海基置业抗辩因疫情造成延期交房，无事实依据。海基置业抗辩其于2020年6月通知王早新收房，王早新不予认可，海基置业亦未提供证据证明，故不能认定海基置业履行了通知王早新收房义务。王早新于2020年11月30日向王早新发送了《退房通知函》，涉案合同应自海基置业收到《退房通知函》之日解除，即涉案合同于2020年12月7日解除。海基置业主张王早新发出的退房通知函不能达到单方解除的法律效力，对此，一审法院认为，王早新发出的退房通知函不管从内容还是标题上均能看出王早新解除合同的意思表示，对海基置业的该主张不予支持。另外，根据《中华人民共和国合同法》第九十七条规定，“合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失”。据此，王早新主张海基置业返还购房款330000元，予以支持。关于王早新主张的利息及违约金系王早新的实际损失，王早新的实际损失即是利息损失，该利息应自王早新向海基置业交付购房款之日起至海基置业全部返还购房款之日止，2019年8月19日前按照中国人民银行同期贷款利率计算，2019年8月20日起至购房款实际返还之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率标准计算，对王早新多请求的部分，不予支持。对王早新请求的2018年8月13日其交付给“翔海集团”的购房款，因海基置业对此不予认可，且王早新未提交证据证明与涉案房屋的关联性，对此不予支持。综上，鉴于本案事实，一审法院依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条，《中华人民共和国合同法》第九十四条、第九十七条之规定，于2021年9月15日作出判决：一、解除王早新与海基置业于2018年8月11日签订的《商品房买卖合同》及《补充协议》，合同编号：龙预字第xxx号；二、海基置业于判决生效后十日内返还王早新购房款330000元及利息(以170000元为基数，自2018年8月16日起至201913/15年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以160000元为基数，自2019年7月15日起至2019年8月19日止，按中国人民银行同期贷款利率计算；以330000元为基数，自2019年8月20日起至实际还款之日止，按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)；三、驳回王早新的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6502元，减半收取计3251元，由王早新负担126元，海基置业负担3125元。本院查明二审中，当事人没有提交新证据。本院对一审法院认定的事实予以确认。本院认为本院认为，王早新与海基置业签订的《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》，系双方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。本案争执的焦点问题为《商品房买卖合同》及《商品房预(销)售合同》应否解除。海基置业主张，涉案房屋虽于2020年6月1日取得竣工验收备案许可证，但是由于不可抗力原因造成的，海基置业可以据实予以延期，扣除掉疫情影响期间，海基置业延期交付房屋未超过90日，王早新不享有涉案合同的约定解除权。本院认为，根据涉案合同约定，海基置业应于2019年12月30日交付房屋，而新冠疫情系发生于2020年1月，依据《中华人民共和国合同法》第一百一十七条“当事人迟延履行后发生不可抗力的，不能免除责任”之规定，海基置业迟延履行交付房屋的合同义务后才发生了新冠疫情的不可抗力，不能免除其违约责任，其应交付涉案房屋的日期不因新冠疫情而延期，故对海基置业的上述主张，不予支持。王早新因海基置业逾期交付涉案房屋超过90日主张解除涉案合同于约相合，于法有据，应予支持。海基置业主张，王早新行使合同解除权已经超过法定期间，其应在2021年4月1日前向法院提起诉讼要求解除或者向海基置业发送单方解除通知。本院认为，王早新于2020年11月30日向海基置业发送了《退房通知函》，未超过其合同解除权的除斥期间，故对海基置业的上述主张，不予支持。涉案合同已于海基置业收到《退房通知函》之日即2020年12月7日解除。14/15海基置业主张，王早新的《退房通知函》内容为“请求贵公司尽快予以解除”，系要求海基置业进行主动解除，且没有规定期限，不能产生单方解除合同的效力。本院认为，根据王早新的《退房通知函》的标题和具体内容，王早新系根据涉案合同约定行使其合同解除权，具有解除涉案合同并退房、退款的意思表示，故王早新的《退房通知函》能够产生单方解除合同的效力，对海基置业的该项主张，不予支持。综上所述，海基置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6250元，由上诉人烟台海基置业有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长王守远审判员侯伟平审判员张婷婷二〇二二年四月十五日书记员孙嘉慧北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。15/15',)