泰安中达建岳置业与刘勇房产交易争议二审裁决文书

('泰安中达建岳置业有限公司、刘勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山东省泰安市中级人民法院【审理法院】山东省泰安市中级人民法院【审结日期】2020.12.25【案件字号】（2020）鲁09民终4893号【审理程序】二审【审理法官】阎鹏朱峰邢友峰【审理法官】阎鹏朱峰邢友峰【文书类型】判决书【当事人】泰安中达建岳置业有限公司;刘勇【当事人】泰安中达建岳置业有限公司刘勇【当事人-个人】刘勇【当事人-公司】泰安中达建岳置业有限公司【代理律师/律所】布占涛山东泰山法正律师事务所【代理律师/律所】布占涛山东泰山法正律师事务所【代理律师】布占涛【代理律所】山东泰山法正律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】泰安中达建岳置业有限公司【被告】刘勇1/11【本院观点】双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同（预售）》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，根据上诉人在一审时提交的《泰安市重污染天气应急预案（2017年修订）》，在双方当事人签订商品房买卖合同时，上诉人作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其不构成不可预见的客观因素。依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定。【权责关键词】撤销违约金过错不可抗力合同约定新证据诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。【本院认为】本院认为，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。根据合同约定，上诉人应于2019年12月31日前将涉案房屋交付给被上诉人，但上诉人未按约定履行交房义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房地产项目因重污染天气预警及新冠疫情等原因停止施工260余天，导致上诉人不能按照合同约定的时间交房，属于不可抗力及不能预见的客观因素，相应交房日期应予以变更并顺延。本院认为，污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，根据上诉人在一审时提交的《泰安市重污染天气应急预案(2017年修订)》，在双方当事人签订商品房买卖合同时，上诉人作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其不构成不可预见的客观因素。因双方当事人在合同中约定的交房日期为2019年12月31日，而山东省新冠××疫情防控启动一级响应期间为2020年1月24日至2020年3月7日，因此上诉人认为因新冠疫情导致停工，不应承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予采信。关于违约金问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违2/11约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方当事人在合同中明确约定逾期交房时“出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金”，该条款系当事人自主协商确定，属于真实意思表示，上诉人一审时未要求调整违约金，二审时要求主张违约金过高，未提供充分证据证实，且根据本案事实、同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，一审按照合同约定确定违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，中达建岳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由泰安中达建岳置业有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2405:46:15【一审法院查明】一审法院认定事实：2018年5月26日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的位于开元河以西以南开元首府16号楼1单元1801号房屋一套，总价款为720909元。被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达(邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式)买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付被告购房款共计720909元。该商品房至今未交付。【一审法院认为】一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告应按照合同约定于2019年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期交房构成违约。庭审时，虽然被告提交泰安市建筑工程施工现场扬尘防治工作导则、泰安市政府关于泰安市重污染天气应急方案、停工证明等一系列证据，欲证3/11实造成涉案房产延期交房系不可抗力造成的。但根据法律规定，合同履行过程中的不可抗力免责事由是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案被告的抗辩理由不足以构成不可抗力免责情形。此外，合同约定的交房时间在新冠××疫情发生之前，故新冠××疫情的发生亦不能构成被告延期交房的理由。综上，被告不存在违约责任免责事由，其应承担逾期交房的违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。被告辩称，违约金过高要求予以调低，结合合同约定及交易习惯看，原告主张的日万分之二的违约金，不属违约金约定过高的情形，对此一审法院不予调整。故涉案房屋违约金应以全部已付款按照日万分之二计算至实际交付之日止，原告主张暂计算至2020年8月10日，共计223天，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中达建岳置业交付刘勇所购买的开元首府16号楼1单元18层1801号商品房；二、中达建岳置业支付刘勇逾期交房违约金32152.54元(以房款720909元为基数，按日万分之二暂计算至2020年8月10日)，自2020年8月11日起至实际交付房屋之日止的违约金按照上述计算方式继续计算；三、上述判决第一、二项内容，限被告自一审判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元(已减半)，由中达建岳置业负担。【二审上诉人诉称】中达建岳置业上诉请求：一、请求贵院依法撤销一审法院作出的一审判决，并依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、上诉人所开发涉案房地产项目因重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠××疫情累计停止施工长达260余天。上述原因导致上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。2018年11月1日——2019年12月31日，泰安市重污染天气应急工作小组在全市范围内发布一系列重污染天气预警并启动相应级别应急响应。根据《泰安市人民政府关于重污染天气应急预案》等文件Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级响应的规定，上诉人房地产项目被迫停止施工累计长达174天。随后因新冠××疫情，山东省启动重大突发公共4/11卫生Ⅰ、Ⅱ级响应，项目又被迫停工。截至根据国家及政府规定复产复工，上诉人项目共计停工长达264天。长时间的停工，无论人工、设备闲置还是建筑原材料的价格和运输等，造成上诉人开发成本大幅度增加。上诉人作为房地产开发企业，绝对不希望工期延误。因此、上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。第二、重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应系由全国部分区域、整个省份、最低限度为整个地级市区域大气污染引起并由政府启动。新冠××疫情更是全国性的应急响应，均非上诉人所能预见和克服。在客观情况发生如此重大变化的情况下，相应交房日期依法应予以变更并顺延，如让上诉人按原合同约定继续履行合同并承担违约责任对上诉人明显不公平。特别是《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十六条要求“人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。因此上诉人请求法院将交房日期向后顺延264天完全符合法律规定，一审法院以不构成不可抗力直接判决上诉人承担违约责任是轻率的，完全忽视了法律规定。即使一审法院认为上述情形不足以构成不可抗力。但根据《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条的规定。重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及重大突发公共卫生Ⅰ、Ⅱ级响应均系政府启动且无法预见的非商业风险，上诉人请求法院将交房日期向后顺延完全符合法律规定。第三、上述客观环境的重大变化及新冠疫情的影响，国际国内经济形式很不乐观，给包括上诉人在内的企业造成很大的困难。本案合同约定违约金过高，上诉人根本承担不起，一审法院依法应予以降低。由于新冠疫情的影响，国际国内经济形式很不乐观，国家几次召开相关经济工作会议，要求给民营企业创造优良的营商环境。在本案中，包括上诉人在内的泰安大量企业同样因环保及新冠疫情的影响陷入经营困境。本案合同约定违约金过高，据初步统计整个项目的违约金如果不予以调整会高达数千万元，这是上诉人无论如何承担不起的。综上，本案事实并不复杂，争议焦点为重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠××疫情能否作为交房日期向后顺延的理由，上诉人认为在非因自身过错导致工期延误的情形下，客观情况发生了无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任对上诉人极不公平，请法院依法驳回被上诉人诉讼请求。综上所述，中达建岳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一5/11百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：泰安中达建岳置业有限公司、刘勇房屋买卖合同纠纷二审民事判决书山东省泰安市中级人民法院民事判决书(2020)鲁09民终4893号当事人上诉人(原审被告)：泰安中达建岳置业有限公司，住所地泰安市岱岳区泰安旅游经济开发区环湖西路商业泰安美墅某某某某。法定代表人：卢刚，该公司执行董事。委托诉讼代理人：布占涛，山东泰山法正律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：刘勇。审理经过上诉人泰安中达建岳置业有限公司(以下简称中达建岳置业)因与被上诉人刘勇房屋买卖合同纠纷一案，不服山东省泰安市岱岳区人民法院(以下简称一审法院)(2020)鲁0911民初6218号民事判决(以下简称一审判决)，向本院提起上诉。本院立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称中达建岳置业上诉请求：一、请求贵院依法撤销一审法院作出的一审判决，并依法改判或发回重审；二、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：第一、上诉人所开发涉案房地产项目因重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠××疫情累计停止施工长达260余天。上述原因导致上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。2018年11月1日——2019年12月31日，泰安市重污染天气应急工作小组在全市范围内发布一系列重污染天气预警并启动相应级别应急响应。根据《泰安市人民政府关于重污染天气应急预案》等文件Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级响应的规定，上诉人房地产项目被迫停止施工累计长达174天。随后因新冠××疫情，山东省启动重大突发公共卫生Ⅰ、Ⅱ级响应，项目又被迫停工。截至根据国家及6/11政府规定复产复工，上诉人项目共计停工长达264天。长时间的停工，无论人工、设备闲置还是建筑原材料的价格和运输等，造成上诉人开发成本大幅度增加。上诉人作为房地产开发企业，绝对不希望工期延误。因此、上诉人不能按照合同约定的时间交房并非上诉人的过错和本意，亦非上诉人所能预见和克服。第二、重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应系由全国部分区域、整个省份、最低限度为整个地级市区域大气污染引起并由政府启动。新冠××疫情更是全国性的应急响应，均非上诉人所能预见和克服。在客观情况发生如此重大变化的情况下，相应交房日期依法应予以变更并顺延，如让上诉人按原合同约定继续履行合同并承担违约责任对上诉人明显不公平。特别是《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十六条要求“人民法院应当根据公平原则，并结合案件实际情况确定是否变更或者解除”。因此上诉人请求法院将交房日期向后顺延264天完全符合法律规定，一审法院以不构成不可抗力直接判决上诉人承担违约责任是轻率的，完全忽视了法律规定。即使一审法院认为上述情形不足以构成不可抗力。但根据《最高人民法院关于适用若干问题解释(二)》第二十六条、《最高人民法院关于依法妥善审理涉新冠××疫情民事案件若干问题的指导意见(二)》第4条的规定。重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及重大突发公共卫生Ⅰ、Ⅱ级响应均系政府启动且无法预见的非商业风险，上诉人请求法院将交房日期向后顺延完全符合法律规定。第三、上述客观环境的重大变化及新冠疫情的影响，国际国内经济形式很不乐观，给包括上诉人在内的企业造成很大的困难。本案合同约定违约金过高，上诉人根本承担不起，一审法院依法应予以降低。由于新冠疫情的影响，国际国内经济形式很不乐观，国家几次召开相关经济工作会议，要求给民营企业创造优良的营商环境。在本案中，包括上诉人在内的泰安大量企业同样因环保及新冠疫情的影响陷入经营困境。本案合同约定违约金过高，据初步统计整个项目的违约金如果不予以调整会高达数千万元，这是上诉人无论如何承担不起的。综上，本案事实并不复杂，争议焦点为重污染天气预警Ⅰ、Ⅱ、Ⅲ级应急响应及新冠××疫情能否作为交房日期向后顺延的理由，上诉人认为在非因自身过错导致工期延误的情形下，客观情况发生了无法预见的非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化，被上诉人要求上诉人承担逾期交房的违约责任对上诉人极不公平，请法院依法驳回被上诉7/11人诉讼请求。原告诉称刘勇向一审法院起诉请求：1、依法判决被告按合同约定交付所购买的商品房；2、依法判决被告支付原告违约金32152.54元。一审法院查明一审法院认定事实：2018年5月26日，原告与被告签订商品房预售合同一份，约定：原告购买被告所开发的位于开元河以西以南开元首府16号楼1单元1801号房屋一套，总价款为720909元。被告应于2019年12月31日前向原告交付该商品房。该商品房达到合同约定的交付条件后，出卖人应当在交付日期届满前15日(不少于10日)将查验房屋的时间、办理交付手续的时间地点以及应当携带的证件材料的通知书面送达(邮政快递、邮寄挂号信、短信、电子邮件等方式)买受人。买受人未收到交付通知书的，以本合同约定的交付日期届满之日为办理交付手续的时间，以该商品房所在地为办理交付手续的地点。除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金。合同签订后，原告已支付被告购房款共计720909元。该商品房至今未交付。一审法院认为一审法院认为，原、被告签订的《商品房预售合同》，系双方真实意思表示，形式要件完备，内容不违反法律法规的强制性规定，属有效合同，双方均应自觉履行。合同签订后，原告履行了支付房款义务。被告应按照合同约定于2019年12月31日前将涉案房屋交付给原告，逾期交房构成违约。庭审时，虽然被告提交泰安市建筑工程施工现场扬尘防治工作导则、泰安市政府关于泰安市重污染天气应急方案、停工证明等一系列证据，欲证实造成涉案房产延期交房系不可抗力造成的。但根据法律规定，合同履行过程中的不可抗力免责事由是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况，本案被告的抗辩理由不足以构成不可抗力免责情形。此外，合同约定的交房时间在新冠××疫情发生之前，故新冠××疫情的发生亦不能构成被告延期交房的理由。综上，被告不存在违约责任免责事由，其应承担逾期交房的违约责任。依据原、被告签订的《商品房预售合同》第十二条约定，“除不可抗力外，出卖人未按照合同约定的时间将该商品房交付买受人的，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，出卖人按日计算向买8/11受人支付全部房款万分之二的违约金。被告辩称，违约金过高要求予以调低，结合合同约定及交易习惯看，原告主张的日万分之二的违约金，不属违约金约定过高的情形，对此一审法院不予调整。故涉案房屋违约金应以全部已付款按照日万分之二计算至实际交付之日止，原告主张暂计算至2020年8月10日，共计223天，符合法律规定，一审法院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、第一百三十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条规定，判决：一、中达建岳置业交付刘勇所购买的开元首府16号楼1单元18层1801号商品房；二、中达建岳置业支付刘勇逾期交房违约金32152.54元(以房款720909元为基数，按日万分之二暂计算至2020年8月10日)，自2020年8月11日起至实际交付房屋之日止的违约金按照上述计算方式继续计算；三、上述判决第一、二项内容，限被告自一审判决生效之日起十日内履行完毕。如果未按一审判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费302元(已减半)，由中达建岳置业负担。本院查明二审中，当事人没有提交新证据，本院对一审查明的事实予以确认。本院认为本院认为，双方当事人签订的《山东省新建商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，内容亦不违反法律、行政法规的强制性规定，应确认为合法有效，各缔约方均应按照合同约定履行相关的合同权利及义务。根据合同约定，上诉人应于2019年12月31日前将涉案房屋交付给被上诉人，但上诉人未按约定履行交房义务，属违约行为，应承担相应的违约责任。上诉人主张涉案房地产项目因重污染天气预警及新冠疫情等原因停止施工260余天，导致上诉人不能按照合同约定的时间交房，属于不可抗力及不能预见的客观因素，相应交房日期应予以变更并顺延。本院认为，污染天气应急预警响应，是国家、省、市为保护人民健康制定的常态化预案，根据上诉人在一审时提交的《泰安市重污染天气应急预案(2017年修订)》，在双方当事人签订商品房买卖合同时，上诉人作为商品房开发商对因污染天气应急预警响应可能造成的停工应有所预见，并作为合同签订的考量因素，故其不构成不可预见的客观因素。因双方当事人在合同中约定的交房日期为2019年12月31日，而山东省新冠××疫情防控启动一级响应期间为20209/11年1月24日至2020年3月7日，因此上诉人认为因新冠疫情导致停工，不应承担逾期交房违约责任无事实依据，本院不予采信。关于违约金问题，本院认为，依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题若干问题的解释》第十六条之规定：“当事人以约定的违约金过高为由请求减少的，应当以违约金超过造成的损失30%为标准适当减少；当事人以约定的违约金低于造成的损失为由请求增加的，应当以违约造成的损失确定违约金数额。”本案中，双方当事人在合同中明确约定逾期交房时“出卖人按日计算向买受人支付全部房款万分之二的违约金”，该条款系当事人自主协商确定，属于真实意思表示，上诉人一审时未要求调整违约金，二审时要求主张违约金过高，未提供充分证据证实，且根据本案事实、同期贷款利率标准、同地段房屋租金水平等客观因素，该违约金条款并未偏离客观实际，一审按照合同约定确定违约金数额并无不当，本院予以维持。综上所述，中达建岳置业的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百六十九条第一款、第一百七十条第一款第一项、第一百七十五条规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费604元，由泰安中达建岳置业有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长阎鹏审判员朱峰审判员邢友峰二〇二〇年十二月二十五日书记员翟清青北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊10/11等全类型法律知识服务。11/11',)