预付款模式下的房地产项目包销合作协议

('房地产项目包销合同甲方（开发商）名称：统一社会信用代码：乙方（包销人）名称：统一社会信用代码：本合同各方经平等自愿协商，根据《中华人民共和国民法典》及相关法规，就乙方包销甲方所开发房地产项目事宜，签订本合同以共同遵守。1.房地产项目概况（1）项目名称（暂定）：（以下简称“本项目”）；（2）项目地址：；四至：；（3）项目规模：占地面积约万平方米。注：项目具体情况以甲方提供、政府批准的文件为准。甲方现已取得本项目开发所需的全部文件及手续。2.包销范围2.1.本项目中的下列房源属于包销范围（未列入的不属于包销范围），详见附件《包销房屋房号､分户面积及分户平面图》：第一类房产：包括：第二类房产：包括：2.2.以下将包销范围内的房屋称为包销房屋；包销房屋全部可销售建筑面积为平方米。3.包销方式第1页/共17页3.1.甲方委托乙方作为本项目的包销商，双方约定包销基价，乙方按照本项目开发建设进度向甲方支付包销价款，并在包销期限内以甲方名义对外销售包销房屋，所获得的包销房屋销售收入扣除税负成本后归乙方所有，包销期限届满后，由包销人付清包销价款，承购未售完房屋。3.2.在包销期限内，乙方有权以甲方的名义出售包销房屋，以甲方的名义与实际买受人签订《商品房买卖合同》，甲方应予积极配合。3.3.乙方有权自主决定包销房屋的营销计划、销售模式等。3.4.本合同签订后，甲方不得处置包销房屋，不得再自行出售或委托第三方销售包销房屋。4.包销期限4.1.包销期限为：6个月。4.1.1.包销期限自项目销售条件具备之日起算。4.1.2.甲方承诺在年月日前使项目具备销售条件。4.1.2.1.项目具备销售条件是指：4.1.2.1.1.商品房至少达到预售条件:（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）取得建设工程规划许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。4.1.2.1.2.甲方按本合同约定将售楼处交付给乙方使用（本合同未约定由甲方提供售楼处的除外），使乙方具备派驻人员进场销售的条件。4.1.2.1.3.甲方向乙方提供完备销售房屋所需的材料，包括但不限于以下材料（已经具备的材料应于合同签订后5个工作日内交付给乙方；尚未具备的材料应在取得材料之后3个工作日内交付给乙方）：第2页/共17页（1）甲方营业执照、组织机构代码证复印件；（2）政府有关部门对开发建设项目批准的五证（国有土地使用权证、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房销售（预售）许可证》）；（3）关于代理销售项目所需的有关资料，包括但不限于：外形图、平面图、地理位置图、室内设备、建设标准、电器配备、楼层高度、面积、规格、价格､其他费用的估算等；（4）乙方代理销售该项目所需的收据、销售合同，以实际使用的数量为准，余数全部退还给甲方。（5）甲方正式委托乙方为项目销售商的授权委托书，委托乙方协助甲方与购房客户签署《商品房买卖合同》。4.1.2.1.4.其他乙方进行商品房销售应具备的合理条件。4.2.若由于甲方原因未能在承诺期限内使项目具备销售条件，包销期限应相应顺延。4.3.包销期限届满后30日内，乙方应承购剩余未售完房屋，按包销基价签订《商品房买卖合同》并完成房屋网签备案或过户手续。超出该期限后，甲方无义务再对乙方销售行为提供配合。4.4.本条约定的包销期限不影响本合同其他权利义务的履行；包销期限开始前，乙方可根据本合同约定开展商品房销售的前期工作。5.包销价款5.1.包销基价5.1.1.包销范围内房屋包销基价为：人民币（大写）元（￥元）/平方米。5.1.2.预估包销总价款（包销基价包销范围内全部可销售建筑面积）为：人民币（大写）元（￥元）。最终包销总价款应按包销范围内全部可销售建筑面积的实际测定面积计算。5.2.包销价款付款方式乙方应按如下进度支付包销价款：（1）第一期第3页/共17页应付金额：预估包销总价款的%；付款时间：地块拆迁完毕、拉起封闭围墙、工程奠基后5个工作日内支付。（2）第二期应付金额：预估包销总价款的%；付款时间：本项目主体施工至正负零后的15个工作日内支付。（3）第三期应付金额：预估包销总价款的%；付款时间：主体建筑封顶后15个工作日内支付。（4）第四期应付金额：预估包销总价款的%；付款时间：主体完工后5个工作日内支付。（5）第五期应付金额：剩余价款，按包销范围内实际测定面积结算；付款时间：包销房屋竣工后5个工作日内支付。无论乙方实际销售和回款情况如何，乙方均应按本条约定支付包销价款；本合同另有明确约定的除外。5.3.定金5.3.1.双方确认乙方第一期包销价款同时作为担保本合同履行的定金。5.3.2.乙方逾期支付定金超过10天的，甲方有权解除本合同并要求乙方赔偿全部损失。5.4.包销价款的资金监管5.4.1.双方同意，在本合同签订后5个工作日内，共同选定一家监管银行，在银行以乙方名义开设共管账户，并采取银行托管，具体以各方签订的《资金监管协议》为准。5.4.2.乙方向共管账户付款，达到监管协议约定的解付条件，方可对外支付相应价款。第4页/共17页5.4.3.该价款仅用于工程价款等与本项目开发建设相关的合理支出，如由共管账户直接代甲方向施工单位或指定单位支付，亦视为乙方向甲方支付了相应包销价款。6.包销房屋销售收入6.1.包销房屋销售收入的归属6.1.1.乙方对包销房屋享有自主定价、销售的权利，可以根据市场行情自行制定实际销售价格。但是，甲方未将所开发项目全部交由乙方进行包销时，乙方售价不得低于双方确定的销售底价。实际销售价格与包销基价的差额即为乙方包销收益。6.1.2.甲方只按包销基价获取包销价款，在乙方按本合同约定支付包销价款的前提下，包销房屋的全部销售收入扣除销售产生的税负成本后归乙方所有。6.2.包销房屋销售收入的结算支付6.2.1.结算周期：1个月。6.2.2.结算方式6.2.2.1.结算条件（1）一次性付款的，应签订《商品房买卖合同》并收齐房款。（2）银行按揭的，签订《商品房买卖合同》、办妥按揭贷款手续，购房人已交纳首付款且银行已经实际放款。银行未实际放款的暂不结算。6.2.2.2.对于达到结算条件的，次月甲方以实收购房款的总金额为依据进行结算，每月1-5日为双方对账期。待项目全部竣工，办理竣工结算，甲方对应缴税负清算完毕后，双方进行最终清算。6.2.3.包销房屋销售收入的资金监管与支付6.2.3.1.双方同意，在本合同签订后5个工作日内，共同选定一家监管银行，以甲方名义设立共管账户，作为包销房屋销售收入的指定收款账户，并采取银行托管。未经双方一致同意，该账户中的款项不得支出。具体以各方签订的《资金监管协议》约定为准。6.2.3.2.该共管账户只能用于收取包销房屋销售款项，不得作其他用途。第5页/共17页6.2.3.3.未经乙方许可，甲方不得私自收取或挪用包销房屋销售款项，否则，应当在收到后3日内转交乙方或转付至以甲方名义开设的共管账户。6.2.3.4.待双方最终清算完毕，乙方已按约定进度支付包销价款，并按包销收益开具相应发票后，该账户方可解付，乙方有权决定该账户中资金的分配与支取，甲方应予配合。6.3.未经乙方许可，甲方不得擅自收取房屋销售款项，若甲方收取房屋销售款项，应当收到后3日内转交乙方，或转付至双方共管账户。6.4.包销期限内，甲方应配合派设专职财务人员负责收款，如房屋买受人（包括乙方作为买受人时）需要办理按揭贷款时，甲方应配合办理。7.税负与发票7.1.税负承担7.1.1.甲方应承担按包销基价计算的商品房销售所产生的增值税、营业税等税负成本。7.1.2.商品房销售价格（发票金额）超出按包销基价计算的销售价格的销售溢价部分对应的增值税、营业税税负成本，应由乙方承担；甲方有权从房屋销售收入中扣除。7.2.甲方应按《商品房买卖合同》约定的金额向房屋买受人（包括乙方作为买受人时）开具正规“销售不动产”的发票。7.3.乙方应按包销收益金额向甲方开具“代理服务费”发票。7.3.1.包销收益金额计算方式：全部销售金额-最终包销总价款；如该金额小于等于0，则无需开具发票。全部销售金额按全部《商品房买卖合同》约定的开票金额总和计算。7.3.2.乙方应于双方最终清算完毕后5个工作日内向甲方提供正规足额增值税专用发票。发票信息如下：名称：纳税人识别号：地址、电话：第6页/共17页开户行及账号：货物或应税劳务名称：增值税率：8.项目开发建设8.1.本项目的建筑物、附属设施由甲方负责规划、设计、建设，并办理相应的审批手续，承担规划、设计、建设、装修等全部费用、税费。8.2.建设要求甲乙双方共同约定，本合同的建筑物必须符合以下基本条件：（1）新建建筑物必须取得合法的审批手续，工程质量必须达到国家规定的质量、安全、使用标准；（2）使用面积不得小于平方米；（3）上述新建建筑物、附属设施的建设标准、规格不得低于以下标准、规格：房屋的净高不低于m，跨度为m，间距为m，道路不少于m；（4）其他：。具体标准由本合同附件《项目开发建设标准》。8.3.关键节点工期（1）甲方须于乙方支付定金后60日内，将项目地块拆迁完毕、拉起封闭围墙并发出项目开工令。（2）年月日前，完成主体建筑封顶；（3）年月日前，主体完工；（4）年月日前具备投入使用条件（水、电、道路、消防、绿化、安保等基础设施建设完毕）。（5）交房时间：年月日前应具备向业主（买受人）交房的条件。8.4.售楼处甲方应向乙方提供售楼处；如乙方需使用其他售楼处，由乙方自行负责承担费用：第7页/共17页交付时间：年月日前地点：本项目所在地售楼处交付条件：（1）面积不少于（套内面积）；（2）精装修；（3）具备一般售楼处所需接待设施。8.5.验收甲方依据本合同所建建筑物、附属设施必须达到国家规定的验收标准，竣工验收备案，达到本合同约定的使用条件。8.6.交付甲方应当在《商品房买卖合同》约定的交付时间前将房屋交付业主。9.保密9.1.合同各方保证对在讨论、签订、履行本合同过程中所获悉的属于其他方的且无法自公开渠道获取的保密信息予以保密。未经该信息的披露方同意，信息接收方不得向任何第三方泄露该信息的全部或部分内容。上述保密义务，在本合同终止或解除之后仍需履行。9.2.保密信息是指信息披露方向信息接收方在本合同签订之前或之后披露的任何非公开的信息，不论书面、口头或其他形式，包括但不限于作品、技术及经营的相关信息。作品相关信息包括艺术作品原作、照片、草稿、参数；技术信息包括技术、设计、图样、译文、图标、模型、制程、计数法、软件程序、软件来源文件、有关研究与实验工作的记录或成果等；经营信息包括营运信息、投标文件、财务/业务数据、人事数据、采购资料、客户资料或销售数据等。10.甲方其他权利义务10.1.甲方应取得项目开发、施工建设的合法手续或文件。10.2.甲方应当按约定的时间节点推进工程建设，将验收合格的房屋交付乙方或业主使用。第8页/共17页但如遇下列原因，除双方协商同意解除合同或变更合同外，甲方可据实予以延期：10.2.1.遭遇不可抗力，且甲方在不可抗力发生之日起3日内告知乙方的；10.2.2.根据法律法规的规定，市级以上规划、文物、环保等主管部门采取行政措施或遇到重大技术问题而导致施工工期延长的，但最长不得超过1个月。10.3.甲方保证该项目房产没有产权纠纷和债权债务纠纷，因甲方原因，造成该项目房产发生债权债务纠纷的，由甲方承担全部责任。10.4.甲方交付使用的房屋的装饰、设备标准应符合双方约定（详见附件）的标准；达不到标准的，乙方有权要求甲方修复以达到标准或赔偿装饰、设备差价。因此与业主产生纠纷的，由甲方承担全部责任。10.5.甲方应当在确保该项目房产的使用权独立、合法存续30年以上，在此期间无论因任何原因导致房屋被政府部门等征收、征用、拆迁，甲方须按照业主的主张予以赔偿或妥善处理，乙方不承担任何责任。11.乙方其他权利义务11.1.乙方应依约足额向甲方支付本合同约定的应付款项。11.2.在包销期限内，乙方按照约定的销售计划进行销售，并配合甲方财务人员进行账款的催收事宜。11.3.乙方在销售过程中，应根据甲方提供的项目的特性和状况向客户作如实介绍，尽力促销，不得夸大、隐瞒或过度承诺、虚假宣传。甲方有权对乙方的广告内容进行监督和审查，乙方在包销过程中的宣传、广告等有关资料必须经甲方认可。11.4.除本合同明确约定的以外，乙方不得以甲方名义与任何第三方签订合同、作出意思表示。11.5.乙方不得擅自改变所包销房屋的建筑主体结构、承重结构和用途；不得擅自改变与该商品房有关联的公共部位和设施的使用性质。11.6.乙方应协助办理房屋销售过程中需办理的手续。第9页/共17页11.7.在甲方与房屋买受人签订《商品房买卖合同》后，甲方应当按照与房屋买受人签订的合同，履行约定的义务；本合同的解除与终止，不影响《商品房买卖合同》的效力和继续履行。因甲方未能按约定履行与房屋买受人签订的《商品房买卖合同》，导致乙方承担责任的，乙方有权向甲方追偿。12.陈述与保证12.1.本合同各方均向其他方承诺：12.1.1.除本合同明确约定的以外，该方拥有签订和履行本合同全部义务所必需的所有合法权利以及所有内部和外部的批准、授权和许可，包括但不限于法律及公司章程规定的股东会、董事会批准。12.1.2.该方提交的文件、资料等均是真实、全面和有效的。12.2.甲方承诺：12.2.1.具备签订和履行本合同的能力与资质。12.3.乙方承诺：12.3.1.具备签订和履行本合同的能力与资质。13.合同变更与解除13.1.合同期限内，经双方协商一致，可以书面形式对合同进行延期、变更或解除。13.2.任何一方均不得提前解除本合同，法律另有规定或双方另有约定的除外。14.违约责任14.1.任何一方逾期付款（包括逾期按共管约定配合放款）的，每逾期一天，应按逾期金额的5‱（万分之五）向对方支付违约金，同时仍应履行付款义务。逾期超过30天的，对方有权解除本合同。14.2.甲方延误关键节点工期或者逾期未向乙方提供项目销售条件的，应按每天元的标准向乙方支付违约金。第10页/共17页逾期超过60日的，乙方有权解除本合同。14.3.甲方未经乙方同意，未能实现或擅自调整双方确认的项目开发建设标准、影响包销房屋市场价值的，乙方有权要求适当降低包销基价。上述情形对包销房屋市场价值的影响超过5%或者有重大影响的，乙方有权解除本合同。14.4.在包销期限内，甲方自行销售或委托第三方销售包销房屋的，若甲方以高于双方约定的销售价格售出，应向乙方赔偿溢价损失并退还相应包销价款；若甲方以低于双方约定的销售价格售出，应退还相应包销价款，并补偿乙方本应获得的包销收益。14.5.乙方售房中不实承诺、广告虚假宣传等导致甲方依法需承担赔偿、处罚等责任的，甲方有权按责任金额的120%（百分之一百二十）向乙方追偿。14.6.乙方低于双方约定的销售底价（如有）销售包销房屋，应按销售价款的20%（百分之二十）向甲方支付违约金，不足以弥补给甲方利润损失的应当由乙方补足。14.7.甲方违约解除责任14.7.1.甲方有下列情形之一的，乙方有权解除本合同：14.7.1.1.甲方未经乙方同意，在本合同履行期间，将包销房屋出租、抵押、出售给第三方的；14.7.1.2.甲方对施工企业或第三方违约导致本合同项目下的土地、房产被查封或被执行无法对外正常销售且超过30天的；14.7.1.3.房屋买受人与甲方签订《商品房买卖合同》后，甲方无正当理由拒绝履行合同义务的；14.7.1.4.甲方不能按照双方确认的项目开发建设标准完成项目建设的；14.7.1.5.双方约定或法律规定的其他情形的。14.7.2.甲方违约提前解除本合同或因甲方违约导致乙方解除本合同的，如包销房屋尚未产生销售，则乙方有权要求甲方同时承担如下责任：14.7.2.1.双倍返还乙方支付的定金；14.7.2.2.退还乙方支付的其他全部款项（含包销价款）；第11页/共17页14.7.2.3.定金不足以赔偿乙方损失的，还应赔偿乙方全部损失。14.7.3.甲方违约提前解除本合同或因甲方违约导致乙方解除本合同的，如包销房屋已经产生销售，则乙方有权要求甲方同时承担如下责任：14.7.3.1.双倍返还乙方支付的定金；14.7.3.2.就已经销售的包销房屋对应的包销收益，应归乙方所有；14.7.3.3.退还乙方支付的其他全部款项（含包销价款）；14.7.3.4.立即退还乙方的全部物资、材料（如有）。14.8.乙方违约解除责任14.8.1.乙方有下列情形之一的，甲方有权解除本合同：14.8.1.1.乙方严重违反本合同约定，经甲方通知后10个工作日内仍未改正的；14.8.1.2.双方约定或法律规定的其他情形的。14.8.2.乙方违约提前解除本合同或因乙方违约导致甲方解除本合同的，如包销房屋尚未产生销售，则甲方有权要求乙方同时承担如下责任：14.8.2.1.乙方支付的定金不予退还；14.8.2.2.定金不足以赔偿甲方损失的，还应赔偿甲方全部损失。乙方已经支付的包销价款用于承担上述责任之后，剩余部分应归还乙方。14.8.3.乙方违约提前解除本合同或因乙方违约导致甲方解除本合同的，如包销房屋已经产生销售，则甲方有权要求乙方同时承担如下责任：14.8.3.1.乙方支付的定金不予退还；14.8.3.2.已经销售的包销房屋的收入应归甲方所有，乙方不得主张包销收益；14.8.3.3.定金不足以赔偿甲方损失的，还应赔偿甲方全部损失。乙方已经支付的包销价款用于承担上述责任之后，剩余部分应归还乙方。14.9.任何一方有其他违反本合同情形的，应赔偿守约方全部损失。第12页/共17页本合同中的全部损失包括但不限于对守约方所造成的直接损失、可得利益损失、守约方支付给第三方的赔偿费用/违约金/罚款、调查取证费用/公证费/鉴定费用、诉讼仲裁费用、保全费用、律师费用、维权费用以及其他合理费用。15.其他约定15.1.不可抗力15.1.1.不可抗力定义：指在本合同签署后发生的、本合同签署时不能预见的、其发生与后果是无法避免或克服的、妨碍任何一方全部或部分履约的所有事件。上述事件包括地震、台风、水灾、火灾、战争、国际或国内运输中断、流行病、罢工，以及根据中国法律或一般国际商业惯例认作不可抗力的其他事件。一方缺少资金非为不可抗力事件。15.1.2.不可抗力的后果：（1）如果发生不可抗力事件，影响一方履行其在本合同项下的义务，则在不可抗力造成的延误期内中止履行，而不视为违约。（2）宣称发生不可抗力的一方应迅速书面通知其他各方，并在其后的十五(15)天内提供证明不可抗力发生及其持续时间的足够证据。（3）如果发生不可抗力事件，各方应立即互相协商，以找到公平的解决办法，并且应尽一切合理努力将不可抗力的影响减少到最低限度。（4）金钱债务的迟延责任不得因不可抗力而免除。（5）迟延履行期间发生的不可抗力不具有免责效力。15.2.不放弃权利除非另有约定，任何一方未能行使或迟延行使其在本合同项下的任何权利，不得被视为其放弃行使该等权利，且任何权利的任何单独或部分行使亦不得妨碍该等权利的进一步行使或其他任何权利的行使。一方在任何时候放弃追究其他各方违反本合同任何条款或规定的违约行为，不得被视为该方放弃追究其他各方今后的违约行为，且不得被视为该方放弃其在该等规定项下的权利或其在本合同项下的其他任何权利。15.3.不得转让义务第13页/共17页除本合同另有约定，未经另一方事先书面同意，任何一方不应转让本合同项下的全部或部分义务。16.合同联系方式16.1.为更好的履行本合同，双方提供如下联系方式：（1）甲方联系方式联系人：地址：手机：微信：电子邮箱：（2）乙方联系方式联系人：地址：手机：微信：电子邮箱：16.2.通过电子邮箱及其它电子方式送达时，发出之日即视为有效送达。16.3.通过快递等方式送达时，对方签收之日视为有效送达；对方拒收或退回的，视为签收。16.4.上述联系方式同时作为有效司法送达地址。16.5.一方变更联系方式，应以书面形式通知对方；否则，该联系方式仍视为有效，由未通知方承担由此而引起的相关责任。16.6.本联系方式条款为独立条款，不受合同整体或其他条款的效力影响，始终有效。17.争议解决第14页/共17页因本合同以及本合同项下订单/附件/补充协议等（如有）引起或有关的任何争议，由合同各方协商解决，也可由有关部门调解。协商或调解不成的，应按下列第（1）种方式解决：（1）提交仲裁委员会进行仲裁。仲裁裁决是终局的，对各方均有约束力；（2）向所在地有管辖权的人民法院起诉。18.附则18.1.本合同一式二份，合同各方各执一份。各份合同文本具有同等法律效力。18.2.本合同未尽事宜，双方应另行协商并签订补充协议。18.3.本合同包含如下附件：《包销房屋房号､分户面积及分户平面图等》《项目开发建设标准》《项目有关文件证照》《商品房代理销售授权委托书》。上述附件是本合同的一部分，具有与本合同同等的法律效力。18.4.本合同经各方签名或盖章后生效。（以下无合同正文）签订时间：年月日甲方（盖章）：法定代表人或授权代表：乙方（盖章）：法定代表人或授权代表：附件1：包销房屋房号､分户面积及分户平面图附件2：项目开发建设标准一、施工图纸（略）第15页/共17页二、装修与交房要求（略）三、其他要求（略）附件3：项目有关文件证照（略）附件4：商品房代理销售授权委托书甲方（委托方）名称：统一社会信用代码：乙方（服务方）名称：统一社会信用代码：1.甲方委托乙方代为销售项目指定的可销售房源（以附件《包销房屋房号､分户面积及分户平面图》为准），委托乙方协助甲方与购房客户签署《商品房买卖合同》。2.甲方承诺该项目符合法定出售条件且取得了相关的行政许可,并能够向乙方提供已经具备出售条件的相关证件和批文原件及复印件，相关证件包括《企业法人营业执照》、《组织机构代码》、《国有土地使用权证书》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建筑工程施工许可证》、《商品房预售许可证》。如因甲方未提交或提交的证件不符合法定条件而导致乙方行政处罚的，由此产生的一切法律后果及给乙方带来的损失由甲方承担。3.乙方有权自主决定商品房销售的营销、销售代理等安排，有权根据市场行情自行制定实际销售价格，但不得低于双方约定的销售底价（如有）。第16页/共17页4.委托期限和本项目的包销期限一致。5.未经甲方同意，乙方不得转委托。时间：年月日甲方（签名或盖章）：乙方（签名或盖章）：第17页/共17页',)