全面解读：住宅物业服务合同全集，含正文、附件及补充协议

('完整版住宅物业服务合同（正文、附件、补充协议）物业服务合同甲方：上海市闵行区汇秀景苑（中块）业主大会业主委员会主任：业主委员会副主任：地址：上海市闵行区浦江镇闵驰一路208弄乙方：上海物业管理有限公司法定代表人：资质等级：一级地址：联系电话：甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就“汇秀景苑（中块）”的物业管理服务事宜，订立本合同。第一条本合同所涉及的物业基本情况物业名称：汇秀景苑中块物业类型：住宅座落位置：闵行区浦江镇闵驰一路208弄总建筑面积：65210.12平方米其中：住宅面积：55229.81平方米非住宅面积：3333.49平方米物业构成见附件一，物业规划平面图见附件二。第二条乙方为本物业管理区域的业主、物业使用人提供下列物业管理服务事项。（一）物业共用部位的维护；（二）物业共用设施设备的日常运行和维护；（三）物业公共绿化养护服务；（四）物业公共区域清洁卫生服务；（五）物业公共区域秩序维护服务；（六）物业使用禁止性行为的管理；（七）物业其他公共事务的管理服务；（八）业主委托的其他物业管理服务事项。第三条物业专有部分的自用部位、自用设备损坏时，业主、物业使用人可以向乙方报修，也可以自行维修。经报修由乙方维修的，维修费用由业主、物业使用人承担。第四条甲方向乙方提供位于上海市闵行区浦江镇闵驰一路208弄20号202室的房屋作为物业服务办公用房，在合同履行期间供乙方无偿使用，但不得改变其用途。第五条乙方提供的物业管理服务内容和标准应符合下列约定：(一)物业共用部位的维护、物业共用设施设备的日常运行和维护，详见附件三；（二）物业公共绿化养护服务，详见附件四；（三）物业公共区域的清洁卫生服务，详见附件五；（四）物业公共秩序的维护服务，详见附件六；（五）物业使用禁止性行为的管理，详见附件七；（六）综合管理服务，详见附件八。第六条在签订本合同前，甲方应会同乙方对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并按规定向乙方移交物业管理所必需的相关资料。甲、乙双方办理物业查验、移交手续，对查验、移交中发现的问题及相应解决办法应采用书面方式予以确认。第七条乙方根据下述约定，按建筑面积向业主收取物业服务费：（一）住宅：高层1.28元/月·平方米；多层：0.86元/月·平方米（二）本条合同约定的物业服务费不含物业大修和专项维修的费用，物业大修和专项维修的费用在维修资金中列支，并按规定分摊。第八条自本合同生效之日起发生的物业服务费用，由业主承担；业主应依照本合同第七条约定的标准向乙方交纳物业服务费。第九条乙方按包干制收费形式确定物业服务费用。由业主向乙方支付本合同第七条约定的物业服务费用，盈余或者亏损均由乙方享有或者承担。第十条物业服务费用按季交纳，业主应在每季度首月的10日前履行交纳义务。逾期交纳的，违约金的支付约定如下：对业主和物业使用人逾期缴纳物业服务费用的，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金（违约金）。第十一条停车收费分别采用以下方式：（一）停车场属于全体共有全体业主共用的，车位使用人按露天机动车车位150元/个.月的标准向乙方交纳停车费，所有露天车位采用不固定管理。乙方从停车费中按露天机动车车位/元/个.月的标准提取停车管理服务费。（按补充协议约定）露天机动车位临时停放收费标准为：1、来访车辆1小时内免费。2、超过1小时至8小时（含8小时）每辆每次5元。3、超过8小时至24小时每辆每次10元。4、临时停放超过24小时的，按上述标准重新计价。（二）停车库由乙方管理，乙方收取停车费，业主和物业使用人有优先使用权，车位使用人应按每个车位300元/个/月的标准向乙方交纳停车费。（三）车位使用人应在每月5日前向乙方支付约定的当月停车费。逾期交纳的，约定如下：自乙方发出催款通知后的一周内仍未付款的，乙方有权制止该用户进入本区域停车，乙方可以从逾期之日起按欠缴费用，每日加收千分之三的滞纳金（违约金）；由此带来的后果和造成的损失由该用户承担。第十二条业主或物业使用人对车辆停放有保管要求的，与乙方另行约定。第十三条利用本物业管理区域内的物业共有部分、共用设施设备从事经营的，乙方收取经营收入的/%作为管理成本支出，余下收益部分归业主所有（按补充协议中约定）。第十四条业主应当按照下列约定筹集、使用和管理维修资金：（一）业主应当按照规定交纳和续筹专项维修资金；（二）专项维修资金的帐务由维修资金开户银行管理。（三）业主在转让其物业时，其帐户上的专项维修资金继续用作物业的共用部位、共用设备设施的维修、更新和改造；（四）按照政府规章及相关规定使用和管理专项维修资金。物业专项维修资金按业主大会确定的时限内，由业主足额交纳应续筹的专项维修资金。第十五条乙方按有关规定编制专项维修资金使用方案，经甲方批准后实施，未经甲方批准或授权，乙方不得动用专项维修资金。专项维修资金使用方案经甲方批准后，乙方未在合理期限按专项维修资金使用方案实施的，所引致甲方的经济损失及相应法律责任，由乙方承担。第十六条甲方相关的权利义务：（一）在其制定的《管理规约》中向业主明示物业装饰装修管理要求等事项；甲方未明示义务而影响乙方管理服务或给业主、物业使用人造成损失的，乙方不承担相应责任；（二）督促业主、物业使用人按时交纳物业服务费用；对业主或物业使用人违反《管理规约》的行为予以劝阻、制止；（三）授权乙方对业主、物业使用人违反《管理规约》的行为，依照《管理规约》的约定进行劝阻、制止；（四）审查和批准年度管理计划、年度维修养护计划，并监督、检查计划的实施；（五）应在接到乙方所编制的专项维修资金使用方案之日起30日内作出是否同意的决定，如逾期不作出决定，应承担不作出决定所引致的经济损失及法律责任。第十七条乙方相关的权利义务：（一）设立专门机构负责本物业的日常管理工作，并委派具有岗位资格的人员履行本合同；（二）根据法律、法规的有关规定和本合同的约定，开展各项物业管理服务活动，但不得侵害业主、物业使用人及他人的合法权益，不得利用提供物业管理服务的便利获取不当利益；（三）根据有关法律、法规的规定和本合同的约定，向业主或物业使用人收取物业服务费用，通过合法有效的方式催讨拖欠的物业服务费的问题；（四）及时向业主公告本管理区域内的重大物业服务事项；每六个月公布一次专项维修资金收支帐目；（五）结合本物业的实际情况编制年度管理计划、年度维修养护计划；（六）承担未在合理期限内按甲方批准的专项维修资金使用方案实施维修，所引致的经济损失及法律责任。（七）汇秀景苑管理处的所有工作人员（包括外勤）不得有吸毒史，不得醉酒上班，不得有参赌行为，一旦发现上述情况，乙方将追究相关责任人并做事件处理。第十八条在物业管理服务过程中发生下列事由，乙方不承担责任：（一）因不可抗力导致物业管理服务中断的；（二）乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的；（三）因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要且事先已告知物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的；（四）因非乙方责任出现供水、供电、供气、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的；（五）因甲方或第三者之故意、过失所致的损害；（六）因乙方书面建议甲方改善共用部分（含共用部位、共用设施设备）或改进管理措施，而甲方在接到乙方书面建议之日起30日内不作出是否同意决定所致的损害(应急情况除外)；（七）其它不可归责于乙方之事由的。第十九条甲方违反本合同第六条的约定，致使乙方的管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，乙方不承担违约责任。乙方违反本合同的约定，管理服务无法达到本合同第二条、第五条约定的服务内容和标准的，应以违约事项涉及并收取的服务费为基数向相应业主支付违约金。擅自提高收费标准的，对超出标准的部分，业主有权拒绝支付；已经支付的，业主有权要求乙方返还。第二十条甲方违反本合同约定的义务，致使乙方不能完成本合同约定的服务内容和标准的，乙方有权要求甲方在一定期限内解决；逾期未解决的，乙方有权依法解除本合同；造成乙方经济损失的，甲方应予经济赔偿。第二十一条乙方违反本合同约定的义务，致使不能完成本合同约定的服务内容和标准的，甲方有权要求乙方在一定期限内解决，逾期未解决的，甲方有权依法解除本合同；造成甲方经济损失的，乙方应予经济赔偿。甲方解除合同的，乙方应当在甲方通知的合理时间内与甲方或其选聘的物业管理企业完成交接手续。第二十二条甲、乙双方协商一致，可解除本合同，并在30日内办理交接手续。第二十三条本合同中下列词语的定义是：（一）业主，是指物业的所有权人。（二）物业使用人，是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。（三）物业买受人，是指物业出售合同中确定的物业购买人。（四）物业交付使用，是指物业买受人收到甲方书面入住通知并已办理相应手续。物业买受人收到入住通知后在限定期限内不办理相应手续的，视为已交付使用。（五）共用部位，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的门厅、楼梯间、水泵间、电表间、电话分线间、走廊通道、传达室、房屋承重结构、室外墙面、屋面等部位。（六）共用设施设备，是指：1、一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的供水管道、排水管道、落水管、照明灯具、水箱、水泵、邮政信箱、避雷装置、消防器具等设备；2、物业管理区域内，由业主和使用人共同使用的道路、绿地、照明路灯、排水管道、窨井等设施。（七）公共区域，是指一幢住宅内部，由整幢住宅的业主、使用人共同使用的区域以及整幢住宅外、物业管理区域内，由全体业主、使用人共同使用的区域。（八）专有部分，是指在构造上及利用上具有独立性，由业主独立使用、处分的物业部位。（九）部分共用部分，是指由部分业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。（十）全体共用部分，是指由全体业主共同使用、管理的物业部位、设施设备及场地等部分。第二十四条本合同未尽事宜，甲、乙双方可另行以书面形式签订补充协议。第二十五条补充协议及本合同的附件均与本合同具有同等法律效力。本合同、本合同附件及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。第二十六条本合同正本连同附件共十七页，一式四份，甲、乙双方各执一份，二份向主管部门办理备案。第二十七条本合同履行期间，遇不可抗力致使合同无法履行的，双方应按有关法律规定及时协商处理。第二十八条本合同在履行中如发生争议，甲、乙双方可以通过协商方式解决；协商不成的，可以向合同履行地的人民法院提起诉讼。第二十九条本合同为期一年，自2017年01月01日起至2017年12月31日止。第三十条本合同期限届满前三个月，甲、乙双方应就是否另行签订物业服务合同进行协商；经双方协商未能达成协议的，乙方应在本合同期限届满后三月内继续履行本合同，甲方应在此期间选聘新的物业管理企业。第三十一条本合同终止时，乙方应将物业管理用房、物业管理相关资料等属于全体业主所有的财物及时移交给业主委员会。第三十二条本合同经甲乙双方签字并盖章后生效。附件一：物业构成（略）附件二：物业规划平面图（略）附件三:物业共用部位、共用设施设备的日常运行、保养和维修服务项目服务内容运行、保养、维修服务标准公共部位房屋结构每年二次以上对房屋结构进行检查，涉及使用安全的部位每季检查一次，并有记录，发现损坏及时安排专项修理并告知相关业主、使用人。门窗每月巡视楼内公共部位门窗，保持玻璃、门窗配件完好，门、窗开闭灵活并无异常声响。楼内墙面、顶面、地面墙面、顶面粉刷层无剥落，面砖、地砖平整不起壳、无缺损。管道、排水沟、屋顶每季一次对屋面泄水沟、楼内外排水管道进行清扫、疏通，保障排水畅通（6月至9月每月检查一次），每半年检查一次屋顶，发现防水层有气臌、碎裂，隔热板有断裂、缺损的，应及时修理。围墙每月一次巡查围墙，发现损坏立即修复，铁栅栏围墙表面无锈蚀，保持围墙完好。道路、场地等每周一次巡查道路、路面、侧石、井盖等，发现损坏及时修复，保持路面平整、无破损、无积水，侧石平直无缺损。休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品每周一次对休闲椅、凉亭、雕塑、景观小品等进行巡查，发现损坏立即修复，保持原有面貌，保证其安全使用。室外健身设施、儿童乐园每周一次巡查，发现损坏立即修复，保证器械、设施的安全使用（如需更换的除外〕。项目服务内容运行、保养、维修服务标准安全标志等对危险隐患部位设置安全防范警示标志，并在主要通道设置安全疏散指示和事故照明设施，每月检查一次，保证标志清晰完整，设施运行正常。供水系统普通水泵1、每周对供水设备检查二次以上，每季对水泵润滑点加油，每季一次对泵房、管道等进行除锈、油漆，每年保养一次水泵，保证二次供水正常，泵房整洁。2、每年定期二次清洗水箱、蓄水池，二次供水水质符合国家生活用水标准。3、水箱、蓄水池盖板应保持完好并加锁，溢流管口必须安装金属防护网并完好，每年秋、冬季对暴露水管进行防冻保养。变频水泵公共照明公灯及时修复损坏的灯座、灯泡、开关等，保持灯具完好，小区内楼道灯、街坊灯亮灯率在98%以上。公共电气柜每周一次巡查室内、室外公共电气柜，每月一次保养室内、室外公共电气柜，每年一次电气安全检查，保证电气设备运行安全正常。景观灯、节日彩灯、大堂吊灯等保持灯具完好，亮灯率在98%以上。升降系统电梯1、保证电梯24小时运行，轿厢内按钮、灯具等配件保持完好，轿厢整洁。2、委托专业维修保养单位进行定期保养，每年进行安全检测并持有有效的《安全使用许可证》，物业公司应有专人对电梯保养进行监督，并对电梯运行进行管理。3、电梯发生一般故障的，专业维修人员二小时内到达现场修理，发生电梯困人或其它重大事件时，物业管理人员须在五分钟内到现场应急处理，专业技术人员须在半小时内到现场进行救助。4、电梯门无安全关闭装置、无自动称重感应装置或无紧急呼叫装置须设专人驾驶的，或由业主大会要求专人驾驶的，驾驶员应坚守岗位不脱岗，保障安全运行。消防系统消防设施、设备1、消防泵每月启动一次并做记录，每年保养一次，保证其运行正常。2、消防栓每月巡检一次，消防栓箱内各种配件完好。3、每半年检查一次消防水带，阀杆处加注润滑油等，保持消防器材能随时有效使用。4、每月检查一次灭火器，临近失效立即更新或充压。弱电系统电子防盗门每月定期保养，保持电子防盗门使用正常。监控系统不定期进行调试与保养，保证各项监控设备24小时正常运行，能清楚显示出入人员的面部特征和车辆的车牌号，录像功能正常。周界报警24小时设防并正常运行，不定期进行调试与保养，保证该系统的警戒线封闭、无盲区和死角，保证中心控制室能通过显示屏、报警控制器或电子地图准项目服务内容运行、保养、维修服务标准确地识别报警区域，收到警情时，能同时发出声光报警信号。楼宇对讲不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，对讲主机选呼功能正常，且选呼后的对讲（可视）功能正常，语音（图像）清晰，对讲分机开锁功能、门体的闭门器自动闭门功能正常。住户报警不定期进行调试与保养，保证其24小时运行正常，中心报警控制主机应能准确显示报警或故障发生的信息，并同时发出声光报警信号。电子巡更根据需要设定巡更路线、时间，不定期地进行调试与保养，保证其正常运行，保持巡更时间、地点、人员和顺序等数据的显示、归档、查询和打印等功能正常，巡更违规记录提示功能正常。附件四:公共区域绿化养护服务项目服务内容养护标准草坪修剪年普修三遍以上，切边整理一次以上。清杂草年普除杂草三遍以上，杂草面积不大于8%。灌、排水干旱、高温季节基本保证有效供水，有积水应及时排除。病虫害防治发现病虫害及时灭杀。树木修剪乔、灌木按规范修剪每年二遍以上；篱、球每年修剪三次以上；地被、攀援植物每年修剪、整理不少于二次。中耕除草、松土每年中耕除草三次以上。施肥每年普施基肥一遍。病虫害防治有针对性及时灭治，每年喷药不少于二次，控制大面积病虫害发生。扶正加固发生倒伏及时扶正、加固。附件五:物业公共区域的清洁卫生服务项目服务内容服务标准楼内公共区域地面每周清扫一次，其中门厅每日清扫一次，每月拖洗二次，地面清洁。楼梯扶手、栏杆、窗台每月擦抹一次。消防栓、指示牌等公共设施每月擦抹一次。天花板、公共灯具每半年除尘一次。门、窗等玻璃每二个月擦拭一次，其中底层门厅玻璃每月擦拭一次。天台、屋顶屋顶每半年清扫一次，有天台、内天井的每周清扫一次。垃圾收集居民自行投放至小区集中投放点。电梯轿厢每日擦拭、清扫一次以上，操作板处无污迹无灰尘。楼外公共区域道路地面、绿地、明沟道路地面、绿地每日清扫一次，保持地面、绿地清洁；明沟每周清扫一次。公共灯具、宣传栏、小品等每半月擦抹一次，表面无污迹。垃圾厢（房）每日清扫洗刷一次以上，保持垃圾厢（房）及其周围清洁；建筑垃圾有固定堆放点；设有灭蝇装置。消毒灭害每季对窨井、明沟、垃圾房喷洒药水一次，每半年灭鼠一次。注：小区每天配备2名保洁人员。附件六:公共区域秩序的维护服务注：小区每班配备保安人数为：门岗1名、巡逻1名、队长1名（统筹监管）。服务内容服务标准人员要求（1）专职保安人员55周岁以下的人员占总数的60%以上，持证上岗比例不低于80%，身体健康，工作认真负责。（2）有较强的安全防范能力，能正确使用各类消防、物防、技防器械和设备。（3）上岗时佩戴统一标志，穿戴统一制服，配备对讲装置或必要的安全护卫器械。（4）对小区日常护卫事项做出正确反应，能处理和应对小区公共秩序维护工作，熟悉、掌握各类刑事、治安案件和各类灾害事故的应急预案。门岗（1）小区出入口24小时值班看守，并有交接班记录和外来车辆登记记录。（2）封闭管理小区对外来人员或送货人员进行记录，阻止未经许可的外来人员进入小区。（3）对进出小区的车辆进行管理和疏导，保持出入口环境整洁、有序、道路畅通；对大型物件搬出实行记录。巡逻岗（1）白天每四小时巡逻一次，夜间每二小时巡逻一次，重点部位有明确的巡逻要求，并有巡逻记录。（2）在遇到异常情况后，保安员应在5分钟内到现场，突发事件时，采取相应的应对措施，及时报告服务中心和相关部门。（3）发生刑事、治安类案件，公安派出所可启动分级分色预警响应机制，要求物业企业增加巡逻力量或巡逻频次。技防设施和救助（监控岗）（1）小区应具备录像监控、楼宇对讲、周界报警等三项以上技防设施，24小时开通，并有人驻守，注视各设备所传达的信息。（2）视频监控信息保存30天以上，监控信息未保存规定天数的，物业企业应及时整改。（3）物业企业应定期维护各项设施，保证其运转正常，发现损坏应于24小时内予以修复，若无法修复则应于确认无法修复之时起24小时内告知业主委员会。（4）有火警、水警、警情、应急预案，并在主要位置公开悬挂，每年应组织不少于一次的应急演习。（5）监控中心收到警报信号后，保安人员应按规定及时赶到现场进行处理，同时应接受用户救助的要求，解答用户的询问。车辆管理（1）地面、墙面按车辆道路行驶要求设立指示牌，车辆基本停放在规定的范围内。（2）及时处理车辆停放不规范的现象。（3）收费管理的车库应24小时有专人管理，车辆停放有序，车库内地面、墙面有简易的车辆行驶指示牌和地标，备有必须的消防器材，车库场地每日清洁一次，有照明，无渗漏，无积水，通风良好，无易燃、易爆及危险物品存放。附件七:物业使用禁止性行为的管理业主、使用人应当遵守国家和本市的规定以及业主管理规约等要求执行，并按照房屋安全使用规定使用物业。附件八:综合管理服务服务内容服务要求服务中心设置小区内设置管理处，配置日常办公设备，配有电话。管理人员要求（1）小区经理有物业管理员上岗证或小区经理上岗证。（2）管理人员服装统一，挂牌上岗。服务时间周一至周日在小区管理处进行业务接待。日常管理与服务（1）服务规范应符合《上海市物业管理行业规范》要求。（2）24小时受理业主或使用人报修。急修半小时内到现场处理，一般修理二天内完成（预约除外）。（3）对业主或使用人的投诉在五天内答复处理。（4）告知业主或使用人装修须知，监督装修过程，对违规装修、违章搭建及时劝阻、制止或报告。（5）建立财务制度，对物业服务费的收支进行财务管理，做到运作规范，账目清晰。（6）建立小区物业管理档案（包括设备管理档案、业主资料档案等）。（7）制定小区物业管理与物业服务工作计划，并组织实施。（8）对小区房屋维修资金进行账务管理，做到运作规范，账目清晰。（9）可采取走访、恳谈会、问卷调查、通讯等多种形式与业主或使用人进行沟通，每年的沟通面不低于小区住户的50%。（10）服务窗口应公开办事制度、办事纪律、收费项目和标准。（11）综合管理的其它服务项目达到约定的服务标准。（12）对违反小区管理规约或政府有关规定的行为进行劝阻、制止或报有关部门处理。《物业服务合同》补充协议甲方：上海市闵行区汇秀景苑（中块）业主大会乙方：上海物业管理有限公司在甲乙双方签订的“物业服务合同”基础上，通过双方自愿、平等、协商一致的原则，就有关物业管理的实施细则订立本协议，并作为“物业服务合同”的补充协议。一、乙方不得将小区服务内容整体分包。二、管理范围：根据土地规划局给出的红线范围内的所有公共部位。三、业主委员会要求物业在合同期内更改项目管理内容的，需要甲方表决同意后实施。四、乙方需每半年定期向甲方公布公共收益的账目及使用情况。五、乙方应加强小区保安管理工作。包括：进一步明确保安工作的岗位职责要求，约谈保安公司负责人并要求拿出切实可行的整改措施，更换部分不合格的保安人员，每月由管理处对保安工作进行考核考评。如至2017年3月31日如无改变现状，将采取更换保安公司措施。六、乙方应加强对管理处管理人员的培训与考核，如业主再次反映及投诉管理处工作人员，经核实为有效投诉，乙方将视情节轻重对当事人进行教育培训、依规处罚，直至作辞退处理。七、业主在管理处填写《房屋装饰装修申请表》后，物业将对装修房屋做好巡查，一旦发现敲承重墙等违法违规现象，及时制止，并及时上报居委会、业委会和政府相关主管部门。对于未按物业合同约定造成相关业主的侵害，物业将按照相关法律规定进行整改，并根据受侵害人实际受损的程度给予补偿。八、依据物业的运营状况，小区公共收益(包括停车费、公共广告等经营性收入)以2017年的实际收益（扣除税金），物业公司和业主大会各自按50%:50%的比例分成。同时，甲方同意在签约后一月内对小区主出入口处安装车牌识别道闸系统进行规范管理，改造费用由甲方在小区公共收益中支出。九、本协议作为“物业服务合同”的补充协议，与“物业服务合同”具有同等法律效力。',)