二审判决：广安嘉铭房产与王平燕等的商品房销售合同纠纷案

('四川省广安嘉铭房地产开发有限公司、王平燕等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】四川省广安市中级人民法院【审理法院】四川省广安市中级人民法院【审结日期】2021.08.20【案件字号】(2021)川16民终1314号【审理程序】二审【审理法官】张波陈萱杨红梅【审理法官】张波陈萱杨红梅【文书类型】判决书【当事人】四川省广安嘉铭房地产开发有限公司;王平燕;徐世文【当事人】四川省广安嘉铭房地产开发有限公司王平燕徐世文【当事人-个人】王平燕徐世文【当事人-公司】四川省广安嘉铭房地产开发有限公司【代理律师/律所】杨先国四川法雨律师事务所;蒋坤四川良众律师事务所【代理律师/律所】杨先国四川法雨律师事务所蒋坤四川良众律师事务所【代理律师】杨先国蒋坤【代理律所】四川法雨律师事务所四川良众律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】四川省广安嘉铭房地产开发有限公司【被告】王平燕;徐世文1/11【本院观点】综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》第三条是否对王平燕、徐世文具有法律拘束力以及案涉房屋逾期办理权属证书是否具有不可归责于嘉铭公司的原因所致。【权责关键词】无效代理违约金支付违约金合同约定新证据罚款拘留诉讼请求维持原判迟延履行金诉讼时效【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院对一审查明的其他事实予以确认。【本院认为】本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》第三条是否对王平燕、徐世文具有法律拘束力以及案涉房屋逾期办理权属证书是否具有不可归责于嘉铭公司的原因所致。对此，本院评述如下：嘉铭公司与王平燕、徐世文虽签订了《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，但从该结算凭证的标题及第一条、第二条约定的内容来看，双方系对交付不动产权证书以及房款、契税的结算，并未对逾期办理不动产权证书的违约金进行结算。该结算凭证第三条虽约定双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚，未尽事宜，双方均作弃权处理，但该结算凭证系嘉铭公司为了重复使用而预先单方拟定的格式合同，且在案证据不能证明该格式合同中第三条系双方经过协商的结果，故该结算凭证中第三条系排除王平燕、徐世文权利、免除嘉铭公司责任的格式条款。嘉铭公司提交的现有证据亦不能证明其对第三条所涉及的内容向王平燕、徐世文履行了提示和明确说明义务，故该条款对王平燕、徐世文不发生法律效力。综上，嘉铭公司认为王平燕、徐世文已经就逾期办证违约金作放弃处理的上诉理由不成立，本院不予支持。至于嘉铭公司称其不负有主要办证义务的问题。虽从双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》附件八第十一条的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定来看，嘉铭公司对于办理房屋所有权证负有的是协助义务，但嘉铭公司提交的现有证据不能证明系王平燕、徐世文未按照或是拒绝其要求提交的相应资料等应当归责于王平燕、徐世文的原因而导致房屋所有权证未能按期办理，且从现查明的事实来看，逾期办理房屋所有权证系因嘉铭公司未交足土地增值税等应归责于嘉铭公司的原因所致，责任在嘉铭公司，故无论其承担的是主要义务或是协助义务，其均应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。2/11一审认定由其承担违约责任并无不当，本院予以维持。嘉铭公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。【更新时间】2022-08-2121:33:33【一审法院查明】一审法院认定事实：2012年8月22日，王平燕、徐世文(买受人)与嘉铭公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区东南片区B2-2地块A幢2-4-1号(项目名称为尚书苑)，房屋总价为496000元；2.出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；3.出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，王平燕、徐世文向嘉铭公司付清了全部购房款。2014年6月5日，嘉铭公司将房屋交付给王平燕、徐世文居住使用。2015年4月28日，嘉铭公司取得该房屋所属楼栋权属证书，并于2019年12月12日将不动产权转移登记至王平燕、徐世文名下。2019年12月26日，嘉铭公司(甲方)与王平燕、徐世文(乙方)签订《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，载明了王平燕、徐世文购买的案涉房屋的面积、总房款、契税、大修基金、工本费等费用金额，双方最终找补情况为甲补乙2426.7元。特别约定：本结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购房屋的《不动产权证书》，双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未尽事宜，双方均作弃权处理。徐世文签字确认。该《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》尾部右下方乙方签字处还有“王平燕”的字样，徐世文称该“王平燕”系其代3/11签，王平燕(系徐世文之妻)和他一起到场，但未在签字现场，未签字。徐世文、王平燕均对该结算的特别约定条款不予认可。同时查明，2019年5月15日，王平燕、徐世文起诉嘉铭公司要求办理案涉房屋的不动产权属证书xxx生效民事判决书查明：2019年1月17日广安市广安区住房和城乡建设局对业主反映尚书苑小区未能办理产权证原因的回复称“经了解，尚书苑小区，由广安嘉铭房地产开发有限公司开发建设，该项目于2012年开始建设，总建筑面积13234.56平方米，2014年底验收备案并交付使用，并进入办证程序，但在办理不动产权证过程中，经办人员因资料丢失，因补资料导致办证迟延，现已补齐资料并于2018年6月办理了该项目不动产权总证，现正在进行分户办理不动产权证，开发企业计划在2019年2月中旬将不动产权证交到业主手中”。广安市广安区住房和城乡建设局备注该回复系口头向开发商了解，开发商所作的陈述。(2020)川1602民初984号民事判决书、(2020)川16民终1692号生效民事判决书查明：嘉铭公司最后于2019年11月21日缴纳了尚书苑项目土地增值税400000元，并认定嘉铭公司于2019年11月21日才向政府管理部门补交足土地增值税系导致其逾期办理不动产权属证书的主要原因。【一审法院认为】一审法院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。王平燕、徐世文与嘉铭公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。【二审上诉人诉称】嘉铭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王平燕、徐世文的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由王平燕、徐世文承担。事实和理由：1.一审法院认定双方签订的《尚书苑交付即房款税费等结算凭证》无效不当，应予纠正。该凭证系双方就案涉不动产权证书的交付、房款税费、违约金等事项进行全面结算后签订，系双方的真实意思表示，合法有效。该文书明确约定双方因案涉合同的所有权利义务已经履行完毕，债权债务已经结清，即便嘉铭公司应当支付违约金，王平燕、徐世文亦已作放弃处分。2.一审认定转移登记系嘉铭公司的主要义务与合同约定不符，且与现行法律规定相悖。双方签订的案涉合同明确约定办证主导义务系王平燕、徐世文，嘉铭公司仅是协助，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定房地产开发企业仅有协助、提供必要证明文件的义务，并4/11未规定房地产开发企业有为购买人办理过户登记的义务。综上所述，上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司、王平燕等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书四川省广安市中级人民法院民事判决书(2021)川16民终1314号当事人上诉人(原审被告)：四川省广安嘉铭房地产开发有限公司，住所地四川省广安市广安区。法定代表人：蒋建华，执行董事。委托诉讼代理人：白全超。委托诉讼代理人：杨先国，四川法雨律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王平燕。被上诉人(原审原告)：徐世文。以上二被上诉人共同委托诉讼代理人：蒋坤，四川良众律师事务所律师。审理经过上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司(以下简称嘉铭公司)因与被上诉人王平燕、徐世文商品房销售合同纠纷一案，不服四川省广安市广安区人民法院(2021)川1602民初2567号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年8月11日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称嘉铭公司上诉请求：1.撤销一审判决第一项，改判驳回王平燕、徐世文的诉讼请求；2.本案一审、二审案件受理费由王平燕、徐世文承担。事实和理由：5/111.一审法院认定双方签订的《尚书苑交付即房款税费等结算凭证》无效不当，应予纠正。该凭证系双方就案涉不动产权证书的交付、房款税费、违约金等事项进行全面结算后签订，系双方的真实意思表示，合法有效。该文书明确约定双方因案涉合同的所有权利义务已经履行完毕，债权债务已经结清，即便嘉铭公司应当支付违约金，王平燕、徐世文亦已作放弃处分。2.一审认定转移登记系嘉铭公司的主要义务与合同约定不符，且与现行法律规定相悖。双方签订的案涉合同明确约定办证主导义务系王平燕、徐世文，嘉铭公司仅是协助，且《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条规定房地产开发企业仅有协助、提供必要证明文件的义务，并未规定房地产开发企业有为购买人办理过户登记的义务。二审被上诉人辩称王平燕、徐世文辩称，1.案涉结算凭证系嘉铭公司提供的格式条款，该凭证不合理地免除了嘉铭公司的责任，且嘉铭公司未对此向王平燕、徐世文作任何提示，亦未进行明确说明，该条款依法应当被认定无效。2.双方签订的案涉合同明确约定，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，嘉铭公司并非仅有协助义务。且案涉合同中附有双方签字认可的房屋登记委托书，说明双方达成了由嘉铭公司全程办理产权证的合同关系。同时，四川省广安市中级人民法院作出的已经发生法律效力的(2020)川16民终1692号民事判决已经查明，案涉小区未能按时办理不动产权证书系嘉铭公司工作人员丢失办证资料、嘉铭公司未按时交齐相关税费所致。因此，嘉铭公司应当承担逾期办证的违约责任。原告诉称王平燕、徐世文向一审法院起诉请求：1.判令嘉铭公司支付逾期办理不动产权证的违约金10,000元；2.本案诉讼费由嘉铭公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2012年8月22日，王平燕、徐世文(买受人)与嘉铭公司(出卖人)签订了《商品房买卖合同》，合同约定：1.买受人所购商品房位于广安市广安区东南片区B2-2地块A幢2-4-1号(项目名称为尚书苑)，房屋总价为496,000元；2.出卖人应当在2013年12月30日前向买受人交付该商品房；3.出卖人应当在2015年6月30日前取得该商品房所在楼栋的权属证明；4.商品房交付使用后，双方共同向权属登记机关申请办理房屋权属转移登记，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付6/11之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。合同签订后，王平燕、徐世文向嘉铭公司付清了全部购房款。2014年6月5日，嘉铭公司将房屋交付给王平燕、徐世文居住使用。2015年4月28日，嘉铭公司取得该房屋所属楼栋权属证书，并于2019年12月12日将不动产权转移登记至王平燕、徐世文名下。2019年12月26日，嘉铭公司(甲方)与王平燕、徐世文(乙方)签订《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，载明了王平燕、徐世文购买的案涉房屋的面积、总房款、契税、大修基金、工本费等费用金额，双方最终找补情况为甲补乙2,426.7元。特别约定：本结算凭证经双方签订后，具有合同效力；乙方已经领到所购房屋的《不动产权证书》，双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚；未尽事宜，双方均作弃权处理。徐世文签字确认。该《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》尾部右下方乙方签字处还有“王平燕”的字样，徐世文称该“王平燕”系其代签，王平燕(系徐世文之妻)和他一起到场，但未在签字现场，未签字。徐世文、王平燕均对该结算的特别约定条款不予认可。同时查明，2019年5月15日，王平燕、徐世文起诉嘉铭公司要求办理案涉房屋的不动产权属证书xxx生效民事判决书查明：2019年1月17日广安市广安区住房和城乡建设局对业主反映尚书苑小区未能办理产权证原因的回复称“经了解，尚书苑小区，由广安嘉铭房地产开发有限公司开发建设，该项目于2012年开始建设，总建筑面积13234.56平方米，2014年底验收备案并交付使用，并进入办证程序，但在办理不动产权证过程中，经办人员因资料丢失，因补资料导致办证迟延，现已补齐资料并于2018年6月办理了该项目不动产权总证，现正在进行分户办理不动产权证，开发企业计划在2019年2月中旬将不动产权证交到业主手中”。广安市广安区住房和城乡建设局备注该回复系口头向开发商了解，开发商所作的陈述。(2020)川1602民初984号民事判决书、(2020)川16民终1692号生效民事判决书查明：嘉铭公司最后于2019年11月21日缴纳了尚书苑项目土地增值税400,000元，并认定嘉7/11铭公司于2019年11月21日才向政府管理部门补交足土地增值税系导致其逾期办理不动产权属证书的主要原因。一审法院认为一审法院认为，本案的法律事实发生在民法典施行前，合同约定的双方的义务履行期限也在民法典施行前，根据《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》的规定，本案应适用民法典施行前的相关法律规定。王平燕、徐世文与嘉铭公司签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》系双方真实意思表示，未违反法律禁止性规定，合法有效，双方应按照合同约定履行各自义务。关于王平燕、徐世文主张的逾期办证违约金的问题。双方合同约定，如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书的，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起30日内由出卖人支付。王平燕、徐世文实际于2014年6月5日接收房屋，嘉铭公司应于2015年11月26日前为王平燕、徐世文办理不动产权属证书，即初始产权登记后的转移登记义务为嘉铭公司的主要义务，嘉铭公司称王平燕、徐世文未提供相应材料导致逾期办理转移登记无事实依据，不予采信。嘉铭公司逾期办理不动产权属证书，应承担违约责任。嘉铭房地产公司辩称和徐世文、王平燕签订的《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，已经对王平燕、徐世文的房款税费等所有债权债务进行了结算，未结算的逾期办证违约金也由王平燕、徐世文予以放弃的意见，该院认为，《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》系嘉铭公司向王平燕、徐世文提供的格式条款合同，该合同中未采取任何合理方式提请对方注意放弃逾期办证违约金的条款，嘉铭公司也未提交任何证据证明其对此向王平燕、徐世文作出了明确说明，该格式条款中免除嘉铭公司支付逾期办证违约金的责任、排除王平燕、徐世文主张逾期办证违约金权利的条款，根据《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条的规定，应认定无效，故不能免除嘉铭公司的违约责任。嘉铭公司主张王平燕、徐世文该请求已超过诉讼时效，经审查，双方约定的逾期办证违约金的支付期限为实际取得权属证书之日起30日内，即逾期办证违约金的支付时间应在2020年1月10日前，该请求的诉讼时效应从2020年18/11月10日起计算三年，现仍在诉讼时效期间内，嘉铭公司的该抗辩意见不成立，对其抗辩主张，不予支持。对于逾期办证违约金的金额确定问题，因双方合同约定按购房款每日万分之一计算，标准较高，嘉铭公司请求予以降低，该院结合广安市逾期办证违约金普遍标准及本案逾期时间、王平燕、徐世文实际损失等情况，酌情确定支持逾期办证违约金金额为6,000元。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第三十九条第一款、第四十条、第六十条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第二款，《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条第一款，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款，《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第二十九条第一款，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条的规定，判决：一、嘉铭公司于判决生效之日起十日内向徐世文、王平燕支付逾期办证违约金6,000元；二、驳回徐世文、王平燕的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，须履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息；须履行其他义务的，应当支付迟延履行金，权利人可在生效判决规定的履行期限最后一日起二年内向四川省广安市广安区人民法院申请执行。本案受理费50元，减半收取25元，由嘉铭公司负担，并向四川省广安市广安区人民法院交纳。二审中，双方当事人均未提交新证据。本院根据当事人在一审中提交的证据查明，嘉铭公司与王平燕、徐世文在案涉合同附件八第十一条第3项约定，买卖合同第二十条所述之出卖人责任是指：(1)出卖人的权属证件不齐；(2)出卖人未缴齐应缴政府管理部门的费用。除上述二种情况外的其他原因使房产权属登记机关未能在合同约定的期限内给予办理该商品房的《房屋所有权证》，出卖人均不承担任何责任。若买受人无法按期取得商品房权属证书是买受人或政府管理部门的原因造成的，则出卖人不承担任何责任。本院查明本院对一审查明的其他事实予以确认。本院认为本院认为，综合当事人的诉辩意见，本案的争议焦点为：《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》第三条是否对王平燕、徐世文具有法律拘束力以及案涉房屋逾9/11期办理权属证书是否具有不可归责于嘉铭公司的原因所致。对此，本院评述如下：嘉铭公司与王平燕、徐世文虽签订了《尚书苑交付及房款税费等结算凭证》，但从该结算凭证的标题及第一条、第二条约定的内容来看，双方系对交付不动产权证书以及房款、契税的结算，并未对逾期办理不动产权证书的违约金进行结算。该结算凭证第三条虽约定双方因该房屋买卖合同产生的任何形式的所有债权债务已经结算清楚，未尽事宜，双方均作弃权处理，但该结算凭证系嘉铭公司为了重复使用而预先单方拟定的格式合同，且在案证据不能证明该格式合同中第三条系双方经过协商的结果，故该结算凭证中第三条系排除王平燕、徐世文权利、免除嘉铭公司责任的格式条款。嘉铭公司提交的现有证据亦不能证明其对第三条所涉及的内容向王平燕、徐世文履行了提示和明确说明义务，故该条款对王平燕、徐世文不发生法律效力。综上，嘉铭公司认为王平燕、徐世文已经就逾期办证违约金作放弃处理的上诉理由不成立，本院不予支持。至于嘉铭公司称其不负有主要办证义务的问题。虽从双方签订的《四川省商品房买卖合同(预售)》附件八第十一条的约定及《城市房地产开发经营管理条例》第三十二条的规定来看，嘉铭公司对于办理房屋所有权证负有的是协助义务，但嘉铭公司提交的现有证据不能证明系王平燕、徐世文未按照或是拒绝其要求提交的相应资料等应当归责于王平燕、徐世文的原因而导致房屋所有权证未能按期办理，且从现查明的事实来看，逾期办理房屋所有权证系因嘉铭公司未交足土地增值税等应归责于嘉铭公司的原因所致，责任在嘉铭公司，故无论其承担的是主要义务或是协助义务，其均应当承担逾期办理房屋所有权证的违约责任。一审认定由其承担违约责任并无不当，本院予以维持。嘉铭公司的该上诉理由不能成立，本院不予支持。综上所述，上诉人四川省广安嘉铭房地产开发有限公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由四川省广安嘉铭房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。10/11本案判决生效后，负有履行义务的当事人应当依法按期履行。逾期未履行的，权利人申请执行后，人民法院依法对相关当事人采取限制高消费、列入失信名单、罚款、拘留等措施，构成犯罪的，依法追究刑事责任。落款审判长张波审判员陈萱审判员杨红梅二〇二一年八月二十日法官助理刘延娟书记员田玲北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)