全面解析：商品房买卖合同深度研究与完整条款指南

('商品房买卖合同研究[摘要]随着我国市场经济的发展和住房制度改革的进一步深化，商品房买卖已成为重要的经济活动。但是由于目前我国还没有建立起一个规范的商品房买卖市场体系，相关立法也比较滞后，因此，因商品房买卖而引起的纠纷层出不穷。文章拟从商品房买卖合同入手，探讨商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用，针对性地提出商品房买卖合同中的处理意见及其建议，以期对我国商品房买卖有所裨益。[关键词]商品房；商品房买卖合同；合同纠纷一、商品房买卖合同概述（一）商品房买卖合同的概念提到商品房买卖合同，首先得说一说商品房。“商品房”实际上是计划经济向市场经济过渡时期一个特有的称谓，是相对于计划经济体制下福利分房而言的所谓“住房商品化”。但是，目前我国法律、法规并没有对商品房的概念予以明确规定，就连规章都鲜有论及。广义的商品房应当是一切可以上市交易的房屋既包括房地产开发公司开发经营的住宅和商用房，也包括允许上市交易的二手房；狭义的商品房仅指房地产开发公司开发经营的住宅和商用房。我们一般所说的商品房是指狭义的概念，本文亦然。商品房买卖合同，是指房地产开发企业将尚未建成或者已经竣工的房屋向社会销售，转移房屋所有权于买受人，买受人支付价款的合同。（二）商品房买卖合同的性质商品房买卖包括预售和现售两种形式，一般认为预售和现售的分界点为商品房是否已竣工并经法定的建筑质量监督检验机构验收合格。商品房现售合同是买卖合同已无争议，但是对于商品房预售合同的性质在理论界却存在分歧，主要有三种：第一种观点认为商品房预售合同是委建合同；第二种观点认为是期货合同；第三种观点认为是买卖合同。因为合同标的物是一种特别的商品，所以决定了商品房预售合同的性质，即是一种特殊的买卖合同，笔者同意第三种观点。（三）商品房买卖合同的主要内容通常情况下，商品房买卖合同应当包含以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所；2.商品房基本状况；3.商品房的销售方式；4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；5.交付使用条件及日期；6.装饰、设备标准承诺；7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；8.公共配套建筑的产权归属；9.面积差异的处理方式；10.办理产权登记有关事宜；11.解决争议的方法；12.违约责任；13.双方约定的其他事项。二、现行商品房买卖合同中常见纠纷及其法律适用（一）逾期不能正常交付型房地产开发企业逾期不能正常交付是商品房买卖合同纠纷中比较常见的类型，通常有两类情况，一是因开发商资金不足或预售不成功，预售人违法将预售款转向投入其它项目或其它行业造成的逾期交房，二是施工或配套设施进度等原因引起的逾期交房。对于此类纠纷，2003年司法解释规定了购房方催告权和解除合同权。从切实维护购买方的合法利益角度出发，开发商在催告后三个月内履行的，同时要承担违约责任。如果预售方在经催告后三个月内仍不能履行的，购房方有选择要求开发商继续履行合同并承担违约责任或解除合同并要求赔偿损失（损失可比照房屋价格上涨或实际损失计算）的权利。对于延期履行合同，如果未约定违约金数额，可按照已付房款额比照银行逾期还款罚息计算。（二）故意隐瞒相关资质型我国现行法律法规对从事房地产开发经营的企业资质已经做出了比较完善的规定，而在现实生活中，除了因房地产管理部门审核不严，出现房地产开发企业虽然取得了商品房预售许可证明，但并不实际具备商品房预售法定条件的情形外，还有相当一部分房地产开发企业置法律法规于不顾，明明未取得商品房预售许可证明，却哄骗买受人称已取得商品房预售许可证明；明明未取得合法的土地使用权，却大张旗鼓地进行工程建设；明明不具备签订商品房买卖合同的基本条件，却通过采取签订名目繁多的认购、定购协议的形式为买受人设立种种陷阱。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十四条规定：“商品房预售应当符合下列条件：（一）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（二）持有建设工程规划许可证；（三）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并以经确定施工进度和竣工交付日期；（四）向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第九条规定：“出卖人订立商品房买卖合同时，故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实导致合同无效或者被撤销、解除的，买受人可以请求返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任”。（三）权属证书缺失型有的房地产开发企业不具备拆迁资质，必须委托具备拆迁资质的拆迁安置公司进行拆迁安置，房地产开发企业支付拆迁安置公司的报酬有时就是待建的商品房，拆迁安置公司对这部分商品房则以房地产开发企业的名义对外销售，签订合同，办理权属证书同样要借助房地产开发企业的名义进行，一旦两家产生利益冲突，买受人的权益难以得到保障。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任；……商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算”。（四）广告宣传失实型消费者在接收预购的房屋后才发现实际情况与广告宣传大有出入，一些配套设施迟迟难以落实，甚至有些就是虚假广告，根本就是无中生有，蒙骗消费者，物业管理更是质价不符。消费者为此与房地产商讨“说法”时，房地产商往往寻找各种理由推卸责任。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第三条规定：“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施等违约责任”。（五）房屋质量低劣型《中华人民共和国合同法》第一百一十一条规定：“质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更换、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律问题的若干解释》第十三条规定：“交付使用的房屋存在质量问题，在保修期内，出卖人应当承担修复责任；出卖人拒绝修复或者在合理期限内拖延修复的，买受人可以自行或者委托他人修复。修复费用及修复期间造成的其他损失由出卖人承担”。三、有关商品房买卖合同纠纷的处理建议为了最大限度地防范纠纷，建议商品房买受人在购房过程中，注意以下几点：（一）开发商相关资质审核对于现房，购房前应先验看开发商的“五证”、“两书”。这是法律对销售方的基本要求。“五证”是指《国有土地使用证》、《建设用地规划许可证》、《建设工程规划许可证》、《建设工程施工许可证》、《商品房（预）销售许可证》；“两书”是指《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。对于期房，商品房预售应符合以下几个条件：1.已经全部交付土地使用权出让金，并取得土地使用权证书，且土地使用权未经抵押；2.持有建设工程许可证；3.按提供预售的商品房计算，开发商投入开发建设的资金应达到工程建设总投资的四分之一以上，并已经确定施工进度和竣工交付时间；4.同金融机构已经签订商品房预售款监管协议；5.已经向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明；向境外预售商品房的，应当同时取得向境外销售的批准文件。（二）慎交定金支付定金前应在合同条款中明确定金处理的充分必要条件，特别应在商品房认购书中明确约定，非买受人原因不能签订商品房买卖合同，买受人不承担违约责任，开发商应无条件返还定金。（三）慎看合同在签订商品房认购书前，应要求开发商提供商品房买卖合同文本，详阅其中是否有不公平条款或与自己购房意图不符的条款，如无异议，应要求复印作为认购书附件，以免将来正式签约时就商品房买卖合同文本内容产生不必要的纷争。对商品房的质量、交房条件、交房期限、购房贷款事宜、基础配套设施、办证期限、办证费用等相关内容，一定要在合同中明确显示，避免以后开发商推诿扯皮。（四）相应条款约定在商品房认购书中应约定开发商擅自将商品房另售他人的赔偿条款。对开发商的违约情形及赔偿责任，应采取列举的方式在商品房买卖合同中详细说明，坚决杜绝模糊性的表述，避免日后产生模棱两可的理解。（五）慎解广告全面理解开发商的广告宣传，谨防广告宣传的误导，避免为不具法律效力的要约引诱所惑，埋下日后纠纷的引子。俗话说“安居乐业”，住房置业无疑是人生的一件大事。虽有相关立法的规定，但由于我国实行住房商品化制度不过十几年时间，还没有建立起一个成熟的房地产市场构架。这不仅需要健全房地产立法，而且还要求行政执法机关加强对房地产市场的监管、转变观念、树立服务意识，同时，提高消费者和企业的法律意识也非常重要，从而不仅使商品房买卖有法可依，而且买卖双方都能充分认识合同的重要性，谨慎签约，最好聘请专业律师参加谈判，尽量使合同趋于完善，最大限度地保护双方当事人的合法权益、防患于未然。[参考文献][1]崔建远.合同法[M].法律出版社，1999.[2]孔祥俊.合同法疑难案例评析与法理研究[M].人民法院出版社，2000.[3]最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释[M].2003年颁布.[4]最高人民法院民一庭.商品房买卖司法解释的理解与适用.人民法院出版社，2003.[5]王利明，姚辉.完善我国违约责任制度十论[OL].正义网，2004-3-2.[6]房绍坤，王莉萍.房地产法典型判例研究[M].人民法院出版社2003.',)