探究前期物业管理委托合同效力：何种情况下合同无效

('前期物业服务合同编号(2012-022)委托合同1签订日期：2012年06月07日委托方：六盘水恒利房地产开发有限公司（以下简称甲方）受托方：六盘水都来佳源物业服务有限公司（以下简称乙方）第一章总则甲乙双方在平等、自愿、公平、诚实的基础上，就甲方将恒利·城市先锋项目的物业管理服务委托给乙方的事宜，经过友好协商达成一致意见，特订立本合同。第一条物业基本情况物业名称：恒利·城市先锋物业类型：商住坐落位置：六盘水市市场路号至：东：交通管理局南：市民族中学后面西：市场路北：恒达花园占地面积：8250㎡建筑面积：80800㎡委托管理的物业构成项目。第二条乙方提供物业管理服务的收益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。第二章合同涉及概念的解释第三条甲乙双方应明确本合同中相关名词的定义，其中包括：1、物业：是指已经建成并投入使用的各类房屋建筑及与之相配套的设施设备和相关场地。2、楼宇共用部位：是指一幢住宅楼宇内部，由整幢住宅楼宇的业主和使用人共同使用的楼宇主体承重结构部位、户外墙面、天井、门厅、楼梯间、走廊通道等。3、小区共用设施设备：指本小区内，业主物业使用人户外公共使用的和楼宇共用部位的上下水管道、落水管、水箱、电梯、电视天线、用电线路、避雷装置、照明、消防设施、绿地、道路、广场、池塘、路灯、沟渠、池、井、公益性设施等。4、不可抗力：是指不能预见、不能避免并不能克服的客观情况。5、业主：是物业所有权人。6、物业使用人：是指物业的承租人和实际使用物业的其他人。7、维修基金：是用于本小区楼宇共用部位、小区共用设施设备保修期满后的大中修、改造、更新（含建筑外墙面更新）及本小区楼宇共用部位、小区共用设施设备紧急故障处理的专项费用。第三章委托管理内容第四条楼宇共用部位的维修、养护和管理、包括楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅。第五条小区共用设施设备的维修、养护、运行和管理、包括业主、物业使用人共用的上下水道、落水管、垃圾道、烟囱、共用照明、道路、池、沟渠、井、楼内消防设施设备、电梯。2第六条共用绿地、花木、建筑小品等的养护和管理。第七条附属配套建筑和设施的维修、养护和管理。第八条公共环境卫生，包括小区共用设施设备、楼宇共用部位的清洁卫生、垃圾的收集和清运。第九条本小区内交通、车辆停泊秩序管理。第十条本小区内消防设施设备安全管理。第十一条维持公共秩序，包括安全监控、巡视检查、出入执勤管理。第十二条管理、保存与物业管理有关的本小区工程图纸资料：竣工验收资料；产权资料；业主、物业使用人档案资料。第十三条组织开展社区文化活动。第十四条业主、物业使用人房屋自用部位、自用设施设备的维修、养护，在业主、物业使用人提出委托时，由乙方接受委托有偿提供维修、维护服务。第十五条依据有关法律、法规的规定，制订针对本小区物业管理制度的具体办法。第十六条依据有关部门规定和本合同的约定向业主、物业使用人收取下列费用物业管理服务费、停车管理服务费、二次供水加压费、业主同意的其他费用。第十七条对业主、物业使用人违反《临时管理规约》、《物业管理服务公共契约》《物业使用守则》及各项物业管理规定的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取予以制止、批评教育、要求恢复原状、要求整改、要求赔偿损失、要求承担违约金或者进行法律诉讼等处理措施。第四章委托管理期限第十八条委托管理期限1、自2012年6月7日起至2017年6月6日止。合同期满后双方均未提出异议的，本合同继续履行并应于合同期满后30日内续签本合同。本合同期满一方决定不再续签本合同的，应于本合同期满30日前书面通知对方。2、本合同有效期限为：自2012年6月7日至本小区业主委员会成立之日止。本小区业主委员会成立后，甲方应积极配合乙方同本小区业主委员会签订新的《物业管理委托合同》。第五章双方权利义务第十九条甲方权利义务：31、甲方应将《临时管理规约》作为《房屋销售合同》或《房屋出租合同》的附件之一，要求业主、物业使用人遵守和履行。2、代表和维护业主、物业使用人的合法权益。3、审定乙方制定的物业管理制度。4、检查监督乙方管理工作的实施和管理制度的执行情况。5、审定乙方提出的物业管理服务年度计划。6、确保交付乙方管理的房屋及楼宇共用部位和小区共用设施设备等达到国家验收标准要求；如存在质量问题，按以下方式处理：（1）甲方负责返修；（2）委托乙方维修，甲方承担全部费用。7、采集归集、整理物业管理所需要的产权资料，工程资料、图纸和竣工验收资料等相关资料，并于本合同生效之日起60日内向乙方移交。8、当业主、物业使用人不按规定交纳物业管理服务费时，协助乙方催缴或以其他方式偿付。9、协助乙方做好物业管理工作、宣传教育工作和社区文化活动开展工作。10、按相关规定提供相应的物业管理用房。第二十条乙方权利义务1、法律、法规及本合同的规定，制定本小区物业管理制度及相关物业管理规定。2、对业主、物业使用人违反法规、规章的行为，进行处理或提请有关部门进行处理。3、按本合同第十七条的规定，对业主、物业使用人违反《临时管理规约》或《前期物业管理协议》的行为进行处理。4、选聘专业公司承担本小区的专项管理业务。5、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修保养计划和大中修方案，经甲、乙双方议定后由乙方组织实施。6、向业主、物业使用人告知物业使用的有关规定。7、负责编辑年度物业管理计划、资金使用计划及预算报告。8、每1年通过甲方向全体业主、物业使用人公布一次物业管理收支账目。9、对小区共用设施设备不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改扩建或完善配套服务项目，须与甲方协商，经甲方同意后报有关部门批准方可实施。10、本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部物业管理用房和物业管理的全部档案资料。11、乙方有权按本合同的规定或甲、乙方共同确定的标准收取物业管理费用，业主、物业使用人欠费的，乙方可采取收取滞纳金、停止服务、降低管理服务标准、减少服务项目、法律诉讼等措施。第六章物业管理服务标准第二十一条乙方提供物业管理服务，努力实现如下标准：1、房屋外观：良好2、设备运行：良好3、房屋及设施设备的维修、养护：良好4、公共环境：良好5、绿化：良好6、交通秩序：良好47、安全保卫：良好8、消防管理：良好9、急修：一小时内到达10、小修：四小时内11、综合服务：良好具体的物业管理服务质量目标。第七章物业管理服务费用第二十二条首次物业管理服务费收费标准：1、本小区内住宅由乙方按建筑面积每月每平方米1.00元向业主或物业使用人收取。2、本小区内办公楼由乙方按建筑面积每月每平方米/元向业主或物业使用人收取。3、本小区内商业由乙方按建筑面积每月每平方米1.20元向业主或物业使用人收取。第二十三条业主或物业使用人逾期交纳物业管理服务费的，按以下方式处理。1、从逾期之日起每天按应缴管理费的千分之30缴纳滞纳金。第二十四条今后物业管理服务费收费标准按甲方乙方共同确定的或业主大会上确定的标准进行调整。调整后的物业管理服务费标准报请物价部门批准后，由甲方向业主、物业使用人公布并生效实施。第二十五条车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：1、露天临时车位：根据物价局审批文件2、室内车位：根据物价局审批文件第二十六条应业主、物业使用人的要求，乙方对业主、物业使用人房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其他有偿物约服务，由业主、物业使用人按乙方事先制订和公布的有偿物约服务收费标准向乙方支付费用。第二十七条楼宇共用部位、小区共用设施设备的维修、养护费用。1、楼宇共用部位的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用、更新费用，保修期内由甲方承担，保修期满由业主共同承担（维修基金）。2、小区共用设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用、更新费用，保修期内由甲方承担，保修期满由业主共同承担（维修基金）。3、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用、更新费用，保修期内由甲方承担，保修期满由业主共同承担（维修基金）。4、智能系统设施、设备的小修、养护费用，由乙方承担；大、中修费用、更新费用，保修期内由甲方承担，保修期满由业主共同承担（维修基金）。第八章其他条款第二十八条乙方于本合同签订后10日内进驻本小区，开始向甲方及小区业主、物业使用人提供物业管理服务。5第二十九条乙方对业主、物业使用人或其他人员在本小区内发生的人身伤害或财产损失能够证明自已没有过失的，不承担任何责任。第三十条因房屋建筑质量、设施设备质量或安装技术等原因，达不到使用功能或造成事故的，由甲方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。第三十一条甲方应将代收的维修基金移交给当地房地产行政主管部门代管。第三十二条本小区市政配套设施设备维修、养护管理及费用承担：1、供电设施维修养护：（1）业主、物业使用人负责将其本户住宅电表以后部分（含电表）的维修养护，或另行支付费用委托乙方维修养护。（2）本楼道进楼线以内至本户住宅进户线以外（电表除外）的部分由乙方负责维修养护，费用从物业管理费中列支。（3）本楼道进楼线以外部分由电业部门负责维修产承担费用。2、燃气管道的维修养护：（1）燃气管道的维修养护与用气安全由燃气部门负责。（2）业主、物业使用人承担本户住宅内管线及附属设施的维修养护费用，燃气部门承担燃气管网干线及引向庭院支线部分的维修养护费用.3、自来水管线维修养护：（1）业主、物业使用人负责其本户住宅进户管道阀门以内（含阀门）用水设施维修养护或另行支付费用委托乙方维修养护。（2）进户管线阀门以外至小区总阀门以内的共用部分由乙方负责维修护，费用从物业管理费中列支。（3）总水阀门以外部分由自来水部门负责维修养护。4、下水管道维修养护（1）小区红线内化粪池及共有管线（不含市政管线）。（2）小区红线以外部分由市政府部门负责维修养护和承担费用.5、电信管线由电信部门负责维修和承担费用。6、小区宽带网由设施设备维修养护由互联网服务提供商负责。7、有线电视系统由有线电视管理站负责维修、养护和承担费用。8、信报收发由邮政部门负责管理。甲乙双方应对上述有关部门进行协调，促进各项维修养护工作的顺利进行。第三十三条本合同履行期间如遇不可抗力，致使用合同无法履行，甲乙双方应按有关法律规定及时协商处理。第九章违约责任第三十四条甲方应严格按照本合同的规定履行义务。因甲方未能履行合同义务给乙方造成损失的（须有关部门机构认定），由甲方承担赔偿责任；因此原因造成第三方损失的，由甲方负责赔偿。6第三十五条乙方应严格按照本合同的规定履行各项义务。因乙方未能履行合同义务给甲方造成损失的（须有关部门机构认定），由乙方承担赔偿责任；因此原因造成第三方损失的，由乙方负责赔偿。第三十六条因房屋建筑质量和小区共用设施、设备的质量等应由甲方承担责任的问题产生的纠纷，由甲方负责解决，给乙方造成损失的，甲方负责赔偿。第三十七条甲乙任一方无正当理由提前终止合同的，应向对方支付200，000.00人民币的违约金，给对方造成的经济损失超过违约金的还应给予补偿。第十章争议解决第三十八条甲乙双方在履行本合同的过程中发生争议的，应由双方协调解决或报请物业管理主管部门进行协调。协调不成的，任意一方可向人民法院起诉。第十一章合同的生效第三十九条本合同经甲乙双方签字、盖章后生效。双方可通过签订补充协议的方式对本合同的条款进行补充和修改。本合同所有附件补充协议与本合同具有同等的法律效力。第四十一条本合同共10页，一式4份，甲乙双方各执2份，各份具有同等法律效力。甲方：乙方：代表人：代表人：地址：地址：邮政编码：邮政编码：开户银行及账号：开户银行及账号：签订时间：2012年6月7日7',)