上海房产交易协议26376

('上海市房地产买卖合同1/19特别告知（一）一、本合同是上海市房屋土地资源管理局、上海市工商行政管理局根据《中华人民共和国合同法》和《上海市房地产转让办法》共同制定的示范文本。二、除房地产开发企业预售、出售商品房、公有住房出售外，其余房地产买卖均可适用本合同。三、双方当事人应按自愿协商、公平的原则订立合同。房地产买卖是一种民事法律行为，涉及的标的额较大、专业性较强、法律规范较多，双方当事人订立房地产买卖合同时，应注意以下问题：1、共有人的权利。房地产权利登记分为独有和共有，共有指二个以上权利人共同拥有同一房地产，买卖房地产签订合同时，房地产权证内的共有人应在合同内签字盖章。原职工已购公有住房上市出售的，参加房改购房时的同住成年人应在合同附件五相关关系内表示同意出售，并签字盖章；因故无法在合同内签字盖章的，应出具同意出售的其他证明。房地产权证内的权利人将房地产出售前，应与其配偶协商一致，出售后配偶再提出异议的，由权利人承担法律责任。2、定金。买卖合同定金是双方履行合同的担保，双方当事人可就定金数额、支付日期等在附件三付款协议内约定。3、房屋交接是卖售人按约定的日期和方式将房屋交付给买受人，买受人验收和接受的过程。双方当事人应在合同第四条明确交付和验收日期、选择交付的方式。卖售人将原购入的商品住房出售的，开发公司提供的住宅质量保证书和住宅使用说明书应一并转移给买受人，买受人享有两书规定的权益。4、房屋质量。质量条款是买卖合同的必要内容，买卖的房屋应能保持正常使用功能。房屋超过合理使用年限后若继续使用的，产权2/19人应委托具有相应资质等级的勘察、设计单位鉴定。5、房地产买卖合同签订前，买受人应向房地产交易中心查阅买卖房地产的有关登记(备案)资料，查验买卖的房地产上是否存在产权争议和其他权利限制，以维护自身权益。6、买卖已出租房屋的，卖售人应当在出售前三个月通知承租人，承租人在同等条件下有优先购买权。如承租人放弃优先购买权，买受人购房后应继续履行租赁合同，并与承租人签订租赁主体变更合同。7、买卖已抵押房地产的，卖售人应当事先书面通知抵押权人，并就有关事项协商一致，同时告知买受人房地产抵押的事实。8、房地产买卖后的土地使用权(1)居住房屋居住房屋出售，占用范围内的国有土地使用权随之转移。其中，房地产权证注明土地使用年限的，应在合同第三条第(一)项如实填写。未补交土地出让金的花园住宅出售时，买受人应向市或区县房地局办理国有土地使用权出让手续，补交出让金，并选择合同第三条第(二)项。(2)非居住房屋该土地使用权以出让方式取得的，出售时占用范围内的国有土地使用权随之转移。当事人应选择合同第三条第(一)项，其中，房地产权证注明土地使用年限的，应如实填写。按照法律、法规、规章规定，划拨土地上房地产买卖，买受人应办理土地使用权出让手续，按规定缴纳土地使用权出让金，当事人应选择第三条第(二)项。除上述情况外，《中华人民共和国土地管理法》规定了国有土地租赁和土地使用权作价入股等其他土地有偿使用形式，属此范围的，当事人应在第三条第(三)项内约定。9、集体所有土地上房屋的买卖对象。集体所有土地上的居住房屋未经依法征用，只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内具备居住房屋建设申请条件的个人。非居住房屋只能出售给房屋所在地乡（镇）范围内的集体经济组织或者个体经营者。10、住房户口迁移。已投入使用的住房买卖，除房屋交接和权利3/19转移外，住房内的原有户口是否及时迁出也会影响合同的履行。当事人可在补充条款内约定户口迁移条款。11、维修基金交割。根据《上海市居住物业管理条例》规定，房地产买卖合同生效之日起的十日内，当事人应将房地产转让情况书面告知业主管理委员会和物业管理单位，并办理房屋维修基金户名的变更手续，帐户内结余维修基金的交割，当事人可在补充条款中约定。四、为保障买卖双方自身权益，防范违规的房地产中介对当事人权益的侵害，凡委托具有房地产经纪资格的专业公司提供代理、居间介绍等服务的，受托居间介绍、代理的房地产经纪公司均应在附件六居间介绍、代理等中介服务情况中签字盖章；其中：委托人应将居间介绍的有关房地产经纪公司及执业经纪人情况在第一条内予以明示，以备与经纪公司、经纪人发生纠纷时作为投诉的依据。五、为维护当事人合法权益，防止一房多卖，通过网上操作系统签订合同后，当事人应及时到房地产交易中心办理转让过户手续。六、为方便当事人订立买卖合同补充条款，拟订下列范例，当事人可根据需要自由选择，范例未经当事人选取，不作为合同内容。房地产权利保证条款范例：甲方保证，上述买卖的房地产不存在产权争议和其他人主张权利的情况。在本合同签订前，该房地产已存在的权利负担，乙方同意甲方按下述第___项处理：（一）本合同生效后__日内，甲方与抵押权人或者其他权利人注销他项权利的登记，逾期未注销的，乙方有权追索甲方的违约责任。（二）在抵押权人或者其他权利人书面同意的前提下，乙方承认并继受该项权利，并同意办理变更登记。户口迁移条款范例：甲方承诺自上述房地产权利转移之日起的___日内，向房屋所在地的公安派出机构办理原有户口迁出手续。如由于甲方未及时迁出户口造成乙方损失的，甲方承担赔偿责任。七、《中华人民共和国仲裁法》规定了或裁或审制度，合同当事人一旦选择了仲裁，就意味着不能再向法院起诉。八、买卖双方当事人签订房地产买卖合同，为保障将来实现物权，按照约定可以向登记机构申请预告登记。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。预告登记后，债4/19权消灭或者自能够进行不动产登记之日起三个月内未申请登记的，预告登记失效。九、为保护买卖双方利益，通过网上操作系统签订合同后，系统将分别给予合同双方密码保护，请买卖双方妥善保存密码以备查验。特别告知（二）1、买卖双方当事人在签订本合同前，应当知晓国家和本市住房限售规定，本合同约定的买卖双方当事人转让房屋应当符合限售规定。如购房人未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况，应承担由此引起的“不予办理房地产登记”等一切法律责任及经济责任。《上海市政府办公厅关于贯彻落实〈国务院办公厅关于进一步做好房地产市场调控工作有关问题的通知〉的实施意见》（沪府办发〔2011〕6号）第七条：“暂定在本市已有1套住房的本市户籍居民家庭、能提供自购房之日起算的前2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，限购1套住房（含新建商品住房和二手住房）。对在本市已拥有2套及以上住房的本市户籍居民家庭、拥有1套及以上住房的非本市户籍居民家庭、不能提供2年内在本市累计缴纳1年以上个人所得税缴纳证明或社会保险（城镇社会保险）缴纳证明的非本市户籍居民家庭，暂停在本市向其售房。违反规定购房的，不予办理房地产登记。”2、购房人在签订本合同前，可以向财税部门、贷款银行咨询相关税收、信贷政策，了解房屋转让涉及的税费，慎重确定购房款支付方式。5/19上海市房地产买卖合同（合同编号：）立房地产买卖合同人卖售人(甲方)：___________买受人(乙方)：___________根据中华人民共和国有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方遵循自愿、公平和诚实信用的原则，经协商一致订立本合同,以资共同遵守。第一条甲乙双方_____________________，由乙方受让甲方自有房屋及该房屋占用范围内的土地使用权（以下简称房地产），房地产具体状况如下：(一)甲方依法取得的房地产权证号为：____________________(二)房地产座落：_________________室号（部位：______）,房屋类型：______结构：_______(三)房屋建筑面积：_______平方米，另有地下附属面积：___平方米，该房屋占用范围内的土地使用权_____平方米。(四)房屋平面图和房地产四至范围见(附件一)。(五)该房屋占用范围内的土地所有权为_____；国有土地使用权以____方式获得。(六)随房屋同时转让的设备（非房屋附属设备）及装饰情况见附件二。(七)甲方转让房地产的相关关系(包括抵押、相邻、租赁等其他关系)见附件五。甲方保证已如实陈述房地产权属状况、设备、装饰情况和相关关6/19系，乙方对甲方上述转让的房地产具体状况充分了解，自愿买受该房地产。第二条甲、乙双方经协商一致，同意上述房地产转让价款共计人民币为__________元，(大写)：________________乙方的付款方式和付款期限由甲、乙双方在付款协议（附件三）中约定明确。乙方交付房价款后，甲方应开具符合税务规定的收款凭证。第三条甲方转让房地产时，土地使用权按下列第一款办理。(一)该房屋占用的国有土地使用权的使用年限从_____年___月___日起至_____年___月___日止。甲方将上述房地产转让给乙方后，出让合同载明的权利、义务一并转移给乙方。(二)按照中华人民共和国法律、法规、规章及有关规定，乙方应当办理土地使用权出让手续并缴纳土地使用权出让金。(三)__________________________________________________第四条甲、乙双方同意，甲方于_/___年_/__月_/__日前腾出该房屋并通知乙方进行验收交接。乙方应在收到通知之日起的_/__日内对房屋及其装饰、设备情况进行查验。查验后签署《房屋验收交接确认书》为房屋转移占有的标志。第五条甲方承诺，自本合同签订之日起至该房屋验收交接期间，凡已纳入本合同附件二的各项房屋装饰及附属设施被损坏或被拆除的，应按被损坏或被拆除的房屋装饰及附属设施的估值0元，甲方向乙方支付违约金。第六条甲、乙双方确认，在___年__月日之前，__________向房地产交易中心申请办理转让过户手续上述房地产权利转移日期以__________房地产交易中心受理该房地产转让过户申请之日为准。甲方承诺，在乙方或者委托他人办理转让过户时，积极给予协助。由于甲方故意拖延或者不及时提供相关材料的，乙方按本合同第十条追究甲方的违约责任。甲、乙双方同意，自本合同签订后，甲乙双方或其中一方均有权向房地产登记机构办理预告登记。7/19第七条上述房地产风险责任自该房地产转移占有之日起转移给乙方。第八条本合同生效后，甲、乙双方应按国家及本市的有关规定缴纳税、费。在上述房地产转移占有前未支付的物业管理费、水、电、燃气、通信费等其他费用，按本合同附件四约定支付。第九条乙方未按本合同约定期限付款的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。(一)每逾期一日，乙方应向甲方支付逾期未付款的0.01％的违约金，合同继续履行。(二)乙方逾期未付款，甲方应书面催告乙方，自收到甲方书面催告之日起的_日内，乙方仍未付款的，甲方有权单方解除合同，并书面通知乙方，自收到通知之日起的___日内乙方未提出异议，合同即行解除。甲方可从乙方已付款中扣除乙方应向甲方支付逾期未付款___％的违约金，余款返还给乙方，已付款不足违约金部分，乙方应在接到书面通知之起___日内向甲方支付。若乙方违约给甲方造成经济损失的，甲方实际经济损失超过乙方应支付的违约金时，实际经济损失与违约金的差额应由乙方据实赔偿。(三)___________________________________________________第十条甲方未按本合同第四条约定期限交接房地产的，甲、乙双方同意按下列第一款内容处理。(一)每逾期一日，甲方应向乙方支付已收款0.01％的违约金，合同继续履行。(二)甲方逾期未交付房地产，乙方应书面催告甲方，自收到乙方书面催告之日起的___日内，甲方仍未交付房地产的，乙方有权单方解除合同，并书面通知甲方，自收到通知之日起的___日内甲方未提出异议，合同即行解除。甲方除应在收到书面通知之日起___日内向乙方返还已收款和利息(自乙方支付房款之日起至解除合同之日止)外，还应按已收款的___％向乙方支付违约金。若甲方违约给乙方造成经济损失的，乙方实际经济损失超过甲方应支付的违约金时，8/19实际经济损失与违约金的差额应由甲方据实赔偿。(三)___________________________________________________第十一条经甲、乙双方协商一致，在不违反有关法律、法规的前提下，订立的补充条款或补充协议，为买卖合同不可分割的一部份。本合同补充条款与正文条款不一致的，以补充条款为准。第十二条本合同自甲、乙双方签订_之日起生效。第十三条本合同适用中华人民共和国法律、法规。甲、乙双方在履行本合同过程中发生争议的，可以协商解决，也可以向有关部门申请调解，或选择以下第二项方式解决。(一)向上海仲裁委员会申请仲裁。(二)依法向_______人民法院起讼。第十四条本合同一式___份，甲、乙双方各执___份,_____、____、和______房地产交易中心各执一份。补充条款（一）(粘贴线)(骑缝章加盖处)一、甲方已如实向乙方陈述房地产权属状况、质量状况、附属设施设备、装饰情况、房屋实际使用情况以及相关关系，乙方在签订本合同前已对本房屋进行了实地看房、调查，对本房屋的权属状况等所有与该房屋相关的信息均已知晓，并自愿买受该房屋。（注：甲方通过上海联合产权交易所《物权转让公告》公布的相关信息乙方也均已知晓）二、乙方确认在本合同签约前已充分了解本房屋带租约的全部现状(包括相应的房屋租赁合同及相关附件、补充协议等全部书面文本之全部约定)，并承诺作为新的房屋产权人后对此现状完全予以确认和接受。三、关于本合同相关条款所指房屋验收交接，补充约定：鉴于本合同属于带租约的房屋买卖关系，甲乙双方特此确认：在甲乙双方共同前往上海市区房地产交易中心办理该房屋转让过户登记手续，且房地产交易中心出具办理该房屋产权过户的收件收据当日，乙方应到甲方要求的地点办理房屋交接手续，乙方应签署《房屋验收交接确认书》，同时视为甲方已履行了该房屋及附属设施设备的交付义务，且符合合同约定，乙方不得再以房屋交付事宜为由向甲方主张任何权利。自甲方交付房屋之日（即乙方签署《房屋验收交接确认书》之日）9/19起，房屋及其附属设施设备的毁损、灭失等风险责任转由乙方承担。若乙方无正当理由拒不签收《房屋验收交接确认书》的，仍视为甲方已履行了该房屋及附属设施设备的交付义务，且符合合同约定，房屋及其附属设施设备的毁损、灭失等风险责任转由乙方承担。四、甲乙双方确认，以房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据，且乙方签署《房屋验收交接确认书》之日为界限,此前（包含当日）该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由甲方享受或承担；此后该房屋租赁合同项下出租人的权利义务由乙方享受或承担。若房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据之日前，原房屋租赁合同租期届满，乙方同意，该房屋租赁合同的租期自动延续壹年，合同其他条款不变。鉴于自房地产交易中心出具办理产权过户的收件收据之日起至房屋产权过户至乙方名下之日（即乙方小产证获颁之日）这段期间，房屋产权仍然登记至甲方名下，乙方不得利用其对本房屋享有的占有、使用、收益、处分的权利做出违法、不当行为，否则相关法律后果由乙方承担，若因此给甲方造成损失的，乙方应予以赔偿。五、待房屋产权过户至乙方名下（即乙方小产证获颁之日）后30日内，甲方通知乙方办理水电煤、消防等（若有）户名变更手续、物业公司进户（如有）等其它善后手续；若乙方经甲方催告后7日内仍未办妥这些善后手续的（除非有正当理由），甲方有权直接办理相关户名的注销手续，可能产生的损害后果由乙方自行承担。六、补充本合同第二条：若预付款、订/定金等款项是先行开具了收据的，须凭收据原件更换发票。若乙方收据原件遗失的，须乙方出具书面声明，并向甲方出具承诺，在该收据作废后补开发票。七、关于本合同第五条之约定，乙方认可，若该条所述的被损坏或被拆除情况，系因除甲方之外的第三方原因或不可抗力所造成，甲方不因此承担任何责任。八、关于本合同第六条第三款之约定，乙方认可，若该条所述的拖延或不及时提供等情况，系因第三方原因或不可抗力所造成，甲方不因此承担任何责任。九、关于本合同第九条第(一)项之约定，乙方认可，若乙方逾期付款超过30日，甲方有权解除本合同，且乙方仍应依约承担违约金。十、鉴于本合同项下房屋属于存量现房，竣工已久，又鉴于甲方已如实向乙10/19方陈述房地产权属状况、质量状况、设备、装饰情况、房屋实际使用情况以及相关关系，乙方也认可上海联合产权交易所《物权转让公告》公布的房屋基本状况信息，故乙方确认甲方对该房屋质量状况等不再承担任何责任。乙方确认接受该房屋保修期实际期限现状及维修基金交付使用现状。十一、如房屋租赁合同对本合同附件二相关事项已有约定的，按照房屋租赁合同约定办理。十二、若在办理正式房地产买卖合同网签或核税、交易的任何过程中成交价格被交易中心等主管部门认定偏低无法交易的，本合同自动解除，不视为甲方违约情形，甲方对此不承担任何责任。十三、若在办理房地产买卖合同交易过户过程中，由于国家或地方政策对该房屋的转让有所限制，使本合同无法履行的，本合同自动解除，不视为甲方违约情形，甲方对此不承担任何责任。十四、甲、乙双方应于签订本合同之日起日内至税务机关申报纳税。甲、乙双方应根据国家法律、法规、规章、政策等规定各自承担本次交易所产生的税、费。【买卖合同如需公证，公证费用由引发公证的原因方承担，借款抵押合同如需公证，公证费用由乙方承担，转按揭协议如需公证，公证费用由乙方承担。转按揭所涉及的担保费由乙方承担。乙方申请贷款的保险费，房地产评估费等由乙方承担。】十五、乙方应于签订本合同并申请办理本合同公证手续（若需）后7日内向该贷款银行申请贷款，签署借款抵押合同等相关协议，办理相关手续，支付相关费用并申请办理借款抵押合同公证手续（若需）。待乙方之贷款申请经贷款银行审核通过，公证处出具房屋买卖合同公证书（若有）、借款抵押合同公证书（若有）、相关部门出具房产税申报结果后7日内，甲、乙双方赴上海市区房地产交易中心申请办理产权过户及抵押登记手续（送件），收件收据交由方保管。待上海市区房地产交易中心出具以乙方为所有权人的房地产证和以贷款银行为抵押权人的他项权证后3个工作日内，乙方应将该他项权证送交贷款银行。十六、甲、乙双方应在本合同履行过程中各自及时提供办理贷款所需的材料（若需）、本次交易所需的书面材料和相关证明，并及时支付各项应付之税、费若因任何一方书面材料、相关证明不齐或税费不足导致双方无法办理产权转让等与本合同履行有关的手续，则过错方应承担相应责任。十七、双方确认，补充条款为本合同内容的有效补充，补充条款如与本合同正文条款不一致之处，则以补充条款为准。11/19补充条款（二）在签订合同时，甲、乙双方均已知晓国家和本市住房限售规定，若因违反限售规定，房地产交易中心不予办理房地产登记，并出具《不予办理房地产交易、过户通知》的,甲、乙双方同意按下列约定处理：1、双方共同办理合同网上备案撤销等解除本合同手续；2、因未如实提供家庭情况及家庭成员名下拥有的住房情况等属于乙方责任，造成甲方经济损失的，乙方应赔偿相应损失。12/19附件一房屋平面图及房地产四至范围(粘贴线)(骑缝章加盖处)附件二随房屋同时转让的设备、装饰情况及处理(粘贴线)(骑缝章加盖处)设备：__________________________________________装饰：按现状确认（按照房屋租赁合同约定及使用现状）。关于设备及装饰费用按以下第一款办理：（一）以上所列设备和装修费用包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方不需另外支付费用，甲方不得拆除并应随房屋13/19交付乙方。（二）以上所列设备和装修费用未包含在本合同第二条约定的房地产转让价款内，乙方需另外支付费用人民币____元，在本合同第四条约定的房屋验收交接时，由乙方向甲方支付，甲方不得拆除并应随房屋交付乙方。附件三付款协议(粘贴线)(骑缝章加盖处)付款方式：贷款方式：1、乙方于年月日与甲方签约，并付首付房款计人民币元；（大写）：。（其中，上海联交所保证金转履约定金：元）。2、乙方于年月日前应支付房款计人民币元；（大写）。（贷款）乙方若以贷款方式付款的，应于签署本合同之日向甲方指定的按揭银行递交全部按揭所需资料，确定可贷款金额，应按照贷款银行的要求，在签订银行贷款合同前，乙方负责提供所抵押房屋的现承租户与按揭银行签订的《承租人声明》，《承租人声明》以各按揭银行所提供的版本为准，并办妥相关手续（包括签署贷款抵押合同、支付相关费用）。若乙方直接自行安排银行申办贷款手续的，应于年月日前办妥贷款相关手续。14/19乙方若自行办理银行贷款，应按本合同约定的付款方式和付款期限将贷款解入甲方的账户/监管账户（金融机构/监管机构：民生银行卢湾支行、账户名称：上海中星（集团）有限公司、账号：0221014210003847）以上任一贷款方式，如因乙方原因或贷款政策变化等原因导致银行贷款不成或贷款不足等情形，使得甲方未能按照上述约定付款期限收到房款的，甲方有权暂停后续房屋买卖交易；乙方应在知悉贷款不成或不足后的7天内（即：年月日前）另行补足余款，同时应按实际延误时间及金额向甲方支付逾期付款违约金。乙方应在本付款协议约定的期限内支付房款，若逾期付款则视作乙方违约，违约金按照本合同第五条约定执行，若逾期超过30天，甲方有权单方面解除本合同并扣除乙方已支付到上海联交所的保证金（即：履约定金）。15/19附件四物业管理费、水、电、煤、电讯等其他费用的支付(粘贴线)(骑缝章加盖处)物业管理费、水、电、煤、电讯等费用，在转移占有前未支付和未结算的费用由甲方承担；转移占有后，使用该房地产所发生的费用均由乙方承担。甲方在本合同第四条约定的房屋交付后，通知乙方共同办理水、电、燃气、电话、有线电视过户等其它善后手续。物业维修基金、水、电、有线电视、电话、燃气初装费按以下第一款办理：（一）由甲方无偿转让给乙方，乙方无需另外支付费用。（二）由乙方另行向甲方支付，具体金额由甲、乙双方办理过户手续时以各相关部门规定为准。附件五相关关系(包括租赁、抵押、相邻等其他关系)和户口迁移(粘贴线)(骑缝章加盖处)已购公房参加房改购房时的同住成年人意见：16/19同意出售上述房屋。(签章)(签章)(签章)(签章)租赁情况：乙方已充分了解现房屋租赁(包括相应的房屋租赁合同及相关附件、补充协议等全部书面文本之全部约定)的完整现状并予以确认接受。抵押情况：_______________________________________________相邻关系：_______________________________________________17/19甲方（一）：乙方（一）：18/19身份证：身份证：居住地址：居住地址：邮政编码：邮政编码：代理人：代理人：联系电话：联系电话：本人签名：本人签名：年月日签于：年月日签于：网上合同签订时间：19/19',)