赵某诉洛阳市钰泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审判决结果

('赵某、洛阳市钰泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审理法院】河南省洛阳市中级人民法院【审结日期】2021.02.19【案件字号】(2021)豫03民终938号【审理程序】二审【审理法官】祖萌衡宏波蔡美丽【审理法官】祖萌衡宏波蔡美丽【文书类型】判决书【当事人】赵莹;洛阳市钰泰置业有限公司;洛阳兴泰物业管理有限公司;洛阳热力有限公司【当事人】赵莹洛阳市钰泰置业有限公司洛阳兴泰物业管理有限公司洛阳热力有限公司【当事人-个人】赵莹【当事人-公司】洛阳市钰泰置业有限公司洛阳兴泰物业管理有限公司洛阳热力有限公司【代理律师/律所】王叶子、周冉河南扬善律师事务所;李联伟、张晓峰河南都典律师事务所【代理律师/律所】王叶子、周冉河南扬善律师事务所李联伟、张晓峰河南都典律师事务所【代理律师】王叶子、周冉李联伟、张晓峰【代理律所】河南扬善律师事务所河南都典律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】赵莹;洛阳兴泰物业管理有限公司;洛阳热力有限公司【被告】洛阳市钰泰置业有限公司【本院观点】赵莹与钰泰公司签订的《商品房预售合同》及合同附件系双方真实意思表示且1/11不违反法律强制性规定合法有效双方均应依约履行。【权责关键词】无效效力待定撤销代理实际履行合同约定诚实信用原则第三人书证证据交换客观性关联性合法性质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。【本院认为】本院认为：赵莹与钰泰公司签订的《商品房预售合同》及合同附件系双方真实意思表示且不违反法律强制性规定合法有效双方均应依约履行。关于供暖问题合同附件约定为暖气管道入户一米，室内管道及暖气片业主自理。供热方式为城市热力集中供热。但热力管网及热力交换站工程相关费用承担主体在《商品房预售合同》及合同附件中并未明确约定，根据钰泰公司提交的会议备忘复印件显示，涉案小区供暖热力站建设等问题已有洛阳市政府召开现场会予以解决。赵莹上诉要求确认热力管网、热力交换站工程相关费用由钰泰公司承担，依据不足，原审法院未予支持并无不当。至于赵莹上诉请求钰泰公司协助兴泰物业公司、热力公司履行对其房屋供热义务的理由，与本案不属于同一法律关系，若存在其他纠纷，其可另行解决。综上所述，赵莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人赵莹负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-12-2316:24:20赵莹、洛阳市钰泰置业有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书河南省洛阳市中级人民法院民事判决书(2021)豫03民终938号2/11当事人上诉人(原审原告)：赵莹。委托诉讼代理人：王叶子、周冉，河南扬善律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：洛阳市钰泰置业有限公司，住所地：河南省洛阳市西工区八一路某某城市杰座某某。法定代表人：杨晓甫，该公司总经理。委托诉讼代理人：李联伟、张晓峰，河南都典律师事务所律师。原审第三人：洛阳兴泰物业管理有限公司，，住所地：河南省洛阳市涧某某丽春东路南侧景春苑小区2-1-005法定代表人：杨卓普，该公司总经理。委托诉讼代理人：李少峰，该公司副经理。原审第三人：洛阳热力有限公司，，住所地：河南省洛阳市涧某某七里河周城大厦院内办公楼法定代表人：白志端，该公司经理。委托诉讼代理人：田新华、李杰(实习)，河南星眸律师事务所律师。审理经过上诉人赵莹因与被上诉人洛阳市钰泰置业有限公司(以下简称钰泰公司)及原审第三人洛阳兴泰物业管理有限公司(以下简称兴泰物业公司)、洛阳热力有限公司(以下简称热力公司)房屋买卖合同纠纷一案，不服河南省洛阳市瀍河回族区人民法院(2020)豫0304民初1938号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案。本案现已审理终结。二审上诉人诉称赵莹上诉请求：1.依法撤销原审民事判决第二项，并改判支持上诉人一审全部诉讼请求或发回重审；2.本案上诉费由被上诉人承担。事实与理由：1、一审法院认定案件主要事实认定错误，部分事实认定不清，依法应当予以纠正。首先，一审判决书中认定事实为：“本案所涉的热力管网及热力交换站工程相关费用未在上诉人和被上诉人签订的《商品房预售合同》中合同中明确约定。”但本案事实为，该《商品房预售合同》明确记载“暖气约定为暖气管道入户一米”，该约定明确了被上诉人应当负责入户一米以外的所有暖气管道的铺设，以及为了能够正常通暖而建设的任何配套设3/11施，都应当归属被上诉人负责解决。因此法院认定热力管网及热力交换站工程相关费用未约定，属于事实认定错误。其次，原审法院判决认定被上诉人提交的“会议备忘”复印件证据内容属实，是错误的、与事实相悖。在本案一审庭审中，第三人热力公司在答辩中称：本案所涉小区热力管网及热力交换站工程并非第三人热力公司建设，热力公司也并未委托被上诉人钰泰公司代建热力、代收暖气安装费，且至今被上诉人并没有对案涉小区二次管网工程向热力公司提请验收，热力公司至今也并未进行验收。故，上述事实与“会议备忘”复印件中的内容完全不同且矛盾。一审法院认定“会议备忘”复印件记载内容属实，明显与客观事实不符。因此，判决书中认定的该部分事实严重错误。最后，谁有权力决定建设热力站的费用承担问题。在庭审过程中，第三人热力公司作为与本案热力问题有关的相关主管单位，并未对上述问题进行陈述和回答，法院在庭审过程中也未对上述事实进行发问和审查，一审法院在判决书中该重点问题未予以查清。2、被上诉人提交的“会议备忘”复印件对上诉人无任何法律效力，不能作为定案依据。首先，被上诉人一审提交的“会议备忘”复印件系复印件，上诉人对该证据的真实性不予认可，根据《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第十一条“当事人向人民法院提供证据，应当提供原件或者原物。”并且，该证据没有参与人员或相关负责人的签字或政府印章。当一方当事人质疑复印件的真实性，而被上诉人又无其他证据佐证的情况下，系无效证据。其次，该“会议备忘”复印件记载为洛阳市政府召开，那该会议什么时候召开，以什么形式召开，召开时有谁参加，是谁决定涉案的热力管网及热力交换站工程相关费用如何收取、向谁交纳等问题无从查证，因此，该证据根本不符合证据的合法性、客观性和关联性件。再次，最为重要的是，上述会议未通知包括上诉人在内的任何住户参加，会议研究决定的事项涉及上诉人及全体小区业主的根本利益，即便是市政府也无权在涉案利益人不知情、未发表意见、未签字确认的情况下，私下与开发商单独开会，决定让小区住户缴纳费用。更何况本案所涉费用并非行政收费，市政府无权决定收不收费、如何收费。因此，即便“会议备忘”复印件是原件，对上诉人不具备法律约束力。最后，根据“会议备忘”复印件记载的内容即：关于案涉小区供暖热力站建设问题由热力公司按先建后缴的方式，先行代建热力站，钰泰公司按与住户签订的协议收取暖气安4/11装费后，将相关费用缴至热力公司”。从该内容的字面意思可以认定，被上诉人钰泰公司必须与住户签订协议后，才能收取暖气安装费。而本案被上诉人钰泰公司从未与上诉人达成过上述所谓协议。被上诉人钰泰公司违背诚实信用原则在庭审中谎称其与小区住户曾经达成过口头协议，系虚假伪造的事实。并且，被上诉人与其他业主是否达成过协议，对本案上诉人而言不发生任何法律效力。因此，只要被上诉人钰泰公司不能提供证据证明与上诉人达成过书面协议，就不能推翻上诉人与被上诉人签订的《商品房预售合同》及合同附件中关于暖气费用的书面约定。3、一审法院认为上诉人一审主张的第二项诉求“因热力管网及热力交换站工程相关费用在《商品房预售合同》及合同附件中并未明确约定，但已通过会议备忘解决，同时该部分工程费用被告已经缴纳为由不予处理”，适用法律错误，依法应当改判。首先，根据上诉人与被上诉人之间签订的《洛阳市商品房买卖合同》及四个合同附件，附件三中关于暖气约定为暖气管道入户一米，室内管道及暖气片业主自理，附件四中供热方式为城市热力集中供热的约定，以及被上诉人在庭审中认可的案涉小区的宣传单可知，上诉人购买的案涉房产和被上诉人在销售案涉房产时双方均认可案涉小区房屋配置有暖气、天然气等设施。根据《民法典》第四百六十五条第一款依法成立的合同，受法律保护。该证据证明了上诉人与被上诉人关于案涉小区供暖问题，已进行了明确又详细的约定即由被上诉人负责为案涉小区建设供暖设设施达到供暖条件。另外，根据行业惯例，商品房预售合同中并不会详细将开发商所应该承担的建设义务全部细化的详列在合同中，如果按照一审法院的逻辑，日后所有的商品房合同中都必须要附上开发商所有的建设施工图纸和施工内容，显然于现实条件不符，与行业惯例不符。而被上诉人作为合同相对人，应当全面履行《洛阳市商品房买卖合同》及附件约定的义务，为包括上诉人在内的案涉小区业主安装暖气管道并达到供暖条件，协助其供暖，并承担由此产生的相关费用。一审法院认定了上述事实，却以《洛阳市商品房买卖合同》及附件中没有明确约定热力菅网及热力交换站工程相关费用为由驳回上诉人的诉求，没有依法保护合同效力，属于适用法律错误。其次，“会议备忘”复印件即不是合同约定也不是法律文件，“会议备忘”复印件形成的内容上诉人不知情且从未参与，原审第三人热力公司在庭审陈述及书面答辩也明确，被上诉人及原审第三人热力公5/11司均未按照“会议备忘”复印件的内容实际履行，一审法院称依据该“会议备忘”复印件认定双方争议的费用予以解决，属于适用法律错误。再次，一审法庭调查中已明确了本案被上诉人向上诉人收取的“二次管网”建设费，实际为案涉小区规划红线以内的内部庭院管网建设费。而依据《河南省新建商品房交易价格行为规则》豫价房字2000年077号，第五条“商品房销售价格由下列项目构成：(四)小区规划红线以内与住房同步配套建设的供水、供电、供热等公共基础设施建设费用。”的规定，本案争议的热力管网和热力交换站工程建设相关费用依法应当包含在商品房销售价格中，而根据上诉人提交的证据一购房发票可知上诉人已足额缴纳了全部购房款，而被上诉人又重复向上诉人收取无事实和法律依据，依法应当由被上诉人承担案涉小区所谓的二次管网及热力交换站建设费用。4、一审法院认定本案上诉人一审第三项诉讼请求与本案不属于同一法律关系错误，依法应当予以纠正。本案于2018年开始，兴泰物业公司及被上诉人钰泰公司以不缴纳管网建设费就拒绝供暖的方式逼迫上诉人交费，并且实际实施了阻止供暖的行为。在一审庭审中，原审第三人热力公司也已经明确称其已经将暖气供至涉案小区，是被上诉人授意原审第三人兴泰物业公司拒收业主暖气使用费并拒绝供暖才导致包括上诉人在内的案涉小区房屋无法正常缴纳暖气费、无法正常通暖。因此，被上诉人非但未按照合同约定向上诉人提供通暖设施条件，反而故意阻止二原审第三人为案涉小区业主供暖，显然违反了合同约定和法律规定，上诉人要求的该项诉讼请求是基于与被上诉人之间的合同关系和合同约定，具有事实及法律依据，一审法院驳回上诉人一审的该项诉请显然错误，依法应当予以纠正。综上，一审法院认定部分事实错误且不清，适用法律错误，依法应当予以纠正，上诉人恳请二审法院查明事实，依法公正裁决，支持上诉人的上诉请求。二审被上诉人辩称钰泰公司辩称：1、答辩人承认双方签订的《洛阳市商品房买卖合同》及相关附件合法有效。依据合同法关于合同效力的相关规定，以上合同及其附件是当事人双方真实意思表示，亦不违反法律、法规的禁止性规定，不存在无效、效力待定或可撤销情形，一审法院认定其有效，是对案件事实的确认。合同签订后答辩人依合同约定完成了相关义务，涉案商品房已交上诉人占有使用，答辩人不应再次承担与上6/11诉人有关的瀍河区九龙台街北侧钰泰九龙苑小区热力管网、热力交换站工程相关费用。根据双方鉴定的《洛阳市商品房买卖合同》第十三条：“出卖人所交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准”；又根据合同附件三：装饰、设备标准，室内部分：第8项：“暖气：管道入户一米，室内管道及暖气片业主自理”的约定，答辩人交房时房屋的各项标准均已符合且满足双方所签《洛阳市商品房买卖合同》相关要求，不存在违约情况。至于上诉人要求由答辩人承担的“二次管网费、热交换站工程安装费”等相关费用，没有事实及法律依据，答辩人不应承担。2、依据洛阳市旧城开发改造工作领导小组办公室文件，洛旧改办〔2009〕48号“洛阳市旧城开发改造工作领导小组办公室关于钰泰某九龙苑项目申请享受旧城区改造优惠政策的批复”、河南省保障性安居工程工作领导小组文件：豫保安居〔2011〕10号“河南省保障性安居工程工作领导小组关于洛阳市新增2011年棚户区改造项目的批复”等文件可知：答辩人开发的“钰泰某九龙苑项目”是河南省、洛阳市的政策性安居工程及棚户区改造项目。该项目中的热力管网建设涉及面广、政策性问题掺杂其中，答辩人一直致力于解决热力管网二次建设及热交换站建设工程的相关问题。该问题也是洛阳市政府重点协调解决对象。2018年8月1日上午，市政府秘书长赵书政召开现场会。该《会议备忘》三、关于小区供暖问题(一)关于热力站建设问题1、由热力公司按先建后缴的方式，先行代建热力站，钰泰公司按与住户签订的协议收取暖气安装费后，将相关费用交至热力公司。(二)关于二次管网问题，由市供热办牵头，对小区二次管网整改情况进行验收。答辩人依据《会议备忘》进行了二次管网及热交换站的相关建设，并投入使用。现答辩人依法收取建设费用，却受到少部分住户质疑甚至阻挠。3、上诉人称《会议备忘》系复印件对其无法律效力，不能作为定案依据，是对《会议备忘》或《会议纪要》这种行政公文认识不足。中华人民共和国最高人民法院(2017)最高法行申1310号行政裁定书裁定：“会议纪要”具有过程性和决策性特点，可以不予公开。会议纪要是适用于记载会议主要情况和议定事项的一种公文类型，因此会议纪要属于行政机关内部公文，具有过程性和决策性的特点。尽管《政府信息公开条例》第十四条第四款中规定“行政机关不得公开涉及国家祕密、商业秘密、个人隐私的政府信息”，但并不意味着不予公开的范围仅限于“涉及国家秘密、7/11商业秘密、个人隐私的政府信息”。从世界范围看，内部信息、过程信息、决策信息通常被列为可以不公开的情形。从最高院裁定可知：连公开都不用的“会议纪要”，就可以作为行政机关工作的依据。本案中，从答辩人提供了相关复印件完全可知，答辩人的收费有充足的法律依据。一审法院的判决是在事实认定准确、证据确实充分的前提下做出的，依法应当得到二审法院的支持。4、上诉人在一审中的第三项诉求为：依法判令被告协助第三人履行对原告房屋供热的义务。一审中上诉人确认的案由为“房屋买卖合同纠纷”。根据2011年2月18日《最高人民法院关于修改〈民事案件案由规定〉的决定》(法〔2011〕41号)，该案由位于第四部分，十，82项。上诉人第三项诉求的案由应为：供用热力合同纠纷，该案由位于87项。一审法院认定：与本案不属于统一法律关系，于法有据，正确无误。综上，一审法院判决认定事实准确，适用法律得当，依法应当支持。请求二审法院依法驳回上诉人的各项诉讼请求。兴泰物业公司述称：同意一审判决，请求维持原判。被告辩称热力公司述称：一审事实认定清楚，法律适用正确，答辩人已全面履行供热义务，不应承担任何法律责任。一审时，答辩人已提交2020年11月12日答辩人与兴泰物业公司签订的《洛阳热力有限公司供用热合同》一份，证实答辩人已全面适当的履行了供热义务，因涉案小区没有安装分户计量设施，无法实现答辩人向涉案小区业主直供暖气，故由答辩人向涉案小区整体供热，供热费用由答辩人与兴泰物业公司结算完毕后，由兴泰物业公司再向小区业主收取，上诉人主张的房屋没有被供热与答辩人无关。一审时，答辩人提交的钰泰公司出具的承诺书证实涉案小区庭院管网由钰泰公司自建，与答辩人无关；涉案小区因庭院管网整改不合格，未能通过洛阳市供热主管部门的验收，由钰泰公司负责涉案小区内部的供暖运营管理，而不是由答辩人负责。综上，一审事实认定清楚，法律适用正确，答辩人已全面履行了供热义务，不应承担任何法律责任。原告诉称赵莹向一审法院起诉请求：1.依法确认赵莹、钰泰公司之间签订的《洛阳市商品房买卖合同》及合同《附件一》、《附件二》、《附件三》、《附件四》合法有效；2.依法判令钰泰公司继续履行赵莹、钰泰公司双方签订的上述商品房买卖合同及合同附件，确认由钰泰公司承担与赵莹有关的瀍河区九龙台街北侧钰泰九龙苑小区热力8/11管网、热力交换站工程相关费用等暂定14210.9元；3.判令钰泰公司协助洛阳兴泰物业管理有限公司、洛阳热力有限公司履行依法对赵莹房屋供热的义务；4.本案诉讼费由钰泰公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2015年4月13日，赵莹与钰泰公司签订《商品房预售合同》一份(含附件一房屋平面图；附件二公共部位与公用房屋分摊建筑面积构成说明；附件三装饰、设备标准；附件四建筑节能基本情况)，合同约定赵莹购买位于瀍河区××龙××街北侧钰××单元××房，房屋预测建筑面积103.3平方米，房屋单价4289元/平方米。合同对双方权利义务进行了约定，其中合同第十三条出卖人关于装饰、设备标准承诺的违约责任约定，出卖人交付使用的商品房的装饰、设备标准应符合双方约定(附件三)的标准。附件三中关于暖气约定为暖气管道入户一米，室内管道及暖气片业主自理。附件四中供热方式为城市热力集中供热。原告提供钰泰九龙苑小区宣传单一份，该宣传单显示该小区包含天然气、暖气、空中庭院、中空玻璃、名牌电梯全能配置。被告对此宣传单的真实性无异议。2018年洛阳暖虹热力工程安装有限公司承建案涉小区一次管网与热力交换站建设工程。该小区二次管网由钰泰公司承建。2020年11月12日，洛阳热力有限公司与洛阳兴泰物业管理有限公司签订《供用热合同》。被告提交的会议备忘复印件显示：2018年8月1日上午洛阳市政府召开现场会，关于案涉小区供暖热力站建设问题由热力公司按先建后缴的方式，先行代建热力站，钰泰置业按与住户签订的协议收取暖气安装费用后，将相关费用缴至热力公司。一审法院认为一审法院认为：原、被告之间签订的《商品房预售合同》及合同附件均系双方真实意思表示，不违反法律的强制性规定，被告对此合同效力亦认可，原告要求确认双方之间签订的《商品房预售合同》及合同附件合法有效，本院予以支持。关于原告主张的第二项诉讼请求，因热力管网及热力交换站工程相关费用在《商品房预售合同》及合同附件中并未明确约定，但已通过会议备忘解决，同时该部分工程费用被告已经部分缴纳，故本院不予处理。本案系房屋买卖合同纠纷，合同相对方为被告钰泰公司，关于原告主张的第三项诉讼请求，与本案不属于同一法律关系，故不予处理。综上，根据《中华人民共和国合同法》第八条及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之9/11规定，判决如下：一、原、被告于2015年4月13日签订的编号为YS0291674的《商品房预售合同》及合同《附件一》、《附件二》、《附件三》、《附件四》合法有效；二、驳回原告赵莹的其他诉讼请求。本案受理费减半收取142元，由被告洛阳市钰泰置业有限公司承担，于本判决生效之日起七日内交至该院。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。本院查明本院经审理查明的事实与一审认定的事实一致。本院认为本院认为：赵莹与钰泰公司签订的《商品房预售合同》及合同附件,系双方真实意思表示,且不违反法律强制性规定,合法有效,双方均应依约履行。关于供暖问题,合同附件约定为暖气管道入户一米，室内管道及暖气片业主自理。供热方式为城市热力集中供热。但热力管网及热力交换站工程相关费用承担主体在《商品房预售合同》及合同附件中并未明确约定，根据钰泰公司提交的会议备忘复印件显示，涉案小区供暖热力站建设等问题已有洛阳市政府召开现场会予以解决。赵莹上诉要求确认热力管网、热力交换站工程相关费用由钰泰公司承担，依据不足，原审法院未予支持并无不当。至于赵莹上诉请求钰泰公司协助兴泰物业公司、热力公司履行对其房屋供热义务的理由，与本案不属于同一法律关系，若存在其他纠纷，其可另行解决。综上所述，赵莹的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(一)项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费85元，由上诉人赵莹负担。本判决为终审判决。落款审判长祖萌审判员衡宏波审判员蔡美丽二〇二一年二月十九日10/11法官助理郭海涛书记员文成博北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)