贵州集成地产与张迅房产销售合同纠纷二审判决书

('贵州集成房地产开发有限公司、张迅商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.15【案件字号】(2021)黔01民终10618号【审理程序】二审【审理法官】田镇华【文书类型】判决书【当事人】贵州集成房地产开发有限公司;张迅【当事人】贵州集成房地产开发有限公司张迅【当事人-个人】张迅【当事人-公司】贵州集成房地产开发有限公司【代理律师/律所】孔伟贵州黔筑律师事务所【代理律师/律所】孔伟贵州黔筑律师事务所【代理律师】孔伟【代理律所】贵州黔筑律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】贵州集成房地产开发有限公司【被告】张迅【本院观点】依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典1/11施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据，一审法院适用民法典存在法律适用瑕疵，本院予以纠正。【权责关键词】重大误解撤销代理违约金支付违约金不可抗力合同约定证据交换自认质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据，一审法院适用民法典存在法律适用瑕疵，本院予以纠正。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定是否存在重大误解，如果该交房日期条款存在重大误解，如何认定本案中的交房日期。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：根据已查明的事实，案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，集成房开已经取得了《贵阳市商品房预售许可证》，其上载明案涉房屋竣工日期为2018年10月1日，根据商品房交易惯例、建筑施工行业惯例和常识可知，集成房开客观上很难于2019年1月1日交付买受人；同时，“筑房网”对本案《商品房买卖合同》的备案查询公示信息、备案的电子版合同对应条款，均载明案涉房屋交付日期为2020年12月30日；结合案涉房屋所在楼层其他房屋备案合同和签订合同的房屋交付条款约定，综合审查可以认定，双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定，客观上存在重大误解的极大可能性。但本案中，双方签字认可的《商品房买卖合同》系集成房开提供的格式文本，出卖人作为专业的房开企业对交房时间等重要条款具有认真审核的义务；案涉房屋的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》内也载明交房时间为2019年1月1日，与双方签订的合同约定一致，该表打印日期为2018年7月10日，打印后经集成房开盖章、张迅签字确认，如集成房开所主张约定的2019年1月1日的交房时间系笔误、存在重大误解，其也应当于盖章确认备案登记表时审核发现交房日期存2/11在问题并依法行使相关权利，对存在笔误或重大误解的条款进行处理，但集成房开此时并未就该问题提出异议。同时查明，张迅曾于2020年1月4日联系集成房开工作人员，要求集成房开按照合同约定承担逾期交房的责任，但集成房开之后仍未对存在笔误或重大误解的条款进行处理、主张权利，且集成房开亦当庭自认未对该条款行使过撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”规定，本案中，即便认定双方关于交房时间的约定存在笔误或重大误解，但无论是2018年7月10日盖章确认备案登记表之日还是2020年1月4日张迅主张逾期交房违约金之日，集成房开至今仍未对双方合同中关于交房时间的约定行使撤销权，超过了法定行使撤销权的三个月期限，该撤销权已经依法归于消灭，据此集成房开应当自行承担因此带来的法律后果和合同责任，即按照双方约定的日期2019年1月1日向张迅交房，逾期交房的应当承担违约责任。集成房开主张按照2020年12月30日认定本案中双方约定的交房日期，不符合法律规定和合同约定，本院不予认可。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1978元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2301:31:32【一审法院查明】一审法院认定事实：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2018年4月26日与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发位于云岩区房屋，房屋总价款为1081443元；交房时间为2019年1月1日；关于逾期交房责任，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理……(2)逾期超过180日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同)，买受人有权退房，买受3/11人退房的，应当书面通知出卖人，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之日起30日内向买受人支付违约金。”。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，庭审中，被告也予以确认。2020年12月30日，被告集成房开在贵阳晚报上刊登《关于贵阳恒大帝景项目住宅32、33＃收楼通知》，通知32、33号楼业主(含本案涉诉房屋)被告于2020年12月30日开始办理房屋收房手续。2020年12月30日，被告集成房开通过ＥＭＳ向原告张迅邮寄了《收(验)楼通知书》，并于2021年1月2日签收。2020年12月31日，贵阳市住房和城乡建设局向被告集成房开出具一份《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，载明32＃33＃已通过贵阳市商品住房交付使用备案，交付栋为32＃33＃楼，含本案涉诉房屋。2021年3月20日，原告签署了《收楼物品确认书》、《房屋钥匙签收(收楼)确认书》，收取了涉诉房屋。后因原告认为被告未向其支付逾期交房违约金，故诉至一审法院，提出如前诉请。【一审法院认为】一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否存在逾期交房的问题。被告主张该合同中约定的交房时间2019年1月1日，属于笔误，由于网签系统错误，导致交房时间出现错误，实际交房时间应为2020年12月30日，我方不构成违约。对此，原告不予认可，原告认为被告应当对其提供的范本有义务也应当知晓其内容，现不能以笔误为由推卸自己的责任。本案中，虽然被告提交与原告同一栋楼其他三户业主签署的《房屋买卖合同》，载明的交房时间均为2020年12月30日，但不能以此类推原告与被告约定的交房时间也应为2020年12月30日。根据合同相对性，上述三份《房屋买卖合同》仅能代表该三户业主与被告对交房时间达成了相同的意思表示，并不能证明原告也有相同的意思表示。被告与购房者签订的《房屋买卖合同》均是独立的合同，具有独立的意思表示，双方可自行对合同内容进行自由约定，如房屋的的价款，交房时间等。因此，原、被告所签订的《商品房买卖合同》中将房屋交付时间约定为2019年1月1日，并无不妥，应视为双方的真实意思表示，且该时间也与房屋的预售合同备案登记表记载的交房时间一致。因此，被告的抗辩理由不能成立。即使合同约定的交房时间存在笔误，但涉诉《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，合同内容由其制定并审查，出现笔误也是被告的过失，不能以此加重原告的责任，免除其自身的违约责任。综上，被告未能在2019年1月1日前向原告交付房屋的行为，构成逾期交房。4/11对于逾期交房违约金的数额，原告于2021年1月2日收到被告的邮寄的《交房通知》，明显晚于合同约定的房屋交付时间即2019年1月1日，构成违约。根据合同约定，被告逾期交房应自交付期限届满之次日起，每日按全部已付房款的万分之一向原告支付违约金。因此，逾期交房的起止时间自2019年1月2日起至2021年1月2日止。共计731日，违约金为79053元(1081443元×0.0001×731日)。故一审法院对原告请求的违约金在一审法院认定的79053元部分予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张迅逾期交房违约金79053元；二、驳回原告张迅的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元(已减半收取)，由原告张迅负担50元，被告贵州集成房地产开发有限公司负担939元(此款原告已预交)。【二审上诉人诉称】集成房开上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，《商品房买卖合同》所载交房时间2019年1月1日不是上诉人的真实意思的表示，案涉房屋预售证上的竣工日期是2020年9月17日，根据行业惯例，预售证上的竣工日期往往早于实际能交房的时间，案涉房屋2019年1月不可能交房。且从案涉房屋同一楼栋的竣工时间、预售许可证时间、交房时间等均能体现出合同上签订的交房日期不是双方的真实意思表示；2.在签订合同被上诉人明知实际交房时间是2020年12月30日，其诉讼请求属恶意取得不当利益，不应当予以保护。张迅辩称，上诉人销售人员向被上诉人发出的要约为2019年1月1日交付涉案房屋，并非上诉人所称的笔误问题；一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订合法有效的商品房买卖合同，上诉人违反了合同中房屋交付的时间约定应当按照合同约定承担违约责任。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋的《贵阳市商品房预售许可证》载明的竣工日期为2018年10月1日。在“筑房网”备案的案涉《商品房买卖合同》电子版显示第十一条约定“出卖人”应当于2020年12月30日前向5/11买受人交付该商品房，“筑房网”备案查询公示信息亦显示交房日期为2020年12月30日。被上诉人张迅曾于2020年1月4日联系上诉人集成房开工作人员，现有事实可以证实集成房开至少在该日已经知道双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期约定的是2019年1月1日。另集成房开主张双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定条款存在重大误解并主张该条款因重大误解为可撤销条款，但其并未向张迅行使过撤销权。一审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定是否存在重大误解，如果该交房日期条款存在重大误解，如何认定本案中的交房日期。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：贵州集成房地产开发有限公司、张迅商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2021)黔01民终10618号当事人上诉人(原审被告)：贵州集成房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市云岩区中坝路99号。法定代表人：刘长波，该公司总经理。委托诉讼代理人：陈俊婷。被上诉人(原审原告)：张迅。委托诉讼代理人：孔伟，贵州黔筑律师事务所律师。审理经过上诉人贵州集成房地产开发有限公司(以下简称集成房开)因与被上诉人张迅商品房销售合同纠纷一案，上诉人集成房开不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2021)黔0103民初9120号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月16日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任，公开开庭进行了审理。上诉人集成6/11房开的委托诉讼代理人陈俊婷，被上诉人张迅的委托诉讼代理人孔伟到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称集成房开上诉请求：1.撤销一审民事判决书，改判驳回被上诉人的诉讼请求，或将本案发回重审。2.一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.一审判决事实认定错误，《商品房买卖合同》所载交房时间2019年1月1日不是上诉人的真实意思的表示，案涉房屋预售证上的竣工日期是2020年9月17日，根据行业惯例，预售证上的竣工日期往往早于实际能交房的时间，案涉房屋2019年1月不可能交房。且从案涉房屋同一楼栋的竣工时间、预售许可证时间、交房时间等均能体现出合同上签订的交房日期不是双方的真实意思表示；2.在签订合同被上诉人明知实际交房时间是2020年12月30日，其诉讼请求属恶意取得不当利益，不应当予以保护。张迅辩称，上诉人销售人员向被上诉人发出的要约为2019年1月1日交付涉案房屋，并非上诉人所称的笔误问题；一审认定事实清楚，上诉人与被上诉人签订合法有效的商品房买卖合同，上诉人违反了合同中房屋交付的时间约定应当按照合同约定承担违约责任。原告诉称张迅向一审法院起诉请求：1.被告向原告支付逾期交房违约金87164.31元(逾期交房天数为806天、房屋总价款为1083441元，违约金即为1081443元×0.1‰×806天=87164元)2.被告承担本案诉讼费。一审法院查明一审法院认定事实：原告因购买被告开发建设的位于“云岩区甲秀北路8号恒大帝景”项目房屋，于2018年4月26日与被告签订一份《商品房买卖合同》，主要约定原告购买被告开发位于云岩区房屋，房屋总价款为1081443元；交房时间为2019年1月1日；关于逾期交房责任，合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的，按照下列第1种方式处理1、按照逾期时间，分别处理……(2)逾期超过180日(该日期应当与本条第1(1)项中的日期相同)，买受人有权退房，买受人退房的，应当书面通知出卖人，……买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于该商品房实际交房之7/11日起30日内向买受人支付违约金。”。上述合同签订后，原告按约定向被告支付了全部购房款，庭审中，被告也予以确认。2020年12月30日，被告集成房开在贵阳晚报上刊登《关于贵阳恒大帝景项目住宅32、33＃收楼通知》，通知32、33号楼业主(含本案涉诉房屋)被告于2020年12月30日开始办理房屋收房手续。2020年12月30日，被告集成房开通过ＥＭＳ向原告张迅邮寄了《收(验)楼通知书》，并于2021年1月2日签收。2020年12月31日，贵阳市住房和城乡建设局向被告集成房开出具一份《贵阳市商品住房交付使用备案证书》，载明32＃33＃已通过贵阳市商品住房交付使用备案，交付栋为32＃33＃楼，含本案涉诉房屋。2021年3月20日，原告签署了《收楼物品确认书》、《房屋钥匙签收(收楼)确认书》，收取了涉诉房屋。后因原告认为被告未向其支付逾期交房违约金，故诉至一审法院，提出如前诉请。一审法院认为一审法院认为，本案争议的焦点为被告是否存在逾期交房的问题。被告主张该合同中约定的交房时间2019年1月1日，属于笔误，由于网签系统错误，导致交房时间出现错误，实际交房时间应为2020年12月30日，我方不构成违约。对此，原告不予认可，原告认为被告应当对其提供的范本有义务也应当知晓其内容，现不能以笔误为由推卸自己的责任。本案中，虽然被告提交与原告同一栋楼其他三户业主签署的《房屋买卖合同》，载明的交房时间均为2020年12月30日，但不能以此类推原告与被告约定的交房时间也应为2020年12月30日。根据合同相对性，上述三份《房屋买卖合同》仅能代表该三户业主与被告对交房时间达成了相同的意思表示，并不能证明原告也有相同的意思表示。被告与购房者签订的《房屋买卖合同》均是独立的合同，具有独立的意思表示，双方可自行对合同内容进行自由约定，如房屋的的价款，交房时间等。因此，原、被告所签订的《商品房买卖合同》中将房屋交付时间约定为2019年1月1日，并无不妥，应视为双方的真实意思表示，且该时间也与房屋的预售合同备案登记表记载的交房时间一致。因此，被告的抗辩理由不能成立。即使合同约定的交房时间存在笔误，但涉诉《商品房买卖合同》是被告单方提供的格式合同，合同内容由其制定并审查，出现笔误也是被告的过失，不能以此加重原告的责任，免除其自身的违约责任。综上，被告未能在2019年1月1日前向原告交付房屋的行为，构成逾期交房。对于逾期交房违约8/11金的数额，原告于2021年1月2日收到被告的邮寄的《交房通知》，明显晚于合同约定的房屋交付时间即2019年1月1日，构成违约。根据合同约定，被告逾期交房应自交付期限届满之次日起，每日按全部已付房款的万分之一向原告支付违约金。因此，逾期交房的起止时间自2019年1月2日起至2021年1月2日止。共计731日，违约金为79053元(1081443元×0.0001×731日)。故一审法院对原告请求的违约金在一审法院认定的79053元部分予以支持，超出部分，不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第四百六十五条、第五百零九条第一款、第五百七十七条、第五百八十五条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州集成房地产开发有限公司自本判决生效之日起十日内支付原告张迅逾期交房违约金79053元；二、驳回原告张迅的其余诉讼请求。负有金钱给付义务的当事人如未按判决指定的期间履行给付义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费989元(已减半收取)，由原告张迅负担50元，被告贵州集成房地产开发有限公司负担939元(此款原告已预交)。本院二审期间，当事人围绕上诉请求依法提交了证据。本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：案涉房屋的《贵阳市商品房预售许可证》载明的竣工日期为2018年10月1日。在“筑房网”备案的案涉《商品房买卖合同》电子版显示第十一条约定“出卖人”应当于2020年12月30日前向买受人交付该商品房，“筑房网”备案查询公示信息亦显示交房日期为2020年12月30日。被上诉人张迅曾于2020年1月4日联系上诉人集成房开工作人员，现有事实可以证实集成房开至少在该日已经知道双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期约定的是2019年1月1日。另集成房开主张双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定条款存在重大误解并主张该条款因重大误解为可撤销条款，但其并未向张迅行使过撤销权。一审查明的其他事实基本属实，本院予以确认。本案事实，有当事人陈述及其提交的证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条9/11第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据，一审法院适用民法典存在法律适用瑕疵，本院予以纠正。根据当事人的上诉请求和答辩意见，本案二审的争议焦点为：双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定是否存在重大误解，如果该交房日期条款存在重大误解，如何认定本案中的交房日期。根据本案审理查明的事实和相关法律规定，分析评判如下：根据已查明的事实，案涉房屋签订《商品房买卖合同》时，集成房开已经取得了《贵阳市商品房预售许可证》，其上载明案涉房屋竣工日期为2018年10月1日，根据商品房交易惯例、建筑施工行业惯例和常识可知，集成房开客观上很难于2019年1月1日交付买受人；同时，“筑房网”对本案《商品房买卖合同》的备案查询公示信息、备案的电子版合同对应条款，均载明案涉房屋交付日期为2020年12月30日；结合案涉房屋所在楼层其他房屋备案合同和签订合同的房屋交付条款约定，综合审查可以认定，双方签字的《商品房买卖合同》中关于交房日期的约定，客观上存在重大误解的极大可能性。但本案中，双方签字认可的《商品房买卖合同》系集成房开提供的格式文本，出卖人作为专业的房开企业对交房时间等重要条款具有认真审核的义务；案涉房屋的《贵阳市商品房预售合同备案登记表》内也载明交房时间为2019年1月1日，与双方签订的合同约定一致，该表打印日期为2018年7月10日，打印后经集成房开盖章、张迅签字确认，如集成房开所主张约定的2019年1月1日的交房时间系笔误、存在重大误解，其也应当于盖章确认备案登记表时审核发现交房日期存在问题并依法行使相关权利，对存在笔误或重大误解的条款进行处理，但集成房开此时并未就该问题提出异议。同时查明，张迅曾于2020年1月4日联系集成房开工作人员，要求集成房开按照合同约定承担逾期交房的责任，但集成房开之后仍未对存在笔误或重大误解的条款进行处理、主张权利，且集成房开亦当庭自认未对该条款行使过撤销权。根据《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项“有下列情形之一的，撤销权消灭：(一)当事人自知道或者应当知道撤销10/11事由之日起一年内、重大误解的当事人自知道或者应当知道撤销事由之日起三个月内没有行使撤销权；”规定，本案中，即便认定双方关于交房时间的约定存在笔误或重大误解，但无论是2018年7月10日盖章确认备案登记表之日还是2020年1月4日张迅主张逾期交房违约金之日，集成房开至今仍未对双方合同中关于交房时间的约定行使撤销权，超过了法定行使撤销权的三个月期限，该撤销权已经依法归于消灭，据此集成房开应当自行承担因此带来的法律后果和合同责任，即按照双方约定的日期2019年1月1日向张迅交房，逾期交房的应当承担违约责任。集成房开主张按照2020年12月30日认定本案中双方约定的交房日期，不符合法律规定和合同约定，本院不予认可。综上，一审判决认定事实清楚、适用法律存在瑕疵，但裁判结果正确，故对贵州集成房地产开发有限公司的上诉请求不予支持。依照《中华人民共和国民法总则》第一百五十二条第一项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第三百三十四条、《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1978元，由上诉人贵州集成房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判员田镇华二〇二一年十二月十五日书记员王开航北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)