贵州省高级人民法院发布商品房买卖合同纠纷审理指南

('贵州省高院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见（一）（试行）（经省法院2005年8月1日第58次审判委员会讨论通过）人民法院审理商品房买卖合同纠纷案件，应当坚持合同意思自治、有利于房地产业健康有序发展、公平保护当事人合法权益等原则，结合案件具体情况，实事求是、合情合理地予以解决。为了正确，及时审理商品房买卖合同纠纷案件，保证全省法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的统一适用，结合审判实践，提出如下指导意见：1、买受人向人民法院提起出卖人承担逾期办证违约责任的诉讼，人民法院应当受理。2、出卖人提出诉讼时效抗辩理由的，人民法院应当按照《中华人民共和国民法通则》等法律关于诉讼时效的规定依法予以审查。诉讼时效从合同约定或法定的办证期限届满之日起算。如果期间存在时效中断或中止情形的，应当适用中断或中止的规定。3、买受人请求出卖人继续履行协助办证义务的，不适用诉讼时效。4、2003年6月1日之前签订商品房买卖合同，且起诉前已经取得房屋所有权证书，买受人请求办证前迟延办理期间违约金的，人民法院不予支持。15、逾期办证违约金的计算期间应当从合同约定或法定的办证期限届满之日起算，通常以出卖人完成商品房权属初始登记的时间为截止时间。6、出卖人能够举证证明自己办理商品房权属初始登记时，已经在合同约定或法定期限内之合理时间将有关办理房屋权属初始登记的违约责任。7、本意见第6条所指有关办理商品房权属初始登记的资料包括商品房预售许可证、房屋测绘结果、房屋竣工验收资料等依据法律法规规定必须的办证文件出卖人提交时间应以资料的最后提交时间为准，并应根据产权登记机关出具的收据等能够证明资料接收的文书所载明时间加以认定，但当事人有证据证明实际提交时间与载明时间不一致的除外。出卖人向人民法院书面申请调查收集其向产权登记机关提交资料的情况，如该申请符合《最高人民法院〈关于民事诉讼证据的若干规定〉》第十七、十八、十九条之规定，人民法院应予准许。8、出卖人虽已经完成商品房权属初始登记，但如果因其未及时通知买受人或未履行其他协助义务，导致买受人不能在约定或法定期限内取得房屋所有权证书的，出卖人应当承担逾期办证的违约责任。如果存在买受人未尽到合理催促义务的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。9、出卖人因不能取得或延期取得依据法律法规规定办理商品房初始登记所需的有关资料，导致办证迟延的，一般应当承担逾期办证的违约责任，但因不可抗力导致的除外。如果存在相关行政机关及中介组织的具体行为过分超出正常工作期限的情形，人民法院可以酌情减轻出卖人违约责任。210、对逾期办证的违约责任的认定，按揭购房与非按揭购房不应有所区别。但对于采用按揭方式购房，人民法院可以酌情调整出卖人承担逾期办证违约金的数额。11、合同双方约定的关宇出卖人逾期交房、逾期办证的免责条款，只要不违反法律、行政法规的强制性规定，人民法院应予认定。双方对于提供办证资料的时间、办理房屋权属证书的期限、委托办证、交付、违约金等事项有特殊约定的，应当依法事人约定处理。12、逾期办证违约金计算标准，当事人有约定从约定；当事人没有约定的，参照中国人民银行公布的同期同类贷款利率计算。13、人民法院对于违约金的调整只能依据当事人申请,不能依职权主动调整.但当事人约定的违约金条款的适用可能导致双方的权利义务严重失衡时,人民法院可以适当行使释明权。当事人请求调整违约金的,可以抗辩或反诉方式提出。当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求违约金调整,并主张依据《解释》第十八条第二款规定的损失计算方法所确定损失额为调整标准，人民法院原则上可以参照“中国人民银行同期同类贷款利率”该计算标准所确定的损失额，从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力以及买受人购房方式等因素，在此数额范围内酌情决定违约金数额。14、商品房买卖合同中所指交付使用是指出卖人将房屋转移买受人占有,但当事人另有约定的除外。3合同双方约定的交付时间、方式、条件具有法律约束力。如果出卖人违反约定条件交付，买受人可以拒绝接受，出卖人应当承担逾期交房的违约责任。出卖人交付的房屋虽不符合约定交付条件，但买受人已经实际接受的，应视为交付使用，但并不免除出卖人房屋质量责任。15、逾期交房违约金的计算期间应当从合同约定的交房日为其算点,以实际交房日为止算点。16、本意见从2005年8月5日起实施.如国家法律\\法规和最高人民法院有新的规定,按照新的规定执行。4',)