贵州盛华房地产开发有限公司、韦芬商品房销售合同纠纷二审民事判决书

('贵州盛华房地产开发有限公司、韦芬商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2020.04.26【案件字号】(2020)黔01民终3270号【审理程序】二审【审理法官】罗晓珊【审理法官】罗晓珊【文书类型】判决书【当事人】贵州盛华房地产开发有限公司;韦芬;贵州华盛物业管理有限公司【当事人】贵州盛华房地产开发有限公司韦芬贵州华盛物业管理有限公司【当事人-个人】韦芬【当事人-公司】贵州盛华房地产开发有限公司贵州华盛物业管理有限公司【法院级别】中级人民法院【字号名称】民终字【原告】贵州盛华房地产开发有限公司【被告】韦芬;贵州华盛物业管理有限公司【本院观点】《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。【权责关键词】无效撤销不当得利合同合同约定质证诉讼请求维持原判发回重审诉讼时效1/9【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，被告所收取的三通费中包含298元的燃气防爆装置，该费用不属于初装费，应由业主自行承担。上述事实，有原、被告双方的陈述及提供的证据，有原告的身份证复印件、被告工商信息材料、《商品房买卖合同》、《收款收据》及黔价费(2011)78号文件、黔价费(2013)179号文件、一审法院（2018）黔0113民初6665号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终843号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，其证据来源合法，内容真实，一审法院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。【本院认为】本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。"关于上诉人提出一审定性错误、认定涉案费用系二上诉人共同收费行为错误之上诉理由，经查，被上诉人与上诉人盛华房开公司签订商品房买卖合同，华盛物业公司收取涉案费用也系基于该商品房买卖合同，一审判决对于本案的焦点归纳准确，认定事实清楚，一审判决对本案案由的确定并无不妥。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案所涉费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，上诉人收取上述费用于法无据，理应予以退还。上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人系借代收的名义向被上诉人收取案涉费用，故被上诉人在交纳案涉费用时并不存在知道或者应当知道上诉人无权收取的事实。直到被上诉人提起本案诉讼主张权利，上诉人亦未向被上诉人提供燃气、电力服务商出具给购房人的结算凭证，或出示上诉人有权进行代收的相关依据，故被上诉人知道权利受到损害后向法院提起诉讼主张权利并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州盛华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。2/9【更新时间】2022-08-2315:53:45【一审法院查明】一审法院认定事实，2010年2月25日，原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买贵州盛华房地产开发有限公司出售的位于区住房一套。同时，《商品房买卖合同》约定前期物业管理由被告贵州华盛物业管理有限公司进行物业管理。原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的合同补充约定原告在领取钥匙时，一次性交纳煤气开户费、电表开户费、水表开户费等。2011年9月11日，原告向被告贵州华盛物业管理有限公司交纳了各项费用，同时贵州华盛物业管理有限公司向原告出具收据，该收据载明收到原告交纳的三通开户费4629元。除此案外，在本系列案件中的绝大部收据在备注栏内注明代房开收取，即代被告贵州盛华房地产开发有限公司收取。原告得知被告收取三通费违背国家政策，多次与二被告协商无果，故诉至法院。【一审法院认为】一审法院认为，本案焦点有三：一是被告房开公司收取原告的“三通费"是否有合法依据应否退还；二是本案超过诉讼时效抗辩应否支持；三是被告贵州盛华房地产开发有限公司与贵州华盛物业管理有限公司的关系问题。关于“三通费"应予退还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告贵州华盛物业管理有限公司、贵州华盛物业管理有限公司另行向原告收取燃气费、电表费、有线电视等已违反以上规定。因此，二被告另行收取三通开户费4629元，除去298元由业主自行承担的费用，其他费用无合法依据，应当退还原告。关于二被告辨称原告主张权利已过诉讼时效的问题，一审法院认为，因二被告收取“三通费"违反前述规范性文件，其与原告订立的相关协议亦属无效，故对被告提出的诉3/9讼时效抗辩，一审法院不予采信。对原告主张的利息损失的诉请，一审法院认为，因被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，故一审法院以退还的费用为基数，从收取该费用之日起按同期中国人民银行存款利率为标准予以支持到实际退还款项之日止。关于被告贵州盛华房地产开发有限公司在庭审中辩称其未收到三通费而不应承担共同连带清偿责任之问题，经审查，被告贵州华盛物业管理有限公司是因被告贵州盛华房地产开发有限公司需前期物业管理而成立的公司，被告贵州华盛物业管理有限公司无合同约定其具有收取“三通费"的权利，收据上所记载由被告贵州华盛物业管理有限公司收取，由于本案属系列案所收取“三通费"，在其他绝大部分案件中的收据上均在收据备注上注明“代房开收取"，已证实被告贵州华盛物业管理有限公司收取“三通费"是依据被告贵州盛华房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》的补充合同中的约定收取，补充合同中约定收取各项费用的金额，已写明交钥匙（实为交房）给原告时必须缴纳“三通费"，事后被告贵州盛华房地产开发有限公司对被告贵州华盛物业管理有限公司代其收取“三通费"行为进行了默认，一审法院（2018）黔0113民初6665号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终843号民事判决书对类似本系列案已确认由二被告共同承担清偿责任，故一审法院对被告贵州盛华房地产开发有限公司提出其未收到三通费的辩解，不予采纳，依法判决由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司共同承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告韦芬三通开户费，共计4331元及利息（以4331元为基数，从2011年9月11日起至2019年4月15日，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告韦芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。【二审上诉人诉称】盛华房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或4/9发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷定性错误，本案应定性为不当得利纠纷；2、一审判决认定涉案相关费用的收取系二上诉人共同收费行为错误；3、被上诉人提出本案诉讼，已经超过诉讼时效。关于上诉人提出一审定性错误、认定涉案费用系二上诉人共同收费行为错误之上诉理由，经查，被上诉人与上诉人盛华房开公司签订商品房买卖合同，华盛物业公司收取涉案费用也系基于该商品房买卖合同，一审判决对于本案的焦点归纳准确，认定事实清楚，一审判决对本案案由的确定并无不妥。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案所涉费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，上诉人收取上述费用于法无据，理应予以退还。贵州盛华房地产开发有限公司、韦芬商品房销售合同纠纷二审民事判决书贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2020)黔01民终3270号当事人上诉人（原审被告）：贵州盛华房地产开发有限公司，住所地贵州省贵阳市区南路某某某某。法定代表人：向光英，该公司总经理。被上诉人（原审原告）：韦芬。原审被告：贵州华盛物业管理有限公司，住所地贵州省，住所地贵州省贵阳市区南路某某某某某某法定代表人：文薇，该公司总经理。审理经过上诉人贵州盛华房地产开发有限公司（以下简称盛华房开）因与被上诉人韦芬、原审被告贵州华盛物业管理有限公司（以下简称华盛物业）商品房销售合同纠5/9纷一案，不服贵州省贵阳市区人民法院(2019)黔0113民初2854号民事判决，向本院提起上诉。本院立案后，依法独任审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称盛华房开上诉请求：1、撤销原判，改判驳回被上诉人的一审诉讼请求或发回重审；2、一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：1、一审判决将本案认定为商品房买卖合同纠纷定性错误，本案应定性为不当得利纠纷；2、一审判决认定涉案相关费用的收取系二上诉人共同收费行为错误；3、被上诉人提出本案诉讼，已经超过诉讼时效。被上诉人韦芬向一审法院起诉请求：1、判决二被告共同退还向原告收取的电表、水表、煤气开通费4629元，并支付2012年9月11日至2019年4月15日止的利息2000元；2、诉讼费用由被告负担。一审法院查明一审法院认定事实，2010年2月25日，原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定原告购买贵州盛华房地产开发有限公司出售的位于区住房一套。同时，《商品房买卖合同》约定前期物业管理由被告贵州华盛物业管理有限公司进行物业管理。原告与被告贵州盛华房地产开发有限公司签订《商品房买卖合同》的合同补充约定原告在领取钥匙时，一次性交纳煤气开户费、电表开户费、水表开户费等。2011年9月11日，原告向被告贵州华盛物业管理有限公司交纳了各项费用，同时贵州华盛物业管理有限公司向原告出具收据，该收据载明收到原告交纳的三通开户费4629元。除此案外，在本系列案件中的绝大部收据在备注栏内注明代房开收取，即代被告贵州盛华房地产开发有限公司收取。原告得知被告收取三通费违背国家政策，多次与二被告协商无果，故诉至法院。本院查明另查明，被告所收取的三通费中包含298元的燃气防爆装置，该费用不属于初装费，应由业主自行承担。上述事实，有原、被告双方的陈述及提供的证据，有原告的身份证复印件、被告工商信息材料、《商品房买卖合同》、《收款收据》及黔价费(2011)78号文件、黔价费(2013)179号文件、一审法院（2018）黔0113民初6665号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终843号民事判决书等证据在卷佐证，并经庭审质证，其证据来源6/9合法，内容真实，一审法院予以采信，可以作为认定本案事实的依据。一审法院认为一审法院认为，本案焦点有三：一是被告房开公司收取原告的“三通费"是否有合法依据应否退还；二是本案超过诉讼时效抗辩应否支持；三是被告贵州盛华房地产开发有限公司与贵州华盛物业管理有限公司的关系问题。关于“三通费"应予退还问题，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款规定，商品房买卖合同应当包括供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任，约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用。贵州省人民代表大会法制委员会在《关于有关问题询问的答复》中指出，根据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条第一款、第二款的规定，新建商品房配套水、电、燃气、通信、有线电视等设施的建设安装费用应当包含在商品房销售价格之中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者另行收取。根据以上规定，燃气、有线电视等配套设施的安装费用属于房地产开发建设成本，应计入商品房销售价格中，房地产开发企业或者相关专业经营单位不得再向购房者收取。因此，被告贵州华盛物业管理有限公司、贵州华盛物业管理有限公司另行向原告收取燃气费、电表费、有线电视等已违反以上规定。因此，二被告另行收取三通开户费4629元，除去298元由业主自行承担的费用，其他费用无合法依据，应当退还原告。关于二被告辨称原告主张权利已过诉讼时效的问题，一审法院认为，因二被告收取“三通费"违反前述规范性文件，其与原告订立的相关协议亦属无效，故对被告提出的诉讼时效抗辩，一审法院不予采信。对原告主张的利息损失的诉请，一审法院认为，因被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司收取上述费用缺乏合法有效的依据，其资金占用行为必然会给业主造成一定的损失，故一审法院以退还的费用为基数，从收取该费用之日起按同期中国人民银行存款利率为标准予以支持到实际退还款项之日止。关于被告贵州盛华房地产开发有限公司在庭审中辩称其未收到三通费而不应承担共同连带清偿责任之问题，经审查，被告贵州华盛物业管理有限公司是因被告贵州盛华房地产开发有限公司需前期物业管理而成立的公司，被告贵州华盛物业管理有限公司无合同约定其具有收取“三通费"的权利，收据上所记载由被告贵州华盛物业管理有限公司收取，由于本案属7/9系列案所收取“三通费"，在其他绝大部分案件中的收据上均在收据备注上注明“代房开收取"，已证实被告贵州华盛物业管理有限公司收取“三通费"是依据被告贵州盛华房地产开发有限公司在《商品房买卖合同》的补充合同中的约定收取，补充合同中约定收取各项费用的金额，已写明交钥匙（实为交房）给原告时必须缴纳“三通费"，事后被告贵州盛华房地产开发有限公司对被告贵州华盛物业管理有限公司代其收取“三通费"行为进行了默认，一审法院（2018）黔0113民初6665号民事判决书及贵阳市中级人民法院（2019）黔01民终843号民事判决书对类似本系列案已确认由二被告共同承担清偿责任，故一审法院对被告贵州盛华房地产开发有限公司提出其未收到三通费的辩解，不予采纳，依法判决由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司共同承担连带清偿责任。综上，依照《中华人民共和国民法总则》第一百八十八条、《中华人民共和国合同法》第三十九条、第四十条、第六十条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条的规定，判决：一、被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司于本判决生效后十日内退还原告韦芬三通开户费，共计4331元及利息（以4331元为基数，从2011年9月11日起至2019年4月15日，按中国人民银行同期存款利率计算）；二、驳回原告韦芬的其他诉讼请求。如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务的，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费50元，减半收取25元，由被告贵州盛华房地产开发有限公司、贵州华盛物业管理有限公司负担。二审审理中，双方当事人未提交新的证据。本案查明的事实与一审判决认定一致，本院予以确认。本院认为本院认为，《中华人民共和国民法总则》第七条规定：“民事主体从事民事活动，应当遵循诚信原则，秉持诚实，恪守承诺。"关于上诉人提出一审定性错误、认定涉案费用系二上诉人共同收费行为错误之上诉理由，经查，被上诉人与上诉人盛华房开公司签订商品房买卖合同，华盛物业公司收取涉案费用也系基于该商品房买卖合同，一审判决对于本案的焦点归纳准确，认定事实清楚，一审判决对本案案由的确定并无不妥。根据《贵州省物价局关于城市管道燃气设8/9施建设及服务收费的通知》（黔价费[2011]78号）、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》等规范性文件的相关规定，本案所涉费用的实质应为供电、燃气设施达到合同约定的交付条件前必要的建设及安装费用。贵州省人大常委会2009年制定施行的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》等规范性文件中均明确规定：商品房价格应当包含水、电等配套设施的建设安装费用。因此，上诉人收取上述费用于法无据，理应予以退还。上诉人提出的诉讼时效问题，因上诉人系借代收的名义向被上诉人收取案涉费用，故被上诉人在交纳案涉费用时并不存在知道或者应当知道上诉人无权收取的事实。直到被上诉人提起本案诉讼主张权利，上诉人亦未向被上诉人提供燃气、电力服务商出具给购房人的结算凭证，或出示上诉人有权进行代收的相关依据，故被上诉人知道权利受到损害后向法院提起诉讼主张权利并未超过诉讼时效。综上所述，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第（一）项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人贵州盛华房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判员罗晓珊二〇二〇年四月二十六日书记员陈晓琦北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)