二审民事判决书：王敏与吴秀芹房屋买卖合同纠纷案

('王敏、吴秀芹房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审理法院】江苏省徐州市中级人民法院【审结日期】2022.05.17【案件字号】(2022)苏03民终1462号【审理程序】二审【审理法官】张伟王素芳孟娟【审理法官】张伟王素芳孟娟【文书类型】判决书【当事人】王敏;吴秀芹【当事人】王敏吴秀芹【当事人-个人】王敏吴秀芹【代理律师/律所】王志刚江苏清韵律师事务所;董雪江苏清韵律师事务所【代理律师/律所】王志刚江苏清韵律师事务所董雪江苏清韵律师事务所【代理律师】王志刚董雪【代理律所】江苏清韵律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】王敏【被告】吴秀芹【本院观点】上诉人王敏与被上诉人吴秀芹于2020年8月30日签订的涉案存量房买卖协议，系其双方真实意思表示，合法有效。【权责关键词】代理实际履行违约金过错支付违约金合同约定质证诉讼请求维持原判发回重1/13审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】本院二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。【本院认为】本院认为，上诉人与被上诉人吴秀芹于2020年8月30日签订的涉案存量房买卖协议，系其双方真实意思表示，合法有效。根据该合同约定，涉案房屋的租户交付时间为2021年3月31日前，因涉案房屋承租人蒋浩在2021年3月31日仍继续占有使用涉案房屋，导致涉案房屋无法于2021年3月31日前向上诉人交付，因此，被上诉人吴秀芹对此构成违约，应向上诉人承担违约责任。关于违约金数额的认定问题。根据该合同第十一条违约责任第2点的约定，在卖方被上诉人不能按协议规定期限交付房产的情况下，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金30万元，本协议终止。本案中，因双方当事人均未作出解除合同或终止合同的意思表示，故关于逾期超过15日则协议终止的约定，不适用于本案违约金的认定。关于上诉人抗辩以总房款作为基数计算违约金的主张，因合同中并无此项约定，本院不予支持。关于涉案合同约定的以“每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金”，因该违约金约定标准超出了法定最高限额，依法应予调整。关于涉案违约金的具体调整问题，应结合因涉案房屋迟延交付造成上诉人损失的因果关系及实际损失等情况，予以综合衡量。二审中，上诉人抗辩还贷款等损失问题，与涉案房屋迟延交付无关，本院不予采纳。关于因涉案房屋无法如期转移占有交付，导致买受人无法使用涉案房屋而另行租用他人房屋经营的问题，从与案外人陈海洋等四人签订的出租协议，该房屋租金每年7万元，与涉案房屋对外出租产生的租金收益自2020年至2023年从年租金8.4万元到9.2万元递增，上诉人另行承租房屋产生的租金并未明显超出市场价格，亦与涉案房屋对外承租获取的租金收益相当。因此，基于房屋买卖合同关系中买卖不破租赁的原则，涉案房屋权属转移虽不能阻却涉案房屋租赁合同的履行，但上诉人可以买受人身份获取涉案房屋租金，故从损益相抵原则分析，上诉人租赁他人房屋经营与可收取的涉案房屋租金之间存在损益相抵。除此之外，一审法院另行酌定被上诉人以30万元定金为基数按照同期贷款市场报价利率2倍计算向上诉人支付违约金，客观上给予了上诉人合理范围内的损失补偿，本院予以维持。关于上述给付违约金的2/13计算起止日期，应当从2021年4月1日起，计算至涉案房屋实际转移占有交付给上诉人之日。如因被上诉人或案外人原因导致涉案房屋无法转移占有交付给上诉人，则被上诉人仍应向上诉人承担上述违约责任，违约金应持续计算至上诉人向被上诉人实际交付涉案房屋止。一审判决认定计算至实际给付之日，应为被上诉人吴秀芹向上诉人实际履行交付涉案房屋之日。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元，由上诉人负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-08-1621:24:13【一审法院查明】一审法院认定事实如下：2020年5月27日，吴秀芹(出租方，甲方)与案外人蒋浩(承租方，乙方)签订门面租赁合同，上约定，乙方承租甲方位于徐州云龙万达广场8号楼3-111号商铺，租赁期2020年6月28日至2023年6月27日，租金今年人民币84000元，乙方按季支付一次，在租金到期前提前一个月交下一期租金，押金7000元……补充协议：在合同期间内，甲方如有房屋买卖交易应提前两个月告知乙方，合同继续有效。合同还约定了其他事项。2020年8月30日，(乙方，买受方)与吴秀芹(甲方、出卖方)签订徐州市存量房买卖协议，合同第二条约定，乙方已详细了解该房地产产权状况，并愿意购买该房地产。第三条，房地产概况：待售房屋坐落于徐州云龙万达广场8号楼3-111号，建筑面积约为123.68平方米，房屋用途为自用，房地产所有权证号为0047070。第四条、该房屋成交总价为人民币290万元……第八条，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金30万元……第十一条，违约责任，若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币30万元，本协议终止。合同第十六条，甲、乙双方约定的其他事项，手写部分约定：3.该房租户交付时间2021年3月31日前。4.待甲乙双方，甲方领取全部房款，乙方领取房证后，乙方收取该房每月7000元(含物业费)租金直至2021.3.31。徐州万泽房产经纪有限公司作为居间方(经纪机构)、胡海龙作为经纪人分别在合同上盖章。合同签订后，按约将房屋定金及房款支付给吴秀芹，2020年12月9日案涉房产变更登记在及案外人李明名下。关于手写部分，吴秀芹陈述，2020年8月30日签订3/13协议时双方以及中介公司的胡海龙用电话免提的方式与承租人蒋浩通过电话，询问蒋浩是否还要继续履行租赁协议，蒋浩在电话中称打算春节后不干了，最多三月底就退租，由于三方都知道了蒋浩打算三月底退租的计划，所以在协议中约定了吴秀芹将房租负责收到蒋浩退租为止。然后根据房屋所有权证办证时间来确定租金的归属，并且于2021年3月31日前将房屋租金以及租户、租赁合同一并交付给，从此吴秀芹退出该租赁合同，并不是在诉状中所称的吴秀芹应当在2021年3月31日前把涉案房屋交付给。蒋浩同意不履行到最后，他提前解除合同，我认为你解除不解除，我就把事情交给了。2020年12月27日，出具收条，上载明，今收到万达中心名宅8-111商铺2020年12月11日至2021年3月31日租金25054元，本租金包含物业该周期物业费。称，上述租金是通过中介交给我的，后续的房租物业费4月11日又给了我一次，给了我21000元。吴秀芹称，上述租金确实是通过中介小胡又转给的，向吴秀芹出具了收条；蒋浩把3月31日之后的租金支付给吴秀芹，吴秀芹又把租金交付给，不同意。另庭审中提供与吴秀芹的2021年3月31日通话录音及4月1日通话录音。其中2021年3月31日录音载明，：阿姨你说实话，咱说实话当时你不是不知道3月31日交房，你是知道的，对不对。吴秀芹：对啊。我跟他说了，你反正知道3月31日交房子，我能些租房子，我也不知道哪个是哪个了，你不知道是哪个，这个房子是特殊的，你说房租你不知道交到什么时候，这个可以理解。我说这个房子是特殊的，这个房子有争议的房子，为什么说争议呢，3月31日得交房，我说的，你这个你不知道，你不能交房子你得有个话。4月1日录音载明，：那天我们签合同那天，那天在中介，你当着我和小胡的面，你确实打了一个电话。吴秀芹：对啊。：你们那天通完话后，确定的时间就是3月31日，对不对？吴秀芹：对啊。：因为我们也没见到你的合同，也没说日期，就刚刚看到你们合同签订时间是2023，我才知道你们还有个三年的协议。吴秀琴：那个是他说，他得签时间长点，我说我得卖房子，那不就是因为这个补充协议吗，是不提前两个月告知他，我卖房子期间这个合同有效，咱又达成协议3月31号了，咱已经口头达成那个协议了，我卖房子期间你这个合同继续有效。【一审法院认为】一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方之间签订的《徐州市存量房买卖协议》合法有效，按约将案涉房屋定金、房款交付给吴秀芹，吴秀芹应按合同约定时间交付房屋给。租赁物在租4/13赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案吴秀芹与案外人蒋浩签订租赁合同，其租期从2020年6月28日至2023年6月27日，虽案涉房屋不动产权登记已变更在名下，但案外人蒋浩现仍在租赁期间，其租赁合同仍有效并继续履行，现要求吴秀芹交付案涉房屋，无法律依据，不予支持。从双方通话录音及庭审陈述来看，其签订房屋买卖合同时，双方就其案外人搬离房屋已做沟通和约定，遂在《徐州市存量房买卖协议》上第十六条手写部分书写，该房租户交付时间2021年3月31日前。后因案外人蒋浩未实际搬离，现房产仍未实际交付给，吴秀芹应承担违约责任。合同约定的违约金额过高，且并未要求解除合同，遂一审法院酌定调整自2021年4月1日起以已付定金30万元为基数，按照同期贷款市场报价利率2倍计算至实际给付之日止。【二审上诉人诉称】上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。吴秀芹辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。理由：1.被上诉人没有违约行为。被上诉人依据双方签订的合同第九条的规定，于2020年12月9日将涉案房屋变更登记在上诉人名下，完成了房屋的交接，产权已经归上诉人所有，并且上诉人收取了2020年12月9日至2021年3月31日的房屋租金。合同手写部分第三项是中介在场的情况下，以电话免提的形式与案外人蒋浩沟通的结果，上诉人完全知晓并且在一审时没有否认。蒋浩没有按照其承诺的时间撤离涉案房屋，被上诉人没有过错。上诉人持有蒋浩的租赁协议复印件，其合同内容也清楚明白，上诉人怠于行使与蒋浩的合同解除权，不应由被上诉人承担责任。2.被上诉人支付违约金没有合同依据。双方在手写部分约定的2021年3月31日前租户交付的内容，是对房屋占有使用收益和处分部分的形式交接，而不是产权交接，双方约定的违约责任是产权交接，而非使用权的交接。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：、吴秀芹房屋买卖合同纠纷民事二审民事判决书江苏省徐州市中级人民法院5/13民事判决书(2022)苏03民终1462号当事人上诉人(原审原告)：。委托诉讼代理人：王志刚，江苏清韵律师事务所律师。委托诉讼代理人：董雪，江苏清韵律师事务所实习律师。被上诉人(原审被告)：吴秀芹。委托诉讼代理人：王博。审理经过上诉人因与被上诉人吴秀芹房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省徐州市云龙区人民法院(2021)苏0303民初3268号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭对本案进行了审理。上诉人及其委托诉讼代理人王志刚、董雪，被上诉人吴秀芹的委托诉讼代理人王博到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称上诉请求：一、撤销一审判决，将本案发回重审或依法改判，支持上诉人一审的诉讼请求；二、一、二审的诉讼费用由被上诉人承担。事实与理由：一审判决认定事实错误，适用法律不当。1、一审认定违约金不当，未能维护上诉人的合法权益。上诉人购买案涉商铺是为了用于自营的广告公司，被上诉人对此知情，并承诺案涉房屋能按期交付给上诉人，为此上诉人低价出售其居住的商品房，并与原房东解除了租赁关系。现因被上诉人的违约行为，导致上诉人无法使用案涉房屋，不得已另行找房子经营，至今不仅每个月偿还银行高额贷款，还要支付高额的房租。2.一审判决以合同约定的违约金过高，且上诉人并未要求解除合同为由，调整违约金的数额，无事实及法律依据。根据《民法典》第585条的规定，当事人可以约定一方在违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。本案中，双方约定的违约责任，系双方当事人的真实意思表示，且案涉房屋的价值较高，双方在合同中约定的违约金符合法律规定。是否解除合同，与被上诉人违约的事实及应承担的违约责任无关。3、被上诉人依约应承担的违约责任，不存在调整的事实和条件。该违约责任的约定，系双方当事人的真实意思表示，具有法律约束力。且案涉房屋价值6/13290余万元，双方约定违约金的数额在合理范围之内，不属于调整范围，同时，被上诉人的违约行为给上诉人造成较大的经济损失。另外，被上诉人至今未将已收取涉案房屋的租金交给上诉人，也未将收取承租人7000元的押金交给上诉人。综上，被上诉人应依涉案协议的约定承担相应的违约责任。吴秀芹辩称，上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，不能成立。理由：1.被上诉人没有违约行为。被上诉人依据双方签订的合同第九条的规定，于2020年12月9日将涉案房屋变更登记在上诉人名下，完成了房屋的交接，产权已经归上诉人所有，并且上诉人收取了2020年12月9日至2021年3月31日的房屋租金。合同手写部分第三项是中介在场的情况下，以电话免提的形式与案外人蒋浩沟通的结果，上诉人完全知晓并且在一审时没有否认。蒋浩没有按照其承诺的时间撤离涉案房屋，被上诉人没有过错。上诉人持有蒋浩的租赁协议复印件，其合同内容也清楚明白，上诉人怠于行使与蒋浩的合同解除权，不应由被上诉人承担责任。2.被上诉人支付违约金没有合同依据。双方在手写部分约定的2021年3月31日前租户交付的内容，是对房屋占有使用收益和处分部分的形式交接，而不是产权交接，双方约定的违约责任是产权交接，而非使用权的交接。原告诉称向一审法院提出诉讼请求：1、判令吴秀芹交付徐州市云龙区万达广场8号楼3-111号房屋；2、判令吴秀芹支付逾期交付房屋的违约金，自2021年4月1日起以已付定金30万元为基数，按照每日千分之五的标准计算至实际交付房屋之日；3、本案诉讼费用由吴秀芹承担。一审法院查明一审法院认定事实如下：2020年5月27日，吴秀芹(出租方，甲方)与案外人蒋浩(承租方，乙方)签订门面租赁合同，上约定，乙方承租甲方位于徐州云龙万达广场8号楼3-111号商铺，租赁期2020年6月28日至2023年6月27日，租金今年人民币84000元，乙方按季支付一次，在租金到期前提前一个月交下一期租金，押金7000元……补充协议：在合同期间内，甲方如有房屋买卖交易应提前两个月告知乙方，合同继续有效。合同还约定了其他事项。2020年8月30日，(乙方，买受方)与吴秀芹(甲方、出卖方)签订徐州市存量房买卖协议，合同第二条约定，乙方已详细了解该房地产产权状况，并愿意购买该房地7/13产。第三条，房地产概况：待售房屋坐落于徐州云龙万达广场8号楼3-111号，建筑面积约为123.68平方米，房屋用途为自用，房地产所有权证号为0047070。第四条、该房屋成交总价为人民币290万元……第八条，在签订本协议之日，乙方交付甲方购房定金30万元……第十一条，违约责任，若甲方不能按协议规定期限交付房产或乙方不能按协议规定期限支付房款，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金人民币30万元，本协议终止。合同第十六条，甲、乙双方约定的其他事项，手写部分约定：3.该房租户交付时间2021年3月31日前。4.待甲乙双方，甲方领取全部房款，乙方领取房证后，乙方收取该房每月7000元(含物业费)租金直至2021.3.31。徐州万泽房产经纪有限公司作为居间方(经纪机构)、胡海龙作为经纪人分别在合同上盖章。合同签订后，按约将房屋定金及房款支付给吴秀芹，2020年12月9日案涉房产变更登记在及案外人李明名下。关于手写部分，吴秀芹陈述，2020年8月30日签订协议时双方以及中介公司的胡海龙用电话免提的方式与承租人蒋浩通过电话，询问蒋浩是否还要继续履行租赁协议，蒋浩在电话中称打算春节后不干了，最多三月底就退租，由于三方都知道了蒋浩打算三月底退租的计划，所以在协议中约定了吴秀芹将房租负责收到蒋浩退租为止。然后根据房屋所有权证办证时间来确定租金的归属，并且于2021年3月31日前将房屋租金以及租户、租赁合同一并交付给，从此吴秀芹退出该租赁合同，并不是在诉状中所称的吴秀芹应当在2021年3月31日前把涉案房屋交付给。蒋浩同意不履行到最后，他提前解除合同，我认为你解除不解除，我就把事情交给了。2020年12月27日，出具收条，上载明，今收到万达中心名宅8-111商铺2020年12月11日至2021年3月31日租金25054元，本租金包含物业该周期物业费。称，上述租金是通过中介交给我的，后续的房租物业费4月11日又给了我一次，给了我21000元。吴秀芹称，上述租金确实是通过中介小胡又转给的，向吴秀芹出具了收条；蒋浩把3月31日之后的租金支付给吴秀芹，吴秀芹又把租金交付给，不同意。另庭审中提供与吴秀芹的2021年3月31日通话录音及4月1日通话录音。其中2021年3月31日录音载明，：阿姨你说实话，咱说实话当时你不是不知道3月318/13日交房，你是知道的，对不对。吴秀芹：对啊。我跟他说了，你反正知道3月31日交房子，我能些租房子，我也不知道哪个是哪个了，你不知道是哪个，这个房子是特殊的，你说房租你不知道交到什么时候，这个可以理解。我说这个房子是特殊的，这个房子有争议的房子，为什么说争议呢，3月31日得交房，我说的，你这个你不知道，你不能交房子你得有个话。4月1日录音载明，：那天我们签合同那天，那天在中介，你当着我和小胡的面，你确实打了一个电话。吴秀芹：对啊。：你们那天通完话后，确定的时间就是3月31日，对不对？吴秀芹：对啊。：因为我们也没见到你的合同，也没说日期，就刚刚看到你们合同签订时间是2023，我才知道你们还有个三年的协议。吴秀琴：那个是他说，他得签时间长点，我说我得卖房子，那不就是因为这个补充协议吗，是不提前两个月告知他，我卖房子期间这个合同有效，咱又达成协议3月31号了，咱已经口头达成那个协议了，我卖房子期间你这个合同继续有效。一审法院认为一审法院认为，依法成立的合同，对当事人具有约束力，当事人应当按照约定履行自己的义务。本案中双方之间签订的《徐州市存量房买卖协议》合法有效，按约将案涉房屋定金、房款交付给吴秀芹，吴秀芹应按合同约定时间交付房屋给。租赁物在租赁期间发生所有权变动的，不影响租赁合同的效力，本案吴秀芹与案外人蒋浩签订租赁合同，其租期从2020年6月28日至2023年6月27日，虽案涉房屋不动产权登记已变更在名下，但案外人蒋浩现仍在租赁期间，其租赁合同仍有效并继续履行，现要求吴秀芹交付案涉房屋，无法律依据，不予支持。从双方通话录音及庭审陈述来看，其签订房屋买卖合同时，双方就其案外人搬离房屋已做沟通和约定，遂在《徐州市存量房买卖协议》上第十六条手写部分书写，该房租户交付时间2021年3月31日前。后因案外人蒋浩未实际搬离，现房产仍未实际交付给，吴秀芹应承担违约责任。合同约定的违约金额过高，且并未要求解除合同，遂一审法院酌定调整自2021年4月1日起以已付定金30万元为基数，按照同期贷款市场报价利率2倍计算至实际给付之日止。综上，依照《中华人民共和国民法典》第五百零九条、第五百七十七条、第五百八十五条、第七百二十五条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，遂判9/13决如下：一、吴秀芹自判决生效之日起十日内向支付违约金(自2021年4月1日起以30万元为基数，按照同期贷款市场报价利率2倍计算至实际给付之日止)；二、驳回其他诉讼请求。二审中，上诉人向本院提供以下证据材料：1.2021年11月1日上诉人与陈海洋等四人签订出租协议一份、押金及租金收据一张、2021年10月15日2000元工商服务业统一收款收据一张、中国农业银行银行卡交易明细清单一页。证明2021年11月1日，上诉人与陈海洋等人签订出租协议，约定租赁期限2年，租金每年7万元，押金3000元，转让费2万元。证明因被上诉人逾期交付房屋，导致上诉人无法使用房屋，另行租赁房屋，并支付1年租金7万元，押金3000元，转让费2万元，共计9.5万元，该损失应当由被上诉人承担。2.2021年11月14日2029元收据一张。证明2021年11月14日上诉人以现金方式支付门头安装制作费2029元，该费用应该由被上诉人承担。3.2400元搬家费收据一张。证明上诉人从原租赁房屋搬迁至现租赁房屋花费搬运费2400元，该费用应当由被上诉人承担。4.2018年12月1日上诉人与窦连喜签订出租合同一份。证明2018年12月1日，上诉人与窦连喜签订出租合同一份，租赁期限自2018年12月1日至2021年12月1日，每月租金8000元。证明因被上诉人逾期交付房屋，导致上诉人于2021年11月1日与陈海洋等人签订出租协议，致使原租赁房屋闲置一月时间，损失租金8000元，该损失应当由被上诉人承担。5.2021年12月13日江苏增值税专用发票一张。证明上诉人承租其他人门面时，缴纳的物业费发票。证明在租赁关系中，一般都是由租户自行缴纳物业费，案涉房屋自2020年3月30日交付日之后的物业费应当由被上诉人与租户承担，与上诉人无关。6.中国农业银行信用卡消费凭证3张。证明2022年3月1日，上诉人中国农业银行信用卡消费凭证，因被上诉人逾期交房，致使上诉人不仅要还涉案房贷和经营过程中贷款，还有零星支付租金，致使上诉人经济压力较大，同时因被上诉人隐瞒上诉人案涉房屋出租事宜，给上诉人精神造成重大侵害。10/13经质证，被上诉人吴秀芹对上述证据材料的真实性不予认可，主张与本案没有关联。二审中，被上诉人吴秀芹向本院提供以下证据材料：1.2021年4月11日被上诉人向上诉人转款截图，2021年4月、5月、6月共计21000元的房屋租金，上诉人退回。2.2021年3月27日，蒋浩将房租转给被上诉人的微信截图。以证明上诉人明知被上诉人与案外人蒋浩签订的协议中需要提前一个月缴纳下一个季度的租金，否则出租方有权解除租赁合同。上诉人明知至2021年4月承租人才缴纳下季度房租，违反了租赁合同的约定，出租方可以对蒋浩行使单方解除权，但是上诉人没有行使该权利，由此导致不能接收房屋，应由其本人承担责任。经质证，上诉人认可其与被上诉人的微信转款的真实性，双方合同约定交房时间是3月31日，上诉人收取的租金是直至3月31日止。上诉人没有收取过蒋浩的租金，和蒋浩没有见过面，也没有合同关系。针对上述证据材料，本院将围绕本院争议焦点，综合其他证据予以分析评判。本院查明本院二审查明认定的事实与一审查明认定的事实一致。本案二审的争议焦点是：1.吴秀芹在涉案房屋买卖合同履行过程中是否存在违约行为；2.涉案违约金的数额应当如何认定。本院认为本院认为，上诉人与被上诉人吴秀芹于2020年8月30日签订的涉案存量房买卖协议，系其双方真实意思表示，合法有效。根据该合同约定，涉案房屋的租户交付时间为2021年3月31日前，因涉案房屋承租人蒋浩在2021年3月31日仍继续占有使用涉案房屋，导致涉案房屋无法于2021年3月31日前向上诉人交付，因此，被上诉人吴秀芹对此构成违约，应向上诉人承担违约责任。关于违约金数额的认定问题。根据该合同第十一条违约责任第2点的约定，在卖方被上诉人不能按协议规定期限交付房产的情况下，每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金，逾期超过15日则视同违约，由违约方向对方支付违约金30万元，本协议终止。本案中，因双方当事人均未作出解除合同或终止合同的意思表示，故关于逾期超过15日则协议终止的约定，不适用于本案违约金的认定。关于上诉人11/13抗辩以总房款作为基数计算违约金的主张，因合同中并无此项约定，本院不予支持。关于涉案合同约定的以“每逾期一日则由违约一方按日向对方支付定金的千分之五的违约金”，因该违约金约定标准超出了法定最高限额，依法应予调整。关于涉案违约金的具体调整问题，应结合因涉案房屋迟延交付造成上诉人损失的因果关系及实际损失等情况，予以综合衡量。二审中，上诉人抗辩还贷款等损失问题，与涉案房屋迟延交付无关，本院不予采纳。关于因涉案房屋无法如期转移占有交付，导致买受人无法使用涉案房屋而另行租用他人房屋经营的问题，从与案外人陈海洋等四人签订的出租协议，该房屋租金每年7万元，与涉案房屋对外出租产生的租金收益自2020年至2023年从年租金8.4万元到9.2万元递增，上诉人另行承租房屋产生的租金并未明显超出市场价格，亦与涉案房屋对外承租获取的租金收益相当。因此，基于房屋买卖合同关系中买卖不破租赁的原则，涉案房屋权属转移虽不能阻却涉案房屋租赁合同的履行，但上诉人可以买受人身份获取涉案房屋租金，故从损益相抵原则分析，上诉人租赁他人房屋经营与可收取的涉案房屋租金之间存在损益相抵。除此之外，一审法院另行酌定被上诉人以30万元定金为基数按照同期贷款市场报价利率2倍计算向上诉人支付违约金，客观上给予了上诉人合理范围内的损失补偿，本院予以维持。关于上述给付违约金的计算起止日期，应当从2021年4月1日起，计算至涉案房屋实际转移占有交付给上诉人之日。如因被上诉人或案外人原因导致涉案房屋无法转移占有交付给上诉人，则被上诉人仍应向上诉人承担上述违约责任，违约金应持续计算至上诉人向被上诉人实际交付涉案房屋止。一审判决认定计算至实际给付之日，应为被上诉人吴秀芹向上诉人实际履行交付涉案房屋之日。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费2125元，由上诉人负担。本判决为终审判决。落款审判长张伟12/13审判员王素芳审判员孟娟二〇二二年五月十七日书记员宗正北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。13/13',)