江西博鑫房地产开发有限公司、郭训莲商品房销售合同纠纷二审民事判决书

('江西博鑫房地产开发有限公司、郭训莲商品房销售合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院【审理法院】江西省赣州地区（市）中级人民法院【审结日期】2020.09.16【案件字号】（2020）赣07民终3358号【审理程序】二审【审理法官】李婷朱志梅王丽琼【审理法官】李婷朱志梅王丽琼【文书类型】判决书【当事人】江西博鑫房地产开发有限公司;郭训莲;刘周赟【当事人】江西博鑫房地产开发有限公司郭训莲刘周赟【当事人-个人】郭训莲刘周赟【当事人-公司】江西博鑫房地产开发有限公司【代理律师/律所】曾骏北京市中银（赣州）律师事务所;姚金良北京市中银（赣州）律师事务所【代理律师/律所】曾骏北京市中银（赣州）律师事务所姚金良北京市中银（赣州）律师事务所【代理律师】曾骏姚金良【代理律所】北京市中银（赣州）律师事务所【法院级别】中级人民法院1/7【原告】江西博鑫房地产开发有限公司【被告】郭训莲;刘周赟【本院观点】双方已明确约定案涉房屋的产权证由上诉人负责办理，被上诉人已向上诉人缴纳办证费，上诉人曾于2017年2月25日出具承诺书，承诺将按双方所签商品房买卖合同的约定履行办证义务，否则愿意承担违约责任，且上诉人出具承诺书时案涉房屋的土地尚处于抵押状态。【权责关键词】代理证明诉讼请求维持原判合同约定无效违约金支付违约金【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，双方已明确约定案涉房屋的产权证由上诉人负责办理，被上诉人已向上诉人缴纳办证费，上诉人曾于2017年2月25日出具承诺书，承诺将按双方所签商品房买卖合同的约定履行办证义务，否则愿意承担违约责任，且上诉人出具承诺书时案涉房屋的土地尚处于抵押状态。基于上述事实，一审法院认定上诉人存在延期办理房屋所有权证的违约事实并无不当。上诉人称案涉房屋的产权证未及时办理系因被上诉人的原因，但未提供充分的证据证明该主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西博鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-11-2621:14:51江西博鑫房地产开发有限公司、郭训莲商品房销售合同纠纷二审民事判决书江西省赣州市中级人民法院民事判决书（2020）赣07民终3358号2/7上诉人（原审被告）：江西博鑫房地产开发有限公司。法定代表人：陈康博，系该公司总经理。委托诉讼代理人：曾骏，北京市中银（赣州）律师事务所律师。委托诉讼代理人：姚金良，北京市中银（赣州）律师事务所实习律师。被上诉人（原审原告）：郭训莲。被上诉人（原审原告）：刘周赟。上诉人江西博鑫房地产开发有限公司因与被上诉人郭训莲、刘周赟商品房买卖合同纠纷一案，不服江西省赣州经济技术开发区人民法院（2020）赣0791民初1724号民事判决，向本院提起上诉，本院于2020年9月2日立案后依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。江西博鑫房地产开发有限公司上诉请求：撤销一审判决，改判驳回被上诉人的全部诉讼请求；本案一、二审诉讼费用由被上诉人承担。事实和理由：被上诉人系因自身原因未提交相关手续、未委托上诉人办理房屋产权证书，上诉人不存在违约行为，不应承担违约责任。郭训莲、刘周赟辩称，上诉人的上诉请求缺乏事实与法律依据，请求驳回上诉人的上诉。郭训莲、刘周赟向一审法院起诉请求：1.被告在商品房购房合同中第十七条“关于房屋产权登记的约定”条款无效；2.按照国家《商品房买卖合同示范文本》的有关条款之规定自房屋交付使用之日起360日起判定违约日期；3.按照合同条款对等标准以2016年6月30日起支付违约金8000元；4.被告承担案件诉讼费。一审法院认定事实：2013年10月27日，原告郭训莲、刘周赟（买受人）因向被告江西博鑫房地产开发有限公司（出卖人）购买江西省赣州经济技术开发区东江源大道81号水韵嘉城Ｃ区商品房一套，双方签订了一份编号为xxx的《赣州市商品房买卖合同》，该合同约定，房屋单价5878.2元/平方米，总价款为513696元；合同第八条约定交房时间：出卖人应当在2015年6月30日前将取得当地建设行政主管部门出具的《房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》及符合双方约定的以下条件的房屋交付3/7给买受人。合同第十七条约定：出卖人负责办理该商品房及其建筑区划内依法或依照约定属于全体业主共有的公共场所、共享设施和物业管理用房等房屋所有权的初始登记。初始登记后的转移登记，买受人可以自行申请办理可以委托出卖人申请办理。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内办妥产权转移登记手续，取得该商品房《房屋所有权证》。（2）买受人自行申请办理该商品房转移登记的，出卖人应当于该商品房交付使用后180日内，将办理转移登记所需资料提供给买受人。出卖人未在上述约定时间内取得该商品房《房屋所有权证》或提供转移登记所需资料的，双方同意按照下列约定处理：1.逾期不超过180日，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金；2.逾期超过180日后，双方同意按如下方式处理：买受人不退房，出卖人按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金。合同第十八条约定：买受人可以自行申请办理也可以委托出卖人申请办理建设用地使用权证。双方约定按下列第1种方式处理。（1）买受人选择委托出卖人申请办理建设用地使用权证的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在商品房交付使用后180日内将该商品房《建设用地使用权证》交给买受人。合同附件三《合同补充协议》第十五条约定：买卖双方一致同意将本合同第十七条第一项和合同第十八条第一项变更为（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房转移登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应在该商品房交付使用后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。（1）买受人委托出卖人申请办理该商品房建设用地使用权登记的，在买受人完全配合且所提供手续齐备的情况下，出卖人应当在全部业主办理完毕《房屋所有权证》后180日内将该商品房《建设用地使用权证》所需材料向土地产权登记机关提交。合同签订后，原告按照合同约定向被告支付了购房款513641元。2015年7月前被告向原告交付了涉案房屋，原告向被告支付了办证费，并由被告向原告出具收据一张。涉案房屋于2017年11月15日办妥产权登记。另查明，被告于2017年2月25日出具《承诺书》，载明：“就2017年2月25日水韵嘉城C区部分业主代表来我公司洽谈办证事宜，根据我公司目前工作进度，在此向各业主承诺：我公司将在2017年5月1日前将水韵嘉城C区土地解除抵押，待土4/7地解除抵押手续办完后，开始提交不动产首次登记资料，并在小区物业及正门口张贴土地已解除告知函。如若逾期，按《商品房买卖合同》承担违约责任。”再查明，被告开发的水韵嘉城C区项目，建设用地使用权编号为xxx，此地块于2013年5月13日办理抵押手续，于2017年3月29日解除抵押。一审法院认为，原、被告双方签订的《赣州市商品房买卖合同》，系双方自愿签订，系当事人的真实意思表示，该合同内容不违反法律、法规的强制性规定，合法有效，双方当事人应按合同约定行使权利并履行义务。原告主张该合同第十七条无效及自房屋交付使用之日起360日起判定违约日期，无法律依据，一审法院不予支持。原告与被告约定涉案房屋产权证由被告负责办理，涉案房屋于2015年7月前交付，原告已缴纳办证费。被告于2017年2月25日出具承诺书时涉案房屋的土地尚处于抵押状态，根据原告与被告签订的《赣州市商品房买卖合同》补充协议第十五条的约定，被告并未在涉案房屋交付后180日内向国家房屋产权登记机关提交产权转移登记手续。虽然被告提出因原告未及时提交办证所需材料及相关手续导致其未能按照约定提交产权转移登记申请的抗辩理由，但一审法院认为，涉案房屋何时具备办证条件以及需要什么材料及相关手续，原告不能主动获知，只能由被告通知，因此，被告在涉案房屋具备办证条件的情况下具有通知原告提交办证资料及相关手续的义务。被告称其从交付涉案房屋后至原告出具商品房转移登记委托书手续之前，已通知过原告提交办证资料及相关手续，但在一审法院规定的举证期限内，被告并没有提交证据证明其已通过合理方式通知原告在合理期限内提交办证资料及相关手续，因此，一审法院对被告的该抗辩理由不予采信。综上所述，因被告的原因导致原告未能在约定办理房屋所有权登记的期限届满时取得房屋权属证书。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条规定：“由于出卖人的原因，买受人在下列期限届满未能取得房屋权属证书的，除当事人有特殊约定外，出卖人应当承担违约责任：（一）商品房买卖合同约定的办理房屋所有权登记的期限；（二）商品房买卖合同的标的物为尚未建成房屋的，自房屋交付使用之日起90日；（三）商品房买卖合同的标的物为已竣工房屋的，自合同订立之日起90日。合同没有约定违约金或者损失数额难以确定的，可以按照已付购房款总额，参照中国人民银5/7行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准计算。”根据该法律规定，被告应承担违约责任。被告已逾期超过了180日办理《不动产权证书》，根据合同的约定，出卖人应按已付房价款的0.5%向买受人支付违约金，即被告应向原告支付违约金2568元（513641元×0.5%＝2568元）。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条第一款，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条，《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条，《最高人民法院关于适用的解释》第九十条之规定，判决如下：一、被告江西博鑫房地产开发有限公司应于本判决生效之日起十日内向原告郭训莲、刘周赟支付违约金2568元；二、驳回原告郭训莲、刘周赟的其他诉讼请求。案件受理费25元（已减半收取），由被告江西博鑫房地产开发有限公司负担。二审期间，双方当事人均未提交新的证据。本院对一审查明的事实予以确认。本院认为，双方已明确约定案涉房屋的产权证由上诉人负责办理，被上诉人已向上诉人缴纳办证费，上诉人曾于2017年2月25日出具承诺书，承诺将按双方所签商品房买卖合同的约定履行办证义务，否则愿意承担违约责任，且上诉人出具承诺书时案涉房屋的土地尚处于抵押状态。基于上述事实，一审法院认定上诉人存在延期办理房屋所有权证的违约事实并无不当。上诉人称案涉房屋的产权证未及时办理系因被上诉人的原因，但未提供充分的证据证明该主张。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人江西博鑫房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。审判长李婷审判员朱志梅审判员王丽琼6/7二〇二〇年九月十六日法官助理康惠代理书记员李丽华代理书记员曾慧北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。7/7',)