江西中辰置业与李长明房产销售合同纠纷二审判决结果

('江西中辰置业有限公司、李长明商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】江西省抚州地区（市）中级人民法院【审理法院】江西省抚州地区（市）中级人民法院【审结日期】2021.09.29【案件字号】(2021)赣10民终1025号【审理程序】二审【审理法官】邹志伟范宣彭珺【文书类型】判决书【当事人】江西中辰置业有限公司;李长明【当事人】江西中辰置业有限公司李长明【当事人-个人】李长明【当事人-公司】江西中辰置业有限公司【代理律师/律所】徐勇兴江西三松律师事务所;邱亮光江西民鉴律师事务所;刘昊敏江西民鉴律师事务所【代理律师/律所】徐勇兴江西三松律师事务所邱亮光江西民鉴律师事务所刘昊敏江西民鉴律师事务所【代理律师】徐勇兴邱亮光刘昊敏【代理律所】江西三松律师事务所江西民鉴律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】江西中辰置业有限公司1/15【被告】李长明【本院观点】因政府相关部门未能如期完成案涉项目土地上的房屋拆迁工作，导致中辰公司竞拍的土地中约有6000平方米一直拖延交付，从而影响案涉中辰奥斯卡项目施工进度和验收，政府办原确定在2018年4月底之前完成征迁工作，但实际拖延至2019年11月才全部完成拆迁工作，因此，因政府原因导致交房顺延的期间共计一年零七个月。当事人可以约定一方解除合同的事由。【权责关键词】催告违约金支付违约金不可抗力合同约定特别授权新证据诉讼请求维持原判拍卖【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】另查明，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块系中辰公司分别于2010年4月及2013年3月两次经公开拍卖方式竞得，共计28.28亩土地，根据当时市政府意见，为加快该宗土地的出让工作，该宗土地先出让，后再逐步开展拆迁安置工作。在未完成房屋拆迁、补偿的情况下，于2010年4月将已完成收储的24.29亩土地先行挂牌上市，于2013年3月又将3.99亩土地挂牌出让。此后，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块陆续完成拆迁安置，但其中2、3号楼西北角仍有3栋房屋一直未完成征迁，2017年4月27日，抚州市国土资源局向中辰公司出具关于中辰﹒奥斯卡项目未交付土地情况的说明，该份说明中记载中辰公司取得的案涉项目另有3户住户因房屋拆迁补偿安置标准与被拆迁户的要求差距较大等原因，一直未签订拆迁补偿合同，影响到该宗土地中现仍有约6000平方米土地未交付给中辰公司实际正常使用。2018年1月11日，抚州市人民政府办公室就中辰﹒奥斯卡楼盘交房及相关问题协调作出了会议纪要，会议纪要中明确指出要加快该楼盘西北角3栋房屋征迁工作，确保在2018年4月底之前完成征迁，力争早日全面竣工并达成验收标准。之后，案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年1月才全部完成签订拆迁补偿协议，至2019年2月基本完成该项目用地范围内的拆迁工作，直至2019年11月份才完成最后一栋房屋的拆迁工作。现案涉中辰﹒奥斯卡2、3栋房屋(含住宅和商铺)均已办理完产权总证。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日，抚州市人民政府办公室向抚州市各县(区)人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地2/15产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日，江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。【本院认为】本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。案涉商品房买卖合同第九条约定商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房相关设备符合第十条约定的条件。其中第十条约定的条件为商品房相关设施设备交付条件与公共服务及其他配套设施。案涉商品房需满足上述合同约定的交付条件，于2018年12月31日前向买受人李长明交付。中辰﹒奥斯卡2某、3某楼房屋(含住宅和商铺)虽已办理产权总证，但因项目消防规划未验收，至今未办理完毕竣工验收备案手续。即使扣除中辰公司援引政府原因和新冠病毒疫情的“不可抗力”条款交房时间可以顺延，案涉项目至今未能符合交付条件，逾期交房时间已超过90天，符合合同第十二条约定的解除合同条件。中辰公司关于案涉项目已经办理房产总证，逾期时间未超过90天的主张不能成立，本院不予采信。李长明要求解除合同具有事实和法律依据。关于中辰公司主张李长明的解除权消灭的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”案涉合同约定的交付时间是在2018年12月31日前，中辰公司在不能如期交付后向购铺业主发函解释延期至2019年12月交房的原因，因此，在中辰公司依然不能按解释函载明的时间交房后，李长明于2020年7月15日向江西省抚州市临川区人民法院诉请解除合同，并未超过解除权行使期限。中辰公司的上诉主张不能成立，二审不予采信。一审判决认定李长明要求解除合同的条件成就，判令解除案涉商品房买卖合同，并判令中辰公司返还购房款、支付利息并支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，中辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清3/15楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6155.44元，由江西中辰公司有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2217:24:16【一审法院查明】一审法院认定事实：中辰公司系从事房地产开发、建筑工程等业务的公司。2018年4月，李长明向中辰公司订购中辰﹒奥斯卡2某楼2-154室商铺一套，并交纳了案涉房屋认购款1万元。通过中辰公司统一对外招商，同年4月10日，李长明作为委托方(甲方)与受托方(乙方)霍尔果斯正乾商业管理有限公司就李长明购买的案涉商铺经营签订了一份《中辰﹒奥斯卡商业广场委托经营管理合同》，该份委托经营管理合同约定甲方同意授权由乙方授权统一经营，甲方委托乙方代为办理房屋验收手续，由乙方代表甲方签收相关房屋交接文件，在授权经营管理期内，由乙方以自己名义对该房屋进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整等内容，委托统一经营管理期限，为自合同约定的乙方受托经营管理起始日起至国有土地使用权证确认的土地使用权期间截止日止，经营管理收益的计算参考物业相对应租金标准实行，根据实际经营状况由甲乙双方按比例分成的方式，自2018年6月1日至2020年5月31日作为市场培育期，无需另行支付经营收益，第3年至第4年(2020年6月1日至2022年5月31日)的经营收益按成交总价的7%支付给甲方，第5年至第10年(2022年6月1日至2028年5月31日)的经营收益根据实际经营状况由双方按8︰2的比例共享收益，乙方应按约定将经营收益款付至甲方指定账户，第三年起的收益款乙方应在每年6月30日前支付给甲方。2018年4月20日，李长明作为买受人与中辰公司就案涉商铺签订正式的《商品房买卖合同》(合同编号为FZ2018036861)，该份合同约定，李长明购买中辰公司开发的位于迎宾大道以北中辰﹒奥斯卡2某楼2-154室房产，预测建筑面积为15.67平方米，房屋单价为每平方米18379.07元，房屋总价款为人民币288000元，付款方式为一次性付款，买受人应在2018年4月20日前支付全部房价款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受4/15人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同补充协议还约定对下列原因发生交付延误的，出卖人无需承担逾期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且因出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按时足额交纳出卖人代政府征收的相关税费；3、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；4、由于出卖人意志外政府因素导致重大设计变更的；5、施工中遇有重大技术问题需调整实施方案的；6、遇到连续阴雨、天灾等恶劣事件影响工期的；7、突发性公共事件导致施工受阻或停工的；8、买受人逾期付款的，交付日期按其逾期天数顺延的；9、因政府部门原因导致停水、停电以及政府行为、市政配套的批准、安装等原因延误造成出卖人无法正常施工的；10、包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素。上述合同及补充协议订立后，李长明向中辰公司支付合同约定的全部购房款288000元，但中辰公司却未按合同约定的交房期限将涉案商铺交付给李长明，且中辰公司对外招商的中辰﹒奥斯卡商业广场迟迟未开业，2019年1月8日，中辰公司向购铺业主发函解释延期至2019年12月交付商铺的原因，并于2020年3、4月份通知李长明去办理案涉房产的产权证事宜，2020年5月6日，中辰公司张贴开业通告，告知各业主中辰﹒奥斯卡商业项目已办好产权总证，中辰﹒奥斯卡商业广场定于2020年10月份开业。李长明认为中辰公司多次承诺案涉商业广场开业时间未兑现，遂于2020年7月1日诉至本院。诉讼中，中辰公司于2020年7月2日向李长明先行垫付案涉商铺2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金共计人民币13364元。庭审中，中辰公司称已于2020年3月电话通知李长明前去办理收房事宜及办理产权证事宜，李长明认可收到过中辰公司方电话通知，但是在今年的3、4月份电话通知其去办理房产证事宜。【一审法院认为】一审法院认为，李长明与中辰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原、中辰公司双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。李长明已按合同约定履行交清购房款的义务，中辰公司应当按照合同约定期限将符合法律规定交付条件的房屋交付给李长明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发项5/15目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，房地产开发项目要通过建设工程、规划、公安消防、环保等部门全部验收合格，并取得验收备案后方达到交付条件。双方在商品房买卖合同中约定中辰公司最后交房的期限为2018年12月31日，同时约定，除不可抗力外，中辰公司逾期交房超过90日，李长明有权解除合同，要求中辰公司承担返还全部房款、支付房款利息及违约金的民事责任。现案涉项目因消防规划问题，尚未取得竣工验收备案手续，至今未能符合法律规定的交付条件，导致中辰公司逾期交房的期间早已超出90日。因此，李长明诉请要求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。商品房买卖合同解除后，中辰公司应当返还李长明全部房款，并按照合同约定自李长明支付房款之日起按年利率4.35%计算给付利息；同时，应按照全部房价款的0.1%向李长明支付违约金。商品房买卖合同解除，从属于该买卖合同的《委托经营管理合同》亦随之解除，李长明应当返还中辰公司代为垫付的委托经营收益款13364元。根据李长明支付房款的具体时间和金额，按合同约定的年利率4.35%计算至2020年6月30日期间的房款利息为27321.34元，扣除李长明应返还中辰公司的委托经营收益款13364元，中辰公司尚应支付李长明购房款利息13957.34元。中辰公司辩称，逾期交房系因不可抗力和政府原因造成，根据合同约定中辰公司不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，因政府相关部门未能如期完成案涉项目土地上的房屋拆迁工作，导致中辰公司竞拍的土地中约有6000平方米一直拖延交付，从而影响案涉中辰奥斯卡项目施工进度和验收，政府办原确定在2018年4月底之前完成征迁工作，但实际拖延至2019年11月才全部完成拆迁工作，因此，因政府原因导致交房顺延的期间共计一年零七个月。此外，因2020年1月爆发的新冠病毒疫情影响，根据当地政府的规定，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，交房时间可以顺延三个月。综上，中辰公司可以援引“不可抗力”和政府原因依法顺延交房的期间为一年零十个月，中辰公司最后交房期限可顺延至2020年10月底，但截止目前，案涉项目仍未达到交付条件，自2020年10月至今仍然逾期近四个多月，李长明要求解除合同的条件亦已成就。中辰公司辩称意见理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四6/15条、第九十七条、第九十八条、第九十九条规定，判决：一、解除李长明与中辰公司于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》；二、中辰公司在本判决生效后三日内返还李长明购房款298000元(含认购款1万元)及占用购房款资金期间的利息13957.34元(注：此利息截算至2020年6月30日，之后利息以298000元为基数，按年利率4.35%计算至付清购房款之日时止)；三、中辰公司在本判决生效后三日内向李长明支付违约金288元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6184.13元，由中辰公司负担。【二审上诉人诉称】中辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李长明的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由李长明承担。事实和理由：一审法院在认定抚州市国土资源局出具的《关于中辰奥斯卡项目未交付土地情况说明》、抚州市自然资源局出具的《关于中辰奥斯卡项目用地拆迁情况说明》以及抚州市政府的《关于中辰奥斯卡楼盘交房及相关问题协调会议纪要》等等行政部门作出的说明，依据已查明的事实却作出错误的判断。综上，中辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：江西中辰置业有限公司、李长明商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书江西省抚州市中级人民法院民事判决书(2021)赣10民终1025号当事人上诉人(原审被告)：江西中辰置业有限公司。住所地南昌市青山湖区北京东路308号恒茂国际都会6栋B单元706室。统一社会信用代码91360100796994169E。法定代表人：梁高仁，公司执行董事。委托诉讼代理人：徐勇兴，江西三松律师事务所律师，代理权限为特别授权代理。被上诉人(原审原告)：李长明。委托诉讼代理人：邱亮光，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。7/15委托诉讼代理人：刘昊敏，江西民鉴律师事务所律师，代理权限为特别授权。审理经过上诉人江西中辰置业有限公司(以下简称中辰公司)因与被上诉人李长明商品房销售合同纠纷一案，不服江西省抚州市临川区人民法院(2021)赣1002民初770号民事判决，向本院提起上诉。本院于2020年7月6日立案后，依法组成合议庭，不开庭进行了审理。二审上诉人诉称中辰公司上诉请求：1.撤销一审判决，改判驳回李长明的诉讼请求。2.一、二审案件受理费由李长明承担。事实和理由：一审法院在认定抚州市国土资源局出具的《关于中辰奥斯卡项目未交付土地情况说明》、抚州市自然资源局出具的《关于中辰奥斯卡项目用地拆迁情况说明》以及抚州市政府的《关于中辰奥斯卡楼盘交房及相关问题协调会议纪要》等等行政部门作出的说明，依据已查明的事实却作出错误的判断。庭审中，业主也认可，在购买商铺的时候，商铺的基建工作，基本已经结束，但最后迟迟不能交付的原因，正是因为最后西北角的房屋无法拆迁。致使综合验收无法通过，以上事实从各行政部门出具的情况说明可以证实。在原判决的“本院认为”里，认定中辰公司上违约，达到解除合同的条件，是基于超过90天未交付。另查明“抚州市政府承诺从2018年4月底完成，直至2019年11月拆迁工作结束”，系政府原因导致延期一年七个月，因疫情突发情况，可以顺延3个月，总计一年十个月。基于此，认定交付时间应当从2020年10月开始起算。但一审法院忽略，中辰公司在2020年3月4日就取得了该商铺的房产总证，庭审中业主也认可，在4-5月份，陆续收到公司通知，可以办理各产权分证。也就是说，2019年11月，政府解决拆迁问题后，随即碰到突发疫情，待疫情刚过，中辰公司立即解决全部的问题，并顺利办理产权证。由此可见，导致项目拖延的原因并不在中辰公司。根据《商品房买卖合同》的约定，中辰公司不应当承担由此造成的违约责任。案涉楼盘在2020年3月取得房产总证，并通知业主办理相关分证，另外全体业主均与中辰公司管理的商业公司签订《委托经营合同》，并因此获得2020年度的租金(从2020年6月1日至2020年12月31日)也就是说，业主购买案涉商铺在于依法对房屋行使8/15占有、使用、处分、收益等物权，目前均已实现订立合同的目的。解除合同不利于保护交易的稳定性，势必会造成更大的损失。本案李长明的解除权已消灭。根据《民法典》第五百六十四条，以及《最高院关于审理商品房买卖合同》第十一条规定：法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权人自知道或者应当知道解除事由之日起一年内行使。逾期不行使的，解除权消灭。本案双方签订的《商品房买卖合同》，约定的交房时间为2018年12月31日，延期90天未交付的，业主可以请求解除合同。即，在2018年4月1日李长明应当知道解除权已产生，至2019年4月1日，解除权已消灭。本案在该时间前，李长明并未提起诉讼，解除权已消灭。综上，案涉楼盘延期交付不能完全归责于中辰公司，并且，李长明在物权及使用收益上，均可以实现合同目的，本合同不宜解除。最后因李长明未在合理期限内主张权利，请求解除的权利已消灭，解除合同的请求不应获得支持。二审被上诉人辩称李长明辩称，一审判决查明事实清楚，适用法律正确，中辰公司在合同约定的购房期间内未履行交付义务，应该按合同约定承担违约责任，解除购房合同，并返还相应款项。请求二审法院依法维持一审判决，驳回中辰公司的上诉请求。原告诉称李长明向一审法院起诉请求：1、判令解除李长明与中辰公司签订的《商品房买卖合同》；2、判令中辰公司按合同约定退回李长明全部购房款288000元，并返还认购款1万元；3、判令中辰公司向李长明支付购房款利息27321.34元(自李长明2018年4月26日付款之日起，按照年利率4.35%，暂算至2020年6月30日)；4、判令中辰公司向李长明支付逾期交房违约金288元；5、本案诉讼费由中辰公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：中辰公司系从事房地产开发、建筑工程等业务的公司。2018年4月，李长明向中辰公司订购中辰﹒奥斯卡2某楼2-154室商铺一套，并交纳了案涉房屋认购款1万元。通过中辰公司统一对外招商，同年4月10日，李长明作为委托方(甲方)与受托方(乙方)霍尔果斯正乾商业管理有限公司就李长明购买的案涉商铺经营签订了一份《中辰﹒奥斯卡商业广场委托经营管理合同》，该份委托经营管理合同约定甲方同意授权由乙方授权统一经营，甲方委托乙方代为办理房屋验收手续，由乙9/15方代表甲方签收相关房屋交接文件，在授权经营管理期内，由乙方以自己名义对该房屋进行统一经营、业态规划及根据经营状况作相应调整等内容，委托统一经营管理期限，为自合同约定的乙方受托经营管理起始日起至国有土地使用权证确认的土地使用权期间截止日止，经营管理收益的计算参考物业相对应租金标准实行，根据实际经营状况由甲乙双方按比例分成的方式，自2018年6月1日至2020年5月31日作为市场培育期，无需另行支付经营收益，第3年至第4年(2020年6月1日至2022年5月31日)的经营收益按成交总价的7%支付给甲方，第5年至第10年(2022年6月1日至2028年5月31日)的经营收益根据实际经营状况由双方按8︰2的比例共享收益，乙方应按约定将经营收益款付至甲方指定账户，第三年起的收益款乙方应在每年6月30日前支付给甲方。2018年4月20日，李长明作为买受人与中辰公司就案涉商铺签订正式的《商品房买卖合同》(合同编号为FZ2018036861)，该份合同约定，李长明购买中辰公司开发的位于迎宾大道以北中辰﹒奥斯卡2某楼2-154室房产，预测建筑面积为15.67平方米，房屋单价为每平方米18379.07元，房屋总价款为人民币288000元，付款方式为一次性付款，买受人应在2018年4月20日前支付全部房价款，出卖人应当在2018年12月31日前向买受人交付房屋。合同还约定逾期交付责任为：除不可抗力外，出卖人未按约定的时间将该商品房交付买受人的，如逾期在90日之内，自合同约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部房价款万分之一的违约金；如逾期超过90日后，买受人有权解除合同，买受人解除合同的，应当书面通知出卖人，出卖人应当自解除合同通知送达之日起15日内退还买受人已付全部房款(含已付贷款部分)，并自买受人付款之日起，按照4.35%(不低于中国人民银行公布的同期贷款基准利率)计算给付利息，同时，出卖人按照全部房价款的0.1%向买受人支付违约金。上述合同补充协议还约定对下列原因发生交付延误的，出卖人无需承担逾期交房的违约责任：1、遭遇不可抗力，且因出卖人在发生之日起60日内告知买受人的；2、买受人未按时足额交纳出卖人代政府征收的相关税费；3、国家政府相关法律政策调整导致交付延迟；4、由于出卖人意志外政府因素导致重大设计变更的；5、施工中遇有重大技术问题需调整实施方案的；6、遇到连续阴雨、天灾等恶劣事件影响工期的；7、突发性公共事件导致施工受阻或停10/15工的；8、买受人逾期付款的，交付日期按其逾期天数顺延的；9、因政府部门原因导致停水、停电以及政府行为、市政配套的批准、安装等原因延误造成出卖人无法正常施工的；10、包括但不限于以上的其他出卖人不能预防和控制的因素。上述合同及补充协议订立后，李长明向中辰公司支付合同约定的全部购房款288000元，但中辰公司却未按合同约定的交房期限将涉案商铺交付给李长明，且中辰公司对外招商的中辰﹒奥斯卡商业广场迟迟未开业，2019年1月8日，中辰公司向购铺业主发函解释延期至2019年12月交付商铺的原因，并于2020年3、4月份通知李长明去办理案涉房产的产权证事宜，2020年5月6日，中辰公司张贴开业通告，告知各业主中辰﹒奥斯卡商业项目已办好产权总证，中辰﹒奥斯卡商业广场定于2020年10月份开业。李长明认为中辰公司多次承诺案涉商业广场开业时间未兑现，遂于2020年7月1日诉至本院。诉讼中，中辰公司于2020年7月2日向李长明先行垫付案涉商铺2020年6月1日至2020年12月31日期间的租金共计人民币13364元。庭审中，中辰公司称已于2020年3月电话通知李长明前去办理收房事宜及办理产权证事宜，李长明认可收到过中辰公司方电话通知，但是在今年的3、4月份电话通知其去办理房产证事宜。本院查明另查明，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块系中辰公司分别于2010年4月及2013年3月两次经公开拍卖方式竞得，共计28.28亩土地，根据当时市政府意见，为加快该宗土地的出让工作，该宗土地先出让，后再逐步开展拆迁安置工作。在未完成房屋拆迁、补偿的情况下，于2010年4月将已完成收储的24.29亩土地先行挂牌上市，于2013年3月又将3.99亩土地挂牌出让。此后，案涉中辰﹒奥斯卡项目地块陆续完成拆迁安置，但其中2、3号楼西北角仍有3栋房屋一直未完成征迁，2017年4月27日，抚州市国土资源局向中辰公司出具关于中辰﹒奥斯卡项目未交付土地情况的说明，该份说明中记载中辰公司取得的案涉项目另有3户住户因房屋拆迁补偿安置标准与被拆迁户的要求差距较大等原因，一直未签订拆迁补偿合同，影响到该宗土地中现仍有约6000平方米土地未交付给中辰公司实际正常使用。2018年1月11日，抚州市人民政府办公室就中辰﹒奥斯卡楼盘交房及相关问题协调作出了会议纪要，会议纪要中明确指出要加快该楼盘西北角3栋房屋征迁工作，确保在2018年4月底之前完成征迁，力争早日全面竣工并达成验11/15收标准。之后，案涉楼盘2、3号楼西北角3栋房屋直至2019年1月才全部完成签订拆迁补偿协议，至2019年2月基本完成该项目用地范围内的拆迁工作，直至2019年11月份才完成最后一栋房屋的拆迁工作。现案涉中辰﹒奥斯卡2、3栋房屋(含住宅和商铺)均已办理完产权总证。2020年1月24日，因新型冠状病毒感染的肺炎疫情防控需要，江西省启动重大突发公共卫生事件一级响应，2020年2月28日，抚州市人民政府办公室向抚州市各县(区)人民政府及市政府有关部门印发了《抚州市有效应对疫情促进房地产市场平稳健康发展实施意见的通知》，该实施意见中规定顺延企业竣工交付时间，内容为：因受疫情影响或疫情防控工作需要，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，竣工交付时间依据合同约定顺延三个月，顺延期间不计违约责任。2020年3月12日，江西省重大突发公共卫生事件应急一级响应降为二级响应。一审法院认为一审法院认为，李长明与中辰公司签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，其内容合法有效，依法受法律保护。合同签订后，原、中辰公司双方均应严格按照合同的约定履行各自的义务。李长明已按合同约定履行交清购房款的义务，中辰公司应当按照合同约定期限将符合法律规定交付条件的房屋交付给李长明。根据《中华人民共和国城市房地产管理法》及《城市房地产开发经营管理条例》的相关规定，房地产开发项目竣工，依照《建设工程质量管理条例》的规定验收合格后，方可交付使用。《建设工程质量管理条例》第四十九条规定，建设单位应当自建设工程竣工验收合格之日起15日内，将建设工程竣工验收报告和规划、公安消防、环保等部门出具的认可文件或者准许使用文件报建设行政主管部门或者其他有关部门备案。因此，房地产开发项目要通过建设工程、规划、公安消防、环保等部门全部验收合格，并取得验收备案后方达到交付条件。双方在商品房买卖合同中约定中辰公司最后交房的期限为2018年12月31日，同时约定，除不可抗力外，中辰公司逾期交房超过90日，李长明有权解除合同，要求中辰公司承担返还全部房款、支付房款利息及违约金的民事责任。现案涉项目因消防规划问题，尚未取得竣工验收备案手续，至今未能符合法律规定的交付条件，导致中辰公司逾期交房的期间早已超出90日。因此，李长明诉请要求解除商品房买卖合同，符合合同约定及法律规定，应予支持。商品房买卖合同解除后，中辰公司应12/15当返还李长明全部房款，并按照合同约定自李长明支付房款之日起按年利率4.35%计算给付利息；同时，应按照全部房价款的0.1%向李长明支付违约金。商品房买卖合同解除，从属于该买卖合同的《委托经营管理合同》亦随之解除，李长明应当返还中辰公司代为垫付的委托经营收益款13364元。根据李长明支付房款的具体时间和金额，按合同约定的年利率4.35%计算至2020年6月30日期间的房款利息为27321.34元，扣除李长明应返还中辰公司的委托经营收益款13364元，中辰公司尚应支付李长明购房款利息13957.34元。中辰公司辩称，逾期交房系因不可抗力和政府原因造成，根据合同约定中辰公司不应承担逾期交房的违约责任。本院认为，因政府相关部门未能如期完成案涉项目土地上的房屋拆迁工作，导致中辰公司竞拍的土地中约有6000平方米一直拖延交付，从而影响案涉中辰奥斯卡项目施工进度和验收，政府办原确定在2018年4月底之前完成征迁工作，但实际拖延至2019年11月才全部完成拆迁工作，因此，因政府原因导致交房顺延的期间共计一年零七个月。此外，因2020年1月爆发的新冠病毒疫情影响，根据当地政府的规定，房地产项目不能如期竣工交付的，依法援引“不可抗力”条款，交房时间可以顺延三个月。综上，中辰公司可以援引“不可抗力”和政府原因依法顺延交房的期间为一年零十个月，中辰公司最后交房期限可顺延至2020年10月底，但截止目前，案涉项目仍未达到交付条件，自2020年10月至今仍然逾期近四个多月，李长明要求解除合同的条件亦已成就。中辰公司辩称意见理由不能成立。据此，一审法院依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第四十五条、第九十四条、第九十七条、第九十八条、第九十九条规定，判决：一、解除李长明与中辰公司于2018年4月20日签订的《商品房买卖合同》；二、中辰公司在本判决生效后三日内返还李长明购房款298000元(含认购款1万元)及占用购房款资金期间的利息13957.34元(注：此利息截算至2020年6月30日，之后利息以298000元为基数，按年利率4.35%计算至付清购房款之日时止)；三、中辰公司在本判决生效后三日内向李长明支付违约金288元。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。一审案件受理费6184.13元，由中辰公司负担。13/15各方当事人在二审均未提交新证据，且对一审法院查明的事实均无异议，本院对一审法院查明的事实予以确认。二审另查明，李长明于2020年7月15日向江西省抚州市临川区人民法院提交诉状，诉请解除案涉合同，并要求中辰置业返还已付购房款、支付逾期交房银行贷款利息及违约金。江西省抚州市临川区人民法院立案受理后，于2020年9月30日作出(2020)赣1002民初3104号民事判决。李长明不服该判决，向本院提起上诉，本院于2020年12月24日作出(2020)赣10民终1390号民事裁定，将本案发回江西省抚州市临川区人民法院重审。本案二审的争议焦点为：中辰公司逾期交房的时间是否超过合同约定的90天,中辰公司主张李长明的合同解除权已经消灭有无依据。本院认为本院认为，当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。案涉商品房买卖合同第九条约定商品房交付时应当符合以下条件：1.该商品房已取得《房屋建设工程和市政基础设施工程竣工验收备案表》；2.该商品房已取得房屋测绘报告；3.该商品房相关设备符合第十条约定的条件。其中第十条约定的条件为商品房相关设施设备交付条件与公共服务及其他配套设施。案涉商品房需满足上述合同约定的交付条件，于2018年12月31日前向买受人李长明交付。中辰﹒奥斯卡2某、3某楼房屋(含住宅和商铺)虽已办理产权总证，但因项目消防规划未验收，至今未办理完毕竣工验收备案手续。即使扣除中辰公司援引政府原因和新冠病毒疫情的“不可抗力”条款交房时间可以顺延，案涉项目至今未能符合交付条件，逾期交房时间已超过90天，符合合同第十二条约定的解除合同条件。中辰公司关于案涉项目已经办理房产总证，逾期时间未超过90天的主张不能成立，本院不予采信。李长明要求解除合同具有事实和法律依据。关于中辰公司主张李长明的解除权消灭的问题，《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十五条规定：“根据《合同法》第九十四条的规定，出卖人迟延交付房屋或者买受人迟延支付购房款，经催告后在三个月的合理期限内仍未履行，当事人一方请求解除合同的，应予支持，但当事人另有约定的除外。法律没有规定或者当事人没有约定，经对方当事人催告后，解除权14/15行使的合理期限为三个月。对方当事人没有催告的，解除权应当在解除权发生之日起一年内行使；逾期不行使的，解除权消灭。”案涉合同约定的交付时间是在2018年12月31日前，中辰公司在不能如期交付后向购铺业主发函解释延期至2019年12月交房的原因，因此，在中辰公司依然不能按解释函载明的时间交房后，李长明于2020年7月15日向江西省抚州市临川区人民法院诉请解除合同，并未超过解除权行使期限。中辰公司的上诉主张不能成立，二审不予采信。一审判决认定李长明要求解除合同的条件成就，判令解除案涉商品房买卖合同，并判令中辰公司返还购房款、支付利息并支付违约金，具有事实和法律依据，本院予以维持。综上，中辰公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费6,155.44元，由江西中辰公司有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长邹志伟审判员范宣审判员彭珺二〇二一年九月二十九日法官助理周超书记员华丽娜书记员戢亚倩北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。15/15',)