杨圣英、贵州中达房屋开发有限责任公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书

('杨圣英、贵州中达房屋开发有限责任公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.08【案件字号】(2021)黔01民终10607号【审理程序】二审【审理法官】邓禹雨【审理法官】邓禹雨【文书类型】判决书【当事人】杨圣英;贵州中达房屋开发有限责任公司【当事人】杨圣英贵州中达房屋开发有限责任公司【当事人-个人】杨圣英【当事人-公司】贵州中达房屋开发有限责任公司【代理律师/律所】胥江东贵州瀛黔(贵安新区)律师事务所;周钰熙国浩律师(贵阳)事务所;吴世媛国浩律师(贵阳)事务所【代理律师/律所】胥江东贵州瀛黔(贵安新区)律师事务所周钰熙国浩律师(贵阳)事务所吴世媛国浩律师(贵阳)事务所【代理律师】胥江东周钰熙吴世媛【代理律所】贵州瀛黔(贵安新区)律师事务所国浩律师(贵阳)事务所【法院级别】中级人民法院1/17【原告】杨圣英【被告】贵州中达房屋开发有限责任公司【本院观点】本案二审的争议焦点为：1、被上诉人逾期交房违约责任应如何认定；2、突发公共卫生事件一级响应期间的违约金是否应当扣除。【权责关键词】显失公平撤销违约金过错支付违约金不可抗力合同约定诚实信用原则合法性质证诉讼请求维持原判发回重审【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人逾期交房违约责任应如何认定；2、突发公共卫生事件一级响应期间的违约金是否应当扣除。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任条款对于逾期交房违约金约定为已付房款的万分之0.2/日，上诉人主张按照已付购房款金额为基数按银行同期贷款利率计算逾期交付违约金并不符合双方约定，亦无法律依据，在一审举证期限内，上诉人亦未提交证据证明逾期交房导致的实际损失，贵阳市住建局仅于2014年公布过租金指导价，考虑到近年来贵阳市房屋租赁市场租金波动幅度并不大，案涉项目位于贵阳市中心城区住宅土地二级地段与三级地段之间，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，并综合案情考虑，酌情按贵阳市住建局2014年公布的租金指导价中二级地段住宅类的下限，即13元/平方米/月标准支持逾期交房违约金并无不当。上诉人称案涉房屋的交付标准为精装房，而住建部门公布的指导价仅为简装房标准，首先，对于精装房与简装房之间并无明确的界定标准，其次，上诉人所购房屋系住宅，虽可以出租获取收益但并非唯一目的，房屋能否实际出租获益受市场等多方面因素影响，对于违约金如何认定并非单纯依据租金标准进行衡量评判，违约金的认定系综合当事人约定的合同相关条款、当事人诉请及举证程度等多方面考量，就本案而言，双方合同约定的已付房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准虽较低，但合同约定的对等义务逾期付款的违约金标准为2/17日万分之0.1，甚至低于逾期交房违约金标准，双方签订的合同在对等义务的违约责任上并未显失公平，基于兼顾意思自治及利益平衡原则考量，一审综合案情考量酌情进行适当调整并无不当。关于争议焦点二，本案中，被上诉人的逾期交房行为虽在新冠疫情发生之前即已存在，新冠疫情不影响逾期交房违约行为的认定，但逾期交房系持续性违约行为，逾期交房违约金的计算方式一般为随违约行为的持续而累计计算，新冠疫情的发生作为外因介入对于逾期交房行为持续期间存在影响，故一审参考突发公共卫生事件一级响应期间酌情扣减三十天的违约金并无不当。关于案件受理费的分担，一审以胜败诉比例为原则进行分担认定亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由杨圣英负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2101:32:51【一审法院查明】一审法院认定事实：原告因购买被告开发的位于“云岩区香榭丽都”房屋，作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：房屋建筑面积77.85平方米，总价款为1040552元，买受人采用贷款方式支付房款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款400552元，余款640000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“(一)出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房使用备案证书。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还3/17全部已付款，并按照买受人全部已付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”2、1、如政府规划调整和其它不可抗力因素导致买受人所购上述商品房工期延误造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。2、因买受人联系方式变更后未通知出卖人或买受人未看出卖人指定报刊交房公告及电话短信交房通知造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。合同附件十二《补充协议》第3.2条约定“如因不可抗力因素，出卖人可据予以延期支付。”第3.3条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用……等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。”第3.5条“买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，出卖人以电话通知、书面通知及《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其他媒体上或按本合同中买受人填写的电子邮件地址通知买受人，买受人同意将电话或媒体刊登或电子邮件送达当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房首期款，并于2019年3月29日贷款向被告支付购房尾款640000元。后因被告未按约定日期向原告交付案涉房屋，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。【一审法院认为】一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告如约向被告支付了房屋总价款1040552元，但被告却未按照合同约定在2019年12月31日前向原告交付房屋，存在逾期交房的违约情形，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的约定如何认定；二、案涉违约金能否因疫情而减免。关于焦点一：《中华人民共和国》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生歧义，进而导致原、被告双方对该条款的理解有争议。结合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于交房时间的约定以及合同第十三条第1款、第2款等相关条款的具体内容，再结合一般《商品房买卖合同》的订立目的和商品房买卖的交易习惯来看，该条款的真实意思应是根据逾期交4/17房的天数来划分违约情形，并根据不同违约情形赋予守约方选择权。具体到本案，第2条系针对出现不可抗力情形时，出卖人不承担违约责任的约定，明显不适用违约责任的承担方式及标准，故应适用第1款第(2)项约定。但本案中被告的违约行为系逾期交房，逾期交房给原告造成的损失为租金损失，合同中约定的购房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准明显低于租金市场价，且房屋至今仍未达到交房条件，后续何时能交付房屋并不明确，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算依据不足，考虑到近年来贵阳市房屋租赁市场租金波动幅度并不大，案涉项目位于贵阳市中心城区住宅土地二级地段与三级地段之间，一审法院酌情按贵阳市住建部门2014年公布的租金指导价中二级地段住宅类的下限，即13元/平方米/月标准支持逾期交房违约金，计算期间自逾期次日计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，原告自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止。关于焦点二：贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予扣除。故自2020年1月1日起至原告主张的2020年10月31日，逾期交房违约金为：13元/平方米/月×77.85平方米×12个月÷365日x(304-30)日≈9117元。另外，由于案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，被告不具备交付房屋的现实可能性，故对于原告主张要求被告交付房屋的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州中达房屋开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告杨圣英支付违约金9117元(违约金暂计至2020年10月31日，之后的违约金以13元/平方米/月为标准，乘以合7同约定的建筑面积，计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，原告自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止)；二、驳回原告杨圣英的其余诉讼请求。案件受理费431元(已减半收取，原告已预交)，由被告贵州中达房屋开发有限责任公司负担92元，原告杨圣英负担339元。【二审上诉人诉称】杨圣英上诉请求：1、裁定撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定基本事实不5/17清，应裁定撤销原判决，发挥重审，或者查清事实后改判支持上诉请求。一审法院认定的案件事实有“涉案商品房位置(片面认定)面积及总价、购房款支付方式、商品房交付时间、逾期交房责任、购房款支付情况、逾期交房事实”，上诉人认为，一审法院认定的基本事实不清，理由是：首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，共十章三十条(不包含附件、补充协议)，包括“合同当事人、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理、双方约定的其他事项”等内容，合同第二章第一条第一款载明：“出卖人(本案被上诉人)以出让方式取得位于云岩区临街高层”，而一审法院在认定商品房基本状况时，仅认定“房屋位于云岩区香榭丽都”，未认定涉案商品房属于“住宅小区临街高层”，较之同路段的其他商品房，降低了涉案商品房使用价值、市场价值的优越性。其次，前述合同第二章第三条第四款载明：“该商品房的装修情况精装修”，同时，上诉人购买的住房，被上诉人还配送了家具家电，而一审法院在认定事实时，未予以认定，导致在认定逾期交房违约金时，错误地参照了2014年贵阳市的房屋租金指导价。最后，涉案商品房小区出门不到200米，就能到达地铁2、3号线的换乘站、出站口，结合涉案商品房属于精装修，涉案商品房的出售价格，相对同路段的其他商品房，高出许多。一审法院在审查时，未对该事实予以查明，导致对逾期交房违约金的认定偏低，应当予以纠正。2、一审法院认定逾期交房违约金，存在错误，应当纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第二十九条规定，人民法院调整违约金时“应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：．．．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条第三款：“当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求违约金调整，并主张依据《解释》第十八条第二款规定(原司法解释条文)的损失计算方法所确定损失额为调整标准，人民法院原则上可以参照“中国人民银行同期同类贷款利率”该计算标准所确定的损失额，6/17从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力以及买受人购房方式等因素，在此数额范围内酌情决定违约金数额。”上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》后，按照合同约定积极履行购房款支付义务；上诉人依照合同约定时间要求被上诉人交付房屋，但，被上诉人以房屋成为烂尾楼为由拒绝交付。合同当事人在履行过程中，上诉人不存在任何过错，无法交付房屋的原因在于被上诉人的资金短缺经济造成，被上诉人存在重大过错。由于前述合同并未约定逾期交房的违约金数额或者损失额计算方法，上诉人依照《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定提起诉讼，上诉人的起诉有理有据，而一审法院在未对上诉人的诉请作出评价、未查明案件事实、未确定违约过错方的情况下，参照贵阳市2014年房屋租金指导价的下限标准认定逾期交房违约金，错误的。从网络新闻平台刊登的“贵阳市公布2014年房屋租金指导价”信息，贵阳市公布的2014年房屋租金指导价采集的租金基础数据均按简装房采集，不包，精装房和毛坯房。上诉人所购买房屋，是精装修，并且是被上诉人送家具家电的精装修。一审法院的判决，违背客观事实，应当予以纠正。一审期间，上诉人及其他业主向政府相关部门投诉后，2021年8月27日，被上诉人向涉案小区业主作出《关于复工及交房时间的承诺书》，承诺于2022年6月30日能完成房屋交付。为确定被上诉人逾期交房期间房屋租金损失，上诉人委托贵州勋耀资产评估有限公司对其购买房屋2020年1月1日至2022年6月30日期间的租金损失评定为72000.00元，月租金单价为2400.00元。为体现公平公正，请求二审人民法院查明案件事实，撤销一审判决，发回重审，或者，查明案件事实后改判。3、一审法院免除被上诉人疫情防控期间的违约责任，是错误的。《最高人民法院印发的通知》第3点规定：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小处理。前述合同约定，被上诉人交付房屋的时间是2019年12月31日，贵州省启动突发公共卫生时间一级响应的时间是2020年1月24日，从时间节点上分析，贵州省的疫情防控措施不是直接影响被上诉人逾期交房的直接因素，也就是说被上诉人逾期交房与疫情防控措施，并无因果关系，因此，不应当免除被上诉人贵州省疫情防控措施实施期间的违约责任。4、本案一审、二审的案件受理费，应当由被上诉人负担。引发本次诉争的根源，是被上诉人逾期交房所致，且被上诉人在一审答辩时辩称涉案房7/17屋已属于“烂尾楼”，在前述合同没有约定逾期交房违约责任且被上诉人未达到交房条件的情况下，上诉人依法提起诉讼，是无奈之举，是唯一选择，上诉人的诉讼请求，有理有据，并未歪曲事实，引用规定正确，上诉人一审时，主张了3项诉讼请求，重点项只有一项，而且该诉请项目已得到法院的支持，根据《最高人民法院关于适用的通知》(法发［2007］16号)，一审、二审的案件受理费，应当由被上诉人承担。综上，上诉人认为，一审法院对上诉人所购买房屋的基本情况、被上诉人逾期交房的原因、被上诉人的过错程度，未能查明，在认定违约金数额或者损失赔偿额时存在错误，应当发回重审，或者查明案件事实改判支持上诉人的上诉请求。上诉人称案涉房屋的交付标准为精装房，而住建部门公布的指导价仅为简装房标准，首先，对于精装房与简装房之间并无明确的界定标准，其次，上诉人所购房屋系住宅，虽可以出租获取收益但并非唯一目的，房屋能否实际出租获益受市场等多方面因素影响，对于违约金如何认定并非单纯依据租金标准进行衡量评判，违约金的认定系综合当事人约定的合同相关条款、当事人诉请及举证程度等多方面考量，就本案而言，双方合同约定的已付房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准虽较低，但合同约定的对等义务逾期付款的违约金标准为日万分之0.1，甚至低于逾期交房违约金标准，双方签订的合同在对等义务的违约责任上并未显失公平，基于兼顾意思自治及利益平衡原则考量，一审综合案情考量酌情进行适当调整并无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：杨圣英、贵州中达房屋开发有限责任公司商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2021)黔01民终10607号当事人上诉人(原审原告)：杨圣英。委托诉讼代理人：胥江东，贵州瀛黔(贵安新区)律师事务所律师。8/17被上诉人(原审被告)：贵州中达房屋开发有限责任公司，住所地贵州省贵阳市经济技术开发区浦江路某某珠显村办公楼某某。法定代表人：徐君华。委托诉讼代理人：周钰熙，国浩律师(贵阳)事务所律师。委托诉讼代理人：吴世媛，国浩律师(贵阳)事务所实习律师。审理经过上诉人杨圣英因与被上诉人贵州中达房屋开发有限责任公司(以下简称中达房开)商品房销售合同纠纷一案，不服贵州省贵阳市云岩区人民法院(2021)黔0103民初2474号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年09月16日立案后，根据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，依法适用第二审程序，由审判员独任审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称杨圣英上诉请求：1、裁定撤销一审判决，发回重审，或者查清事实后改判；2、一审、二审案件受理费由被上诉人承担。事实和理由：1、一审法院认定基本事实不清，应裁定撤销原判决，发挥重审，或者查清事实后改判支持上诉请求。一审法院认定的案件事实有“涉案商品房位置(片面认定)面积及总价、购房款支付方式、商品房交付时间、逾期交房责任、购房款支付情况、逾期交房事实”，上诉人认为，一审法院认定的基本事实不清，理由是：首先，上诉人与被上诉人签订的《商品房买卖合同》，共十章三十条(不包含附件、补充协议)，包括“合同当事人、商品房基本情况、商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间、商品房交付使用条件及日期、交接手续、面积差异处理方式、规划设计变更、商品房质量及保修责任、房屋登记、前期物业管理、双方约定的其他事项”等内容，合同第二章第一条第一款载明：“出卖人(本案被上诉人)以出让方式取得位于云岩区临街高层”，而一审法院在认定商品房基本状况时，仅认定“房屋位于云岩区香榭丽都”，未认定涉案商品房属于“住宅小区临街高层”，较之同路段的其他商品房，降低了涉案商品房使用价值、市场价值的优越性。其次，前述合同第二章第三条第四款载明：“该商品房的装修情况精装修”，同时，上诉人购买的住房，被上诉人还配送了家具家电，而一审法院在认定事实时，未予以认定，导致在认定逾期交房违约金时，错误地参照了2014年贵阳市的房屋租金指导价。最后，9/17涉案商品房小区出门不到200米，就能到达地铁2、3号线的换乘站、出站口，结合涉案商品房属于精装修，涉案商品房的出售价格，相对同路段的其他商品房，高出许多。一审法院在审查时，未对该事实予以查明，导致对逾期交房违约金的认定偏低，应当予以纠正。2、一审法院认定逾期交房违约金，存在错误，应当纠正。《最高人民法院关于适用若干问题的司法解释二》第二十九条规定，人民法院调整违约金时“应当以实际损失为基础，兼顾合同的履行情况、当事人的过错程度以及预期利益等综合因素，根据公平原则和诚实信用原则予以衡量”。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十三条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定：．．．逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定”。《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》第十三条第三款：“当事人以约定违约金低于造成的损失为由请求违约金调整，并主张依据《解释》第十八条第二款规定(原司法解释条文)的损失计算方法所确定损失额为调整标准，人民法院原则上可以参照“中国人民银行同期同类贷款利率”该计算标准所确定的损失额，从公平原则出发，综合考虑出卖人过错程度、违约行为情节、赔偿能力以及买受人购房方式等因素，在此数额范围内酌情决定违约金数额。”上诉人与被上诉人签署《商品房买卖合同》后，按照合同约定积极履行购房款支付义务；上诉人依照合同约定时间要求被上诉人交付房屋，但，被上诉人以房屋成为烂尾楼为由拒绝交付。合同当事人在履行过程中，上诉人不存在任何过错，无法交付房屋的原因在于被上诉人的资金短缺经济造成，被上诉人存在重大过错。由于前述合同并未约定逾期交房的违约金数额或者损失额计算方法，上诉人依照《贵州省高级人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件若干问题的指导意见》之规定提起诉讼，上诉人的起诉有理有据，而一审法院在未对上诉人的诉请作出评价、未查明案件事实、未确定违约过错方的情况下，参照贵阳市2014年房屋租金指导价的下限标准认定逾期交房违约金，错误的。从网络新闻平台刊登的“贵阳市公布2014年房屋租金指导价”信息，贵阳市公布的2014年房屋租金指导价采集的租金基础数据均按简装房采集，不包，精装房10/17和毛坯房。上诉人所购买房屋，是精装修，并且是被上诉人送家具家电的精装修。一审法院的判决，违背客观事实，应当予以纠正。一审期间，上诉人及其他业主向政府相关部门投诉后，2021年8月27日，被上诉人向涉案小区业主作出《关于复工及交房时间的承诺书》，承诺于2022年6月30日能完成房屋交付。为确定被上诉人逾期交房期间房屋租金损失，上诉人委托贵州勋耀资产评估有限公司对其购买房屋2020年1月1日至2022年6月30日期间的租金损失评定为72000.00元，月租金单价为2400.00元。为体现公平公正，请求二审人民法院查明案件事实，撤销一审判决，发回重审，或者，查明案件事实后改判。3、一审法院免除被上诉人疫情防控期间的违约责任，是错误的。《最高人民法院印发的通知》第3点规定：受疫情或者疫情防控措施直接影响而产生的合同纠纷案件，除当事人另有约定外，在适用法律时，应当综合考量疫情对不同地区、不同行业、不同案件的影响，准确把握疫情或者疫情防控措施与合同不能履行之间的因果关系和原因力大小处理。前述合同约定，被上诉人交付房屋的时间是2019年12月31日，贵州省启动突发公共卫生时间一级响应的时间是2020年1月24日，从时间节点上分析，贵州省的疫情防控措施不是直接影响被上诉人逾期交房的直接因素，也就是说被上诉人逾期交房与疫情防控措施，并无因果关系，因此，不应当免除被上诉人贵州省疫情防控措施实施期间的违约责任。4、本案一审、二审的案件受理费，应当由被上诉人负担。引发本次诉争的根源，是被上诉人逾期交房所致，且被上诉人在一审答辩时辩称涉案房屋已属于“烂尾楼”，在前述合同没有约定逾期交房违约责任且被上诉人未达到交房条件的情况下，上诉人依法提起诉讼，是无奈之举，是唯一选择，上诉人的诉讼请求，有理有据，并未歪曲事实，引用规定正确，上诉人一审时，主张了3项诉讼请求，重点项只有一项，而且该诉请项目已得到法院的支持，根据《最高人民法院关于适用的通知》(法发［2007］16号)，一审、二审的案件受理费，应当由被上诉人承担。综上，上诉人认为，一审法院对上诉人所购买房屋的基本情况、被上诉人逾期交房的原因、被上诉人的过错程度，未能查明，在认定违约金数额或者损失赔偿额时存在错误，应当发回重审，或者查明案件事实改判支持上诉人的上诉请求。二审被上诉人辩称中达房开答辩称：中达房开认为一审判决认定事实清楚，依据充11/17分并无不当，一审判决已经找法律规定合理调高了违约金，视为兼顾了合同双方利益，公平合理，应当维持原判。一审判决按照最高法院指导意见以及贵州省疫情防控政策所扣除的被上诉人疫情防控期间的违约金是合法合理的，应予维持。上诉人在上诉张中主张按照其单方评估的市场租金标准作为违约金标准，不具备公平性，该评估的租金价值并非上诉人的实际损失，与司法解释的规定不相符，因此上诉人的主张没有充分的法律依据，应予驳回。原告诉称杨圣英向一审法院起诉请求：1、请求判决被告向原告交付原告所购房屋；2、请求判决被告以原告购房总房价为基数按中国人民银行同期同类贷款利率向原告支付2020年1月1日起至实际交付房屋止的逾期交房违约金(其中2020年1月1日至2020年10月31日期间的逾期交房违约金为1040552元x4.9%/360日x300日=42485.74元)；3、请求决定案件受理费由被告负担。一审法院查明一审法院认定事实：原告因购买被告开发的位于“云岩区香榭丽都”房屋，作为买受人与被告作为出卖人签订一份《商品房买卖合同》，合同主要约定：房屋建筑面积77.85平方米，总价款为1040552元，买受人采用贷款方式支付房款，买受人以银行按揭付款的，应于本合同签订之日向出卖人交付首期房款400552元，余款640000元以银行按揭支付。合同第十一条约定“(一)出卖人应当在2019年12月31日前向买受人交付该商品房；(二)该商品房交付时应当符合下列第1、2、3、4项所列条件：1、该商品房已取得建筑工程竣工合格证明文件；2、有资质的房产测绘机构出具的该商品房面积实测技术报告书；3、满足第十二条中出卖人承诺的本项目内相关设施、设备达到的条件；4、经房产管理部门批准的商品住房使用备案证书。”合同第十三条约定“除不可抗力外，出卖人未按照第十一条约定的期限和条件将该商品房交付买受人的按照下列第2种方式处理：1、按照逾期时间，分别处理((1)和(2)不作累加)：(1)逾期在180日之内，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付已交付房价款万分之0.1的违约金，并于该商品房交付之日起30日内向买受人支付违约金，合同继续履行。(2)逾期超过180日，买受人有权退房。买受人退房的，应当书面通知出卖人。出卖人应当自收到退房通知之日起90日内退还全部已付款，并按照买受人全部已12/17付款的0.5%向买受人支付违约金，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自第十一条约定的交付期限届满之次日起至实际交付之日止，出卖人按日计算向买受人支付全部已付款万分之0.2的违约金，并于该商品房实际交付之日起90日内向买受人支付违约金。”2、1、如政府规划调整和其它不可抗力因素导致买受人所购上述商品房工期延误造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。2、因买受人联系方式变更后未通知出卖人或买受人未看出卖人指定报刊交房公告及电话短信交房通知造成的逾期交房的，出卖人不承担任何违约责任。合同附件十二《补充协议》第3.2条约定“如因不可抗力因素，出卖人可据予以延期支付。”第3.3条约定“买受人未付清本合同约定之全部应付款项、政府部门规定费用……等，出卖人有权拒绝交房直至买受人付清欠款为止。”第3.5条“买受人购买出卖人商品房为预售房的，在本《商品房买卖合同》第十一条约定的交付条件后，出卖人以电话通知、书面通知及《贵州都市报》或《贵阳晚报》或其他媒体上或按本合同中买受人填写的电子邮件地址通知买受人，买受人同意将电话或媒体刊登或电子邮件送达当日，视为该商品房交付信息已送达买受人。”合同签订后，原告按照合同约定向被告支付购房首期款，并于2019年3月29日贷款向被告支付购房尾款640000元。后因被告未按约定日期向原告交付案涉房屋，原告遂诉至一审法院，提出如前诉请。一审法院认为一审法院认为，原、被告双方签订的《商品房买卖合同》系双方真实意思表示且不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，双方应当按照合同约定履行义务。本案中，原告如约向被告支付了房屋总价款1040552元，但被告却未按照合同约定在2019年12月31日前向原告交付房屋，存在逾期交房的违约情形，应承担违约责任。本案的争议焦点为：一、《商品房买卖合同》第十三条关于逾期交房责任的约定如何认定；二、案涉违约金能否因疫情而减免。关于焦点一：《中华人民共和国》第一百二十五条第一款规定：“当事人对合同条款的理解有争议的，应当按照合同所使用的词句、合同的有关条款、合同的目的、交易习惯以及诚实信用原则，确定该条款的真实意思。”本案中，《商品房买卖合同》第十13/17三条关于逾期交房责任的表述因文中画横线处的数字指向不明而产生歧义，进而导致原、被告双方对该条款的理解有争议。结合案涉《商品房买卖合同》第十一条关于交房时间的约定以及合同第十三条第1款、第2款等相关条款的具体内容，再结合一般《商品房买卖合同》的订立目的和商品房买卖的交易习惯来看，该条款的真实意思应是根据逾期交房的天数来划分违约情形，并根据不同违约情形赋予守约方选择权。具体到本案，第2条系针对出现不可抗力情形时，出卖人不承担违约责任的约定，明显不适用违约责任的承担方式及标准，故应适用第1款第(2)项约定。但本案中被告的违约行为系逾期交房，逾期交房给原告造成的损失为租金损失，合同中约定的购房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准明显低于租金市场价，且房屋至今仍未达到交房条件，后续何时能交付房屋并不明确，依据《中华人民共和国民法典》第五百八十五条第二款的规定，约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院予以增加，原告主张按中国人民银行同期同类贷款利率4.9%计算依据不足，考虑到近年来贵阳市房屋租赁市场租金波动幅度并不大，案涉项目位于贵阳市中心城区住宅土地二级地段与三级地段之间，一审法院酌情按贵阳市住建部门2014年公布的租金指导价中二级地段住宅类的下限，即13元/平方米/月标准支持逾期交房违约金，计算期间自逾期次日计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，原告自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止。关于焦点二：贵州省于2020年1月24日启动突发公共卫生事件一级响应，至2020年2月23日将一级响应调整为三级响应，此期间符合双方合同约定的不可抗力，共计30日，应予扣除。故自2020年1月1日起至原告主张的2020年10月31日，逾期交房违约金为：13元/平方米/月×77.85平方米×12个月÷365日x(304-30)日≈9117元。另外，由于案涉房屋尚未达到合同约定的交付条件，被告不具备交付房屋的现实可能性，故对于原告主张要求被告交付房屋的诉请，一审法院不予支持。据此，依照《中华人民共和国民法典》第五百零二条、第五百零九条、第五百八十条以及《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，判决：一、被告贵州中达房屋开发有限责任公司于本判决书生效之日起十日内向原告杨圣英支付违约金9117元(违约金暂计至2020年10月31日，之后的违约金以13元/平方米/月为标准，乘以合7同约定14/17的建筑面积，计算至达到合同约定的交房条件并通知交房之日止，原告自愿在达到约定交付条件前办理收房的，计算至实际接收房屋之日止)；二、驳回原告杨圣英的其余诉讼请求。案件受理费431元(已减半收取，原告已预交)，由被告贵州中达房屋开发有限责任公司负担92元，原告杨圣英负担339元。二审期间，上诉人提交2014年贵阳市房屋租金指导价及案涉房屋评估报告一份，拟证明一审判决采纳的租金标准错误，应以上诉人委托所作的评估报告评估的租金为准。被上诉人质证称，租金指导价系政府职能部门发布，如今并未发布新的租金指导价说明2014年租金指导价可以适用于当前市场，上诉人提供的评估报告系其单方委托所作，不具备公平、公正性，程序上不具备合法性，不能作为裁判依据，评估的租金并非上诉人因逾期交房产生的实际损失，而是预期利益损失，评估报告的装修标准高于合同附件六约定的装修标准，评估报告计算的评估价值是连续性的，但实际上购房人收房之后房屋会存在闲置期。本院经审理查明的其他事实与一审判决认定的事实一致。本院认为本院认为，本案二审的争议焦点为：1、被上诉人逾期交房违约责任应如何认定；2、突发公共卫生事件一级响应期间的违约金是否应当扣除。关于争议焦点一，双方签订的《商品房买卖合同》第十三条逾期交房违约责任条款对于逾期交房违约金约定为已付房款的万分之0.2/日，上诉人主张按照已付购房款金额为基数按银行同期贷款利率计算逾期交付违约金并不符合双方约定，亦无法律依据，在一审举证期限内，上诉人亦未提交证据证明逾期交房导致的实际损失，贵阳市住建局仅于2014年公布过租金指导价，考虑到近年来贵阳市房屋租赁市场租金波动幅度并不大，案涉项目位于贵阳市中心城区住宅土地二级地段与三级地段之间，一审判决依照《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(法释［2003］7号)第十七条：“商品房买卖合同没有约定违约金数额或者损失赔偿额计算方法，违约金数额或者损失赔偿额可以参照以下标准确定……逾期交付使用房屋的，按照逾期交付使用房屋期间有关主管部门公布或者有资格的房地产评估机构评定的同地段同类房屋租金标准确定。”的规定，并综合案情考虑，酌情按贵阳市住建局2014年公布的租金指导价中二级地段住宅类的下限，即13元/平方米/月标准支持逾期交房违约金并无不当。15/17上诉人称案涉房屋的交付标准为精装房，而住建部门公布的指导价仅为简装房标准，首先，对于精装房与简装房之间并无明确的界定标准，其次，上诉人所购房屋系住宅，虽可以出租获取收益但并非唯一目的，房屋能否实际出租获益受市场等多方面因素影响，对于违约金如何认定并非单纯依据租金标准进行衡量评判，违约金的认定系综合当事人约定的合同相关条款、当事人诉请及举证程度等多方面考量，就本案而言，双方合同约定的已付房款日万分之0.2的逾期交房违约金标准虽较低，但合同约定的对等义务逾期付款的违约金标准为日万分之0.1，甚至低于逾期交房违约金标准，双方签订的合同在对等义务的违约责任上并未显失公平，基于兼顾意思自治及利益平衡原则考量，一审综合案情考量酌情进行适当调整并无不当。关于争议焦点二，本案中，被上诉人的逾期交房行为虽在新冠疫情发生之前即已存在，新冠疫情不影响逾期交房违约行为的认定，但逾期交房系持续性违约行为，逾期交房违约金的计算方式一般为随违约行为的持续而累计计算，新冠疫情的发生作为外因介入对于逾期交房行为持续期间存在影响，故一审参考突发公共卫生事件一级响应期间酌情扣减三十天的违约金并无不当。关于案件受理费的分担，一审以胜败诉比例为原则进行分担认定亦无不当。综上所述，上诉人的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费678元，由杨圣英负担。本判决为终审判决。落款审判员邓禹雨二〇二一年十二月八日书记员鄢塽16/17北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。17/17',)