曾丽娟诉贵州禹洲房地产公司商品房销售合同纠纷二审判决书

('曾丽娟、贵州禹洲房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审理法院】贵州省贵阳市中级人民法院【审结日期】2021.12.09【案件字号】(2021)黔01民终10768号【审理程序】二审【审理法官】田镇华【审理法官】田镇华【文书类型】判决书【当事人】曾丽娟;贵州禹洲房地产开发有限公司;贵州广博物业管理有限公司【当事人】曾丽娟贵州禹洲房地产开发有限公司贵州广博物业管理有限公司【当事人-个人】曾丽娟【当事人-公司】贵州禹洲房地产开发有限公司贵州广博物业管理有限公司【代理律师/律所】罗泽远贵州云纳律师事务所;杜远强贵州云纳律师事务所【代理律师/律所】罗泽远贵州云纳律师事务所杜远强贵州云纳律师事务所【代理律师】罗泽远杜远强【代理律所】贵州云纳律师事务所【法院级别】中级人民法院【终审结果】二审维持原判【原告】曾丽娟1/10【被告】贵州禹洲房地产开发有限公司;贵州广博物业管理有限公司【本院观点】依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。【权责关键词】完全民事行为能力无效撤销代理合同合同约定新证据质证诉讼请求维持原判发回重审执行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院查明】二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及合同补充协议、《收款收据》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。【本院认为】本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依据”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”之规定，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对水、电、燃气、有线电视建设安装费或开户费等费用的收取尚无明确规定，上诉人依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此来认定合同条款无效还应结合双方当事人的合同约定作出判断。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》在主要条款中并未明确约定商品房价2/10格中是否包含了上述安装或开通费，双方通过《补充协议》的方式对此作出明确约定，明确了“本合同第四条约定的商品房价款不包含买受人应承担缴纳的水表开户费、电表开户费、煤气开户费、有线电视开户费、电子对讲系统等费用，上述费用由出卖人暂时代缴，买受人与出卖人办理房屋交接手续前买受人须向出卖人交清，否则视为买受人违约，出卖人有权不予办理房屋交接手”，主合同条款与补充协议不存在相互冲突的约定。合同履行过程中，买受人根据合同约定交纳了相关费用，且多年未提出异议。上诉人作为具有完全民事行为能力人，应能够理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由被上诉人提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，且合同不存在违反法律法规等强制性规定的情形，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力。综上，上诉人称合同条款无效、返还上述开通费用的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，曾丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾丽娟负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2300:51:17【一审法院查明】一审法院认定事实：2010年7月1日，原告曾丽娟作为买受人，与被告禹洲房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及附件约定原告购买被告开发建设的贵阳市南明区房屋，套内面积100.16㎡;出卖人与买受人按照套内面积计算，以4859元／㎡计算该商品房价款，该商品房总价款为486677元;买受人以按揭贷款付款方式付款买受人应当在2010年7月1日支付房价款146677.44元余款340000元由买受人按揭贷款支付出卖人;(附件四)合同补充协议第2条约定“本合同第四条约定的商品房价款不包含买受人应承担缴纳的水表开户费、电表开户费、煤气开户费、有线电视开户费，电子对讲系统等费用，上述费用由出卖人暂时代缴，买受人与出卖人办理房屋交接手续前买受人须向出卖人交清，否则视为买受人违约，出卖人有权不予办理房屋交接手续。”双方在合同及附件中还约定了其他事项。合同签订后，原告向禹洲房开公司交纳了购房款，向禹洲房开公司委托的前期物业服务企业被告广博物业公司交纳了水、电、煤气、电视开通费5500元；禹洲房开公司将该房交付原告3/10使用至今。其后，原告以被告收取的购房款中已包含水、电、燃气、有线电视开通费5500元，该款系额外收取，被告理应退还为由诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原告和被告禹洲房开公司一致认可禹洲房开公司已将该房交付原告使用至今，该房的水、电、煤气、电视均已开通。禹洲房开公司称其未委托被告广博物业公司收取水、电、煤气、电视开通费，其也未收到该费用。【一审法院认为】一审法院认为：依法成立的合同受法律保护；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告订立的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自的合同义务，故原告请求判决原告与被告禹洲房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条无效的主张，于法无据，一审法院不予支持。同时，依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容：…供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；…。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”商品房总价中已包含水、电、燃气、有线电视开通费等建设安装费用的，房开商不能再额外收取买受人的水、电、燃气、有线电视开通费，但并非房开商不能收取水、电、燃气、有线电视开通费。原告与被告禹洲房开公司订立的《商品房买卖合同》中未明确约定该商品房总价中已包含水、电、燃气、有线电视开通费等建设安装费用，双方以附件《补充协议》约定该费用并无不当，原告要求被告返还水、电、燃气、有线电视开通费的主张，无合同及法律依据，一审法院依法不予支持。被告广博物业公司未到庭应诉，视其放弃诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回原告曾丽娟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。【二审上诉人诉称】曾丽娟上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.依法支持上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第2条无效，该条款违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》和《贵州省人民代表大会法制委员会》在《关于有关问题询问的答复》的规定；根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情4/10形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，补充协议第2条无效；2.依据《贵州省物价局关于城市管道燃气设绝建设及服务收费的通知》(黔价费【2011】78号)、《省物价局、省广电关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》(黔价费【2013】179号)、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》(黔发改价格【2014】1705号)等规范性文件的相关规定，收取水、电、燃气、有线电视建设安装费的行为属于重复收费，且根据了解上述费用并非5500元而是3880元，存在超收，应予退还；3.《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已明确商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，一审判决认定事实错误，与法律、法规相抵。综上所述，曾丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：曾丽娟、贵州禹洲房地产开发有限公司等商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书贵州省贵阳市中级人民法院民事判决书(2021)黔01民终10768号当事人上诉人(原审原告)：曾丽娟。被上诉人(原审被告)：贵州禹洲房地产开发有限公司，住所地：贵州省贵阳市南明区花溪大道北段236号。法定代表人：周启涛，该公司总经理。委托诉讼代理人：罗泽远，贵州云纳律师事务所律师。委托诉讼代理人：杜远强，贵州云纳律师事务所律师。被上诉人(原审被告)：贵州广博物业管理有限公司，住所地：贵州省贵阳市云岩区黄金路180号1幢2层14号。5/10法定代表人：张贤林，该公司执行董事。审理经过上诉人曾丽娟因与被上诉人贵州禹洲房地产开发有限公司(以下简称禹洲房开公司)、贵州广博物业管理有限公司(以下简称广博物业公司)商品房销售合同纠纷一案，上诉人曾丽娟不服贵州省贵阳市南明区人民法院(2020)黔0102民初925号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年9月23日立案后，依据《全国人民代表大会常务委员会关于授权最高人民法院在部分地区开展民事诉讼程序繁简分流改革试点工作的决定》，由审判员独任进行审理，被上诉人禹洲房开公司的委托诉讼代理人罗泽远到庭参加诉讼。本案现已审理终结。二审上诉人诉称曾丽娟上诉请求：1.撤销原判，依法改判或发回重审；2.依法支持上诉人的一审诉讼请求；3.一、二审诉讼费由被上诉人承担。事实与理由：1.《商品房买卖合同》附件四《合同补充协议》第2条无效，该条款违反了《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》和《贵州省人民代表大会法制委员会》在《关于有关问题询问的答复》的规定；根据《中华人民共和国合同法》第四十条“格式条款具有本法第五十二条和第五十三条规定情形的，或者提供格式条款一方免除其责任、加重对方责任、排除对方主要权利的，该条款无效。”之规定，补充协议第2条无效；2.依据《贵州省物价局关于城市管道燃气设绝建设及服务收费的通知》(黔价费【2011】78号)、《省物价局、省广电关于制定全省有线数字电视基本收视维护费标准的通知》(黔价费【2013】179号)、《贵州省发展改革委关于我省新建住宅区供配电设施建设费标准等有关问题的通知》(黔发改价格【2014】1705号)等规范性文件的相关规定，收取水、电、燃气、有线电视建设安装费的行为属于重复收费，且根据了解上述费用并非5500元而是3880元，存在超收，应予退还；3.《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》已明确商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用，一审判决认定事实错误，与法律、法规相抵。二审被上诉人辩称禹洲房开公司辩称，一审认定事实清楚，适用法律正确。上诉人的上诉请求及理由无事实和法律依据，请求驳回上诉、维持原判。上诉人曾丽娟，被上诉人广博物业公司未到庭参加诉讼，亦未提交书面意见。6/10原告诉称曾丽娟向一审法院起诉请求：1、原告与被告禹洲房开公司签订的《商品房买卖合同》附件四《补充协议》第2条(对合同第四条的补充约定)无效；2、二被告立即退还向原告收取的水、电、燃气、有线电视开通费5500元；3、被告按中国人民银行同期贷款利率的标准，向原告支付以5500元为基数，从2010年11月27日起至实际付清之日止期间的资金占用费；四、被告承担本案诉讼费。一审法院查明一审法院认定事实：2010年7月1日，原告曾丽娟作为买受人，与被告禹洲房开公司作为出卖人签订《商品房买卖合同》及附件约定原告购买被告开发建设的贵阳市南明区房屋，套内面积100.16㎡;出卖人与买受人按照套内面积计算，以4859元／㎡计算该商品房价款，该商品房总价款为486677元;买受人以按揭贷款付款方式付款,买受人应当在2010年7月1日支付房价款146677.44元,余款340000元由买受人按揭贷款支付出卖人;(附件四)合同补充协议第2条约定“本合同第四条约定的商品房价款不包含买受人应承担缴纳的水表开户费、电表开户费、煤气开户费、有线电视开户费，电子对讲系统等费用，上述费用由出卖人暂时代缴，买受人与出卖人办理房屋交接手续前买受人须向出卖人交清，否则视为买受人违约，出卖人有权不予办理房屋交接手续。”双方在合同及附件中还约定了其他事项。合同签订后，原告向禹洲房开公司交纳了购房款，向禹洲房开公司委托的前期物业服务企业被告广博物业公司交纳了水、电、煤气、电视开通费5500元；禹洲房开公司将该房交付原告使用至今。其后，原告以被告收取的购房款中已包含水、电、燃气、有线电视开通费5500元，该款系额外收取，被告理应退还为由诉至一审法院，提出如前诉请。审理中，原告和被告禹洲房开公司一致认可禹洲房开公司已将该房交付原告使用至今，该房的水、电、煤气、电视均已开通。禹洲房开公司称其未委托被告广博物业公司收取水、电、煤气、电视开通费，其也未收到该费用。一审法院认为一审法院认为：依法成立的合同受法律保护；当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。原、被告订立的《商品房买卖合同》及合同补充协议，系双方真实意思表示，内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按约履行各自的合同义务，故原告请求判决原告与被告禹洲房开公司签订的《商品房买卖合同》附7/10件四《补充协议》第2条无效的主张，于法无据，一审法院不予支持。同时，依据《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》第三十一条“商品房买卖合同应当包括下列内容：…供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺及相关权益、责任；…。前款约定的商品房价格应当包括水、电等配套设施的建设安装费用，出卖人不再向买受人收取该商品房总价款以外的费用。”商品房总价中已包含水、电、燃气、有线电视开通费等建设安装费用的，房开商不能再额外收取买受人的水、电、燃气、有线电视开通费，但并非房开商不能收取水、电、燃气、有线电视开通费。原告与被告禹洲房开公司订立的《商品房买卖合同》中未明确约定该商品房总价中已包含水、电、燃气、有线电视开通费等建设安装费用，双方以附件《补充协议》约定该费用并无不当，原告要求被告返还水、电、燃气、有线电视开通费的主张，无合同及法律依据，一审法院依法不予支持。被告广博物业公司未到庭应诉，视其放弃诉讼权利。综上所述，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、第一百四十四条、《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条第一款之规定，判决：驳回原告曾丽娟的诉讼请求。案件受理费50元，减半收取25元，由原告负担。本院查明二审期间，各方当事人均未提交新证据，本院对一审查明的相关事实予以确认。本案事实，有当事人陈述、《商品房买卖合同》及合同补充协议、《收款收据》等证据在卷佐证，并经庭审质证，本院予以确认。本院认为本院认为，依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外”之规定，因本案纠纷由民法典施行前的法律事实引起，故本案适用当时的法律、司法解释作为裁判依据。《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项规定“有下列情形之一的，合同无效：(五)违反法律、行政法规的强制性规定”，根据《最高人民法院关于适用若干问题的解释(一)》第四条：“合同法实施以后，人民法院确认合同无效，应当以全国人大及其常委会制定的法律和国务院制定的行政法规为依据，不得以地方性法规、行政规章为依8/10据”、《最高人民法院关于适用若干问题的解释(二)》第十四条“合同法第五十二条第(五)项规定的强制性规定，是指效力性强制性规定”之规定，认定合同条款无效的前提必须是合同条款违反法律、行政法规的效力性强制规定才属无效。而我国现行的法律、行政法规对水、电、燃气、有线电视建设安装费或开户费等费用的收取尚无明确规定，上诉人依据的《贵州省城镇房地产开发经营管理条例》属于地方性法规，并非法律、行政法规的范畴。即便该条例是针对特定领域、范围制定的规范性文件，在特定领域和范围具有一定约束力，但并不能据此来认定合同条款无效,还应结合双方当事人的合同约定作出判断。本案中，双方签订的《商品房买卖合同》在主要条款中并未明确约定商品房价格中是否包含了上述安装或开通费，双方通过《补充协议》的方式对此作出明确约定，明确了“本合同第四条约定的商品房价款不包含买受人应承担缴纳的水表开户费、电表开户费、煤气开户费、有线电视开户费、电子对讲系统等费用，上述费用由出卖人暂时代缴，买受人与出卖人办理房屋交接手续前买受人须向出卖人交清，否则视为买受人违约，出卖人有权不予办理房屋交接手”，主合同条款与补充协议不存在相互冲突的约定。合同履行过程中，买受人根据合同约定交纳了相关费用，且多年未提出异议。上诉人作为具有完全民事行为能力人，应能够理解上述条款的内容及履行后的法律后果。即便案涉的合同系由被上诉人提供的格式文本，但是合同内容系双方协商一致的结果，且合同不存在违反法律法规等强制性规定的情形，应认定为合法有效，对双方当事人均有约束力。综上，上诉人称合同条款无效、返还上述开通费用的主张不能成立，对该主张本院不予支持。综上所述，曾丽娟的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项，《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款之规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。二审案件受理费50元，由上诉人曾丽娟负担。本判决为终审判决。落款9/10审判员田镇华二〇二一年十二月九日书记员王开航北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。10/10',)