解析国有土地使用权出让合同补充协议的关键问题

('国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明一、制定《出让合同补充协议》示范文本的背景为贯彻落实《城市房地产管理法》、《合同法》的有关规定，规范国有土地使用权出让行为，切实保护土地出让人、受让人的合法权益，2000年10月31日，国土资源部、国家工商行政管理总局联合发布了修订后的《国有土地使用权出让合同》示范文本（GF-2000-2601，简称《出让合同》示范文本）。几年来，作为出让方的各市县国土资源部门与作为受让方的用地者，共同依据《出让合同》示范文本签订国有土地使用权出让合同，并认真履行合同，对保护双方合法土地权益，合理开发利用土地，促进土地市场规范发展，发挥了重要作用。2004年，《国务院关于深化改革严格土地管理的决定》（国发[2004]28号）明确规定：“今后，供地时要将土地用途、容积率等使用条件的约定写入土地使用合同，对工业项目用地必须有投资强度和开发进度等控制性要求”。“各有关部门要按照集约用地的原则，调整有关厂区绿化率的规定，不得圈占土地搞花园式工厂”。2005年，《国务院办公厅转发建设部等部门关于做好稳定住房价格工作意见的通知》（国办发[2005]26号）进一步明确规定：“要规范土地出让公告和合同的内容，加强房地产开发用地供后监管，对违反土地出让合同约定或有关规定的，依法追究违约违规责任。”为进一步发挥政府运用经济、法律手段管理土地的水平和能力，明确投资强度，提高集约用地水平；明确项目开工、竣工时间，防止开发商长期囤积土地，保证政府出让的国有土地能够及时转变成有效的开发利用；进一步明确规范闲置土地的认定，减少土地闲置；根据国发28号和国办发26号文件要求，我们在原出让合同示范文本的基础上，研究制订了《出让合同补充协议》示范文本。2006年4月19日，国土资源部和国家工商行政管理总局联合下了《关于发布〈关于国有土地使用权出让合同补充协议〉》示范文本（试行）的通知》（国土资发[2006]83号），自2006年7月1日起试行。二、《出让合同补充协议》示范文本的主要内容及说明（一）关于《出让合同补充协议》的主要内容《出让合同补充协议》共16条，对出让土地的竣工时间、投资总额、投资强度、宗地容积率、建筑系数、工业项目用地中非生产性设施用地比例、闲置土地认定、终止履行合同、改变合同约定的用地条件等合同条件及违约责任进行了明确约定。（二）关于《出让合同补充协议》适用效力1/3国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明自2006年7月1日起，市、县国土资源管理部门（出让人）与受让人签订国有土地使用权出让合同时，除了按照2000年的《出让合同》示范文本签订合同外，双方还要就合同中有关土地开发利用等未尽事宜，同时签订《出让合同补充协议》，《出让合同》和《出让合同补充协议》具有同等效力。（三）关于建设项目开竣工时间的约定为保证用地者及时开发利用土地，防止囤积土地，在《出让合同》已约定了建设项目的动工日期外，《出让合同补充协议》第一条约定了建设项目的竣工时间。明确“受让人除按照《出让合同》约定日期动工建设外，还要明确同意在年月日前完成项目施工建设，并申请竣工验收。”并在第十条约定，受让人未能按合同约定日期完成项目建设并申请竣工验收的，要承担违约责任，支付违约金。这一规定主要是为解决一些项目长期建设而不竣工问题，防止开发商长期大量囤积土地。（四）关于投资总额和容积率的约定为节约集约用地，提高土地利用效率，在《出让合同补充协议》第二、三条约定了受让宗地的投资总额、单位用地面积投资强度、容积率和建筑系数等指标。受让人不能满足双方约定的指标的，属于违约。第十一、十二、十三条明确了违约方要支付违约金等责任。这几条规定主要是明确项目用地投资强度，提高集约利用水平，降低项目对土地资源的消耗量。（五）关于工业建设项目的特别约定为集约利用工业用地，防止圈占土地搞花园式工厂，第四条规定：属于工业建设项目的，受让宗地中用于企业内部行政办公及生活服务设施的用地不超过受让宗地面积的%一定比例，受让人不得在受让宗地范围内建造成套住宅、专家楼、宾馆、招待所和培训中心等非生产性设施。违反该约定的，第十四条规定：受让人应当向出让人支付违约金，并自行拆除相应的绿化和建筑设施。这些规定主要是提高工业用地利用强度，提高集约用地水平。（六）关于闲置土地的规定《城市房地产法》、国土资源部《闲置土地处置办法》等法律法规规定对闲置土地处置已进行了规定。为及时开发利用土地，防止闲置浪费土地，《出让合同补充协议》第五、六条进一步作了约定，受让人按照合同约定日期动工建设，但已开发建设面积占建设总面积比例不足三分之一或已投资额占总投资额不足25％，且未经批准中止开2/3国有土地使用权出让合同补充协议有关问题的说明发建设连续满一年的，也视为土地闲置，出让人有权向受让人征收土地闲置费。防止项目停工形成实际闲置问题。（七）关于终止项目建设和减少投资规模的约定对于受让人在开发利用土地过程中，因自身原因终止该项目投资建设或减少项目投资规模，申请终止履行出让合同或变更出让合同的不同情况，《出让合同补充协议》第七条、第八条对退还全部或部分土地使用权出让金、收回土地使用权、扣除定金、征收土地等事项进行了明确约定。目的是及时调整土地利用，充分利用土地。（八）关于改变土地使用条件的约定为规范严格合同履行，维护城市规划的权威性和严肃性，防止受让方随意改变用地条件，规避招标拍卖挂牌出让，《出让合同补充协议》第十五条规定了在出让期限内，受让人要求改变《出让合同》规定的土地用途等土地使用条件的两种处理方式，一是由出让人收回该宗地的土地使用权后，依法重新出让，二是依法办理改变土地用途和土地使用条件批准手续后，由受让人按照批准变更时新旧土地使用条件下该宗地的土地市场价格差额补交土地使用权出让金。3/3',)