乌兰浩特鑫厦房产与王博嘉房屋销售合同争议二审判决文书

('乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司、王博嘉商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷商品房销售合同纠纷【审理法院】内蒙古自治区兴安盟中级人民法院【审理法院】内蒙古自治区兴安盟中级人民法院【审结日期】2021.11.19【案件字号】(2021)内22民终1623号【审理程序】二审【审理法官】高铁英孟海晶李凤婷【审理法官】高铁英孟海晶李凤婷【文书类型】判决书【当事人】乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司;王博嘉【当事人】乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司王博嘉【当事人-个人】王博嘉【当事人-公司】乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司【代理律师/律所】高德伟内蒙古兴新律师事务所;张明峰内蒙古圣泉(阿尔山)律师事务所【代理律师/律所】高德伟内蒙古兴新律师事务所张明峰内蒙古圣泉(阿尔山)律师事务所【代理律师】高德伟张明峰【代理律所】内蒙古兴新律师事务所内蒙古圣泉(阿尔山)律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司【被告】王博嘉1/11【本院观点】本案争议焦点是：鑫厦房地产公司未能协助王博嘉办理不动产权证书的行为是否构成违约，应否以房屋价款为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。【权责关键词】显失公平撤销违约金过错支付违约金合同约定新证据诉讼请求维持原判【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案争议焦点是：鑫厦房地产公司未能协助王博嘉办理不动产权证书的行为是否构成违约，应否以房屋价款为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释进行审理。鑫厦房地产公司上诉主张涉案房屋因涉及多部门和手续无法办理不动产权证书，并非其公司的原因造成，其不构成违约。本案中，涉案房屋所在小区办理相关产权证书的基础是鑫厦房地产公司向行政机关提供完备的办理手续，现鑫厦房地产公司未提供证据证实从交付房屋后到起诉前其已履行向行政主管机关提供完备的手续办理不动产证书，亦未提供有效证据证实不动产证书未办理成功是由于购房人自身原因及消防部门不予验收所致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，其应承担举证不能的法律后果。关于违约金数额及支付截止时间问题。依照涉案《商品房买卖合同》约定，未办理房屋产权转移登记的违约金为房屋价款总额的0.01%即23.24元，现涉案房屋已交付多年，但一直未办理产权证书，仅赔偿23.24元明显过低，显失公平，且按照合同约定的双方的违约责任明显加重购房人即王博嘉责任，据此一审综合案件事实和证据调整并确定的违约金数额并无不当；在鑫厦房地产公司未协助王博嘉办理不动产权证书前，其违约行为一直持续，给王博嘉就涉案房屋行使相关权利造成障碍，其应就此承担相应的违约责任至协助完成办理不动产权证书止。综上所述，鑫厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：2/11【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1284.46元，由上诉人乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2022-09-2102:48:54【一审法院查明】一审法院认定事实：2014年4月17日，鑫厦房地产公司与王博嘉签订《商品房买卖合同》，约定鑫厦房地产公司将位于阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室出售给王博嘉。合同签订后王博嘉已经按揭贷款交付全部购房款232400.00元，鑫厦房地产公司向王博嘉交付了房屋。双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价款的0.01%向王博嘉支付违约金。一审法院认为，鑫厦房地产公司与王博嘉签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。王博嘉依约履行了支付购房款的义务，鑫厦房地产公司应当按照合同约定履行其应尽的义务。现王博嘉要求鑫厦房地产公司协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，一审法院予以支持。鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。鑫厦房地产公司在案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区未进行初始登记，至起诉前鑫厦房地产公司亦未能按合同约定为王博嘉办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因鑫厦房地产公司怠于履行协助义务，无法按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自合同订立时(2014年4月17日)起的90日，即2014年7月15日，但原告诉请自2014年7月17日主张违约金，该院予以支持。王博嘉虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办证给王博嘉造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即23.24元，明显偏低。基于王博嘉、鑫厦房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020.12.29修正)的第十四条针对的是在合同中没有约定违约金的情形，而本案中王博3/11嘉与鑫厦房地产公司双方在商品房买卖合同中对违约金是有约定的，只是约定过低。现王博嘉主张按照年利率6%及按银行同业拆借利率3.85%加计50%即5.78%计算违约金，于法无据。但王博嘉的该项主张其实质是对违约金的增加，参考案涉小区过往案例，并兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及鑫厦房地产公司的过错程度等综合因素，对违约金予以适当调整，即按日利率0.01%标准计算违约金较为公平合理，且该标准低于中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，亦符合法律及相关司法解释的规定。综上所述，鑫厦房地产公司应协助王博嘉办理涉案房屋的不动产证书，给付自2014年7月17日起至起诉之日2021年7月14日的违约金59378.20元(232400.00元×0.01%×2555天)，并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过)第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》(2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过)第九十条之规定，判决：一、乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助王博嘉办理阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室的不动产权证书；二、乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付王博嘉违约金59378.20元，并自2021年7月15日起以购房款232400.00元为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。【二审上诉人诉称】鑫厦房地产公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院(2021)内2202民初615号民事判决书，驳回王博嘉一审的全部诉讼请求；2.由王博嘉承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》合法有效，所有条款均是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。该合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。在双方有该项约定的情况下，一审法院应依据该约定来认定王博嘉有权取得权属证书的时间，而不能无视双方的该约定，直接依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项中的“合同订立之4/11日起90日”来认定王博嘉有权取得权属证书的时问。本案中，王博嘉的房屋于2021年8月办理的首次登记(初始登记)，也就是说，王博嘉的房屋尚未达到办理房屋权属转移登记的条件。因此，鑫厦房地产公司不存在逾期办理权属转移登记的情形，无需承担任何违约责任。二、双方就逾期办理房屋权属转移登记的违约责任也有明确的约定，即房屋价款的0.0l%。退一步讲，即使本案中认定至今未办理权属转移登记系鑫厦房地产公司原因，那也应当按照该约定判令鑫厦房地产公司承担责任。但一审法院却无视双方的该约定，在不符合法定条件的情况下，径行提高违约金标准，这是对双方合意的于预。并且，一审法院将支付违约金的天数延长至协助义务履行完毕之日，这更是无限加重了鑫厦房地产公司的责任。一审法院既然已经认定了鑫厦房地产公司只有协助办理的义务，那么就是认可了鑫厦房地产公司无法单独办理登记手续的事实。在此情况下，一审法院仍将未来不确定的风险全部强加在鑫厦房地产公司身上，这才是权利义务的严重不对等。三、一审判决明显不符合本案事实，本案中未能办理房产证有多方原因，一审没有查清事实。办理不动产权证，开发商是协助义务，还需购买人以书面明示的方式办理不动产登记，一审认定事实没有任何证据证明购买人主动办理不动产登记手续。办理不动产权证的流程为七个步骤，一审法院片面认为未办理产权证书是开发商的原因，但开发商只是协助义务，没有构成根本违约。房产证一直未办理成功还有政府消防部门的原因。开发商自身违约的情形有：1.开发商建筑楼房不合格；2.开发商跑路；3.开发商五证不齐全；4.楼盘存在严重质量问题。本案中开发商不存在上述四项中的任何一项。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判，驳回王博嘉一审的全部诉讼请求。综上所述，鑫厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司、王博嘉商品房销售合同纠纷民事二审民事判决书内蒙古自治区兴安盟中级人民法院民事判决书5/11(2021)内22民终1623号当事人上诉人(原审被告)：乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司，住所地内蒙古自治区乌兰浩特市贵宾楼三楼。法定代表人：刘彩云，职务：总经理。委托诉讼代理人：高德伟，内蒙古兴新律师事务所律师。被上诉人(原审原告)：王博嘉。委托诉讼代理人：张明峰，内蒙古圣泉(阿尔山)律师事务所律师。审理经过上诉人乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司(以下简称鑫厦房地产公司)因与被上诉人王博嘉商品房销售合同纠纷一案，不服内蒙古自治区阿尔山市人民法院(2021)内2202民初615号民事判决，向本院提起上诉。本院于2021年10月21日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。二审上诉人诉称鑫厦房地产公司上诉请求：1.撤销内蒙古自治区阿尔山市人民法院(2021)内2202民初615号民事判决书，驳回王博嘉一审的全部诉讼请求；2.由王博嘉承担一审、二审诉讼费用。事实和理由：一、涉案《商品房买卖合同》合法有效，所有条款均是双方的真实意思表示，对双方具有约束力。该合同第十二条约定，自初始登记完毕之日起180日内，办结房屋权属转移登记。在双方有该项约定的情况下，一审法院应依据该约定来认定王博嘉有权取得权属证书的时间，而不能无视双方的该约定，直接依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第十八条第三项中的“合同订立之日起90日”来认定王博嘉有权取得权属证书的时问。本案中，王博嘉的房屋于2021年8月办理的首次登记(初始登记)，也就是说，王博嘉的房屋尚未达到办理房屋权属转移登记的条件。因此，鑫厦房地产公司不存在逾期办理权属转移登记的情形，无需承担任何违约责任。二、双方就逾期办理房屋权属转移登记的违约责任也有明确的约定，即房屋价款的0.0l%。退一步讲，即使本案中认定至今未办理权属转移登记系鑫厦房地产公司原因，那也应当按照该约定判令鑫厦房地产公司承担责任。但一审法院却无视双方的该约定，在不符合法定条件的情况下，径行提高违约金标准，这是对双方合意的于预。并且，一审法院将支付违约金的天数延长至协助义务履行完毕之日，6/11这更是无限加重了鑫厦房地产公司的责任。一审法院既然已经认定了鑫厦房地产公司只有协助办理的义务，那么就是认可了鑫厦房地产公司无法单独办理登记手续的事实。在此情况下，一审法院仍将未来不确定的风险全部强加在鑫厦房地产公司身上，这才是权利义务的严重不对等。三、一审判决明显不符合本案事实，本案中未能办理房产证有多方原因，一审没有查清事实。办理不动产权证，开发商是协助义务，还需购买人以书面明示的方式办理不动产登记，一审认定事实没有任何证据证明购买人主动办理不动产登记手续。办理不动产权证的流程为七个步骤，一审法院片面认为未办理产权证书是开发商的原因，但开发商只是协助义务，没有构成根本违约。房产证一直未办理成功还有政府消防部门的原因。开发商自身违约的情形有：1.开发商建筑楼房不合格；2.开发商跑路；3.开发商五证不齐全；4.楼盘存在严重质量问题。本案中开发商不存在上述四项中的任何一项。综上，一审法院认定事实不清，适用法律错误，请求贵院依法改判，驳回王博嘉一审的全部诉讼请求。二审被上诉人辩称王博嘉辩称，同意一审判决。一、180日内办理房屋转移登记，是双方合同约定的内容，鑫厦房地产公司与王博嘉交付房屋后没有积极履行初始登记的义务，鑫厦房地产公司没有履行义务，导致王博嘉无法办理房屋产权证。二、关于违约金，双方签订的违约金为全部房款的0.01%，没有明确约定这0.01%是年还是月，商品房买卖合同是格式条款，开发商在签订合同时对内容进行修改，明示免除自己责任，应明确对对方作出明示。合同中对于违约金的约定明显过低，显然是开发商要规避法律责任，单方作出格式条款的规定，违约金按照0.01%显然失衡，即使有合同约定也不能参照。三、开发商履行协助的前提是应当先办理初始登记，只有开发商办理初始登记以后，购房人才能提出书面申请办理。如查不到初始登记，购房人则失去了申请办理产权证书的前提条件。迄今为止王博嘉也没有得到正式的购房发票。开发商对于销售的房屋没有进行缴税，购房人即使交纳契税等也无法缴纳。鑫厦房地产公司提到其他客观原因，如消防问题，消防部门对楼房不予验收的主要原因是房地产开发没有按照消防建设规划进行，消防未能验收的原因不在于购房人，涉案开发楼盘是在2012年对外出售的，到2021年，时隔7年，消防验收开发商没有积极协调。一审法院认定鑫厦房地产公司违反合同约定，导7/11致王博嘉无法取得登记证明，一审法院判决正确，应依法驳回鑫厦房地产公司的上诉请求。原告诉称王博嘉向一审法院起诉请求1.请求依法判决鑫厦房地产公司即期协助王博嘉办理阿尔山市卧龙城小区7号楼2单元201室房屋的不动产权证书；2.请求依法判决鑫厦房地产公司给付违约金96516.2元(以购房款232400元为基数，2014年7月17日至2019年8月19日，计1859日，按年利率6%计算，每日38.2元，计71013.8元；2019年8月20日暂计至2021年7月13日，计693日，按银行业同业拆借利率3.85%加计50%即5.78%计算，每日36.8元，计25502.4元)，并以购房款232400元为基数按年利率5.78%向王博嘉支付违约金至协助义务履行完毕时止。3.本案诉讼费用由鑫厦房地产公司承担。一审法院查明一审法院认定事实：2014年4月17日，鑫厦房地产公司与王博嘉签订《商品房买卖合同》，约定鑫厦房地产公司将位于阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室出售给王博嘉。合同签订后王博嘉已经按揭贷款交付全部购房款232400.00元，鑫厦房地产公司向王博嘉交付了房屋。双方在合同中约定，应在初始登记完毕之日起180日内办理房屋权属转移登记，由于鑫厦房地产公司的原因，未能在上述期限内办结房屋权属转移登记的，应按房屋价款的0.01%向王博嘉支付违约金。一审法院认为，鑫厦房地产公司与王博嘉签订的《商品房买卖合同》是双方当事人真实意思的表示，内容不违反法律规定，合法有效，双方均应按照合同约定履行义务。王博嘉依约履行了支付购房款的义务，鑫厦房地产公司应当按照合同约定履行其应尽的义务。现王博嘉要求鑫厦房地产公司协助办理涉案房屋的房屋所有权证，理由正当，一审法院予以支持。鑫厦房地产公司作为房屋出卖人有向产权登记机关提供必要的证明文件、办理涉案房屋初始登记的义务。鑫厦房地产公司在案件审理过程中自称对诉争房屋所在的小区未进行初始登记，至起诉前鑫厦房地产公司亦未能按合同约定为王博嘉办理房屋不动产权登记证书，系属违约，应承担相应的违约责任。因鑫厦房地产公司怠于履行协助义务，无法按照双方签订的《商品房买卖合同》中的约定确定违约时间，故依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，本案涉案房屋已竣工且已交付使用，故确定违约责任的起算时间为自合同订立时(2014年4月17日)起的908/11日，即2014年7月15日，但原告诉请自2014年7月17日主张违约金，该院予以支持。王博嘉虽未提供证据证明其受到的损失及损失数额，但逾期办证给王博嘉造成的损失主要是在房屋交易或投资方面的可期待利益损失，双方在合同中约定的违约金为购房款总额的0.01%即23.24元，明显偏低。基于王博嘉、鑫厦房地产公司双方签订的《商品房买卖合同》中确定的权利义务内容的对比，合同中双方关于权属登记违约责任的约定不对等，存在显失公平的情形。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2020.12.29修正)的第十四条针对的是在合同中没有约定违约金的情形，而本案中王博嘉与鑫厦房地产公司双方在商品房买卖合同中对违约金是有约定的，只是约定过低。现王博嘉主张按照年利率6%及按银行同业拆借利率3.85%加计50%即5.78%计算违约金，于法无据。但王博嘉的该项主张其实质是对违约金的增加，参考案涉小区过往案例，并兼顾合同的履行情况、政府拆迁因素、房屋的使用用途以及鑫厦房地产公司的过错程度等综合因素，对违约金予以适当调整，即按日利率0.01%标准计算违约金较为公平合理，且该标准低于中国人民银行同期同类贷款利率及全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率，亦符合法律及相关司法解释的规定。综上所述，鑫厦房地产公司应协助王博嘉办理涉案房屋的不动产证书，给付自2014年7月17日起至起诉之日2021年7月14日的违约金59378.20元(232400.00元×0.01%×2555天)，并以此标准计算至履行协助义务完毕之日止。依照《最高人民法院关于适用时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百零七条、第一百一十四条、《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》(2003年3月24日最高人民法院审判委员会通过)第十八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款、《最高人民法院关于适用＜中华人民共和国民事诉讼法＞的解释》(2014年12月18日最高人民法院审判委员会通过)第九十条之规定，判决：一、乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内协助王博嘉办理阿尔山市××街××小区××号楼××单元××室的不动产权证书；二、乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司于判决生效之日起三十日内支付王博嘉违约金59378.20元，并自2021年7月15日起以购房款232400.00元为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。9/11二审中，当事人没有提交新证据。对当事人二审争议的事实，本院认定如下：原审判决认定本案事实正确，本院予以确认。本院认为本院认为，本案争议焦点是：鑫厦房地产公司未能协助王博嘉办理不动产权证书的行为是否构成违约，应否以房屋价款为基数按照日利率0.01%给付违约金至协助义务履行完毕之日止。根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”的规定，本案应适用当时的法律、司法解释进行审理。鑫厦房地产公司上诉主张涉案房屋因涉及多部门和手续无法办理不动产权证书，并非其公司的原因造成，其不构成违约。本案中，涉案房屋所在小区办理相关产权证书的基础是鑫厦房地产公司向行政机关提供完备的办理手续，现鑫厦房地产公司未提供证据证实从交付房屋后到起诉前其已履行向行政主管机关提供完备的手续办理不动产证书，亦未提供有效证据证实不动产证书未办理成功是由于购房人自身原因及消防部门不予验收所致，根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条“当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实，应当提供证据加以证明，但法律另有规定的除外”的规定，其应承担举证不能的法律后果。关于违约金数额及支付截止时间问题。依照涉案《商品房买卖合同》约定，未办理房屋产权转移登记的违约金为房屋价款总额的0.01%即23.24元，现涉案房屋已交付多年，但一直未办理产权证书，仅赔偿23.24元明显过低，显失公平，且按照合同约定的双方的违约责任明显加重购房人即王博嘉责任，据此一审综合案件事实和证据调整并确定的违约金数额并无不当；在鑫厦房地产公司未协助王博嘉办理不动产权证书前，其违约行为一直持续，给王博嘉就涉案房屋行使相关权利造成障碍，其应就此承担相应的违约责任至协助完成办理不动产权证书止。综上所述，鑫厦房地产公司的上诉请求不能成立，应予驳回；一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项规定，判决如下：裁判结果驳回上诉，维持原判。10/11二审案件受理费1284.46元，由上诉人乌兰浩特市鑫厦房地产开发有限公司负担。本判决为终审判决。落款审判长高铁英审判员孟海晶审判员李凤婷二〇二一年十一月十九日法官助理苏日娜书记员敖日格乐北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。11/11',)