《商品房买卖合同：认购书审核关键点与范本指南》

('《认购书商品房买卖合同范本审核要点指引》《认购书商品房买卖合同范本审核要点指引》各地区公司梳理所有在售项目、新开盘项目的认购书、商品房买卖合同范本时，须结合当地政策,对范本进行逐条检查修改，具体审核要点如下：一、认购书范本审核要点1、关于商品房规划用途：须严格按照商品房实际情况，在《商品房认购书》中选择规划用途，避免漏填或错填。所涉及的商品房买卖合同名称应适用于所选规划用途，且符合当地规定的合同名称。2、明确房源计价方式，仅保留对应计价方式字段。如部分项目产权式酒店按当地政府要求采用套内面积计价，应删除建筑面积计价相关字段及内容。3、关于税费、专项维修基金条款：各项目须根据当地政策要求填写《当地一手房交易税费及维修基金情况一览表》（详见附件），报地区公司营销主管领导、开发主管领导审批。同时，根据缴纳的时间、形式（客户自行缴纳、委托出卖人代收代缴），对税费、专项维修资金条款进行具体约定。4、选择按揭付款方式的，买受人办理完毕银行按揭贷款申请手续的时限，最长不超过缴纳首期款后5天内。5、《认筹协议书》一式三联，分别为：发展商联、财务联、客户联。6、《认购书》或《认购协议》一式四联，分别为：发展商联、客户联、收据联、财务联，其中除第三联外，其余各联不作收款凭据。7、各地区公司须确保每份认购书规范使用集团统一的售后服务二维码，并标注名称“客户服务二维码”。8、若存在超出范本及上述要求的变更，须提供并仔细研究政府相关政策文件，严格按照当地规范及要求制定符合条件的范本，并按流程审批后方可使用。二、商品房买卖合同审核要点1、计价方式、面积差异处理原则上选择按照套内建筑面积计价、补差，面积补差条款应按集团范本约P1《认购书商品房买卖合同范本审核要点指引》定；另，在面积补差条款中应注意补差面积的名称，与主合同的说法保持一致。2、交付条件因各地要求不一致，须结合当地要求及项目实际情况进行约定。原则上，尽量按五方验收条件约定，除政府强行要求按取得建设工程竣工验收备案证明文件等约定外，尽可能在补充协议中进行变更。3、基础设施设备（供暖条款）地区公司根据实际供暖情况，按下述相应内容选择填写：参考①：该商品房无供暖设计；参考②：供暖按设计要求施工，交付时达到使用条件；参考③：供暖与进住当年政府规定采暖日期相同；参考④：暖气管道及设备在商品房交付使用后第2个采暖季，具体使用条件以供暖部门的要求为准（如入住率、缴费率及办理相关手续等）。如商品房无燃气设计的，特别是商铺、公寓等要仔细核实，须说明“该商品房无燃气”。4、公共服务及其他配套设施如合同正文中涉及小区内绿地率、小区内非市政道路、规划的车位、车库、物业服务用房、医疗卫生机构、幼儿园、学校等须约定具体期限及条件的，尽量按“×”填写。如时间为确须填写的，由地区公司工程部、开发部、总工室等相关部门会签后，按审批后的时间填写。如条件为确须填写的，按“达到规划要求”约定。示例：小区内绿地率：×年×月×日达到×（确需填写的，填写“规划要求”）5、交付时间交付时间以集团管理及监察中心和营销中心最终审批时间为准；如该商品房为现房的，交付时间不能早于签约时间后6个月。6、室内空气质量、建筑隔声和民用建筑节能措施P2《认购书商品房买卖合同范本审核要点指引》商品房室内空气质量标准、建筑隔声情况标准的具体名称及文号,由地区公司总工室、开发部等相关部门会签后填写。7、质量担保确需填写质量担保单位的，按项目的建筑施工单位填写。8、基础设施交付条件为防范风险，应在合同或补充协议中对供水、供电、电话、有线电视、燃气收费及标准进行约定。示例：供水、供电在该商品房交付使用时达到使用条件，根据商品房规划用途，买受人按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。电话、有线电视、燃气线路在商品房交付使用时安装完毕，由买受人自行申请开通，并按当地政府有关文件及收费标准缴纳费用。9、装修标准及保修期限装修标准以地区公司总工室、工程技术部、工程部、采购部等相关部门最终会签为准。保修范围及保修期限的约定，以地区公司工程部、开发部、总工室等相关部门最终会签为准。10、房屋产权证办理在办理期限和违约责任方面，地区公司应充分考虑当地办理房产证的流程及所需时间，原则上约定期限为交付日期起540天，防范我司违约的风险；在办理方式方面，原则上委托出卖人办理，如当地有强制性要求由买受人自行办理的，须提供当地政策文件。11、关于赔付条款1）、合同正文中涉及按中国人民银行公布的同期贷款基准率计算给付利息的，如可不填写，尽量填写”×”或“零”，如当地房管局相关部门要求必须填写的，尽量按较低的同期贷款基准率填写。2）、合同正文中涉及需填写具体金额违约金的，如“出卖人按日向买受人支付元的违约金”，按“×”或“零”填写；如不能按“×”或“零”填写的，应尽量按低的金额填写，且建议在补充协议中对违约金额上限进行约定。P3《认购书商品房买卖合同范本审核要点指引》12、其他1）、如为车位的，应删除按揭、面积补差条款，且约定“该套停车位按套计价，交付时以图纸施工后的实际现状为准，不作任何面积补差及补偿”。2）、如为现房的，应删除面积补差、规划及设计变更条款。当房源从预售转为现房，须按照当地规定须启用现房范本。3）、如为商铺的，应就关于租约问题处理、经营问题进行约定。4）、如为样板房的，须注意审核交楼时间，并在补充协议中约定按交付时的实际现状交楼。5）、增加限购方面的条款：“买受人已明确得知国家及地方有关房屋限购政策，并按要求提供相关真实的证明材料，对因提供虚假材料以及不符合政策条件而进行的房屋交易行为所产生的法律责任，买受人愿承担全部责任。”P4',)