对外援助成套项目概算编制规则+技术资料归档整理与移交办法-附维修保养手册(格式)

('对外援助成套项目投资概算编制工作规则（试行）第一章总则第一条为加强对外援助成套项目（以下简称成套项目）的投资控制和管理，统一概算编制方法，规范概算编制行为，提高概算编制质量，明确项目考察、设计、实施各环节的投资控制目标，商务部国际经济合作事务局（以下简称经济合作局）根据《对外援助成套项目管理办法（试行）》，特制定本规则。第二条商务部对外援助司（以下简称援外司）根据成套项目可行性研究报告和立项建议书确定项目投资预估算，以此为基准增列一定比例的风险准备金，报商务部或者国务院批准后确定项目投资限额。经济合作局负责对成套项目投资全过程实施限额目标管理和逐级投资控制。项目投资估算在方案设计阶段确定并作为方案设计文件的重要组成部分，不得突破投资预估算；投资概算在深化设计阶段确定，并作为深化设计文件的重要组成部分，不得突破投资估算。特殊情况下，成套项目投资估算或投资概算需要突破投资预估算的，经济合作局应报援外司审批。风险准备金用于补充在项目实施过程中非因工程总承包企业、项目管理企业责任导致的投资增加,由援外司负责审批和使用。第三条投资概算由承担项目勘察设计任务的企业负责编制。以1联合体方式承担的，由设计企业按各自分工编制，由牵头企业汇总。投资概算是控制项目投资的重要依据，可作为编制标底的参考。第四条成套项目投资概算根据深化设计图纸编制，费用计算范围为中方负责设计工程的全部费用。第五条投资概算编制人员应具有相应的资格证书和工作经验，审核人员应具有相应的执业资格并具有中级以上技术职称。第二章概算编制依据和组成第六条成套项目概算编制依据主要包括：（一）我国政府和受援国政府间（以下简称两国政府）签订的立项换文和有关协议；（二）经济合作局与受援国政府指定机构签订的对外实施协议或纪要；（三）方案设计文件、深化设计文件和图纸；（四）商务部根据工程实际选定的概算定额；（五）现行援外有关管理规定；（六）其他经济技术资料。第七条承担勘察设计任务的企业需搜集并整理的资料包括：（一）项目可行性研究和专业考察报告，工程勘察成果文件。（二）工程设计和施工规范（包括与项目有关的当地设计、施工规范和习惯做法等）和工程概算定额。（三）设备材料国内采购价和运杂费。2（四）转口设备材料的国际价格和海运费。（五）当地建筑材料、劳务和运输价格（施工机械租赁及相关价格条件）。（六）影响造价的当地各类法律法规（包括各类税收法规和减免税条件，劳动保障法规等）。（七）当地工人的技术水平和工效。（八）同类工程的造价水平及技术经济指标。（九）其他与工程建设有关的技术文件和资料。第八条投资概算由编制说明和相应表格两部分组成。（一）概算编制说明包括项目概况和主要经济技术指标。1、项目概况主要包括：国别、协议、项目名称、建设规模、建设内容、主要设备材料品种、技术参数、标准和数量及价格、货币汇率、主要工程量、工程特点、主要施工方法、资金来源、编制依据、概算综合失效条件、承担范围、设计和概算编制单位等。2、主要经济技术指标包括：设备和材料总价、单位造价、材料用量、单位用工量、工期、国际和当地运保费、综合人工单价等。（二）概算表格主要包括：1、主要经济技术指标表。2、投资总概算表。3、建筑工程概算表。4、设备及安装工程概算表。35、施工措施概算表。6、设备费汇总表。7、材料费汇总表。8、综合人工单价计算表。9、施工机械费计算表：（1）施工机械工地价或当地租赁费汇总表。（2）施工机械台班单价计算表。（3）施工机械费汇总表。10、建筑安装工程单位估价表。第三章工程费用划分第九条成套项目投资概算由勘察设计费、项目管理费、前期工程费、建筑安装工程费、工程独立费五个部分组成，不包括风险准备金。第十条勘察设计费勘察设计费包括专业考察费、工程勘察费和设计费三个部分。（一）专业考察费：是指赴受援国进行专业技术考察所需的出国团组费及筹组所需的其他必要的支出。（二）工程勘察费：指赴受援国对建设场址进行工程地质勘察、测绘的费用，包括勘察费、测量费、勘察机具使用费、出国团组费和其他专题研究费用。（三）设计费：包括方案设计、深化设计服务，提供智力成果以及对外设计审查服务等费用。第十一条项目管理费4项目管理费包括现场办公费、现场人员费、施工监理费和协调管理费四部分。（一）现场办公生活设施费：项目现场管理组在受援国履行项目管理职能所需必要的独立办公、生活条件和设施所需费用。（二）现场人员费：项目现场管理组人员费用。（三）施工监理费：指对施工质量、进度、投资、安全进行监督控制所需费用。（四）协调管理费：包括成套项目实施全过程总体规划、统筹、协调、管理所需费用以及项目管理企业根据国内法律法规规定应缴纳的一切税金。第十二条前期工程费（一）场地准备费：指由中方承担的场地平整、建设场地上的竖向土石方平衡等所需费用。（二）市政配套工程费：指为施工而引入现场的给水、排水、供电、通讯、临时道路工程所需费用。（三）其他前期费：指施工场地征地、建筑物拆迁、构筑物或障碍物拆除以及地下管线迁移等需由中方承担的费用。第十三条建筑安装工程费包括施工详图设计费、工程直接费、间接费、预备费四部分。（一）施工详图设计费：指在深化设计基础上进行施工详图设计和装饰装修二次深化设计所需费用。（二）工程直接费1、人工费，包括中国人工费和当地人工费，工程总承包企业的管5理人员费用除外。当地人工费应包括人员工资和人身保险、劳动和失业保险等受援国当地法律法规规定应缴纳的一切保险费用。2、设备费，包括采购、运输、仓储、保管、安装设备所需费用。3、材料费，包括采购、运输、仓储、保管工程建设过程中耗用和构成工程实体材料所需费用。材料包括原材料、辅助材料、构(配)件、零件、成品、半成品和周转材料（摊销）。费用由材料采购费、运杂和保险费、场外运输损耗、采购及仓库保管费等组成。4、施工机械费，指概算定额或施工方案中机械台班数量，按相应的机械台班费用定额计算的施工机械和小型机具使用费和租赁费，包含运杂和保险费。5、施工措施费，包括其他措施费和临时设施费。（1）其他措施费：指上述直接费以外施工过程中发生的直接用于工程的费用，例如冬季、雨季、夜间施工增加费、施工辅助费、二次搬运、施工降排水费用、施工自发电、自备施工用水等。（2）临时设施费：指工程总承包企业为进行项目建筑安装工程施工所必需的生活和生产用临时建筑物、构筑物和其他临时设施费用等。（三）间接费包括管理费和利润。1、管理费主要包括以下内容：(1)工程总承包企业管理人员费用，是指管理人员和勤杂人员相关费用。(2)办公费，是指用于行政管理的文具纸张、账簿、印刷、邮电、6书报、会议和水电等费用。(3)差旅交通费，是指因公出差发生的住宿费、交通费和补助费等。(4)固定资产使用费，是指办公桌、椅、文件柜、通讯设备、交通工具、电视机、录相机、电冰箱（柜）等固定资产的使用费、维修费或租赁费等。(5)工器具用具使用费，是指施工、生产和管理使用的、不属于固定资产的器具、家具和交通、检查、试验、测绘、消防用具等的购置、摊销和维修费，以及支付给工人自备工具的补贴费。(6)劳动保护费，是指按国家有关部门规定标准发放的劳动保护用品的购置费、维修费，防暑降温和保健费，技术安全设施费以及职工在工地的洗浴、饮水燃料费等。(7))培训费，是指施工技术组主要管理人员、设计人员和国内后勤组负责人以及施工技术组其他专业生产人员上岗培训以及当地工人培训的费用。(8)人员医疗及意外保险费，包括工程总承包企业（含分包企业）派驻施工现场的人员（包括施工技术组管理人员、中国工程技术人员和中国工人等）医疗保险、人身意外保险等中国和受援国法律法规规定以及工程总承包企业规定应缴纳的一切保险费用。(9)学习文娱费，是指报纸、书籍、杂志订阅、邮电通讯及光盘购置等费用。(10)外事活动费，是指施工技术组为实施项目所需的外事费用。7（11）安全保卫费，是指为保证施工现场和驻地的安全，雇佣保安、采取必要安全保障措施所需费用，不包括独立费项下的防恐措施费。（12）办理履约担保函费用。（13）税金。包括工程总承包企业按国内法律法规规定需要缴纳的营业税、增值税等一切税金。（14）其他管理费用。2、利润，是指工程总承包企业的预期利润。（四）预备费，包括不可预见费和风险预涨费。1、不可预见费，是指施工过程中根据现场实际情况必须进行设计变更导致的费用增加。主要包括以下两种情形：（1）一个有经验的项目管理企业在前期专业考察、勘察、深化设计阶段，虽已尽全部注意义务但在施工过程中仍无法预见、无法避免出现的设计变更事项；（2）施工详图设计阶段，乙方根据现场实际情况对深化设计所作出的合理调整。2、风险预涨费，是指合同价款调整因素和工程保险以外的其他风险费用，包括设备和材料价差、汇率变化、零星工程费用、工程报价错漏项、招标工程量与实际施工工程量差异以及施工现场的零星变更、物价上涨、超出保险范围的不可抗力风险以及其他所有的经营性风险等造成的工程总承包企业成本增加费用。第十四条工程独立费独立费用，是指不属于工艺设备费、建筑安装工程费、临时工程费等项内容，但又构成成套项目建设投资的费用。包括：1、检测试验费，包括自备检测仪器设备的使用费和委托检测试验费。委托检测试验费指委托国内、受援国当地或近邻第三国检测机构进行检测、试验或鉴定所需费用。2、生产技术资料费，指工业性项目投产所需的技术资料费用，包括产品设计费和生产工艺技术资料费。83、工程保险费，工程总承包企业投保工程一切险及第三者责任险的费用。4、防恐措施费，根据《商务部关于加强外派对外援助人员防范恐怖主义威胁指导性措施的意见》，在恐怖主义威胁重点防范受援国实施的项目，采取的雇佣安全保卫人员、购买应急通讯设备费、安装安全隔离装置、提供应急供电和供水设备等安全保障措施所需费用。5、试生产费，是指按协议规定进行试生产所发生的费用。主要包括：参加试生产人员工资和有关福利待遇；原辅料、半成品、配件和水电燃料费、试生产管理费和人员培训费。6、工艺装饰费，是指需单独委托专业艺术机构进行艺术美化的工艺装饰所需费用。对于高级大型公共建筑或具有经济、文化、历史意义的国家级中型公共建筑，应计取工艺装饰费。7、咨询费用，是指委托顾问咨询单位对成套项目进行投资概算审查、中期验收和竣工验收，委托第三方咨询或法律机构对技术争议、合同争议进行咨询等、施工招（议）标经济技术咨询、合同价审查、施工变更和设计变更专项审查、质量问题专项评估、工程损失、清算专项评估、工程投资审计等所需费用。8、技术服务费，是指项目建成后，由中方提供长效技术支持所需费用，包括人员工资、备件材料、办公、住宿、交通、通信、水电燃料等费用。9、其他独立费用：结合项目实际情况、中外双方分工及相关政策，由中方承担的其他独立费用。包括工程直接费项下设备材料费以9外的、为项目建成后使用而配备的设备物资费用，例如不需要土建安装配合的办公桌椅、医疗设备等物资。第四章工程项目划分第十五条工程项目划分一般分为建设项目、单项工程、单位工程、分部工程和分项工程五个等级。（一）建设项目是指按一个总体设计进行施工、由一个或几个单项工程组成的工程整体，如工厂、住宅小区等。（二）单项工程是建设项目的组成部分，指具有独立的设计文件，竣工后可以独立发挥工程作用和效益的工程。如一座工厂中的各个主要车间、辅助车间、办公楼和住宅等。（三）单位工程是单项工程的组成部分，一般项目主要划分为土木工程和设备安装工程两个单位工程。（四）分部工程是单位工程的组成部分，一般按不同工程部位或专业工程类别进行划分。如建筑工程按工程部位划分为地基与基础工程、主体工程、地面与楼面工程、门窗工程、装饰工程、屋面工程六个分部；建筑设备安装工程按工种的专业划分为建筑采暖卫生与煤气工程、建筑电气安装工程、通风与空调工程和电梯安装工程四个分部。（五）分项工程或检验批是分部工程的组成部分，建筑工程按主要工种划分，如砌砖工程、油漆工程等；建筑设备安装工程按工种种类和设备组别划分，如室内给水管道工程等。10第五章投资概算编制要求第十六条投资概算采用定额法编制。投资概算涉及的实物工程量或工作量、人工工日、设备材料耗量以及施工机械台班由负责勘察设计任务的企业统一按选定的国内建设工程概算定额确定，并根据市场情况据实组价。其中，建筑市政工程原则上应选用2004年《北京市建设工程概算定额》，公路工程原则上应选用交通部2007年《公路工程概算定额》，水利工程原则上应选用2002年水利部《水利建筑工程概算定额》和2006年《水利工程概算补充定额（水文设施工程专项）》。上述定额没有涵盖的建设类型，选用的定额应在编制概算前报经济合作局审定。在选用工程定额时，应根据工程实际情况，合理确定工效系数和中外人工比例。工程量或工作量单价根据对外援助有关规定或市场价格据实组价。国产设备材料按国内市场价作价，转口物资按转口国市场价作价，当地人工、材料、机械按当地实际价格作价。第十七条对于需要采取自发电、自备水源及其他特殊措施进行施工的成套项目，编制投资概算时应充分考虑措施费，并按照本规则第十六条规定的定额编制概算。第十八条投资概算费用以人民币、美元和当地货币分列，均以人民币为最终计价单位。人民币与美元的汇价，按编制概算时中国人民银行公布的美元卖出价计算，当地货币按受援国中央银行的美元11对当地货币的美元买入价计算。第十九条建筑工程概算按分部分项工程列项，工程量按概算定额计算规则计算，每个分项工程按经济合作局选定的定额编制建筑工程单位估价表。第二十条建筑设备安装工程概算按概算定额编制安装工程单位估价表。第二十一条工艺设备（指生产项目）的作价先按车间划分，然后根据设备品种划分。设备作价可选用下列最新价格资料：（一）国内生产厂的出厂价格。（二）国际市场商品交易所价格资料。（三）主产国或主销国的价格资料。（四）我国外贸进口和出口价格资料。（五）有代表性的信息咨询机构发布的价格资料。第二十二条投资概算各项费用编制要求如下：（一）勘察设计费1、专业考察费：根据财政部规定的因公临时出国经费标准（90天以内）或援外人员待遇标准（90天及90天以上）据实计取。2、工程勘察费：根据援外成套项目勘察取费标准、财政部规定的因公临时出国经费标准（90天以内）或援外人员待遇标准（90天及90天以上）及实际工作量计取。123、设计费：根据援外成套项目设计取费标准及承担具体设计任务内容计取，知识产权费按援外项目相关规定确定（是否需要列出），对外设计审查费用据实计取。（二）项目管理费1、现场办公生活设施费：根据驻受援国使领馆经商机构或项目管理企业或负责勘察设计任务的企业自行市场询价据实计取。项目管理组办公条件和生活条件原则上由项目管理企业通过租住酒店或租房、购买或租赁交通工具、购买办公设备及耗材、派遣或雇佣厨师等方式自行解决，所需费用全部列入项目管理任务内部合同价。对于经济发展水平较低或社会治安情况较差的受援国以及商务部确定的重点防范恐怖主义国家，经项目管理企业报经济合作局批准，可以由经济合作局委托工程总承包企业在临时设施中为项目管理组建设必要的办公用房和住房，其中项目现场管理组人均办公面积一般不小于6平方米，人均居住面积一般不小于15平方米，所需费用列入工程总承包任务内部合同价款；其他的办公条件和生活条件（包括交通工具、伙食、办公设备、通讯及耗材等）均由项目管理企业自行解决，所需费用列入项目管理任务内部合同价。2、现场人员费：根据财政部规定的因公临时出国经费标准（90天以内）或援外出国人员待遇标准（90天及90天以上）以及市场询价计取。3、施工监理费，根据援外成套项目施工监理取费标准计取。134、协调管理费，以建筑安装工程费价格乘以管理费率，参考费率一般为1-2%。（三）前期工程费参照本规则第十六条规定的定额法计取。无法采用定额法的，根据实物工程量计取。（四）建筑安装工程费1、施工详图设计费：根据援外成套项目设计取费标准计取。2、工程直接费（1）人工费按中外人员工资分别填列，以定额工日含量乘以综合人工单价计取，其中综合人工单价为：（中国工人工日单价＋当地工人工日单价乘以中外用工比再乘以中外工效比）/（1＋中外用工比）。A、中国工人工日单价以现行援外出国人员待遇标准规定的国外平均月收入6800元人民币（850美元/月，汇率1美元=8元人民币）为基准，可以根据国别情况和项目类别进行一定比例上浮，最高上浮比例不超过20%。编制投资估算或深化投资概算时，如我驻受援国使领馆享受战乱补贴的，应将中国工人战乱补贴（300美元/月，汇率1美元=8元人民币）计入项目人工费。B、当地工人按工资标准加人身保险、劳动和失业保险等附加费用计取。C、用工比和工效比14在充分考虑受援国工人的工作效率和项目进展要求的基础上确定中、外工效比和用工比。工效比的控制幅度为1：1.5--1：2.0中、外用工比按照综合用工比的原则确定。中外综合用工比=Σ[推荐用工比╳（工种定额工日/总工日）]根据项目类型、地区差异和工种差异，推荐使用下列用工比指标：工种/地区非洲、西亚亚洲美大土建/土建设备1：81：61：4装饰装修1：21：21：1.5专业/工艺设备1：1.51：1.51：1上述推荐用工比可根据实际情况在±20%范围内浮动。D、对于工期少于90天的成套项目，中方人员费用按财政部规定的临时出国人员待遇标准（只计取伙食、零用费和公杂费用）计取，当地人员费用按工日据实计取。E、确定项目工期时，应充分考虑当地特殊自然条件对项目施工的影响（例如高温、雨季、严寒等）、受援国政府配合等不可预见因素，不得生搬硬套我国内定额工期。15（2）设备和材料费。除中方纳入援外战略规划予以主动推动的重大技术装备出口外，项目管理企业或承担勘察设计任务的企业不应脱离受援国当地的实际维护保养条件盲目选用国产设备和材料。特别是电梯、空调等大型、大宗设备的选型方面，要充分考虑受援国长期承担日常维护保养和定期大修的可行性、便利性，优先选用在受援国当地具备基本售后服务或维修保养条件的优质产品，并按概算编制期受援国当地实际询价确定的工地价计算。对于在受援国当地不具备基本售后服务或维修保养条件的主要设备材料，鼓励选用商务部编制的《对外援助成套项目主要设备材料指导目录》（以下简称《主材目录》）范围内的产品，并按《主材目录》中的指导价相应折算成工地价入价；未纳入指导目录的其他设备材料根据国内采购、受援国当地采购或第三国转口的不同采购方式，分别按概算编制期国内外实际询价确定的工地价计算。（3）施工机械费，包括施工机械使用费和租赁费两类。施工企业自行提供的机械只计算使用费，不计购置费。使用费分一类费用和二类费用：一类费用包括折旧费、维护修理费和运保费；二类费用包括机上人工费、动力燃料费。按施工机械台班工料消耗定额编制台班单价。施工企业在当地租赁的机械按当地租赁费和实际发生的二类费用计算台班单价。（4）施工措施费A、其他措施费：根据工程现场（自然）条件、运输条件、需采取的特殊施工方案等，据实计取。特别是对于需要采取自发电、自备水16源及其他特殊措施进行施工的成套项目，编制概算时应充分考虑所需措施费用。B、临时设施费：对于能计算工程量的大型临时工程概算按定额法编制，其中施工技术组管理人员、设计管理人员人均办公面积不小于6平方米，人均居住面积不小于15平方米，中国工人人均居住面积不小于6平方米，并配备空调和必要的家具；对于不能直接计算工程量的临时工程，可按建筑安装工程直接费为基数乘以参考费率计算，参考费率一般为2.5%。3、间接费（1）管理费：以前期工程费、工程直接费的一定比例，参考费率一般为6-8%。编制投资估算和深化投资概算时，管理费原则上均按上限计取。（2）计划利润：以前期工程费、工程直接费为基数乘费率计算，费率一般不超过5%。编制投资估算和深化投资概算时，计划利润原则上均按上限计取。4、预备费（1）不可预见费：以前期工程费、工程直接费为基数乘费率计算，具体费率由编制单位根据项目特点和设计变更风险程度确定，费率一般不超过5%。编制投资估算和深化投资概算时，不可预见费原则上均按上限计取。（2）风险预涨费：以前期工程费、工程直接费为基数乘费率计算，具体费率由编制单位根据项目特点和实际风险程度，并充分考17虑工程量差异、零星工程费用、汇率变化及其他市场波动因素等确定，费率一般不超过8%。编制投资估算和深化投资概算时，风险预涨费原则上均按上限计取。（五）工程独立费1、检测试验费：自备试验室检测仪器设备使用费，按在施工现场自建试验室所供检测仪器设备的使用费计取；委托检测试验费，据实计取。2、生产技术资料费：按相关行业取费标准计取。3、工程保险费：以前期工程费、建筑安装工程费价格为基数乘以援外司与有关援外工程保险机构确定的保险费率。4、防恐措施费：根据商务部关于援外人员防范恐怖主义威胁的指导性意见，按照关于配备安保人员、配置安全设施、应急通讯等费用的规定标准据实计取。5、试生产费：按试生产期3-6个月据实计取。6、工艺装饰费：根据市场价格据实计取。7、咨询费用：根据相关的咨询费用取费标准计取。8、技术服务费：根据技术服务方案据实计取。9、其他独立费用：结合相关费用标准和市场询价计取。第六章投资概算审批第二十三条负责勘察设计任务的企业按本规则编制投资概算，由概算编制人员、设计主要负责人、总经济师或总工程师签字并盖章18后，报项目管理企业审查或自查后报经济合作局备案。第二十四条经济合作局委托经商务部资格招标选定的具备相应资质的顾问咨询企业对投资概算进行监督检查。监督检查的重点包括：（一）投资概算与设计图纸的技术内容和标准相吻合。（二）投资概算总额符合投资限额的规定。（三）投资概算组成和概算表格是否齐全。（四）工程费用和项目划分是否齐全合理，取费标准和价格依据是否符合本办法规定，有无重大漏项和计算错误，其中重点审核：1、分项价格（包括主要或大宗设备材料价格、当地材料价格、运费、机械费、人工单价、汇率）是否合理。2、定额套用和工期是否合理。3、工程量是否准确。4、各类风险是否已经充分考虑，概算有效期及失效条件是否符合规定。第二十五条如出现政治外交变动或政策性调整、业主责任、设计变更事项、不可抗力事件等风险因素，须调整投资概算的，由负责勘察设计的企业编制修正概算。修正概算仍须报经济合作局备案。第七章附则第二十六条成套项目投资估算、施工详图修正概算和施工预算参照本规则编制。第二十七条公路、桥梁、铁路、机场、港口码头、市政公用工程、19水利水电、电力、农业和通讯等行业的工程项目投资概算参照本规则编制。第二十八条本规则中所列各项费率均为参考费率，编制时可根据实际情况进行调整。第二十九条本规则未尽事宜，按商务部颁发的有关规定执行。第三十条本规则由经济合作局负责解释。第三十一条本规则自颁布之日起试行。对外援助成套项目技术资料归档整理与移交办法第一章总则第一条为加强对外援助成套项目（以下简称成套项目）技术资料的归档管理工作，明确移交验收标准，建立完整、有效的成套项目档案系统，保存与成套项目有关的重要历史资料，满足成套项目移交后的运营、维修、改（扩）建，以及后评估和研究开发利用的需要，商务部国际经济合作事务局（以下简称经济合作局）根据有关规定，结合对外援助成套项目的特点，制定本办法。第二条制定本办法的依据为《建设工程文件归档整理规范》（GB/T50328-2001）、《建筑工程资料管理规程》（北京市地方标准，DB11/T695-2009）、《对外援助成套项目管理办法》及《电子文件归档与管理规范》（GB／T2018894-2002）。第三条成套项目技术资料是对成套项目在可行性研究、立项、实施和质量验收过程中形成的具有保存价值的各类技术文件和反映项目立项和实施过程中项目管理情况的有关载体的总称，分为纸质文件和电子文件，涵盖了重要的经济技术资料、项目管理资料和记录着实施过程中重要环节、重要阶段、重大事项的图片和音像资料。第二章职责第四条商务部经济合作局是商务部授权的成套项目归档资料管理部门，负责制定有关实施管理方面的规章制度收集、检查、保管、研究及开发成套项目资料；对有关单位在成套项目资料收集、保管、归档过程中的工作进行监督、检查，必要时对归档整理人员进行培训和现场指导；督促有关成套项目管理企业和工程总承包企业按有关规定和合同约定移交资料。第五条承担成套项目可行性研究、专业考察、勘察设计、施工、项目管理、质量验收等实施任务的有关企业是成套项目原始资料的形成单位，除须按照国家建设部门及其他有关部门的要求收集并保管规定的资料外，还必须按商务部的有关规定和合同的约定收集、整理并移交考察、勘察设计资料、项目管理资料、施工资料、中期验收和竣工验收资料21等，并妥善保管备份资料，备份资料的所有权和使用权归商务部所有。凡有分包内容的成套项目，由总承包企业负责汇集、整理、编制各分包企业的全部资料，并对此负全责。第六条项目管理企业对工程总承包企业的成套项目归档资料实施监督和检查，并负责督促按时移交。第七条成套项目项目管理企业和工程总承包企业负责人、现场管理组和施工技术组负责人应对资料管理工作高度重视，建立岗位责任制，并制定相应的检查、考核措施；指派专门人员负责资料的收集、整理和归档工作，并督促其认真领会、掌握《成套项目管理办法》及本办法的要求。第三章资料的形成与收集第八条各实施企业在施工过程中，应以各实施任务内部总承包合同为依据，按时间、随进度、按专业进行系统收集，并形成种类齐全、份数足够的所有原始资料。第九条纸质资料形成的要求（一）归档资料所载内容必须真实、准确、完整，与成套项目实际相符合，具有可追溯性，其深度必须符合国家有关工程勘察、设计、施工、管理和验收等方面规范、标准和规程。（二）成套项目实施过程中所需填写的各种表格，采22用本办法中规定的表格样本（见商务部经济合作局网站：最新资讯/援外业务/援外成套项目档案管理，网页：）《商务部国际经济合作事务局对外援助成套项目资料的有关配套表格(范例)》。表格样本未涵盖的其他表格，则参照采用国家有关部门或本行业规定的标准表格使用。（三）归档资料的表格应如实填写，在签署意见栏应明确签署同意或不同意、并签名盖章，且字迹清楚，不得代签。（四）归档的文字资料应采用A4幅面（297mm＊210mm）耐久性强的纸张，并采用耐久性强的书写材料，如碳素墨水、蓝黑墨水，不得使用易褪色（如纯蓝墨水、圆珠笔、铅笔和复写纸）的书写材料，字迹清楚、图样清晰、图表整洁、签字盖章手续完备。（五）竣工图纸的编制要求竣工图是成套项目中最重要的工程档案，是成套项目运行、管理、维修、加固和改（扩）建等的重要依据，因此负责编制竣工图的工程总承包企业和有关人员必须高度重视，严格按国家有关规范的要求编制竣工图，确保竣工图的真实性和有效性。1、竣工图随工程实施进度编制，不得滞后。2、凡按施工详图施工，未发生设计变更的，在施工详图图签附近的空白处，逐张加盖并签署竣工图章（图章样23本见附件1）。3、凡发生零星设计变更的，且图面变更量未超过1/3的，可在施工详图上直接改绘，同时在图纸修改处标清楚设计变更号和洽商记录号，并逐张图纸加盖及签署竣工图章。4、凡发生重大设计变更的，及图面变更量超过1/3的，应重新绘制竣工图，并逐张加盖及签署竣工图章。5、设计变更和工程洽商记录是编制竣工图的主要依据，因此，设计变更和工程洽商记录应按专业分类，并在设计变更和洽商记录上标清楚图纸编号。6、凡一条设计变更记录涉及到多张图纸的，每张图纸均应做相应的变更修改。7、项目现场管理组长、施工技术组长、施工组总工程师必须严格检查竣工图纸，所有的设计变更和工程洽商记录是否都反映在竣工图纸上并符合国家规范要求，确保竣工图真实记录竣工验收时的实际情况。第四章资料的归档整理第十条成套项目竣工后，各有关企业应及时按照本办法规定的具体内容和分类方法（详见附2-1～2-6），对收集的资料按照资料移交目录的顺序进行归档、整理与组卷，并向商务部经济合作局移交。24第十一条归档资料（竣工图文件除外）共编制两套纸质资料（正本一套、副本一套），每套均由纸质资料和规定的电子版资料组成。正本原件移交经济合作局，副本由移交企业代商务部实行异地保管。竣工图纸质文件编制一式三套，正本移交经济合作局，一套副本由移交企业代商务部实行异地保管，另一套副本由驻受援国使馆经商机构在办理政府间手续时移交受援国。第十二条正本归档资料必须为原件，确实不能提供原件的，请说明原因为何使用复印件代替，公司领导需签字、盖章。产品质量证明文件的复印件须加盖生产厂家的公章。制作归档资料副本时，如原件份数不足，可以使用正本资料的复印件。第五章归档资料的组卷第十三条组卷的原则（一）文字资料和图纸原则上不能混装，如有必要混装组卷的资料，应该文字资料在前，图纸在后。（二）遵循资料形成的自然规律，保持卷内资料的有机联系。（三）在按照上述原则的组卷条件下，卷内资料应按划分及形成时间有机地进行编排，系统地组卷。1、工程图纸应按专业进行组卷，同专业的图纸按图号顺序进行排列组卷。252、工程质量验收资料应按检验批、分项、分部（子分部）和单位工程（子单位）顺序逐级编排进行组卷。3、钢筋、水泥、砂石等公用材料的资料，应单独进行组卷。4、归档资料总数量超过20卷的，应编制总目录且独立成卷。第十四条案卷编制（一）案卷构成案卷应由封面、卷内目录、卷内资料、备考表和封底构成并按此顺序装订（案卷封面、卷内目录和备考表的样本详见附件3至5）。（二）案卷页码编号1、每卷页码独立编号，卷内有书写内容的资料均按页面编号，页号从阿拉伯数字1开始编制，编写在页面的右下角（背面如有内容，编写在背面的左下角），折叠后的图纸一律编写在右下角。2、案卷封面、卷内目录、卷内备考表、封底不编页号。3、原已成套的图纸或印刷成册的文件材料，不用再加封面，原有目录可代替卷内目录，已有页码的不必重新编码，直接移交。第十五条案卷规格与装订（一）案卷规格：案卷封面、目录、备考表、封底均应26采用70g以上、A4幅（297mm210mm）尺寸的书写纸张制作，图纸统一折叠成A4幅面，小于A4幅面的要用A4白纸衬托。（二）不同幅面的图纸按《技术制图复制图的折叠方法》（GB/10609.3-89）统一折叠成A4幅面，图标栏露在外面。（三）案卷厚度：文字资料以近40mm为宜，图纸资料以40mm—60mm为宜。考察、勘察报告、中期验收、竣工验收报告必须独立成卷。（四）包括文字和图纸在内的所有零散资料均必须整齐牢固装订成卷,装订前应剔除金属物，建议采用线绳左侧三孔装订法，订结打在背面。装订线距左侧20mm，上下孔距中孔80mm，避免装订线压占页面上有图、文内容的部分。必要时，装订线一侧根据案卷薄厚加垫草板纸。自然成册的资料不必另行装订，但不得带有金属装订物，不得以塑料装订物打孔活页装订。第十六条案卷的装盒资料移交前不必装盒，正式移交后由经济合作局使用中国对外援助成套项目档案专用装具统一装盒。第六章电子文件收集与整理第十七条电子文件的收集27电子文件包括以下两类：一是有关文字资料和图纸的电子版本（见附件2-1～2-6中电子文件移交相关部分）；二是反映项目实施各方面情况的音像和图片资料的电子文件（归档移交内容和分类目录见附件6）。第一类电子文件最终版确定并印制相应纸质文件后，应立即将最终版的电子文件存入专用的暂存存储器中（其它无关电子文件不得与此混存），或刻录成盘，妥善保管供电子文件归档整理时使用。必要时，向本单位档案部门进行临时归档备案。第二类电子文件形成后应立即在不同存储介质中备份。在纸质资料正式装订前，应按本办法的有关要求制作电子文件，尤其是需扫描成电子文件的纸质资料，如图纸类电子文件的存储格式要求如下：（一）文字型电子文件以XML、RTF、TXT为通用格式，移交时要求转化为PDF格式。（二）对用扫描仪等设备获得的采用非通用文件格式的图像电子文件，收集时应将其转换成通用格式，如无法转换，则应将相关软件一并收集。扫描型电子文件以JPEG、TIFF、BMP为通用格式。（三）对用计算机辅助设计或绘图等设备获得的图形电子文件，收集时应注明其软硬件环境和相关数据。28（四）对用视频或多媒体设备获得的文件以及用超媒体链结技术制作的文件，应同时收集其非通用格式的压缩算法和相关软件。视频和多媒体电子文件以MPEG、AVI、RMVB为通用格式。（五）对用音频设备获得的声音文件，应同时收集其属性标识、参数和非通用格式的相关软件。音频电子文件以WAV、MP3为通用格式。（六）对通用软件产生的电子文件，应同时收集其软件型号、名称、版本号和相关参数手册、说明资料等。专用软件产生的电子文件原则上应转换成通用型电子文件，如不能转换，收集时则应连同专用软件一并收集。第十八条电子文件的整理（一）对拟刻入光盘的电子文件进行归档鉴定，对其真实性、完整性、有效性进行检验和审核。（二）对照纸质文件逐一核对，确保电子文件与相应纸质文件的内容及其表现形式一致，存储格式满足本办法的要求。（三）对归档电子文件的基本技术条件进行检测，检测各电子文件所依赖的硬件环境的有效性、软件环境的有效性、有无病毒感染等。（四）按附件6的分类目录存储检验合格的音像、图片电子文件，必要时增加子条目。29第十九条电子光盘的刻录及包装要求（一）文字、图纸、音像图片等三类电子文件不能放在同一张光盘中混装，须分别刻录在不同的光盘上刻制要求见附件（2-1—2-6）。（二）竣工图电子文件以有手签字、盖红章的纸质竣工图为对象（所有），扫描形成电子文件。（三）如果电子文件是由自行开发的软件形成的，应将该软件与相关数据一同刻录进光盘。（四）选用高品质一次性可读写CD或DVD光盘，禁止选用可擦写光盘。（五）电子文件要求一式三套，两套移交经济合作局、一套由移交企业代商务部保管，使用权归商务部所有。（六）竣工图扫描电子版文件制作五套，两套移交经济合作局、一套由移交企业代商务部保管，使用权归商务部所有。另外二套光盘移交驻受援国使馆经商机构（其中另一套光盘和一套纸质资料移交给受援国）。（七）移交的光盘应使用薄盒包装，并在盘面贴上标签（样本见附件7），标清楚项目名称、该盘所载文件的类别，以及光盘编号。（八）刻录光盘时，首先建一个大文件夹，使用该项目的全名对其进行命名。然后按照附件6的分类办法再建立几个小文件夹进行存放。光盘内应附有说明该项目基本情况30的WORD文档。音像、图片资料刻录时，每段音像、每幅照片应中文标识清楚，何人做何事。图纸类资料应按照单位工程、专业类别分别建立相应的文件夹。第七章资料的移交第二十条各有关企业应在办理完项目对外移交手续后60日内向经济合作局移交归档资料。第二十一条全部纸质资料和电子文件的归档整理结束后，应制作《对外援助成套项目资料移交书》和编制《移交资料目录》[移交书和移交目录各一式三份，格式见附件8和附件（2-1—2-6）]。（一）接收单位按有关规定验收移交资料，如果发现存在问题，向移交企业提出书面整改意见，经移交单位最大限度地弥补了存在的缺陷后，办理移交手续。（二）如果所移交的资料经整改后仍存在严重的缺陷问题，若不能补充所缺资料，则应书面说明原因，并提出整改措施，由企业负责人签字盖章。第二十二条任何单位或个人不得私自保存应移交归档的资料，也不得以任何理由拒绝移交归档资料。任何人不得涂改、伪造移交资料，一经发现，将追究其责任。第二十三条中期检查报告（原件）和竣工验收报告（原件）是项目重要的结论性文件，由验收组在验收结束31后直接向商务部经济合作局资料库移交（按附件2-6要求）。中期检查报告和竣工验收报告共制作五份。第一份原件移交商务部经济合作局资料库，第二份原件由项目管理企业待商务部异地保存，使用权归商务部所有，第三份验收组自己保存（原件），第四份和第五份向商务部援外司和经济合作局项目管理处报告。第八章附则第二十四条本办法适用于新建房屋建筑工程类成套项目的资料管理，本办法中未涵盖的归档资料，及其他工程类项目的资料，以本行业的规定和标准为依据，进行归集和整理。第二十五条本办法由经济合作局负责解释。第二十六条本办法自颁布之日起施行。《关于印发商务部经济合作局对外援助成套项目资料归档整理与移交办法的通知》（商合促信发[2011]3号）同时废止。附件：1、竣工图章式样2、援外成套项目资料移交目录3、案卷封面式样4、卷内目录式样325、卷内备考表6、音像、图片资料分类目录7、光盘盒标签8、对外援助成套项目资料移交书二0一五年月日附件1竣工图章式样3370mm附件2-1援外成套项目资料移交目录EPC方式-勘察设计序号移交资料名称卷号备注1可行性研究报告、考察报告及附件2工程勘察文件及附件包括实测原始地形图3深化设计（或方案设计）图纸及其说明与外方确认竣工图（此栏填写编制单位名称）项目现场管理组长施工技术组长施工组总工程师编制时间年月日34131560mm888835mm35mm4施工详图设计图纸及其说明经审定5竣工图纸及其说明含设计变更洽商、审批记录；6设计计算书7概算书（调整概算）经审定8其他资料内容详见：本办法附件6序号电子文件格式备注1可研报告、考察和勘察报告PDF交2套1-1、1-22施工图DWG交2套2-1、2-23竣工图TIFFIPEG交2套3-1、3-24音像、照片通用交2套4-1、4-2附件2-2援外成套项目资料移交目录EPC/PC方式-工程总承包序号移交资料名称卷号备注1施工准备文件2施工现场准备文件3开工报告（原件）、停工和复工报告4地基处理记录5设计变更记录356施工材料（设备）、预制构（配）件质量证明文件、复试试验报告7施工试验记录8施工记录9设备、产品质量检查和安装记录10技术交底记录11隐蔽工程验收记录12工程质量分级验收（自检）记录13施工日志（手签字）14会议纪要、通知、受援国政府工地代表或监理工程师签认的施工凭据等文件15贯标资料、质量和安全事故处理记录16中检验收和竣工验收报告（原件）17其他资料（所有报审报验表）序号电子文件格式备注1音像、照片（按附件6要求）通用1-1、1-2附件2-3援外成套项目资料移交目录EPC方式-项目管理序号移交资料名称卷号备注1项目管理计划和项目管理细则、专项计划等2开工报审表（原件）、停、复工报审（批）表3入场分包企业核验记录4入场人员、施工机械、设备材料核验记录5主要设备材料国内验货记录366旁站方案及旁站监督记录7见证记录、封样记录8项目管理日志9项目管理月报、项目管理专报10项目管理会议纪要、对外技术验收会议记要11通知、指令及回复12一般设计变更审批单13重大设计变更审核情况记录14工程款拨付通知单（审核单）15施工合同管理事项审核记录16贯标阶段性审核和过程监控记录17项目管理工作总结18其他资料序号电子文件格式备注1音像、照片（按附件6要求）通用交2套1-1、1-附件2-4援外成套项目资料移交目录PC方式-勘察设计(1)序号移交资料名称卷号备注1可行性研究报告、考察报告及附件（包括专业考察）372工程勘察文件及附件（原件）包括实测原始地形图3深化设计图纸及其说明与外方确认4概算书5其他资料序号电子文件格式备注1可研报告、考察报告、勘察报告PDF交2套1-1、1-22音像、照片DWG交2套2-1、2-2附件2-5工程总承包企业资料移交目录PC方式-勘察设计(2)序号移交资料名称卷号备注1施工图纸及其说明经审定382竣工图纸及其说明含设计变更洽商、审批记录；3计算书、概算书经审定4其他资料内容详见：本办法附件65序号电子文件格式备注1施工图DWG交2套1-1、1-22竣工图TIFFIPEG交2套2-1、2-23音像、照片通用交2套3-1、3-2附件2-6援外成套项目资料移交目录中期检查和竣工验收报告序号移交资料名称页码备注391合同履约专项核查记录2主要人员在岗情况核查表、3施工技术资料核查记录4混凝土回弹记录表5隐蔽工程及中期验收结论的复核确认记录6实测实量检查记录(特殊项目应增加抽查率)7验收结果等级评定（分级验收及专项验收）8项目管理企业和总承包企业工作总结9存在问题及后续工作处理意见和建议10验收结论序号电子文件格式备注1中期检查和竣工验收报告PDF交2套1-1、1-2附件3案卷封面式样档号40项目名称资料种类案卷题名编制单位编制时间密级保管期限共卷第卷备注:1、项目名称：填写项目名称的全称。2、资料种类：EPC方式-工程总承包方式；PC方式-项目管理；PC方式-建设总承包。3、案卷题名：填写本卷内主要文件内容（填写资料移交目录所规定移交的内容）。4、编制单位：填写本卷编制单位的名称。5、编制时间：归档整理工作完成时间。6、保管期限：按要求填写永久、长期。7、档号、密级等由接收单位填写。8、封面上请不要打印“案卷封面”4个字和“备注说明”。41附件4卷内目录式样序号文件题名日期/图纸号/其他页码备注123456789101112131415注:1.目录编制：每卷都应有卷内目录，目录不应过粗少于10条，不应过细超过2页纸。2.文件题名：填写文件标题的全称。3.日期：填写文件形成的日期，（如日志：可以二个月一条目录，也可以三个月或半年）。424.页码：填写每卷的页码必须从1开始，最后一份文件填写起止页号。5.备注：填写需要说明的问题。附件5卷内备考表附件1143本案卷共有文件材料页其中：文字材料页，图样材料页，照片张。说明：(对卷内文件复印件情况、页码错误情况、内文件缺损、修改、补充、移出、销毁等情况的说明。没有需要说明的，此项可不必填写说明。)立卷人：年月日审核人：（现场总负责人）年月日标签样本附件6音像、图片资料分类目录一、施工企业须提供的音像、图片资料（一）总体面貌1.开工前地形地貌2.竣工后的全貌（正面、侧面）（二）重要活动1.开工奠基仪式2.竣工典礼仪式3.对外移交仪式4.来访参观5.重要谈判（三）施工过程1.采用新技术新工艺新材料2.工程关键部位3.标志性阶段性进展、重点工程4.工程事故（四）质检与验收1.中期质检2.竣工验收二、考察、勘察设计企业须提供的音像、图片资料（一）选址工作及场地环境44（二）施工过程中的设计工作（三）竣工效果图三、项目管理企业须提供的音像、图片资料（一）重要现场1.主要或大宗材料2.砂石等材料的取料场3.材料设备到场情况及安装（二）重要过程1.重要环节旁站处2.设备安装3.重要工程施工过程（三）质量问题与事故注：可根据需要增加条目附件7光盘盒标签8cm光盘编码：项目名称：文件类别：第盘共盘8cm45。注：1、光盘编码由接收单位填写2、文件类别：考察报告、勘察报告、施工图、竣工图考察和勘察音像照片、项目管理音像照片、施工音像照片、附件8对外援助成套项目资料移交书项目名称：资料种类：EPC方式—工程总承包企业PC方式—项目管理企业PC方式—建设总承包企业移交概况：共计卷,其中包括文字材料卷，图样材料卷。文字/声像光盘张，图纸光盘张。移交单位（盖章）：接收单位（盖章）：单位名称：商务部国际经济合作事务局(援外项目资料库)46企业负责人（签字）：单位负责人：现场总负责人（签字）：移交人（签字）：接收人：单位电话：手机时间：年月日时间：年月日对外援助成套项目维修保养手册（格式）（适用于房屋建筑工程）目录第一章项目简介1、项目概述1、专业系统概述2、建筑设施和设备配置情况第二章给排水系统维护保养1、水泵机组的维修保养472、水池、水箱的维修保养3、室外给排水设施的维修保养4、消防设备的维修保养5、室内给排水管道及附件的维修保养第二章通风与空调系统维护保养1、VRV空调系统的维护保养2、风冷冷水机组的维护保养3、空调水泵的维护保养4、空调末端装置风机盘管、新风机组、空调器的维护保养第三章电气系统维护保养指导1、高压开关柜的维修保养2、配电室高压柜停电清扫的维护保养3、配电盘的维护保养4、低压配电设备的维修保养5、低压配电柜的维修保养6、刀开关的维修保养7、变压器的运行巡视检查8、变压器温度过高的维修保养9、交流接触器的维修保养10、电容器的维修保养11、热继电器的维修保养12、断路器(自动空气开关)的维修保养13、二次回路的维修保养14、主回路的维修保养15、直流屏的维修保养16、互感器的维修保养17、三相异步电动机的维护保养18、电动机的维护保养19、水泵动力控制柜(箱)的维修保养4820、发电机的维护保养第四章弱电系统维护保养1、安防监控系统的维护保养2、公共广播系统的维护保养3、火灾自动报警系统的维护保养4、会议系统的维护保养第五章建筑设施统维护保养1、电梯系统的维护保养2、电动旗杆的维护保养3、伸缩门的维护保养第六章物业保洁指导1、保洁服务内容2、保洁标准第一章项目简介1、项目概述1.1项目名称：1.2工程总承包单位：1.3项目管理单位：1.4项目建设地点：1.5项目占地面积：1.6项目总建筑面积：1.7项目规模：项目含xxxx单体，各单体建筑面积、层数、高度等，并说明项目主要性质，包括体育场座位数、医院床位数、学校学生人数等内容。492、专业系统概述总述项目含有室外工程、结构主体工程、建筑装饰装修工程、给排水工程、采暖通风空调工程、电气工程、弱电工程、建筑设施工程（电梯、舞台设备等）、体育设施工程（体育建筑）、医疗设备（医院项目）等专业系统，维修保养内容和范围。2.1室外工程室外工程主要包括广场铺装、道路、停车场、围墙大门、旗杆、景观绿化等。描述道路为混凝土/沥青道路、广场为铺装材质、停车场地面材质、围墙做法材质、景观绿化等。2.2主体结构工程描述各单体主体结构形式，墙体材料、屋面材料。2.3建筑装饰装修工程建筑装饰装修工程主要包括建筑外墙、外窗、外门、室内吊顶、墙面、内门、地面等材料。2.4给排水工程建筑给排水工程主要包括室内给水系统、排水系统、雨水系统、消防系统；室外给水系统、排水系统、消防系统、绿化用水系统等。2.5采暖通风空调工程采暖通风空调工程主要包括采暖系统（寒冷地区）、空调系统（分体空调、多联分体空调、风冷冷水机组集中式空调、水冷冷水式集中空调、医院洁净空调等）、通风系统、消防防排烟系统等。2.6电气工程电气工程主要包括变、配、发电系统、照明系统、动力配电系统、消防系统、防雷接地系统等。2.7弱电工程50弱电工程主要包括火灾自动报警及消防联动控制系统、广播系统、综合布线系统、通信系统、安全防范系统、有线电视系统、会议系统、医院医护对讲系统（医院项目）、体育场专用设施系统（包括信息显示及控制系统、场地扩声系统、场地照明及控制系统、计时记分及现场成绩处理系统、标准时钟系统、升旗控制系统等）。2.8建筑设施工程建筑设施工程主要包括电梯、舞台设备（剧场）等。应根据各援外成套项目类型和特点，调整和完善上述各系统的内容。3、建筑设施和主要设备配置情况根据设计图纸，整理项目建筑设施和设备配置情况，以便快速了解各建筑设施、设备位置、参数等。序号设备名称设备编号设备型号规格参数生产厂家数量（台）安装位置根据上述各系统和设备，制定以下各设备、设施的维护保养指导书，施工企业应根据各项目特征增加或调整各系统和设备、设施的维护保养指导书的内容。第二章给排水系统维护保养1、水泵机组的维修保养511.1.水泵的维修保养生活水泵、消防水泵、排污泵、潜水泵、绿化给水泵每季度进行一次全面养护。养护内容主要有：检查水泵轴承是否灵活，如有阻滞现象，应加注润滑油，如有异常摩擦声响，则应更换同型号规格轴承，如有卡住、碰撞现象，则应更换同规格水泵叶轮，如轴键槽损坏严重，则应更换同规格水泵轴，检查压盘根处是否漏水成线，如是则应加压盘根，清洁水泵外表，若水泵脱漆或锈蚀严重，则应彻底铲除脱落层油漆，重新刷油漆，检查电动机与水泵弹性联轴器有无损坏，如损坏则应更换，检查机组螺栓是否紧固，如松弛则应拧紧。1.2.控制柜的维修保养对控制柜每半年进行一次全面养护。维修保养内容主要有：清洁柜内所有元器件、清洁外壳，务必使柜内无积尘、无污物；检查、紧固所有的接线头，对于锈蚀严重的接线头应更换，检查柜内所有的线头的号码管是否清晰，有否脱落，及时整改，对于交流接触器，应清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒，清除触头表面的污物，不能正常工作的触头应更换；检查复位弹簧是否正常工作，然后拧紧所有紧固件；自耦减压启动器的电阻不低于0.5ＭΩ，否则应进行干燥处理；外壳接地可靠，如有松脱或锈蚀则应做除锈处理，然后拧紧接地线；热继电器的绝缘盖板应完整无损，导线接头有无过热痕迹或烧伤，如有则维修或更换；自动空气开关电阻应不低于100ＭΩ，否则应烘干，在开关闭合或断开过程中，应无卡位现象，触头表面清除干净；中间继电器、信号继电器应做模拟试验，检查动作是否可靠，信号输出是否正确；信号灯、指示灯是否指示正常，如有偏差应调整或更换；运传压力表信号线接头是否腐蚀，如有则重新焊接或更换。1.3.电机的维修保养外观检查应整洁、铭牌完好，接地线连接良好，用摇表检测绝缘电阻，电阻应不低0.5ＭΩ，否则应烘干处理，电机接线盒内三相导线52及连接片应牢固紧密，电动机轴承有无阻滞或异常声响，电动机风叶有无碰壳现象，清洁外壳，外壳是否脱漆严重，若严重应重新油漆。1.4.相关阀门、管道及附件的维修保养闸阀密封胶垫是否漏水，如有则应更换，黄油麻绳处是否漏水，如漏水则应重新加压黄油麻绳，对阀杆加黄油润滑，锈蚀严重者应重新油漆。止回阀的维修保养应检查止回阀的密封胶垫是否损坏，弹簧弹力是否足够，油漆是否脱落。浮球阀的维修保养应检查密封胶垫、连杆、连杆插销。液位控制器应检查密封圈、密封胶垫是否损坏，如损坏则应更换，清除压力室内污物，疏通控制水道，检查控制杆两端螺母是否紧固，紧固所有螺母。2、水池、水箱的维修保养水池、水箱的维修保养每半年进行一次，若遇特殊情况可增加清洗次数，清洗时的程序如下：2.1首先关闭进水总阀，关闭水箱之间的连通阀门，开启泄水阀，抽空水池、水箱中的水。2.2泄水阀处于开启位置，用鼓风机向水池、水箱吹2ｈ以上，排除水池、水箱中的有毒气体，吹进新鲜空气。2.3用燃着的蜡烛放入池底不会熄灭，以确定空气是否充足。2.4打开水池、水箱内照明设施或设临时照明。2.5清洗人员进入水池、水箱后，对池壁、池底洗刷不少于三遍，并对管道、阀门、浮球按上述维修保养要求进行检修保养。2．6清洗完毕后，排除污水，然后喷洒消毒药水。2.7关闭泄水阀，注入清水。3、室外给排水设施的维修保养53室外给排水管道每半年全部检查一次，水管阀门完好，无渗漏，水管通畅无阻塞，若有阻塞，应清除杂物，若管道坡度不正确，应重新铺设，下沉式广场水沟每半年全面检查一次，沟体应完好盖板齐全。排水、雨水井、化粪池每季度全面检查一次，半年对易锈蚀的雨污水井盖、化粪池盖刷一次黑漆防锈，保持雨污水井盖标识清楚，路面井盖要做防震垫圈。室外喷水池每月检查保养一次，要求喷水设施完好，喷水管道无锈蚀。室外消防栓每季度全面试放水检查，每半年养护一次，主要检查消防栓玻璃、门锁、栓头、水带、连接器阀门、“119（标注受援国火警号码）”、“消防栓”等标识是否齐全，对水带的破损、发黑、发毒与插接头的松动现象进行修补、固定，更换变形的密封胶圈，将水带展开换边折叠卷好，将阀门杆上油防锈，抽取总数的5％进行试水，清扫箱内外灰尘，将消防栓玻璃门擦净，最后贴上检查标志，标志内容应有检查日期、检查人、检查结果。上下雨污水管每月检查一次，每次雨季前检查一次，每4年水管油漆一次，要求水管无堵塞、漏水或渗水，流水通畅，管道接口完好，无裂缝。4、消防设备的维修保养室内普通消防栓的维修保养内容及程序见上面室外消防栓的保养内容及程序。对于自动喷洒消防灭火系统的维修保养，其维修保养内容如下：4.1每天巡视系统的供水总控制阀，报警控制阀及其附属配件，外观检查，确保处于无故障状态。4.2每天检查一次警铃，启动是否灵活，打开试警铃阀，水力警铃应发出报警信号，如果警铃不动作，应检查整个警铃管道。4.3每月对喷头进行一次外观检查，不正常的喷头及时更换。4.4每月检查系统控制阀门处于开启状态，保证阀门不会误关闭。544.5每两个月对系统进行一次综合试验，按分区逐一打开末端试验装置放水阀，试验系统灵敏性。当系统因试验或因火灾启动后，应在事后尽快使系统重新恢复到正常状态。5、室内给排水管道及附件的维修保养在使用过程中，由于使用不当或前期隐患，会出现各种各样的问题，需要进行及时维修和正常养护，所涉及的维修保养内容如下：5.1停水。要先关掉总阀，打开支管阀门，检查堵塞原因。及时更换或清洗。5.2维修墙内水管。关闭室内所有用水阀门，查看水表，如转动说明墙内水管破损漏水，然后关闭水表前阀门，打通漏水处墙面，取出破损水管，装入新水管，再打开总阀看是否漏水，如无漏水，补好水泥，恢复装修饰面。告知用户不得擅自改动墙内水管。5.3阀门接头漏水。关闭自来水总阀，查找原因，若是阀门、接头未扭紧的缘故而漏水，应拆下阀门接头，在外丝处旋上几道水胶带，再把阀门接头装上扭紧，如因破损配件而漏水应及时更换阀门或接头。然后告知使用人员，应爱护使用，旋扭阀门不要用力过度。5.4疏通地漏。先用抽子试通，不能查明原因则打开检查口检查，不通时再使用疏通机直至通畅为止，然后用胶管试水检验，并告知使用人员，使用时不要向管道乱丢杂物。5.5洗脸盆下漏水。如是存水弯头管处漏水，先拆下存水弯管，检查两接口处是否有破损情况，情况严重更换弯管，不严重可用生胶带密封接口契损处，达到不漏水为止。告知使用人员，不要随意乱动盆下弯管和接口处，防止漏水，不要随意移动或用力撞击洗脸盆。XX项目水泵日常维护保养记录55序号保养具体内容日常维护保养周期日常维护保养记录维护保养情况审核备注完成情况完成时间1检查水泵机械密封是否有漏水情况每月2观察电动机运行过程中是否正常无杂音，机身表面温度不超过75℃。检查方法：观察，用温感器或用手摸电动机外表不发烫每月3点动判断水泵转向是否正确，若有误应予更正每月4检查水泵仪表指针是否指示正确或是否处于正常工作状态每月5检查各个阀门的开关是否灵活可靠，有无明显渗漏每月6检查水泵运行过程中振动情况，并紧固所有螺栓、螺母，防止松动引发设备故障每月7检查管道及各附件外表整洁美观、无裂纹，油漆应完整无脱落，若有局部锈蚀应该及时补刷，以免发生大面积锈蚀。每月8对处于自动状态的水泵进行手动切换操作检查，检查运行状态是否良好每月569清洁外表每月其它保养人：审核人：57第三章通风与空调系统维护保养1、VRV空调系统的维护保养1.1维护内容：1)检查各系统有无漏氟现象，如有，则需进行系统补漏加氟处理；2)检查有无不正常的声响、震动及高温；3)检查冷凝器及冷却器的温度、压力；4)检查各种阀门是否正常；5)检查主电路上接线端子并有无松动压实；6)检查电气控制部分有无异常；检查各仪表、控制器的工作状态；7)检查制冷设备安全保护装置整定值；8)检查压缩机冷冻油的油压及油量，必要时进行冷冻油更换及补充；9)检查并收紧电路上的各电线接点；10)通过下述检查综合判断压缩机是否有故障，如有则应更换压缩机。a、压缩机电机绝缘电阻(正常0.5MΩ以上)；b、压缩机运行电流(正常为额定值，三相基本平衡)；c、压缩机外壳温度(正常85℃以下)；d、检查压缩机是否有异常的噪音或振动；e、检查压缩机是否有异常的气味。1.2末端维护保养内容：1）清洁风机外观、冷凝水盘及畅通冷凝水管；2）清洗进回风初效空气过滤网；3）检查风机是否转动灵活、如有阻滞现象，则应加注润滑油和调整电机距离；584）如有异常摩擦响声则应更换风机轴承；5）检测风机电机线圈，绝缘电阻应不低于0.5MΩ,，否则应整修处理；6）检查电容有无变形、鼓胀或开裂，如是则应更换同规格电容；7）检查各接线头是否牢固，是否有过热痕迹，如是则作相应整修；8）清洁风机风叶上的污物；9）拧紧所有紧固件；10)往盘管翅片表冷器喷射空调清洗剂，利用空调清洗剂快速发泡功能，将灰尘污垢从翅片间细小间隙自动排出。2、风冷冷水机组的维护保养2.1月保养内容：1)清洁机器外壳，清除进风口附近的杂物；2)打扫仪表盘，避免尘土杂物影响控制电路；3)检查温度计、压力表工作是否正常。2.2年度保养内容：1)检查机组外壳，对油漆剥落或腐蚀处，应重新刷防锈漆；2)应加以更换清洗翅片，保证翅片间通道通畅，无障碍物；3)清洗风扇叶片，确保处出风效率；4)检查风扇电机轴承，若磨损严重，应加以更换；5)更换风扇电机润滑油；6)检查压缩机油位，对于缺油者补充润滑油；7)检查机组内的制冷剂充灌量，视需要给予补充；8)检查控制机构的各设定值，对不合适者，加以重新设定；9)检查系统保温，对破损处应重新处理；10)检查各阀门工作情况（包括水流开关），确保处于良好状态。3、空调水泵的维护保养593.1月保养内容：1)检查盘根是否漏水，若磨损严重，应更换；2)给轴承加油；3)给联轴器加油；4)检查地脚螺栓及主要连接螺栓是否有松动现象；5)清洁电机、水泵外壳；6)检查压力表工作是否正常。3.2年度保养内容：1)检查水泵、电机轴承、轴套等运动部件磨损情况，若磨损严重，则应更换；2)检查密封件的密封情况，更换密封效果差的部件；3)检查泵叶、泵壳的腐蚀情况，清洁泵叶、泵壳的内外表面；4)校对轴线，检查键磨损情况，若磨损严重，应于以更换；5)检查电机绕阻的绝缘；6)检查管系是否漏水，各阀门是否工作正常；7)给控制系统除尘，检查电路动作的可靠性。4、空调末端装置风机盘管、新风机组、空调器的维护保养指导4.1月保养内容：1)清洗空气过滤器1—2次；2)更换破损过滤网；3)检查出风口避震喉，如有破损则更换。4.2季度保养内容：1)给风机轴承加黄油。加油时，用手动油枪加油，直到密封圈四周有小油珠出现；2)检查皮带松紧情况，若皮带紧但仍出现打滑现象，可将皮带擦净。604.3年度保养内容：1)检查轴承是否良好，若磨损严重，则进行更换；2)检查机壳及附属设备的油漆是否剥落或腐蚀，若出现损坏，则应用优质防锈漆重新油漆；3)清洗风机叶轮和轴，若轴上有锈斑，则可用砂纸将其磨光；4)检查接水盘中有无淤泥或其他外来物，若有应清除，以保证排水畅通；5)检查附属阀门（包括风阀）是否正常工作，如有损坏，则更换；6)检查管系是否漏气、漏水；7)清洗翅片，折卸外壳后，用水枪将清洗药水喷入翅片间，浸润数分钟，再用清水冲洗干净；8)检查电机绝缘电阻、相间及相地间都应不小于0.5兆欧。61第四章电气系统维护保养1、高压开关柜的维修保养1.1高压柜每次交接班检查一次。1.2检查各块仪表指示是否正常，与现运行方式是否相符。1.3检查各继电保护应处于正常运行状态，无异常声响和气味。1.4通过观察口检查各连接部位应无过热现象，瓷绝缘无闪络放电痕迹，表面光洁、完好无损。1.5检查分合闸传动部位，应无锈死卡住现象。1.6检查分合闸回路电源及其熔断器应正常完好。1.7检查接地系统无腐蚀断裂，接头无松动过热现象。1.8转动转换开关，测试三相电压是否平衡。1.9检查仪用互感器、听互感器内部无放电声或其它噪声，与互感器相关的二次仪表指示应正常。1.10检查阀型避雷器，瓷套管应无裂纹破损及闪络痕迹，内部无异常声响。1.11检查各开关柜门是否关闭牢固，以免小动物窜入。2、配电室高压柜停电清扫的维护保养2.1配电室高压柜清扫前必须停电。2.2清扫瓷绝缘表面，并检查有无裂纹、破损和闪络痕迹。2.3检查导电部分各连接点连接是否紧密，有无腐蚀现象，若有腐蚀，应除掉腐蚀层后涂中性凡士林。2.4检查设备不带电的设备外壳和支架的接地线是否牢固可靠，有无断裂和腐蚀现象。2.5检查传动机构和操作机构的各部位销子螺栓是否松动或短缺，操作机构的拉合闸是否灵活。2.6恢复送电按操作票程序进行，完成后填写工作记录。623、配电盘的维护保养3.1每月对配电间内的配电装置进行一次月度维护保养。3.2保养内容按(强电组低压配电设备巡视检查)，规范内容进行。年度保养3.3每半年安排一次对所有配电间、配电装置进行年度的维护保养。3.4时间安排：每年2次。3.5检查保养内容按(强电组低压配电设备巡视检查)规范内容进行。4、低压配电设备的维修保养4.1低压配电装置应编定统一的配电柜号。4.2低压配电装置所控制的负荷必须分路清楚，避免一闸控制多路。4.3低压控制电器的额定容量，应与受控负荷的实际需要相适应，各级电器保护元件的选择和整定，均应符合动作选择性的要求。4.4低压配电装置上的指示仪表及指示信号灯均应安全完好，仪表刻度互感器的规格应与用电设备容量或实际负荷相配合。4.5凡装有低压电源自投系统的配电装置，应定期做传达试验，检验其动作的可靠性，在两个电源的联络处，应有明显标志。4.6低压空气开关交流接触器，在通电运行以前，均应测校三相间是否同时接触，并检查触头压力是否满足规定。4.7在低压配电装置的前后及两侧的操作维护通道上，不应堆放其他物品。4.8低压配电装置前后操作、维护通道上均应铺设绝缘垫。4.9低压电器的备品备件应分类清楚，存放于取用方便的明显位置。4.10对低压配电装置和低压电器的巡视检查应每周巡视一次，每次巡视情况及发现问题应记入运行记录内。4.11对低压配电装置和低压电器日常巡视检查一般包括下列内容：•电路中各部连接点有无过热现象。•三相电压是否相同，电路末端电压降是否超过规定。•各配电装置和低压电器内部有无异声异味。63•配电装置与低压电器表面是否清洁，接地连线是否正常良好。•低压配电装置的屋内门窗是否完整、通风，环境温度、湿度是否符合特性要求，下雨时屋顶有无渗雨水现象。•低压配电装置室内照明是否正常，室内的维护通道是否通畅。•对空气开关磁力启动器和接触器的电磁吸合铁芯，应检查其工作是否正常，有无过大噪音或线圈过热。4.12低压配电装置的清扫和检修一般每年至少一次，其内容除清扫和摇测绝缘外，还应检查各部连接点和接地处的紧固状况。4.13各种低压电器的清扫和检修项目、周期及要求规定如下：1)低压空气开关故障掉闸后，应检修触头及灭弧栅，清除内部灰尘和金属细末及碳质。2)频繁操作的交流接触器，每三个月至少检查一次触头和清扫灭弧栅，测量吸合线圈的电阻是否符合规定值。3)空气开关及交流接触器的主触头压力弹簧是否过热失效，如已失效，应更换配件。4)检查空气开关与交流接触器的动静触头是否对准三相，是否同时闭合，并调节触头弹簧使三相一致，遥测相间绝缘电阻值。5)检查空气开关的接触头及交流接触器的接触头，如磨损厚度超过1毫米时，应更换备件，被电弧烧伤严重者应予磨平打光。6)检查空气开关的电磁铁及交流接触器的电磁铁吸合是否良好，有无错位现象，若短路环烧损则应更换，吸合线圈的绝缘和接头有无损伤或不牢固现象。4.14、对电动机的各种自动装置(保护装置启动和停机自动装置，以及各种联锁装置)都应定期检查，调整及试验，一般情况下每年至少一次。4.15、电动机运行中巡视检查内容规定如下：1)电动机运行的电流是否超过允许值，是否存在突变，电压是否在允许值内。2)轴承是否过热，有无异常声音。3)电动机运行声和振动是否正常，有无异常声音和气味。644)电动机各部位的温度是否符合规定。4.16、电动机合闸运行前应检查以下各项：1)检查运行人员容易碰触的电动机传动部位保护设施是否牢固，电动机周围有无杂物，对新投入运行的电动机还应检查使用条件和接线与标牌所示电压、频率、接法等是否相符。2)电动机的控制和保护设备是否完整。3)检查轴承和充油启动设备中是否缺油。4)凡能盘车的机械必须进行盘车，以证实转子不相摩擦，所带机械处于完好状态。5、低压配电柜的维修保养5.1检查配电柜柜面上的电气元件的名称、标志、编号是否清楚、正确。5.2检查配电柜上的所有操作把手、按钮和按键等位置与实际情况是否相符，固定是否牢靠，操作是否灵活。5.3检查配电柜仪表或表盘玻璃是否松动，电压、电流表指示是否正常。5.4检查配电柜表示“合”、“断”等信号灯和其它信号指示是否正确（红灯表示开关处于合闸状态；绿灯表示开关处于断开位置）。5.5检查配电柜内的开关，熔断器等的接点是否牢靠，有无过热变色现象。5.6检查线缆的绝缘是否破损，有无线路外皮破损及产生焦糊味，电气设备运行声音是否正常，接点螺丝是否松动。5.7接地系统是否有破损腐蚀现象，螺丝是否牢固可靠。5.8检查电容器柜仪表、指示灯是否正常状态，电容器无过热放电现象，外观无膨胀渗油现象、柜内温度不得超过35℃。5.9检查配电柜周围的照明灯具是否完好，照度是否均匀，观查仪表有无眩光。6、刀开关的修护保养656.1检查安装螺栓是否紧固，如松驰则拧紧；6.2检查刀开关转动是否灵活，如有阻滞现象则应对转动部位加润滑油；6.3检查刀开关三相是否同步，接触是否良好，是否有烧伤或过热痕迹，如有问题则进行机械调整或整修处理；6.4用500V摇表测量绝缘底板，其绝缘电阻如果低于lOMΩ，则应进行烘干处理，烘干达不到要求的则应更换。7、变压器的运行巡视检查7.1检查变压器的运行电压，负荷电流应正常。7.2高低压侧瓷套管应清洁、无放电闪络痕迹。7.3接线端子无接触不良、过热现象。7.4运行声音应正常。7.5冷却装置应运行正常，温度超过允许值时，风机能自行起动。7.6外壳接地应符合规范。7.7变压器通风口应完好，无破损、腐蚀现象。7.8变压器报警装置应可靠无误。8、变压器温度过高的维修保养8.1、如果因为变压器所带的用户负荷超出了变压器容量允许限度，造成变压器温升过高；此时应适量降低用户负荷。8.2、变压器的夹紧螺栓因受振动后松动会造成局部温升过高；应立即拧紧螺栓，不然会造成变压器烧毁。8.3、变压器带较大负荷投入运行，产生瞬间过电流；应将变压器空载投入运行，然后逐渐增加负荷。8.4、变压器周围通风不良或变压器外表有粉尘，也会造成变压器温升过高，要定时检查变压器室通风是否良好，如果环境温度较高，应加强通风或降低变压器负荷。同时也要经常清扫变压器，除去粉尘。8.5、变压器内部损坏；如线圈损坏、短路、掉入金属物产生涡流等，66此时变压器应停止运行，进行检修。9、交流接触器的维修保养9.1清除接触表面的污垢，尤其是进线端相间的污垢；9.2清除灭弧罩内的碳化物和金属颗粒；9.3清除触头表面及四周的污物，但不要修锉触头，烧蚀严重不能正常工作的触头应更换；9.4清洁铁芯表面的油污及脏物；9.5拧紧所有紧固件。10、电容器的维修保养10.1清理冷却风道及外壳灰尘，使电容器散热良好；10.2检查电容有无膨胀、漏油或异常响声，如有则应更换；10.3检查接头处，接地线是否有松脱或锈蚀，如有则应除锈处理并拧紧；10.4检查电容三相不平衡电流是否超过额定值的15%或电容缺相，如是则更换电容。11、热继电器的维修保养11.1检查热继电器上的绝缘盖板是否完整，如损坏则更换；11.2检查热继电器的导线接头处有无过热痕迹或烧伤，如有则整修处理，处理后达不到要求的应更换。12、断路器(自动空气开关)的维修保养12.1用500V摇表测量绝缘电阻，应不低于10MΩ，否则应烘干处理；12.2清除灭弧罩内的碳化物或金属颗粒，如果灭弧罩破裂，则应更换；12.3断路器(自动空气开关)在闭合和断开过程中，其可动部分与灭弧室的零件应无卡住现象；12.4在使用过程中发现铁芯有特异噪音时，应清洁其工作表面；6712.5各传动机构应注入润滑油；12.6检查主触头表面有小的金属颗粒时，应将其清除，但不能修锉，只能轻轻拭；12.7检查手动(3次)、电动(3次)闭合与断开是否可靠，否则应修复；12.8检查分励脱扣、欠压脱扣、热式脱扣是否可靠，否则应修复；12.9检查接头处有无过热或烧伤痕迹，如有则修复并拧紧；12.10检查接地线有无松脱或锈蚀，如有则除锈处理并拧紧。13、二次回路的维修保养13.1号码管是否清晰或掉落，如是则补上新号码管；13.2接头处是否松弛，如松弛则拧紧。14、主回路的维修保养14.1标示牌是否清晰或掉落，如是则补上新的标示牌；14.2接头处是否有过热或烧伤痕迹，如是则修复并拧紧；14.3母线排油漆是否脱落，如是则重新油漆。15、直流屏的维修保养15.1检查各项仪表指示是否正常。15.2检查各指示灯是否与现运行方式相符。15.3打开后盖，检查柜内元件有无松动、过热、放电现象。15.4放置、转换开关检查各单只电瓶，不得低于10.8V。15.5检查单只电瓶，任何情况下不允许过电压。单只额定电压12V，浮充不允许超过13.38V。15.6检查各报警装置，应正常完好。15.7带电检查直流屏时必须配戴安全防护用具，严防触电。15.8完成任务后填写工作记录。16、互感器的维修保养6816.1检查互感器各接头有无过热现象，螺丝是否松动，有无焦臭味。16.2检查瓷套管是否清洁，有无缺损、裂纹和放电现象。16.3检查互感器的三相电压(电流)指示值是否在允许范围以内，互感器是否过负荷运行。16.4检查互感器二次绕组是否开路（或短路），接地线是否良好，有无松动和断裂现象。16.5定期校验互感器的绝缘是否良好。16.6定期清扫互感器的外观，使用时要用干燥的清扫工具。16.7电流互感器不能开路，电压互感器不能短路。16.8带电检查互感器时必须配戴安全防护用具，严防触电。17、三相异步电动机的维护保养17.1清除电动机外部的活污，使电机外表清洁；17.2清除接线盒内污垢，检查接线部分螺丝是否紧固；17.3检查地脚螺丝是否紧固，端盖、轴承盖螺丝是否松动给以紧固；17.4检查接地是否良好；17.5检查传动装置是否可靠，有无损坏，皮带松紧，是否适中；17.6检查电机、电气控制系统，清除控制箱内的污垢，检查触头是否烧伤，控制箱接地是否良好，绝缘电阻是否符合要求。18、电动机的维护保养18.1、电动机起动前做好以下检查1)、检查基础是否稳固，螺丝是否有松动，轴承是否缺油；2)、检查电动机绝缘电阻是否合格，接线是否正确；3)、检查电机的接地线是否牢固可靠；4)、检查电源三相电压、电流是否正常。18.2日常巡视和检查1)、检查电动机轴承温度是否超高；692)、听电动机声音是否正常，有无异常气味及振动；3)、检查电动机是否过热；4)、检查电动机的电源是否正常，测三相电压是否平衡。18.3电动机维护的主要内容1)、清除电动机内部及外部灰尘和油垢；2)、检查轴承和补充轴承油；3)、检查各固定机座螺丝和接地线；4)、清扫低压控制柜（盘）及线路；5)、更换损坏的轴承；6)、更换局部或全部烧坏的电机；7)、检查转子与定子之间空气隙是否均匀；8)、二次回路检查调整试验；9)、损坏的部件进行修理和更换，必要时外送专业店修理。19、水泵动力控制柜(箱)的维修保养19.1定期查看指示灯是否指示正常。19.2定期检查接触器、熔断器和热继电器。19.3接触器：1)负荷电流是否在交流接触器的额定值内；2)接触器的分、合信号指示是否与电路状态相符；3)接触器与出线的连接点有无过热现象；4)接触器的辅助触接点有无烧蚀现象；5)接触器的吸引线圈铁芯吸合是否良好，有无过大的噪音，断开后是否返回到正常位置；6)接触器周围的环境有无变化，有无不利于它正常运行情况，如导电尘埃过多或振动、通风不良等。19.4、熔断器：1)负荷情况是否与熔体的额定值相符。2)有无破损、变形现象，有无放电痕迹。703)保险是否熔断。19.5、继电器：1)负荷电流是否和热元件额定值相配合。2)热继电器的外部连接点处有无过热现象。3)热继电器连接的导线的截面积是否满足载流要求。4)热继电器的运行环境温度是否符合允许范围＋40℃到-30℃之间。5)若热继电器动作，则应检查动作情况是否正确。19.6定期清扫配电盘，使其保持清洁。19.7定期紧固螺钉，使其元件无损坏丢失。19.8定期检查电气元件绝缘是否良好，导线是否有焦糊现象。19.9定期检查整个系统接地是否良好和规范。20、发电机的维护保养20.1发电机操作资格：1)、负责自发电系统系统操作、巡查、维修、养护的人员必须至少持有效电工证，必须熟悉熟悉机组开停操作及机组正常运行参数和供配电设备技术性能和有关安全措施。2)、值班维修员必须按公司规章制度得到允许或履行正常工作职责时才能操作，工作指令一般使用《操作票》进行下达。3)、非值班的维修员和非工程班长、工程主管的人员不得对自发电设施设备进行任何操作。4)、在对供配电设施设备操作及检修时必须按规定使用电工绝缘工具、绝缘鞋、绝缘手套等。20.2发电机安全要点：1)、必须严格按国家颁布的安全操作及工作规范执行。2)、发电机房、储油室内禁止存放易燃、易爆物品，严禁吸烟。3)、发电机平时置于手动待机状态，蓄电池置于断电状态。4)、发电机运行时，应有值班维修工专门值守。5)、发电机检查时须将发电机第一出线开关掷于停止/断开档，未71经操作票审批，严禁合闸送电，以避免意外伤害。6)、消防设施须定期检查，保持完好、有效，并有灭火器。7)、机房钥匙由专人保管，无关人员须经工程主管许可方可进入。8)、未经工程主管同意，非值班维修工不得进行发电机操作、保养和每月周期运行检查。9)、机房及机组的清洁卫生由值班维修工负责打扫。20.3发电机安全巡查1)、机房及油库内消防须每周一次检查，作好《发电机房巡查记录》，确保设施完好、有效。发现问题及时处理，并在巡查记录中注明和登记到值班记录表中去；不能解决的问题及时上报工程主管和项目经理，必要时（维保期内必须）并通知该设备分包方。2)、蓄电池须每周进行电压测试，电压低于24V须充电，作好巡查记录。3)、发电机油箱内至少储备1/2体积的油量。4)、每月起动机组至少运转检查15分钟，确保机组能正常投入。72第五章弱电系统的维护保养1、安防监控系统的维护保养1.1、为了做好监控设备的维护工作，门房保安负责日常对监控系统的监测、维护、管理,承担起设备的维护服务工作,以保障监控系统的长期、可靠、有效地运行。1.2、在对监控系统设备进行维护过程中，应对一些情况加以防范，尽可能使设备的运行正常，对于监控系统的各种采集设备来说，由于设备直接置于有灰尘的环境中，对设备的运行会产生直接的影响，需要重点做好防潮、防尘、防腐的维护工作。1.3、每季度一次设备的除尘、清理，扫净监控设备显露的尘土，对摄像机、防护罩等部件要卸下彻底吹风除尘，之后用无水酒精棉将各个镜头擦干净，调整清晰度，防止由于机器运转、静电等因素将尘土吸入监控设备机体内，确保机器正常运行。同时检查监控机房通风、散热、净尘、供电等设施。室外温度应在－20℃～＋60℃，相对湿度应在10％～100％；室内温度应控制在＋5℃～＋35℃，相对湿度应控制在10％～80％，留给机房监控设备一个良好的运行环境。1.4、根据监控系统各部份设备的使用说明，每月检测其各项技术参数及监控系统传输线路质量，处理故障隐患，协助监控中心设定使用级别等各种数据，确保各部份设备各项功能良好，能够正常运行。1.5、对容易老化的监控设备部件每月一次进行全面检查，一旦发现老化现象应及时更换、维修，如视频头等。1.6、对易吸尘部份每季度定期清理一次，如监视器暴露在空气中，由于屏幕的静电作用，会有许多灰尘被吸附在监视器表面，影响画面的清晰度，要定期擦拭监视器，校对监视器的颜色及亮度。1.7、对长时间工作的监控设备每月定期维护一次，如硬盘录像机长73时间工作会产生较多的热量，一旦其电风扇有故障，会影响排热，以免硬盘录像机工作不正常。1.8、对监控系统及设备的运行情况进行监控，分析运行情况，及时发现并排除故障。如：网络设备、服务器系统、监控终端及各种终端外设。桌面系统的运行检查，网络及桌面系统的病毒防御。1.9、每月定期对监控系统和设备进行优化。1.10、以上工作必须形成工作记录表格备双方签字确认方为完成以上工作。1.11、提供每月一次的定期信息服务：每月第一个工作日，将上月抢修、维修、维护、保养记录表以电子文档的形式报送部门负责人审核。安防系统月保养记录系统安防系统时间保养人保养项目检查、整理、除尘、测试、故障排除保养周期日常维护保养记录审核备注实际情况处理结果功能测试VIDOS安防管理软件是否正常月摄像机图形丢失报警、移动侦测、报警联动是否工作正常月控制键盘是否工作正常（调用摄像头、上，下，左，右）月NVR录像软件是否正常(录像数量，回放，导出录像)月74磁盘阵列是否正常(读写速度，硬盘，电源模块)月所有的编码器是否工作正常（IE浏览所有的编码器）月所有的摄像机头是否图像清晰，控制正常月所有的摄像机电源、门禁控制器、门禁电源是否正常月安防网络、安防交换机是否工作正常月擦拭室外摄像机的玻璃罩月机房保养安保中心保养，请填写机房保养记录表月注：如有设备工作不正常，请在备注中详细记录2、公共广播系统的维护保养2.1、注意机器的使用条件，特别要注意以下事项：避免在温度极低或极高的环境中使用机器，避免阳光一直直接照射机器的表面。避免在潮湿的环境中使用机器，以免机内元器件过早失效或机器过早生锈。在使用前必须确认当地的电源电压与本机相符。2.2、注意机器的使用环境：75避免在灰尘以及震动环境中使用机器。在机器的四周应留有足够的空隙，以利于机器的散热。对于功率放大器，应特别注意保持散热通道的畅通。2.3、机器使用中的注意点：在使用过程中，应注意开机、关机的顺序。开机时，应先开音源等前置设备，再开功率放大器；关机时，应先关功率放大器，再关音源等前置设备。音响设备若有音量旋纽，开机、关机前，最好把音量旋纽关至最小处。这样做的目的都是为了减轻开机、关机时对音箱的冲击。严禁带电拔、插信号插头。以免由此产生的电冲击而损坏机器或音箱。机器工作过程中若发出异常，应立即关断电源，停止使用；操作人员如不懂维修技术，自己不要擅自打开机器，以免使机器遭受更大的损坏，或造成触电事故。2.4、注意机器的保养：不要使用挥发性溶液清洁机器，如用汽油、酒精等擦拭机器表面，抹尘要用软布。而且清洁机器外壳时要先拔掉电源。机器一般是不防水的，万一湿了水，要待水份干透后，才能开机工作。不要在机器上放置重物，以免机器变形。2.5、安全使用机器：切莫湿手拔、插电源插头，以免触电。长期不使用时，请将电源插头从电源插座中拔出。勿让铁针、发夹、硬币等金属导电物质掉入机内，以免损坏机器。更换机器的保险丝时，应严格按要求更换，严禁使用不合要求的代用品。机器在使用时，应将机壳接地点安全接地。机器严禁在过载或短路情况下工作。76在功率放大器的背板上都有辅助电源插座，不要通过它连接电吹风、电熨斗等电器，它只能用来连接音响设备。在定压功率放大器中，其输出端会有较高的输出电压，而且输出端引线一般都较长，因此在使用中，一定要确保输出端引线的安全、可靠。2.6、注意电源线的保护：要注意避免电源线被踩踏，被重物压挤。切忌拉、插及强力扭曲电源线。从插座拔出插头时，应抓住插头将其拔出。广播系统日常使用注意事项各寻呼终端在寻呼完毕后，要将寻呼功能关闭。否则会影响其它的广播功能。在进行手动操作完毕后，同理，要令广播系统回到程序控制状态。注意保护广播系统的安全。有些广播系统有安全锁，有些广播系统有安全密码，启用这些功能，可防止无关的人来操作.公共广播系统月保养记录系统公共广播系统时间保养人保养项目检查、整理、除尘、测试、故障排除保养周期日常维护保养记录审核备注实际情况处理结果功能测试广播主机是否工作正常月功放是否工作正常月MP3、CD播放器是否工作正常月紧急广播是否工作正常月77各楼层的喇叭是否工作正常（一个一个楼查看）月设备检查安保中心保养，请填写机房保养记录表月注：如有设备工作不正常，请在备注中详细记录3、火灾自动报警系统的维护保养3.1月保养内容：每月例行检查项目，有异常及时维护保养1)、消防控制室的维护保养。2)、检查消防控制室的消防主、备电源供给是否正常；3)、检查火灾自动报警控制器、控制台运行是否正常；①检查控制器显示区域是否有火警、故障；②检查控制器操作键盘是否灵活；③检查控制器自动检测功能是否正常；④检查控制器蓄电池是否正常；⑤控制器试报警，检查蜂鸣器是否响亮，复位开关是否正常；4)、抽查（限量1-2%）探测器、手动报警按钮模拟报警响应是否良好；火灾自动报警控制器声光报警、显示是否正常；①对每个区域烟感进行抽查（限量1~3个）吹烟试报警，看控制器报警是否正常，控制器显示区域是否正常，楼层显示器显示的具体位置是否准确，看其它消防联动设备是否信号准确到位；②对每个区域手动报警按钮进行抽查（限量1~2个）模拟报警，信号是否准确到位，显示地址是否无误。78③烟感、手动报警按钮报警时，检查每一层警铃是否响亮（在建设单位允许下响警铃）。5)、抽查消防紧急广播播音是否符合要求；消防控制中心指挥要求紧急广播在每个区域响，每个区域广播是否响亮，播音是否清晰、无杂噪音。6)、检查消防控制室环境是否有不利设备安全的因素存在。3.2、季度保养内容：每季度（3个月）例行检查项目，有异常及时维修保养1)、控制器、控制台的常规功能试验；2）控制器内部清洁检查并适当清洁处理；3）检查控制器、控制台、接线箱输入、输出端子与线的坚固是否良好；4）抽查（限量3-5%,并避免重复）控制器、手动报警按钮模拟报警响应后联动信号响应是否正常；5）检查探测器的工作环境和积灰等因素，及时作出评估和处理。6）对探测器进行表面性清洗。3.3、半年保养内容：每半年（6个月）例行检查项目，有异常及时维修保养1）除1.0、2.0例行检查项目外，尚需例行检查的项目；2）检查信号管网是否有损坏，及时作保养或维修；3）检查联动设备的联动信号连接情况。3.4、年度保养内容：每年（12个月）例行检查项目，有异常及时维修保养1）除1.0、2.0、3.0例行检查项目外，尚需例行检查的项目；2）消防控制室接地是否良好；793）系统功能测试；4）系统联动试验。消防系统月保养记录系统消防系统时间保养人保养项目检查、整理、除尘、测试、故障排除保养周期日常维护保养记录审核备注实际情况处理结果功能测试消防主机A、B、C是否工作正常月消防图形工作站是否工作正常月消防电话是否工作正常月各区域的烟感是否工作正常月各区域的手报是否正常月各区域的温感是否正常月机房保养安保中心保养，请填写机房保养记录表月消防联动季测试记录系统消防系统时间选择楼层保养项目检查、整理、除尘、测试、故障排除保养周期日常维护保养记录审核备注实际情况处理结果火灾自动消防警铃是否响起季80报警楼层显示器是否显示报警信息季报警按钮和烟感指示灯是否闪烁季消防联动电梯是否迫降季防火卷帘、挡烟垂壁是否降下季普通照明是否切断季应急照明是否打开季正压风机、消防楼梯的正压风阀是否打开季排烟风机、排烟风阀是否打开季紧急广播是否打开季声光报警是否打开季非消防电源是否切断季消防水系统消火栓系统是否工作正常季技术组专业工程师：老方专业工程师：注：如有设备工作不正常，请在备注中详细记录4、会议系统的维护保养4.1．设备故障：设备在使用过程中，突然丧失了能力，即称为设备故障。设备的维修工作是建立在设备的故障基础上的。一台设备在整个使用期内，81故障率的变化发展过程形成三个时期：初始故障期、偶发故障期、磨损故障期。1)初期故障期：这段时间内，故障发生的原因，多属设计、制造的缺陷，零部件装配得不好，搬运安装时马虎，操作者不适应等。这个时期故障率的趋势是随着设备的调整，操作者的逐步适应和熟练，呈下降态势。对设备使用者来说，要认真地进行安装和调试，严格验收，通过试运转以降低故障率。重点是仔细研究操作方法，协助制造厂做好故障分析，并将设备情况反馈给制造厂。对制造厂来说，要加强全面质量管理。2)偶发故障期：这一时期属于设备正常运转时期，故障率最低，故障发生经常是由于操作者疏忽和错误。因此，重点是正确地操作，并做好日常维护保养。3)磨损故障期：这一时期，由于设备的磨损、化学腐蚀、性能变化使故障率逐渐上升。为了降低故障率，需要把部分将达到使用寿命极限的零部件予以更换。因此，重点是进行预防维修和改善维修。在三个时期中，都可以实施提高设备可靠性、维修性方面的结构改进，这是降低所有故障的有效措施。4.2．会议系统设备维护原则为了保证高的设备完好率和延长设备的使用寿命，在做好设备的维修工作中，应遵循下列原则：以预防为主，维护保养与计划检修并重。维修保养与计划检修是相辅相成的。设备维护保养得好，能延长修理周期，减少修理工作量。计划检修得好，维护保养也就容易。预防维修是贯彻预防为主的设备维修方式，其具体含义和主要活动是定期检查设备，尽早发现各种可能引起生产上停机的故障或加速折旧的情况，及时维修，或者在上述情况处于轻微状态时，加以调整或修复。不宜对所有设备都实行预防维修，那样需支付大量维修费用，不利于保证和提高设备维修的经济性，产生“过分维修”的现象。因此宜采取生产维修方式，即对重点设备及一般设备的重要部分进行82预防维修，对一般设备进行事后维修，即保证生产，又节约了费用，它被称为经济的维修制度。4.2、会议系统设备维护定检的方法在进行会议系统设备维护定检的实施时，应考虑到设备维修性和经济性的效果，常用的生产维修保养的方法有日常维修、预防性检查、计划修理和事后修理。由专业维修工人或检查人员按照一定的检查周期或定检计划，用五官感觉和专业测量仪器进行检查，检查结果按设备类别记录，作为设备档案，记录的数据、资料经过分析处理后，作为维修计划的依据。计划修理常用的计划修理法包括：检查后修理法、定期修理法和标准修理法。1）检查后修理法。它只规定设备的检修计划，根据检查结果和以往的修理资料，确定修理日期，修理类别和内容。多用于缺乏检修定额资料和不掌握零部件磨损规律的情况。2）定期修理法。它是根据设备的实际使用情况和设备的检修定额，确定修理的类别和内容。多用于维修工作基础较好的企业。3）标准修理法。它根据设备磨损规律和零部件的使用寿命，明确规定对设备的检修日期、类别和内容，到了规定时间，不论设备技术状态如何，都必须按计划强制地进行修理。多运用于保证安全和特别重要的设备。4）事后修理的类型有中修理和大修理。中修理（中修）是对部分零件进行分解检修，更换与修理使用期限等于或小于中修间隔期或大于三级保养间隔期磨损，损坏的零件，校检设备精度，进行补漆或喷漆，以恢复并保持设备的规定精度、性能与效率，直至下次中修或大修。其工作量一般介于三级保养和大修理之间。大修理（大修）是将设备全部分解，修理基准零件，更换和修复磨损及损坏零部件，进行必要试验、重新喷漆，以恢复设备的精度、性能、效率。在实践中，还有几种比较先进的修理方法。5）部件修理法，就是将需要修理的设备部件拆卸下来，换上事83先准备好的同类部件。6）分步修理法，指设备的各个部件，不在同一时间内修理，而是按照设备的各个独立部分，按顺序每次只修理其中一部分。7）同步修理法。不实行计划维修时，采用此法。其特点是要求使零件的故障安排在同一时间发生，把多次故障限于一次发生，它对维修大型、复杂、昂贵的设备有特殊的意义。会议系统月保养记录系统会议系统会议厅时间保养人保养项目检查、整理、除尘、测试、故障排除保养周期日常维护保养记录审核备注实际情况处理结果功能测试会议系统主机是否工作正常月会议系统管理软件是否工作正常月所有翻译间是否工作正常（翻译单元、视频图像）月音频处理主机、调音台是否工作正常月所有功放、音响是否工作正常月所有视频矩阵是否正常（台电矩阵、VGA矩阵）月投影机、返看电视是否正常月84所有的代表单元是否工作正常（话筒、耳机、视频跟踪）月所有的通道选择器是否工作正常（通道、耳机）月所有地插音频输入、输出是否工作正常月地插的VGA和音频输入是否工作正常月所有的无线话筒、鹅颈话筒、无线接收器是否工作正常月传到媒体中心的音频和视频是否正常月音频采集器是否工作月机柜保养音控室的机柜，并填写机房保养记录表月注：如有设备工作不正常，请在备注中详细记录85第六章建筑设施统的维护保养1、电梯系统的维护保养1.1、电梯的操作1)、电梯行驶前的检查与准备工作a)在电梯机房打开电梯电源总开关，并送上电梯轿厢照明电源。b)用钥匙打开轿厢内控制面板操作盒，将操作盒内选择开关打至开启或自动位置。关闭控制盒。几秒钟后，自动关门。内、外呼叫电梯，电梯即可自动运行。2)、若需专人驾驶电梯，只需将“普通”选择开关打至“手动”即可实现手动控制。3)、若需停梯，在电梯停层并开门后，打开轿厢控制面板操作盒，将控制盒内选择开关打至关闭即可停止电梯运行。对于有消防联动的，在火灾情况下，安防中心可远程控制电梯回降至首层基站。1.2、电梯运行管理1)、工程维修部须保持机房的整洁，做到无积尘、无蜘蛛网、地板上无垃圾。机房不得堆放杂物和易燃物品，不准无关人员进入，保持通风良好，并配有消防器材。2)、项目环境管理部应对轿箱内外、顶上、底下要经常擦拭，保持清洁美观。各层站厅及地坎槽经常清洁，以防门脚阻塞。3)、项目秩序维护部应对电梯进行巡检，其中包括各楼层厢内、外呼楼层指示灯，电梯乘搭舒适感，厅门、轿门运行状态，轿厢照明，排气扇，对讲电话，轿厢内装饰，厅门装饰等情况，若有异常情况，须作记录并告知客服中心和工程维修部。4)、工程维修部应不低于每周一次对电梯进行专业巡视，巡视主要内容如下：a)机房清洁卫生情况如何，应完成对设备表面和房间的清洁卫生；86b)机房的锁闭情况如何；c)机房的防雨、防盗、防鼠情况如何；d)机房的照明、通风降温设施是否正常运行；e)曳引电机有无异常噪音或气味，是否温度过高（烫手），曳引电机轴承是否需要加注润滑油，螺栓是否松动；f)减速箱是否需要加注润滑油，油色、油位是否正常，联轴器是否牢固可靠，螺栓有无松动；g)指示仪表、指示灯是否工作正常，各继电器、接触器动作是否可靠、正常，有无异常声响；h)变压器、电阻器、电抗器温度是否正常，有无过热现象；i)制动器动作是否正常，制动线圈是否过热，制动轮上是否有油污；j)曳引轮、曳引绳、限速器、机械选层器、测速机等运行是否正常，有无异常声响；k)通讯设施是否灵敏畅通，指示牌、标示牌是否完好，盘车手轮开闸扳手等求援工具是否已放置在指定位置；l)轿厢照明是否正常，厅外轿内指层、指令及指示灯是否正常；m)厅门及轿门踏板是否清洁干净；n)轿厢和对重导靴油盅油量是否足够；o)电梯运行有无异常振动或声响，舒适感有无明显变化；p)开关门有无异常（顺畅），轿厢内应急灯是否可靠；q)底坑限速器、张紧装置、开关和碰铁距离是否异常；r)补偿链是否有异响；s)底坑有无积水或脏物。t)电梯运行舒适感1.3、电梯运行中的异常情况处置1)、发生火灾的处置：a)楼层发生火灾时，电梯维修工应立即击碎玻璃按动“消防开关”或通知消防中心。若有消防联动的，由消防中心紧急远传87启动电梯消防开关使电梯进入消防运行状态使电梯运行到基站。电梯停运后，应使乘客保持镇静，疏导乘客迅速离开轿厢后关门停机；b)井道内或轿厢发生火灾时，电梯维修工应即刻停梯、尽快切断供电（机房、配电房均可），然后疏导乘客迅速离开轿厢。同时利用最近的灭火器材控制火势蔓延；c)对于上述两种情况，电梯维修工应及时通知小区监控中心，按《物业服务突发事件处理规程》处置。2)、电梯水侵的处置：a)当底坑内出现少量进水或浸水时，应将电梯停在二层以上，断开电梯总电源；b)当楼层发生水淹而使井道或底坑进水时，应将轿厢停于进水层站的上一层，断开电梯总电源；c)当底坑、井道或机房进水较多时，应立即停梯，断开电梯电源总开关；d)发生湿水时，应迅速阻断漏水源；e)对湿水电梯应进行除湿处理，如用干抹布擦拭、热风吹干（温度不能太高）、自然通风（用工厂用鼓风机）、更换管线等。确认湿水已消除，各绝缘电阻达到要求并且试梯运行无异常后，方可投入正式运行。3)、停电造成停梯或故障造成停梯时的困人救援按《物业服务突发事件处理规程》处理。1.4、电梯机房管理1)、非值班人员不准进入机房，若需要进入，须经工程维修部主管同意，并在值班人员的陪同下方可进入机房。2)、机房内严禁存放易燃、易爆或危险物品，机房内应配足消防器材，禁止吸烟。3)、每周打扫一次机房的卫生，做到地面、墙壁、天花、门窗、设备设施表面无积尘、无锈蚀、无油渍无污物，油漆完好、整洁光亮。884)、机房应当通风良好、光线足够、门窗开启灵活。5)、机房应当做到随时上锁，钥匙由值班维修工保管，任何人员不得私配钥匙。6)、对于电梯巡查情况，应完整、规范地记录在《电梯巡查记录表》表内，该表的电梯号以年检电梯号为准，地址可按日常称呼书写。若有异常情况的，应即时记录到《工程维修值班记录》中去并汇报给值班负责人，由值班人负责人组织处理并记录。1.5、月维修保养内容：项目序号月维修保养项目机房1曳引轮清洁2限速器及电器接点检查3制动闸瓦磨损检查4选层器详查5控制柜各机电接点清洁，各接触器、继电器电阻机身及井道1干电池、蓄电池检查2内外门藕合检查、清扫、注油3内外吊门轮、限位轮，外门关闭器，路轨检查清扫4内外门闸锁及门联锁开关内部及接点清洁5门联锁接线检查6接合板装置7各种开关接点检查8钢带清扫，抹油，钢带开关检查9限速钢丝抹试10井底各设备检查，清扫，抹油1.6、季维修保养内容：项目序号维修保养项目89机房1电动机冷却风扇注油2电源总开关3控制盘、讯号盘清扫，紧引线螺丝机身及井道1门机各装置箱内部检查2门电机、电阻箱、接点盒内部检查3门机械牙箱、连杆、链条、皮带检查4加轨装置与路轨间隙检查5检查主钢丝的磨损、清洁、张力平衡6轿箱风扇检查及清洁7底坑缓冲器油量检查及清洁1.7、年维修保养内容：每年对电梯的整机运行性能和安全设施作一次检查。整机性能包括乘坐的舒适感、运行的振动、噪音、运行速度、平层准确性。安全设施包括超速保护，断相、错相保护，撞底缓冲装置，超越上下限位置的保护等。项目序号维修保养项目机房1减速箱换油2各种润滑油更换3电动机定子、转子气隙测量4曳引轮槽磨损情况检查5制动器解体大修及线圈电流测定机身及井道1选层器牙箱换油2安全系统及限速器动作试验3安全器及夹轨拆卸、清洗4曳引机、行车速度、平衡装置检测5制动盘各接线螺丝固定6门电机牙箱、润滑油更换907中途箱，轿底接线箱螺丝紧固8主缆、保险缆加缆油9井道内各路轨、各腰刀等牢固10井底油压缓冲器清洗换油，有效动作确定11井道内及井底大扫除12电梯年检2、电动旗杆的维护保养2.1、电动旗杆的保养1)旗杆如果长期不用，请将电机机械部分（轴承、钢丝绳导向块、导向杆、齿轮等）加注润滑油和黄油，以备下次能正常使用；2)在遇到大风天气时，请使用手动升降旗，以免钢丝绳出现乱绳现象；3)请经常检查钢丝绳顶端和尾端磨损情况，如有断丝现象，请及时更换4)在雨季、冬季等季节，请保持控制器通电状态，以防结露现象损坏电机线圈和控制器电子元器件；5)本装置最好不要长期不用，长期不用里面的齿轮等部件上的油脂会凝固，导致转动不灵会烧毁电机。2.2、电动旗杆的故障处理1)故障现象，使用或学习时旗帜不到位。解决方式，检查机械部分和钢丝绳是否有卡死现象。2)故障现象，按遥控器距离短或没反应。解决方式，检查控制器天线有没有引出金属管外面，电池是否有电。3)故障现象，无显示。解决方式，请检查输入电源。3、伸缩门的维护保养3.1、使用方法正确91在使用中，动作要尽可能的轻，不要用力过大;电动伸缩门开启时，若发现有阻碍，应先断掉电源。打开电动门的小门。3.2、经常清洗经常清洗，保持表面的清洁，在擦洗时尽量选择软质的纱布或棉丝等，以免划坏电动伸缩门的表面。在有污渍和脏物时，可用清水、酒精或中性洗涤剂、进行清洗。3.3、防腐蚀尽量避免酸性、碱性化学物品接触铝合金电动伸缩门表面。3.4、五金件保养经常检查电动伸缩门的各类五金配件，如发现有损坏现象时及时进行修理或更换，五金件用久了，可涂少许的火蜡油或者滴些机油，减少摩擦力，保持电动伸缩门的开启关闭轻松灵活。电动伸缩门的密封毛条和玻璃胶条是密封保温的关键两个部件，如有老化松脱的情况，应该及时更换。3.5、自动伸缩门维修自动伸缩门的电路控制系统主要包括：操作按键盒,以CPU为核心的控制主板,遥控器及一些传感器构成的检测控制电路等。在伸缩门的维修中常用的基本方法可概括为：一问、二看、三听、四摸、五测，下面详细介绍一下：一问：即技术工作人员询问,在与客户沟通时,先问清机型，品名，损坏原因，故障现象，再据此详细分析，以便做到有的放矢，对症下药，少走弯路。主要询问的内容有：何时损坏，是否浸水，是否受过撞击，是否电压过高，是否有人改动，是否操作不当，是否遭受雷击，是否有冒烟现象，是否有异常响声等。只有在问明原因后,才能确定下一步的检修方法及处理措施。对于雷击、浸水、冒烟、烧保险等故障机型,切不可贸然通电试机,否则将造成机器再次受创、故障扩大。92二看：即观察,打开伸缩门控制外壳后,应仔细查看电路板上是否有元件受损。如元件断裂、发黑发黄、引脚相碰、器件松动、连线错误等。有经验的维修人员会根据用户提供的相关信息及故障现象,准确地察看伸缩门可疑部位,麻利地找出故障所在。某些接触不良的故障,可在光线较暗处观察可疑部件是否有火花产生来确定。三听：即听声,在控制系统中,大都采用了电磁继电器作为控制器件,在继电器触点切换时会产生清晰的“滴哒”声。如无声或异常,在确定继电器驱动电器无故障后,可判定该继电器不良。四摸：即触摸,在伸缩门的维修过程中,也经常在通电后用手摸(鼻嗅)某些元件。如稳压IC等集成器件、防雷管、变压器、驱动二极管等等,以便感觉其温度是否正常,如发热快、温度高、电路无短路故障则可断定器件不良(注意：对于高电压的元件如可控硅、高压区的元器件,应通电一段时间再断电后迅速触摸,切勿通电时触摸,避免触电事故)。五测：即测量,指使用万能表拧到合适档位,对控制电路进行相关测量。通常采用的方式有测电压、测电路的电阻、测电流等。这是一种综合性逻辑分析手段,可依据各种测量电动伸缩门的数据准确的找出故障原因及损坏器件。93第七章物业保洁指导1、保洁服务内容：1.1、屋面：地面、门、水沟及下水口、标识牌、管道设备、风口。1.2、楼层：墙面、地面、天花灯具、消防栓、灭火器、烟桶、玻窗、门及闭门器、报警铃、标识牌。1.3、消防通道：楼梯地面、扶手，玻璃、天花灯具、消防管道、垃圾桶、应急灯、风口。1.4、大厅：地面、墙面、家私、烟桶、标识牌、门窗、天花灯具、灭火器、消防栓、电梯。1.5、地下室：地面、消防栓、灭火器、进出口、水沟、消防管道、标识牌、。1.6、卫生间：地面、墙面、面盆、镜面、隔板、门窗、便池、天花及灯具、垃圾娄。1.7、办公区：地面、墙面、办公桌椅、垃圾娄、电话、电脑、电器开关、消防栓、灭火器、门及玻窗1.8、外围：地面、灯具、标识牌、垃圾桶、栏杆、沙井沟渠、绿化带。2、保洁标准：2.1、室内保洁类：1）地面：地面干净、无纸屑、烟头、痰迹、无口香糖胶渍、水渍，泥土。2）墙面：无手印，无污渍、无张贴，乱画，天花板无蜘蛛网。3）墙面砖：无污渍，水渍，无张贴，乱画现象，无口香糖胶渍。4）楼梯：扶手无灰，无积尘，无装修漆点，栏杆无积尘，无蜘蛛网，楼层阶梯无烟头纸屑，无泥土，通道内墙面无蜘蛛网，楼道内无堆积杂物。945）消防箱：干净无灰尘，无积尘，无张贴，无乱画现象，消防栓干净无积尘。6）电梯：电梯门表面无划痕，无灰尘，无张贴，无乱画，光亮无手印；电梯内部沟槽无杂物，电梯壁内无张贴，无乱画，地面无纸屑，烟头，天花板光亮，内部灯亮，滑道通畅。7）玻璃：清洁明亮，无手印，无张贴，无乱画现象，无污渍，胶渍，水渍，无记号笔印记。8）踢脚线：干净无污渍，无积尘，无脱落现象。9）窗台：窗台无灰尘，无脚印，烟头，纸屑；窗框槽内干净，无杂物，无积尘。10）灯具：照明灯亮，无积尘，无污渍，定期清理灯罩内飞虫。11）开关类：干净无灰，无污渍，无手印，禁止使用湿布擦拭。12）楼层内管道门：干净无积尘，无污渍，无张贴，无乱画。13）门：干净无灰尘，无水渍，胶渍，门锁完好。14）垃圾桶：无异味，无蚊蝇乱飞，周边无污水，无散落垃圾。15）大理石类：无污渍，无水渍，无划痕，地面光洁，明亮。16）防火门：表面无灰尘，无污渍，无张贴，无乱画。17）会客区：沙发、茶几无灰尘、污迹，光亮整洁。18）安全出口指示灯类：干净无污渍，无积尘，无破损，灯亮。19）监控探头：探头镜头干净无积灰、浮尘.20）装饰品：表面无灰尘，物品完好。21）不锈钢类：表面光亮，无灰尘，无划痕，无锈迹。21）空气开关：表面无灰尘，干净无张贴。22）天棚：表面干净，无污迹，无蜘蛛网。23）其他设施：烟感器，出风口无灰尘，无污迹，无蜘蛛网。2.2、室外保洁类：1）路面：目视干净，无烟头，无落叶，无痰迹，无积水，无口香糖胶渍，无堆积杂物，无大块石头等杂物。2）绿化带：花丛内无瓜果皮壳、枯叶、饮料盒、纸屑、碎石，动物95粪便等杂物。3）灯杆：无张贴，无灰尘，无蜘蛛网，无锈迹。4）景观池：目视水池清澈见底，池底无沉淀物、杂物，水面无漂浮物、枯树叶，边壁无锈斑、污迹、青苔，水无异味。5）外墙玻璃：干净明亮，无污渍，无胶点，无漆点，无手印，水渍。6）污雨水井、排水沟：无杂物，无杂草，无纸屑烟头，排水畅通无堵塞、积水、异味。7）指示牌：表面干净光亮，无灰尘，无张贴，无蜘蛛网。8）值班岗亭：室内地面干净无杂物，墙面四周无污迹，顶部无蜘蛛网，岗亭外立面干净无积灰。9）垃圾桶：垃圾套袋，无异味，无满溢，无蚊蝇乱飞，周边无污水，无散落垃圾。清运垃圾时防止撒漏地面，无泔水外溢现象。10）地上路面停车场：无纸屑，无烟头，无油渍，砖面完好。2.3、停车场类：1）地面：地面干净，无垃圾，无纸屑，无烟头，无污渍，无泥土，无水渍，无油渍。2）设施设备（伸缩门、监控设备等）：表面无灰尘，无张贴，无蜘蛛网，照明灯亮，无损坏。3）停车场入口：保持进出口坡道干净无污，无纸屑，无烟头，无石块，无碎玻璃等杂物。4）排水沟等沟槽：无杂物，无泥沙，无堵塞，排水通畅。2.4、关键过程作业控制措施1）大厅保洁：A.地面潮湿时，设置“小心地滑”温馨提示标识；B.潮湿天气时，在门口放置防滑地垫。2）楼层保洁：在风、雨天来临时，及时关闭玻璃门窗。3）地下室保洁：A.定期疏通下水沟渠；B.定期检查雨水篦子完好程度。4）洗手间保洁：A.定期检查管道畅通情况；B.定期进行消毒清洗，96喷洒空气清新剂；C.清洁时，门口放置“工作进行中”温馨提示标识。5）办公区保洁：A.进入办公区清洁时，先敲门，经允许后方可进入；B.走路轻、说话轻、操作轻。6）电梯保洁：A.清洁时，防止水渗入电梯；B.顾客使用电梯时，停止清洁作业。7）水系景观保：A.定期进行水质处理；B.随时进行杂物打捞。8）公共区域保洁：草坪保洁：随时清除砖瓦碎块、狗粪、杂物。9）不锈钢、铜金属制品护理：A.不用刀片清洁；B.不用强酸、强碱清洁。10）沙发皮具护理：A.不用刀片清洁；B.不用强酸、强碱清洁。11）大理石、花岗石护理：A.石材护理时，作业区设置温馨提示标识；B.不在雨天、潮湿天气时进行石材护理作业。12）地毯护理：A.清洗时，设置“工作进行中”温馨提示标识；B.不用热水沟兑清洁剂。13）磁砖、玻璃、外墙清洗：A.防止清洁剂对植物、石材的损坏；B.作业前，在周边设置温馨提示标识以及警示防护带；C.作业前，进行风力测试、吊绳检查；D.在天面的吊绳连接处有专人监护。14）生活、绿化垃圾清运：A.垃圾需日产日清；B.定期对垃圾池进行消毒；15）楼层垃圾：选择在人流非高峰期清运，不占用客梯。XX项目地毯（地板）巡查巡检记录表巡巡查巡检情况97查部位地面是否污染、损坏地面是否鼓起地面是否有烧伤是否松动变形备注巡查巡检日期:巡查巡检人:XX项目饰面墙巡查巡检记录表巡查部位巡查巡检情况备注石材墙面是否污染、损坏木（铝）饰面墙是否污染、损坏饰面材暗门开启是否灵活饰面墙是否松动、变形98巡查巡检日期:巡查巡检人:XX项目天花（顶棚）巡查巡检记录表巡查部位巡查巡检情况备注顶棚是否裂缝固定是否牢固是否变形脱落检修板是否齐全巡查巡检日期:巡查巡检人:XX项目屋面巡查巡检记录表巡查部位巡检巡查内容备注屋面防水雨水篦子雨水管保温层玻璃石材铝板屋檐设施氟碳漆卫生99巡查巡检日期：巡查巡检人：100',)