某市老旧小区改造方案,北京市老旧小区改造方案

('2023年老旧小区改造实施方案为贯彻落实党中央、国务院、省和市决策部署，加快推进我区老旧小区改造，改善提升人民群众居住条件和生活品质，根据国务院办公厅《关于全面推进城镇老旧小区改造工作的指导意见》(国办发〔2020〕23号)、省人民政府办公厅《关于印发省老旧小区改造实施方案的通知》(政办〔2020〕43号)、《市人民政府办公厅关于印发老旧小区改造工作实施方案的通知》（府办[2020]98号）精神，结合我区实际，制定本方案。一、总体情况根据《市人民政府办公厅关于印发老旧小区改造工作实施方案的通知》（府办〔2020〕98号），按照《市建设局关于扎实推进2023年老旧小区改造工作的通知》要求，我区组织各职能部门、街道、社区、设计单位、小区物业、小区业主委员会等单位开展现场调查研究，充分征求居民意见，实时了解群众需求，梳理形成我区2023年老旧小区改造项目清单。2023年我区拟实施6个老旧小区改造项目，共涉及32个老旧小区272栋楼1.17万户居民，总建筑面积115.86万平，项目总投资估算约1.879亿元(含社会资本及居民出资等)。二、加强资金使用管理1.合理统筹分配资金使用（1）合理安排资金使用。主管部门收到市级专项资金后，应及时分配并下达资金至各街道。各街道要持续跟进项目改造情况，督促代建单位及时、足额对外支付工程款，做到资金拨付进度与项目实施进度相匹配。（2）重点保障基础设施类项目。根据府办[2020]98号要求，我区老旧小区改造以适应居民不同生活需求为出发点，重点实施基础类改造，突出补齐功能性设施短板。按照“保基本”的原则，重点保障基础类改造项目资金到位，不得擅自扩大支出范围或截留、挤占资金，确保资金专款专用。（3）政府引导全民参与。通过“政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与、居民合理出资”方式，引导社会资本、居民出资共同参与老旧小区改造，已引入社会资本1920万元、管线单位出资166万元、居民出资1692万元，发挥财政资金聚力增效作用。财政资金社会资本管线单位出资居民出资总投资15017万元1920万元166万元1692万元18795万元（4）建立健全资金管理办法。为扎实推进我区城镇老旧住宅小区改造工作，规范资金使用管理，提高城镇老旧小区改造资金使用效率，结合我区实际情况，制定了《老旧小区改造专项资金管理办法》。2.建立完善的资金管理体系（1）严格项目预算执行。区建交局会同各街道编制改造规划和工作计划，各街道应根据年度改造计划及资金需求，规范编制项目预算，报主管部门及财政部门审核，并按规定程序在预算限额内申请项目资金。预算执行中，确有需要增加或调剂预算的项目，应提供调整依据，从已有预算项目中调整，原则上无预算或超预算项目不予拨付。（2）落实全过程绩效管理。根据《中共委人民政府印发<关于全面实施预算绩效管理的落实方案>的通知》（海委〔2019〕70号），强化事前绩效目标管理，设定绩效目标应完整、细化、量化、切合实际，做到可审核、可监控、可检测、可评价；加强事中绩效运行监控，对项目预算执行阶段的绩效目标实现程度和预算执行进度实行“双监控”；开展事后绩效自评，如实对项目实施情况、绩效目标实现程度、资金使用效果进行自评，完善绩效闭环管理流程。加强绩效评价结果运用，结合上级相关政策实施调整情况和绩效评价结果，适时调整改造实施期限及资金用方向。对于绩效评价不佳的项目，视情况扣减下一年度专项资金。（3）加强资金监督管理。制定老旧小区专项资金管理办法，建立健全资金监督管理机制，不定期开展资金监督检查工作。资金使用单位严格执行相关财务管理制度，每月梳理汇总资金使用情况，真实、完整、准确报送相关数据和工作进展，对于监管中发现的问题及时整改。三、多渠道筹措项目资金1.区级财政资金支持：按照“保基本”的原则，重点支持小区道路修复、外墙清洗刷漆、破损楼梯间翻新、照明设施修复等内容，通过争取市级专项资金、发行地方政府债券等投融资模式解决，由财政统筹保障资金15017万元，其中今年拟发行7600万政府债券用于老旧小区改造，占比50.6%；剩余资金拟通过区级财政资金统筹保障。2.社会资本参与：通过“政府财政支持、管线单位出资、社会力量参与、居民合理出资”方式，多渠道筹措资金，强化财政资金效益，推动老旧小区改造聚力增效。计划社会资本投入约1920万元、管线单位出资166万元、居民出资预计1692万元，合计3778万元，占比20.1%。其中，居民参与出资的小区达25个，占比78.12%。社会资本出资情况表财政资金社会资本管线单位出资居民出资总投资15017万元1920万元166万元1692万元18795万元居民出资情况表3.引入市场化主体：按照“市场化、专业化”的原则，对于序号小区名称居民出资（万元）序号小区名称居民出资（万元）1名仕阁0.117天乙广场0.52金茗花园0.118大永固0.13金茗大0.119沧二小区14兴旺广场2020建行宿舍0.15正顺花园0.121富佳苑300.56文轩花园17022电厂宿舍0.287文圃花园75523信实楼08三源弘224信宇花园0.19金桥苑4.225荣发楼010金屿楼026邮电宿舍0.111金华楼027沧龙花园012鑫茂花园0.528瑞兴楼013富祥苑0.529兴海苑0.214吉祥花园030旭日海湾16515金茂综合楼031未来橙堡0.216沧一小区100.532兴港花园21业主共有物业管理区域内的广告、便民服务亭、停车设施、充电设施、农贸市场等具有收益的改造项目，鼓励社会资本参与建设、运作，提升小区整体管理品质。计划引入银联商务完善运营小区充电设施，引入华润燃气公司建设运营小区天然气设施。市场化主体参与的小区市场化主体参与的小区银联商务吉祥花园、沧一小区、大永固、沧二小区、电厂宿舍、沧龙花园、文圃花园、三源弘、金桥苑、旭日海湾、兴旺广场、正顺花园、兴港花园华润燃气金屿楼、金茂综合楼、电厂宿舍、荣发楼、邮电宿舍、名仕阁、金铭花园四、统筹优化项目方案1.年度改造计划2023年我区拟实施6个老旧小区改造项目，共涉及32个老旧小区272栋楼1.17万户居民，总建筑面积115.86万平，项目总投资估算约1.879亿元(含社会资本及居民出资等)。目前，街道未来橙堡消防改造工程已招标完成，新阳街道兴旺社区老旧小区改造工程、嵩屿街道文轩花园、金桥苑等6个老旧小区改造提升工程、嵩屿街道旭日海湾老旧小区改造提升工程等3个项目施工招标已挂网，街道兴港花园老旧小区提升改造工程、嵩屿街道吉祥花园、富佳苑等18个老旧小区改造提升工程等2额项目预算已编制完成并已报送区财政审核中心审核；计划于2023年6月底前开工，2023年12月底前完工。计划开工改造的及计划完工改造的小区数、户数、楼栋数、建筑面积均大于或等于市里下达的年度任务32个小区1.16万户的要求，100%完成。2.优化改造方案（1）解决基础功能、保障居住安全。本次基础类改造涉及的小区有32个，占本次改造小区数的100%。经梳理，存在以下基础类问题：小区道路破损、外墙面脏乱污染、楼梯间粉刷脱落破算、楼道扶手锈迹斑斑、部分小区燃气管道缺失、灯管照明不足、监控系统缺失等问题；针对以上基础类问题，本次改造重点对小区破损道路进行“白改黑”、燃气管道安装、小区消防设施修整完善、对原破损脏乱污染的外墙进行重新刷漆、对破损楼梯间墙面重新刷漆、楼道扶手除锈刷漆、合理布置灯线管、改造或增设高效节能公共照明设施、布置小区监控系统、提升小区安防措施等基础类进行改造。（2）完善生活配套、满足便利需求。本次改造涉及完善类改造的小区有31个，占本次改造小区数的96.8%。经梳理，存在以下完善类问题：小区绿化黄土裸露、机动车车位不足、非机动位不足，充电棚老旧、健身器材老旧、儿童活动区杂乱等问题；针对以上完善类问题，本次改造重点对小区绿化进行规整，合理设置非机动车停车棚及充电设施，合理增设机动车位及充电桩，有条件的小区鼓励居民自行增设电梯，并完善无障碍和适老化及适儿化设施，修缮或新增宣传栏、修缮老年儿童活动、健身器材等完善类进行改造。（3）丰富服务供给、提升生活品质。本次改造涉及提升类改造的小区有21个，占本次改造小区数的65.6%。经梳理，存在以下完善类问题：养老、便民市场、便利店、邮政快递末端综合服务站、车辆安全管理系统等提升类问题；本次改造重点对养老、菜市场、小区车辆出入口建设智能识别车辆安全管理系统等提升类进行改造。（4）成片改造、统一规划。坚持系统综合改造，按照连线成片改造，统筹布局公共服务设施，形成整体改造效应。我区主要以社区为单元，按照连线成片改造原则，将相对集中或者距离较近的老旧小区整合打包，统一设计、统一改造、统一管理。实施成片式改造的小区有32个，占本次改造小区数的100%。3.加强统筹协调自2022年下半年起，区建交局牵头各街道、通信单位开展空中缆线整治专项工作。此次缆线整治工作分为空中缆线规整和缆线下地，其中规整范围包括全区10个城中村，15个农村，106个老旧小区，27块公共区域。经排查全区弱电缆线共需规整294.4千米（其中城中村74.7千米，农村99.6千米，小区91.8千米，公共区域28.3千米），截至目前已完成规整，正在开展缆线规整验收工作；部分小区燃气管道计划进行改造，已与华润燃气公司对接，统筹形成实施方案。4.鼓励居民参与提前谋划，在方案设计前进行入户摸底调查、宣传讲解，充分尊重居民意愿，按照“一小区一方案”的模式制定改造方案，充分征求居民意见，所有小区的改造方案都经法定比例以上居民书面表决同意，比例达到100%。同时引导居民利用“互联网+共建共治共享”等线上手段，采用网上投票软件投票、微信群接龙等网络方式，对改造中共同决定事项进行表决，提高居民协商议事效率，其中有利用互联网+进行表决的小区有20个，占本次改造小区数的62.5%。5.强化过程监管为强化老旧小区改造提升工程监督管理工作，明确参建各方主体责任，依法承担建设工程质量安全主体责任，保障工程质量安全，针对我区老旧小区改造特点，我局制定并印发了《2023年老旧小区改造质量安全管理细则》。首先明确了监督机构及范围，并进一步强化参建各方主体责任及履职要求，重点强调了老旧小区改造工程质量监管要点、施工文明监管要点、施工安全监管要点等施工过程监管工作，最后再次明确质量安全监管过程中采取必要的处罚措施，为我区老旧小区改造顺利推进保驾护航。五、建立长效管理机制1.加强专业化运维管理。在前期摸排阶段积极对接专业经营单位，摸清各小区具体情况，经排查本次改造小区水、电、气、弱电等均已具备条件，无需改造，并已由专业经营单位进行维护管理；部分小区燃气管道计划进行改造，已与燃气专营单位对接，改造后将移交燃气公司进行维护管理。2.强化党建引领，推动业主自治。充分发挥社区、各小区党组织作用，充分发挥基层党员、共青团员的先锋作用，积极引导小区居民参与本小区管理，推动各老旧小区成立业主委员会或业主自治小组，实现自治机构、共建机构、社区服务“三完善”。本次改造的32个小区中，已成立小区党支部的有32个，占比100%；已成立业主委员会(居民自治小组或临时物业管理委员会)的有26个，占比81.25%。3.健全维修资金归集机制。加强宣传指导，建立专项维修资金归集使用续筹机制，为后续维修提供资金保障。本次改造的32个小区中，已建立专项维修资金归集使用续筹机制的有21个，占比65.6%。六、项目亮点1.补齐各类短板（1）温厝社区幸福食堂兴港花园内的温厝社区幸福食堂的运营模式是采用“社会捐赠+政府补助+幸福院机构+爱心老人志愿者”共谋共建的运行模式。志愿者团队负责后勤工作，温厝社区老人协会负责老人日常签到和活动通知、志愿者培训活动、收集日常运营问题、反馈突发情况等。此外，幸福食堂所组建的爱心老人志愿队伍还可开展丰富的培训、活动，为辖区内更多老人带去关怀。温厝社区幸福食堂已成为兴港花园一张靓丽的名片。（2）农贸市场改造（二期工程）兴港花园现有农贸市场（临时摊位点）位于兴港花园小区内，一期7#楼-9#楼旁，紧靠外国语学校附属学校操场围墙，占地500-600平方米，所在用地为小区规划绿地，现场占道经营现象严重，严重影响居民生活出行。兴港花园小区迫切需要建设一个综合型的农贸市场，计划引入社会资本参与农贸市场的建设，解决兴港花园小区居民买菜难的民生问题，同时杜绝小摊小贩占道经营等不文明现象。根据现场调研意见，拟对本小区内的农贸市场进行改造，本部分改造拟下一步实施，资金由社会资本投资预计投入1650万元。改造意向如下：1）占地550m2-600m2左右，2-3层高；2）功能定位：一、二层为超市（一层主要销售鱼、肉产品，二层销售干果类产品），三层为活动中心。（3）恢复“话仙”南传统兴港花园小区属于拆迁安置房，第一批安置进来的失地农民已在该小区生活近20年，乡里乡亲的还保留三五成群纳凉“话仙”的南传统，本次结合居民合理出资的方式，利用小区原有架空层打造居民活动室，为居民提供“话仙”的场所及老人活动场所，补齐短板。（4）修缮健身广场兴旺小区原健身广场羽毛球场、乒乓球场场地地破旧，周边树池生硬。提升改造后球场地面翻新，树池增设防腐木坐凳，改善林下休憩空间。（5）补齐运动场地短板正顺花园为安置房小区，小区内缺少供居民使用的运动场所，本次改造拟增设半场篮球场，打造成嬉戏、运动、休闲结合的综合活动区域。2.探索“大物业”管理模式鼓励、指导小区引入物业服务管理或建立自治管理机制，健全小区管理各项制度，严禁违章搭盖、私搭乱接明线等行为，保障改造提升成果。并结合“大物业”管理模式，以社区或辖内部分片区划分单元，打破边界壁垒，充分考虑共用设施设备范围，将片区内无物业住宅小区、独栋房屋、有物业的住宅小区、公共建筑等进行整合，推动物业管理全覆盖、物业服务无死角，实现所有小区均实行专业化物业管理。',)