深入解析：财产担保方式对比（抵押与出租顺序、抵押权、质权、留置权）、合同履行抗辩权及债权保全措施（代位权与撤销权）

('经济法（2020）考试辅导专题一民事法律制度【考点8】先抵押后出租VS先出租后抵押先抵押后出租抵押权设立后抵押财产出租，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力①抵押人未书面告知承租人该财产已抵押，抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任②抵押人已书面告知承租人该财产已抵押，损失由承租人自己承担先出租后抵押订立抵押合同前抵押财产已出租，原租赁关系不受该抵押权的影响抵押权实现后，租赁合同在有效期内对抵押物的受让人继续有效【例题·案例分析题（2014年节选）】2007年11月，A公司向B银行借款2000万元，期限2年。A公司将其所属一栋房屋作为抵押并办理了抵押权登记。2008年1月，A公司与C公司签订书面合同，将该房屋出租给C公司，租期5年，月租金5万元，每年1月底前一次付清全年租金。后A公司无力清偿对B银行的借款，经B银行同意，A公司于2009年年底与E公司签订买卖合同，以2000万元的市场价格将房屋售与E公司，并约定2010年1月初办理过户登记。A公司与E公司于2010年1月6日依约办理了房屋过户手续。E公司要求C公司腾退房屋，C公司以“买卖不破租赁”为由予以拒绝。次日，C公司进而向A公司主张，A公司未告知其房屋出售之事，侵害了自己的优先购买权，A公司和E公司之间的买卖合同因此无效，E公司并未取得房屋所有权。要求：根据上述内容，分别回答下列问题。（1）C公司关于A公司和E公司之间的房屋买卖合同无效的主张是否成立？并说明理由。【答案】C公司的主张不成立。根据规定，出租人出卖租赁房屋未在合理期限内通知承租人或者存在其他侵害承租人优先购买权的情形，承租人请求出租人承担赔偿责任的，人民法院应予支持；但请求确认出租人与第三人签订的房屋买卖合同无效的，人民法院不予支持。（2）C公司能否以“买卖不破租赁”为由拒绝E公司腾退房屋的要求？并说明理由。【答案】C公司不能拒绝E公司腾退房屋的要求。根据规定，抵押权设立后抵押财产出租的，该租赁关系不得对抗已登记的抵押权，抵押权实现后，租赁合同对受让人不具有约束力。【考点9】抵押权VS质权VS留置权抵押权质权留置权原创不易，侵权必究第1页经济法（2020）考试辅导性质意定担保物权意定担保物权法定担保物权担保物动产、不动产动产、权利动产设立动产—-合同生效时不动产—登记动产---交付权利---交付、登记具备法定条件即可成立，当事人可以特约排除孳息物收取自抵押物被扣押之日起抵押权人有权收取该抵押财产的孳息质权人有权收取质押财产的孳息，合同另有约定的除外留置权人有权收取留置财产的孳息担保范围未约定→主债权及其利息、违约金、损害赔偿金和实现担保物权的费用未约定→主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、保管质押财产和实现质权的费用主债权及其利息、违约金、损害赔偿金、留置物保管费用和实现留置权的费用效力等级留置权＞登记的抵押权＞质权＞未登记的抵押权【例题1·多选题】根据物权法律制度的规定，以下列权利出质的，质权自交付权利凭证时设立的有（）。A.基金份额B.注册商标专用权C.仓单D.存款单【答案】CD【解析】（1）选项A：以基金份额、证券登记结算机构登记的股权出质的，质权自证券登记结算机构办理出质登记时设立；以其他股权出质的，质权自市场监督管理部门办理出质登记时设立；（2）选项B：以注册商标专用权、专利权、著作权等知识产权中的财产权出质的，质权自有关主管部门办理出质登记时设立；（3）选项D：以汇票、支票、本票、债券、存款单、仓单、提单出质的，质权自权利凭证交付之日起设立；没有权利凭证的，质权自有关部门办理出质登记时设立。【例题2·多选题】根据物权法律制度的规定，债务人或第三人有权处分的下列权利中，可以出质的有（）。A.支票B.土地承包经营权C.可以转让的基金份额D.应收账款【答案】ACD【解析】选项B：以招标、拍卖、公开协商等方式取得的荒地等土地承包经营权可以设定抵押，但不能设定质押。【例题3·多选题】根据担保法律制度的规定，下列情形中，债权人甲企业享有留置权的有（）。A.甲企业为乙修理汽车，乙拒付修理费，待乙前来提车时，甲企业将该汽车扣留B.甲企业为了迫使丙偿还欠款，强行将丙的一辆汽车拉走C.甲企业为丁建造房屋，丁未支付到期工程款，甲企业不向丁交付房屋D.甲企业因戊企业未支付到期货款而扣留其保管的设备【答案】AD【解析】（1）选项B：债权人非法占有（强行拉走，骗回）债务人的动产，不适用留置；（2）选项C：不动产不适用留置。（3）选项D：企业间留置权行使不受同一法律关系限制。【考点10】双务合同履行中的抗辩权类型权利人事由及权利原创不易，侵权必究第2页经济法（2020）考试辅导同时履行抗辩权双方双务合同，没有先后履行顺序：一方未履行或履行不符合约定，对方可拒绝其相应的履行要求先履行抗辩权后履行一方双务合同，有先后履行顺序：先履行一方未履行或履行不符合约定，后履行方可拒绝其相应的履行要求不安抗辩权先履行一方有确切证据证明后履行一方：①经营状况严重恶化；②转移财产、抽逃资金，以逃避债务；③丧失商业信誉当事人行使不安抗辩权中止履行的，应当及时通知对方。对方提供适当担保时，应当恢复履行对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同【例题1·案例分析题（2017年节选）】2016年4月7日，甲公司与自行车生产商丁公司正式签署买卖合同。合同约定：“丁公司为甲公司提供A型号自行车1000辆，总价100万元，甲公司应于4月9日、4月20日分别支付价款50万元，丁公司应于4月16日、4月27日分别交付A型号自行车500辆。”4月9日，甲公司向丁公司支付第一期自行车价款50万元。4月16日，丁公司交付A型号自行车500辆。4月20日，丁公司请求甲公司支付第二期自行车价款50万元，甲公司调查发现，丁公司经营状况严重恶化，可能没有能力履行合同，遂告知丁暂不履行合同并要求丁在15天内提供具有足够履约能力的保证，丁公司未予理会。5月6日，丁公司发函告知甲公司：如果再不付款，将向人民法院起诉甲公司违约。甲公司收到函件后，了解到丁公司经营状况继续恶化，便通知丁公司解除未交付的500辆自行车买卖合同。要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲公司是否取得已受领自行车的所有权？并说明理由。【答案】甲公司已经取得已受领自行车的所有权。根据规定，动产物权的设立和转让，自“交付”时发生效力，但法律另有规定的除外。（2）甲公司中止履行向丁公司支付第二期自行车价款的义务，是否构成违约？并说明理由。【答案】甲公司中止履行向丁公司支付第二期自行车价款的义务不构成违约。根据规定，双务合同中应当先履行义务的一方当事人，有确切证据证明相对人经营状况严重恶化的，可以行使不安抗辩权，中止合同履行。（3）甲公司是否有权就未交付的自行车解除合同？并说明理由。【答案】甲公司有权就未交付的自行车解除合同。根据规定，当事人行使不安抗辩权中止履行后，对方在合理期限内未恢复履行能力并且未提供适当担保的，中止履行的一方可以解除合同。【例题2·案例分析题（2011年）】2016年7月10日，甲与乙订立买卖合同，以500万元的价格向乙购买一套精装修住房。当日，甲支付了40万元定金，乙将房屋交付给甲。双方约定：甲应于8月1日前付清余款；乙应在收到余款后两日内办理房屋过户手续。7月15日，当地突降特大暴雨，该房屋被淹没，损失额达60万元。甲认为该损失应当由乙承担。8月1日，甲向乙支付余款时直接扣除60万元，仅付400万元，同时要求乙办理房屋过户手续。乙收到上述款项后拒绝办理房屋过户手续。后经协商，甲于8月20日再向乙支付30万元，同日，乙将房屋过户至甲的名下。2018年4月1日，甲与丁订立房屋买卖合同，约定价款600万元。丁依约于4月5日付清了全部价款，甲将房屋钥匙交给丁。但甲与丁在办理过户登记时，登记机构因电脑系统发生故障停止办公，申请未被受理。因丁需紧急出差，双方遂约定待丁回来之后再办理房屋过户登记手续。原创不易，侵权必究第3页经济法（2020）考试辅导2018年4月10日，不知甲、丁之间已签订房屋买卖合同的戊向甲表示愿以650万元的价格购买其房屋。甲同意，即刻与戊订立了房屋买卖合同。戊于次日付清了全部房款。双方于4月15日办理完毕过户登记手续。4月20日，丁出差归来，要求甲尽快办理房屋过户手续。甲告知丁已将房屋卖给他人，愿意退还丁600万元并要求解除合同。丁当即拒绝，坚持要甲办理过户手续。2018年5月10日，丁在确悉房屋已过户至戊名下时，以自己与甲订约在先，甲、戊之间的房屋买卖合同无效为由，要求甲、戊退还房屋。戊则认为，由于甲、丁未办理房屋过户手续，所以他们之间的房屋买卖合同尚未发生效力。要求：根据上述内容，分别回答下列问题：（1）甲提出的60万元房屋损失应由乙承担的主张是否成立？并说明理由。【答案】甲的主张不成立。根据规定，标的物毁损、灭失的风险，在标的物交付之前由出卖人承担，交付之后由买受人承担，但法律另有规定或者当事人另有约定的除外。在本题中，房屋损失的风险由甲承担。（2）甲于2016年8月1日向乙支付400万元房款后，乙是否有权拒绝为之办理房屋过户登记手续？并说明理由。【答案】乙有权拒绝。根据规定，双务合同的当事人互负债务，有先后履行顺序，先履行一方未履行的，后履行一方有权拒绝其履行要求。在本题中，甲在支付余款时直接扣除60万元不合法，未按照合同约定付清余款，因此，乙有权拒绝为之办理房屋过户登记手续。（3）甲与丁之间的房屋买卖合同是否发生效力？并说明理由。【答案】甲与丁之间的房屋买卖合同生效。根据规定，当事人之间订立有关设立、变更、转让和消灭不动产物权的合同，除法律另有规定或者合同另有约定外，自合同成立时生效；未办理物权登记的，不影响合同效力。（4）戊是否取得了房屋所有权?并说明理由。【答案】戊取得了房屋所有权。根据规定，不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记后发生效力。在本题中，甲和戊于4月15日办理了过户登记手续，戊自4月15日起依法取得了该房屋的所有权。（5）丁若请求人民法院判决甲返还房屋，能否得到支持？并说明理由。【答案】丁的主张不能得到支持。根据规定，在出卖人就同一标的物订立多重买卖合同的情形，如果合同均不具有《合同法》第52条规定的无效情形，买受人因不能按照合同约定取得标的物的所有权，可以请求追究出卖人的违约责任。在本题中，由于戊已经依法取得该房屋的所有权，丁不能请求甲返还房屋，但有权要求甲承担违约责任。（6）丁对甲的诉讼时效何时届满？并说明理由。【答案】丁对甲的诉讼时效于2021年5月10日届满。根据规定，丁对甲的诉讼时效为3年，自丁知道其权利受到侵害及义务人之日（2018年4月20日）起计算；但是，2018年5月10日丁要求甲、戊退还房屋，引起诉讼时效中断。【考点11】代位权VS撤销权原创不易，侵权必究第4页经济法（2020）考试辅导代位权撤销权适用情形债务人怠于行使其对第三人享有的到期债权（非专属债权），危及债权人债权实现因债务人放弃债权（放弃债权担保或者恶意延长到期债权的履行期限）、无偿转让财产、以明显不合理价格进行交易且第三人知道，对债权人造成损害的债权是否到期已经到期是否到期均可被告次债务人债务人权利行使范围权利行使范围以债权人的债权为限优先受偿权债权人的债权就代位权行使的结果有优先受偿权债权人对于撤销权行使的结果并无优先受偿的权利费用承担如果债权人胜诉的，诉讼费用由次债务人负担，其他必要费用则由债务人承担所支付的律师代理费、差旅费等必要费用由债务人负担；第三人有过错的，应当适当分担权利行使时间——自债权人“知道或者应当知道”撤销事由之日起1年内行使；自债务人的“行为发生之日”起5年内没有行使撤销权的，该撤销权消灭【例题1·单选题】2017年3月，甲公司向乙银行借款20万元，借款期限为2年。借款期满后，甲公司无力偿还借款本息，此时甲公司对丙公司享有到期债权10万元，却不积极主张，乙银行拟行使代位权，下列关于乙银行行使代位权的表述中，符合合同法律制度规定的是（）。A.乙银行可以直接以甲公司的名义行使对丙公司的债权B乙银行行使代位权应取得甲公司的同意C.乙银行应自行承担行使代位权所支出的必要费用D.乙银行必须通过诉讼方式行使代位权【答案】D【解析】（1）选项A：债权人应当以自己的名义行使代位权；（2）选项B：代位权的行使不需要债务人同意；（3）选项C：在代位权诉讼中，债权人胜诉的，诉讼费用由次债务人负担；债权人行使代位权的其他必要费用，由债务人负担。【例题2·案列分析题】2015年9月1日，周某向梁某借款50万元，双方签订了借款合同，借款期限1年，年利率为24%，借款期限届满后，周某无力清偿借款本息。2016年12月1日，梁某调查发现，周某于2016年1月1日将一辆价值10万元的轿车赠送给亲戚郑某。2017年1月20日，梁某提起诉讼请求撤销赠与行为，郑某抗辩。（1）自己不知道周某无力清偿欠款，属于善意第三人，梁某无权请求撤销；（2）自2016年1月1日赠与行为发生至梁某起诉，已经超过可以行使撤销权的1年法定期间，梁某无权请求撤销。要求：根据上述资料和合同法律制度的规定。回答下列问题：（1）郑某抗辩理由（1）是否成立？简要说明理由。【答案】郑某抗辩理由（1）不成立。根据规定，因债务人无偿转让财产，对债权人造成损害的，（不论第三人善意还是恶意）债权人均可依法请求人民法院撤销债务人的行为。（2）郑某抗辩理由（2）是否成立？简要说明理由。【答案】郑某抗辩理由（2）不成立。原创不易，侵权必究第5页经济法（2020）考试辅导根据规定，撤销权自债权人“知道或者应当知道撤销事由之日起”（而非行为发生之日起）1年内行使。在本题中，2016年12月1日梁某调查发现了该行为时方构成“知道”撤销事由，截止到2017年1月20日尚未超过1年的撤销权行使期间。原创不易，侵权必究第6页',)