南京市业主大会和业主委员会指导规则

('南京市业主大会和业主委员会指导规则LT第二章业主大会的设立第八条物业管理区域达到《江苏省物业管理条例》(以下简称《省条例》)第十三条规定成立业主大会条件的，建设单位或十人以上的公开联名业主可以向街道办事处提出筹备业主大会书面申请。第九条街道办事处应当在收到筹备业主大会申请后，要求建设单位报送下列文件资料：（一）《土地使用权证》及宗地出让合同、《建设工程规划许可证》及包括规划设计要点的建筑规划总平面；（二）房屋及建筑物面积清册；（三）业主名册；（四）交付使用共用设施设备的证明；（五）物业服务用房配置证明；（六）其他有关的文件资料。街道办事处应核查成立业主大会条件是否满足，并在7个工作日内书面回复申请人。如建设单位未能完整提供（二）、（三）项资料的，街道办事处应在收到筹备申请20个工作日内，向物业行政主管部门或房地产登记主管部门申请调取，核查成立业主大会条件是否满足，并书面回复申请人。第十条符合成立业主大会条件的，街道办事处应在收到筹备申请六十日内，按照以下要求和程序指导、协助筹备申请人组织成立业主大会筹备组。（一）确定筹备组总人数和其中业主成员人数，在物业管理区域内的显著位置张贴公告，征集业主报名参加筹备组，征集期不少于15日。（二）组织建设单位、社区居（村）民委员会派员参加筹备工作。（三）征集期截止后，组织报名参加筹备组的业主进行培训，同时公示筹备组报名名单，公示期不少于7日。（四）报名参加筹备组的业主多于筹备组业主成员人数的，应组织报名业主投票产生筹备组业主成员。未进入筹备组的业主可组成筹备志愿组协助筹备工作，并可在筹备阶段有业主成员退出时，依推选得票顺序补入筹备组。（五）组织筹备组成员讨论推选，根据推选意见，指定人员担任筹备组组长。筹备组组长如由非业主成员担任，在筹备组中没有表决权。（六）在物业管理区域内显著位置公示筹备组成立情况，公示内容应包括筹备组成立时间、筹备组和筹备志愿组组成、报名参加筹备组业主成员的得票情况、筹备组组长和业主成员的姓名、分工和联系方式，公示期不少于7日。筹备组自公告之日起成立。（七）聘请业主自治活动辅导专家，对筹备组成员进行专项业务培训。第十一条筹备组工作原则如下：（一）筹备组中业主成员人数应为单数，且不少于筹备组总人数的三分之二。筹备组中仅业主成员有表决权，筹备组中的非业主成员未及时参加筹备组工作的，不影响筹备过程的合法有效性；（二）筹备组做出的决定，应经半数以上的业主成员同意；业主成员在进行表决时应当在决议上签字，注明同意、反对或者弃权；（三）筹备组发布公示、公告等书面决定的，应经筹备组组长签发；（四）筹备组会议应形成书面记录，并经参加会议的筹备组成员签字确认；（五）筹备组成员不能委托代理人参加会议，但成员是法人或其他组织的除外；（六）筹备组成员的姓名、年龄、工作单位、联系方式以及筹备组成员分工等信息应在小区公示，并在筹备工作阶段接受业主查询。第十二条筹备组组长履行以下职责：(一)召集和主持筹备组会议，在筹备组首次会议上确立筹备组的基本议事规范、程序和分工；(二)对筹备组会议的会议记录予以签字确认；(三)根据筹备组会议决定签发筹备组公示、公告；(四）对筹备组出具的业主大会成立和业主委员会选举情况签署确认意见；(五)筹备组赋予筹备组组长的其他职责。筹备组组长不履行前款规定职责的，经筹备组三分之二以上成员签字确认，可书面报请街道办事处另行确定筹备组组长，街道办事处应当在接到申请7日内给出书面指导意见。第十三条筹备组应自成立之日起90日内，完成以下筹备工作：（一）拟议小区是否设立业主代表大会，并据此草拟业主大会议事规则和管理规约草案；（二）制定首次业主大会会议召开方案，确定首次业主大会会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、表决事项、表决规则、业主委员会委员候选人产生办法、业主委员会委员及候补委员产生办法、业主代表推选产生办法、筹备及召开首次业主大会会议费用预算明细及费用结算方案等；（三）统计小区专有部分建筑面积和业主人数，并据此制作小区表决权构成清单。确认业主身份，并确定业主表决权数；（四）草拟业主小组划分草案；（五）将上述一至四项所列内容送达全体业主，并做好签收和登记工作。无法当面送达的，可通过电话、手机短信等方式与业主联系，并用电子邮件、挂号信等可追溯方式送达；（六）将上述一至四项所列内容在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。公示中应明确征集业主意见的征集期以及意见汇总方式。业主在征集期内书面提交意见建议的，筹备组应予签收；（七）汇总征集的书面建议，经筹备组会议形成拟提交表决的议案表决稿和建议采纳情况说明；（八）依据前款所列的业主委员会委员候选人产生办法公开征集并产生业主委员会委员候选人；（九）确定并公示首次业主大会会议的召开方式，表决议案及表决稿发送和回收的起止时间，公示期不少于15日。第十四条首次业主大会会议表决议案应包括：表决管理规约、业主大会议事规则、选举产生业主委员会委员、确定业主小组划分方案和推选产生业主代表。第十五条筹备组应当做好业主大会的会议记录。业主大会文件、资料、记录应当在首次业主委员会会议后7日内，移交给首届业主委员会。第十六条业主委员会由5至11人单数委员组成，任期为3至5年。业主委员会候选人公示和选票等排序，采用楼幢号顺序或姓名拼音等方式。实行差额选举的，未当选业主委员会委员且得票数达到法定票数的候选人，可以按照得票顺序当选业主委员会候补委员，并在业主委员会委员出缺时依次递补。候补委员人数由业主大会议事规则确定，但最多不得超过业主委员会委员总数的百分之五十。候补委员可以列席业主委员会会议，但不具有表决权。第十七条业主在就小区共同管理事项行使表决权时，各种可追溯证据的表决方式，在满足不重复表决的前提下，可以互为补充纳入计票。业主可以委托他人参加业主大会会议行使表决权。业主委托家庭成员以外的人参加业主大会会议的，应当出具书面委托书，载明委托事项、委托权限及期限。表决票已送达，业主在回收截止期内未进行表决的，计为“弃权”。首次业主大会会议的表决，“弃权”票不能计入已表决的多数票。第十八条筹备组应当自首次业主大会会议表决通过管理规约、议事规则及业主委员会委员选举之日起3日内，在小区内显著位置公告表决结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公告时间不少于7日。筹备组应当将已通过表决的管理规约、议事规则及业主委员会委员名单送达全体业主。第十九条首次业主大会会议会期届满，但与会业主的总票权数未达到业主大会总票权数法定比例的，筹备组可以告知全体业主延长投票时间，催收表决票和选票，但延长时间自投票截止日期起不宜超过60日。第二十条筹备组应当在业主委员会委员选举完成后3日内，召开首次业主委员会会议，按议事规则规定或由委员推选产生业主委员会主任和副主任。筹备组应当将相关资料及时移交给业主委员会。第二十一条业主委员会应当自选举产生之日起30日内，持下列材料向物业所在地的县（市、区）物业管理行政主管部门和街道办事处备案：（一）业主委员会备案申请书；（二）业主委员会委员名单；（三）业主大会议事规则和管理规约；（四）由筹备组组长签发的业主大会会议记录，以及业主委员会选举情况的报告；（五）其他应当提供的材料。街道办事处在收齐以上资料5个工作日内出具书面备案证明，或给出不予备案的书面意见，并在备案后7日内将备案材料抄送区物业行政主管部门及所在地公安派出所、社区居（村）民委员会。业主委员会凭备案证明，向当地公安机关申请刻制业主委员会印章。第二十二条首届业主大会上，管理规约、业主大会议事规则通过表决，但业主委员会委员选举未完成或当选委员未达到预定人数的，可将已成立的业主大会的资料送街道办事处报备，由已通过选举的业主委员会委员按议事规则的程序，依法补选委员，完成业主委员会的选举，再持相应材料向物业所在地街道办事处备案。筹备组未在规定时间完成筹备工作的，应当在物业管理区域内显著位置公布筹备过程和相关情况，自公布之日起自动解散。第三章业主代表的产生与职责第二十三条小区业主大会可以批准设立业主小组，作为小区内基本议事单位。业主小组由小组内全体业主组成，业主小组作出的决定应符合业主大会议事规则和管理规约的规定，并向业主委员会书面备案。各业主小组推选一名或若干名业主，代表本组全体业主参加业主大会。业主代表数量的设置，应综合考虑住宅小区内各业主小组的人数、房屋类型等因素，由业主大会议事规则规定。第二十四条业主代表参加业主大会表决的方式由业主大会议事规则规定，有两种可供选择：(一)由业主代表参加业主大会并代表所在业主小组内的全体业主表决；(二)由业主代表征集小组内业主书面表决意见并提交给业主大会。业主大会议事规则中没有对业主代表的表决权明确规定的，不得采用前款第一项表决方式。第二十五条业主代表应为本业主小组内具有完全民事行为能力的业主，其它资格条件可参照业主委员会委员任职条件，在业主大会议事规则中规定。业主代表应经本业主小组内的全体业主半数以上书面同意，产生后应书面送达本小组全体业主，并向业主委员会书面备案。对业主小组未能选举出业主代表的，由业主委员会负责征集该业主小组内的业主意见。第二十六条业主代表履行以下职责：（一）在业主大会会议召开前就会议议题征集本小组业主意见，并参加业主大会；（二）按照本规则第三十一条规定，组织所在业主小组全体业主开展共同管理事项表决，并将表决结果告知业主委员会；（三）向业主委员会传达本小组业主的有关意见和建议；（四）建立工作档案。第二十七条业主代表任期一般为三至五年，业主代表在任期内辞职或丧失业主身份的，其代表资格自行终止。资格终止的业主代表，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料及其他应当移交的财物，移交给继任业主代表或者业主委员会。第二十八条除本规则第二十六条规定的职责外，全体业主代表就小区共有和共同管理事项履行以下监督职责：（一）业主委员会委员、候补委员全体辞职的特殊情况，组成临时过渡委员会予以接替，并在30日内组织召开临时业主大会会议，选举业主委员会委员；（二）旁听业主委员会会议，协助业主委员会开展工作；（三）召集并主持业主和业主委员会之间的协调会；（四）业主大会议事规则和管理规约规定的其它职责。第四章业主大会的日常活动第二十九条业主大会是物业管理权利和管理责任主体，业主大会会议的种类、形式、程序和表决方式由业主大会议事规则规定。业主大会的决定由全体业主共同形成，也可以根据议事规则由全体业主代表集体讨论表决形成。第三十条以下事项由全体业主或业主代表共同决定：（一）制定和修改业主大会议事规则；（二）制定和修改建筑物及其附属设施的管理规约；（三）选举业主委员会或者更换业主委员会成员，撤销业主委员会的决定；（四）选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人；确定或者变更物业管理方式、服务事项、服务标准和业主费用分摊方案；（五）筹集和使用建筑物及其附属设施的维修资金；（六）改建、重建建筑物及其附属设施；分立、合并物业管理区域；（七）业主大会、业主委员会活动经费的筹集及使用;决定物业共用部分的经营方式，管理和使用物业共用部分经营收益，以及有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第一项、第二项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款第六项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款第五项规定的事项，应当在业主大会议事规则中规定：经三分之二以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当在业主大会议事规则中规定：经半数以上的业主代表同意，或经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。第三十一条以下事项由业主小组内的全体业主共同决定：（一）推选本小组业主代表；（二）决定本小组物业专项维修资金的使用和续筹；（三）决定本业主小组内的共用部分、共用设施设备的维修、更新和改造事项；（四）决定本小组范围内共用部分计量分摊等其他有关共有和共同管理的重大事项。决定前款第一项、第四项规定的事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积二分之一以上的业主且占总人数二分之一以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占本业主小组建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。业主小组议事由该业主小组产生的业主代表主持。业主小组履行职责时不得违反业主大会或者业主大会授权的业主委员会作出的决定。业主小组履行职责的程序，根据本小区业主大会议事规则执行。第三十二条业主大会设定期会议和临时会议。业主大会定期会议按照业主大会议事规则的规定召开，每年至少召开一次。符合以下条件之一的，业主委员会应在收到提议30日内组织召开业主大会临时会议：（一）业主提议人数达到议事规则约定数量或比例的；（二）经专有部分占建筑物总面积百分之二十以上且占总人数百分之二十以上的业主提议的；（三）百分之二十以上的业主代表提议召开的。提议召开业主大会临时会议的，提议人应将议题、提议人签名和提议人票权构成清单书面送达业主委员会，并在物业管理区域内的显著位置公示，公示期不少于7日。临时会议的议题，应当符合议事规则约定的议事范围。第三十三条业主委员会或其它业主大会会议召集人应按以下程序组织召开业主大会会议：（一）公告会议提案和议案，并书面征集修改建议，公告期不少于7日；业主在征集期内提交建议，建议内容应符合议事规则约定的议事范围，应包括修改建议、理由和实名落款；（二）综合征集到的书面建议，向提议业主书面反馈采纳或不采纳建议的理由，并接受业主质询；（三）完成议题征集和调整修改后，将会议通知送达全体业主，同时在物业管理区域的显著位置公告，送达和公告的内容应包括会议召开及表决方式、召开时间、召开地点、会议议题、表决票回收起止日期等，公告期不少于15日；（四）完成会议表决票回收和结果统计后，将结果送达全体业主。公示表决统计结果和表决清单，表决清单内容应包括参加表决的业主房号、表决权数和表决意见。公示期不少于7日。会议结果应同时书面告知当地居民委员会。第三十四条业主大会、业主委员会工作经费经业主大会审议通过后，由全体业主承担。业主委员会应对工作经费的收支情况、有关依据及明细摘要，至少每半年在小区公告一次，并根据议事规则中设定的核查接待日，定期接受业主核查。第三十五条业主大会决定自生效之日起一年内，业主可核查全部签字表决票和选票。业主委员会或其他业主大会会议召集人应公布表决票和选票的核查方式、核查程序，并设定核查接待日。第五章业主委员会活动第三十六条业主委员会按照议事规则的约定，履行以下职责：（一）草拟提交全体业主或业主大会会议表决的提案；（二）执行全体业主或业主大会的决定，依决定及议事规则的规定，代表全体业主签署协议、监督合约履行；敦促业主遵守管理规约和议事规则；代表全体业主起诉和应诉；（三）根据全体业主或业主大会的授权，做出有关共用部分使用维护管理的决定；（四）确定定期核查接待日，原则上不少于每季度一次，公开接受业主对以上事务决议和执行过程的核查与质询；（五）指导、协助各业主小组推行业主代表，并协助各业主小组开展工作；（六）建立工作档案，并指定专人保管。第三十七条业主委员会委员及候选人资格条件如下：（一）应为本小区具有完全民事行为能力的业主；（二）未出现省条例第二十一条第一款所列禁止担任业委会委员的情形；（三）本人、配偶及直系亲属在本小区实施管理服务的企业中没有任职；（四）具备必要的工作时间。第三十八条提倡在业主委员会选举或换选前，业主大会会议召集方组织召开业主委员会委员候选人见面会。由候选人向广大业主介绍本人基本情况、竞选优势和管理服务理念。第三十九条业主委员会会议应当按照议事规则及业主大会的决定召开。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当在7日内召开业主委员会会议。业主委员会的会议形式、召集主持和参会人员的规定由议事规则约定。第四十条业主委员会应当于会议召开前，就业主委员会会议内容和议程，听取业主的意见和建议。业主委员会会议做出的决定应符合国家有关法律、法规、规章和议事规则，业主委员会应当自做出决定之日起3日内在物业管理区域内显著位置公告，公告时间不少于7日。业主委员会做出的决定，应当书面告知当地社区居（村）民委员会。业主委员会做出的决定，自公告之日起对全体业主具有约束力。第四十一条提倡业主委员会设立专职秘书，协助处理业主委员会的日常工作。专职秘书所需经费列入业主委员会工作经费，经业主大会审议通过后，由全体业主承担。第四十二条业主委员会应当定期将工作情况以公告等形式向全体业主报告，接受业主质询。第四十三条业主委员会应当建立印章管理规定，并指定专人保管印章。违反印章使用规定，造成经济损失或者不良影响的，由责任人承担相应的责任，并赔偿造成的损失。第四十四条新建住宅小区内，用于业主委员会、业主代表和业主小组议事活动用房的，应当按照配置物业服务用房的比例合理确定，一般按照建筑面积二十至四十平方米配置。已交付的住宅小区，可在原有配套用房或补建项目中统筹解决。第四十五条业主委员会委员在任期内以书面方式提出辞去委员请求或丧失业主身份的，其委员资格自行终止。罢免业主委员会委员应经业主大会决定。业主委员会委员资格终止的，业主委员会应当在物业区域内公告，公告时间不少于7日。资格终止的委员，应当自终止之日起5日内将所保管的档案资料、印章及其它应当移交的财物，移交给业主委员会。对拒不移交的，街道办事处应在辖区公安派出所协助下及时责令移交。第四十六条业主委员会委员任期内出现空缺的，应当按照业主大会议事规则约定的候补制度自动递补并办理变更备案，递补的委员任期为缺额委员余下的任期。候补委员递补后人数仍不足的，业主委员会应当及时组织召开业主大会会议补选业主委员会委员。第四十七条提议在现任业主委员会任期内，换选二分之一以上业主委员会委员的，应当符合业主大会议事规则的规定。是否由业主委员会组织召集换选会议，由业主大会议事规则规定。提议人应在提出换选议题的同时提出换选候选人。新的业主委员会委员换选产生前，现任业主委员会继续履行职责。第四十八条发生下列内容变更的，业主委员会应当自变更之日起30日内，将变更内容书面报告物业所在地街道办事处，办理变更备案手续。（一）管理规约、业主大会议事规则的内容发生变更的；（二）业主委员会主任、副主任发生变更的；（三）业主委员会成员因补选、换选和增补等变更的；（四）应办理变更备案的其他情形。第四十九条业主委员会委员擅自以业主委员会的名义开展活动，给业主或他人造成损失的，由本人承担赔偿责任。业主委员会违反法规或超越职权作出的决定，给业主或他人造成损失的，由签字同意该决定的业主委员会委员承担赔偿责任。业主委员会经业主大会授权或同意作出的决定，造成业主或他人经济损失的，由全体业主共同承担赔偿责任。第六章业主监督与行政指导第五十条业主可以就业主大会运行情况和业主委员会履行职责情况，行使下列权利：(一)按议事规则约定发起业主联名，召开业主大会临时会议；(二)对业主大会会议表决前的议题草案提出书面修正建议；(三)参加业主大会会议，就小区共同管理事项行使表决权；(四)参加业主小组议事，就小组共同管理事项行使表决权；(五)选举业主委员会成员和本小组业主代表，并享有被选举权；(六)旁听业主委员会会议；(七)监督业主委员会的日常工作，并提出建议；(八)通过诉讼，对侵害共同利益和专有利益的决定行使撤销权；（九）根据管理规约和议事规则的约定，查询与小区共同管理事项有关的资料；（十）法律、法规规定的其它权利。第五十一条物业管理区域内，业主大会、业主委员会应当积极配合社区居（村）民委员会依法履行自治管理职责，支持社区居（村）民委员会开展工作，共同做好物业管理区域内社区建设等相关工作。物业管理区域内召开业主大会、业主委员会会议，应当告知社区居（村）民委员会，并听取其意见。第五十二条街道办事处应当建立由社区居（村）民委员会、公安派出所、业主委员会、物业服务企业等参加的联席会议制度，协调处理物业管理重大事宜。第五十三条业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，由物业所在地区物业管理行政主管部门责令其限期改正，或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会不能正常开展工作，不履行职责，或未按规定及时召开业主大会会议的，由物业所在地街道办事处责令限期改正。业主委员会逾期仍不履行职责，拒不改正的，街道办事处应当协助业主召开业主大会临时会议，共同决定有关事项。第五十四条对物业管理行政主管部门、街道办事处作出的有关决定有异议的，业主和业主委员会可以依据《行政复议法》提出行政复议申请，或者依据《行政诉讼法》提起行政诉讼。第七章附则第五十五条市物业管理行政主管部门依据本规则制定发布《南京市住宅小区管理规约示范文本》和《南京市住宅小区业主大会议事规则示范文本》及相关文件、表格等示范文本。第五十六条本规则自发布之日起施行，《南京市业主大会和业主委员会指导规则》（宁房物[2009]70号）同时废止。',)