二审民事判决书：山西卡尔曼与铭基地产房屋买卖合同纠纷案

('山西卡尔曼动力技术服务有限公司与山西铭基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书【案由】民事合同、无因管理、不当得利纠纷合同纠纷房屋买卖合同纠纷【审理法院】山西省晋城市中级人民法院【审理法院】山西省晋城市中级人民法院【审结日期】2020.06.29【案件字号】（2020）晋05民终540号【审理程序】二审【审理法官】马晋毕东王灵丽【审理法官】马晋毕东王灵丽【文书类型】判决书【当事人】山西卡尔曼动力技术服务有限公司;山西铭基房地产开发有限公司【当事人】山西卡尔曼动力技术服务有限公司山西铭基房地产开发有限公司【当事人-公司】山西卡尔曼动力技术服务有限公司山西铭基房地产开发有限公司【代理律师/律所】李四林山西晋卓律师事务所;郭竹菁山西晋卓律师事务所;赵波山西亚圣律师事务所【代理律师/律所】李四林山西晋卓律师事务所郭竹菁山西晋卓律师事务所赵波山西亚圣律师事务所【代理律师】李四林郭竹菁赵波【代理律所】山西晋卓律师事务所山西亚圣律师事务所【法院级别】中级人民法院【原告】山西卡尔曼动力技术服务有限公司【被告】山西铭基房地产开发有限公司1/9【本院观点】被上诉人所提交的该微信聊天记录和其一审时提交的微信聊天记录是可以相互印证的，且上诉人对其真实性无异议，故对该证据本院予以采信。本案双方当事人签订的《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》合法有效，依该协议的约定，本案所涉的50万元为定金。上诉人所提交的证据中无证据能够直接体现上诉人与被上诉人的工作人员就退款事项达成一致意见，被上诉人单位内部的付款审批单属于被上诉人内部流转单，其目的在于通过流程审批实现公司的内部管理和控制，销售部门的审批仅是其部门意见，不能认定为法人行为，故上诉人所述双方协议解除合同的观点本院不予采信。【权责关键词】代理诉讼请求维持原判合同约定撤销执行第三人质证新证据违约金实际履行【指导案例标记】0【指导案例排序】0【本院认为】本院认为，本案双方当事人签订的《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》合法有效，依该协议的约定，本案所涉的50万元为定金。结合本案事实，在被上诉人办理首次登记后，经其工作人员多次催款，上诉人仍未将剩余款项支付被上诉人，并且在被上诉人将《商品房买卖合同》交于上诉人后，上诉人不仅未签章，其后以资金不足申请退款，因此，上诉人的行为构成违约，在解除认购协议后，上诉人要求退还50万元定金的主张无事实及法律依据，不予支持。上诉人主张因被上诉人亦未按约履行交付图纸义务，导致上诉人未支付款项，违约并非上诉人单方违约，从上诉人提交的证据来看，并无证据能够体现上诉人曾就交付图纸的事项与被上诉人进行过交涉，且即使被上诉人未履行交付图纸等附随义务，也不能成为上诉人拒绝支付购房款、签订本约合同等主合同义务的理由。上诉人主张其后期交付的129.85万元系履行丹溪华庭D座3层的买卖合同，故50万元定金已转化为购买丹溪华庭D座3层的购房款，首先，《商品房买卖合同》上诉人未签章，该合同未成立，该合同对双方当事人无约束力，认购协议仍然有效；其次，从被上诉人提交的微信聊天记录显示，被上诉人将1-3层的购房合同均交于上诉人，并非上诉人所述其只收到丹溪华庭D座3层的购房合同；再次，上诉人所填写的《退款申请表》上的名称仍为“丹溪华庭D栋房款”，房款总价为“1030万”，因此，在上诉人申请退款时仍认为其履行的购买丹溪华庭D座的房款，而非只是购买丹溪华庭D座3层，故仅被上诉人的《付款审批单》中的“退丹溪华庭D-301房款”本院无法认定上诉人实际履行的是丹溪华庭D座3层的购房款，因此，上诉人主张本案50万2/9元定金已转化为购房款的主张，本院不予采信。关于上诉人主张其与铭基房地产公司的销售部门人员已达成退全款的合意，付款审批单中销售部门同意全额退还购房款，该行为属于法人行为，应当履行。本院认为，上诉人所提交的证据中无证据能够直接体现上诉人与被上诉人的工作人员就退款事项达成一致意见，被上诉人单位内部的付款审批单属于被上诉人内部流转单，其目的在于通过流程审批实现公司的内部管理和控制，销售部门的审批仅是其部门意见，不能认定为法人行为，故上诉人所述双方协议解除合同的观点本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下【裁判结果】驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人山西卡尔曼动力技术服务有限公司负担。本判决为终审判决。【更新时间】2021-10-3017:08:51山西卡尔曼动力技术服务有限公司与山西铭基房地产开发有限公司房屋买卖合同纠纷二审民事判决书山西省晋城市中级人民法院民事判决书（2020）晋05民终540号上诉人（原审原告）：山西卡尔曼动力技术服务有限公司。法定代表人：屈杰，任总经理。委托诉讼代理人：李四林，山西晋卓律师事务所律师。委托诉讼代理人：郭竹菁，山西晋卓律师事务所实习律师。被上诉人（原审被告）：山西铭基房地产开发有限公司，统一社会信用代码：91140500729649883E。3/9法定代表人：李军旗，任董事长。委托诉讼代理人：赵波，山西亚圣律师事务所律师。上诉人山西卡尔曼动力技术服务有限公司（以下简称卡尔曼公司）因与被上诉人山西铭基房地产开发有限公司（以下简称铭基房地产公司）房屋买卖合同纠纷一案，不服山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初179号民事判决，向本院提起上诉。本院2020年5月14日受理案件后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人卡尔曼公司的委托诉讼代理人李四林、被上诉人铭基房地产公司的委托诉讼代理人赵波到庭接受询问。本案现已审理终结。上诉人卡尔曼公司的上诉请求：一、撤销山西省晋城市城区人民法院（2020）晋0502民初179号民事判决,改判支持上诉人的诉讼请求，即被上诉人返还上诉人购房款50万元，并自2018年8月6日起至2019年8月19日按中国人民银行同期同类贷款利率计算利息，自2019年8月20日起至本息清偿之日止按同期全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算利息；二、本案一审、二审诉讼费由被上诉人承担。事实和理由：1.本案已不再是房屋买卖合同纠纷，而是债务清偿关系，一审认定事实错误。本案双方当事人因土地使用期限、车位等问题就商品房买卖合同未达成一致意见，被上诉人的销售部长尹丽芳于2019年8月向上诉人提出退房退款，双方就解除合同事项已达成合意，虽未签订书面协议，但被上诉人公司的退款申请表上能够体现销售经理和分管领导对该事实是认可的，二者的行为系法人行为。故本案应为双方协议解除《商品房买卖合同》，而非被上诉人单方解除合同，合同解除后被上诉人应依约退回全部购房款；2.《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》仅仅是意向书，而非商品房买卖合同，一审法院依据该协议判决上诉人构成违约，属于事实认定错误；3.上诉人虽未在《商品房买卖合同》上签字盖章，但此合同系双方真实意思表示，合同成立并生效。上诉人在订立合同后多次向被上诉人付房款，履行合同主要义务，视为对被上诉人发出要约的承诺，被上诉人也实际接收购房款，故本案商品房买卖合同已生效；且根据被上诉人出具的编号为xxx的收款收据和付款审批单中明确注明为丹溪华庭D-301，该项目正是上诉人与被上诉人在《商品房买卖合同》中约定的标的物，故双方对认购协议的内容已进行了变更，由原来的购买D座整4/9栋楼修改为仅购买D座第三层；4.一审法院认定上诉人单方违约错误，被上诉人未履行认购协议中约定的提供图纸资料的义务，在被上诉人提供的《商品房买卖合同》中房屋产权70年与不动产首次登记权属证明上的40年不一致，另有车位使用权、物业费等双方未达成一致，故导致商品房买卖合同未依约履行的原因并非只是上诉人造成，而是双方都存在违约；5.一审法院认定上诉人于2018年8月6日交付的50万元为定金错误，本案的《商品房买卖合同》中明确“该定金于交付首付款时抵作商品房价款”，故本案50万元定金已转化为购房款，应予全部退还。铭基房地产公司辩称：一审判决正确，请求驳回上诉，维持原判。1.本案纠纷产生是由于上诉人未及时缴纳房款，退房的原因是资金不足，本案为房屋买卖合同纠纷；2.双方签订的《协议书》为合同，并非意向书，双方应当按合同约定执行；3.上诉人称双方对合同进行变更不是事实，法律对合同变更有明确规定，上诉人以事实履行来认定合同变更是错误的，且与上诉人所称的双方对合同条款未达成一致意见故未签字的说法是自相矛盾的。卡尔曼公司在一审诉讼请求:1、判令被告退还原告购房款50万元整，并按照全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率支付自2018年8月6日起至全部退清之日止的利息；2、本案的诉讼费及其他费用由被告承担。一审查明事实：2018年8月1日，原告卡尔曼公司与被告铭基房地产公司签订《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》一份，约定被告将丹溪华庭北区D座楼整栋出售给原告卡尔曼公司，该栋楼建筑总面积为1321.56平方米，销售单价为7800元/㎡、总价款为1030万元整，另赠送负一层地下室307平方米。原告于协议签订后5日内向被告交纳定金50万元整，剩余房款980万元于被告办理初始产权证（即首登）后一个月内向被告一次性支付。如原告因自身原因单方违约，定金不予退还。同时，合同约定被告在收到原告定金后，向原告提供有关该幢楼的图纸等详细信息。合同签订后，被告不再对该幢楼进行销售，如违反该规定，被告支付原告定金两倍的违约金。另外，合同还约定了逾期付款违约责任等其他事项。合同签订后，原告于2018年8月6日支付定金50万元。被告于2018年9月27日完成丹溪华庭D座1层、2层、3层的不动产权属首次登记，性质为商5/9品房，用途为城镇住宅用地/商业服务，使用期限为2052年12月19日止。经被告工作人员多次催款，原告又分别于2019年4月30日、2019年6月11日、2019年7月4日共向被告支付购房款129.85万元，以上合计179.85万元。期间，被告向原告提供被告盖章的《商品房买卖合同》（合同编号为xxx）、《铭基丹溪华庭、地下、地下停车位使用权转让协议》为2019年5月28日，约定原告购买丹溪华庭D座3层和丹溪华庭北区停车场10号停车位，房屋使用年限自2012年12月20日至2082年12月19日，关于付款方式及期限条款中约定原告已向被告支付定金50万元人民币，该定金于交首付款时抵作本合同的商品房款。首期付款在签订合同后7个自然日内付款达总房款的50%以上，合计1975750.00元（含定金）；剩余房款待合同备案完后7个自然日内一次性付清，合计1975750.00元。另外，原告在向被告按照《商品房买卖合同》约定支付购房款后，无需另行支付该车位价款。但原告未在合同上签字盖章。另外，被告向原告提供被告盖章的《补充协议》，约定《商品房买卖合同》涉及标的物范围内的物业费按住宅费用收取，为每平方3.5元。但原告亦未在合同上签字盖章。一审另查明，原告卡尔曼公司于2019年10月15日向被告铭基房地产公司提出退款申请，退款申请表中写明房款总价为1030万元，已付购房款为179.85万元，退款申请事由为原告资金不足。被告于2019年11月1日出具的付款审批单中，被告销售部门负责人同意退还179.85万元，申请至财务，财务部门负责人及总经理不同意退还179.85万元，扣除50万元违约金，最终向原告退还丹溪华庭D-301购房款129.85万元。之后，被告于2019年11月11日向被告发出《关于解除合同的函》，此函中说明由于原告未按照《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》约定支付剩余购房款980万元，原告已构成单方面违约，被告要求与原告解除《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》,并已于2019年11月1日将原告支付的购房款合计129.85万元退还给原告，且根据《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》第二条约定，被告不退还原告支付的50万元定金。在原告收到被告《关于解除合同的函》后，于2019年11月19日向被告发出《关于山西铭基房地产开发有限公司解除合同的函的回函》，就与被告签订的《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》未完全履行情况作出了说明，希望被告重新审批原告的退款申请，并予以全额退款。6/9一审法院认为，根据法律规定，原被告双方签订的《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》有效，原告应按照协议约定时间在支付定金后一次性付清购房款，但经被告多次催款后原告未交付全额房款，构成单方面违约，已支付的50万元定金不予退还。故对于原告要求被告退还50万元定金的诉讼请求于法无据，一审不予支持。另外，对于《商品房买卖合同》（合同编号：JC19001114）、《铭基丹溪华庭、地下、地下停车位使用权转让协议》充协议》，由于原告均未在合同上签字盖章，因此上述合同均未生效，对原被告双方不产生约束力，亦未代替《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》。故原告支付的50万元定金不转化为购房款。对于原告所说的被告另行销售行为构成严重违约，原审法院认为被告另行销售给第三人行为是在合同解除后进行的，不构成违约。一审据此判决：驳回原告山西卡尔曼动力技术服务有限公司的诉讼请求。二审中，双方当事人对一审查明的事实无异议，本院予以确认。被上诉人提交新证据：被上诉人经办人尹丽芳与上诉人法定代表人吴杰的微信聊天记录截图，欲证明在首登证后附有位置图和平面图，表明已经履行图纸给付义务，且在被上诉人进行首次登记后，多次向上诉人催要房款。上诉人质证认为，对聊天记录真实性没有异议，但是，聊天记录中被上诉人仅提供首登证的一面，并无图纸；且按照双方协议书约定，被上诉人应当提供所有图纸，包括消防、水电、通信、有线电视等线路和布置，不仅仅是宗地图和平面图；该聊天记录也说明双方在协商相关争议。本院认为，被上诉人所提交的该微信聊天记录和其一审时提交的微信聊天记录是可以相互印证的，且上诉人对其真实性无异议，故对该证据本院予以采信。本院认为，本案双方当事人签订的《丹溪华庭北区D座楼认购协议书》合法有效，依该协议的约定，本案所涉的50万元为定金。结合本案事实，在被上诉人办理首次登记后，经其工作人员多次催款，上诉人仍未将剩余款项支付被上诉人，并且在被上诉人将《商品房买卖合同》交于上诉人后，上诉人不仅未签章，其后以资金不足申请退款，因此，上诉人的行为构成违约，在解除认购协议后，上诉人要求退还50万元定金的主张无事实及法律依据，不予支持。上诉人主张因被上诉人亦未按约履行交付图纸义务，导致上诉人未支付款项，违约并非上诉人单方违约，从上诉人提交的证据来看，并无证据能够体现7/9上诉人曾就交付图纸的事项与被上诉人进行过交涉，且即使被上诉人未履行交付图纸等附随义务，也不能成为上诉人拒绝支付购房款、签订本约合同等主合同义务的理由。上诉人主张其后期交付的129.85万元系履行丹溪华庭D座3层的买卖合同，故50万元定金已转化为购买丹溪华庭D座3层的购房款，首先，《商品房买卖合同》上诉人未签章，该合同未成立，该合同对双方当事人无约束力，认购协议仍然有效；其次，从被上诉人提交的微信聊天记录显示，被上诉人将1-3层的购房合同均交于上诉人，并非上诉人所述其只收到丹溪华庭D座3层的购房合同；再次，上诉人所填写的《退款申请表》上的名称仍为“丹溪华庭D栋房款”，房款总价为“1030万”，因此，在上诉人申请退款时仍认为其履行的购买丹溪华庭D座的房款，而非只是购买丹溪华庭D座3层，故仅被上诉人的《付款审批单》中的“退丹溪华庭D-301房款”本院无法认定上诉人实际履行的是丹溪华庭D座3层的购房款，因此，上诉人主张本案50万元定金已转化为购房款的主张，本院不予采信。关于上诉人主张其与铭基房地产公司的销售部门人员已达成退全款的合意，付款审批单中销售部门同意全额退还购房款，该行为属于法人行为，应当履行。本院认为，上诉人所提交的证据中无证据能够直接体现上诉人与被上诉人的工作人员就退款事项达成一致意见，被上诉人单位内部的付款审批单属于被上诉人内部流转单，其目的在于通过流程审批实现公司的内部管理和控制，销售部门的审批仅是其部门意见，不能认定为法人行为，故上诉人所述双方协议解除合同的观点本院不予采信。综上，上诉人的上诉请求不能成立，本院不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第一项之规定，判决如下：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费8800元，由上诉人山西卡尔曼动力技术服务有限公司负担。本判决为终审判决。审判长马晋审判员毕东8/9审判员王灵丽二〇二〇年六月二十九日法官助理王云峰书记员闫云娣北大法宝1985年创始于北京大学法学院，为法律人提供法律法规、司法案例、学术期刊等全类型法律知识服务。9/9',)