撰写安徽省物业服务管理合同的指南与范例

('物业管理服务合同甲方：亳州市业主委员会地址：亳州市电话：199081乙方：北京有限公司统一社会信用代码：913416XLF0A法定负责人：陈地址：亳州市电话：0558-5根据《中华人民共和国合同法》、《中华人民共和国物权法》、《国务院物业管理条例》、《安徽省物业管理条例》等有关法律、法规规定，甲、乙双方在自愿、平等、协商一致的基础上，就甲方选聘乙方对亳州市国购名城小区（以下简称“本物业”）提供物业服务管理事宜,订立本合同第一章。物业基本情况第一条物业基本情况物业名称：亳州市小区物业类型：高层住宅、商业、办公、幼儿园、公寓座落位置：希夷大道东侧，北临紫苑路、东临嵇康路，南临桐花路占地面积：13.42万平方米；总建筑面积：39.0125万平方米；其中住宅26.11万平方米、商业8.47万平方米、办公2.71万平方米、幼儿园0.19万平方米、其他1.52万平方米；第二条乙方为本物业管理区域内全体业主和使用人提供服务，本物业管理区域内物业的全体业主和使用人均应履行本合同，承担相应的责任。第二章物业服务内容第三条在物业管理区域内，乙方提供的物业服务包括以下内容：1、物业共用部位的维修、养护和管理。2、物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理，但根据法律规定或相关合同约定乙方不需承担义务的设施设备或根据相关合同约定由专业单位维修、养护的设施设备（如电梯等）除外。3、物业共用部位、道路和相关场地的清洁卫生，垃圾的收集、清运及雨、污水管道的疏通。第1页共11页4、小区共有的公共绿化的养护和管理。5、小区进出车辆及车辆停放管理。6、小区内公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理。7、小区业主装饰装修管理服务。8、物业维修、更新费用的帐目管理和物业档案资料管理。9、每年免费清理一次化粪池。10、免费改造智能化道闸系统。11、每年举办不少于两次送爱心送温暖活动。12、协助建立生活配套设施，方便业主日常生活。13、积极协助政府部门、居委会开展适合小区氛围的社区文化活动。23、国家物业法律法规规定的其他内容。第四条乙方提供的上述物业管理服务应达到约定的质量标准第五条甲方委托乙方负责属于全体业主共有的会所及商业经营区、物业共用部位、物业共用设施设备、业主共有的场地及物业管理区域内配套设施的经营管理，经营管理的收入的所有归甲方所有纳入小区公共维修基金，使用权属于乙方。第六条单个业主物业使用人可委托乙方对其物业的专有部分提供维修养护等服务，乙方是否接受委托，以及服务内容和费用等相关事项由委托方和乙方另行协商后确定。第三章物业服务期限和合同保证金第七条本合同期限自2020年09月09日起至2021年09月09日止。合同保证金50万元整。第四章双方权利和义务第八条甲方的权利和义务1、组织召开业主大会。2、制定或修改管理规约，并要求业主遵守。3、根据业主大会的决定，及时选聘、续聘或改聘物业服务企业，并代表业主签订、变更或解除物业服务合同。4、审定乙方的物业服务年度计划，决定专项维修基金使用、续筹方案，并监督实施。5、听取业主、物业使用人的意见和建议，监督物业服务合同的执行，协调业主和乙方的关系，督促业主履行管理规约和物业服务合同。6、监督共用部位、共用设备设施的使用和维护。第2页共11页7、在合同期内，按相关规定无偿提供物业管理用房。8、不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动。9、不得擅自改变本物业的公共建筑、共用部分、共用设施设备的使用功能，确因完善本物业的配套设施而需改变公共建筑、共用部位、共用设施设备的使用功能，应符合相关程序后实施。11、负责国购名城小区业主公约各条款的解释、支持与决策。12、业主大会赋予的其他职责。第九条乙方的权利和义务1、根据有关法律、法规及本合同的约定，制定物业管理区域内的物业管理制度和物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动，但不得侵害甲方和业主、物业使用人及第三方的合法权益。2、按本合同第二章的约定内容，开展各项工作；对小区物业进行日常管理。3、根据本合同的约定，将物业服务收费标准和特约服务收费项目和标准在本物业管理区域内公布，向业主、物业使用人收取物业服务费用（及能耗费、相关代收代缴费用，根据项目实际情况进行填写），对于多次催缴仍然拒缴、拖欠物业服务费（及能耗费、相关代收代缴费用）的行为可以通过将欠缴费用的业主名单在物业管理区域内予以公布等方式进行催缴。4、协助做好物业管理区域内的安全防范工作。发生安全事故时，乙方在采取应急措施的同时，应当及时向有关行政管理部门报告，协助做好救助工作。5、不得擅自占用、挖掘物业管理区域内的道路、场地，损害业主的共同利益。确需临时占用、挖掘道路、场地的，应当征得甲方和相关业主的同意，并将临时占用、挖掘的道路、场地，在约定期限内恢复原状。6、对业主、物业使用人违反《国购名城业主公约》的行为，有权采取劝阻、制止、报告甲方以及其他合法方式进行处理。8、以《业主手册》或其他方式向业主、物业使用人提示物业使用的有关事项，当业主、物业使用人装修物业时，与其订立书面装修管理协议，告知有关注意事项和禁止行为，并负责监督，禁止收取装修押金和违法法律法规的有关费用。10、对于《商品房买卖合同》明确约定给单个业主专用的绿地、露台及其他单个业主享有专用权的部位，告知该等业主、物业使用人有关保养、维护、清洁事宜，并负责监督。第3页共11页11、建立和妥善保管本物业管理档案，及时记载变更情况，按年度提交有关资料给甲方存档。12、根据需要，物业服务企业可委托专营企业承担本物业的专项管理与服务业务，但不得将本物业的整体管理责任转让给第三方。13、向业主、物业使用人提供房屋自用部位、自用设施、设备维修养护等有偿服务。乙方在物业服务合同有效期内，为小区业主提供的有偿服务包括但不限于以下事项：1、为业主私有区域内的绿化提供有偿修剪、养护服务2、为业主提供有偿家政服务3、为小区业主室内自有设施设备提供力所能及的有偿服务4、为业主提供其它有偿代办服务14、如未被甲方续聘，自本合同终止起30日内与甲方选聘的物业管理企业无条件办理相关移交手续，移交手续须经甲方确认。15、法律、法规规定及本合同约定的其他权利、义务。第五章物业服务费第十条本物业管理区域物业服务收费采用包干制方式，乙方按照本合同约定的标准及经合法程序调整后的标准收取物业服务费，并按本合同第三条约定的服务内容及本合同附件约定的质量标准提供服务。第十一条本物业管理区域物业服务费由业主或物业使用人按其拥有物业的建筑面积交纳，没有建筑面积的，按个数交纳。具体标准如下：高层住宅及公寓楼：1.08元/月•平方米（含二次加压费）；综合体、办公楼、商业和幼儿园：2.5元/月•平方米（含二次加压费）；第十二条物业费中未计入能耗（业主使用的电费），该能耗费用先由物业公司垫付后，再向业主按实际使用予以收取有关费用。第十三条物业服务费主要用于以下开支：1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3、物业管理公共区域清洁卫生费用；4、物业管理公共区域绿化养护费用；5、物业管理区域秩序维护费用；第4页共11页6、办公费用、管理费用；7、物业服务企业固定资产折旧费；8、法定税费；9、物业服务企业的利润；10、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；第十四条在合同期内，乙方不得提高物业服务费的收费标准。第十五条物业产权或使用人在小区内使用相应物业的水、电等配套设施、搬入家具或进行装饰装修的，视为已居住。第十六条物业综合服务费由乙方每半年向业主收取，根据住宅小区收费管理办法物业企业预收期限不得超过6个月（物业企业与业主协商除外）。乙方不得将综合服务费与车辆进出、门禁刷卡等系统捆绑。甲方支持、配合乙方对无故拖欠物业综合服务费的业主采取限期交纳的合法有效措施。第六章物业的经营与管理第十八条属于全体业主共有的物业管理商业用房，物业共用部位、共用设施设备，业主共有的场地以及物业管理区域内配套设施，甲方同意委托乙方经营管理。应当在征得甲方的书面同意后，由甲已双方共同签订相关合同，，相关收益打入甲方对公账户后，7个工作日把属于乙方的收益打入乙方对公账户。经营性活动所得收益甲方按70%提取归于小区公共维修基金，其余30%补贴乙方物业综合管理服务费（乙方如私自出租和签订相关公共收益合同，甲方有权按照相关出租合同金额的2倍扣除合同保证金纳入小区公共维修基金）。第十九条业主共有的地面车位的经营管理，乙方不得收取停车费或管理费。第二十条属于全体业主共有经营区域、物业共用部位、共用设施设备，按合同第十八条约定方式处理。第二十一条乙方根据物业管理的需要，有权将本合同第十八条述及的各项物业出租或委托专业公司或其他公司进行经营管理（需征得甲方书面同意）。为了全体业主的利益，乙方将各项物业出租或委托上述公司进行经营管理的期限只能约定为本合同期满或终止期。第二十二条对于已经移交的物业管理用房或全体业主共同所有或共同使用的其他财产、设施，乙方从有利于全体业主利益考虑，可以决定该等财产、设施之使用、经营和管理等事项，但乙方应在该决定前须征得甲方同第5页共11页意。第二十三条乙方对本合同项下的车辆管理仅指对车辆行驶、停放秩序的管理，并不承担对车辆及车内物品的保管义务。第二十四条乙方不提供对业主、物业使用人、访客代为泊车的服务，乙方禁止乙方员工代为泊车。第七章物业的使用与维护第二十五条本物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度，由乙方制定。乙方根据规章制度提供管理服务时，业主和物业使用人应给予配合。第二十六条乙方可采取劝告等必要措施，制止业主、物业使用人违反本合同和物业管理区域内物业管理规章制度的行为。第二十七条乙方应及时向全体业主通告本物业管理区域内有关物业管理的重大事项，及时处理业主和物业使用人的投诉。第二十八条因维修物业或者公共利益，乙方确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方的同意；业主、物业使用人确需临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应征得甲方、乙方和相关业主的同意。临时占用、挖掘本物业管理区域内道路、场地的，应在约定期限内恢复原状，造成损失的，应予以赔偿。第二十九条业主、物业使用人装饰装修房屋的，应与乙方签订书面的装饰装修管理服务协议，就允许施工的时间、废弃物的清运与处置、装修管理服务费用等事项进行约定，乙方事先告知业主、物业使用人装饰装修中的禁止行为和注意事项。第三十条物业管理用房产权属全体业主所有，乙方在本合同期限内无偿使用的物业管理用房，不得擅自改变其用途。第八章物业维修经费第三十一条本小区专项维修资金的缴存、管理、使用和续筹均依照相关的法律规定及相关政府部门的规定执行。第九章违约责任第三十二条乙方违反合同，未达到管理服务质量约定目标的，甲方有权要求乙方限期改正，逾期未改正甲方可以动用合同保证金予以修复，第6页共11页费用由乙方承担，发生重大安全事故乙方承担相应的法律责任，。第三十三条甲方违反合同，使乙方未达到管理服务质量约定目标的，乙方有权要求甲方限期改正，逾期未改正给乙方造成损失的，甲方承担相应的法律责任。第三十四条业主、物业使用人违反本合同的约定，逾期支付物业服务费及相关费用的，乙方有权要求业主、物业使用人支付，对于欠费不交纳的乙方可向物业所在地人民法院起诉。第三十五条乙方违反本合同约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退；并按多收金额每日千分之二支付违约金。第三十六条甲、乙方损害物业共用部位、共用设施和物业管理区域内的配套设施，应向权利人承担赔偿责任。第三十七条双方约定因为下列事由所导致的损害，不论其为直接或间接，均构成对乙方的免责事由，即乙方均不负赔偿责任：1、因天灾、地震等不可抗力之事及非乙方能够控制的其它事由，包括但不限于政府行为或政策法规变动等所导致的损害。2、在本物业内发生治安或刑事案件包括但不限于暴动、抢劫、破坏、爆炸、火灾等事由所导致的损害，但因乙方故意或过失所致，不在此限。3、因业主或第三者之故意或过失所致，或业主、使用人违反本合同、《业主管理规约》和其它物业管理服务规定所导致的一切相关损害。4、非因乙方违反本合同义务，业主专有及约定专用部分之火灾、盗窃等治安、刑事案件所导致的损害。5、乙方已履行本合同约定义务，但因物业本身固有瑕疵造成损失的。6、因维修养护物业共用部位、共用设施设备需要而且事先已经告知业主和物业使用人，暂时停水、停电、停止共用设施设备使用等造成损失的。7、因非乙方责任出现供水、供电、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，如若因乙方不作为造成连续发生不能正常供水、供电等的不在此列。8、乙方书面建议改善自用、共用及约定共用部分设施或改进管理措施，而甲方或业主、物业使用人未采纳所导致的损害。9、自业主、物业使用人迟延给付服务费用至清偿日期间（含票据未兑现部分）产生的任何损害。10、因本物业区域内车辆被窃、被破坏或车内财物被窃而产生的相关损失，但因乙方违反本合同义务而导致以上事故者除外。第7页共11页11、物业管理区域内发生的车辆毁损、灭失，财物被盗等财产损失，或人身伤亡事件的，由责任方承担刑事或民事责任，乙方不承担责任；但是，如果该损失是因乙方及其工作人员故意或重大过失造成的，乙方应承担相应的赔偿责任。乙方承担的赔偿责任以当年物业服务费总额的1%为限；单户赔偿不超过该户当年应缴物业服务费的10%。第十章附则第三十八条为维护公众、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，业主和物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。第三十九条房屋因建造质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能、造成重大事故的，由施工单位和设备生产安装部门承担责任并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府相关行政主管部门鉴定为准。第四十条业主可与物业使用人就本合同的权利义务进行约定，但物业使用人违反本合同约定的，业主应承担连带责任。第四十一条本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，如协商不成时，可提请本小区所在地人民法院裁决。第四十二条本合同连同附件共13页，壹式三份，甲乙双方各执一份，报辖区物业管理主管部门（备案）一份，具有同等法律效力。第四十三条本合同自甲乙双方盖章并经代表人签字之日起生效。甲方（签章）：亳州市国购名城业主委员会代表人（签名）：2020年09月09日乙方（盖章）：北京金鑫缘物业管理有限公司亳州分公司代表人（签名）：2020年09月09日第8页共11页附件一：共用部位共用部位，是指物业管理区域内单幢物业的业主、使用人共同使用的水泵间、电表间、配电房、电话分线间、通道、传达室、内天井等部位。附件二：共用设施设备共用设施设备，是指物业管理区域内，属单幢物业的业主、使用人共同使用的供水箱、水泵、排水管道、窨井、化粪池、垃圾箱（房）、电视天线、照明灯具、建筑智能系统、避雷装置、消防器具、防盗门等设施设备。附件三：物业管理服务质量标准一、服务标准（住建部一级标准）1、基本要求1.1建立质量管理体系和管理制度。1.2有完善的物业管理方案，并按规范签订物业管理合同。1.3管理企业在区内管理中建立本企业的形象识别系统：服务理念、行为规范(专业着装、佩戴标志、语言规范、文明服务等)。1.4物业管理项目经理称职。1.5管理人员应100％持有物业管理上岗证书，特种作业员工应100％持有政府或专业部门颁发的有效证书上岗。1.6一线服务人员合格上岗。1.7适应业主需求，设置“服务热线”，公示服务联系电话。1.8开展有偿特约服务及代办服务；公示服务项目及收费价目。1.9采取多种形式如走访业户、恳谈会、电话沟通、问卷调查等，每年与50％以上业户作有效沟通；每年有效投诉处理率100％；每年进行一次满意度测评；有效样本覆盖率大于70％，并对薄弱环节持续改进。1.10建立完善的档案管理制度(物业竣工验收档案、设备管理档案、业户资料档案、业主装修管理档案、日常管理档案等)。1.11适应业主和租户需求，组织、配合开展文化活动。1.12建立健全财务管理制度，每半年公布一次物业管理费的收支状况。2、房屋管理2.1按有关法规政策规定和合同约定对房屋及配套设施进行管理服务。2.2房屋外观(包括屋面、天台)完好、整洁，外墙、公共楼梯间的面第9页共11页砖、玻璃等无污迹、无破损，涂料墙面定期粉刷。外墙及公共空间无乱张贴、乱涂、乱画、乱悬挂现象。2.3对违反规划私搭乱建及擅自改变房屋用途现象及时劝告、坚绝阻止、及时报告业主委员会协助处理。2.4房屋装修符合规定，有装修管理制度、装修协议、装修申请及审批记录、装修公司及装修人员登记及相关材料，有日常巡查记录及验收手续等。对私改乱拆管线、破坏房屋结构和损害他人利益现象及时劝止、报告。2.5主出口设建筑、道路平面分布图。区内各路口、栋及其他公共配套设施场地标识齐全、规范、美观。3、设施设备维修养护3.1共用设施设备运行正常,维护良好,无事故隐患:有设备台帐,运行记录、检查记录、维修记录、保养记录。3.2实行24小时报修值班制度,急修报修半小时内到达现场，预约维修报修按双方约定时间到达现场；回访率90％以上。3.3水、电、空调、消防、监控等设备运行人员技能熟练；严格执行操作规程；定期进行消防演习，保证消防通道畅通，消防器材可随时启用。3.4道路、停车场平整通畅，交通标志齐全规范。3.5路灯灯等公共照明设备完好率98％以上，按规定时间定时开关。3.6维修养护制度健全并在工作场所明示，工作标准及岗位责任制明确，执行良好。3.7有完善的应急方案和现场处理措施、处理记录。3.8各设备房卫生、整洁，主要设施设备标识清楚齐全。3.9各设备房及公共场所、场地、危及人身安全隐患处有明显标志。3.10停水、停电在接到相关部门通知后，按规定时间提前通知用户。4、公共秩序维护4.1出入口24小时值班，7：00—20：00立岗值班。4.2对小区重点部位每小时巡查一次。4.3监控室24小时实施监控。4.4应对小区水池、设备房等危险隐患部位，设置安全防范警示标志。4.5进出小区的车辆进行管理，并引导车辆出入，有序停放车辆(含非机动车)。4.6进出本小区的装修工、服务人员实施发放临时出入证管理；对可疑人员作盘问、登记管理；对访客指引行走路径。第10页共11页4.7火灾、刑事、交通事故等突发事件有应急处理预案。5、保洁服务5.1公共绿地、主次干道、公共部位的保洁不少于以下频次：5.1.1公共绿地、主次干道(1)公共绿地1次／天清理(2)硬化地面2次／天清扫(3)室外标识、宣传栏、信报箱、雕塑小品1次／周擦拭(4)水池、沟、渠2次／周清理5.4二次供水水箱按国家、地方有关规定定期清洗、消毒、加药，水质符合卫生要求，水箱加盖上锁，水箱口、泻水管口安装防虫纱网，定期巡查。-------完成------第11页共11页',)